Mijnbouwstraat 120 Delft

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Royal HaskoningDHV (hierna: RHDHV) heeft het voornemen om haar kantoren in Rotterdam en Den Haag op te heffen en te verhuizen naar het Rijksmonument Mijnbouw aan de Mijnbouwstraat 120 te Delft, zie figuur 1.1. RHDHV wil het gebouw duurzaam transformeren naar een kantoor met een gedeeltelijk semi-openbaar karakter met open ruimtes. Deze open ruimtes worden gecreerd door de 'binnenplaatsen' te overkappen. Bij deze verbouwing worden het karakter van het gebouw en de relatie met de groene omgeving gerespecteerd. Nu dit planvoornemen niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is een herziening daarvan benodigd. Onderhavig bestemmingsplan betreft deze herziening.

Figuur 1.1 Mijnbouwstraat 120

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt op het terrein van de TU/Delft (TU Noord) aan de Mijnbouwstraat 120 te Delft, zie figuur 1.2. De locatie wordt begrensd door de Mijnbouwstraat, de Prof. Schermerhornstraat en de Botanische Tuin.

Figuur 1.2. Luchtfoto planlocatie (bron: maps.google.nl)

1.3 Vigerende plannen

Ter plaatse van de planlocatie gelden de volgende bestemmingsplannen:

• TU Midden en Noord (vastgesteld 25 april 2013);
• Professor Schermerhornstraat (vastgesteld 29 september 2016);
• TU-Noord (de Noordelijke Wippolder) (vastgesteld 19 april 2007);
• Facetbestemmingsplan Parkeren (vastgesteld 31 mei 2018).

Ten aanzien hiervan geldt het navolgende.

Bestemmingsplan TU Midden en Noord

Binnen het bestemmingsplan TU Midden en Noord geldt ter plaatse van het gebouw de bestemming Maatschappelijk, zie figuur 1.3. Daarbinnen gelden maximale goot- en bouwhoogtes en een maximaal bebouwingspercentage. Verder geldt dat wat betreft kantoren alleen kennisintensieve kantoren zijn toegestaan. De voorgestane ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan. Dit om twee redenen. De planontwikkeling maakt realisatie van een regulier kantoor mogelijk en het toegestane bebouwingspercentage wordt overschreden.

Figuur 1.3 Geldend bestemmingsplan locatie Mijnbouwstraat 120 (www.ruimtelijkeplannen.nl)

De bestemmingen uit de bestemmingsplannen Professor Schermerhornstraat en TU-Noord (de Noordelijke Wippolder) (zie figuur 1.4 en 1.5) worden zo goed als volledig overgenomen. Alleen aan de noordzijde wijzigt een gedeelte van de groen-bestemming naar een verkeer-verblijfsgebied bestemming.

Figuur 1.4 Bestemmingsplan Schermerhornstraat (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.5 Bestemmingsplan TU-Noord (www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Uitgangspunten en criteria

Ten behoeve van de voorgenomen planontwikkeling heeft de gemeente Delft uitgangspunten en criteria opgesteld. Hierin zijn de relevante beleidskaders en randvoorwaarden opgenomen. Tevens bevat het een richtinggevend kader voor de verdere uitwerking van het plan. Bij het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is hier zo veel als mogelijk rekening mee gehouden.

1.5 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van deze toelichting beschrijft de huidige en toekomstige situatie in het plangebied. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie, regio en de gemeente Delft uiteen gezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische planopzet waarbij de verbeelding en planregels worden besproken. Hoofdstuk 6 gaat in op het aspect handhaving. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige context

2.1 Bestaande situatie

Zoals in paragraaf 1.1 aangegeven, is het pand aan de Mijnbouwstraat 120 te Delft, zie figuur 2.1 onderdeel van de TU Delft en gelegen in het als beschermd stadsgezicht aangewezen gedeelte TU Noord. Het pand kan als gezichtsbepalend van het TU-gebied worden gezien. Het is een Rijksmonument, gebouwd in 1912 en ontworpen door de heer A.W. Vrijman, Rijksbouwmeester van 1906 tot en met 1923.

Figuur 2.1. Mijnbouwstraat 120 (Bron: delta.tudelft.)

TU Noord is sinds 2013 één van de vier Delftse beschermde stadsgezichten. De inpassing van de planontwikkeling binnen dit beschermd stadsgezicht en het monumentale karakter wordt in paragraaf 4.11 Cultuurhistorie uitgebreid beschreven.

Het gebied kenmerkt zich door grote (deels voormalige) faculteitsgebouwen uit de periode 1900-1940 en bijzondere groengebieden zoals de Botanische Tuin en de Algemene Begraafplaats Jaffa. TU Noord is onderdeel van de universiteitscampus. Door de vestiging van de faculteit Bouwkunde op Julianalaan 134 is de universiteit nog steeds voelbaar aanwezig. Tegelijkertijd is door groei en uitbreiding van de universiteit richting het zuiden in TU Noord de laatste tien jaar een gemengd milieu ontstaan met woningen, studentenwoningen en diverse bedrijven.

Figuur 2.1 Mijnbouwstraat 120 Delft

2.2 Beschrijving plan

2.2.1 Keuze Mijnbouwstraat

Noodzakelijke samenvoeging locaties

RHDHV is in Nederland op 13 plaatsen gevestigd, waaronder in Rotterdam en Den Haag. In Den Haag is NACO (Netherlands Airport Consultants) gevestigd. NACO is ook onderdeel van RHDHV en adviseert onder meer luchthavens, vliegmaatschappijen, overheden en investeerders. In Rotterdam zijn medewerkers van verschillende en zeer uiteenlopende specialismen gevestigd. RHDHV zal haar locaties te Rotterdam en Den Haag opheffen en zoekt daarvoor één nieuwe locatie. De huurovereenkomsten voor zowel de vestiging Rotterdam als die van Den Haag lopen op relatief korte termijn af, zodat voor beide huurovereenkomsten een besluit over al dan niet verlenging diende te worden genomen.

Er zijn een aantal redenen voor RHDHV te kiezen voor één nieuwe locatie. Gelet op de samenhang met de overige diensten en producten van RHDHV en de benodigde expertises is het allereerst voor een efficiënte samenwerking noodzakelijk dat NACO ook fysiek wordt geïntegreerd in één nieuwe vestiging. Dit zorgt voor een verdere verbinding tussen alle expertises en de specialisten van RHDHV. Het hebben van een aparte vestiging voor NACO draagt niet bij aan die verbinding. RHDHV hecht daarnaast aan een landelijke spreiding van haar vestigingen. Uit kostenoogpunt wordt getracht te voorkomen dat vestigingen te dicht bij elkaar gelegen zijn. Het samenvoegen van vestigingen zal bijdragen aan de verdere verbinding en eenheid tussen alle expertises en zorgen voor een efficiëntere dienstverlening.

Voorwaarden en programma van eisen

Voor het kunnen maken van een locatiekeuze heeft RHDHV een aantal voorwaarden opgesteld waaraan de nieuwe locatie dient te voldoen. Deze randvoorwaarden zien er -samengevat- als volgt uit waarbij er een onderscheid is gemaakt in de vestigingsvoorwaarden ten aanzien van de stad en randvoorwaarden voor de locatie:

Vestigingsvoorwaarden stad	Randvoorwaarden locatie
Samenvoegbare locatie (omvang)	Inspirerende werkomgeving
Integratie NACO	Inspirerend gebouw én omgeving
Verbindbare specialismen	Aanpasbaar/verduurzaming (kosteneffectief)
Centrale ligging	15.000 m2 bvo zoveel mogelijk gelijkvloers
Westen van het land	Onderwijsmogelijkheden +interactie mogelijk met studenten
	Maatschappelijk georiënteerd
	750 werkplekken, ruimte voor ontmoeting en kennisuitwisseling
	Grote(re) ontvangst- en ontmoetingsruimten
	Zoveel mogelijk m2 op zo min mogelijke verdiepingen
	Karakteristieken van gebouw
	Bereikbaarheid (duurzame mobiliteit)

Ter toelichting op deze voorwaarden het volgende:

• Het moet gaan om een inspirerende werkomgeving voor zowel de huidige als voor potentieel nieuwe medewerkers.
• Een centrale ligging ten opzichte van de twee bestaande kantoren in verband met reisafstand van haar werknemers en bezoekers.
• De locatie kan worden omgevormd tot een bij het bedrijf passende uitstraling en inrichting-indeling. Samenwerking en kennisdelen is voor haar bedrijfsvoering essentieel. Een belangrijk element daarbij is informeel ontmoeten. Concreet leidt dit tot zo veel mogelijk vierkante meters op zo min mogelijk verdiepingen in combinatie met de beschikbaarheid van grote ruimten voor grote groepen voor events, conferenties en samenwerkateliers.
• Het gebouw moet het programma van ca 15.000 m2 BVO kunnen herbergen.
• De onderwijsactiviteiten van RHDHV moeten kunnen worden gefaciliteerd in relatie met de TUD, mede gezien de geprognosticeerde tekorten aan jonge, technische specialisten.
• Een bestaand gebouw dat kan worden getransformeerd/ upgradet naar een duurzaam, toekomstbestendig gebouw sluit aan op de duurzaamheidsvisie van RHDHV en heeft volgens de visie van RHDHV de voorkeur boven nieuwbouw.
• Het adagium van RHDHV is `Enhancing society together´. De locatie moet daarom niet alleen toegankelijk zijn voor medewerkers en bezoekers, maar ook maatschappelijk georiënteerd zijn.

Voorts heeft RHDHV een programma van eisen opgesteld. Uit het programma van eisen volgt een cijfermatige onderbouwing van onder meer de minimaal benodigde ca. 15.000 m2 bvo en de minimumeisen ter zake de invulling daarvan.

De hiervoor genoemde voorwaarden en het programma van eisen worden hierna nader toegelicht aan de hand van verantwoording voor de keuze voor Mijnbouw.

Vestigingsvoorwaarden: de keuze voor de regio en de stad

Er zijn verschillende steden en regio's onderzocht, waaronder Rotterdam, Den Haag, Rijswijk en Delft. Alle potentiële regiolocaties afwegende is geconstateerd dat alleen Delft beschikt over een locatie die voldoet aan de vestigingsvoorwaarden en het programma van eisen. Het betreft een stad in het westen van het land, gunstig gelegen tussen Den Haag en Rotterdam. Daarnaast heeft ook de duurzame relatie die RHDHV heeft met de gemeente Delft en de TU een belangrijk rol gespeeld in de keuze voor Delft als vestigingsplaats van het nieuwe kantoor. Vestiging in Delft maakt een verdergaande samenwerking met de TUD mogelijk. Vestiging van RHDHV op Science Centre Delft biedt ook de mogelijkheid om meer in verbinding te komen met (technische) studenten van TUD.

Randvoorwaarden: keuze voor de locatie

Nadat RHDHV haar keuze op Delft heeft laten vallen, heeft zij samen met de gemeente en TU tien mogelijke vestigingslocaties beoordeeld, waarvan zes nieuwbouwlocaties en vier bestaande locaties, waaronder Mijnbouw, het EWI-kantoor en Gele Scheikunde. Geen van de gebouwen voldeden aan de randvoorwaarden, ook niet na eventuele bouwkundige en planologische aanpassingen. Zo is het EWI-gebouw een kantoortoren ('wolkenkrabber') waarmee niet kan worden voldaan aan de eis dat horizontaal georiënteerd moet zijn. Samenwerking en kennisdelen is voor haar RHDHV essentieel. Een belangrijk element daarbij is informeel ontmoeten. Concreet leidt dit tot zo veel mogelijk vierkante meters op zo min mogelijk verdiepingen in combinatie met de beschikbaarheid van grote ruimten voor grote groepen voor events, conferenties en samenwerkateliers. Een kantoortoren voldoet daar niet aan. Het gebouw de Gele Scheikunde valt af omdat dit gebouw veel groter is dan de benodigde 15.000 m2 BVO en niet de inspirerende uitstraling heeft die RHDHV haar medewerkers wil bieden. Dat geldt ook voor de TU Delft Campus Zuid. De locatie Spoorzone Delft is juist te klein.

 

Mijnbouw is de enige locatie in Delft die kan voldoen aan alle randvoorwaarden én het programma van eisen. De locatie heeft de inspirerende uitstraling, het potentieel om (kosteneffectief) duurzaam te transformeren, gelijkvloers te werken en te ontmoeten en is ideaal gelegen op de Campus TU Noord en op loopafstand van het monumentale centrum van Delft.

De locatie leek even buiten handbereik omdat TU een tender liep voor de verkoop/verhuur. Deze tender is ingetrokken omdat TU in RHDHV een partij vond die in één keer het gehele pand wil afnemen en toekomstbestendig kan maken. Dit had ook voor TU de voorkeur boven de verkoop en/of verhuur aan één of meerdere partijen die het pand in delen kopen/huren en (nog) niet willen of kunnen investeren in een duurzaam gebruik van het pand.

2.2.2 Bouwplan

Hiervoor wordt het monumentale pand 'Mijnbouw' aan de Mijnbouwstraat 120 betrokken en geschikt gemaakt voor haar medewerkers. Dit gebeurt door het pand zorgvuldig te restaureren én voor minimaal 25 jaar duurzaam te bestendigen. Het pand krijgt een verbindende functie door kernkwaliteiten van het monument te koesteren en toekomstbestendig te maken. In de bestaande situatie heeft het pand al de gewenste uitstraling, maar vanuit het verleden is het pand specifiek gericht op studenten. Het pand heeft geen ontvangstruimte, geen open ruimten om grote groepen te kunnen ontvangen en is ook ca 2.000 m2 te klein.

Er is tegenwoordig meer nodig om mensen naar kantoor te halen, het gaat ook om beleving. RHDHV wil werkruimtes creëren waar medewerkers individueel of in kleine groepen kunnen (samen)werken. Hiervoor worden de huidige kamers op de verdieping en op 'zolder' geschikt gemaakt. Het is de bedoeling om een open karakter te creëren en het gebouw deels toegankelijk (semi-openbaar) te maken voor studenten en omwonenden. Daarnaast wil RHDHV ontmoetingsruimtes creëren waar medewerkers en externen elkaar in een informele setting en verschillende hoedanigheden kunnen ontmoeten. Hiervoor zijn grote open ruimtes nodig die nu nog ontbreken in het pand.

RHDHV gaat de twee binnenhoven overbouwen zodat er twee atria ontstaan, waarbij de overkapping deels over de bestaande bebouwing wordt geplaatst. Vanuit de atria vinden meerdere doorbrekingen in de binnengevels plaats. Verder wordt het buitenterrein heringericht, wordt extra parkeergelegenheid ten noorden van het pand gecreëerd en komt aan de oostzijde een terras. Het aspect parkeren komt in paragraaf 4.3 aan de orde.

Samengevat

Door bouwkundige aanpassingen in combinatie met de realisatie van gesloten en semi-openbare ruimtes kunnen de bestaande tekortkomingen worden ondervangen en kan RHDHV het gebouw geschikt maken voor:

• 1. de ontvangst van grote groepen ten behoeve van het geven/houden van lezingen, toespraken, (bewoners)bijeenkomsten, events, conferenties etc;
• 2. het faciliteren van startups van derden en kennis en kunde door te ontwikkelen;
• 3. het ontvangen van studenten/medewerkers TU en bewoners in de semi-openbare ruimtes van het gebouw.

De figuren 2.2 en 2.3 geven een indruk van de nieuwe situatie.

Figuur 2.2 Afbeelding nieuwe situatie

Figuur 2.3 Plattegronden nieuwe situatie

2.2.3 Terreininrichting/aansluiting openbare ruimte

Nabij en rondom het plangebied liggen een aantal waardevolle groengebieden die deel uit maken van de stedelijk ecologische structuur (zie figuur 2.4). Onderdeel zijn onder andere de Botanische Tuin en De Vries Van Heijstplantsoen. Beiden zijn opgenomen in de beleidsregel cultuurhistorische waardevolle groengebieden.

