Nieuw Delft, zuidelijke velden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

In Delft wordt het Spoorzoneproject gerealiseerd. Het project bestaat uit de ondertunneling van het spoor, de realisering van het station en de herontwikkeling van het bovengrondse gebied. Inmiddels is de spoortunnel klaar en in gebruik genomen. De bovengrondse ontwikkeling wordt nu gerealiseerd. Deze gebiedsontwikkeling heeft de naam Nieuw Delft gekregen. Nieuw Delft bestaat uit drie verschillende buurten: het Van Leeuwenhoekkwartier, de Coendersbuurt en de Abtswoudse Hof.

In februari 2006 is voor het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is meer dan tien jaar oud en wordt daarom geactualiseerd. Dat gebeurt in twee fasen. Voor het noordelijke deel van het gebied is in 2015 het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' vastgesteld. Dit bestemmingsplan - het plan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden' - heeft betrekking op het zuidelijke deel van het gebied.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het zuidelijke deel van het toekomstige Van Leeuwenhoekkwartier, de Abtswoudse Hof en het zuidelijke deel van het toekomstige Van Leeuwenhoekpark. Daarnaast is de voormalige locatie van het bedrijf Haring in het plangebied opgenomen.

Het gebied heeft de volgende grenzen:

• aan de noordzijde grenst het gebied aan de Ireneboulevard, de Ambachtsstraat en de Nijverheidsstraat;
• aan de westzijde grenst het plangebied aan de Röntgenweg en de Industriestraat;
• aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Engelsestraat, de bebouwing tussen de Abtswoudseweg en de Laan van Braat en het spoor ten zuiden van de tunnel;
• aan de zuidzijde grenst het gebied aan de Industriestraat, de Jupiterstraat en de Abtswoudseweg.

Figuur 1.1: plangrenzen geprojecteerd op luchtfoto

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de ontwikkeling van het Spoorzoneproject is in 2006 het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in 2010 herzien. De naam van het bestemmingsplan is daarbij gewijzigd in 'Spoorzone, na herziening'. Ter plaatse van de Haring-locatie is het bestemmingsplan 'Schieoevers Noord' van toepassing.

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden' is op de afbeelding hieronder geprojecteerd op het (grotere) plangebied van het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' en het bestemmingsplan 'Schieoevers Noord' (groen).

Figuur 1.2: projectie plangebied op de geldende bestemmingsplannen

1.4 Crisis- en herstelwet

Op het Spoorzoneproject is Afdeling 2 van Hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet en artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet van toepassing.

1.5 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving in dit plangebied. In hoofdstuk 7 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het Spoorzoneproject

In 1847 is direct naast de westelijke singelgracht van de middeleeuwse stadomwalling op maaiveld een spoorverbinding aangelegd. In de jaren '60 is de spoorverbinding vervangen door een bovengronds viaduct om de toenmalige barrière op te heffen. In de naoorlogse periode heeft de stad aan de westzijde een forse groei doorgemaakt. De spoorlijn en het station kwamen daardoor centraal in de stad te liggen. Het geometrische zwaartepunt van Delft is door de excentrische groei verschoven naar het zuidwestelijke deel. Het kantoorgebouw Torenhove in de wijk Voorhof ligt letterlijk midden in de stad, terwijl de historische binnenstad het daadwerkelijke hart van Delft vormt. Het spoorviaduct lag tussen deze twee gebieden in en vormde een belangrijke barrière in de stad. De toename van het treinverkeer heeft in de loop van de tijd tot een toename van overlast voor de directe omgeving geleid.

Afbeelding 2.1: spoorweg op maaiveld (1850) en treinviaduct (1965). Bron: IOP, 2013

In 1990 is in het gemeentelijke collegeprogramma de wens uitgesproken om een spoortunnel in Delft aan te leggen. In 2002 is hierover overeenstemming bereikt tussen de gemeente, het Rijk, de provincie en de regio. Vervolgens is in 2006 voor de uitvoering van het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. In 2009 is gestart met de uitvoering van het project. In februari 2015 is de eerste tunnelbuis (met twee sporen) en het station in gebruik genomen en gestart met de sloop van het bovengrondse treinviaduct. De aannemer van de tunnel realiseert ook een deel van de bovengelegen openbare ruimte. De bovengrondse gebiedsontwikkeling is gestart en kan na de gefaseerde oplevering van de bouwrijpe gronden stapsgewijs worden uitgevoerd.

Stedenbouwkundige plannen
Voor de gebiedsontwikkeling zijn vanaf de jaren '90 verschillende stedenbouwkundige plannen opgesteld. In 1992 heeft het bureau Palmboom en Van den Bout de Ontwikkelingsvisie Delft 1993 opgesteld. Deze stedenbouwkundige schets vormde de eerste stap in de planvorming. In het Masterplan Spoorzone Delft ('Plan Busquets', 2003) van de architect en stedenbouwkundige Joan Busquets is het schetsontwerp uitgewerkt tot een volwaardig integraal plan voor de herontwikkeling van de Spoorzone. In het stedenbouwkundig Plan Busquets uit 2007 en de aanpassing daarvan in 2009 heeft Busquets de hoofdstructuur van het Masterplan verder vormgegeven.

In februari 2006 is voor het project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Dit plan is gebaseerd op het Plan Busquets uit 2003. In 2010 is het bestemmingsplan herzien (bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'). Bij de herziening is uitgegaan van het gewijzigde Plan Busquets uit 2009. De herziening had hoofdzakelijk betrekking op de bouw van de tunnel en wijzigingen die daarvoor in het bestemmingsplan nodig waren.

In 2012 is voor de bovengrondse ontwikkeling het stedenbouwkundig plan 'Zicht op Delft' van Palmbout Urban Landscapes opgesteld (het 'Plan Palmbout'). Dit plan is verder uitgewerkt in het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) (2013) en de studie 'City Lounge' (Palmbout Urban Landscapes, september 2014).

Het Plan Palmbout, het IOP en de studie 'City Lounge' zijn een vervolg op het stedenbouwkundig plan van Joan Busquets. In de nieuwe plannen is uitgegaan van de in het Plan Busquets opgenomen structuur van het gebied. De hoofdinfrastructuur, de locatie van bouwvelden en de realisering van een stadspark op het tunneltracé zijn in de nieuwe plannen gehandhaafd. Binnen de bouwvelden zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden gewijzigd.

Het IOP vormt de basis voor de verdere gebiedsontwikkeling en dit bestemmingsplan. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op deze plannen. Vervolgens wordt toegelicht hoe de plannen zijn vertaald in het bestemmingsplan.

2.2 Gebiedsvisie

2.2.1 Integraal Ontwikkelingsplan en Plan Palmbout

De ontwikkeling
Delft heeft in de Zuidvleugel van de Randstad een centrale ligging tussen de stedelijke knooppunten van Rotterdam en Den Haag. De aanleg van de spoortunnel, het nieuwe station/stadskantoor en het rondom de spoortunnel te ontwikkelen stadsdeel Nieuw Delft bieden kansen om het centrum van Delft verder uit te bouwen tot een nog sterker stedelijk brandpunt. De nieuwe bebouwing rondom station Delft, het Van Leeuwenhoekkwartier, vormt een uitbreiding van de binnenstad en is in de toekomst voor de vele spoorreizigers de prominente entree van Delft.

Het nieuwe treinstation vormt de kern van een knooppunt van stedelijk openbaar vervoer. Rondom dit knooppunt krijgt Delft een nieuw gezicht. Het spoorzonegebied verandert in Nieuw Delft: een gebied om in te wonen, te werken, te ontspannen en elkaar te ontmoeten. Met de gebiedsontwikkeling wordt de kans benut om een onderscheidend woon-, werk- en verblijfsmilieu op (boven)regionaal niveau te creëren. De verwevenheid van wonen en werken, een belangrijke kwaliteit van de Delftse binnenstad, zorgt voor dynamiek. Doordat de barrière tussen de binnenstad en de wijken ten westen van het spoor verdwijnt, kan deze dynamiek ook in de nieuwe wijk ontstaan. Nieuw Delft wordt de eigentijdse tegenhanger van oud Delft: een gewild centrumstedelijk woon- en werkmilieu met ontmoetingsruimte, een nieuwe gracht en groene boulevards met stedelijke functies. De gebiedsontwikkeling biedt de kans om de stad met haar kernwaarden opnieuw te profileren. Nieuw Delft vormt samen met de historische binnenstad een aantrekkelijk centrum en sluit omliggende wijken hierop aan. Met de gebiedsontwikkeling wil Delft een gevarieerd stedelijk gebied creëren dat nieuwe, uiteenlopende doelgroepen en organisaties aantrekt, doorstroming op de woningmarkt op gang brengt en kenniswerkers aan de stad bindt.

Projectgebied
Het projectgebied van Nieuw Delft is circa 24 ha groot en omvat het gebied van het Bolwerk tot en met het terrein van het voormalige Delft Instruments aan de Röntgenweg, waar studentenwoningen zijn gerealiseerd (het X-Ray-complex). Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de velden 6 tot en met 11 op de afbeelding hieronder.

Figuur 2.2: buurten en velden en bestemmingsplangebied (rode grens)

Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025
De basis voor de ontwikkeling van Nieuw Delft is het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 ('IOP'). Het IOP is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan 'Zicht op Delft' van Palmbout Urban Landscapes. Om ruimte te laten voor ontwikkelingen, is de invulling van het gebied niet tot in detail in het IOP vastgelegd. Het IOP en de daarin opgenomen gebiedsvisie bieden een flexibel kader waarbinnen nog verschillende invullingen van het gebied mogelijk zijn. Het IOP is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

In het IOP is een essentiekaart en een referentieplan opgenomen. De essentiekaart ('Essentiekaart Nieuw Delft') geeft de hoofdstructuur van het plan weer: de hoofdwegen, de ligging van de bouwvelden, het groen met het langgerekte stadspark en de waterstructuur. In de toelichting bij de essentiekaart zijn de uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling beschreven. Het referentieplan Nieuw Delft is een voorbeelduitwerking waarbij één van de mogelijke invullingen van het gebied is verkend. De essentiekaart en de toelichting daarbij zijn bindend en geven de essenties aan waaraan ontwikkelingen moeten voldoen. Het referentieplan is niet bindend maar laat een mogelijke invulling van de uitgangspunten van de essentiekaart zien.

