Transvaal

8.4 Welke bestemmingen

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over regels, plankkaart is verbeelding geworden en vrijstellingen worden ontheffingen genoemd.

8.4.1 bestemmingen

Bedrijf (artikel 3)
De bestemming 'Bedrijf' kan alleen bedrijven omvatten die zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijven' onder de milieucategorieën 1, 2 en 3.1. In de regels is geregeld dat bedrijven onder de milieucategorie 3.1 kunnen worden uitgesloten. Het is wenselijk om productiegebonden detailhandel en ondergeschikte kantoren ter plaatse positief te bestemmen. Bedrijvigheid die niet past binnen de voorgaande regels, maar wel ter plaatse aanwezig is, zoals een betonverwerkingsfabriek, is eveneens positief bestemd. Dit geldt ook voor de aanwezig (detail)handelsactiviteiten. Deze zijn middels een aanduiding positief bestemd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen indien de detailhandelsactiviteit gedurende minimaal twee jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voorgezet. Dit geldt ook voor de autoshowroom binnen deze bestemming.

Aandacht is er voor het feit dat per 1 oktober 2000 het verbod op 'seksinrichtingen' is opgeheven. Hieronder worden in elk geval verstaan:
seksbioscoop, automatenhal, theater, parenclub of prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. Dit wordt dan een normale tak van bedrijf die binnen de bestemming 'Bedrijf' valt.

In de regels is in de algemene gebruiksregels opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van en seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

De milieuwetgeving biedt geen adequate planologische bescherming meer, omdat voor veel bedrijfsactiviteiten geen milieuvergunning meer nodig is. Daarom is het wenselijk een flexibele, op het plangebied toegespitste Staat van Bedrijfsactiviteiten op te nemen.

Bedrijf-Nuts (artikel 4)
De bestemming Bedrijf-Nuts omvat nutsvoorzieningen, zoals energie-, warmte- en telecommunicatievoorzieningen.

Gemengd (artikel 5)
De bestemming 'Gemengd' wordt gekozen indien hetzelfde perceelsdeel meer dan twee centrumdoeleinden mag omvatten, zoals winkels, woningen en dienstverlening. In het plangebied kunnen publieksaantrekkende functies worden gerealiseerd, waaronder wonen, dienstverlening, detailhandel, vrijetijdsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen.

Groen (artikel 6)
De bestemming 'Groen' omvat openbaar groen zoals parken, water, groenstroken, brede bermen. Het aanbrengen van verhardingen in deze bestemming is niet mogelijk, behoudens ten behoeve van paden. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht.

Maatschappelijk (artikel 7)
De bestemming 'Maatschappelijk' is zeer ruim van opzet. Hieronder vallen bijvoorbeeld onderwijsvoorzieningen, kinderopvang, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen (waaronder opvangcentra of sociaal pension), overheidsvoorzieningen (waaronder wijkonderkomens, politiebureaus, brandweerkazernes), religieuze voorzieningen en voorzieningen van openbaar nut. Ook gebouwen voor recreatieve voorzieningen zijn onder deze bestemming ondergebracht. Dergelijke recreatieve voorzieningen kunnen planologisch vaak niet goed onderscheiden worden van maatschappelijke doeleinden. Een aantal van die voorzieningen zoals bijvoorbeeld een sportschool en balletschool hebben zowel een recreatieve als een onderwijsfunctie, terwijl de gymzalen van scholen in de avonduren verhuurd worden aan sportclubs. Een grootschalige accommodatie als een zwembad valt onder de bestemming Sport en Recreatie. Tevens biedt de bestemming Maatschappelijk mogelijkheden voor horeca ondergeschikt aan en ten dienst van deze bestemming.

Sport (artikel 8)
De bestemming 'Sport' omvat onoverdekte en overdekte grootschalige sport- en recreatievoorzieningen tevens met daaraan ongeschikte horeca ten dienste van deze bestemming.