Figuur 2.4 Stedelijke ecologische structuur met plangebied (Bron: Gemeente Delft)

Uitgangspunten

De gemeente heeft aangegeven dat bij de invulling van het gebied een relatie moet worden gelegd met het omliggende gebied. Het kader en uitgangspunt daarvoor wordt gevormd door "Groen blauw Delft ZuidOost" en de destijds ten behoeve van het bestemmingsplan TU Midden en Noord uitgevoerde MER. Verder gelden samengevat de volgende voorwaarden:

• Er dient rekening te worden gehouden met de fysieke aansluiting op de andere terreindelen van het bouwblok.
• Er dient - samen met de TU - een visie te worden ontwikkeld voor aansluiting op de omgeving en de Botanische Tuin.
• Zoveel als mogelijk groene inrichting - halfverharding - van de toe te voegen parkeerplaatsen.
• Bij het aanleggen van parkeerplaatsen dient het groene karakter van de omgeving te worden gerespecteerd.
• Rekening houden met visuele samenhang met het De Vries van Heijstplantsoen en de herinrichtingsplannen voor de Julianalaan in relatie met dit plantsoen.

Ontwerp terreininrichting

De historische waardering voor het omliggende terrein is uitgezocht en in aansluiting daarop is een visie op de omgeving geformuleerd die is vertaald naar een (concept)inrichtingsplan, zie figuur 2.5. Deze inrichting sluit aan bij de gemeentelijke uitgangspunten.

Het gebouw heeft vier representatieve gevels die aansluiten bij het terrein. In de nieuwe situatie wordt het gebouw van een groene kraag voorzien met daar omheen een voetpad die de vorm van het gebouw volgt.

Figuur 2.5 Concept-Inrichtingsplan (bron: Debbie & Verkuijl)

2.2.4 Monumentale bomen

Overkappen binnenhoven

Naast de voornoemde transformatie en verduurzaming van het gebouw, is het betrekken van de binnenhoven bij het gebouw en het daarmee realiseren van twee atria onderdeel van het geschikt maken van het gebouw voor de toekomst. In deze binnenhoven staan echter verschillende bomen waaronder vier monumentale watercipressen. De vraag is hoe hiermee om te gaan.

Onderzoek verplanten bomen

In 2019 is er door Pius Floris Boomverzorging onderzocht of het mogelijk is om de monumentale watercipressen te verplanten. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit niet mogelijk is. Ook tijdens de ecologische quickscan is geconcludeerd dat dit niet mogelijk is. Redenen waarom dit niet mogelijk is, zijn de volgende:

• De bomen kunnen niet in hun geheel uit de binnentuinen gehesen worden, tenzij de dwarsstructuren deels worden gesloopt. Omdat de gebouwstructuren tussen de binnentuin en aan de oostkant niet worden gesloopt, is een alternatieve werkwijze niet mogelijk.
• Bovendien zal de schade aan wortelpartijen bij verplaatsen dusdanig groot zijn dat herplant hoogst waarschijnlijk alsnog zal leiden tot afsterven van de bomen op korte termijn.
• Tot slot is behoud geen optie in het kader van de huidige plannen. Los van de (on)mogelijkheden die het huidige ontwerp biedt voor behoud van de bomen, is het binnenklimaat van de atria niet geschikt om de bestaande watercipressen te conserveren middels conditionering.

Onderzoek naar alternatieve planontwikkeling

Er is door RHDHV zorgvuldig onderzocht of alternatieve, ruimtelijke en boomkundige, oplossingen mogelijk zijn om de bomen te kunnen behouden. Zo is onderzocht of een bijbehorend bouwwerk (aanbouw) mogelijk is waardoor alle bomen kunnen worden behouden, maar het vigerende bestemmingsplan en de monumentale status verzetten zich daartegen. Voorts is onderzocht welke alternatieven er zijn een deel van de bomen te kunnen behouden. Deze varianten worden hierna toegelicht.

Variant 1: binnenhoven deels bebouwen

Bij de eerste variant zijn de binnenhoven slechts gedeeltelijk bebouwd waardoor in ieder geval de vier monumentale cipressen behouden zouden kunnen blijven. Dit alternatief is niet uitvoerbaar om de volgende redenen:

• 1. De bomen in de binnenhoven staan op een afstand van circa 10 meter uit de binnengevel. Gezien het omvangrijke wortelpakket van de bomen (diameter > 7 meter) blijft er vrijwel geen ruimte meer over om delen van de binnenhoven te bebouwen zonder daarmee wortels (en dus de bomen) onherstelbare schade toe te moeten brengen.
• 2. Een grotere ontvangst- en ontmoetingsruimten is noodzakelijk. Zonder atria staat de vorm van het gebouw in de weg aan de benodigde ontvangst- en ontmoetingsruimten. De huidige bebouwing is daarvoor te smal en gaat ten koste van de overige benodigde (werk)ruimte. Daarnaast is het huidige beschikbare vloeroppervlak onvoldoende voor de programmatische behoefte (op basis van het programma van eisen).
• 3. Een kosteneffectieve transformatie is een randvoorwaarde. Zonder de bouw van de atria is de investering voor revitalisatie niet kosteneffectief. De investering die RHDHV moet doen (+€ 30 miljoen) is gebaseerd op een transformatie die in zijn geheel moet worden beschouwd en het atria kan daarvan niet los worden gezien of gehouden.
• 4. De activering en de overkapping van de atria voegt niet alleen nuttige vloeroppervlakte toe, maar maakt ook het gebouw energetisch compacter (de gevels rondom de atria worden binnenmuren) en duurzamer in het gebruik
• 5. Het deels bebouwen van de binnenhoven is evenmin uitvoerbaar omdat het leidt tot verrommeling en aantasting van de monumentale staat van het Rijksmonument en de locatie als geheel.
• 6. Het overkappen van de binnenhoven is essentieel om een duurzaam en goed controleerbaar en werkbaar binnenklimaat te kunnen realiseren. Een nieuwe overkapping zal energie-producerend worden uitgevoerd, hetgeen verder bijdraagt aan de verduurzaming van het gebouw.

Variant 2: binnenhoven overkappen met behoud van de bomen

Binnen deze tweede variant is onderzocht of het mogelijk is om de binnenhoven te overkappen met behoud van de bomen. Dit alternatief is onderzocht, maar om dezelfde redenen als variant 1 niet uitvoerbaar. Daarnaast geldt het volgende:

• 1. De bomen zijn zo hoog dat een overdekkende kap het gebouw onevenredig in haar aanzien en monumentale karakteristieken aantast. Een dermate hoge overdekkende kap past in de visie van RHDHV niet bij de karakteristieken van het gebouw.
• 2. Indien de kap lager geplaatst wordt, zullen de bomen drastisch gesnoeid moeten worden. Het drastisch snoeien behelst een terugkerende omgevingsvergunningplicht. Niet gezegd is dat steeds een vergunning zal worden verleend, omdat de snoei een aanslag is op de gezondheid van de bomen heeft. Uit onderzoek blijkt dat het toppen van de watercipressen één van de meest schadelijke vormen van snoei is. Een weigering van de omgevingsvergunning impliceert dat de bomen op enig moment dwars door de kap zullen groeien, tenzij de kap wordt verwijderd. Dat is zeer kostbaar en onwenselijk en een continue risico dat niet doelmatig is om voorshands te accepteren.
• 3. Het ingrijpend terugsnoeiend leidt niet tot een daadwerkelijk bomen besparende maatregel.
• 4. In beide gevallen is sprake van een kunstmatig binnenmilieu, waarbij de zich de binnenhoven bevindende bomen onvoldoende licht zullen ontvangen, hetgeen de levensverwachting van alle bomen negatief zal beïnvloeden. Ook het rapport van Pius Floris bevestigt dat de groeiomstandigheden dusdanig rigoureus zullen veranderen, dat de bomen zich op dat klimaat niet kunnen aanpassen en dit niet zullen overleven..

Variant 3: middenbeuk slopen en maximaal terugbouwen

Bij deze derde variant is onderzocht of het mogelijk is om de huidige middenbeuk te slopen en deze maximaal terug te bouwen. Ook deze variant kan de toets der kritiek niet doorstaan om redenen die bij de andere varianten ook zijn genoemd. De programmatische behoefte kan niet binnen het terug te bouwen gebouwvolume gerealiseerd worden, de toegevoegde ruimte is te klein en er is ook geen mogelijkheid tot ontvangst van grote groepen mensen. Bovendien kan de locatie zo ook niet duurzaam ontwikkeld worden. Tenslotte betekent het slopen van de middenbeuk betekent een te sterke aantasting van het monument, waarvoor geen publiekrechtelijke toestemming zal worden verleend.

Conclusie

Zoals hiervoor aangegeven, is het verplaatsen van de bomen een te omvangrijke onderneming, met een minimale kans dat de bomen het overleven. Behoud van de bomen is voor het planvoornemen niet mogelijk vanwege de programmatische behoefte van de initiatiefnemer, een verantwoorde investering, de verduurzaming van het gebouw en een goed controleerbaar binnenklimaat. De beschermde bomen op het buitenterrein blijven staan.

Geconcludeerd moet worden, dat de (monumentale) bomen binnen het ontwerp van de voorgenomen planontwikkeling niet kunnen worden gespaard. Een kapvergunning inclusief financiële compensatie en/of herplant (van nieuwe bomen) elders is aan de orde. RHDHV wil deels op eigen terrein compenseren, deels in openbaar gebied. Van de bomen die RHDHV niet zelf kan compenseren, moet RHDHV de boomwaarde betalen aan de gemeente die daarvoor bomen aanplant. Hierover is RHDHV in overleg met de gemeente. De KNNV en belangenvereniging TU Noord zijn daarbij uitgenodigd om mee te denken over de compensatiemogelijkheden. De Julianalaan West lijkt de meest kansrijke locatie, hier kan substantiele herplant van bomen plaatsvinden. De KNNV en belangenvereniging TU Noord zijn hier positief over. De KNNV geeft aan dat zij graag zien dat de gebieden die versteend gaan worden door de ontwikkeling Mijnbouwstraat 120 worden gecompenseerd in eenzelfde aantal vierkante meters groen. Ondanks dat dit meer is dan verplichting bomencompensatie maakt RHDHV zich hiervoor hard. Dit lukt echter niet op eigen terrein. Hierover is RHDHV ook in overleg met de gemeente.

2.2.5 Duurzaamheid

Delft heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. De herontwikkeling van het pand aan de Mijnbouwstraat 120 is bij uitstek het moment om het gebouw te verduurzamen - met behoud van cultuurhistorische waarde - en daarmee het gebouw een duurzame nieuwe toekomst te bieden. Ingrepen moeten zijn gericht op een fossielvrije gebouwde omgeving en bedrijfsvoering. Omdat het gebouw van rijkswege beschermd is, wordt voor de verduurzaming van het gebouw bij voorkeur gezocht naar de toepassing van hernieuwbare materialen, hernieuwbare warmtebronnen en energiezuinige installaties.

De ambitie is om het gebouw Paris Proof te maken. Dit impliceert een toekomstig energieverbruik van maximaal 50kWh/m2 vloeroppervlak op jaarbasis. Hieraan wordt invulling gegeven door de volgende maatregelen:

• Het gebouw wordt goed geïsoleerd. Daarbij worden de binnenhoven voorzien van een geïsoleerde overkapping, waardoor het aantal m2 buitenoppervlak sterk verminderd. Hierbij wordt een energielabel A nagestreefd.
• Tevens worden de daken, de gesloten buitenwanden en de begane grondvloeren geïsoleerd.  De gevels worden niet geïsoleerd, aangezien er veel koudebruggen zijn (bouwmuren en vensterbanken); wel wordt het glas vervangen voor HR++ glas.
• In de bodem wordt een warmte koude opslag gerealiseerd, in combinatie met warmtepompen, warmteterugwinning en een laag-temperatuur verwarmingssysteem.
• Ter vermindering van de externe elektriciteitsbehoefte worden de horizontale dakvlakken belegd met PV-panelen. De interne elektriciteitsbehoefte wordt verminderd door toepassing van aanwezigheidssensoren, LED verlichting met een lage basisinstelling (200 lux),  energiezuinige installaties, het tegengaan van 'sluip'gebruik van apparatuur en door zongestuurde buitenzonwering.

Om de duurzaamheidsambitie aantoonbaar te maken wordt gebruik gemaakt van een Breeam-in-use certificering, waarbij de ambitie het niveau 'excellent' is. Breeam excellent is te vergelijken met GPR score 8.

Hoewel een Milieu Prestatie Gebouwen niet verplicht is voor bestaande bouw, is deze berekening wel uitgevoerd. De score van 0,52 €/ m2 BVO/ jaar is relatief hoog voor een gerenoveerd gebouw. Dat komt door het plaatsen van ca 1.500 m2 PV op de daken om te voldoen aan het Paris Proof criterium. Deze panelen zijn verantwoordelijk voor 39% van de totale schaduwprijs van het gebouw.

Door het pand te revitaliseren, wordt in beginsel reeds bijgedragen aan de circulariteitsgedachte. Waar mogelijk wordt de bestaande fundatie gebruikt om extra belastingen op af te dragen. De structuur van het gebouw (scheidingswanden, vloeren, plafonds) wordt gehandhaafd, evenals de monumentale radiatoren en de houten kozijnen. Daarnaast worden ook de uitvoerende partijen uitgedaagd om circulaire voorstellen uit te werken.

Inrichting terrein

Het terrein rondom het gebouw wordt doorlatend uitgevoerd door toepasing van een half-open verharding ter plaatse van de parkeervakken, door toepassing van 'Achterhoeks padvast' voor de rijweg op het achterterrein en de paden en door het aanbrengen van plantvakken. De bestrating in het entreegebied wordt deels gehandhaafd, deels vervangen door half-open verharding ter plaatse van invaliden parkeerplaatsen en door plantvakken.

Bomen

Bovengronds zullen een zestal nieuwe bomen worden geplant en zullen hagen met plantvakken worden aangelegd. De uitwerking van de plantvakken geschiedt op een later tijdstip in afstemming met ecologen.

Klimaatadaptatie

Het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) geeft invulling aan het klimaatbestendig en waterrobuust

inrichten van onze leefomgeving. Het thema klimaatadaptatie is onderverdeeld in vier thema's: gevolgen van overstroming, wateroverlast, hitte en droogte. De gevolgen van dit bestemmingsplan op wateroverlast en overstroming zijn in het kader van de watertoets beschouwd en vormen geen belemmering. De compensatieopgave (zie watersleutel) biedt koppelkansen voor de overige twee thema's binnen klimaatadaptatie. De maatregelen kunnen naast het bergen van water bijdragen aan doelstellingen voor het verminderen van hittestress-en de effecten van droogte (door infiltratie), en derhalve bijvoorbeeld ook op het gebied biodiversiteit.

Concreet geldt dat onder het achterterrein een ondergrondse wateropslagbuffer wordt aangelegd, die het water van een groot deel van de daken gecontroleerd zal afvoeren naar de naastgelegen watergang. Hiertoe wordt een uitneembaar wervelventiel ingebouwd in de put tussen de afvoerdrain en het lozingspunt. Het realiseren van deze vasthoudmaatregel levert een bijdrage aan het behalen van de doelstellingen van het Deltaplan.

Mobiliteit

Verder geldt dat duurzame mobiliteit één van de uitgangspunten van RHDHV is. Medewerkers worden gestimuleerd zo veel mogelijk op een duurzame manier naar de locatie te reizen. RHDHV zet daarnaast in op het vergroenen van haar leaseauto's (nul emissie). Verder onderzoekt RHDHV het terugbrengen van het aantal leaseauto's door het inzetten van (nul emissie) deelauto's.

2.2.6 Ontwikkelingen omgeving

In de omgeving van Mijnbouwstraat spelen diverse andere ontwikkelingen. Momenteel worden diverse grote openbare werken uitgevoerd zoals de herinrichting van Mijnbouwplein, Mijnbouwstraat en Poortlandplein. Herinrichting van Julianalaan-midden is in voorbereiding. Een mogelijke herinrichting van de Michiel de Ruyterweg bevindt zich nog in de studiefase. Verkeerscirculatie en het managen van de grote hoeveelheden fietsers is een belangrijk thema, hierover vindt regelmatig overleg plaats met de bewoners van de naastgelegen Zeeheldenbuurt. Het nabijgelegen Gele Scheikunde complex wordt herontwikkeld met woningen en een internationale middelbare school. Bij de planontwikkeling van de Mijnbouwstraat 120 houdt RHDHV zo veel als mogelijk rekening met deze ontwikkelingen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft, in overeenstemming met de ministers van Infrastructuur en Waterstaat (IenW), Economische Zaken en Klimaat (EZK), Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV), Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS), Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW), en de staatssecretarissen van IenW, VWS en Defensie, de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) op 11 september 2020 vastgesteld.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Om die reden schrijft het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) per 1 oktober 2012 voor, dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling bevat. Deze plicht is vervat in artikel 3.1.6 Bro.