Figuur 2.3: Essentiekaart Nieuw Delft (bron: IOP, 2013)

Het IOP gaat uit van de realisering van een nieuw waterelement in noord-zuidrichting - de Nieuwe Gracht - en drie buurten: het Van Leeuwenhoekkwartier, de Coendersbuurt en de Abtswoudse Hof. In het plangebied ligt de Abtswoudse Hof en een deel van het Van Leeuwenhoekkwartier.

Figuur 2.4: Uitsnede Essentiekaart Abtswoudse Hof en Van Leeuwenhoekkwartier (zuidelijk deel)

Door de waterstructuur hebben de drie buurten ieder een eigen karakter. Het Van Leeuwenhoekkwartier is (in aansluiting op het station en de historische binnenstad) de meest stedelijke buurt, met een hoge mate van bebouwingsdichtheid en een sterke functiemenging. De Abtswoudse Hof sluit aan op de bestaande Voorhof, maar krijgt wel een eigen karakter en sfeer.

Hoogteopbouw
De hoogteopbouw van de bebouwing binnen de velden is in het IOP niet in detail bepaald. Per veld is een minimale en maximale hoogte genoemd. Deze hoogten zijn indicatief. Het IOP gaat er vanuit dat de exacte hoogte en vorm bij de uitwerking van het plan worden bepaald. In het IOP zijn daarom geen maximale hoogten vastgelegd. In het IOP is als indicatieve minimale hoogte voor de bebouwing langs het stadspark een hoogte van drie lagen genoemd. Voor grondgebonden bebouwing langs het park noemt het IOP een hoogte van vier à vijf lagen als mogelijke maximale hoogte. Voor de bebouwing langs de Ireneboulevard kan worden gedacht aan een hoogte van zes à acht bouwlagen.

Een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige opzet is dat op belangrijke locaties hogere gebouwen komen (hoeksteengebouwen en hoogteaccenten). De hoeksteengebouwen vormen de begrenzing van de bebouwingsstroken. Daarnaast zijn drie van de hoeksteengebouwen hoogteaccenten die het stadssilhouet nader bepalen. De hogere gebouwen zijn belangrijke pijlers van de structuur van het gebied en verschillen daarom in massa en schaal van de overige gebouwen. De exacte hoogte en vorm moeten in de uitwerking worden bepaald en zijn in het IOP daarom niet exact vastgelegd. Als indicatieve hoogte noemt het IOP 12 lagen voor de hoogteaccenten.

Over de hoeksteengebouwen is in het IOP het volgende opgenomen:

"Door forse groepen van gebouwen op de hoeken – hoeksteengebouwen – ontstaat in het Van Leeuwenhoekkwartier een robuust kader. Er tussenin ligt ruimte voor meer kleinschalige, fijnkorrelige bebouwing. Als geheel vormt de bebouwing gesloten blokken met een luwe, private binnenzijde. (...) De forse hoeksteengebouwen zijn minimaal zes tot acht lagen hoog en op drie bijzondere plekken ongeveer twaalf lagen hoog. Boven de vijfde laag zijn de gebouwen anders vormgegeven. De eerste vijf lagen verankeren de hoekstenen in de stedelijke ruimte en verbinden ze met de schaal van de aangrenzende bebouwing. Drie van de hoeksteengebouwen bieden door hun hoogte en bijzondere bouwvorm de mogelijkheid het stadssilhouet nader te bepalen. Eén ervan markeert het zuidelijke einde van het nieuwe stadspark."

(IOP, p. 55)

"Het stadsbeeld wordt verder gevormd door de hoeksteengebouwen in het Van Leeuwenhoekkwartier en de Abtswoudse hof. Dit zijn robuuste stadsgebouwen op de koppen van de lange bebouwingsstroken. Ze begrenzen de rijen individuele woonhuizen, in figuurlijke zin, als boekensteunen. Door parkeervoorzieningen in of aan hoeksteengebouwen te realiseren, wordt de ontwikkeling van tussengelegen woningen gestimuleerd. De hoeksteengebouwen vormen met de overige gebouwen gesloten bouwblokken. Waar aan de buitenzijde een stedelijke drukte heerst, bieden de binnenhoven rust. Deze kunnen uitgegeven worden als privédomein of semiopenbaar hof. De grens tussen het openbare domein van de stad en het private domein van de bebouwing wordt hiermee scherp gedefinieerd."

(IOP, p. 60)

2.2.2 Bestemmingsplan

De ruimtelijke opzet van het gebied zoals opgenomen op de Essentiekaart uit het IOP is vertaald naar bestemmingsvlakken op de verbeelding (de plankaart). De hoofdopzet van het plangebied is met het IOP niet gewijzigd ten opzichte van het Plan Busquets en het daarop gebaseerde bestemmingsplan 'Spoorzone'. In het nieuwe bestemmingsplan is de bestaande hoofdopzet gehandhaafd: de hoofdinfrastructuur, de locatie van de bouwvelden en het stadspark en de overige openbare ruimte. Binnen de bouwvelden zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden aangepast.

Anders dan in het huidige bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening', is de vorm van de bebouwing niet gedetailleerd in het bestemmingsplan vastgelegd. Op grond van het huidige bestemmingsplan is maar een beperkt aantal bouwwijzen mogelijk en zijn de ontwikkelmogelijkheden beperkt. In het nieuwe bestemmingsplan is daarom geen gedetailleerd eindbeeld vastgelegd maar een flexibel kader waarbinnen nog verschillende invullingen, uitvoeringen en inrichtingen mogelijk zijn. De basis hiervoor is de in het IOP opgenomen Essentiekaart Nieuw Delft.

In het IOP is voor het Van Leeuwenhoekkwartier uitgegaan van de ontwikkeling van een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid en een mix van functies: wonen, werken, commerciële en andere voorzieningen en horeca. Aan de velden is daarom een gemengde bestemming gegeven waarbinnen de functiemix mogelijk is. Naast wonen zijn bijvoorbeeld ook werk- en commerciële functies mogelijk.

De Abtswoudse Hof vormt een eigen buurt ten opzichte van het Van Leeuwenhoekkwartier. Dit ontstaat niet alleen door de aanwezigheid van de ruime watergang en verkeersroute van de Nieuwe Gracht, maar ook door de samenhang met de aanwezige bebouwing en openbare ruimte van het noordoostelijke deel van de Voorhof. De Abtswoudse Hof gaat samen met deze bestaande bebouwing en openbare ruimte een ruimtelijk geheel vormen, waarbij de Mercuriusweg-Abtswoudseweg een belangrijke oostwest-route voor fietsverkeer en groen en ecologie wordt. Dit gebied wordt voor autoverkeer door de Industriestraat en Röntgenweg ontsloten. Door de samenhang met de bestaande structuur en bebouwing van de Voorhof kan de bebouwing meer worden afgestemd op de stijlkenmerken van dit stuk bestaande stad en daarmee een nieuw geheel gaan vormen.

Voor het plangebied is in het IOP uitgegaan van hoeksteengebouwen aan de Ireneboulevard en de zuidkant van het park. Daarnaast zijn op de velden 7 en 8 hoogteaccenten voorzien. In het bestemmingsplan is hier vanuit gegaan.

In het bestemmingsplan zijn de uitgangspunten uit het IOP verder onderzocht en uitgewerkt in onder meer maximale bouwhoogten. De hoogteopbouw is op de verbeelding aangegeven met zones. Voor iedere zone is op de verbeelding de maximale bouwhoogte aangegeven. Daarnaast is de positie en maximale omvang van de hoeksteengebouwen en hoogteaccenten vastgelegd. Hieronder wordt dat per veld nader toegelicht.

2.2.3 Veld 6

Figuur 2.5: locatie veld 6

Veld 6 ligt ten zuiden van de Ireneboulevard en grenst aan het Van Leeuwenhoekpark. Langs de Engelsestraat - aan de andere kant van het park - staan bestaande woongebouwen. Aan de noordzijde grenst veld 6 aan de Ireneboulevard. Tegenover veld 6 ligt het noordelijke deel van het Van Leeuwenhoekkwartier - de velden 2 en 3 - die in het in 2015 vastgestelde bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' zijn opgenomen. Op veld 2 en 3 komen langs de Ireneboulevard hogere hoeksteengebouwen.

De Ireneboulevard heeft een ruim, groen profiel waarbinnen de verschillende verkeersdeelnemers een eigen ruimte hebben voor een goede en veilige bereikbaarheid. Aan de westzijde van veld 6 ligt het zuidelijk deel van de Nieuwe Gracht. Deze weg heeft een profiel dat lijkt op het noordelijk deel maar net daarvan afwijkt. In plaats van een groene middenberm zal hier een smallere versteende “rug” tussen de rijbanen komen, vergelijkbaar met de opzet van de Ruys de Beerenbrouckstraat.

De bouwmogelijkheden binnen veld 6 zijn afgestemd op de toekomstige bebouwing op veld 2 en 3 en op de bestaande woonbebouwing langs de Engelsestraat. De hoogteopbouw is vergelijkbaar met die van veld 2 en 3. Aan de Ireneboulevard komt een hoeksteengebouw met een hoogte die is afgestemd op de hoogte van de hoeksteengebouwen aan de overzijde van de Ireneboulevard op veld 2 en 3. Daardoor kan langs de Ireneboulevard een samenhangend beeld ontstaan. Het hoeksteengebouw heeft een hoogte van maximaal 28 meter ten opzichte van NAP.

Figuur 2.6: uitsnede verbeelding (veld 6 en 7)

De tussengelegen bebouwing aan het park is maximaal vijf à zes lagen hoog, hetgeen aan de kant van het park overeenkomt met maximaal 18 meter ten opzichte van het maaiveld (20 meter + NAP). Over een beperkt deel van de gevellengte (30%) is een grotere hoogte van 20 meter (22 + NAP) toegestaan om verbijzonderingen in de vorm van bijvoorbeeld een appartementengebouw mogelijk te maken. Deze hoogte is afgestemd op de hoogte van de bestaande woonbebouwing langs de Engelsestraat. De afstand tussen de nieuwe en bestaande bebouwing is ruim en bedraagt ca. 53 meter. Gelet op deze afstand en de schaal van het gebied zijn de hoogten van 20, 22 en 28 meter passend.

De bebouwing aan de zijde van de Nieuwe Gracht mag maximaal 22 meter ten opzichte van NAP worden. Omdat het maaiveld hier aanzienlijk lager ligt dan aan de zijde van het park, kan de bebouwing hier maximaal zes à zeven lagen hoog zijn ten opzichte van het maaiveld.

