| Plan: | St. Jacobskerk e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0225EStJacobskeo-50VA |
Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan St. Jacobskerk e.o. is op 9 april 2013 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:
Van de instanties onder nummer 8, 12, 13, 17 en 21 zijn de hieronder geciteerde reacties ontvangen.
De reactie van de instantie onder 23. heeft ertoe geleid dat aan artikel 16 een lid 3, Specifieke gebruiksregels, is toegevoegd.
De instanties onder nummers 5, 11, 15 en 16 hebben aangegeven met het plan te kunnen instemmen.
8. Dunea
“Naar aanleiding van uw ontwerp bestemmingsplan van de St. Jacobskerk e.o. delen wij u het volgende mee.
Binnen de grenzen van betreffend bestemmingsplan liggen de volgende belangrijke regionale watertransportleidingen met grote diameters van ons bedrijf.
- Drinkwatertransportleiding van Grijs gietijzer met een inwendige diameter van 350 mmo
- Drinkwatertransportleiding van Grijs gietijzer met een inwendige diameter van 400 mmo
- Drinkwatertransportleiding van Grijs gietijzer met een inwendige diameter van 600 mmo
Deze leidinginfra is van groot belang voor de levering van drinkwater aan een groot deel van ons voorzieningsgebied in de regio.
In de herziening van het bestemmingsplan zien wij de ligging van onze transportleidingen graag geborgd door middel van het bestemmen van de leidingstroken (4 meter aan weerszijde van de transportleidingen), vermelding op de plankaart en vermelding van de door de leidingbeheerder gestelde voorwaarden. De genoemde strookbreedte is van groot belang. Op deze strook mogen geen bebouwing of andere belemmeringen aanwezig zijn. Binnen deze strookbreedte dient bij de uitvoering van werkzaamheden rekening gehouden te worden met de aanwezige transportleidingen. In de bijlage hebben wij op de tekening de transportleidingen in kleur geaccentueerd.
Voor verdere informatie betreffende voorwaarden, gewenste leidingstrookbreedtes en exacte ligging van de leidingen kunt u zich wenden tot ondergetekende. Wij vertrouwen u met deze reactie voldoende te hebben geïnformeerd. Een reactie uwerzijds zien wij met belangstelling tegemoet.”
Reactie
De drinkwaterleidingen van 600 mm en meer zijn ingetekend.
12. Omgevingsdienst Haaglanden
Externe Veiligheid: Het aspect externe veiligheid geeft geen aanleiding tot opmerkingen.
Geluid: Het voorlaatste aandachtpunt, op pagina 51 onder 4.4, over geluidgevoelige gebouwen moet worden verwijderd; Aanbevolen wordt onder artikel 6, Gemengd-1, artikel 7, Gemengd-2, artikel 8, Gemengd-3, artikel 9, Gemengd-4 en artikel 15 Maatschappelijk-1 de volgende tekst op te nemen: Specifieke gebruiksregels: Het vestigen van een geluidgevoelige functie is toegestaan, tenzij uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder wordt overschreden.
Onder artikel 1, lid 1.47, 1.48 en 1.54: de tekst 'Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het besluit geluidhinder spoorwegen en/of Besluit grenswaarden binnen zones ronde industrieterreinen' vervangen door: Besluit geluidhinder.
Bodem: Voorgesteld wordt de tekst van paragraaf 4.8, van de toelichting, te vervangen door de volgende tekst: Op 1 januari 2006 is de wijziging van de Wet bodembescherming (Wbb) in werking getreden. Vertrekpunt van de nieuwe Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie.
De wettelijke doelstelling is voortaan functiegericht. Vroeger moesten alle functies van de bodem worden hersteld maar dit bleek in de praktijk lastig haalbaar. Hoge kosten en langdurige saneringen zorgden voor stagnatie. De gewijzigde wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:
a. het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik;
b. het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
c. het wegnemen van actuele risico's.
Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. De uitvoering van deze verplichte saneringen wordt een stuk flexibeler. Het is niet meer altijd nodig de hele locatie aan te pakken. Er kan ook sprake zijn van deelsaneringen of een gefaseerde aanpak.
De planlocatie is gelegen in de buurten Kortebos, Voorhout en Zuidwal van de wijk Centrum. Het gebied wordt grofweg begrensd door Hogewal, Scheveningseveer, Mauritskade, Parkstraat, Kneuterdijk, Hofweg, Spuistraat, 1e Haagpoort, Grote Marktstraat, Prinsegracht, Jan Hendrikstraat, Torenstraat, Veenkade en Toussaintkade.
