| Plan: | Zeeheldenkwartier 2010 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0227EZeeheldenkw-70OH |
Het Zeeheldenkwartier is deels een gemeentelijk beschermd stadsgezicht en deels een Rijksbeschermd stadsgezicht. De bebouwingsmogelijkheden in dit bestemmingsplan zijn daarom grotendeels conserverend. De toegestane bouwhoogten op de plankaart komen overeen met de huidige bestaande bouwhoogten. De wijk wordt getypeerd door relatief smalle en lange rechte straten met gesloten bouwblokken waarbij veel panden een kapverdieping hebben. Deze kapverdiepingen zijn karakteristiek voor deze wijk en het behoud hiervan wordt in dit bestemmingsplan vastgelegd door naast een bouwhoogte ook een goothoogte op te nemen.
Per bouwblok zijn alle bouwhoogten, nokhoogten en goothoogten, in beeld gebracht. Vervolgens is per straatwand bekeken of er een leidende bouwhoogte aanwezig is. Op de plaatsen waar dat het geval is over een grote lengte één bouwhoogte opgenomen. Op plaatsen waar gevarieerde bouwhoogten aanwezig zijn, zijn verschillende bouwhoogten opgenomen.
In een aantal straatwanden staan panden die ten opzichte van de rest van de straatwand lager zijn dan de andere panden. Voor deze gevallen is niet de bestaande bouwhoogte als toegestane bouwhoogte opgenomen, maar is het toegestaan een extra bouwlaag op te nemen en de bestaande bebouwing te verhogen tot de hoogte zoals deze in de rest van de straatwand al aanwezig is. Het gaat om de volgende adressen:
Een uitzondering op de bovenstaande systematiek is de bebouwing tussen de Elandstraat en de Piet Heinstraat. Aan de kant van de Elandstraat liggen mogelijkheden om de bouwhoogte op te trekken naar de hoogte van de aanwezige bebouwing.
De Elandstraat is een levendige straat waar gewerkt en gewoond wordt met aan de noordzijde wat bebouwing betreft een wisselende kwaliteit en dichtheid. In de drie bouwblokken tussen het Elandplein en het Piet Heinplein staat eenlaagse (woon)bebouwing of zijn kavels aan de straat onbebouwd. Dit wordt veroorzaakt doordat de noordelijke bebouwing aan de Elandstraat de achterkant vormt van de Witte de Withstraat/ Piet Heinstraat. Dit geeft een onsamenhangend beeld dat niet past bij een belangrijke stedelijke ontsluitingsweg.
Om deze stedelijke ontsluitingsweg te voorzien van een noordelijke gevelwand die meer samenhang vertoont, zijn de toegestane bouwhoogtes in de drie bouwblokken tussen het Elandplein en het Piet Heinplein afgestemd op de reeds aanwezige hogere bebouwing. Aan de toegestane bouwmaten ligt een stedenbouwkundige analyse en bezonningsstudie per bouwblok ten grondslag. Het gaat concreet om de bouwblokken:
Stedenbouwkundige inpassing
De koppen van de bouwblokken komen overeen met de bouwhoogten zoals in de huidige situatie aanwezig zijn.
In bouwblok 1 komen twee bouwstroken voor, waar hogere bebouwing mogelijk wordt gemaakt. Het gaat om de bouwstroken met de maximale bouwhoogte van 9 meter en 12 meter met een goothoogte van 9 meter. De bouwstrook met de maximale bouwhoogte van 9 meter sluit aan op de bebouwing aan de overzijde van de straat (AH). Richting de kruising met de Vondelstraat mag de bouwhoogte toenemen tot een hoogte van 12 meter.
In bouwblok 2 is aangesloten bij de aanwezige bouwhoogtes die overeenkomt met 13 meter. In één stuk is een goothoogte van 10 meter voorgeschreven, omdat in dit stuk overheerst wordt door kapverdiepingen. Het is wenselijk om bij deze karakteristiek aan te sluiten.
Bouwblok 3 bevat een gevarieerder beeld in bouwhoogten. De leidende bouwhoogte is met 11 meter lager dan bij de andere twee bouwblokken, omdat de bezonning in dit bouwblok minder gunstig is dan in de andere twee bouwblokken. Daar waar kappen aanwezig zijn is een goothoogte van 8 meter opgenomen. De afwijkende goot- en bouwhoogte van respectievelijk 12 meter en 16 meter, komen voort uit de aanwezigheid van 4 panden met deze hoogten. De afwijkende bouwhoogte van 8 meter is ingegeven door de minder gunstige bezonningstoestand van deze percelen.
Bezonning
Voor de toegestane bouwvolumes is een bezonningsstudie gedaan om vast te stellen wat de gevolgen van deze bebouwing voor de bezonning van de achterliggende bebouwing aan de Witte Withstraat en de Piet Heinstraat zijn. Conform de Haagse bezonningsnorm is nagegaan of de panden aan de Witte de Withstraat en Piet Heinstraat jaarlijks op 19 februari minimaal 2 uur zon op de gevel hebben op een hoogte van 4,5 meter. Deze hoogte is aangehouden, omdat de begane grond verdiepingen achter de Witte de Withstraat en de Piet Heinstraat bebouwd zijn. Het bezonningsrapport is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
De ruimtelijke contouren van de bebouwing aan de noordzijde van de Elandstraat staan op de plankaart aangegeven met bebouwingsvlakken met daarin de toegestane goot- en/ of bouwhoogten. Door deze afmetingen aan te houden wordt voldaan aan de Haagse bezonningsnormen.
De grotendeels conserverende aard van het bestemmingsplan betreft niet alleen de bebouwing van de hoofdbebouwing, maar betreft ook de binnenterreinen. Het groen op de binnenterreinen heeft een belangrijke functie in een dichtbebouwde wijk als het Zeeheldenkwartier. Een aantal binnenterreinen is (deels) bebouwd, terwijl andere binnenterreinen een overwegend open en groen karakter hebben. Ten behoeve van de woonfunctie wordt het behoud van groen binnen de bestemming 'Wonen' en het openhouden van het binnenterrein nagestreefd. Daar tegenover staat echter dat bewoners onder voorwaarden als genoemd in het 'Besluit OmgevingsRecht' (BOR) de eerste bouwlaag al mogen uitbreiden. Om een balans te vinden tussen het vergroten van het woongenot door uitbreiding van de eerste bouwlaag enerzijds en het behouden van het relatief groene en open karakter van het binnenterrein anderzijds is het in dit bestemmingsplan mogelijk de eerste woonlaag uit te breiden tot een maximum van 50% van het achter het bouwvlak gelegen perceel.
Achter de verschillende Gemengde doeleinden in het plangebied is het binnenterrein vaak helemaal bebouwd. Met het oog op het behouden van de woonkwaliteit voor omwonenden is het realiseren van nieuwe uitbreidingen niet bij recht toegestaan. Er is wel een binnenplanse afwijking opgenomen.