De hoogteregeling verschilt van het vigerende bestemmingsplan Spoorzone. Dat plan gaat uit van een hoogte van 18,6 meter aan de zijde van het park, 28,2 meter aan de zijde van de Nieuwe Gracht en een hoogte van 31 meter aan de Ireneboulevard. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de hoogte aan de parkzijde dus hoger (20 en 22 meter in plaats van 18,6 meter) en aan de wegzijde lager (22 meter in plaats van 28,2 meter). Verder is de hoogte aan de Ireneboulevard verlaagd van 31 naar 28 meter.

De tussen de hoeksteengebouwen liggende gronden kunnen kavelgewijs worden bebouwd met grondgebonden woningen of kleinschalige appartementengebouwen (villa's). Deze gebouwen kunnen ook andere functies dan alleen wonen herbergen. Op deze wijze ontstaat in feite een groot gesloten bouwblok, met woningen aan het Van Leeuwenhoekpark en aan de Nieuwe Gracht.

Halverwege dit bouwblok is een onderbreking opgenomen, waardoor een extra verbinding voor voetgangers in oostwest richting tussen het Van Leeuwenhoekpark en de Nieuwe Gracht ontstaat, die ruimtelijk ook een verbijzondering kan vormen, bijvoorbeeld in de vorm van een soort hofje. Op de verbeelding is het gebied aangegeven waarbinnen de onderbreking moet komen. De exacte locatie binnen deze zone wordt bij de verdere uitwerking van de plannen bepaald.

Het hoeksteengebouw op de hoek van de Ireneboulevard leent zich goed voor functiemenging in met name de plint.

Langs het veld ligt het zuidelijk deel van het toekomstige Van Leeuwenhoekpark. Tussen het park en de bebouwing komt een smalle verkeersluwe woonstraat, die aan de zuidkant verbonden is met de Nieuwe Gracht.

2.2.4 Veld 7

Figuur 2.7: locatie veld 7

Op veld 7 is in het IOP één van de hoogteaccenten voorzien. Veld 7 ligt op een bijzondere locatie aan het einde van het Van Leeuwenhoekpark en op de kruising met de belangrijke oostwest-route voor fietsverkeer via de Abtswoudseweg/Mercuriusweg. Deze locatie is in het IOP daarom aangewezen als locatie voor een hoogteaccent. Het hoogteaccent ligt in de zichtas van het langgerekte park en vormt de zuidelijke beëindiging daarvan. Het accent markeert de locatie van het park in de stedelijke structuur. Om die functie te kunnen hebben, verschilt het hoogteaccent in massa en schaal van de overige gebouwen. Op veld 7 is daarom uitgegaan van een hoogte van maximaal 40 meter ten opzichte van NAP.

Figuur 2.8: Vogelvlucht-beeld vanuit het zuiden (IOP, 2013)

De maximale bouwhoogten op veld 7 zijn te zien op de afbeelding hieronder. Bij de hoogteopbouw is rekening gehouden met de toekomstige en bestaande bebouwing aan de Engelsestraat en het bestaande gebied achter de Engelsestraat. Er is uitgegaan van een getrapt oplopende bouwhoogte. Aan de zijde van het park komt een lager gedeelte van maximaal 22 meter. Daarna loopt de hoogte in zuidelijke richting op van 22 tot maximaal 40 meter + NAP.

Figuur 2.9: uitsnede verbeelding (veld 7)

Het maaiveld bij dit gebouw zal aan de zijde van het park op ongeveer 2 meter + NAP liggen. Ten opzichte van dit maaiveld zal het gebouw aan de kant van het park dus een maximale hoogte van 20 meter hebben, vergelijkbaar met de hoogte van de bebouwing in veld 6 langs het park. Bij de hoogteopbouw is ook rekening gehouden met de bouwmogelijkheden op de tunnel, waarbij de stabiliteit van de tunnel randvoorwaarde is. Bij de bouw en constructie van de tunnel is uitgegaan van de hogere bebouwing op de tunnel en de daarbij behorende belasting. De (reeds gebouwde) tunnel is hierop voorbereid.

De maximale hoogte op veld 7 is zowel hoger als lager dan de hoogte waarvan in het vigerende bestemmingsplan Spoorzone is uitgegaan. Dat plan gaat uit van een maximale hoogte van 31 meter op 55% van veld 7 en voor het overige maximaal 24,6 meter. De locatie van het 31 meter hoge deel lag niet vast. In het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan van een getrapt oplopende hoogte van 22, 28 en 40 meter. De hoogte van 40 m is niet bij de bestaande woningen mogelijk maar aan de Nieuwe Gracht / Engelsestraat. De hoogte dichtbij de bestaande woningen is lager dan het huidige bestemmingsplan toestaat (22 meter in plaats van 31 meter).

Uit de bezonningsstudie en het windklimaatonderzoek dat voor het bestemmingsplan is uitgevoerd, blijkt dat het hoogteaccent van 40 meter en de hoogten van 22 en 28 meter geen onaanvaardbare gevolgen voor het woon- en leefklimaat hebben. Dit onderzoek wordt besproken in paragraaf 4.1 en 4.2.

Het noordelijk deel van de Engelsestraat heeft een meer verkeersluw karakter als ontsluiting van de buurt Delftzicht. Deze straat heeft in het kader van het Spoorzone-project in 2017 al een nieuwe inrichting conform het plan Busquets gekregen.

2.2.5 Veld 11

Figuur 2.20: locatie veld 11

Veld 11 ligt tegenover veld 7. Op veld 11 was in het verleden het bedrijf Haring gevestigd. In het IOP maakte deze locatie wel al onderdeel uit van het projectgebied. De locatie was echter in het IOP nog niet ruimtelijk ingevuld. Op basis van de structuur van de woonbuurt Delftzicht en de invulling van de directe omgeving van dit veld is een referentieverkaveling ontworpen. De bebouwingsregeling in het bestemmingsplan is van deze voorbeelduitwerking afgeleid. Gelet op de ligging aan de Abtswoudseweg, die een lange structuurlijn vormt als verbinding tussen de Voorhof en de TU-wijk, zijn aan de Abtswoudseweg ook gestapelde woningen denkbaar. Op de hoek met de Engelsestraat is een niet-woonfunctie in de plint een goede mogelijkheid.

Bij de bebouwingsmogelijkheden op veld 11 is aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en rekening gehouden met de nieuwbouw op veld 7 en het hoogteaccent dat daar is voorzien. De wijk Delftzicht bestaat uit appartementengebouwen langs de Engelsestraat en laagbouw daarachter. Daarnaast is rekening gehouden met afstand tussen de velden en tot de bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing naast de Haringkavel heeft een hoogte van ongeveer 22 meter. Bij de bouwhoogte op veld 11 is daarbij aangesloten. Aan de zijde van de Engelsestraat is een hoogte toegestaan van 18 meter. De afstand tot het bestaande appartementengebouw naast veld 11 bedraagt ca. 14 meter. Die afstand is vergelijkbaar met de afstand tussen de bestaande gebouwen (ca. 10 meter) en gebruikelijk in een stedelijk gebied. De afstand tot veld 7 - waar het hoogteaccent komt - is ca. 20 meter. Gelet hierop is een hoogte van 18 meter op veld 11 passend. Verder gaat het bestemmingsplan uit van bouwhoogten van 10 en 15 meter op veld 11. Deze hoogten zijn afgestemd op de bestaande hoogten achter de Engelsestraat en eveneens passend in het gebied.

Figuur 2.21: uitsnede verbeelding (veld 11)

2.2.6 Van Leeuwenhoekpark

Figuur 2.22: locatie Van Leeuwenhoekpark

In het bestemmingsplan heeft het stadspark de bestemming 'Groen' gekregen. Voor de inrichting van het park is gekozen voor het Structuur Ontwerp van bureau Lodewijk Baljon Landschapsarchitecten. Inmiddels is het schetsontwerp uitgewerkt in een voorlopig ontwerp (VO). Pas als de gronden definitief beschikbaar komen zal het park worden aangelegd. Tot die tijd zijn de gronden noodzakelijk als bouwruimte voor de nieuwbouw van de verschillende velden. Alleen de rand/talud langs de Engelsestraat zal een tijdelijke groeninrichting krijgen vooruitlopend op de aanleg van het gehele park.

Figuur 2.23: voorlopig ontwerp Van Leeuwenhoekpark (zuidelijk deel) (Lodewijk Baljon Landschapsarchitecten)

In het vigerende bestemmingsplan is uitgegaan van de realisering van een parkeergarage onder het park. In het nieuwe bestemmingsplan is deze mogelijkheid niet meer opgenomen. De parkeergarage past niet in het ontwerp van het park dat inmiddels is gemaakt. Daarnaast is voor veld 5 inmiddels een bouwplan ontwikkeld en in uitvoering. Door de geplande nieuwbouw op veld 5 - dat met de westzijde aan het park grenst - is de garage niet meer inpasbaar. Verder zijn bij de inmiddels gerealiseerde herinrichting van de Engelsestraat voldoende parkeerplaatsen opgenomen voor de woningen in Delftzicht. De parkeervoorziening is daarom niet functioneel voor de aangrenzende bestaande woonwijk. Voor de woningen in de verschillende velden van Nieuw Delft is het realistischer om de parkeergelegenheid binnen de velden op te lossen.

In het bestemmingsplan Spoorzone werd verder uitgegaan van een gebouw in het stadspark met een hoogte van maximaal 24,6 meter +NAP tegenover de bestaande woningen aan de Engelsestraat ter hoogte van de Drukkerijlaan. Deze bouwmogelijkheid is in het nieuwe bestemmingsplan geschrapt.

2.2.7 Veld 8

Figuur 2.24: locatie veld 8

Veld 8 vormt het noordelijkste veld van de Abtswoudse Hof en sluit aan op de bestaande bebouwing van de Papsouwselaan en de Westlandseweg.

Bij de uitwerking van veld 8 is ervoor gekozen om de interne ontsluiting te verschuiven ten opzichte van het IOP. Dit heeft vooral te maken met het goed bereikbaar houden van de verschillende functies in de bestaande bebouwing, waaronder een bestaande supermarkt (Aldi). De ontsluiting in het verlengde van de Industriestraat/Röntgenweg is verschoven in oostelijke richting om een lusvormige route voor bevoorradend verkeer te kunnen realiseren. Hieronder is een uitsnede te zien van de verbeelding en een uitsnede van de Essentiekaart uit het IOP. Hierop is de gewijzigde ontsluiting te zien.

Figuur 2.25: uitsnede verbeelding (veld 8)	Figuur 2.26: uitsnede Essentiekaart veld 8 (IOP)

Voor het overige blijft de opzet gelijk aan die in het IOP, inclusief een klein en centraal gelegen parkje/groenvoorziening.

De bebouwing aan de Westlandseweg krijgt een volume vergelijkbaar met de andere hoeksteengebouwen langs de Westlandseweg/Ireneboulevard. De maximale hoogte bedraagt 28 meter +NAP. Dit hoeksteengebouw is direct langs het water van de Nieuwe Gracht gepositioneerd, vergelijkbaar met de bebouwing van de school SC Delfland aan de overzijde van de Westlandseweg.

Een tweede hoeksteengebouw komt aan de kant van de Papsouwselaan en is het tweede hoogteaccent in het plangebied. Dit hoeksteengebouw kan gezien de ligging aan de Papsouwselaan een grotere hoogte krijgen als accent in de bebouwing. In het IOP is daar ook vanuit gegaan. Het tweede hoogteaccent in het plangebied is op deze locatie voorzien. De maximale hoogte is 40 meter +NAP, hetgeen overeenkomt met ongeveer 12 lagen. De overige bebouwing mag maximaal 15 +NAP hoog worden, hetgeen een hoogte van maximaal 4 lagen betekent.

De beide hoeksteengebouwen zijn geschikt om ook niet-woonfuncties te herbergen. Dat kunnen zowel kantoor- en werkfuncties zijn als zorg. In de plint is op de begane grond daarnaast ook kleinschalige detailhandel en horeca denkbaar, gelet op de ligging aan de hoofdstructuur van Delft en als uitloper van winkelgebied De Hoven.

Figuur 2.27: uitsnede voorbeelduitwerking (referentieplan)

2.2.8 Veld 9

Figuur 2.28: locatie veld 9

Tussen de Nieuwe Gracht en de Industriestraat ligt veld 9. Op de Essentiekaart is een indicatieve indeling met drie kleine bouwblokken aangegeven. Bij de uitwerking is ervoor gekozen om een groot, langgerekt gesloten bouwblok mogelijk te maken.

In het IOP was op de Essentiekaart een mogelijke uitbreiding van het wateroppervlak in de vorm van een watergang aangegeven bij veld 9. Met het Hoogheemraadschap is bij het IOP afgesproken dat deze watergang als onderdeel van de waterberging voor het project kan vervallen als voor een andere duurzame oplossing wordt gekozen. In dit geval kan de waterbergingsopgave worden gerealiseerd door in de bodem onder de bebouwing of de openbare ruimte vervangende waterberging te realiseren, bijvoorbeeld in de vorm van kratten. Om die reden is het niet nodig om de uitbreiding van de watergang bij veld 9 te realiseren.

Figuur 2.29: uitsnede referentieplan veld 9

Figuur 2.30: uitsnede verbeelding (veld 9)
Bij de bouwhoogten op veld 9 is uitgegaan van een maximale hoogte van 24 meter op de zuidelijke kop van het veld, 22 meter op de noordelijke kop en een hoogte van maximaal 15 meter daartussen. Op de koppen zijn daardoor maximaal 6 tot 7 lagen mogelijk. In het veld tussen de koppen maximaal 4 lagen. Door op beide koppen hogere bebouwing toe te laten, kan een woonprogramma met niet uitsluitend grondgebonden woningen en een hogere dichtheid worden gerealiseerd. Vanuit de woonbehoefte is het wenselijk om niet alleen grondgebonden woningen te realiseren maar ook appartementen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de ligging van dit veld in de structuur, waarbij deze hoeken als bescheiden hoeksteengebouwen kunnen worden uitgevoerd. Langs de route van de Abtswoudseweg naar de Mercuriusweg, is rekening gehouden met een niet-woonfunctie op de begane grond.

In het nieuwe profiel van de Industriestraat ontstaat ruimte voor voortuinen en een groenstrook met laanbeplanting. Op deze wijze wordt de Industriestraat van een weg over een bedrijventerrein omgevormd tot een aantrekkelijke straat met openbaar groen die het omliggende gemengd stedelijk gebied op herkenbare wijze ontsluit.

Langs de Nieuwe Gracht wordt bij de uitwerking in het referentieplan uitgegaan van een 'plasdras-gebied', dat zowel in ecologisch opzicht interessant is als een functie vervult als waterberging. De Nieuwe Gracht heeft daardoor in het zuidelijk deel een veel groener karakter dan in het noordelijk deel bij de Coendersbuurt. De groene oever aan de zijde van veld 9 loopt aan de noordkant van het veld door in een groene oever langs de watergang die een verbinding legt met de Poptahof.

Aan de zuidkant van het veld ligt eveneens een brede groene ruimte met daarin een vrijliggend fietspad. Deze ruimte vormt een schakel in een belangrijke route van oost naar west door de stad: zowel voor fietsverkeer van de westelijke woonwijken naar de TU-wijk als voor een ecologische verbinding. Omdat deze route verschillende delen van de stad doorkruist, bestaat die uit verschillende onderdelen, die door een herkenbare inrichting een duidelijke samenhang zal krijgen.

2.2.9 Veld 10

Figuur 2.31: locatie veld 10

Veld 10 bestaat uit de locatie van het bestaande studentencomplex X-Ray en een strook grond ten oosten daarvan. Het studentencomplex is enige jaren geleden als eerste complex in de gebiedsontwikkeling van Nieuw Delft gebouwd. Naast dit U-vormige gebouw met 521 studentenwoningen is nog ruimte voor een tweede bouwblok, evenwijdig aan de spoorlijn die hier overgaat in de spoortunnel.

Het gebouw ligt ruimtelijk op een bijzondere plaats in het verlengde van het zuidelijk deel van de Nieuwe Gracht, die hier overgaat in het water rond veld 10. In verband met deze zichtlocatie wordt rekening gehouden met een hogere kop van dit gebouw aan de noordzijde. Naast de basis van 5 lagen kan deze kop 8 lagen hoog worden. Op de verbeelding is een hoogte van 22 meter opgenomen, waarbij het hogere deel op de noordoosthoek, vergelijkbaar met de hoeksteengebouwen, maximaal 28 meter + NAP hoog mag worden.

Figuur 2.32: uitsnede referentieplan (2017)

Figuur 2.33: uitsnede verbeelding

2.2.10 Programma

In het IOP is uitgegaan van de ontwikkeling van een gemengd hoogstedelijk gebied met een mix van stedelijke functies. Het bestemmingsplan sluit daarbij aan. Binnen de bestemming 'Gemengd' is een mix van functies toegestaan. Naast wonen gaat het onder meer om detailhandel, kantoren en horeca. Voor de functie wonen is een maximum woningaantal vastgelegd (960 woningen). Voor andere functies is een maximum oppervlak opgenomen (zie tabel hieronder). De functies zijn uitwisselbaar. Bij elkaar opgeteld komt het totale oppervlak neer op meer dan fysiek mogelijk is. De functiemix is daardoor flexibel. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies. Het bestemmingsplan vormt het kader waarbinnen de functiemix op een aanvaardbare wijze vorm kan krijgen. Bij de uitwerking wordt door de gemeente regie gevoerd op de functiemix, omvang en de locatie van de betreffende functies. Voor deze kwaliteitsborging is een proces ingericht met onder andere begeleiding door de supervisor. Ook speelt bij deze kwaliteitsborging de welstandscommissie een rol op basis van de gemeentelijke welstandsnota.

In de tabel hieronder is het in het bestemmingsplan opgenomen programma weergegeven. Het in de tweede kolom ('maximum metrage in m2 bvo') genoemde oppervlak is het totale oppervlak dat per functie mag worden gerealiseerd. Voor de woningen is het maximale aantal aangegeven.

	maximum metrage in m2 bvo	maximum aantal
wonen		960
kantoren	9.000 m²
horeca	1.000 m²
detailhandel	900 m2 (max 300 m2 per vestiging)
zorgfuncties	10.000 m2
overige functies (zie artikel 3.1 van de planregels) gezamenlijk	10.000 m2

tabel 2.1: functiemix

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop het Rijk hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen.

In de SVIR zijn de ambities van het rijk opgenomen en vertaald in nationale belangen. Het bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming. Uit de in de SVIR opgenomen realisatieparagraaf blijkt dat het rijk voor het bereiken van de nationale belangen uitgaat van de in wetgeving en Europese richtlijnen vastgelegde normen en de uitvoering van bestaande programma's zoals het NSL en de watertoets. Het bestemmingsplan voldoet daaraan.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.1.3 Programma Hoogfrequent Spoor en Tracebesluit

Zowel het reizigers- als het goederenvervoer over het spoor zal naar verwachting de komende jaren groeien. Om de groei op het spoor in goede banen te leiden en er voor te zorgen dat de kwaliteit verbetert, is het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) voorbereid. Het PHS is een programma om de capaciteit van het spoor te vergroten, zodat er meer reizigerstreinen kunnen rijden op de drukste trajecten in de brede Randstad. Tegelijkertijd heeft het PHS tot doel om de verwachte groei van het goederenvervoer mogelijk te maken. Het is de ambitie van het Rijk om voor het reizigersvervoer per spoor in de brede Randstad hoog - frequent spoorvervoer mogelijk te maken. Eén van de trajecten waarop deze ambitie wordt ingevuld, is tussen Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal. Het kabinet heeft in de Voorkeursbeslissing PHS van juni 2010 aangegeven het spoor op deze corridor geschikt te willen maken voor het rijden met acht Intercity 's (inclusief IC van Amsterdam naar Brussel) en zes Sprinters per uur per richting tussen Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal. De capaciteit van het spoor moet ten behoeve van de hierboven beschreven ambitie worden uitgebreid van twee naar vier sporen tussen Rijswijk en Delft Zuid. Het gedeelte tussen Den Haag en Rijswijk is in de eerste helft van de jaren negentig al viersporig gemaakt. Dit traject dient te worden uitgebreid tot viersporigheid tot en met Delft Zuid.

