De Waard

4.2 Algemene bebouwingsvoorschriften

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over regels, vrijstellingen worden ontheffingen genoemd en in plaats van de plankaart heeft men het voortaan over de verbeelding .

4.2.1 Bestemmingen

Bedrijf (artikel 3)

De bestemming 'Bedrijf' kan alleen bedrijven omvatten die zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijven' onder de milieucategorieën 1, 2 en 3.1. In de regels is geregeld dat bedrijven onder de milieucategorie 3.1 kunnen worden uitgesloten. Het is wenselijk om productiegebonden detailhandel en ondergeschikte kantoren ter plaatse positief te bestemmen. Bedrijvigheid dat niet past binnen de voorgaande regels, maar wel ter plaatse legaal aanwezig is, zoals een kringloopwinkel, is eveneens positief bestemd. Dit geldt ook voor de legaal aanwezige gebouwen voor maatschappelijke doeleinden, zoals een gebouw voor kinderopvang. Deze zijn middels een aanduiding positief bestemd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen voor wat betreft het verwijderen van de aanduiding (d) of (m), indien de detailhandelsactiviteit danwel de activiteit ten behoeve van maatschappelijke doeleinden gedurende minimaal twee jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voorgezet.

Aandacht is er voor het feit dat per 1 oktober 2000 het verbod op 'seksinrichtingen' landelijk is opgeheven.
Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan:
seksbioscoop, automatenhal, theater, parenclub of prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. Dit wordt dan een normale tak van bedrijf die binnen de bestemming 'Bedrijf' valt.

In de regels is in de algemene gebruiksregels opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van en seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

De milieuwetgeving biedt geen adequate planologische bescherming meer, omdat voor veel bedrijfsactiviteiten geen milieuvergunning meer nodig is. Daarom is het wenselijk een flexibele, op het plangebied toegespitste Staat van Bedrijfsactiviteiten op te nemen.

Gemengd (artikel 4.)

De bestemming 'Gemengd' wordt gekozen indien hetzelfde perceelsdeel meer

dan twee centrumdoeleinden mag omvatten, zoals winkels, woningen en dienstverlening.

In de bestemming 'Gemengd' kunnen naast wonen publieksaantrekkende functies worden gerealiseerd, waaronder dienstverlening, detailhandel, vrijetijdsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen.

Groen (artikel 5)

De bestemming 'Groen' omvat openbaar groen zoals parken, water, groenstroken,

brede bermen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht.

Maatschappelijk (artikel 6)

De bestemming 'Maatschappelijk' is zeer ruim van opzet. Hieronder vallen bijvoorbeeld onderwijsvoorzieningen, kinderopvang, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen (waaronder opvangcentra of sociaal pension), overheidsvoorzieningen (waaronder wijkonderkomens, gemeentehuizen, politiebureaus, brandweerkazernes), religieuze voorzieningen en voorzieningen van openbaar nut. Ook gebouwen voor recreatieve voorzieningen zijn onder deze bestemming ondergebracht. Dergelijke recreatieve voorzieningen kunnen planologisch vaak niet goed onderscheiden worden van maatschappelijke doeleinden. Een aantal van die voorzieningen zoals een sportschool en balletschool hebben zowel een recreatieve als een onderwijsfunctie, terwijl de gymzalen van scholen in de avonduren verhuurd worden aan sportclubs. Een grootschalige accommodatie als een zwembad valt onder de aparte bestemming recreatieve doeleinden. Tevens biedt het mogelijkheden voor horeca ondergeschikt aan en ten dienst van deze bestemming.

Recreatie (artikel 7)

De bestemming 'Recreatie' omvat onoverdekte en overdekte grootschalige recreatie- en sportvoorzieningen zoals een jachthaven met daaraan ongeschikte horeca ten dienste van deze bestemming.

Verkeer (artikel 8)

De bestemming 'Verkeer' omvat openbare wegen voor langzaam verkeer. gemotoriseerd verkeer, openbaar vervoer, openbaar groen, groen en water met de daarbij behorende voorzieningen zoals erftoegangswegen, woonstraten, fiets- en voetpaden, trottoirs, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, leidingen en binnen de bestemming passende bouwwerken. Tevens zijn nutsvoorzieningen toegelaten. Ook is binnen de bestemming verkeer de mogelijkheid opgenomen voor het realiseren van ondergrondse verzamelpunten voor recycling van papier, glas, kleding, blik en plastic.