De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een functiewijziging in combinatie met een uitbreiding van het te bebouwen oppervlak met ca. 3.010m2 maakt dat hier sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de behoefte aan die ontwikkeling hier nader dient te worden beschreven. In paragraaf 2.2.1 en 2.2.2 is deze behoefte en keuze om 'Mijnbouw' te betrekken, beschreven.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities.

Richtinggevende ambities

In de Omgevingsvisie zijn de volgende zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• 1. Naar een klimaatbestendige delta
• 2. Naar een nieuwe economie: the next level
• 3. Naar een levendige meerkernige metropool
• 4. Energievernieuwing
• 5. Best bereikbare provincie
• 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Omgevingsverordening Zuid-Holland in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is,wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

Kantorenbeleid

De provincie Zuid-Holland wil een toonaangevende provincie zijn met een goed woon-, werk- en leefklimaat. Het huidige kantorenbeleid is gericht op het concentreren van kantoren op de juiste plek, het reduceren van plancapaciteit op kansarme plekken en het bevorderen van transformatie van leegstaande kantoren. Het verduurzamen van kantoorgebouwen tijdens hergebruik en vernieuwbouw speelt hierin ook een rol, waarbij gestreefd wordt naar een minimum energielabel C. Idealiter worden dus bestaande kantoren verduurzaamd.

In de Omgevingsvisie en het Programma ruimte heeft de provincie dit uitgewerkt in een kantorenstructuur. Uitgangspunt is dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten:

• locaties met een inter(nationale) reikwijdte: grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties;
• locaties met een provinciale reikwijdte: OV-knooppuntlocaties en centrum/(intercity)stationslocaties;
• bijzondere locaties zoals opgenomen in het Programma ruimte.

Binnen de bijzondere locaties zijn kantoren toelaatbaar voor zover passend bij het profiel van deze locaties.

Bijzondere locaties

De locatie aan de Mijnbouwstraat 120 ligt strikt genomen niet binnen de aangegeven locatie op kaart 6.11 kantoren van de verordening. Er valt echter te onderbouwen dat het in dit geval om een uitzonderingslocatie in het kantorenbeleid gaat. Voor uitzonderingskantoren die geen onderdeel zijn van de reguliere kantorenmarkt zoals science locaties als BioScience Park (Leiden), Technopolis (Delft), Estec en Space Business Park (Noordwijk)) of locaties zoals Erasmus Hoboken (Rotterdam), Internationale Zone en (Oude) Waalsdorperweg (Den Haag), wordt vooral gekeken naar de groeiontwikkeling in combinatie met de specifieke bestemming/doelgroepen voor deze locaties. Ze opereren veelal op (inter)nationale schaal en passen daarmee in de top van de kantorenstructuur.

Artikel 6.34 van de Verordening, de afwijkingsmogelijkheid voor maatwerk, biedt in dit geval de mogelijkheid om medewerking te verlenen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de desbetreffende regels. Met de gegegeven onderbouwing in dit hoofdstuk kan worden gesteld dat geen sprake is van een onevenredige afbreuk.

3.2.3 Conclusie

Wat betreft de voorgenomen planontwikkeling kan worden gesteld dat het past binnen het provinciale ruimtelijk beleid. De provincie heeft dit ook bevestigd. Het plan voldoet aan de gestelde ambitities voor de fysieke leefomgeving en levert een positieve impuls aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Het gaat om de transformatie, verduurzaming en toekomstbestendig maken van een Rijksmonument rekening houdend met de provinciale duurzaamheidsambities.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Strategie Werklocaties 2019-2030 - Metropoolregio Rotterdam-Den Haag

Met het regionale kantorenbeleid wordt gestuurd op het kwalitatief versterken van bestaande voorraad en het onttrekken van incourant aanbod en plancapaciteit. Vigerend beleid daarbij vormt de Agenda Kantoren MRDH 2015-2025 en de Strategie werklocaties MRDH 2019-2030. Vanuit de regio gelden drie strategische opgaven:

1. Versterken grootstedelijke toplocaties,

2. Optimaliseren van snelweglocaties en OV-knooppunten,

3. Herbestemmen van incourante locaties.

Regionale opgave voor Delft

TU Delft Campus (voorheen: TU Delft Science Park / Technopolis) staat in de regionale strategie werklocaties vermeld als bijzondere locatie die niet concurreert met andere kantorenlocaties gegeven de specifieke doelgroep die ze bedient. Strikt genomen is het perceel Mijnbouwstraat 120 volgens het Programma Ruimte geen onderdeel van de TU Delft Campus. De locatie staat hiermee echter wel in direct verband en volgens de TU Delft en de gemeente Delft is deze locatie onderdeel van de campus, net als bijvoorbeeld de naastgelegen studentenhuisvesting. Het behoort tot de kantoorlocatie die een bijzondere relatie hebben met de TU Delft Campus en een verdere versterking betekenen van de Kennisas zoals genoemd in het Programma Ruimte.

3.3.2 Regionaal Structuurplan Haaglanden

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (en soms 2030) en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor lokale plannen, zoals de bestemmingsplannen. In het RSP staan de grote lijnen voor de ambities en de ontwikkelingen van verkeer, wonen, werken, water en groen. Het RSP is samengevat in tien projecten, de top 10 van het RSP. Hieruit blijkt de ambitie van de Haaglanden-gemeenten om door te groeien als een internationaal concurrerende regio, met een goed functionerend stedelijk netwerk en een hoge kwaliteit van leven. De tien prioriteiten werken door in beleid en investeringen van het Stadsgewest en de betrokken gemeenten. Het Stadsgewest streeft ernaar om de prioriteiten ook door te laten werken in beleids- en investeringsprogramma’s op grotere schaal, zoals die van de zuidvleugel, de provincie en het Rijk (het Meerjaren investeringsprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport).Het bestemmingsplan geeft mede invulling aan de regionale doelstelling van een goed functionerend stedelijk netwerk en een hoge kwaliteit van leven.

3.3.3 Conclusie overleg

Over het bestemmingsplan en de toename van het aantal vierkante meters kantoor heeft binnen de MRDH overleg plaatsgevonden. De betrokken gemeente hebben aangegeven geen bezwaren te hebben. Hiermee kan worden geconcludeerd dat over de planontwikkeling regionale afstemming heeft plaatsgevonden.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Convenant 2016-2026 TU Delft en gemeente Delft

Op 1 november 2016 hebben de bestuurders van de TU Delft en de gemeente Delft het 'Convenant 2016-2026 TU Delft en gemeente Delft' ondertekend voor de verdere ontwikkeling van campus en stad.

Het doel van de samenwerking is het vormen van een sterke combinatie van stad en universiteit die internationaal concurrerend is. Het convenant is uitgewerkt in drie thema's:

• Stad als campus, campus als stad
• Ecosysteem voor kennis en economie
• Universitaire gemeenschap, stad en inwoners

De komst van RHDHV als groot kennisintensief bedrijf past bij het bouwen van een Delfts 'ecosysteem van kennis en economie'.

3.4.2 Omgevingsvisie Delft 2040 'Samen maken we de stad'

Op 15 juli 2021 heeft de raad de Omgevingsvisie Delft 2040 vastgesteld. In deze visie staat wat voor stad Delft in de toekomst wil zijn. De gemeente geeft in deze visie de gewenste ontwikkeling weer van de leefomgeving binnen de gemeente. Dit is de omgeving waarin de Delftenaar woont, werkt en zijn/haar vrije tijd doorbrengt. De omgevingsvisie is de eerste stap van de invoering van de Omgevingswet in Delft. De omgevingsvisie Delft 2040 vervangt de Stadsvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030.

De kwaliteiten die van Delft een aantrekkelijke stad maken, worden behouden door ze verder te verrijken en te versterken. De Delftse kernwaarden zijn: historie, technologie, innovatie, creativiteit en de verbonden stad. Het Delftse erfgoed (oud en nieuw) speelt een grote rol in de aantrekkelijkheid, identiteit en het vestigingsklimaat van de stad. Samengevat gaat de Omgevingsvisie uit van het volgende:

• Delft zet tot 2040 in op het toevoegen van 15.000 woningen.
• Delft voorziet tot 2040 in een groei van 10.000 banen. Delft maakt gebruik van de substantiële kansen van kennisintensieve bedrijven en van een kennisgedreven en ambachtelijke ‘maakindustrie’. Deze nieuwe maakindustrie biedt arbeidskansen voor een brede doelgroep in Delft en de regio. Het feit dat in Delft technisch onderwijs op mbo, hbo en academisch niveau aanwezig is maakt Delft uniek en versterkt de kansen van het Delftse bedrijfsleven. Delft koestert de huidige bedrijven, kleinschalige economie en biedt waar mogelijk groeiruimte aan bestaande bedrijvigheid. De TU is en blijft een belangrijke partner en is in 2040 zowel sociaal als fysiek beter met de stad verbonden.
• Delft is in 2040 hard op weg om in 2050 energieneutraal en klimaatbestendig te kunnen zijn. Om daar te komen, zet Delft in op energiebesparing, een warmtenet en zonneenergie.
• Delft zet in op een mobiliteitstransitie. Het mobiliteitssysteem gaat veranderen, zodat Delft de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijft. De ruimte voor de infrastructuur in de stad wordt beter benut door voorrang te geven aan ruimte-efficiënte, schone, slimme en veilige mobiliteit.
• De fysieke leefomgeving moet bijdragen aan de gezondheid van iedere Delftenaar. Delft dringt negatieve milieueffecten terug en richten zich op een gezond ingerichte leefomgeving. Het buitengebied is altijd goed bereikbaar. In 2040 is de buitenruimte in en om de stad voor mens, plant en dier op minimaal hetzelfde kwaliteitsniveau als nu. In 2040 bestaat het begrip ‘afval’ niet meer. Delft functioneert dan als een circulair systeem voor grondstoffen.
• Om de positie van de historische en culturele stad te versterken, investeert Delft in kwalitatieve cultuurvoorzieningen, attracties, evenementen, een verantwoorde ontwikkeling van toerisme en in het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte. Delft koestert zijn erfgoed en zet ook bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in op het doorvertalen van de rijke historie van Delft. Erfgoed in Delft is bekend en ‘beleefbaar’, waar je ook bent in de stad.
• Ter versterking van de wijkeconomie en het borgen van de duurzame vitaliteit van wijken wordt bij nieuwe gebiedsontwikkelopgaven ten minste 10% van het te realiseren aanbod in de wijk bestemd voor werk en maatschappelijke voorzieningen. Delft streeft naar een vitale mix van wonen en werken, zowel in de wijken als in de werkgebieden. Hierdoor kan er een klimaat ontstaan van dynamische stedelijke gemengde gebieden.
• Delft heeft in 2040 hoogwaardige, passende en toegankelijke voorzieningen die nodig zijn voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport. Delft streeft naar een goede spreiding van voorzieningen en clustert waar mogelijk.
• Prettig samen leven vindt Delft belangrijk. In 2040 is Delft een stad waar iedereen ertoe doet, meedoet, elkaar kan ontmoeten en de kans krijgt zich te ontwikkelen. De te realiseren openbare ruimte en voorzieningen draagt hieraan bij.
• In Delft is ook ruimte een schaars goed. Keuzes die worden gemaakt, moeten altijd bijdragen aan de versterking van meerdere kwaliteiten van de stad en het gebied

De komst van RHDHV past binnen de Omgevingsvisie en hetgeen de gemeente in de toekomst wil. De vestiging van RHDHV aan de Mijnbouwstraat levert een bijdrage aan het versterken van de kennisgedreven en ambachtelijke ‘maakindustrie’. Daarnaast levert het transformeren van het bestaande gebouw een bijdrage aan het energieneutraal en klimaatbestendig maken van de gemeente.

3.4.3 Ruimtelijke economische visie Delft 2030

De lokale beleidslijn ten aanzien van kantoren ligt besloten in de ruimtelijk economische visie Delft 2030. Deze beleidslijn ligt in verlengde van regionaal/provinciaal beleid. De inzet hierbij ligt op vernieuwing en verduurzaming van de lokale kantorenvoorraad. Substantiële nieuwe kantoorontwikkelingen (1000 m2+) worden hoofdzakelijk geconcentreerd rondom de stationsgebieden (primair Nieuw Delft, secundair station Delft Campus). De TU Delft Campus heeft hierbij een status aparte, zowel op lokaal als op regionaal niveau omdat het een specifiek science-park label heeft, een hele specifieke doelgroep bedient en daarmee buiten de voorraadramingen en sturingsmaatregelen valt.

3.4.4 Nota Delft energieneutraal 2050

Bij nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het Delftse klimaatbeleid. De basis hiervoor is de nota Delft Energieneutraal 2050. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:
1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
2. het toepassen van duurzame bronnen;
3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik.
De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan. De gemeentelijke GPR ambities worden periodiek aangescherpt als gevolg van landelijke ontwikkelingen en aanscherping van wet- en regelgeving en de doelstellingen per ruimtelijke ontwikkeling worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd.

3.4.5 Bomenverordening Delft 2013

De Bomenverordening is het toetsingskader voor aanvragen om een kapvergunning. Ingevolge artikel 7 van deze verordening kunnen burgemeester en wethouders de gevraagde omgevingsvergunning weigeren dan wel onder voorschriften verlenen in het belang van:

a. natuur- en milieuwaarden;
b. landschappelijke waarden;
c. cultuurhistorische waarden;
d. waarden van stads- en dorpsschoon;
e. waarden van recreatie en leefbaarheid;
f. de beeldbepalende waarden van de boom

Uit de toelichting op dit artikel blijkt dat bij de beoordeling van de aanvraag hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van beleidsregels. Daarmee is bedoeld de 'Beleidsregels voor de beoordeling van kapaanvragen, behorend bij bomenverordening Delft 2013'. De beleidsregels bevatten richtlijnen voor een puntensysteem en een afwegingstabel voor de verlening of weigering van de aanvraag. In de aanvraag voor de kap van de (monumentale) bomen wordt getoetst aan deze beleidsregels.

3.4.6 Kadernota 2021

De gemeente moet maatregelen nemen om financiële tekorten te voorkomen. Het college wil de beperkte middelen gebruiken voor uitgaven die noodzakelijk zijn, waar Delftenaren het meest aan hebben en waar het bijdraagt aan herstel en verbetering van de stad. Om de uitgaven te beperken, past het college ambities aan en kiest het ervoor om opgaven minimaal uit te voeren. De gemeente houdt echter oog voor de toekomst, ook in de huidige onzekere tijden. Het rapport ‘Delft, Parel in de Randstad’ en de Agenda Delft 2040, die een vertaling hebben gekregen in het bestuursprogramma, geven hierbij richting. Daarnaast zal de gemeente het komende jaar aandacht besteden aan het verder concretiseren van haar visie in een stedelijk programma, zodat de gemeente nog beter kan prioriteren en kiezen. In deze lijn de heeft de gemeente de visie en de opgaven voor de lange termijn beschreven in de Programmabegroting 2021-2024. Die visie blijft de gemeente volgen, echter vertraagd.

Delft is een prachtige stad. De historie, het innovatieve karakter en de aanwezigheid van de Technische Universiteit bieden kansen, voor zowel de stad als de regio, de provincie en het Rijk. De gemeente investeert in het versterken van samenwerking met betrokken partijen om de kansen die de stad Delft biedt voor de toekomst van de regio gezamenlijk te verzilveren. Daarnaast houdt de gemeente vast aan de ruimtelijk-economische visie. Daarin streeft de gemeente naar 10.000 extra banen in 2040, waarbij meer ruimte voor de (innovatieve) maakindustrie cruciaal blijft.