Tuin (artikel 9)

Achter enkele woonblokken aan de Morsweg is op basis van het geldende bestemmingsplan het bouwen tot 15 meter breed (Morsweg 12 t/m/ 38 en Morsweg 192 t/m 224) en 10 m breed (Morsweg 86 t/m 108 en 114 t/m 138) uit de oever niet toegestaan. Het bouwverbod garandeert een groene oever en geeft een goede uitstraling. Op grond van de systematiek van de Wro krijgen de gronden de bestemming "Tuin".

Verkeer (artikel 10)
De bestemming 'Verkeer' omvat langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer, openbaar vervoer, wegen, groen en water met bijbehorende erftoegangswegen, woonstraten, fiets- en voetpaden, trottoirs, parkeerplaatsen, fietsenstallingen leidingen en binnen de bestemming passende bouwwerken.

Garageboxen zijn door middel van een aanduiding onder deze bestemming opgenomen.

Verkeer-Railverkeer (artikel 11)
Onder 'Verkeer -Railverkeer' vallen de spoorwegen met bijbehorende bermen, taluds en spoorwegovergangen. Ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' is verkeer in de vorm van (on)gelijkvloerse kruisingen toegelaten.

Water (artikel 12)
Alle waterwegen en grote waterpartijen krijgen de bestemming water. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen toegestaan. Voorzieningen voor verkeer en verblijf, bruggen, duikers en gelijksoortige voorzieningen zijn eveneens rechtstreeks toegelaten.

Wonen (artikel 13)
De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven en een hellingbaan/inrit ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage, met de daarbij behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, water, speelruimte, nuts-, groen-, (ondergrondse) parkeer- en fietsvoorzieningen.

Garageboxen zijn door middel van een aanduiding onder deze bestemming opgenomen. Dit geldt tevens voor een onderdoorgang en een kinderdagverblijf.

Aan-huis-verbonden beroep
Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een beroep aan huis gerekend. Het beleid van de gemeente is er op gericht dit waar mogelijk te stimuleren. Voor eerstelijns gezondheidszorg en voor kinderopvang is recent specifiek beleid opgesteld, gericht op vergroting van de vestigingsmogelijkheden.

In lijn met dit beleid is gekozen voor een zeer ruime omschrijving van beroep aan huis; hierin worden beroepen in de sfeer van persoonlijke dienstverlening zoals pedicure en kapper niet gediscrimineerd ten opzichte van de traditionele vrije beroepen zoals huisarts, advocaat en notaris. Daarbij is de uitoefening alleen toegestaan als het gaat om een bewoner van het pand en het wonen de hoofdfunctie blijft. Voor beroepsuitoefening is het gebruik van maximaal 40% van de woning toegestaan.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:
- De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 30 m².

- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.

- Behoudens waar dit op de verbeelding met 'dh' is aangeduid, is detailhandel ter plaatse niet toegestaan en de activiteit moet worden uitgeoefend door de bewoner.

Onderstaande lijst geeft een overzicht van de verschillende beroepsgroepen die onder beroep aan huis vallen:
- zakelijke dienstverlening (advocaat, notaris, makelaar, administratiekantoor, verzekeringskantoor etc.);

- eerstelijnsgezondheidszorg (huisarts, tandarts, fysiotherapeut, verloskundige, etc.):

- persoonlijke dienstverlening (kapper/pedicure etc.): in verband met openbare orde wordt prostitutie uitgesloten;

- kinderopvang

- kleinschalige verlening van logies (bed and breakfast).

Aan-huis-verbonden bedrijf
Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een bedrijf aan huis gerekend.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:

- De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 60 m².

- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.

- De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijven'.

- Behoudens waar dit op de verbeelding met 'dh' is aangeduid, is detailhandel ter plaatse niet toegestaan en de activiteit moet worden uitgeoefend door de bewoner.

