| Plan: | Zeehospitium fase 1b |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0537.bpKATzeehospitium-va01 |
Begrippen
De begrippen die het bestemmingsplan gebruikt, worden in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten
Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Gemengd - Woonzorgcomplex
De bestemming Gemengd - Woonzorgcomplex is van toepassing op het gezondheidscentrum Zeehos binnen de ontwikkeling. Hier is een variëteit aan functies mogelijk, waarbij de maatschappelijke functie (gezondheidscentrum) voorop staat. Binnen de functie maatschappelijk past ook een kinderdagverblijf en andere specifieke functies van een zeehospitium. Naast de maatschappelijke functie kan binnen deze bestemming worden gewoond, kan detailhandel, dienstverlening en horeca worden uitgeoefend en kunnen ruimten ten behoeve van recreatie worden aangewend. Het gebruik van het gebouw ten behoeve van detailhandel, dienstverlening en horeca is overigens wel beperkt tot lichte vormen van bedrijvigheid en horeca. Onder het gebouw kan een parkeergarage worden gerealiseerd. Door het peil aan de hoogte van de weg ter plaatse van de voorgevel te verbinden, wordt gegarandeerd dat de garage vanaf de weg voor het gezondheidscentrum niet zichtbaar is.
Het gebouw kent 4 hoogteniveaus. Twee delen van het gebouw dienen te worden voorzien van een kap (respectievelijk goot- en bouwhoogte van 10,5/13,5 m en 13,5/16,5 m ) en twee delen dienen een plat dak te krijgen (respectievelijk 5,5 m en 7,5 m).
Groen
De bestemming Groen is op die delen van het plangebied gelegd waar een gemeenschappelijk verblijfsgebied aan wordt toebedeeld. Uitgangspunt is dat het gebied een duinachtige uitstraling krijgt. Op deze gronden is het echter ook mogelijk andere functies uit te oefenen. Zo kunnen speelvoorzieningen (verspreid over een oppervlakte van ten hoogste 125 m²) en kunstwerken worden opgericht en kunnen wandelpaden worden aangelegd.
Verder is een parkeergarage mogelijk, waarbij geldt dat het gebouw tot een hoogte van 3,5 m kan worden opgericht. Het is de bedoeling dat de parkeergarage aan het zicht wordt onttrokken, hiertoe dient de garage te worden bekleed met een groene aankleding.
Natuur - Duinen
Ten zuiden en ten westen van de ontwikkelingen blijft de functie duinen centraal staan. Om deze reden zijn deze gronden tot Natuur - Duinen bestemd. De gronden rondom de appartementengebouwen dienen als verlengstuk van het duingebied en dienen ook als zodanig te worden ingericht. Afgezien van de aan het zicht weggenomen parkeergarages ter hoogte van de specifieke aanduiding op de kaart ('parkeergarage'), kunnen op de gronden met de bestemming Natuur - Duinen uitsluitend voetpaden worden aangelegd.
Tevens is de mogelijkheid aanwezig om ondergeschikte bouwdelen ten behoeve van de aangrenzende bestemmingen boven deze gronden te laten uitsteken. Dit betreffen beperkte mogelijkheden waarbij in ieder geval geen sprake is van een uitbouw zoals een erker. Gedacht kan worden aan een luifel of een balkon. Deze bouwdelen kunnen hooguit tot 3 m vanuit de bestemmingsgrens worden opgericht.
Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden (voor zover geen bouwwerken zijnde) geldt een aanlegvergunningplicht. Dit betreffen werkzaamheden als het aanbrengen van oppervlakteverhardingen en het verwijderen van beplanting.
Verkeer - Verblijfsgebied
De gronden rondom de gebouwen en de ontsluitingsstructuur van het gebied heeft de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Dit betekent dat deze openbare ruimte bedoeld is voor de ontsluiting van aangrenzende percelen en ter ontsluiting van het hele gebied.