De komst van RHDHV past binnen genoemde opgaven. De aanwezigheid van de Technische Universiteit is namelijk een belangrijke reden om zich in Delft te vestigen.

3.4.7 Visie openbare ruimte Delft 2009

De Visie Openbare Ruimte is een uitwerking van de Ruimtelijke Structuurvisie Delft (RSD) en volgt de thema's (verbonden, duurzaam en dynamisch) die ook de RSVD als leidraad heeft. De nota geeft een samenhangende visie op de verschillende sectorale ambities op het gebied van openbare ruimte en legt het verband tussen deze ambities en de kenmerken van onderdelen van de stad. De visie benoemt opgaven en ambities en vormt de onderlegger en het toetsingskader voor projecten, programma's en toekomstig beleid in de openbare ruimte. Het beoogde effect van de Visie Openbare Ruimte is het verbeteren van de openbare ruimte van de stad qua gebruik, ontwerp, inrichting en beheer.

3.4.8 Nota Parkeernormen 2018

In de Nota Parkeernormen 2018 zijn beleidsregels opgenomen om te kunnen beoordelen of er sprake is van voldoende parkeerplaatsen bij nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen. Initiatiefnemers dienen aan te tonen dat voldaan wordt aan de parkeereisen conform de Nota Parkeernormen 2018. De Nota Parkeernormen 2018 bevat ook oplossingsrichtingen voor maatwerk en mogelijkheden voor afwijken van de parkeernormen. Onderhavige planontwikkeling is getoetst aan deze Nota. Paragraaf 4.3 gaat hierop nader in.

3.4.9 Beleidsregels parkeren Campus TU Delft 2018

In aanvulling op de Nota Parkeernormen 2018 die voor de gehele gemeente geldt, heeft het college in 2018 de 'Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft houdende regels omtrent parkeren Campus TU Beleidsregels Parkeren Campus TU Delft 2018' vastgesteld.

De Parkeervisie vervangt de parkeervisie uit 2016 als toetsingskader voor bouwaanvragen op de TU campus ten aanzien van parkeren. De Parkeervisie Campus TU Delft 2018 is daarnaast, in tegenstelling tot de parkeervisie uit 2016, een integraal document. Het heeft niet alleen betrekking op het parkeervraagstuk van TU-gerelateerde functies, maar bevat ook het parkeerbeleid ten aanzien van alle overige functies die in de Nota Parkeernormen 2018 zijn opgenomen. Zodoende is de parkeervisie ook van toepassing op functies die op de campus worden ontwikkeld in het kader van bijvoorbeeld de verlevendiging van de campus, maar niet specifiek TU- of onderwijsgerelateerd zijn. Ook deze functies moeten dan voldoen aan de parkeernormen, de restcapaciteit en het voorkomen van overlast voor de omgeving.

3.4.10 Mobiliteitsprogramma Delft 2040 (MPD)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het MPD. Dit mobiliteitsprogramma is vastgesteld in 2021. Het mobiliteitsbeleid zet in op een mobiliteitstransitie: de gemeente wil het mobiliteitssysteem veranderen, zodat Delft de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijft, terwijl de stad op een gezonde manier kan doorgroeien.

Belangrijke pijlers van het mobiliteitsbeleid zijn:

• 1. Ruimte geven door ruimte te maken:
  • a. Meer verblijfsruimte (zoals pleinen en groen) en minder ruimte voor verplaatsen;
  • b. Meer ruimte voor de voetganger en de fiets;
  • c. Ruimte maken door minder autoritten;
  • d. Ruimte maken door minder autoparkeren.

2. Meer schone en actieve/gezonde verplaatsingen in de vorm van lopen of fietsen.

3. Verkeersnetwerken en hun onderlinge samenhang aanpassen, zodat lopen aantrekkelijker wordt en de fiets en het openbaar vervoer in snelheid, gemak en veiligheid een meer aantrekkelijk alternatief worden voor de auto.

4. Openbare ruimte verbeteren.

5. Innovatieve vormen van vervoer stimuleren die bijdragen aan de doelstellingen van het mobiliteitsprogramma, zoals deelmobiliteit en nieuwe vervoermiddelen.

6. Tegengaan van 'vervoersarmoede'.

7. Verbeteren van de verkeersveiligheid.

De voorgenomen planontwikkeling past binnen dit beleid. Er komt een beperkte hoeveelheid parkeerplaatsen bij en er wordt ingezet op duurzame mobiliteit.

3.4.11 Nota duurzaam bodembeheer gemeente Delft 2018

Op basis van historische informatie en in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken is voor het gehele grondgebied van Delft volgens het Besluit bodemkwaliteit een bodemkwaliteitskaart opgesteld. De bodemkwaliteitskaart maakt deel uit van de Nota duurzaam bodembeheer gemeente Delft 2018. In de nota is berekend wat de gemiddelde bodemkwaliteit van de trajecten 0-0,5 m-maaiveld en 0,5-2,0 m-maaiveld in een bepaald gebied is. Ook is in de nota opgenomen welke bodemfunctie een gebied heeft en aan welke kwaliteitsnormen de toe te passen grond moet voldoen. De specifieke bodemkwaliteit in het plangebied is opgenomen in hoofdstuk 5.

3.4.12 Duurzaamheidsstrategie Delft 2040 "Bouwen aan een Duurzaam Delft"

Met deze strategie schetst de gemeente Delft de randvoorwaarden voor een duurzaam en toekomstbestendig Delft. Met het oog op de opgaven die liggen in de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving richt deze strategie zich op de ruimtelijke ontwikkelingen. Dit gebeurt aan de hand van de vier pijlers:

• Groen, blauw & gezond
• Circulaire economie
• Klimaatadaptief
• Delft energieneutraal

Om duurzaamheid te borgen in de ontwikkeling van de stad pakt de gemeente haar rol. Dat doet de gemeente waar ze aan zet is of met behulp van de instrumenten die de gemeente tot haar

beschikking heeft. De gemeente richt zich op de voorbereiding van de Omgevingsvisie, waar duurzaamheid een belangrijke status heeft. Daarnaast kijkt de gemeent ook hoe ze duurzaamheid nog beter in de praktijk kunnen brengen, door het beter borgen in gemeentelijke processen, bijvoorbeeld door de uitwerking van gebiedsgerichte kansen kaarten voor de prioritaire gebiedsopgaven, het optimaliseren van het proces openbare ruimte en de inventarisatie van financieringsmogelijkheden. Uiteindelijk leidt dit ertoe dat duurzaamheid gaat gelden als essentieel criterium bij de ontwikkeling van de stad.

3.4.13 Klimaatadaptatiestrategie

Delft heeft zich met de ondertekening van de intentieverklaring ruimtelijke adaptatie in 2014 verbonden aan twee landelijke doelstellingen. De eerste is dat de gemeente Delft klimaatadaptief handelen in het beleid en de werkwijze van de organisatie verankert en de tweede is dat de stad uiterlijk in 2050 klimaatbestendig is ingericht. Om tot deze doelen te komen en zich als gemeente zo goed mogelijk aan de huidige extreme weersomstandigheden aan te passen, heeft de gemeente Delft in 2019 een klimaatadaptatiestrategie opgesteld. Deze strategie is een uitwerking van het onderwerp klimaatadaptatie uit de duurzaamheidsstrategie 'Bouwen aan een duurzaam Delft'. De resultaten van de strategie zullen worden meegenomen in toekomstige beleidsstukken en ruimtelijke plannen.

3.4.14 Waterstructuurvisie

De Waterstructuurvisie heeft als doel het verbeteren van de waterkwaliteit en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit. Voor de realisatie van de wateropgave wordt zoveel mogelijk aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen en herstructureringen. Met de voorgenomen planontwikkeling wordt de afgesproken wateropgave gerealiseerd. Zie ook paragraaf 4.8.

3.4.15 Nota Groen Delft

De nota Groen Delft beschrijft de Delftse visie op een groene, natuurlijke en leefbare stad. Samengevat is het doel: Delft investeert in een groen, attractief en duurzaam woon- en leefmilieu waarin flora en fauna kansen krijgen tot volle wasdom te komen en bewoners en bezoekers zich prettig voelen. De doelen zijn vertaald in ambities, zoals het handhaven van het evenwicht tussen groen en rood en het versterken van biodiversiteit in de gemeente. De gemeente heeft haar partners in de stad nodig om deze doelen te bereiken. Dit doet zij onder andere door in coalitieverband te werken aan groenblauwe structuren in de openbare ruimte, zoals bijvoorbeeld in Delft Zuidoost. De quickscan ecologie (Bijlage 6) gaat verder in op deze nota.

3.4.16 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen planontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid. De vestiging van RHDHV als kennisintensief bedrijf in het pand Mijnbouwstraat 120 past binnen het Delfts 'ecosysteem van kennis en economie'. Daarnaast wordt met transformatie en herinrichting een duurzaam pand gerealiseerd dat aansluit bij de duurzaamheidsambities en visie voor openbare ruimte van de gemeente.

3.5 Hoogheemraadschap van Delfland

3.5.1 Waterbeheersplan 2016-2021

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2016- 2021. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

Daarnaast zijn algemene regels opgenomen voor bijvoorbeeld het verrichten van handelingen in waterstaatswerken, het water brengen in of onttrekken aan oppervlaktelichamen, het onttrekken van grondwater en natuurvriendelijke oevers. Op het moment dat aan de van toepassing zijn regels wordt voldaan hoeft geen vergunning te worden aangevraagd, maar kan worden volstaan met een melding. Daarnaast beschikt het hoogheemraadschap over beleidsregels die het hoogheemraadschap Delftland als toetsingskader voor het wel of niet verlenen van een vergunning.

Watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

• standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen;
• verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente Delft en het hoogheemraadschap van Delft. De watertoets is opgenomen in paragraaf 4.8.

3.5.2 Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)

De beleidsnota 'Beperken en voorkomen wateroverlast' bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten. In de watertoets (paragraaf 4.8) is dit uitgewerkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader

Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor of een besluit neemt over projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen. Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. geeft de omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r.

Hierbij geldt de omvang van een project als richtwaarde, en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is vrijwel altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect. Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan zijn. Als blijkt dat aanzienlijke nadelige milieugevolgen niet zijn uit te sluiten, is alsnog een volledige m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-procedure nodig.

Stedelijk ontwikkelingsproject

De activiteit die mogelijk wordt gemaakt, valt onder onderdeel D 11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Onderdeel D 11.2 betreft: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Het bestemmingsplan zoals nu opgesteld betreft een besluit als vermeld in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Het bevoegd gezag moet voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een voorbereidingsbesluit (m.e.r.-beoordelingsbesluit) nemen waaruit blijkt dat er geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld (geen m.e.r.-plicht geldt). Er moet een aanmeldnotitie worden opgesteld. Daarbij moet worden aangesloten bij de beoordelingscriteria van bijlage III bij de Europese richtlijn.

In bijlage 1 is de m.e.r.-beoordeling opgenomen. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn en geen M.e.r. nodig is. Zoals hiervoor in paragraaf 2.2.4 is aangegeven, geldt dat voor de wko een aparte procedure wordt gevoerd en ook een aparte mer-beoordeling wordt opgesteld.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Beleidsmatig kader

Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009).

Methodiek

In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gemengd gebied. In tabel 4.1 zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. Binnen de richtafstanden van de VNG-publicatie wordt onderscheid gemaakt tussen het gebiedstype ‘rustige woonwijk’ en 'gemengde gebied'. In het laatste geval wordt de invloed van milieubelastende activiteiten eerder acceptabel geacht, vanwege het algemeen hogere niveau van milieubelasting in een gebied met matige tot sterke functiemenging.

Milieu- categorie	Richtafstanden in 'rustige woonwijk'	Richtafstanden in 'gemengd gebied'
1	10 meter	0 meter
2	30 meter	10 meter
3.1	50 meter	30 meter
3.2	100 meter	50 meter
4.1	200 meter	100 meter
4.2	300 meter	200 meter
5	500 meter	300 meter
6	1.500 meter	1.000 meter

Tabel 4.1: Richtafstanden per milieucategorie.

De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.

Omgevingstype

Ter plaatse van de planlocatie is geen sprake van een ‘rustige woonwijk’, maar een ‘gemengd gebied’. Het gaat immers om een gebied met meerdere functies, zoals bedrijven, kantoren, wonen/studentenhuisvesting, groen/tuin en verkeer. De dichtstbij gelegen woning (voormalige dienstwoning) staat op een afstand van ca. 10 meter. De naastgelegen woningen aan het Mijnbouwplein 57 liggen op een afstand van ca. 30 meter.

Functie(wijziging)

Binnen het geldende bestemmingsplan TU Midden en Noord zijn binnen de bestemming Maatschappelijk al een veelheid aan functies toegestaan, zoals kantoren en onderwijsvoorzieningen. Met onderhavige herziening wijzigt dat in feite niet. Het verschil is met name ingegeven door de wijziging van 'kennisintensieve kantoren' naar 'kantoren'. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat deze wijziging vanuit het oogpunt van bedrijven- en milieuzonering niet leidt tot belemmeringen. Daarbij geldt dat een kantoor als een milieucategorie-1 bedrijf wordt beschouwd. In een gemengd gebied betekent dit dat een afstand van 0 meter moet worden aangehouden.

Geluid

Paragraaf 4.5 gaat nader in op het aspect geluidhinder. De conclusie is dat, gezien de resultaten van niet meer dan 0,1 dB toename, geen relevante toenames worden verwacht van de geluidbelasting op de gevels van de geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het kantoorgebouw. Vanwege het (extra) wegverkeer is geen sprake van verslechtering van het woon- en leefklimaat vanwege het plan.

Lucht/geur

Paragraaf 4.4 gaat nader in op het aspect luchtkwaliteit/geur. Hieruit blijkt dat dit aspect geen belemmering vormt voor de voorgenomen planontwikkeling.

Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid is paragraaf 4.6 nader beoordeeld. Daarbij geldt dat Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan. Hieruit blijkt dat dit aspect geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

Stof

In de nabijheid van het plangebied vinden geen bedrijfsactiviteiten plaats die stofhinder veroorzaken. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat met de voorgenomen bestemmingswijziging sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Verkeer en parkeren

Inleiding

In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten te worden afgewogen, omdat deze van grote invloed zijn op de het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen. Dit onderzoek is uitgevoerd en als bijlage 2 opgenomen bij deze plantoelichting.

Onderzoek

In het onderzoek is de verkeersgeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de herontwikkeling van Mijnbouwstraat 120 bepaald.

Parkeren

Bestaand

Op Mijnbouwstraat 120 zijn nu 73 parkeerplaatsen toegeschreven aan de locatie. Er zijn 32 parkeerplaatsen achter het gebouw aanwezig. Daarnaast zijn er 41 plekken beschikbaar op het terrein van het naastgelegen DUWO.

Nieuw

Vanuit het gemeentelijk beleid geldt dat 0,3 parkeerplaats per fte is vereist. Met de sluiting en verhuizing van de locaties Rotterdam en Den Haag naar Delft zijn 700 fte gemoeid. Dit aantal is schriftelijk bevestigd naar de gemeente en gebaseerd op het totaal van huidige personeelsbestand. Dit betekent dat in totaal 210 parkeerplaatsen zijn benodigd. Dit aantal past binnen de bandbreedte bezien vanuit de CROW-normen.

De 32 parkeerplaatsen op eigen terrein worden geoptimaliseerd tot 50 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er 41 plekken beschikbaar op het terrein van DUWO. In totaal kunnen op eigen terrein bij parkeren op maaiveld dus 91 parkeerplaatsen toegewezen worden aan de Mijnbouwstraat 120.

Dat betekent dat er nog 119 plekken nodig zijn in de nabije omgeving. Deze parkeerplaatsen worden gehuurd in de Parkeergarage Zuidpoort. Hierover zijn afspraken gemaakt en vastgelegd in de anterieure overeenkomst die in het kader van de bestemmingsplanprocedure is opgesteld. Daarnaast wordt dit contractueel vastgelegd in een huurovereenkomst met ParkerenDelft B.V. als eigenaar en exploitant van deze garage. Deze parkeergarage ligt op een loopafstand van 600 meter, wat neerkomt op ongeveer 6 minuten lopen. Dit voldoet aan de maximale loopafstand, die door de Parkeervisie Campus 2018 is vastgesteld op 800 meter.