Voor de realisering van het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer is voor het traject Rijswijk – Delft Zuid een Tracébesluit (TB) vastgesteld. Het TB is op 12 juli 2017 onherroepelijk geworden. Een deel van het tracé loopt door het plangebied. Het tracé is te zien op de afbeelding hieronder.

Figuur 3.1: Tracébesluit

In 2006 is voor het Spoorzoneproject het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. In dat bestemmingsplan is uitgegaan van de ruwbouw van de spoortunnel voor vier sporen en de inrichting van de oostelijke tunnelbuis met twee sporen. Het Tracébesluit biedt de basis voor de realisering van de spoorverdubbeling. Het Tracébesluit maakt voor het traject dat binnen het plangebied ligt onder meer de aanleg en het gebruik van twee sporen in de westelijke tunnelbuis en de bouw van een perron in de tunnel ter hoogte van station Delft mogelijk. De tunnel is inmiddels gerealiseerd.

Het bestemmingsplan 'Spoorzone' is in 2006 vastgesteld en wordt geactualiseerd. Dit bestemmingsplan - het plan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden' - heeft betrekking op het zuidelijke deel van het gebied. Voor het noordelijke deel van het gebied is in 2015 het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' vastgesteld. In beide bestemmingsplannen is uitgegaan van de viersporige spoortunnel en de voorzieningen die daarvoor nodig zijn. De bestemmingsplannen zijn dan ook in overeenstemming met het Tracébesluit.

3.2 Provincie

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte 2014

3.2.1.1 Structuurvisie en verordening

In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM), het Programma Ruimte en de daarbij horende Verordening Ruimte 2014 zijn de ruimtelijke doelstellingen en belangen van de provincie Zuid-Holland vastgelegd. De VRM biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld maar een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel en bevat flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. De VRM beoogt duidelijkheid te geven over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt.

De provincie hanteert vier 'rode draden' die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• beter benutten en opwaarderen van wat er is,
• vergroten van de agglomeratiekracht,
• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De provincie richt zich op een efficiënte benutting van de ruimte en de netwerken, met blijvende aandacht voor de kwaliteit. Bij nieuwe ontwikkelingen ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen maar om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. De essentie van de rode draad ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Bij de rode draad 'verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit' gaat het om een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. De provincie streeft naar een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling indien de ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Op de kwaliteitskaart is het plangebied aangegeven met de aanduiding 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied'. Als richtpunten voor steden geeft de VRM onder meer het volgende aan:

"Een brede waaier aan woon- en werkmilieus is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de groen- en waterstructuur als onderdeel van het stads- en dorpsontwerp. De hoogstedelijke centrumgebieden kennen een hoge bereikbaarheid en sterke identiteit. Ze bieden plaats aan (inter)nationale voorzieningen en bijzondere stedelijke woonmilieus."

De ontwikkelingen waarin het IOP en het daarop gebaseerde bestemmingsplan voorzien sluiten bij deze uitgangspunten aan.

Richtpunten ruimtelijke kwaliteit
De gebiedsontwikkeling Nieuw Delft sluit aan op de omliggende stad en creëert enkele nieuwe buurten, die gelet op de bebouwingsstructuur, beoogde functionele opzet en bijhorende openbare ruimte met inbegrip van de Nieuwe Gracht en het Van Leeuwenhoekpark als een hoogwaardige toevoeging van de bestaande stad kunnen worden beschouwd. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan de karakteristieke kenmerken en identiteit van de stad. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Het Van Leeuwenhoekpark maakt onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Verder komen in de Ireneboulevard en de Coenderstraat/Nieuwe Gracht meerdere bomenrijen en deels groene bermen. Ten opzichte van de voormalige situatie is dit een aanzienlijke versterking van de groenstructuur te noemen. De Nieuwe Gracht valt buiten de plangrenzen, maar vormt als nieuwe noordzuid-waterverbinding in de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft wel een belangrijke nieuw element voor de waterstructuur van dit deel van Delft.

Als richtpunten noemt de verordening verder dat het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt en dat historische centra en kernen ervaarbaar blijven vanuit het omringende gebied. Ook bij die richtpunten wordt aangesloten. De gebiedsontwikkeling sluit aan op de bestaande stad en de historische binnenstad. Functioneel vormt het Van Leeuwenhoekkwartier één geheel met de binnenstad. Door de eigen ruimtelijke structuur wordt het Van Leeuwenhoekkwartier een aparte buurt met een eigen karakter en leefmilieu. De gebiedsontwikkeling grenst aan het historische centrum, waardoor op deze grens een geheel nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Daarbij wordt de zichtbaarheid en de bereikbaarheid anders en versterkt. Ook vanuit de verdere omgeving zal de bebouwing in Nieuw Delft en het Van Leeuwenhoekkwartier zichtbaar zijn, maar opgaan in het gemêleerde stedelijke landschap. De opgenomen hogere bebouwing heeft daarbij geen noemenswaardige invloed op het kenmerkende, historische silhouet van Delft. Tenslotte voorziet de ontwikkeling erin dat cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het voormalige station is een rijksmonument en één van de gebouwen die bij de aanleg van de tunnel behouden kon blijven. Dit rijksmonument krijgt een nieuwe passende functie die aansluit bij de locatie en geen afbreuk doet aan de waarde van het monumentale gebouw. In het plan voor de gebiedsontwikkeling wordt daarnaast optimaal rekening gehouden met de bestaande stad en de daarin aanwezige stedenbouwkundige patronen en deze waar mogelijk te versterken.

Tenslotte sluit het plan aan bij het richtpunt dat hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) zoveel mogelijk samenvallen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Echte hoogbouw (hoger dan 40 meter) wordt in het gebied niet voorgestaan. Wel zijn de hoeksteengebouwen met een hoogte van 5 tot 8 lagen qua hoogte en omvang bepalend. Deze hoeksteengebouwen staan op strategische plaatsen in de structuur en zijn daarmee in positieve zin beeldbepalend. Binnen het plangebied twee hoeksteengebouwen opgenomen met een grotere hoogte van ongeveer 12 verdiepingen (40 meter hoog). Op onderstaande illustratieve afbeelding is te zien hoe de hogere gebouwen door een zorgvuldig gekozen locatie en omvang afgestemd zijn op de stedelijke structuur, waarbij het hoogteaccent past binnen de opzet van het Van Leeuwenhoekkwartier en de aangrenzende (binnen)stad.

Figuur 3.2

Functies
In het kader van het beter benutten van de beschikbare ruimte streeft de provincie naar een goede aansluiting op de veranderde vraag naar wonen en werken. De provincie streeft naar regionale afstemming van plannen voor wonen en werken en heeft in de Verordening Ruimte 2014 randvoorwaarden opgenomen voor het realiseren van nieuwe kantoren, woningen en detailhandel. Het bestemmingsplan voldoet aan deze uitgangspunten.

Op de kaartbijlage 'kaart 1 Kantoren' bij de verordening zijn locaties aangegeven waar kantoren kunnen worden toegelaten. Het gaat daarbij onder meer om locaties bij een OV-knooppunt. Het plangebied is één van die locaties en op de kaart aangeduid als een 'concentratielocatie voor kantoren met treinhalte'. Kantoren binnen de invloedsfeer van een concentratielocatie met treinhalte kantoren zijn toegestaan. Het toestaan van kantoren in het plangebied is in overeenstemming met het provinciale beleid.

In de regio Haaglanden heeft afstemming van de gemeentelijke woningbouwplannen plaatsgevonden. Het regionale programma is vastgelegd in de notitie 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden'. Gedeputeerde Staten hebben op 25 februari 2014 met het regionaal afgestemde programma ingestemd. De bouw van de woningen in de Spoorzone is in het regionale programma opgenomen en in overeenstemming met de uitgangspunten van het provinciale beleid.

Nieuwe detailhandel is op grond van de Verordening Ruimte 2014 mogelijk binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden indien de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma Ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief. In het Programma Ruimte is de provinciale detailhandelsstructuur ingedeeld in drie categorieën: 'te ontwikkelen centra', 'te optimaliseren centra' en 'overige aankoopplaatsen'. Bij de eerste categorie - waar het plangebied onder valt - is uitbreiding van het winkelareaal op grond van het provinciale beleid mogelijk.

3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland bevat de verplichting om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de SER-ladder of de 'ladder voor duurzame verstedelijking' te doorlopen. In paragraaf 4.4 is hierop ingegaan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden (2008)

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (en soms 2030) en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor lokale plannen, zoals de bestemmingsplannen. De negen gemeenten van Haaglanden spreken hiermee de ambitie uit om door te groeien als internationaal concurrerende regio, als goed functionerend stedelijk netwerk en als regio die kwaliteit van leven biedt. Het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft het RSP samengevat in tien regionale investeringsprioriteiten.

In economische zin kiest het RSP voor het uitbouwen van de vier sterke peilers van de regio te weten recht, vrede en veiligheid, kennis, innovatie en technologie, Greenport Westland-Oostland en toerisme. De doorgroei van het Technologisch Innovatief Complex Delft speelt daarin voor de Delftse economie een belangrijke rol. Het bieden van voldoende (kwalitatieve) ruimte, het verbeteren van de bereikbaarheid, beschikbaar hebben van voldoende geschikte woningen, een gevarieerd aanbod culturele- en vrijetijdsvoorzieningen en het investeren in samenwerking tussen overheden, onderwijs en bedrijven zijn randvoorwaarden waaronder de ambities vervuld kunnen worden.

Daarnaast zet het RSP in op behoud, versterking en verbetering van de kwaliteit van toeristische trekkers (kust, historische binnensteden, cultuurhistorie, parken en landgoederen, waterwegen, leisurevoorzieningen). Het plangebied is in de RSP aangeduid als 'vitaal en intensief benut stedelijk gebied / verdichten vooral rond OV' en '(historisch) centrum en winkelcentrum'.

Het bestemmingsplan is met dit beleid in overeenstemming.