Op en in de directe omgeving van het plangebied hebben bedrijven met bodembedreigende activiteiten hun vestiging (gehad). Het gaat hierbij ter plaatse van het plangebied om een taxibedrijf, schoen- en lederwarenreparatiebedrijven, metaalwarenindustrie, foto- en filmontwikkelbedrijven, chemiegrafisch bedrijven, een meubelfabriek, een lakspuiterij, een drukkerij en autoreparatiebedrijven.
Bij verscheidene panden hebben ondergrondse olietanks gelegen. De meeste daarvan zijn ondertussen verwijderd. In en in de directe omgeving van het plangebied zijn bodemonderzoeken uitgevoerd in verband met aangetroffen verontreinigingen, herinrichting en/of bouwplannen. Op verscheidene locaties is daaruit gebleken dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hiervan is sprake bij een gemiddelde overschrijding van de interventiewaarde in meer dan 25 m3 vaste bodem en/of 100 m3 grondwater (bodemvolume). Voor bijna al deze gevallen zijn reeds saneringsplannen ingediend waarmee is ingestemd. Het merendeel van deze saneringen is al (ten dele) afgerond. Ter plaatse van de gesaneerde gevallen zijn plaatselijk restverontreinigingen achtergebleven waardoor er gebruiksbeperkingen kunnen zijn.
Niet alle verdachte deellocaties in het plangebied zijn voldoende onderzocht. Voor die delen van het plangebied waar herinrichting en/of nieuwbouw plaatsvindt en waar nog geen onderzoek en/of sanering heeft plaatsgevonden, zal bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd en eventueel gesaneerd moeten worden. Naast het feit dat nog niet overal binnen het plangebied bodemonderzoek heeft plaatsgevonden, zijn er ook locaties waar het uitgevoerde bodemonderzoek sterk verouderd is (ouder dan vijf jaar). Indien voor deze locaties bouwplannen/herinrichtingsplannen zijn zullen de bodemonderzoeken geactualiseerd moeten worden.
Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Den Haag blijkt dat de grond (0-2,0 m-maaiveld) in het plangebied gemiddeld matig verontreinigd is met lood, zink en PAK (teerachtige stoffen) en licht verontreinigd met cadmium, koper en kwik. Het gebied kan derhalve geheel als verdacht worden aangemerkt. In het gebied is geen grondverzet mogelijk op basis van de bodemkwaliteitskaart.
Lucht: Het aspect lucht geeft geen aanleiding tot opmerkingen.
Reactie:
Behalve de specifieke gebruiksregel geluid, die al in de algemene bouwregels te vinden is, zijn alle aanbevelingen overgenomen.
13. HTM Infra
“Naar aanleiding van de door u geboden mogelijkheid tot het geven van commentaar op het concept ontwerpbestemmingsplan St. Jacobskerk e.o., ex art. 3.1.1 Bro, deel ik u het volgende mee.
In art. 21 (Verkeer - Verblijfsgebied) ontbreekt bij de bouwregels de aanduiding "tunnel" ten behoeve van het Souterrain; op de plankaart is deze wel vermeld.
Daarnaast ontbreekt in de toelichting, paragraaf 2.4.2.2, tram 16 (Spui, Hofweg). Daarentegen is tram 10 inmiddels opgeheven.
Verder geeft het plan geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.”
Reactie
De gevraagde wijzigingen zijn doorgevoerd.
17. Fietsersbond Afdeling Den Haag
“De Fietsersbond heeft met belangstelling kennis genomen van het ontwerpbestemmingsplan St. Jacobskerk.
In deze zienswijze beperken we ons tot de verkeersafwikkeling van het plangebied.
Als Fietsersbond zijn wij benieuwd naar de gevolgen van de bouwplannen en met name of er fietsenstallingen bij komen. Onder 5.2 "Nieuwe ontwikkelingen" wordt een aantal zaken vermeld waarvan onduidelijk is of die in het bestemmingsplan worden opgenomen. Zo zijn wij een groot voorstander van plannen om in het Souterrain fietsenstallingen op te nemen.
De Fietsersbond is blij met sterroutes. Wij hopen echter wel dat bij de uitwerkingen van bouwplannen, alsmede de vervanging van tramrails ( aanpassing aan RR-materieel) de fietsvoorzieningen in tact blijven.
De Fietsersbond wil graag van de verdere uitwerking van de plannen op de hoogte blijven.”
Reactie
Artikel 5.2 is aangepast en bevat nu uitsluitend datgene wat in het verleden is gerealiseerd, dan wel wat middels een omgevingsvergunning al vergund is. Nieuwe ontwikkelingen zijn in het plan, nu dit conserverend van aard is, niet mogelijk gemaakt. Het plan staat echter niet in de weg aan de ontwikkelingen die de Fietsersbond voorstaat.