Garageboxen zijn door middel van een aanduiding onder deze bestemming opgenomen.

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 9)

Daar waar het openbare gebied een ontsluitingsfunctie heeft op perceelsniveau en een verblijfsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal darin passende gebruiksvormen toegestaan zoals groen - en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets - en voetpaden. Ook is binnen de bestemming verkeer - verblijfsgebied de mogelijkheid opgenomen voor het realiseren van ondergrondse verzamelpunten voor recycling van papier, glas, kleding, blik en plastic.

Water (artikel 10)

Alle waterwegen en grote waterpartijen krijgen de bestemming water. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen toegestaan. Voorzieningen voor verkeer en verblijf, bruggen, duikers en gelijksoortige voorzieningen zijn eveneens rechtstreeks toegelaten.

Wonen (artikel 11)

De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven en een hellingbaan/inrit ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage, met de daarbij behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, water, speelruimte, nuts-, groen-, (ondergrondse) parkeer- en fietsvoorzieningen.

Garageboxen zijn door middel van een aanduiding onder deze bestemming opgenomen. Dit geldt tevens voor een onderdoorgang en een kinderdagverblijf.

Aan-huis-verbonden beroep

Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een beroep aan huis gerekend. Het beleid van de gemeente is er op gericht dit waar mogelijk te stimuleren. Voor eerstelijns gezondheidszorg en voor kinderopvang is recent specifiek beleid opgesteld, gericht op vergroting van de vestigingsmogelijkheden.

In lijn met dit beleid is gekozen voor een zeer ruime omschrijving van beroep aan huis; hierin worden beroepen in de sfeer van persoonlijke dienstverlening zoals pedicure en kapper niet gediscrimineerd ten opzichte van de traditionele vrije beroepen zoals huisarts, advocaat en notaris. Daarbij is de uitoefening alleen toegestaan als het gaat om een bewoner van het pand en het wonen de hoofdfunctie blijft. Voor beroepsuitoefening is het gebruik van maximaal 40% van de woning toegestaan.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:

- De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 30 m².

- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.

- Detailhandel is ter plaatse niet toegestaan en de activiteit moet worden uitgeoefend door de bewoner.

Onderstaande lijst geeft een overzicht van de verschillende beroepsgroepen die onder beroep aan huis vallen:

- zakelijke dienstverlening (advocaat, notaris, makelaar, administratiekantoor, verzekeringskantoor etc.);

- eerstelijnsgezondheidszorg (huisarts, tandarts, fysiotherapeut, verloskundige, etc.):

- persoonlijke dienstverlening (kapper/pedicure etc.): in verband met openbare orde wordt prostitutie uitgesloten;

- kinderopvang

- kleinschalige verlening van logies (bed and breakfast).

Aan-huis-verbonden bedrijf

Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een bedrijf aan huis gerekend.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:

- De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 60 m².

- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.

- De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijven'.

- Detailhandel is ter plaatse niet toegestaan en de activiteit moet worden uitgeoefend door de bewoner.

4.2.2 Dubbelbestemmingen

Archeologie

Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.

Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied

Leiden heeft zeven verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.

Voor zes waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een aanlegvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een aanlegvergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt  de omgevingsvergunningplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

De zeven waarderingsgebieden zijn:

Waarde archeologie 1 Archeologisch rijksmonument

Waarde archeologie 2 Gebied van archeologische waarde binnen de singels

Waarde archeologie 3 Gebied van archeologische waarde buiten de singels

Waarde archeologie 4 Gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels

Waarde archeologie 5 Gebieden met een hoge archeologische verwachting buiten de singels

Waarde archeologie 6 Gebieden met een middelhoge archeologische verwachting

Waarde archeologie 7 Gebieden met een lage archeologische verwachting

Archeologische waarden in het plangebied

Uit het onderzoek dat is verricht ten behoeve van de archeologische inventarisatie is gebleken dat in het plangebied één vondstmelding bekend is. In 1965 werd in op het Waardeiland  (Trompstraat) de resten van een vroeg-middeleeuws graf gevonden (waaronder een bronzen fibula met emailversiering: collectie RMO). Al eerder waren in de directe omgeving vondsten gedaan van een ijzeren zwaard, botten van een uitzonderlijk grote man, en enkele zwarte versierde potscherven, die wijzen op een Frankische of Karolingische begraafplaats in de directe omgeving.