Figuur 3.3: Uitsnede Regionaal Structuurplan Haaglanden

3.3.2 Agenda detailhandel MRDH 2015 - 2021

De Metropoolregio Rotterdam Den Haag heeft zich als doelstelling opgelegd om meer werkgelegenheid, hogere economische groei en behoud van de internationale concurrentiepositie te bewerkstelligen. De MRDH streeft naar het realiseren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat, met focus op het voorzieningenniveau, binnen en buiten het stedelijk gebied. De MRDH vindt het daarom essentieel om zich in te zetten voor een aantrekkelijke winkelstructuur met vitale winkelgebieden. Om dit te bereiken is, ten aanzien van de detailhandelsontwikkeling in de regio, het in stand houden van de bestaande detailhandelsstructuur en het streven naar een optimale verzorging voor de inwoners en bezoekers van de regio een belangrijke beleidsrichtlijn van de MRDH. Dit betekent onder andere specifieke aandacht voor de bovenlokale detailhandelsontwikkelingen en de consequenties en wisselwerking die dit op lokaal niveau heeft voor kernwinkelgebieden in de dorpen en steden. Nieuwe ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden en nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel (die niet reeds in bestaande bestemmingsplannen worden mogelijk gemaakt) mogen niet leiden tot ongewenste leegstand. Bundeling van detailhandel in centra vormt een daarbij een belangrijk element van het detailhandelsbeleid om verspreide bewinkeling terug te dringen.

Functioneel gezien maakt het plangebied onderdeel uit van het centrum van Delft. Delft centrum wordt in de agenda detailhandel aangemerkt als een regionaal verzorgend winkelgebied. In de agenda wordt uitgegaan van een uitbreiding van de detailhandel in het centrum van Delft met 3.000 – 5.000 m2. Daarnaast wordt in het totale spoorzonegebied in de agenda uitbreidingsruimte gezien voor 3.200 m2 (waarvan reeds 1.200 m2 is gerealiseerd).

Het regionale detailhandelsbeleid sluit aan bij het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Het bestemmingsplan is met dit beleid in overeenstemming.

3.3.3 Agenda kantoren MRDH 2015 - 2025

Bij de vorming van de MRDH is het voorzien in de ruimtebehoefte van (potentiële) kantoorgebruikers op de schaal van de MRDH als geheel, door het realiseren van de juiste hoeveelheid en kwaliteit op de juiste plaats als strategische opdracht geformuleerd. De eind 2015 vastgestelde agenda kantoren MRDH 2015 - 2025 geeft nadere invulling aan deze opdracht. Belangrijke elementen die hiertoe in de agenda worden aangeduid zijn:

• het identificeren van de belangrijkste bestaande en toekomstige interactie milieus;
• het terugdringen van de leegstand;
• inzet op transformatie;
• mogelijkheden bieden voor (ver)nieuwbouw om het vestigingsmilieu concurrerende te houden

De spoorzone in Delft maakt deel uit van de in de agenda kantoren opgenomen regionale kantoorprogrammering die van belang wordt geacht voor het behoud en de versterking van het regionale vestigingsklimaat. Voor het totale spoorzone gebied is een metrage opgenomen van 32.000 m2.

De in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte kantoorvolumes - waarbij het plangebied en het noordelijk deel van de spoorzone als een geheel moeten worden beschouwd - stroken met de in de agenda kantoren opgenomen programmering.

3.4 Hoogheemraadschap Delfland

3.4.1 Waterbeheersplan 2016-2021

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2016-2021. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid.

3.4.2 Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)

De beleidsnota 'Beperken en voorkomen wateroverlast' bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten.

3.4.3 Watervergunning

Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

3.4.4 Handreiking watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

• 1. standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen;
• 2. verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland. Dit komt aan de orde in paragraaf 4.12.

3.5 Gemeente

3.5.1 Ruimtelijke Structuurvisie - Ontmoetingen met Delft 2030

In de Structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' (2009) wordt de lange termijnvisie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030. In de visie is uitgegaan van het Spoorzone-project en de ontwikkeling van een nieuw centrumstedelijk gebied. Het plangebied is aangeduid als 'Nieuw Stedelijk Wonen'.

Figuur 3.4: uitsnede structuurvisie

In de structuurvisie is over het Spoorzoneproject het volgende opgemerkt:

"Het centrum van Delft ondergaat een aantal wezenlijke veranderingen. Het spoor verdwijnt ondergronds, waarna rondom de spoorzone een nieuw levendig, markant stedelijk gebied ontstaat. Hier wordt gewoond en gewerkt en zijn uiteenlopende publieke en commerciële voorzieningen te vinden. Het nieuwe station en stadskantoor vormen een brandpunt van activiteit. Het nieuwe stadspark biedt rust en ruimte. De aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte nodigt overal uit tot verblijven en ontmoeten"

(Structuurvisie, p. 57)

Over de boulevards - waaronder de Ireneboulevard - merkt de visie het volgende op.

"De boulevards worden aantrekkelijke routes en verblijfruimtes met een mix aan stedelijke functies."

"Nieuwe dienstverlenende ondernemingen, zoals kleine kantoren en openbare functies voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport en commerciële voorzieningen worden bij voorkeur langs de boulevards gerealiseerd"

(Structuurvisie, p. 59)

De ontwikkeling waarin het bestemmingsplan voorziet sluit aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie.

3.5.2 Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025

Voor de gebiedsontwikkeling is het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 opgesteld. Het IOP ligt ten grondslag aan dit bestemmingsplan. Het IOP is besproken in Hoofdstuk 2.

3.5.3 Kadernota 2017

In de Kadernota zijn zeven ambities ('opgaven') voor de stad geformuleerd. Delft zet onder meer in op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven en kennisinstellingen, het voorzieningenniveau en de woningvoorraad. Voor een goed en aantrekkelijk economisch ecosysteem is een blijvende stimulerende omgeving nodig: van een passend aanbod van bedrijfsvastgoed, excellente dienstverlening van de gemeente, goede verbindingen voor OV, auto en fiets, tot een aanbod van verschillende typen woningen voor werknemers. Verder heeft Delft in 2040 hoogwaardige en moderne voorzieningen voor alle inwoners van de stad. Het gaat hierbij om toekomstvaste en bij de tijd behorende voorzieningen die inwoners van alle leeftijden en met alle levensstijlen kunnen bedienen.

Figuur 3.5: opgaven Kadernota 2017

Delft heeft verder de ambitie om tot 2040 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. De nieuwe woningen zorgen ervoor dat Delft een aantrekkelijke woonstad is voor zittende en nieuwe bewoners. Op deze manier draagt onze stad bij aan de regionale opgave om het vestigingsklimaat te versterken. Die ambitie is regionaal vastgelegd in het regionale investerings programma en de Roadmap Next Economy van de MRDH. Bovendien zorgen passende woningen ervoor dat bedrijven zich makkelijker kunnen vestigen, omdat er een goed woningaanbod met voldoende keuzemogelijkheid is voor werknemers, en studenten die na hun studie in Delft willen blijven wonen.

3.5.4 Coalitieakkoord Delft 2018-2022

Het doel van het Coalitieakkoord is een stad waar het goed wonen, werken en verblijven is, en een stad waarin voor iedereen een plek is die goed en betaalbaar is. In het akkoord wordt ingezet op het realiseren van de ambities uit de Woonvisie, het realiseren van 15.000 woningen en het versterken van de economische positie met nieuwe werklocaties die moeten leiden tot 10.000 extra banen. Nieuw Delft wordt genoemd als één van de gebiedsontwikkelingen die de komende tijd gerealiseerd worden. De integrale ontwikkeling van gebieden in de stad biedt interessante mogelijkheden om de ambities op het gebied van onder meer wonen, werken, zorg, duurzaamheid, bereikbaarheid en leefbaarheid in samenhang aan te pakken.

3.5.5 Wonen

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Delft 2016-2023. De visie beschrijft het belang van een aantrekkelijk woonklimaat dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Delft en de regio.

Het is wenselijk dat medewerkers van Delftse kennisbedrijven en (internationale) promovendi en studenten in Delft kunnen wonen en woonruimte kunnen vinden in de stad. Ook zouden meer afstudeerders van de TU ervoor moeten kunnen kiezen om na hun studie in de stad te blijven wonen. Delft is een solidaire kennisstad; een stad van mensen die bij elkaar horen en elkaar steunen met voldoende en kwalitatief goede woningen, met name ook voor ouderen en zorgafhankelijke doelgroepen.

Gezien de huidige en toekomstige behoefte kent de Delftse woningmarkt vooral tekorten in het middeldure en dure segment. Voor een betere balans is een stevige verschuiving noodzakelijk naar woningaanbod dat bijdraagt aan meer diversiteit en een aantrekkelijk levendig karakter van de stad. Als één van de locaties voor de uitbreiding van het duurdere segment noemt de visie onder meer Nieuw Delft. Nieuw Delft voegt een hoogwaardige, bruisende woonbuurt georiënteerd op het OV-knooppunt toe aan de binnenstad en zorgt voor een betere verbinding tussen de binnenstad, het stationsgebied en de verschillende woonbuurten in de wijken Voorhof en Buitenhof.

Nieuw Delft biedt ook regionaal gezien een uniek woonmilieu. Nieuw Delft is een 'toplocatie' en daarom één van prioriteitsgebieden om een aantrekkelijke leefomgeving met een stedelijke huiskamer voor beleven en ontmoeten en een centrumstedelijk woonmilieu (hoge dichtheid van gestapelde woningen en voorzieningen en nabijheid van openbaar vervoer) te maken. Daarnaast is ook diversiteit en variatie in de ruimste zin gewenst en ligt het voor de hand om in het gebied Nieuw Delft ook ruimte te bieden aan woningen in het goedkopere sociale segment. Voor de woningbouw in het goedkopere segment kan gedacht worden aan wonen voor ouderen met ook beschikbaarheid van zorg en andere vormen van dienstverlening met ook een functie voor de wijk.

3.5.6 Nota detailhandel Delft 2012 - 2020

Het gemeentelijke detailhandelsbeleid is vastgelegd in de Nota Detailhandel Delft 2012-2020. Deze nota is in 2012 door het college van B&W vastgesteld. Het beleid gaat uit van drie krachtige clusters: de historische binnenstad (inclusief het stationsgebied), het winkelcentrum 'ln de Hoven' en de locatie 'Leeuw & Stein'. Ontwikkelingen binnen deze gebieden worden gestimuleerd en gefaciliteerd. Buiten deze gebieden wordt in beginsel geen nieuwe detailhandel toegestaan. De binnenstad leent zich voor een verdere versterking van publieks- en economische functies in combinatie met een groeipotentie van het winkelareaal met maximaal 3.000 tot 5.000 m2 wvo. In de nota is uitgegaan van beperkte uitbreiding van detailhandel in Delft.

