| Plan: | Vrederust |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0223BVrederust-70OH |
In deze paragraaf worden de nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied beschreven. Daarbij wordt ingegaan op de herstructurering, winkelcentrum Ambachtsgaarde, de bouwhoogte langs doorgaande wegen, dakopbouwen en enkele overige ontwikkelingen.
De herstructurering van de wijk is in de jaren negentig in gang gezet en leidde vooral de afgelopen tien jaar tot veel bouwactiviteiten. Bij de herstructurering zijn verschillende sporen gevolgd. In de eerste jaren is er vooral woningverbetering uitgevoerd. Daarna volgde de transformatie van complexen en sloop-nieuwbouw van hele woonvelden.
Voorbeeld van woningverbetering is het complex aan de Melis Stokelaan waar de woningen bouwfysisch zijn verbeterd, liften aan de portieken zijn toegevoegd en het bouwblok met een extra laag woningen is opgetopt. Het complex tussen de Steenhouwersgaarde en de Wolweversgaarde is een voorbeeld van transformatie. Hier zijn de koppen van de bouwblokken gesloopt en vervangen door nieuwbouw met grotere woningen. Tussen de bouwblokken in, aan de rand van de binnentuinen, zijn tot slot blokjes eengezinswoningen toegevoegd.
Sloop-nieuwbouw van hele woonvelden is toegepast tussen de Melis Stokelaan en De Gaarde. Langs de Melis Stokelaan is het Podium gerealiseerd: een complex met eengezinswoningen, appartementen en ruimte voor niet woonfuncties zoals dienstverlening. Nog in aanbouw is het project Wolweverij dat bestaat uit 58 grondontsloten woningen. Ook tussen de Erasmusweg en De Gaarde is een heel woonveld vernieuwd en is het Erasmuspark gerealiseerd. Hier zijn overwegend grondontsloten woningen in de plaats gekomen van de oorspronkelijke blokken met portiek-etage woningen.
Niet alleen woningen maar ook voorzieningen zijn geherstructureerd of vernieuwd. Zo zijn er nabij De Gaarde twee nieuwe scholen gebouwd: de Koetsveldschool en de Hofstede Praktijkschool.De Erasmusschool en de Petrus Dondersschool werken samen met Stichting MOOI en DAK kindercentra aan de vorming van de Brede Buurtschool Vrederust. Naast een intensievere samenwerking zal er ook gedeeltelijk nieuwbouw tussen de schoolgebouwen gerealiseerd kunnen gaan worden. Onderzocht wordt of de kavel aan de Goudsmidsgaarde 5, of een deel ervan, ook benut kan worden voor de Brede Buurtschool.
Bijzondere voorzieningen zoals de verzorgingshuizen zijn gemoderniseerd, kerken die hun functie verliezen worden hergebruikt of gesloopt zoals de voormalige Sjalomkerk aan de Ambachtsgaarde en aan De Gaarde is een moskee gebouwd.
Van de drie winkelvoorzieningen die de wijk van oorsprong telde, resteert nog het centrum aan de Ambachtsgaarde, de overige twee voormalige winkelstrips zijn getransformeerd. Het kleine wijk-winkelcentrum Ambachtsgaarde is behouden en de herstructurering die vanaf 2000 is ingezet wordt de komende jaren afgerond.
Niet alleen de gebouwde omgeving, maar ook voorzieningen in de openbare ruimte zijn aangepakt. Zo is het plantsoen aan de Pachtersdreef opgeknapt en is een Cruijff Court aangelegd. Ook de inrichting van het plantsoen tussen de Steenhouwersgaaarde en de Dedemsvaartweg is aangepast. En er wordt, na afronding van het project Wolweverij, een nieuw speelterrein aangelegd naast de bestaande skatebaan aan De Gaarde.
Voor Vrederust betekent dit dat de grootschalige herstructurering, die met een voortvarend tempo is aangepakt, nagenoeg is afgerond. De bouwactiviteiten zullen de komende jaren steeds meer afnemen. Corporaties hebben geen grootschalige sloop-nieuwbouw plannen meer en ook de grootschalige onderhoudsprojecten zijn bijna uitgevoerd. Bij een enkel complex wordt nog onderzocht wat de beste oplossing is: doorexploiteren of vernieuwen.