Figuur 4.1 Parkeermogelijkheden Mijnbouwstraat 120 en omgeving

Fietsparkeren

Ten aanzien van fietsparkeren geldt een minimale capaciteit van 187 plekken. In de kelder van Mijnbouw is plaats voor minimaal 240 fietsen in twee lagen.

Effectbeoordeling

Een nadelig gevolg van een extra, externe parkeerlocatie kan zijn dat er zoekverkeer gaat plaatsvinden. Dit kan echter beperkt worden door de capaciteit op eigen terrein te reserveren voor bezoekers, zodat zij niet hoeven te zoeken. De werknemers zelf weten wel waar zij moeten parkeren, waardoor het zoekverkeer wordt beperkt. Verder geldt hier nog dat de raad op 9 juli 2020 heeft besloten de Wippolder in het eerste kwartaal van 2021 toe te voegen aan gereguleerd gebied.

Verkeersgeneratie

Wanneer de verkeersgeneratie ten gevolge van de herontwikkeling bij de getelde intensiteit wordt opgeteld, blijkt dat de wegen rondom de ontwikkeling het extra verkeer in 2030 kunnen verwerken, zie bijlage 2. Gezien de beperkte toename van verkeersbewegingen door de aanbouw voor Mijnbouwstraat 120 worden er geen capaciteitsknelpunten verwacht.

4.4 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Het aspect luchtkwaliteit wordt bij de besluitvorming van ruimtelijke plannen betrokken. In dat kader wordt een plan of ontwikkeling getoetst aan de voorschriften van Titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Centraal daarbij staat artikel 5.16, eerste lid, van de wet. Daarnaast moet het plan voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, op grond van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is altijd van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen, ook wanneer besluiten op grond van artikel 5.16, eerste lid, van de Wm niet beoordeeld hoeven te worden.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur.

Projecten die passen in dit programma, hoeven niet te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van NIBM, zijn vastgelegd in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen).

Een project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de NO2 en PM10 jaargemiddelde concentraties niet meer toenemen dan 1,2 µg/m3. In dat geval is de ontwikkeling als NIBM te beschouwen. In de regeling NIBM is aangegeven dat een kantoorlocatie met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 200.000 m2, is aan te merken als een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Nu het bouwplan een brutoppervlakte heeft van ca. 16.350m2 en hiermee ruim minder is dan de hiervoor genoemde 100.000m2 geldt dat het plan is aan te merken als een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De bijdrage van de voorgenomen planontwikkeling aan de luchtkwaliteit is berekend met behulp van de NIBM-tool, zie figuur 4.2. Dit is een rekentool waarmee de bijdrage van kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen aan de luchtkwaliteit kan worden vastgesteld. Daarnaast zijn in figuur 4.3 achtergrondconcentraties uit de NSL monitoringstool versie 2019 opgenomen.

Figuur 4.2 Berekening NIBM-tool (2020)

Figuur 4.3 Achtergrondconcentraties uit de NSL monitoringstool versie 2019

Conclusie

Uit vorenstaande blijkt dat de grenswaarden niet worden overschreden en het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen planontwikkeling.

4.5 Geluidhinder

Wettelijk kader

Conform de Wet geluidhinder zijn kantoren geen geluidgevoelige bestemmingen. Een toetsing aan de grenswaarden opgenomen in deze wetgeving is dan ook niet aan de orde.

Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening nagegaan te worden of sprake is van relevante geluidseffecten op de gevoelige bestemmingen (woningen, onderwijs- en gezondheidzorggebouwen) in de omgeving vanwege extra verkeersbewegingen van en naar het (toekomstige) kantoorgebouw. Bekeken dient te worden of er geen verslechtering ontstaat van het woon- en leefklimaat.

Ook dient er bekeken te worden of het geluidniveau in het gebouw comfortabel is voor een kantoorfunctie. Dit onderdeel wordt opgepakt bij de uitwerking van de Bouwfysische eisen van het gebouw.

Onderzoek

Verkeersaantrekkende werking

In onderstaande tabel zijn de etmaalintensiteiten opgenomen van de toekomstige situatie zonder en met verkeersaantrekkende werking van het gerenoveerde gebouw met kantoorfunctie. De gegevens zijn afkomstig uit het onderzoek Verkeersgeneratie Mijnbouwstraat 120, zie bijlage 2.

Tabel 4.2 Verkeersintensiteiten

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de toename, omgerekend naar decibellen, niet meer dan 0,1 dB bedraagt en daarmee verwaarloosbaar. Wijzigingen zijn voor het menselijk oor pas hoorbaar vanaf 2-3 dB. Bij een verdubbeling van de verkeersintensiteit is sprake van 3 dB toename. Een toename van 10 dB ervaart een persoon als een verdubbeling van het geluid.

Gezien de resultaten van niet meer dan 0,1 dB toename, worden er geen relevante toenames verwacht van de geluidbelasting op de gevels van de geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het kantoorgebouw.  Vanwege het (extra) wegverkeer is geen sprake van verslechtering van het woon- en leefklimaat vanwege het plan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's voor de omgeving, ten gevolge van het transport, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen waarbij dodelijke slachtoffers kunnen vallen. In het kader van een bestemmingsplan dient dit milieuaspect te worden beschouwd met als doel om mensen te beschermen tegen de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Wettelijk kader

Het Rijk probeert de risico's voor de externe veiligheid zoveel mogelijk te beperken. Wettelijk is de basis van dit beleid vastgelegd in verschillende besluiten en bijbehorende regelingen.

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi): Risicovolle inrichtingen
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt): Transport gevaarlijke stoffen (spoorwegen, wegen en waterwegen).
  • 1. NB:Transportgegevens en invloedsgebieden van de hoofdinfrastructuur zijn vastgesteld in de regeling Basisnet.
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb): Transport van aardgas onder hoge druk (>=16bar).
• Activiteitenbesluit Milieubeheer: Inrichtingen/activiteiten niet zijnde Bevi, met veiligheidsafstanden.
• Vuurwerkbesluit: toetsing aan veiligheidsafstanden van opslagplaatsen en verkooppunten van vuurwerk.

Toetsingskader

In het geval van een nieuw bestemmingsplan of een bestemmingsplan wijziging is toetsing aan het milieuaspect externe veiligheid verplicht. Er kunnen nieuwe beperkt kwetsbare of kwetsbare objecten toegevoegd (artikel 1 Bevi) worden in de omgeving van een risicobron. Daarnaast kunnen veranderingen van een risicobron of de realisatie van een nieuwe risicobron leiden tot nieuwe risico's. Dit moet inzichtelijk gemaakt worden door toetsing aan de risicomaten plaatsgebonden risico en het groepsrisico (Geldt alleen voor risicobronnen die vallen onder Bevi, Bevt, Bevb).

Plaatsgebonden risico:

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen bij een inrichting of een transportmodaliteit. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een kans van 1*10-6 per jaar als grenswaarde voor kwetsbare bestemmingen en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare bestemmingen.

Groepsrisico: 

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang (meer dan 10 personen) overlijdt als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen bij een inrichting of een transportmodaliteit. Hierbij wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde is een ijkpunt voor de omvang van het groepsrisico.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het bevoegd gezag heeft de wettelijke verplichting om het groepsrisico conform de wettelijke kaders te verantwoorden. Hiervoor dient het bevoegd gezag een advies te vragen aan de veiligheidsregio. Hiermee wordt een afweging gemaakt welke ongevalscenario's met bijbehorende risico's zich kunnen voordoen en welke maatregelen er genomen worden. De mate van verantwoording hangt af van het type risicobron en de hoogte van het groepsrisico ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Daarnaast speelt de procentuele stijging ten gevolge van de planontwikkeling een rol.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt een kantoorpand groter dan 1.500 m2 BVO mogelijk, dit is op grond van artikel 1 van het Bevi een kwetsbaar object. Het bestemmingsplan maakt geen risicobronnen mogelijk in het kader van externe veiligheid.

In de omgeving (binnen een straal van 2000 meter) van het planvoornemen liggen enkele risicobronnen, te weten DSM Anti-infectives (Bevi), rijksweg A13 (Bevt), de Kruijthuisweg (N470) (Bevt), Gasdrukmeet- en regelstation TU-WKK (Activiteitenbesluit) en Vuurwerkhandel Flink Vuurwerk (Vuurwerkbesluit).

Uit het onderzoek externe veiligheid, toegevoegd in de bijlage 3 van deze toelichting, blijkt dat het planvoornemen niet gelegen is binnen de conform het Bevi, Bevb, Bevt (en de daaraan gerelateerde regeling Basisnet) vastgestelde invloedsgebieden waaraan dient te worden getoetst voor het groepsrisico. Ook de veiligheidsafstanden conform het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit zijn niet relevant.

Toetsing risicomaten

Ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico betekent dit het volgende:

Plaatsgebonden risico: De plaatsgebonden risicocontouren van 1*10-6 per jaar van de omliggende risicobronnen liggen niet over het plangebied. Dit betekent dat het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plan.

Groepsrisico: Gezien de invloedsgebieden van de omliggende risicobronnen niet over het plangebied liggen neemt het groepsrisico ten gevolge van de omliggende risicobronnen niet significant toe. Het groepsrisico vormt hiermee geen belemmering voor het planvoornemen.

Verantwoording groepsrisico

Conform het Bevi en het Bevt hoeft het groepsrisico van de omliggende risicobronnen (DSM Anti-infectives (Bevi), rijksweg A13 (Bevt), de Kruijthuisweg (N470) (Bevt)) niet verder verantwoord te worden. Gezien het bestemmingsplan een kwetsbaar object mogelijk maakt heeft de veiligheidsregio een advies opgesteld in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De veiligheidsregio concludeert in haar advies van 26 april 2021, zie bijlage 3 dat ten gevolge van een ongeval bij de aanwezige risicobronnen een toxische wolk kan ontstaan, waarbij dodelijke slachtoffers kunnen vallen. Om het effect tot een minimum te beperken stelt de veiligheidsregio een drietal maatregelen voor:

• 1. Handmatig afschakelbare ventilatie voor het gebouw.
• 2. BHV-organisatie op de hoogte brengen van de ongevalsscenrio's met bijbehorende effecten en het bijbehorende handelingsperspectief.
• 3. Aandacht voor risicocommunicatie en alarmering.

Conclusie

Het planvoornemen aan de Mijnbouwstraat 120 in Delft maakt een kwetsbaar object mogelijk (Bevi artikel 1). In het kader van externe veiligheid zijn de risicobronnen in de omgeving in beeld gebracht. De plaatsgebonden PR10-6 contouren van de omliggende risicobronnen vormen geen belemmering voor het planvoornemen. Het groepsrisico neemt niet significant toe en is in het kader van een goede ruimtelijke ordening verantwoord. Hiermee voldoet het planvoornemen aan de voorwaarden voor het milieuaspect externe veiligheid.

4.7 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader

In verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daar waar sprake is van consoliderend bestemmen van bestaande situaties kan een diepgaand inzicht in de bodemsituatie vooraf achterwege blijven, tenzij een redelijk vermoeden moet bestaan van een saneringssituatie.

Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem benodigd. Het bouwen is alleen toelaatbaar als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet te oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen planontwikkeling zijn in 2020 en 2021 de volgende bodemonderzoeken binnen het plangebied uitgevoerd:

• Mijnbouwstraat 120 te Delft, Vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek met kenmerk BG6781TPRP001F0.2/0.2/Definitief, opgesteld op 19 augustus 2020.
• Aanvulling verkennend bodemonderzoek Mijnbouwstraat 120 te Delft met kenmerk BG6781_Bodem_m001F1.0 opgesteld 29 januari 2021

Deze onderzoeken opgenomen in bijlage 5.

De onderzoeken geven weer wat de milieuhygiënische bodemkwaliteit in het plangebied is. In aanvulling op het eerste vooronderzoek zijn specifiek het gemeentelijk bodemarchief en het gemeentelijk bouwarchief geraadpleegd. Het historisch onderzoek is daardoor conform de NEN5725 uitgevoerd.

Er zijn bij de TU gegevens achterhaald van de tanks. Er zijn twee tanks aanwezig geweest op het terrein, hierover staat in de rapportage dat deze in 1983 zijn verwijderd. Er is helaas geen informatie bekend over de ligging.

De resultaten van de bodemonderzoeken zijn hieronder weergegeven:

• Het terrein is in gebruik als museum (Science Centre) en krijgt in de toekomst een kantoorfunctie. In de bovenste meter zijn bijmengingen met baksteen aangetroffen. In deze grond zijn licht verhoogde gehalten zware metalen, PAK, PCB en/of minerale olie aangetoond. De onderliggende grond bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten kobalt en PAK.
• In de bovengrond zijn PFOS en PFOA aangetoond. De aangetroffen gehalten liggen onder de hergebruiksnormen uit het Tijdelijk Handelingskader.
• Het grondwater bevat (plaatselijk) licht verhoogde concentratie barium en minerale olie. PFAS zijn niet in het grondwater aangetoond.

PFAS is geanalyseerd in het bodemtraject van 0-1,0 m-mv. Dit is fors, aangezien de verdenking op PFAS op deze locatie uitsluitend via depositie wordt verwacht. Analyse van de bovenste 20 centimeter of hooguit bovenste halve meter was logischer geweest. Uit onderzoek in het park is bekend dat er geen PFAS in concentraties boven het tijdelijk handelingskader zijn gemeten. Deze metingen worden representatief geacht voor de locatie Mijnbouwstraat 120. Er is mede daardoor geen PFAS-verdenking voor deze locatie.

De locatie is niet verdacht op het voorkomen van asbest-in-de-bodem, omdat het gebouw in de periode vóórdat asbest frequent werd toegepast is neergezet. Ook is uit het dossier- en veldonderzoek geen verdenking op asbest naar voren gekomen.

Zones en kwaliteit

Het plangebied bevindt zich in de volgende bodemkwaliteitszone:

- 09. Wonen vanaf 1900.

De kwaliteit van de grond die mag worden toegepast (toepassingseis) betreft voor de bovengrond en de ondergrond de klasse Wonen+. Indien er grond wordt toegepast moet voldaan worden aan de hiervoor geldende regelgeving (o.a. Besluit bodemkwaliteit, Nota duurzaam bodembeheer gemeente Delft 2018, regelgeving mbt PFAS).

Conclusie

Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor bouwen worden in één voorbereidingstraject gebundeld. De algemene bodemkwaliteit is vastgelegd. De geleverde onderzoeksinspanning is voor een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen voldoende. De bodemkwaliteit is geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan of de afgifte van de omgevingsvergunning.

Niet-gesprongen explosieven

De klimatisering van het gebouw wordt voorzien van een open bodemenergiesysteem. Dit systeem bestaat onder andere uit twee grondwaterbronnen. Voor het boren van deze beide bronnen is van belang of dit gebied wordt verdacht van niet-gesprongen-explosieven. Uit de bommenkaart van VEO blijkt dat in 2017 een vooronderzoek is uitgevoerd (Projectcode: 16080478, Rapportkenmerk: 16080478, Rapportdatum: 10/5/2017 2:00 A.M). Door de opsteller van het onderzoek is bevestigd dat uit dit onderzoek geen informatie naar voren komt die leidt tot verdenking van de locatie, noch dat een vervolg- of ander onderzoek nodig is. Dit aspect vormt dus geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Water

Wettelijk kader

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het doorlopen van de watertoets een wettelijke verplichting. Vanuit water en waterstaatswerken onder de Wet ruimtelijke ordening en de Waterwet is het nodig om ruimtelijke ingrepen te toetsen op mogelijke negatieve gevolgen voor de waterhuishouding. Dit gebeurt door middel van een watertoets.

Onderzoek

Ten behoeve van het voornemen is een watertoets uitgevoerd, zie bijlage 6. Samengevat blijkt hieruit het navolgende.