21. Haag Monumentenplatform
“U heeft het Haags Monumentenplatform uitgenodigd in het kader van het vooroverleg te reageren op het ontwerp-bestemmingsplan Sint Jacobskerk e.o.
Het platform weerstaat de verleiding om hier nu al diep in te gaan op incidenten in de plankaart en beperkt zich in dit vroege stadium van overleg tot hoofdlijnen.
In zijn algemeenheid is het jammer dat het ontwerp-bestemmingsplan niet een duidelijke weergave is van het ervaringstraject van de laatste vijf jaren. Het platform ziet in het ontwerp de lessen te weinig terug die bijvoorbeeld geleerd zijn met het bestemmingsplan Zeeheldenkwartier en Westeinde e.o. Ook ontbreekt zelfs maar het begin van een evaluerende terugblik op het meer dan 25 jaar functioneren van het bestemmingsplan St. Jacobskerk. Dat is te betreuren, omdat het bestemmingsplan destijds is samengesteld met het gangbare instrumentarium en is toegespitst op de bijzondere maat en schaal van en in het gebied en de bijzondere menging van bestemmingen. Na langdurige vergaderingen buiten en binnen de gemeenteraad is het instrumentarium destijds zo afgesteld en 'getuned' dat gemengde bestemmingen gewaarborgd zijn, dat het wonen in het gebied vanaf de eerste verdieping gewaarborgd is en dat speculatie met 'horecapanden' onmogelijk is door het samenspel van restrictief vergunningenbeleid en liberale gemengde bestemmingen (op de begane grond). Door een onderscheid te maken in 'huidige functies' (van 1987) en toekomstige bestemmingen is de verkregen toestand en het gevoerde beleid afleesbaar en transparant.
In het ontwerp-bestemmingsplan nu is er slechts sprake van het fixeren van de oppervlakkig waargenomen huidige bestemmingen, waarbij de 'rechtens verkregen' toestand afleesbaar noch transparant is. Per slot van rekening is met de gevelwandregeling in het gebied destijds een grafische weergave gemaakt van de wijze waarop de korrel in het gebied gewaarborgd is en in opstand, lijst en kap zijn neerslag kan krijgen.
Al die middelen zijn nu vervangen door een oppervlakkig bestemmingenbeleid dat indirect de rijke mix aan bestemmingen ondergraaft, e.e.a. in tegenspraak met gemeentelijke beleidsnota's die economie en stedelijke mix zeggen te willen versterken en waarborgen (plan van aanpak Hofkwartier e.a.). Verder valt op dat sommige vastgoedeigenaars (rijk en gemeente met name) goed zijn bediend met vergaande vrijheden aan bestemmingen, terwijl bij particuliere eigenaren die vrijheden zijn geminimaliseerd. Ten slotte valt op dat geen enkel restrictief beleid meer is voorgenomen om de veelkleurigheid te waarborgen en een dam op te werpen tegen vergaande 'ver-horeca-isering' van het gebied. Dit vraagt om herhaling van conflicten die in het gebied zijn geweest m.b.t. allerlei bouwplannen ('Krul'panden en 'Kansles' bijvoorbeeld), waarbij al te liberaal gemeentelijk beleid door de Raad van State moest worden gecorrigeerd.”
Reactie
Het monumentenplatform is op 14 mei 2013 uitgenodigd voor een toelichtend gesprek onzerzijds.
In overleg met de afdeling Monumentenzorg en het Monumentenplatform is gekomen tot een op het Rijksbeschermd stadsgezicht Centrum toegesneden regeling om de cultuur-historisch waarden van dat stadsgezicht de bescherming te bieden zoals bedoeld in de monumentenwet. De methodiek wijkt, gedwongen door wetswijziging (van WRO naar Wro) en veranderde methodieken (SVBP) weliswaar af van het vigerende bestemmingsplan, maar het beschermingsniveau is er niet minder om. Zo zijn de maximale (goot)hoogten per pand bepaald, zijn hoogten op een halve meter afgerond, is in de regels de gevelindeling en dakafwerking van karakteristieke panden en ensembles gewaarborgd, en worden opgangen op straatniveau naar bovengelegen verdieping beschermd om wonen boven winkels niet onmogelijk te maken. Ook de rol van de monumentencommissie is in het bestemmingsplan vastgelegd.
Hiermee wordt voorzien in een betere bescherming van karakteristieke panden en ensembles in het bestemmingsplangebied via de dubbelbestemming Waarde - cultuurhistorie, en is de bescherming van het Rijksbeschermd stadsgezicht Centrum Den Haag in het bestemmingsplan adequaat verankerd.