Ypenburg

5.3 Ontwikkelingen

Het bestemmingsplan Ypenburg maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:

• Realisatie van een bouwmarkt/tuincentrum langs de A13, op het kavel begrensd door de A13, de Brasserskade en de Singel. In het bestemmingsplan Ypenburg-Rijswijk 2000 werd deze ontwikkeling al mogelijk gemaakt middels een binnenplanse afwijkingsprocedure. In het onderhavige bestemmingsplan zal de bouwmarkt eveneens middels een binnenplanse afwijkingsprocedure mogelijk gemaakt worden;
• Realisatie van een businesshotel/congrescentrum met horeca en bijbehorende voorzieningen langs de A13, aan de Brasserskade. Voor deze ontwikkeling is reeds een Wabo-afwijkingsprocedure gestart. Naar verwachting zal de omgevingsvergunning reeds afgegeven zijn voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld;

Bovendien wordt, zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven, volgens de 'Agenda voor de Haagse Verdichting' invulling gegeven aan dubbel grondgebruik en verruiming van mogelijkheden voor bouwen van aan- en bijgebouwen;

5.3.1 De locatie begrensd door de A13, de Brasserskade en de Singel

De locatie bestaat uit een aantal kavels gelegen tussen de autosnelweg A13 en de Singel / Brasserskade. Er speelt een aantal ontwikkelingen.

5.3.1.1 Bouwmarkt

Dit deel van de locatie (zie onderstaande kaart) is voor een deel bebouwd met een bouwmarkt en een deel is onbebouwd. Er is een initiatiefnemer die de bestaande bouwmarkt wil slopen en het braakliggende deel wil bebouwen met een grote bouwmarkt met bijbehorende voorzieningen met als ondergeschikte nevenactiviteit een tuincentrum. De nieuwe bouwmarkt past qua bouwvolume binnen de bepalingen van het oude plan. Deze bepalingen zijn overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Ook de functie bouwmarkt werd in het oude bestemmingsplan al mogelijk gemaakt op de betreffende locatie. Het nieuwe bestemmingsplan verruimt deze mogelijkheid door op de locatie perifere detailhandel toe te staan, waaronder naast een bouwmarkt onder andere ook een tuincentrum wordt verstaan.

5.3.1.2 Brasserskade

Op het andere deel van de locatie is een ontwikkeling die bestaat uit:

Fase 1:

• een bouwmarkt en showrooms met ondersteunende ruimtes.

Fase 2:

• Een Aziatisch businesshotel met 80 kamers en een omvang van maximaal 4.200 m2 bvo;
• Een horeca/foodcourt van maximaal 1.500 m2 bvo ondersteunend aan het hotel.
• Congrescentrum (bijeenkomstfunctie) van maximaal 1.000 m2 bvo gerelateerd aan het hotel.
• Ruimte voor sport/wellness van maximaal 1.500 m2bvo ondersteunend aan het hotel.

Aan de viaductzijde richting de A13 is het businesshotel met restaurant en een congrescentrum gesitueerd. Dit businesshotel omvat acht verdiepingen en telt 80 kamers en biedt diverse vergader- en congresfaciliteiten. Hier vinden zakelijke evenementen, seminars, netwerkbijeenkomsten en ontmoetingen met Aziatische handelsdelegaties plaats. Tevens wordt er ruimte geboden voor ontspanning in de vorm van wellness en sport.

De beoogde ontwikkeling wijkt deels af van het vigerend bestemmingsplan van het plangebied maar past wel binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Voor de ontwikkelingen die onderdeel uitmaken van Fase 1 is al sprake van een onherroepelijke omgevinsvergunning en de betreffende bouwwerken zijn inmiddels al gebouwd of in aanbouw.

Voor het Businesshotel uit fase 2 is een Wabo-procedure gestart. Naar verwachting zal ook daarvoor voor vaststelling van onderhavig bestemmingsplan een omgevingsvergunning zijn verstrekt.