Met betrekking tot het Spoorzoneproject wordt in de nota opgemerkt dat de realisering van woningen in het plangebied het draagvlak voor winkelvoorzieningen in de binnenstad zal vergroten. In de nota wordt voor het plangebied uitgegaan van het realiseren van op de reizigers in het stationsgebied gerichte detailhandel en detailhandel ter ondersteuning van de looproute tussen het stationsgebied en de binnenstad.

Voor de gebiedsontwikkeling is in 2013 het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) vastgesteld. In het IOP is het programma voor het plangebied verder uitgewerkt. In het IOP is gekozen voor drie wijken met een eigen karakter. Het Van Leeuwenhoekkwartier sluit aan op de binnenstad en is daardoor (en door de aanwezigheid van het station) de meest stedelijke buurt. Het IOP gaat uit van een hoogstedelijke omgeving met een mix van functies. Het noordelijke en zuidelijke deel van Nieuw Delft worden een gemengd gebied met woningen, ruimte voor werkgelegenheid, commerciële voorzieningen, andere publieksgerichte functies en horeca. In de Nota Detailhandel is voor het zuidelijke deel nog niet uitgegaan van detailhandel in het zuidelijke deel van Nieuw Delft omdat daar nog geen detailhandel werd voorzien. Gelet op het karakter van het gebied is het echter wenselijk om daar wel rekening mee te houden. Het plangebied vormt met het deel van Nieuw Delft ten noorden van de Ireneboulevard één centrumstedelijk gebied. Gelet hierop is het ongewenst om onderscheid te maken tussen het noordelijke en zuidelijke deel. Een dergelijke harde scheiding is met het detailhandelsbeleid en het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) ook niet beoogd. Daarnaast zullen de passantenstromen door de toekomstige herontwikkeling van het gebied ten zuiden van het plangebied en het verdwijnen van de barrière van het spoor ook richting Delft Zuid gaan via het plangebied. Het is wenselijk om daar bij dit plan rekening mee te houden. Daarom is – in zeer beperkte mate – detailhandel mogelijk gemaakt in het gebied. Er is maximaal 900 m2 bvo toegestaan met een maximum van 300 m2 per vestiging. Daardoor is een beperkt aantal kleinere ondersteunende winkels mogelijk. Gelet op deze beperkingen zijn geen onaanvaardbare effecten op het detailhandelsklimaat te verwachten en wordt niet afgeweken van de doelstellingen van het beleid.

3.5.7 Nota Groen 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk.

Uit de beleidsnota blijkt verder dat gestreefd wordt naar het omvormen van harde oevers naar een natuurvriendelijke inrichting, tenzij dat om stedenbouwkundige, technische of financiële redenen niet wenselijk is. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

In het IOP is vastgesteld hoe het totale plan voor Nieuw Delft aansluit de ambities uit de Nota Groen. Dit is verder toegelicht in Hoofdstuk 4.

3.5.8 Lokaal verkeers- en vervoersplan 2005-2020 (LVVP)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het LVVP. Het beleid streeft naar een gezonde leefomgeving in een bereikbare, economische florerende en verkeersveilige stad, die behoort tot de beste fietssteden van Nederland. De nota bevat infrastructurele maatregelen en een wegencategorisering. In de nota is het accent gelegd op:

• 1. maatregelen ter stimulering van fietsgebruik en openbaar vervoer;
• 2. maatregelen voor de doorgaande noordzuid en oostwestroutes voor autoverkeer, zodat deze vooral worden gebruikt door in- en uitgaand verkeer, en zodat het doorgaande verkeer wordt ontmoedigd hier gebruik van te maken;
• 3. het opvangen van de mobiliteitseffecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op de interne en externe bereikbaarheid van de stad.

Zoals in het IOP is vastgesteld, sluit het totale plan voor de Spoorzone aan bij het LVVP. De nieuwe verkeersstructuur valt grotendeels buiten dit bestemmingsplan. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.5.9 Fietsactieplan II

Het beleid voor langzaam verkeer is vastgelegd in het Fietsactieplan II (2005-2010), vastgesteld in juni 2005. Er wordt gestreefd het fietsgebruik te stimuleren, de fiets een serieus alternatief te maken voor de auto en zo ook een bijdrage te leveren aan de bereikbaarheid van de stad, zodat Delft kan behoren tot de beste fietssteden van Nederland.

De Westlandseweg (Ireneboulevard) maakt deel uit van het regionale netwerk van fietsroutes. De Coenderstraat en in het verlengde hiervan de Nieuwe Delft maken deel uit van het stadsnetwerk.

Het FAP-II past binnen het bredere LVVP. Het LVVP bevat verschillende maatregelen voor het langzaam verkeer die verband hebben met de bestemmingen op de verbeelding (plankaart):

• de wegcategorisering in het LVVP leidt tot toename van erftoegangswegen, waar een grotere mate van veiligheid voor voetgangers mogelijk is,
• binnen het project 'Kinderen veiliger door Delft' worden zogenaamde 'Kindlinten' gerealiseerd: routes waarlangs kinderen zelfstandig, veilig én prettig naar allerlei opvang, onderwijs en vrijetijdsvoorzieningen kunnen lopen en fietsen,
• het project 'Voetgangersroute' beoogt de verkeersveiligheid voor ouderen te bevorderen, waarbij bijvoorbeeld belangrijke looproutes voor de doelgroep aan bod komen.

Tot de gebruikte richtlijnen voor het ontwerpen van voorzieningen voor langzaam verkeer behoren onder andere de ontwerprichtlijnen voor de toegankelijkheid van gehandicapten en minder validen.

De nieuwe verkeersstructuur van de gehele Spoorzone sluit aan op het beleid in het FAP-II. Binnen dit plan zijn de noodzakelijke fietsroutes en -stallingen mogelijk gemaakt.

3.5.10 Beleidsregels Parkeervisie Spoorzonegebied gemeente Delft

Burgmeester en wethouders van Delft hebben op 19 september 2017 de nota Beleidsregels Parkeervisie Spoorzonegebied gemeente Delft vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij de ontwikkeling van Nieuw Delft. De beleidsregels zijn op 6 september 2017 in werking getreden.

Voor de ontwikkeling van Nieuw Delft geldt dat het parkeerbeleid erop is gericht dat bij ontwikkelingen voldoende parkeerplaatsen voorhanden zijn voor auto’s, zodat een goede parkeersituatie is geborgd. Specifiek voor Nieuw Delft is nodig om met behoud van uniformiteit flexibiliteit te hebben in het toepassen van parkeernormen. Daarbij is de ambitie een toekomstvast, gebiedsgericht en flexibel parkeernormenbeleid. Toekomstvast, zodat parkeeroverlast door de ontwikkeling in Nieuw Delft niet alleen bij de eerste gebruiker, maar ook bij volgende gebruikers in de omgeving wordt voorkomen. Gebiedsgericht, om met name in gebieden waar de voetganger en fietser primaire doelgroepen zijn zoals in Nieuw Delft zo efficiënt mogelijk om te gaan met de schaarse ruimte en flexibel zodat rekening kan worden gehouden met lokale omstandigheden en specifieke karakteristieken van de ontwikkeling. De beleidsregels voorzien in deze toekomstvaste, gebiedsgerichte en flexibele parkeernormen.

Toetsing van de bouwplannen aan de beleidsregels vindt plaats bij de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In de planregels bij het bestemmingsplan is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de beleidsregels. In de planregels is een dynamische koppeling met de beleidsregels opgenomen en bepaald dat als de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd de nieuwe beleidsregels het toetsingskader vormen.

3.5.11 Beleidsnota Bouwhoogten Delft

In 2005 is de nota "Beleidsnota Bouwhoogten Delft" vastgesteld. De nota is bedoeld als leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen. Als hulpmiddel is daarvoor een onderzoeksmethode in de nota opgenomen. Daarnaast bevat de nota algemene aandachtspunten en een indeling in gebieden.

In de nota zijn dynamische zones aangewezen waar binnen 10 jaar stedelijke dynamiek te verwachten is. Het Spoorzonegebied is één van die gebieden. Daarnaast is het Spoorzonegebied aangewezen als 'initiatiefgebied met een zwakke ruimtelijke structuur'. In dynamische zones en initiatiefgebieden met een zwakke ruimtelijke structuur is hoogbouw mogelijk en kan dat bijdragen aan de gewenste nieuwe structuur. De locaties van de hoeksteengebouwen en hoogteaccenten liggen in dit gebied. Een deel van veld 8 (bij de Papsouwselaan) is aangeduid als 'initiatiefgebied, sterke ruimtelijke structuur'. Binnen een dergelijk gebied is hoogbouw ook mogelijk. De hoogbouw moet zich daar voegen naar de bestaande situatie. Als maximale bouwhoogte voor initiatiefgebieden noemt de nota 75 meter.

Bij de vaststelling van de nota was veld 11 (de Haringlocatie) nog geen onderdeel van het projectgebied. Dit veld ligt buiten het gebied dat aangeduid is als initiatiefgebied en valt binnen het consolidatiegebied Delftzicht. Op deze locatie is echter geen hogere bebouwing voorzien maar is aangesloten bij de bouwhoogten in de omgeving. De bouwhoogten op veld 11 zijn in overeenstemming met de nota.

In paragraaf 2.3 van de nota zijn aandachtspunten benoemd die van belang zijn voor de inpassing van hoogbouw. In de nota is aangegeven dat hoogbouw kan worden ingezet om een belangrijke plek te markeren en als oriëntatiepunt te dienen. Dat draagt bij aan de leesbaarheid van de stad. Hoogbouw kan verder een gewenst contrasterend effect geven door een gebouw te realiseren dat zich door de ligging, functie of vorm onderscheidt van omliggende gebouwen. Een contrast kan bijdragen aan (bijvoorbeeld) het versterken van het beeld van een moderne stad. Daarnaast kan hoogbouw de ruimtelijke kwaliteit bij infrastructuur vergroten.

In de nota staat dat bij het toevoegen van hoogbouw rekening moet gehouden worden met het Delftse stadsbeeld – het silhouet – zichtlijnen en de omgeving. Het stadsbeeld moet worden behouden en versterkt. Kenmerkend voor de skyline zijn de kerken, het EWI-gebouw, Torenhove, grote flats en hoge reclamemasten. Bij het toevoegen van hoogbouw moet het zicht vanaf de snelweg, het spoor en het water op de torens in het centrum behouden blijven. Bij hoogbouw dient een zodanige afstand tot de binnenstad aangehouden te worden dat van een confrontatie met de historische structuur niet of nauwelijks sprake is. Daarnaast moet de skyline vanuit het landschap behouden en versterkt worden. De zichtlijnen zijn aangegeven op de afbeelding hieronder.