Veiligheid en waterkeringen

De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich in de Delftse Wippolder en is onderdeel van het watersysteem van de Zuidpolder van Delfgauw (peilvak ZPD XLII). Ten noorden van de projectlocatie bevindt zich een primaire watergang: de Delftse Schie. Direct naast het plangebied, ook aan de noordzijde, bevindt zich een secundair water welke verbonden is met een inlaat aan het boezemwater en daarmee een verbindende functie heeft in het poldersysteem.

Direct grenzend aan de Schie bevindt zich de regionale waterkering. Het plangebied valt buiten de beschermingszone van deze kering en zal daarom geen raakvlak hebben met het thema overstromingen.

Grondwater en voorkomen zoetwatertekort

In Diver-Hub is gekeken naar de te verwachten gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) in het gebied. Uitgaande van een GHG van -0,85 m NAP ter plaatse van het plangebied, betekent dat bij genoemde maaiveldhoogte van ca. 0,3 – 0,4 m NAP, de ontwatering ten opzichte van de GHG ruim één meter is. Aanvullende grondwatermaatregelen zijn derhalve niet noodzakelijk.

In het voorgenomen plan is geen onderkeldering opgenomen. Wel zal er een hellingbaan worden gerealiseerd ten oosten van het pand. Gezien de beperkte diepteligging en omvang van deze hellingbaan, wordt er geen effect verwacht op grondwater(stromen). Er worden geen negatieve effecten voorzien op eventuele zoetwatertekorten en de grondwaterstand als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Door het toepassen van een vasthoudmaatregel voor het tijdelijk bergen van hemelwater, wordt een beperkte hoeveelheid hemelwater geïnfiltreerd in de bodem. Hiermee wordt de (duur-) sponswerking van de bodem benut.

Voldoende water

Conform GRP, PUK en Groen Blauw Delft Zuid Oost, zal het hemelwater dat op het te (her)ontwikkelen deel van het terrein valt, zowel op daken als terreinverhardingen, worden afgekoppeld. Tevens zullen er voorzieningen worden getroffen voor het tijdelijk vasthouden van hemelwater en vertraagd afvoeren. De vasthoudmaatregel zal worden gerealiseerd met lavasteen of rockflow platen die zich onder de terreinverhardingen bevinden.

Het vertraagd afvoeren van overtollig hemelwater zal plaatshebben op de secundaire watergang aan de noordzijde van het pand. Ontwerp en aanleg hiervan dient in overleg te geschiedden met de gemeente en het waterschap. Tevens wordt in die afstemming gekeken in hoeverre het wenselijk is om bestaande afvoeren af te koppelen op openbare verharding aan de zuidkant van het pand.

Toename verhard oppervlak

Het uitvoeren van de voorgenomen ontwikkeling heeft effect op de het areaal verhard oppervlak binnen de projectlocatie. Daarbij gaat het om het volgende:

• Het creëren van een overkapping over de huidige binnenplaatsen middels een Atrium, welke aansluit op de bestaande bebouwing,
• De toevoeging aan de oostzijde van het pand met een terras, en
• Het toevoegen van extra parkeergelegenheid ten noorden van het pand.

Het hoogheemraadschap gebruikt voor het bepalen van de compensatieopgave voor het toevoegen van verhard oppervlak de Watersleutel-tool. Deze tool geeft aan wat de opgave is in bergingsvolume (m3 waterberging) of oppervlaktewater (m2). Aangezien er binnen het plangebied geen ruimte is voor realisatie van extra oppervlaktewater, wordt er binnen dit plan ingezet op het realiseren van een bergingsvoorziening, die water tijdelijk kan vasthouden en vervolgens vertraagd zal afvoeren naar het oppervlaktewater. De watersleutel en bijbehorende opgave wordt in de volgende versie bepaald.

Bij nieuwe ontwikkeling/aanpassingen wordt door de gemeente ingezet op de eisen als gesteld in het convenant klimaatadaptief bouwen. Dat betekent het bergen van tenminste 60 mm neerslag in een uur. De bergingsopgave volgend uit de eis van de gemeente bedraagt [1140 m2 * 0.06 m =] 68 m3. Bij de compensatieopgave geldt dat de meest conservatieve eis maatgevend is. Met het uitvoeren realiseren van de benodigde compensatieopgave voor het HHD (131 m3), wordt volledig voldaan aan de gestelde eis.

Schoon water

Nieuwe hemelwaterafvoeren zullen het hemelwater gescheiden inzamelen van het afvalwater. Dit geldt bijvoorbeeld voor het te realiseren atrium. In afstemming met gemeente kan worden gekeken in hoeverre het wenselijk is om bestaande hemelwaterafvoeren af te koppelen op openbare verharding aan de zuidkant van het pand.

Hemelwaterafvoeren aan de noordzijde van het pand zullen (vertraagd via de vasthoudmaatregel) afvoeren op de secundaire watergang. Hierop wordt zo veel mogelijk dakoppervlak aangesloten, zolang dit haalbaar blijkt met de bestaande infrastructuur.

Het thema waterkwaliteit focust zich met name op het behoud van de kwaliteit van het watersysteem (goede doorstroming) en de ecologische waarde. In de voorgenomen plannen wordt relatief schoon afstromend hemelwater (vertraagd) naar het oppervlaktewater gebracht. Er is derhalve geen negatief effect voorzien op de waterkwaliteit van het water in de Pijnackersevaart, welke als gietwater wordt gebruikt voor de Botanische Tuinen.

Klimaatadaptatie

Het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) geeft invulling aan het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van onze leefomgeving. Het thema klimaatadaptatie is onderverdeeld in vier thema's: gevolgen van overstroming, wateroverlast, hitte en droogte. De gevolgen van dit bestemmingsplan op wateroverlast en overstroming zijn reeds beschouwd.

De compensatieopgave (zie watersleutel) biedt koppelkansen voor de overige 2 thema's binnen klimaatadaptatie. De maatregelen kunnen naast het bergen van water bijdragen aan doelstellingen voor het verminderen van hittestress-en de effecten van droogte (door infiltratie), en derhalve bijvoorbeeld ook op het gebied biodiversiteit. Door het realiseren van een vasthoudmaatregel waarbij water kan infiltreren en vertraagd wordt afgevoerd, wordt bijgedragen aan deze doelstellingen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een netto toename van verhard oppervlak binnen het plangebied. Middels de watersleutel en de gemeentelijke eisen is een compensatieopgave bepaald van 131 m3, welke zal worden gerealiseerd in de vorm van een vasthoudmaatregel met infiltratie en een vertraagde afvoer naar de secundaire watergang. Met het inwilligen van de compensatieopgave zijn er vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen bezwaren ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Over de uitkomsten van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap. Deze heeft aangegeven hiermee akkoord te zijn. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels is geborgd dat de compensatieopgave moet zijn geregeld voordat het gebouw voor de nieuwe functie in gebruik wordt genomen.

4.9 Ecologie

Wettelijk kader

Wet natuurbescherming

Het voornemen bestaat om de twee binnenhoven van het pand aan Mijnbouwstraat 120 te overkappen, zodat er atria ontstaan werkplekken. Ook zal het parkeerterrein ten noorden van het gebouw worden uitgebreid, met het oog op functieverandering van het gebouw van onderwijs- naar kantoorpand. De voorgenomen werkzaamheden zijn aan te merken als een ruimtelijke ingreep zoals bedoeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke ingrepen dienen te worden onderzocht op mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden in het kader van de Wet natuurbescherming (hierna Wnb). In verband hiermee is een quickscan in het kader van de Wnb uitgevoerd, zie bijlage 7.

Onderzoek

De conclusies van deze quick scan zijn de volgende:

• In het plangebied komen mogelijk vleermuizen voor. Het gebouw dient potentieel als paar-, zomer- en kraamverblijfplaats voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger en als winterverblijfplaats voor gewone dwergvleermuis en laatvlieger. De holtes in de esdoorn aan de noordzijde van het gebouw dienen mogelijk als zomer- of paarverblijf voor ruige dwergvleermuis.
• Daarnaast zijn er broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten aangetroffen (kauw en houtduif) en zijn er mogelijk nesten van gierzwaluw in het plangebied. Overtreding van verbodsbepalingen uit de Wnb kan daarom niet op voorhand worden uitgesloten. Nader onderzoek naar aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen) en gierzwaluwen (nesten) in het plangebied is nodig.
• Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Westduinpark & Wapendal) ligt op ruim 17 km afstand van het plangebied. Daarnaast liggen de Natura 2000-gebieden Meijendel & Berkheide en Solleveld & Kapittelduinen op ongeveer 18 km van het plangebied. Negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op deze gebieden kan vanwege de geringe omvang van de werkzaamheden en de grote afstand tot de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden op voorhand worden uitgesloten, zie hierna.
• Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Om deze reden is er geen sprake van effecten.
• In het plangebied zijn geen houtopstanden aanwezig zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van de Wnb. Wel moet er een kapvergunning worden aangevraagd voor de te kappen bomen en geldt er een herplantplicht in het kader van de gemeentelijke Bomenverordening. Dit is hiervoor in paragraaf 2.2 toegelicht.

Vervolgstappen

In navolging van de quick scan zijn/moeten de volgende vervolgstappen worden uitgevoerd:

• Voor alle te kappen bomen dient een kapvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente Delft. Ook geldt er een nader te bepalen herplantplicht en is er mogelijk sprake van de verplichting om de te kappen bomen financieel te compenseren;
• Er is een nader onderzoek uitgevoerd naar aanwezigheid van vleermuisverblijfplaatsen in het gebouw, zie bijlage 8. Hieruit blijkt onder andere dat het plangebied fungeert als foerageergebied voor gewone dwergvleermuis en niet essentieel is op grond van het beperkt aantal waargenomen vleermuizen en de aanwezige alternatieve foerageermogelijkheden. De conclusie is dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist. Deze is op 2 december 2020 aangevraagd. Voordat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden, dient het opgesteld mitigatieplan te zijn goedgekeurd. In dit plan staat beschreven op welke manier de negatieve effecten worden verzacht dan wel worden voorkomen. Het mitigatieplan dient als onderbouwing bij de ontheffingsaanvraag. Naar verwachting wordt hiermee de vereiste ontheffing verleend.
• Er is nader onderzoek uitgevoerd naar aanwezigheid van nesten van gierzwaluwen, zie bijlage 8. Tijdens het onderzoek zijn hoog boven het plangebied overvliegende gierzwaluwen waargenomen. In het plangebied zelf zijn geen gierzwaluwen aangetroffen en zijn er geen aanwijzingen dat er nesten in het plangebied aanwezig zijn. Het plangebied zelf heeft geen essentiële functies voor gierzwaluw. De ingreep heeft geen negatieve effecten op deze soort.
• Indien blijkt dat beschermde soorten aanwezig zijn, dienen er mitigerende maatregelen te worden getroffen en dient een ontheffing te worden aangevraagd. De uitwerking hiervan dient te worden vast gelegd in een ecologisch werkprotocol.
• Voor broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten dient er zoveel mogelijk buiten het broedseizoen te worden gewerkt;
• Tijdens de werkzaamheden is men gehouden aan de zorgplicht ex artikel 1.11 van de Wnb. Voorzorgsmaatregelen dienen uitgewerkt te worden in een ecologisch werkprotocol.

Stikstofdepositie

Tijdens de verbouwing van het pand tot de nieuwe kantoorfunctie worden mobiele werktuigen en bouwverkeer ingezet, waarbij tijdelijk emissies vrijkomen van NOx (stikstofoxiden) en NH3 (ammoniak). Na de herontwikkeling leidt het gebruik van het pand tot een toename van het wegverkeer op de ontsluitende wegen wat van invloed is op de emissies van NOx en NH3 die vrijkomen door de verbrandingsmotoren van wegverkeer. Hierdoor draagt zowel de aanleg (tijdelijk) als het gebruik (permanent) van het pand, bij aan de stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving.

Conform de Wet natuurbescherming (Wnb) dienen activiteiten te worden getoetst om na te gaan of binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie kunnen optreden. Deze toets is uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator (versie 2020) en als bijlage 9 opgenomen bij dit bestemmingsplan. De rekenresultaten zijn opgenomen in bijlage 1 (aanlegfase) en bijlage 2 (gebruiksfase) van het betreffende onderzoek.

De conclusie is dat zowel de activiteiten in de aanlegfase als de activiteiten in de gebruiksfase in geen enkel Natura 2000-gebied een significante bijdrage (<= 0,00 mol N/ha/j) hebben. Er hoeft voor dit project geen Wnb-vergunning te worden aangevraagd in het kader van stikstofdepositie.

Kap bomen

Zoals hiervoor in paragraaf 2.3 aangegeven, dienen meerdere (monumentale) bomen te worden gekapt om de voorgenomen planontwikkeling te kunnen realiseren. Om deze bomen te kunnen, is een kapvergunning vereist. Deze wordt aangevraagd.

4.10 Archeologie

Wettelijk kader

De Erfgoedwet (2016) bundelt bestaande wet-en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Op grond van de Erfgoedwet zijn alle (archeologische) resten beschermd. Ten aanzien van monumenten dat de bescherming is gericht op het zoveel mogelijk instandhouden van de typerende kenmerken. Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten. Om de aanwezigheid van archeologische waarden uit te sluiten, dan wel te beschermen dient onderzoek plaats te vinden.

Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dan wordt gestreefd naar behoud ‘in situ’ (in de bodem, ter plekke). Als behoud in situ niet mogelijk is, moet ervoor worden gezorgd dat mogelijke archeologische waarden (ook wel: het bodemarchief) niet verloren gaat. Dat kan leiden tot een volledige, wetenschappelijke opgraving van de aanwezige resten.

Onderzoek

Bureauonderzoek

In eerste instantie is een bureauonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 10. Hieruit bijkt dat er een middelhoge archeologische verwachting geldt voor archeologische resten uit de Romeinse tijd en de Late Middeleeuwen. Deze vindplaatsen kunnen verwacht worden op de top van geul- en oeverafzettingen van de Gantel Laag binnen het plangebied. Daarnaast geldt er geen archeologische verwachting voor archeologische resten uit het Prehistorie, de Vroege Middeleeuwen en de Nieuwe tijd. Om de archeologische verwachting te toetsen en om inzicht te krijgen in de bodemopbouw van het plangebied dient een verkennend booronderzoek te worden uitgevoerd.

Verkennend booronderzoek

De archeologische verwachting is getoetst door middel van een verkennend booronderzoek, zie bijlage 9. Hieruit is gebleken dat de top van de oorspronkelijke bodem tot ten minste 1,87 m –NAP is vergraven. Terwijl wordt verondersteld dat de top van de oorspronkelijke bodem zich op circa 0,50 m –NAP heeft bevonden. Dit is ook het niveau vanaf waar bewoning uit de Romeinse tijd kan hebben plaatsgevonden. Eventuele archeologische vindplaatsen worden dan ook niet meer verwacht. Na deze afgraving, vermoedelijk in relatie tot de bouw van het voormalig universiteitscomplex, is de ondergrond van het plangebied tot circa 0,50 m NAP aangevuld met verschillende ophogingslagen.

Geadviseerd wordt om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren in het plangebied, aangezien er geen aanwijzingen voor (meer) vindplaatsen aanwezig zijn. Het bevoegd gezag, de gemeente Delft heeft dit advies overgenomen.

Mocht tijdens de geplande werkzaamheden blijken dat binnen het plangebied toch archeologische waarden aanwezig zijn, dan dienen deze in het kader van de Erfgoedwet (paragraaf 5.4) te worden gemeld bij de minister van OCW. In de praktijk komt dit erop neer dat archeologische toevalsvondsten worden gemeld bij de bevoegde overheid, in deze de adviseur Archeologie van de gemeente Delft.

Deze algemene meldingsplicht is altijd van toepassing en dus ook in gebieden die bij voorbaat zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek en gebieden die na archeologisch (voor)onderzoek zijn vrijgegeven voor ontwikkeling. Het is mogelijk dat na melding blijkt dat het om een vondst gaat waarvoor het bevoegd gezag nader onderzoek vereist.

Nu eventuele vindplaatsen niet meer worden verwacht, hoeft geen dubbelbestemming Waarde-Archeologie in de planregels te worden opgenomen.