5.3.2 Uitbreidingsmogelijkheden woningen

Onder bepaalde voorwaarden kunnen volgens artikel 2 van Bijlage II bij het BOR (Besluit omgevingsrecht) vergunningsvrij aan- en bijgebouwen worden gerealiseerd. Om te voorkomen dat binnenterreinen in gesloten en half gesloten bouwblokken worden volgebouwd met:

• aan- en uitbouwen zoals een serre, berging, garage, bijkeuken;
• vrijstaande bijgebouwen zoals een schuur, garage, kweekkas, tuinhuisje;

• overkappingen zoals een carport;

worden aan het vergunningsvrij bouwen wel voorwaarden verbonden.

Het is echter mogelijk om in de regels van het bestemmingsplan nog extra bouwmogelijkheden te bieden, aanvullend op hetgeen vergunningsvrij al is toegestaan.

Om het bouwen van aan- en bijgebouwen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Ypenburg mogelijk te maken, worden eisen gesteld t.a.v. de massa's en posities van deze objecten. Uitgangspunt is (inclusief het vergunningsvrije deel):

• het gezamenlijke oppervlak van aan- en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het achtererfgebied;

In de regels van het bestemmingsplan Ypenburg is binnen de bestemmingen Wonen-3 (vrijstaand of 2 en/of 3 onder een kap) en Wonen-4 een regeling voor vrijstaande bijgebouwen op het achtererf en het zijerf opgenomen.

• vrijstaande bijgebouwen dienen te worden gerealiseerd op het achtererfgebied en de afstand van vrijstaande bijgebouwen tot aan het hoofdgebouw dient tenminste 4 meter te bedragen. Het gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen mag conform het oude bestemmingsplan binnen de wijk Bosweide niet meer bedragen dan 40 m2 per perceel en langs de Henricuskade bij vrijstaande woningen op grote percelen niet meer dan 75 m2.

5.3.3 Extra bouwlagen

5.3.3.1 Vijf bouwlagen

Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven volgt uit de structuurvisie en de agenda voor de Haagse Verdichting dat langs doorgaande wegen en groen wordt uitgegaan van vijf bouwlagen.

Binnen het plangebied is langs de doorgaande weg de Laan van Hoornwijck al bebouwing gerealiseerd van minimaal 5 bouwlagen. Direct langs de andere doorgaande weg binnen het plangebied, de Poortweg - Singel - Ypenburgse Boslaan, is geen bebouwing aanwezig.

5.3.3.2 Dakopbouwen

Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het stedenbouwkundig niet verantwoord is. Per bestemmingplangebied wordt een duidelijke stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan. Bij deze stedenbouwkundige verantwoording spelen de volgende aspecten een rol:

• Straatprofielen: voldoende ruim om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen;
• Binnenterreinen: voldoende maat;
  Hoogte stedelijke omgeving: (1) hoe hoog zijn de omliggende panden? Hoe verhoudt zich het toevoegen van een dakopbouw tot het omliggend stedelijk gebied? En (2), behoefte aan dakopbouwen speelt met name bij 2 of 3 bouwlagen in de bestaande situatie;
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte). Ook bij schuine daken worden dakopbouwen echter niet uitgesloten;
• Ensemblewaarde: hier wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.

In de oude bestemmingsplannen mocht binnen het merendeel van het plangebied tot 15 meter hoog worden gebouwd. Toen was het gebied echter nog niet bebouwd. De meeste eengezinswoningen zijn vervolgens gebouwd met een bouwhoogte van drie bouwlagen al of niet met een kap dan wel kapverdieping. Voor het merendeel van de bebouwing is daarom de bestaande hoogte overgenomen op de plankaart. In Waterwijk wordt op de tweelaagse bebouwing soms een derde bouwlaag aangetroffen; op de overige tweelaagse woningen van hetzelfde type wordt een derde bouwlaag toegestaan.