De herstructureringsprojecten hebben er aan bijgedragen dat het uiterlijk van de wijk aanzienlijk is veranderd. De kwaliteit van de woningen sluit veel meer aan bij de huidige woonwensen en het woningaanbod is nu veel gedifferentieerder. Ook de woon- en leefomgeving is verbeterd doordat delen van de openbare ruimte zijn aangepakt en speelvoorzieningen zijn afgestemd op de huidige vraag. Vrederust is nagenoeg 'klaar met de verbouwing' en kan met vertrouwen de komende tijd tegemoet zien.
Het winkelcentrum Ambachtsgaarde ligt centraal in de wijk Vrederust en wordt gevormd door het Lange Blok op het plein en het Korte Blok aan de Ambachtsgaarde. Omdat het winkelcentrum slecht functioneerde, de uitstraling verloederde en het aantal bezoekers en de bestedingen afnamen, is de gemeente samen met marktpartijen in 2005 gestart met de herstructurering. Inmiddels zijn vier van de zes deelplannen uitgevoerd. De winkels in het Lange Blok zijn opgeknapt, de AH-supermarkt is uitgebreid en er is een nieuw appartementencomplex met winkels en een ondergrondse parkeergarage gebouwd op de plek van de gesloopte Sjalomkerk. Ook de openbare ruimte is aangepakt en er is een openbaar parkeerterrein op het plein aangelegd.
Pleinlocatie en Korte Blok
De twee deelplannen die nog resteren zijn de bouwlocatie op het plein en het Korte Blok.
De gemeente heeft de winkels in het Korte Blok aangekocht om het overschot aan kleine winkels te verminderen. De winkelunits zouden herontwikkeld worden tot woningen. Hiervoor is destijds ook de bestemming aangepast. Op de pleinlocatie was een tweede supermarkt met woningen gepland. Vanwege de gevolgen van de economische crisis en de veranderingen in de woningmarkt hebben de marktpartijen waarmee de gemeente samenwerkte, geen haalbare plannen kunnen ontwikkelen.
Vanaf eind 2010 is de gemeente in gesprek met de nieuwe eigenaar van de winkels in het centrum. Deze heeft voor het Korte Blok en de pleinlocatie planvoorstellen ingediend om de herstructurering van het centrum af te ronden. Belangrijk onderdeel hiervan is de toevoeging van een tweede winkeltrekker, een discountwinkel. Deze winkel is een aanvulling op het huidige eenzijdige winkelaanbod en dient om het centrum te versterken en meer bezoekers en bestedingen aan te trekken. Omdat de pleinlocatie te klein is voor deze trekker, is deze in het Korte Blok gesitueerd. Hiervoor zal het achterterrein van het korte Blok moeten worden bebouwd. De resterende ruimte in dit blok is bestemd voor kleinschalige units voor bedrijven.
De aantrekkelijkheid en de levendigheid van het winkelcentrum kan verder toenemen als de winkels worden aangevuld met een gevarieerd programma zoals een horecafunctie die voor een brede doelgroep aantrekkelijk is. Op de pleinlocatie is voorgesteld een complex te realiseren voor verschillende functies waaronder wonen, horeca en maatschappelijke dienstverlening.
Door toevoeging van een breed programma ontstaat een aantrekkelijke mix van bestaande kleinere winkels, twee grotere trekkers: de supermarkt en de discountwinkel, (dag)horeca, maatschappelijke dienstverlening, kleinschalige bedrijvigheid en wonen. Met dit programma kan het winkelcentrum zich ontwikkelen tot een functioneel, aantrekkelijk en divers centrum en tot het “centrale hart” van Vrederust.