4.11 Cultuurhistorie

Inleiding

Het plangebied is onderdeel van TU Noord, dat 26 juni 2013 is aangewezen als beschermd Rijksstadsgezicht, zie figuur 4.5. Het gebied is beschermd vanwege het bijzondere, voor ons land unieke gegeven van een groot ensemble van universiteitsgebouwen uit de periode tussen eind 19e eeuw tot circa 1930. Het gaat om een gebied met een ruim opgezette stedenbouwkundige structuur die behalve gebouwen ook enkele bijzondere groengebieden bevat.

Figuur 4.5 Beschermd stadsgezicht en monumenten TU Noord

De aanwijzing betekent dat de Rijksdienst van oordeel is dat de geldende bestemmingsplannen het stadsgezicht voldoende beschermen. In deze paragraaf wordt aan de hand van een door Braaksma & Roos Architectenbureau uitgevoerde cultuurhistorische analyse toegelicht dat de voorgenomen planontwikkeling het beschermd stadsgezicht niet aantast. De opnames voor deze analyse zijn verricht in april 2020. De richtlijnen voor Bouwhistorisch Onderzoek 2009 vormen de kaders voor de indeling van de rapportage. De belangrijkste punten uit deze analyse zijn hierna samengevat opgenomen.

Historische ontwikkeling

Landschapsstructuur

Ter plaatse van de planlocatie was het oorspronkelijke landschap een laaggelegen weidenlandschap, met een evenwijdige strokenverkaveling vanaf de hoofdontginningsas Rotterdamseweg. Ter plaatse van het plangebied maakte deze verkaveling een lichte hoekverdraaiing naar het zuiden. De lijn van de noordelijke richting is herkenbaar in het Rijn-Schiekanaal en Nieuwe Laan/ Ezelsveldlaan. De zuidelijke richting is exact gevolgd door de Mijnbouwstraat. Van de oude verkaveling is nog een restant van een dwarssloot aanwezig, achter het gebouw Mijnbouwstraat 120, en haaks erop langs de Botanische Tuin.

Stedenbouwkundige structuur

Door het toen nog nauwelijks bebouwde landschap werd in 1891-1894 het Rijn-Schiekanaal aangelegd. Aan beide zijden van het nieuwe kanaal werden al direct door de Polytechnische School - voorganger van de TU - de dringend gewenste nieuwe faculteitsgebouwen gebouwd. Aan de zuidzijde werden eerst het gebouw Kanaalweg 4 in 1896 en vervolgens Kanaalweg 2b in 1903 opgeleverd. Het 'front' aan de zuidkant van het kanaal bestond uit twee op ruime afstand van elkaar, niet in één rooilijn geplaatste grote gebouwen, die de associatie oproepen van vrijstaande paviljoens of gigantische villa's.

In 1905 werd de Technische Hogeschool (TH) opgericht, waarmee het onderwijs universitair erkend werd. In de volgende decennia werden verschillende laboratoria en onderwijsgebouwen ontwikkeld aan de noordzijde van de verlegde Schie, zoals het Laboratorium voor Werktuigbouw en Scheepsbouwkunde aan de Nieuwelaan in 1911, maar de grootste bouwactiviteit ontstond aan de zuidzijde in de Wippolder.

In het eerste uitbreidingsplan voor Delft uit 1908 naar ontwerp van gemeente-architect M.A.C. Hartman was ten zuidoosten ruimte voorzien voor verdere uitreiding van de Technische Hogeschool. Het uitbreidingsplan werd gekenmerkt door een ruime opzet en voorzag in brede straten met verschillende grote verkeersknooppunten. Het beoogde TH-terrein sloot aan op de reeds gebouwde laboratoriumgebouwen aan de Kanaalweg. Het terrein werd aan de zuidzijde omsloten door de huidige Mijnbouwstraat, waar tussen 1908 en 1912 de faculteit Mijnbouwkunde zou verrijzen, en aan de oostzijde door de Poortlandlaan, nu onderdeel van de Julianalaan. Aan deze zijde werd tussen 1914 en 1919 het Laboratorium voor Technische Botanie gerealiseerd. Temidden van dit viertal gebouwen werd in 1917 de Cultuurtuin voor Technische Gewassen aangelegd; een botanische tuin met formele aanleg van 2,5 hectare groot, waar plantensoorten uit alle werelddelen werden geplant ten behoeve van technisch-wetenschappelijk onderzoek.

Ten zuiden van de Mijnbouwstraat werd het De Vries Van Heijst Plein, later Plantsoen, aangelegd, vernoemd naar burgemeester Frans Marius de Vries van Heijst. Dit driehoekige plantsoen kreeg een landschappelijke aanleg met slingerende onverharde wandelpaden afgewisseld met gazons, bomen en struiken. Het vormde een nieuw oriëntatiepunt waar verschillende nieuwe faculteitsgebouwen zich met hun voorgevels naar richtten; Mijnbouwkunde aan de Mijnbouwstraat, Analytische Scheikunde (1923) aan de korte zijde van het plantsoen en Rode Scheikunde aan de Julianalaan (1923). De gebouwen waren allen omvangrijk, maar kenden hun eigen specifieke opzet, met meerdere vleugels gegroepeerd rondom of aan binnentuinen of groene publieke ruimte.

De stedenbouwkundige opzet met groene tussenruimten bewerkstelligde een sterke visuele verbinding tussen de faculteitsgebouwen, die een alzijdig karakter kregen met representatieve gevels aan alle zijden en een sterke nadruk op de hoofdentrees. De verbindende groene zones tussen de gebouwen kenden een heldere opzet. Direct tegen de gebouwen aan werd het groen gekenmerkt door een gestyleerde aanleg met gezons en lage struikachtige begroeiing, afgewisseld met een enkele boom. Strak aangelegde onverharde paden verbonden de gebouwen onderling, met aan weerszijden gazons. Belangrijke groene centra binnen de campus werden de Botanische tuin en het De Vries Van Heijstplantsoen, die ten aanzien van de strakke aanleg van de campus juist een landschappelijke aanleg kregen met afwisselende begroeiing met een grotere diversiteit en slingerende paden.

De binnenstadcampus bleef nog lange tijd fungeren als centrale locatie voor de TH. In 1923 werd de vijftiende-eeuwse Hyppolytuskapel aan de Oude Delft aangekocht, gerestaureerd en herontwikkeld tot ontvangstaula.

Figuur 4.6 Luchtfoto van de campus van de Technische Hogeschool, ca. 1926 (Bron: Nationaal Archief)

Al in 1930 werden de eerste plannen gemaakt om in de Wippolder, ten zuiden van de Jaffa begraafplaats, een wijk aan te leggen met onderwijsgebouwen en laboratoria voor de Technische Hogeschool. Na de Tweede Wereldoorlog, die tijdelijk had geleid tot sluiting van de TH, nam het aantal studententen sterk toe. Er brak een periode van schaalvergroting aan die tot gevolg had dat de Technische Hogeschool actiever ging nadenken over structurele uitbreiding. Anders dan bij de eerste stadsuitbreiding naar plan van gemeente-architect M.A.C. Hartman, waarbij stukken grond werden opgekocht en ingevuld door de TH, ontwikkelde het Rijk samen met de TH na de oorlog zelf het Uitbreidingsplan Technische Hogeschool. Volgens dit plan werd de naoorlogse universiteitswijk aan weerszijden van de Merkelweg aangelegd, die tot op de dag van vandaag de centrale structuur van de Technische Universiteit vormt. Vanuit heldere stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten werden representatieve gebouwen en laboratoria met een eigen karakter ontworpen. Deze nieuwe universiteitswijk staat in contrast met de vroeg-twintigste-eeuwse campus ten zuiden van de Schie, waar het statige, historische karakter, de link met de Delftse binnenstad en de menselijke maat bepalend zijn voor de stedelijke beleving.

Aanwezige waardevolle elementen en onderdelen

Beschermd stadsgezicht

In de 'Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht TU Noord' is als meest waardevolle hoofdkenmerk genoemd: het ensemble van voormalige TU-gebouwen in een ruim opgezet stedenbouwkundig plan, verder ingevuld met bijzondere groengebieden waaronder de Botanische Tuin. Het geheel heeft een hoge cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectuurhistorische waarde.

Het gebouw voor Mijnbouwkunde

Het gebouw voor Mijnbouwkunde werd in 1912 gerealiseerd naar ontwerp van "Rijksbouwkundige voor Onderwijsgebouwen etc." J.A.W. Vrijman. Het was een van de eerste gebouwen voor de Technische Hogeschool Delft die ten zuiden van de binnenstad in de Wippolder werden ontwikkeld. Met z'n representatieve, functionele architectuur maakt het gebouw voor Mijnbouwkunde een beeldbepalend onderdeel uit van de noordelijke TU-campus. De faculteit heeft 95 jaar van het gebouw gebruik gemaakt. Op verschillende wijzigingen in de interne structuur en het interieur na is het gebouw bijzonder gaaf bewaard gebleven. In 2002 is het gebouw aangewezen als rijksmonument.

Het gebouw heeft bijzondere typologische waarden als voorbeeld van een specialistisch laboratoriumgebouw voor universitair onderwijs aan het begin van de twintigste eeuw voor de Technische Hogeschool Delft. Daarnaast is het gebouw architectuurhistorisch van waarde vanwege de harmonische gevelcompositie en de representatieve neo-renaissance architectuur die in grote mate wordt bepaald door de functionele opzet van het gebouw. Het gebouw neemt daarnaast een bijzondere plek in het oevure van Rijksbouwkundige Johannes Vrijman in als een van de best bewaarde voorbeelden van zijn gebouwen voor onderwijs - van binnen naar buiten ontworpen. Het gebouw is cultuurhistorisch waardevol vanwege de afleesbaarheid van de oorspronkelijke functie als onderwijsgebouw en onderzoekslaboratorium voor de faculteit Mijnbouwkunde. Met z'n gecombineerde constructie van hout, staal en gewapend beton en de zorgvuldige detaillering en materialisering is het gebouw bovendien bouwhistorisch waardevol.

Typologie en architecuur - van binnen naar buiten ontworpen

Omdat de strenge eisen die werden gesteld aan de nieuwe onderwijs- en laboratoriumgebouwen uitvoerige kennis van de ontwerpers vereisten, werden de bouwactiviteiten van het Rijk in de laatste kwart van de negentiende eeuw onderverdeeld in gespecialiseerde bouwbureaus. De “Rijksbouwkundige voor Onderwijsgebouwen etc.” was verantwoordelijk voor het ontwerp van de nieuwe campusgebouwen van de Technische Hogeschool in de Wippolder. Jacobus van Lokhorst zette een innovatieve koers in waarbij de specifieke functies van de gebouwen leidend waren voor het ontwerp. De plattegrond en opstand in zijn gebouwen voor Geodesie, Toegepaste Natuurkunde en Elektrotechniek ontstonden door het op een logische wijze samenvoegen van de in het programma van eisen genoemde ruimten en functies. Dat resulteerde in ontwerpen die vaak asymmetrisch van opzet waren, bestonden uit verschillende vleugels van verschillende hoogten en met verschillende dakvormen. De architectuur van Van Lokhorst werd gekenmerkt door een ongedwongen uitleg van de plattegrond en een verrassende levendigheid van het gevelsilhouet, dat op de TH-campus veelal wordt bepaald door de toepassing van neogotische stijlelementen.

Zijn opvolger Johannes Vrijman zette deze ontwerpwijze voort, echter meer in de klassieke trant. Vrijman wordt niet zozeer gezien als een ontwerper van het formaat van Van Lokhorst en miste diens innovatieve kracht, architectonische verfijning en technisch vernuft, wel was hij een degelijk architect die zich richtte op het creëren van bruikbare, logische plattegronden die zich doorvertaalden naar evenwichtige en sierlijke gevelopstanden waarin het gebruik van het gebouw werd weerspiegeld. In de gebouwen die Vrijman min of meer gelijktijdig ontwierp voor de faculteiten Werktuig- en Scheepsbouwkunde en de faculteit Mijnbouwkunde, maar ook voor de gebouwen voor bijvoorbeeld de universiteit van Groningen, is in de plattegronden te zien hoe de architect zocht naar de meest logische clustering van functies en het creëren van een zo'n helder mogelijk plan met een goede logistiek. Net als bij Van Lokhorst werd deze zoektocht gedaan in zeer nauwe samenwerking met de betrokken hoogleraren. Na een lange periode van planontwikkeling is in het definitieve ontwerp voor Mijnbouwkunde een sterke logica gecreëerd waarbij alle functies in vier vleugels rondom twee centrale open plaatsen zijn geplaatst, met in de centrale vleugel de algemene ruimten. Bijzondere ruimten, zoals trappenhuizen, collegezalen en laboratoria met specifieke eisen, kregen een strategische plek binnen de compositie; op de hoeken van de vleugels of aan de open plaatsen.

Deze opzet weerspiegelt in het architectonisch ontwerp van de gevels, waarin Vrijman koos voor een representatieve en schijnbaar symmetrische opzet waarin hij op sobere wijze neorenaissance stijlelementen toepaste. Binnen deze harmonische opzet worden de “eigenheden” van specifieke functies in het gebouw uitgesproken weergegeven in de differentiatie van hoogte en breedte van de gebouwvleugels, dakvormen, ramen en dakkapellen en gepronconceerde elementen als hoekpaviljoens, schoorstenen en traptorens. De oorspronkelijke opzet van het gebouw is in honderd jaar tijd nagenoeg ongewijzigd. Hetzelfde geldt voor de gevels die, op de aanpassing van de hoofdentree, het dichtzetten van een aantal ventilatieroosters en de recente dakbedekking met asfalt shingles op verschillende daken, nog hun oorspronkelijke uitstraling hebben.

Het ontwerp voor het gebouw voor Mijnbouwkunde is bijzonder binnen het oeuvre van Vrijman vanwege de uitzonderlijk lange doorontwikkeling en optimalisatie van het plan tot een zeer geslaagd geheel.

Binnenhoven als visuele ankerpunten

Het gebouw voor Mijnbouwkunde heeft twee binnenplaatsen van ongelijke grootte, die bij de aanleg ingericht werden als tuin, maar voor zover bekend geen specifiek tuinontwerp kenden. In eerste instantie dienden de open ruimtes, zoals Vrijman ze zelf noemde in zijn ontwerptekeningen, om de lokalen in het gebouw van voldoende licht te voorzien. De open ruimtes, die Vrijman bewust integreerde in zijn vierde ontwerpplan voor het gebouw voor Mijnbouwkunde, hadden dus een praktische functie. De inrichting ervan was simpel: beide waren ingericht met een gazon, enkele struiken langs de gevel en in de grote binnenplaats (aan de westzijde) stonden enkele bomen. Door het midden van de grote binnenplaats liep een gebogen pad. De inrichting van de tuin lijkt onderschikt te zijn geweest aan het doel dat de ruimtes dienden, namelijk lichtvoorziening.

De binnenhoven maakten geen deel uit van het eerste ontwerp van Vrijman voor Mijnbouwkunde, waarin het gebouw zich aan de achterzijde opende naar een groen achterterrein. Naarmate het ontwerp zich ontwikkelde richting een compactere plattegrond kregen de twee binnenhoven een essentiële centrale rol in het programma van het gebouw. De hoven brachten licht en lucht in de gangen en onderwijsruimten die eraan geschakeld lagen. Tegelijkertijd versterkten de hoven de oriëntatie binnen het complex en vormden ze twee centrale harten waaromheen alle functies geclusterd lagen. Vrijman gaf evenveel aandacht aan de gevels grenzend aan de hoven als aan de representatieve buitengevels van de campus. Hij gaf expliciet uiting aan specifieke functies als de collegezaal, de ronde traptoren, schoorstenen en verschillende paviljoens, waardoor een bijzonder dynamisch gevel- en dakbeeld is ontstaan, waarop men vanuit de gangen, werkruimten en de hoven zelf zicht had. De beleving van buitengevels van de hoven is dan ook een waardevol onderdeel van de beleving van het interieur in de gangen en lokalen grenzend aan de hoven.

Groene inrichting

De groene, landschappelijke inrichting sluit aan bij de oorspronkelijke beleving van de groene campus van de Technische Hogeschool. Deze inrichting is ontstaan in de jaren na de Tweede Wereldoorlog, nadat de hoven tijdelijk in gebruik waren geweest als tabaksplantages. Met name de oostelijke binnenhof, die qua begroeiing kariger is dan de westelijke binnenhof, heeft dankzij de lage oostvleugel een sterke link met de naastgelegen Botanische Tuin.