Een deel van het plangebied behoorde vanaf 1445 tot 1572 tot de directe omgeving van het Minnebroedersklooster, een Franciscaanse stichting. Het klooster herbergde maximaal 20 kloosterlingen en had derhalve naast een kapel een aantal cellen (kleine gebouwtjes) en een hoofdgebouw. De belangrijkste gebouwen van het klooster zijn ten dele vergraven tijdens de aanleg van de stadsuitbreiding van 1659 en liggen ten dele onder het talud van de begraafplaats aan de Groenesteeg. Begin 19e eeuw werd het terrein in gebruik genomen als blekerij. Later in de eeuw werd het weer bebouwd. Deze bebouwing bleef beperkt tot kleine huisjes.

Geologisch gezien ligt het plangebied op geulafzettingen van de Rijn. Het plangebied is gelegen tussen twee takken van de Rijn, die in het centrum van Leiden weer samenkomen. Het eiland tussen de twee Rijnarmen is gevormd door mariene kleidekken die waarschijnlijk vlak voor het begin van de jaartelling zijn opgeslibd. Hierop ligt een pakket rivierafzettingen dat bestaat uit zandige kleien.

T.a.v. geomorfologie en bodems zijn voor het plangebied geen gegevens voorhanden.

Tot slot is duidelijk dat enkele delen van het plangebied in ernstige mate verstoord zijn, namelijk een aantal gebouwen die onderkelderd zijn. Door deze ingreep is de bodem in deze delen van het plangebied zeer diep geroerd. Hierdoor zijn eventueel in de bodem aanwezige archeologische resten voorgoed verloren gegaan.

Op basis van bovengenoemde archeologische vondsten en geologische kenmerken geldt voor een groot deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting. In de reeds verstoorde delen van het plangebied zijn geen archeologische waarden meer aanwezig.

In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is ervoor gekozen om duidelijk aan te sluiten het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.

In het plangebied De Waard komt categorie 5 voor. Deze krijgen dan ook de naam Waarde-Archeologie 5. Concreet betekent dit voor het plangebied dat indien in de toekomst dieper dan 50 cm onder het huidige maaiveld wordt gegraven, nader archeologisch vervolgonderzoek moet worden uitgevoerd.

Waarde-Archeologie 5 (dubbelbestemming) (artikel 12)

Voor de in het plangebied aanwezige niveaus van archeologische waarden is per niveau een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden.

Procedure omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.

In het Bestemmingsplan worden geen extra procedureregels voor de archeologische omgevingsvergunningen opgenomen. Vergunningverlening voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamhden is geregeld in de Wabo. Hierin zijn ook de procedurebepalingen opgenomen.

Economische aspecten

Kosten archeologie

Uitgangspunt is dat de verstoorder betaalt, indien er onderzoek dient te worden uitgevoerd en eventueel archeologische begeleiding of een opgraving moet plaatsvinden.

Planschade

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is reeds in 2005 vastgesteld door de gemeenteraad in de Nota Cultureel Erfgoed. Dit beleid is daarmee al enige tijd vigerend binnen de gemeente. Het bestemmingsplan is mede gebaseerd op dit beleid en op de sinds 2005 in gebruik zijnde archeologische waardekaart. Dit kan leiden tot een stuk voorzienbaarheid, waardoor het risico op planschade minder wordt.

Voor het gehele grondgebied van de gemeente Leiden is vrij recent een paraplubestemmingsplan in werking getreden. In deze en voorgaande bestemmingsplannen is reeds een regime opgenomen in de planvoorschriften waarin bescherming van archeologische waarden is opgenomen.

Met het voorliggende Bestemmingsplan worden de regels met betrekking tot de bescherming van archeologische waarden voortgezet, maar niet strenger gemaakt. Er vindt op deze locaties dan ook geen (grote) planologische verslechtering plaats, waardoor het risico op planschade kleiner wordt.

Het bestemmingsplan Archeologie legt geen bouwverbod op. Bouwen blijft met dit voorliggende bestemmingsplan gewoon mogelijk. Wel wordt gevraagd om een aanlegvergunning indien bouwplannen de gestelde kaders overschrijden, maar dit weegt voor de planschadebeoordeling minder zwaar dan een bouwverbod.

De verwachting is dan ook dat het bestemmingsplan niet of slechts in zeer beperkte mate zal leiden tot planschade.