Verkeer en parkeren
Vrederust kent geen betaald parkeerregime en men kan vrij op straat parkeren. Op het plan zijn de parkeernormen van de gemeente Den Haag van toepassing. Op basis van het programma uit de voorstellen van de marktpartij, is een voorlopige parkeerbehoefte berekend. Vanwege het gemengde karakter van het winkelcentrum is dubbelgebruik van parkeerplaatsen op en rond het plein mogelijk. Dat houdt in dat een parkeerplaats niet exclusief aan één functie toebedeeld wordt maar door verschillende bezoekers gedurende de dag gebruikt kan worden. De parkeerbehoefte rond de Ambachtsgaarde zal het grootst zijn tijdens de koopavond als bewoners en bezoekers van de winkels gelijktijdig aanwezig zijn. Ten opzichte van de huidige aanwezige parkeerplaatsen is er, op basis van het nieuwbouwprogramma, een tekort aan 5 parkeerplaatsen berekend. Er zijn mogelijkheden om het aantal parkeerplaatsen op de openbare straat uit te breiden, bijvoorbeeld door langsparkeren te vervangen door gestoken parkeerplaatsen. Gestoken parkeren is ook voor het nieuwe appartementencomplex aan de Ambachtsgaarde toegepast.
Bij de uitwerking van de planvoorstellen tot bouwplannen wordt het exacte aantal aan te leggen parkeerplaatsen bepaald. Hiervoor wordt een herinrichtingsplan opgesteld waarin wordt aangegeven waar deze plaatsen in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. Het herinrichtingsplan moet voldoen aan de normen uit het Handboek Openbare Ruimte van de gemeente. Bij de uitwerking zijn de ruimtelijke kwaliteit en het vormgeven van een heldere looproute tussen het Korte Blok en het winkelplein, en de aanwezigheid van straatbomen belangrijke aandachtspunten. Het gegeven dat 'dubbelgebruik' van de parkeercapaciteit mogelijk is, biedt voldoende ruimte om tot een plan te komen dat beantwoordt aan zowel de parkeeropgave als aan een goede ruimtelijke kwaliteit.
Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven volgt uit de structuurvisie dat bij herstructurering langs doorgaande wegen en groen wordt uitgegaan van vijf bouwlagen. In Vrederust gaat het voor wat betreft de doorgaande wegen om Lozerlaan, Melis Stokelaan, Dedemsvaartweg en Erasmusweg. De bebouwing langs deze wegen bestaat grotendeels al uit minimaal vijf bouwlagen. Daar waar dit nog niet het geval is wordt dit mogelijk gemaakt door middel van het toestaan van een dakopbouw (zie paragraaf 5.2.4). Voor het Erasmuspark is hiervan afgezien aangezien hier recent reeds een herstructureringsopgave heeft plaatsgevonden. De hoogbouw in het Erasmuspark heeft reeds een bouwhoogte van 41 meter.
Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat bewoners zoveel mogelijk hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen maken. Het vergroten van de woning is daarin een belangrijk instrument, reden waarom het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk woningen in deze bouwmogelijkheid voorziet.
Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het uit stedenbouwkundig en/of cultuurhistorisch oogpunt niet verantwoord is. Voor dit plangebied is een afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan. De cultuurhistorische verantwoording komt met name tot uiting in de hieronder beschreven ensemblewaarde. Bij deze stedenbouwkundige en cultuurhistorische verantwoording spelen de volgende aspecten een rol:
In de stedenbouwkundige verantwoording wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen in particulier eigendom of corporatiebezit.
Het gaat in Vrederust om de mogelijke realisatie van dakopbouwen op de veel in het gebied aanwezige vierlaagse portiekbouw. In delen van het plangebied heeft deze ingreep (verhoging met één laag) reeds plaatsgevonden. Daarnaast zijn op een aantal plaatsen eengezinswoningen voorzien van de mogelijkheid om een dakopbouw te realiseren.
Voor de woningen waar na bovenstaande stedenbouwkundige en cultuurhistorische afweging een dakopbouw mogelijk is, is bij het totstandkomen van dit bestemmingsplan een bezonningsonderzoek uitgevoerd. In een aantal gevallen betekent dit, dat er vanwege de schaduwwerking van de dakopbouw niet het volledige dakvlak bebouwd mag worden. Dit is op de plankaart van dit bestemmingsplan aangegeven middels bouwaanduidingen.