8.4.2 Dubbelbestemmingen

Archeologie

Inleiding

Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is weergegeven voor welke delen van het plangebied deze beschermende maatregelen gelden.

Getracht is een verantwoorde balans te vinden tussen enerzijds de wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke en organisatorische uitvoerbaarheid. Ondanks de toegenomen inspanningen is het een illusie elk overblijfsel uit het verleden te onderzoeken of te beschermen. Duidelijk mag blijken dat niet elke vierkante meter van de bodem kan worden ontzien, ook niet als daar mogelijk sporen uit het verleden in aanwezig zijn. Anderzijds is gekozen voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van duidelijke voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het grondgebied. De regels zijn daarbij zoveel mogelijk proportioneel afgestemd op de omvang van de eventuele ingreep, in combinatie met de kans dat daarbij belangwekkende en informatieve overblijfselen zullen worden aangetroffen. Concreet betekent dit voor het onderhavige plangebied dat een oppervlaktecriterium is gehanteerd. In de gebieden waar archeologisch onderzoek wordt voorgeschreven zal van toekomstige initiatiefnemers een (financiële) inspanning gevraagd worden om resten uit het verleden veilig te stellen.

Toelichting op de planregelcategorieën
In de regels van het bestemmingsplan is een beschermende regeling voor de archeologische waarden opgenomen. Op basis van de archeologische verwachtingenkaart, wordt binnen de gemeente Leiden een aantal planregelcategorieën onderscheiden.

1 Waarde-archeologie 1: Archeologische resten die vanuit nationaal oogpunt behouden dienen te blijven. Deze terreinen zijn op basis van de Monumentenwet 1988 aangewezen als beschermd archeologisch monument. Het beschermingsregime voor deze monumenten staat geheel los van het bestemmingsplan. De wettelijke bescherming verbiedt hier de meeste bodemverstorende activiteiten.

2 Waarde-archeologie 2: Gebieden gelegen binnen de 17e-eeuwse singels van de stad, waarvoor in eerdere onderzoeken is aangetoond dat in deze zones hoge concentraties archeologische resten voorkomen.

3 Waarde-archeologie 3: Gebieden gelegen buiten de 17e-eeuwse singels van de stad, waarvoor in eerdere onderzoeken is aangetoond dat in deze zones hoge concentraties archeologische resten voorkomen.

4 Waarde-archeologie 4: Gebieden gelegen binnen de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting geldt.

5 Waarde-archeologie :5 Gebieden gelegen buiten de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting geldt.

6 Waarde-archeologie 6: In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw, en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting.

7 Waarde-archeologie 7: In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw en het ontbreken van archeologische vondsten een lage archeologische verwachting.

8 Gebied of terrein waar geen bodemarchief meer aanwezig is. Het gaat hierbij om gebieden waar het bodemprofiel als gevolg van saneringen, ontgrondingen, onderkelderingen en zware funderingen zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen.

In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is ervoor gekozen om duidelijk aan te sluiten het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.

In het plangebied Transvaal komen de categorieën 3 en 5 voor. Deze krijgen dan ook de namen Waarde-Archeologie 3 en Waarde- Archeologie 5. Waarde-Archeologie 3 betreft het gebied of terrein van archeologische waarde 2, dat gelegen is buiten de 17e-eeuwse singels van de stad, waarvoor in eerdere onderzoeken is aangetoond dat in deze zones hoge concentraties archeologische resten voorkomen. Waarde- Archeologie 5 betreft het gebied met een hoge archeologische verwachting 2, dat gelegen is buiten de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting geldt.

Waarde-Archeologie 3 (dubbelbestemming) (artikel 13)

Voor de in het plangebied aanwezige niveaus van archeologische waarden is per niveau een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied aanwezig archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden.

Waarde-Archeologie 5 (dubbelbestemming) (artikel 14)

Voor de in het plangebied aanwezige niveaus van archeologische waarden is per niveau een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden.