Bezuidenhout

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken zijn de bestaande situatie (hoofdstuk 2), het beleidskader (hoofdstuk 3) en de milieukwaliteitseisen (hoofdstuk 4) uiteengezet. Dit diende ertoe om de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen voor het bestemmingsplan. Aan de hand hiervan wordt in paragraaf 5.3 een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen gemaakt. Met deze keuze kan de opzet van het bestemmingsplan en de bestemmingen in paragraaf 5.4 globaal beschreven worden.

Hoogteopbouw

Het Bezuidenhout kenmerkt zich door een bebouwingsopbouw van twee of meerdere bouwlagen en soms voorzien van kappen. De kap kan bestaan uit een echte kap waarbinnen de bovenste verdieping (kapverdieping) valt maar ook bebouwing welke aan de straatzijde is opgebouwd uit een gedeeltelijke kap met aan de tuinzijde daarachter een plat dak.

Uitgangspunt bij de herziening van het bestemmingsplan is het handhaven van het bebouwingsbeeld met kappen en de mogelijkheid om kappen toe te voegen. Daarbij is in de kap een kapverdieping toegestaan. Onder een kapverdieping wordt verstaan: een verdieping of gebruikslaag die gelegen is in een kap en waarvan de vloer niet meer dan 1.20m onder de goothoogte ligt.

De bouwhoogten worden op twee verschillende wijze vastgelegd. Indien de bebouwing met een plat dak is uitgerust wordt de maximale gemeten hoogte aangegeven ook indien een gedeelte van de bovenste verdieping niet het hele dakvlak beslaat (zie figuur). Indien de bebouwing aan de voorzijde voorzien is van een of meerdere goten, wordt de bouwhoogten weergegeven met een aanduiding “goot- en maximale hoogte”.

In het bestemmingsplan Bezuidenhout uit 1981 wordt aan de hand van een schema uiteengezet welk type bebouwing met een kap/kapverdieping moet zijn uitgerust en wanneer de kap mag worden vervangen door een extra opbouw mits deze niet zichtbaar is vanaf de straat.

In het nieuwe plan wordt dit schema niet meer toegepast maar wordt op de plankaart en in de regels aangegeven wat gebouwd mag worden. De mogelijkheid van het bouwen van dakopbouwen e.d. wordt, op de tweelaagse bebouwing al of niet voorzien van een kap, veelal mogelijk gemaakt. Bovendien mag op een gedeeltelijke drielaagse bebouwing het resterende dakvlak ook voor het grootste deel bebouwd worden.

Figuur : voorbeeld van hoe de oude regeling van de bebouwing in twee bouwlagen in het nieuwe bestemmingsplan wordt opgenomen.

In het Bezuidenhout staat ook bebouwing in drie lagen waarop een kapverdieping verplicht is en waarop een kapverdieping mag worden gerealiseerd. Onderstaand figuur geeft hiervan een voorbeeld.

Figuur : voorbeeld hoe de oude regeling van drie bouwlagen in het nieuwe bestemmingsplan zou kunnen worden opgenomen.

In het Bezuidenhout liggen straten met een drielaagse bebouwing waar de mogelijkheid in het hiervoor geldende bestemmingsplan reeds aanwezig was om binnen het profiel van een kapverdieping een extra bouwlaag is te realiseren. Van deze mogelijkheid is in de afgelopen jaren veel gebruik gemaakt.

Onderzocht is of op deze bebouwing dakopbouwen kunnen worden toegestaan. Daarbij is gekeken naar het profiel van deze straten (breedte / hoogte verhouding), de ensemblewaarde, de maatvoering van binnenterreinen, de hoogte van de omliggende bebouwing, de dakvormen en de architectuur. In het merendeel van de gevallen blijkt dat het stedenbouwkundig en vanuit cultuurhistorisch perspectief het niet goed mogelijk is om binnen het profiel van een kap een kapverdieping dan wel een extra bouwlaag, die niet zichtbaar is vanaf de straat, toe te staan. Daar waar een kap verplicht is, zou een ombouw naar een extra bouwlaag waarbij de kapvorm aan de voorzijde behouden blijft nog wel mogelijk zijn.

Wonen

In het gebied komen globaal drie typen woningen voor:

• eengezinswoningen in rijen;
• meergezinswoningen in rijen;
• appartementsgebouwen met onder meer souterrains, semi en verdiept liggende parkeergarages.

Het bestemmingsplan volgt in grote lijnen deze onderverdeling onder meer vanwege de verschillen in de regeling voor bijbehorende bouwwerken.