Alhoewel restanten van de tuinaanleg rondom verdwenen zijn, is de plek niet minder bijzonder. Er kunnen een aantal karakteristieken van deze plek als waardevol bestempeld worden:

• het historische ensemble van TU-noord; De voormalige faculteit voor Mijnbouwkunde bepaalt met haar ligging op dit bijzondere monumentaal opgezette universiteitsterrein op nationaal niveau een kenmerkend voorbeeld van vroeg twintigste-eeuwse stedenbouw en architectuur;

• de positionering van de mijnbouwfaculteit richting het zuiden als eerste aanzet voor de uitbreiding van het toenmalige universiteitshart richting de Wippolder;

• het ensemble van bebouwing en parken; een omgeving waarin de faculteitsgebouwen mét hun oriëntatie in samenhang met de parken via zichtlijnen verbonden zijn;

• de ligging aan de Mijnbouwstraat als kenmerkend voorbeeld van haar karakteristieke stratenplan uit 1915 met haar boulevardachtige brede opzet met laanbomen;

• de alzijdige groene plint van de Mijnbouwfaculteit, die aansluiting maakt op de omliggende parken met paden en zichtlijnen;

• de relicten van de tuinaanleg die herkenbaar zijn in het bomenbestand rondom het gebouw en zorgt voor een samensmelting met de omliggende parken;

• de binnenhoven die 'licht en ruimte' bieden aan de omliggende werkruimtes. De huidige binnenhoven zijn niet beleefbaar vanuit de openbare ruimte. Het toegankelijk maken van deze atriums voor semipublieke activiteiten biedt mogelijkheden voor de omgeving om deze binnenhoven bij de 'openbare ruimte' te betrekken.

Bij de uitwerking van de plannen en verbouwing van het pand worden de beschreven waarden gerespecteerd.

Consequenties plannen voor de cultuurhistorische waarden

Gebouw

De verbouwing van de Mijnbouw vindt plaats binnen een onveranderde stedenbouwkundige hoofdstructuur. Het gebouwtype wijzigt ook niet. De enige vanuit het openbare gebied zichtbare aanpassing is het overkappen van het binnenterrein. De bouwhoogte van deze overkapping is echter gelijk dan wel lager dan de bouwhoogte van de bestaande bebouwing. Daarnaast geldt dat de huidige buitengevels van de hoven na de verbouwing grotendeels intact blijven. Deze gevels blijven onder de overkapping dan ook een waardevol onderdeel van de beleving zowel van de overkapping zelf als in de gangen en lokalen grenzend aan de bestaande hoven.

Groenstructuur

De verbouwing en functieverandering in het bestaande gebouw heeft geen consequenties voor de bestaande groenstructuur van het buitenterrein.

Advisering

Advies Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK)

Het plan voor dit pand is meerdere keren in de commissie voorbesproken. Uiteindelijk heeft de commissie op 30 september 2021 aangegeven dat het plan op zichzelf beschouwd en in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing en stedenbouwkundige situatie aanvaardbaar is. De monumentale waarden worden niet onevenredig geschaad. De commissie adviseert het College van B&W positief inzake het plan.

Advies Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE)

De voorgenomen planontwikkeling is besproken met en ter advisering voorgelegd aan de Advies Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Eerdere opmerkingen zijn verwerkt. Op 15 juli 2021 heeft de RCE mondeling een positief advies uitgebracht. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning brengt de RCE een definitief advies uit.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Standaard en plansystematiek

Dit bestemmingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voortvloeiende uit de Wro is het plan mede gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Op de verbeelding zijn bestemmingen toegekend aan de diverse aanwezige functies. Bij het opstellen van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN).

De bestemmingen sluiten grotendeels aan bij de geldende bestemmingen. Voor het gebouw zelf wijzigt de bestemming van Maatschappelijk naar Gemengd. De bestemmingen rondom het gebouwen blijven hetzelfde, te weten Groen en Verkeer.

5.2 Toelichting op de regels

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf kort ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2: Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3: Bedrijf - Nutsvoorziening

De in het plangebied aanwezige nutsvoorziening is als zodanig bestemd.

Artikel 4: Gemengd

Het hoofdgebouw heeft de bestemming Gemengd. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor kantoren, maatschappelijke voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, onderzoeksvoorzieningen, kennisintensieve bedrijven en restauratieve voorzieningen met daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeren en groen.

Artikel 5: Groen

Gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen en groenstructuren, extensieve recreatieve activiteiten, recreatieve voorzieningen, water, langzaam verkeersroutes, nutsvoorzieningen, kunstwerken, behoud en/of herstel van natuurwaarden met bijbehorende voorzieningen.

Artikel 6: Verkeer - verblijfsgebied

Gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor verblijfsvoorzieningen ten dienste van de aangrenzende bestemmingen, verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, kunstwerken, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor het stallen van fietsen en warmte-koudeopslag (wko) met bijbehorende voorzieningen.

Artikel 7: Water

Gronden met de bestemming Water zijn bestemd voor de waterhuishouding, bijbehorende voorzieningen zoals bruggen, duikers en taluds en kunstwerken.

Artikel 8: Waarde - Cultuurhistorie

De bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is opgenomen vanwege de ligging binnen het beschermd stadsgezicht en de cultuurhistorisch waarde van het gebouw. Aan het bouwen op deze gronden zijn voorwaarden gekoppeld om de cultuurhistorisch waarden te beschermen en te behouden. Tevens is aan deze bestemming een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene aanduidingsregel

De planlocatie is gelegen binnen beschermd stadsgezicht. In verband hiermee is een planregel opgenomen die regelt dat het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een bouwhistorisch onderzoek kan doen.

Algemene bouw- en gebruiksregels en afwijkingsregels 

In het bestemmingsplan zijn algemene bouw- en gebruiksregels opgenomen en flexibiliteitsbepalingen waarmee geringe afwijkingen van de bouw- en gebruiksregels mogelijk zijn.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht 

Dit artikel bevat de overgangsregels van het bestemmingsplan.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Toezicht en handhaving is iets dat door betrokkenen als onprettig wordt ervaren. De gemeente doet het omdat we in een veilige, gezonde, aantrekkelijke en duurzame omgeving willen wonen, werken en leven. Soms kan het gedrag van individuele burgers of bedrijven dit streven bedreigen en een risico opleveren voor de leefomgeving. Deze risico's willen wij beheersbaar houden. Er is echter altijd een grens aan de middelen die de gemeente daarvan kan en wil inzetten.

De rode draad in het gemeentelijke beleid is dat de inschatting van de risico's voor de gebruikers en voor de leefomgeving doorslaggevend is voor de prioriteiten die gesteld worden bij het stimuleren en/of afdwingen van het naleefgedrag. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onderwerpen en gevallen waarin de risico's van niet-naleving het grootst zijn. De concrete doelstellingen en speerpunten worden elk jaar vastgesteld in een jaarplan.

De gemeente heeft verschillende instrumenten om het naleefgedrag te beïnvloeden en zo nodig naleving af te dwingen. Het begint met heldere regels waar draagvlak voor is en die bekend zijn bij degenen die door de regels worden geraakt. Daarnaast wordt er risicogestuurd toezicht gehouden. Indien toezichtactiviteiten leiden tot de constatering van een illegale situatie, bijvoorbeeld omdat de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd, dan wordt beslist of en in hoeverre en met toepassing van welke sanctiemiddelen de gemeente zich zal inspannen om de overtreder te dwingen deze illegale situatie op te heffen.

De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de (regionale) handhavingsstrategie. Uitgangspunt daarbij is de 'beginselplicht tot handhaving'. Gelet op de beperkte beschikbare capaciteit is het echter niet mogelijk - en ook wenselijk - om tegen alle overtredingen handhavend op te treden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, het gedrag van de overtreder en de overige omstandigheden van het geval zal een passende reactie en aanpak worden bepaald. Dat kan onder meer zijn een legalisatietraject, afzien van handhaving, waarschuwing of het toepassen van een bestuursrechtelijk sanctiemiddel.

Bij zeer ernstige overtredingen kan ook sprake zijn van een strafrechtelijk traject. Strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van en gebeurt door het Openbaar Ministerie.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal worden geregeld via een anterieure exploitatieovereenkomst, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van een kantoor met meer dan 1.500 m2. Er is daarmee sprake van een bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1, lid e Bro. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd. Dit betekent dat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Daarnaast beschikt de nieuwe eigenaar over voldoende financiele middelen om dit plan te kunnen uitvoeren. In de anterieure overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele te honoreren verzoeken tot planschade op de ontwikkelaar worden verhaald.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Participatie

Ten behoeve van de planontwikkeling heeft RHDHV een intern participatieplan opgesteld. Hierbij zijn alle stakeholders in beeld gebracht. Daarbij geldt dat er verschillende niveaus en vormen van participatie zijn. Voor zover het betreft het bestemmingsplan geldt dat RHDHV het belangrijk vindt dat de directe omgeving en andere betrokken een correct beeld hebben bij de toekomstige functie en gebruik en het proces om te komen tot deze transformatie. Dit gebeurt door met stakeholders in gesprek te gaan en te informeren. Op die wijze is het ook mogelijk misverstanden te corrigeren en mogelijk wensen vanuit de buurt mee te nemen in de planuitwerking. Daarnaast is de omgevingsmanager dagelijks bereikbaar voor omwonenden.

Ten aanzien hiervan geldt dat de volgende stakeholders zijn geïnformeerd en/of geraadpleegd:

• 1. Belangenvereniging TU-Noord;
• 2. Omwonenden
  • a. Mijnbouwplein
  • b. Wippolder
  • c. Professorenbuurt
  • d. Portlandplein
• 3. TU Delft;
• 4. Duwo (gebouwenbeheerder studentenwoningen/verhuurder kantoren);
• 5. Vertegenwoordiger KNNV-Delfland;
• 6. Netbeheerder electriciteit;

Concreet geldt dat in juni 2020 een overleg is geweest met het bestuur van de Belangenvereniging TU-Noord, in juli 2020 met KNNV-Delft, in september met DUWO en in oktober 2020 met de vrienden Botanische Tuin. Daarnaast is op 29 september 2020 een openbare digitale informatiebijeenkomst geweest. Hierbij is een toelichting gegeven op de voorgenomen planontwikkeling. In maart 2021 is een presentatie gehouden voor de raadscommissie. Daarnaast zijn in de zomer 201 overleggen geweest met verschillende belangstellenden in september 2021 met het bestuur van de Botanische Tuin. In oktober 2021 is nog een openbare avond gehouden voor belangstellenden. Tenslotte zijn diverse bewonersbrieven verzonden.

7.2.2 Wettelijk vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan:

• 1. Provincie Zuid-Holland;
• 2. Hoogheemraadschap van Delfland;
• 3. Tennet;
• 4. Gasunie;
• 5. Evides;
• 6. Veiligheidsregio Haaglanden;
• 7. Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed

Tennet, Gasunie en Evides hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. De andere instanties hebben wel een aantal opmerkingen gemaakt. Deze zijn hierna toegelicht.

Reactie Provincie Zuid-Hollland

De provincie heeft aangegeven dat het plan conform het provinciaal ruimtelijk beleid is. Daarbij geldt dat het uitzonderingslocatie in het kantorenbeleid gaat. De provincie adviseert de onderbouwing nog aan te vullen met een verwijzing naar artikel 6.34, de afwijkingsmogelijkheid voor maatwerk waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de regels, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van de desbetreffende regels. Dit advies is overgenomen en verwerkt in paragraaf 3.2 Provinciaal beleid.

Reactie Hoogheemraadschap van Delfland

Het Hoogheemraadschao heeft aangegeven te kunnen instemmen het concept-ontwerpbestemmingsplan. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding, is invulling gegeven. Het Hoogheemraadschap verzoekt wel nog om in de waterparagraaf alle relevante thema's te vermelden en naar de juiste stukken te verwijzen voor verdere uitwerking. Dit is aangepast. Tenslotte geeft het Hoogheemraadschap aan dat naast advisering in het kader het bestemmingsplan mogelijk ook een watervergunning of melding nodig is.

Veiligheidsregio Haaglanden

De Veiligheidsregio heeft een advies uitgegeven over de voorgenomen planvorming. Hierin geeft de Veiligheidsregio aan dat met dit bestemmingsplan de ontwikkeling van een kantoor met een gedeeltelijk semi-openbaar karakter met open ruimtes mogelijk wordt gemaakt. Door de aanwezigheid van risicobronnen op het gebied van externe veiligheid en de toename van het aantal personen in het plangebied, nemen de risico's op het gebied van externe veiligheid toe. In dit advies staan maatregelen om het toegenomen risico te verminderen. Het advies is verwerk in paragraaf 4.6 van deze plantoelichting.

Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE)

De Rijksdienst heeft met belangstelling kennisgenomen van het concept-ontwerpbestemmingsplan.

De RCE ondersteunt het concept om de twee hoven in één architectonisch gebaar te overkappen met een dakelement. Voorwaarde is dat het één luchtig ogend element wordt en dat de bestaande binnenhoven in hun geheel goed te zijn blijven. Het is aan de opdrachtgever en architect, om met een passend ontwerp te komen.

Opmerking RCE

In het concept-ontwerpbestemmingsplan wordt in Artikel 4 – Gemengd, 4.2.1 Gebouwen (Planregels) deze overkapping mogelijk gemaakt. Op de verbeelding zijn de toegestane maximale goot- en bouwhoogtes al ingetekend. Aangezien op dit moment (ten tijde van het vooroverleg) nog aan het ontwerp van de overkapping wordt gewerkt, is nog niet duidelijk wat de exacte hoogte wordt. Verzocht wordt daarom de gehanteerde bouw- en goothoogtes straks in het ontwerpbestemmingsplan in overeenstemming te brengen met die van de ontwerp-omgevingsvergunning.

Reactie

Dit is inmiddels gebeurd.

Opmerking RCE

Daarnaast vraagt de RCE aandacht voor de technische installaties die op de concept-ontwerptekening óp de overkapping zijn ingetekend (Toelichting, fig. 2.2 Afbeelding nieuwe situatie -concept). In 4.3 Specifieke gebruiksregels (Planregels) is voor de installaties óp het dak van het hoofdgebouw het een en ander geregeld. Het is denkbaar, dat de benodigde installaties niet op het dakelement geplaatst kunnen worden, omdat dat niet samengaat met een luchtig ogend ontwerp. Dan is het zaak om een plek elders te vinden; aangezien het gaat om een rijksmonumentaal gebouw in een beschermd stadsgezicht vraagt ook dit om een zorgvuldige oplossing.

Reactie

Inmiddels is het plan aangepast en heeft de RCE in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning een positief advies afgegeven. De technische installaties staan niet meer op het dak maar op de eerste verdieping van de middenbeuk. Op het dak staan wel nog twee warmtepompen. Deze moeten op het dak staan om de warmte af te kunnen geven. Daarbij geldt dat deze warmtepompen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en ook niet vanuit de overdekte binnenhoven.

7.2.3 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Voor het bestemmingsplan is de wettelijke procedure conform de Wet ruimtelijke ordening gevolgd. Het ontwerpbestemmingsplan is voor de duur van zes weken (datum) ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kon door een ieder een zienswijze worden ingediend. De zienswijzen die zijn ingebracht zijn samengevat en beantwoord in de nota zienswijzen. Indien daartoe aanleiding bestaat, is het bestemmingsplan gewijzigd. De nota zienswijze is opgenomen als Bijlage 11.

Bijlagen

Bijlage 1 M.e.r.-beoordelingsnotitie

Bijlage 2 Onderzoek verkeer en parkeren

Bijlage 3 Onderzoek Externe veiligheid

Bijlage 4 Advies VRH

Bijlage 5 Bodemonderzoek

Bijlage 6 Watertoets

Bijlage 7 Quick scan Wet Natuurbescherming

Bijlage 8 Onderzoek vleermuizen en gierzwaluw

Bijlage 9 Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 10 Onderzoek archeologie

Bijlage 11 Nota van zienswijzen