Naast de hierboven geschetste ontwikkelingen worden de volgende ontwikkelingen in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt:
Perceel Goudsmidsgaarde 5
Dit perceel ligt momenteel braak. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aan dit perceel een regeling toegekend die aansluit bij de omliggende percelen. Concreet betekent dat dat aan het perceel een maatschappelijke bestemming is toegekend. De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter. Verder mag maximaal 40% van het perceel worden bebouwd. Indien er geen behoefte is om de hele kavel te benutten voor een maatschappelijke bestemming, zal worden nagegaan voor welke overige functies de kavel geschikt is. Hierbij wordt ook gedacht aan kleinschalige woningbouw, bijvoorbeeld voor particulier opdrachtgeverschap. Bij eventuele toekomstige functiewijziging, zal zoveel mogelijk worden aangesloten op de bouwregels uit dit bestemmingsplan.
Perceel Zwaardvegersgaarde 95
Op dit perceel heeft in het verleden een school gestaan. Momenteel is het perceel tijdelijk in gebruik bij de dienst OCW van de gemeente. Voor dit perceel is een bestemmingsregeling opgenomen die een toekomstige invulling mogelijk maakt. Door middel van een gemengde bestemming zijn zowel maatschappelijke functies als bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Van het perceel mag 50% worden bebouwd, met een bouwhoogte van maximaal 7 meter. Middels een wijzigingsbevoegdheid wordt daarnaast de realisatie van woningen mogelijk gemaakt. Indien van deze bevoegdheid gebruik wordt gemaakt kan de maximale bouwhoogte worden verhoogd naar maximaal 12 meter.
Uitbreiding Albert Heijn Ambachtsgaarde
In de huidige situatie heeft de Albert Heijn Ambachtsgaarde een laad- en losstrook aan de achterzijde. Deze laad- en losstrook is bereikbaar vanaf de Beresteinlaan. In het bestemmingsplan is ter plaatse van deze strook een bouwvlak opgenomen. Dat betekent dat op deze strook bebouwing kan worden opgericht. Hierdoor kan de interne logistiek van de winkel worden verbeterd en tegelijkertijd de stedenbouwkundige uitstraling worden verbeterd.
Daarnaast zijn bij de stedenbouwkundige analyse van het plangebied een tweetal ontwikkelingen benoemd, die de stedenbouwkundige samenhang binnen het gebied zouden versterken. Deze ontwikkelingen zijn op dit moment echter nog niet voldoende concreet uitgewerkt om direct in de bestemmingsplanregeling zelf (regels en verbeelding) op te nemen. Indien er zich te zijner tijd concrete initiatieven voor aandienen wordt voor deze ontwikkelingen een separate juridisch-planologische procedure doorlopen. Wel worden de ontwikkelingen op dit moment al in deze toelichting benoemd. Het betreft de volgende ontwikkelingen:
Bedrijvenstrook Bierbrouwersgaarde
De bestaande bedrijfsruimten aan de Bierbrouwersgaarde zouden in de toekomst kunnen worden vervangen door een combinatie van woningen en bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimte gaat het dan om het type bedrijven dat nu ook in deze strook gevestigd is (categorie B). Er is een invulling van drie bouwlagen denkbaar.
Perceel hoek De Gaarde / Zwaardvegersgaarde
Op het perceel op de hoek van De Gaarde en de Zwaardvegersgaarde is momenteel een woonzorgcomplex gesitueerd. Dit complex is positief bestemd. De huidige bebouwing bestaat uit twee bouwlagen en een kapverdieping. Gelet op de grootte en ligging van het perceel is van uit stedenbouwkundig oogpunt een intensiever bouwvolume (zowel in oppervlakte als in hoogte) denkbaar.
Daarnaast zijn vanzelfsprekend de vrijstellingen van het voorheen geldende bestemmingsplan in het plan verwerkt.