Naast bovengenoemd gebruik kunnen op deze gronden voorzieningen als nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld ten behoeve van de afvalvoorziening) en straatmeubilair worden opgericht en kan een groene aankleding aan deze gronden worden gegeven. Ook kunnen parkeerplaatsen worden aangelegd. Verder kunnen op deze gronden bouwwerken zoals schanskorven en keer- en/of damwanden worden opgericht. Deze bouwwerken dienen ter voorkoming van verschuivend duinzand en ter opvanging van hoogteverschillen.
Ten oosten van de bestemming Gemengd kan aangrenzend aan de bestemming Groen, de parkeergarage worden doorgetrokken tot in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Ook hier geldt dat de parkeergarage (met uitzondering van de toegangen) onder het afgewerkte maaiveld komt te liggen, waarbij de hoogte maximaal 3,5 m bedraagt.
Daar waar de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' op de plankaart voorkomt, kunnen aan de gebouwen in de naastgelegen bestemming (het nieuwe hoofdgebouw) overkappingen worden gerealiseerd. Dit geldt per verdieping, waarbij de hoogte van de overkapping maximaal 25 cm boven elke verdiepingslaag uitsteekt.
Wonen
In het plangebied komt de bestemming Wonen vijf keer voor. Dit betreffen vier appartementengebouwen (woningen worden hier verplicht gestapeld gebouwd) en het oude hoofdgebouw dat voor wonen wordt ingericht. Naast wonen is het mogelijk om een aan-huis-gebonden beroep uit te oefenen. Aan deze mogelijkheid is een aantal beperkingen gebonden, waaronder een maximaal vloeroppervlak van 40% van de woning (tot maximaal 50 m²).
De vier appartementengebouwen kunnen tot een goot- en bouwhoogte van 18,5/21 m worden opgericht. Deze gebouwen moeten met een kap worden afgedekt. Deze kap wordt met een hellingshoek van tussen de 10º en de 30º uitgevoerd. Het oude hoofdgebouw behoudt zijn huidige goot- en bouwhoogte (respectievelijk 10 m en 14 m). De appartementengebouwen kunnen aan de achterzijde tot 5,5 m buiten het bouwvlak uitkragen.
Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied
Binnen het plangebied is sprake van een hoge archeologische waarde. Om deze waarden te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied opgenomen. Deze waarden worden verwacht vanaf een diepte van 5 m. Om deze reden geldt dat wanneer werkzaamheden tot die diepte reiken, ofwel voorwaarden zijn verbonden aan het uitvoeren van een bouwplan, ofwel een aanlegvergunning noodzakelijk is. In aangewezen gevallen dient nader archeologisch onderzoek te worden verricht. Overigens geldt in bepaalde gevallen een uitzondering op het verbod tot het uitvoeren van werkzaamheden zonder aanlegvergunning. Dit betreft de situatie, naast de gevallen waarin de werkzaamheden tot 5 m reiken, dat sprake is van een geringe omvang (<100 m²), maar ook wanneer het onderhoudswerkzaamheden betreft.
Waterstaat - Waterkering
Het plangebied is gelegen in de zeewering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemmingen (Wonen en Gemengd - Woonzorgcomplex) is uitsluitend toegestaan als hiervoor ontheffing is verleend door burgemeester en wethouders. Ontheffing wordt verleend als de zeewering hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Burgemeester en wethouders winnen hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat ze beslissen op het verzoek om ontheffing.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelbepaling
De anti-dubbelbepaling sterkt ertoe te voorkòmen, dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male gebruik zou kunnen worden gemaakt. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Voorts is een bepaling opgenomen ten aanzien van ondergrondse (bouw)werken. Ten aanzien van werken bestaan geen beperkingen. Met betrekking tot bouwwerken is bepaald dat deze uitsluitend binnen bouwvlakken zijn toegestaan. Verder gelden beperkingen met betrekking tot de diepte van ondergrondse bouwwerken ten opzichte van het maaiveld.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. De wijzigingsregel in dit plan betreft de overschrijding van de bestemmingsgrenzen en het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied.
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangsregels en de slotregel aan de orde.