Figuur 3.6: zichtlijnen en stadsbeelden

Als hulpmiddel voor het inpassen van hoogbouw is in de nota de 'bottom up' en 'top down'-benadering opgenomen. Het verschil tussen beide benaderingen is het schaalniveau. De bottom up-benadering is gericht op de bestaande stad en gaat uit van de bestaande bebouwing en ruimtelijke structuur. De top down-benadering gaat uit van het schaalniveau van de stad en zijn omgeving en is bedoeld voor dynamische gebieden zoals de Spoorzone.

Bij de top down-benadering noemt de nota als aandachtspunten voor het Spoorzonegebied dat nieuwe oriëntatiepunten wenselijk zijn omdat het stadsbeeld verandert door het ondergronds gaan van het spoor. Verder gaat de nota er vanuit dat zichtlijnen naar de binnenstad gerespecteerd moeten worden. Als indicatieve hoogten noemt de nota 25-30 meter bij het centrum tot 50 meter bij de noordentree.

Voor de Voorhof/Poptahof gaat de nota er vanuit dat de bouwhoogte past binnen de ritmische opbouw. De ritmische herhaling in dit gebied kan worden verlevendigd door contrastwerking. Bouwhoogteaccenten in dit gebied zijn onderscheidend ten opzichte van de directe omgeving en zijn niet hoger dan 75 meter.

De top down- en bottom up-benadering leveren volgens de nota een aantal bouwstenen op voor het op een bewuste wijze omgaan bouwhoogten en schaal maar geen 'kant en klare receptuur' voor de bouwhoogten omdat de stad daarvoor een te dynamisch en complex geheel is. De nota gaat er vanuit dat voor de dynamische zones zoals het Spoorzonegebied een visie wordt opgesteld en dat concrete bouwhoogten worden bepaald bij het bestemmingsplan. Met het Plan Palmbout, het IOP en het bestemmingsplan is hier invulling aan gegeven.

De ontwerpprincipes waarvan de nota uitgaat zijn principes die gebruikelijk zijn bij het ontwikkelen van een stedenbouwkundige visie. Ook in het Plan Palmbout is met deze ontwerpprincipes rekening gehouden. Het Plan Palmbout en het IOP voorzien in de invulling van het gebied dat vrijgekomen is door de ondertunneling en het verdwijnen van het rangeerterrein. Bij de stedenbouwkundig opzet is uitgegaan van de lijnen, de markante silhouetten en de stedelijke interieurs van de bestaande stad (in de visie het 'DNA van de stad' genoemd). Met het stedenbouwkundig plan wordt een nieuwe laag aan het fundament toegevoegd. Bij de hoogteopbouw is gekozen voor bouwhoogten die passend zijn in bij het karakter van het gebied. Een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige opzet zijn hogere gebouwen die een belangrijke functie in de stedenbouwkundige structuur hebben en belangrijke locaties in het gebied markeren. Het hoogteaccent op veld 7 in de zichtas van het langgerekte park en markeert de zuidelijke beëindiging daarvan. Om de functie van markerings- en orientatiepunt te kunnen hebben is het van belang dat de bouwhoogte en het volume voldoende contrasteren met de overige bebouwing.

Veld 8 - waar het tweede hoogteaccent is voorzien - is onderdeel van de Abtswoudse Hof. De Abtswoudse Hof sluit aan op de bestaande Voorhof. De bouwmogelijkheden waarvan in het IOP en het bestemmingsplan is uitgegaan zijn - conform de bedoeling van de nota - afgestemd op de bestaande bebouwing.

De hoogteopbouw sluit aan bij de uitgangspunten van de Nota Bouwhoogten. In de beleidsnota is het gebied aangewezen als gebied waar hoogbouw kan worden toegevoegd en waar nieuwe orientatiepunten gewenst zijn omdat het gebied is veranderd door de ondertunneling. Het plan voegt nieuwe oriëntatiepunten toe. In de nota is er verder vanuit gegaan dat hoogbouw kan dienen als markerings- en oriëntatiepunt en door de hogere hoogte een gewenst contrasterend effect kan hebben. De hoogteopbouw sluit bij deze uitgangspunten aan.

Bij het bepalen van de hoogten is rekening gehouden met de negatieve effecten die hoogbouw voor de omgeving kan hebben. Voor het bestemmingsplan is onderzocht welke effecten het plan heeft voor de bezonning en het windklimaat in de omgeving. Uit dat onderzoek - dat elders in deze toelichting wordt besproken - blijkt dat de hoge elementen geen onaanvaardbare effecten op de omgeving hebben. Daarnaast zorgt de hoogteopbouw voor een evenwichtige verdeling van bouwhoogten en een goede aansluiting op de omgeving.

Een belangrijk aandachtspunt uit de beleidsnota is dat rekening moet worden gehouden met het bestaande silhouet en het zicht op de kerktorens. De te beschermen zichtlijnen – zoals aangegeven op de afbeelding hierboven – worden niet door de hogere bebouwing geblokkeerd. Tenslotte is de afstand tot de historische binnenstad ruim, waardoor het zicht op de torens niet wordt geblokkeerd en het historische stadsbeeld niet wordt verstoord. De bouwhoogte heeft geen onaanvaardbare effecten op het silhouet van de stad. Daarbij is ook van belang dat de maximale hoogte van de accenten - 40 meter - en het oppervlak relatief beperkt is.

De hoogteopbouw waarin het Plan Palmbout, het IOP en het bestemmingsplan voorzien en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen worden besproken in hoofdstuk 2 .

3.5.12 Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

Zoals ook in het IOP is vastgelegd en ook is afgestemd met het Hoogheemraadschap, zal ongeveer 2 hectare water binnen het totale plan worden gerealiseerd. In dit bestemmingsplan is geen water opgenomen. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 4.

3.5.13 Waterstructuurvisie (2006)

De Waterstructuurvisie heeft als doel het verbeteren van de waterkwaliteit en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit. In de visie wordt gestreefd naar 92 m2 per hectare. Voor de realisatie van de wateropgave wordt zoveel mogelijk aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen en herstructureringen.

Zoals hiervoor onder 3.4.10 is beschreven wordt met het plan Nieuw Delft de afgesproken wateropgave gefaseerd gerealiseerd. Zie ook hoofdstuk 4.

3.5.14 Plan van Aanpak Duurzaamheid Nieuw Delft

In het IOP is de ambitie uitgesproken om van Nieuw Delft een innovatief gebied te maken waarin een hoge mate van duurzaamheid mede de kwaliteit bepaalt. Een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit gaat er samen met een lage milieubelasting. In het Plan van Aanpak Duurzaamheid Nieuw Delft is deze ambitie uitgewerkt in maatregelen.

3.5.15 Energie en duurzaam bouwen

3.5.15.1 Delft Energieneutraal 2050

Bij nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het Delftse klimaatbeleid. De basis hiervoor is de nota Delft Energieneutraal 2050. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:

• 1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
• 2. het toepassen van duurzame bronnen;
• 3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

3.5.15.2 Beleid duurzaam bouwen

Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik. Voor het thema energie zijn de ambities in de nota Delft energieneutraal 2050 vastgelegd.

De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan.

De gemeentelijke GPR ambities worden periodiek aangescherpt als gevolg van landelijke ontwikkelingen en aanscherping van wet- en regelgeving.

3.5.15.3 Besluit bodemenergiesystemen

De toepassing van bodemenergie, een techniek om woningen en gebouwen energiezuinig te maken, levert een bijdrage aan de realisatie van de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Door de snelle groei kunnen belangen tussen diverse bodemenergiesystemen onderling en andere belangen met elkaar in conflict komen. Bij de aanleg van een open bodemenergiesysteem dient te worden voldaan aan de Waterwet. Bij de aanleg van een gesloten systeem moet worden voldaan aan het Wijzigingsbesluit bodemenergiesystemen en de Verordening en Beleidsregel gesloten bodemenergiesystemen gemeente Delft 2015.

3.5.15.4 Bodemenergieplan Nieuw Delft

Voor Nieuw Delft is een bodemenergieplan opgesteld. In dit plan zijn gebruiksregels opgenomen voor de aanleg van open en gesloten systemen. Deze regels zijn met de gemeentelijke en provinciale beleidsregels voor bodemenergie juridisch verankerd. In figuur 3.5 is aangegeven waar bodemenergiesystemen aangelegd mogen worden met daarbij vermeld het type systeem. Voor de verplichte gebruiksregels wordt verwezen naar het bodemenergieplan.

Figuur 3.7: zoekgebieden bodemenergie

Om op gebouwniveau invulling te geven aan de Delftse duurzaamheidsambities:

• wordt in het plangebied geen aardgas aangelegd;
• wordt de realisatie van energieneutrale gebouwen nagestreefd;
• wordt een minimale GPR-score gehanteerd die per ontwikkeling in een kavelpaspoort wordt vastgelegd.

3.5.16 Monumentenbeleid 2007-2017

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijke monumentenbeleid zoals opgenomen in de beleidsnota Monumentenbeleid 2007-2017 is het in de ruimtelijke planvorming benoemen en waar mogelijk beschermen van cultuurhistorische waarden: van gebouwen, objecten en (deel)structuren. Het beleid voor de periode vanaf 2017 moet nog opgesteld worden, maar zal wat betreft ruimtelijke ordeningsaspecten zoveel mogelijk het huidige beleid voortzetten.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Bezonning

Voor het bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd door Royal HaskoningDHV. De studie is als Bijlage 8 bij de toelichting opgenomen. De studie maakt inzichtelijk wat de gevolgen van de ontwikkeling voor de bezonning van de omringende percelen zijn.

Voor de beoordeling van bezonning van woningen gelden geen landelijke normen. In Delft geldt geen lokale norm. Om een indruk te krijgen van de bezonningssituatie wordt in de praktijk vaak gebruik gemaakt van de 'lichte TNO- norm'. Een gebouw voldoet aan deze norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. De bezonning hoeft niet aaneensluitend plaats te vinden. De lichte TNO-norm is geen harde norm maar een hulpmiddel om de bezonning te beoordelen. Bij twee uur zon per etmaal is de bezonning in ieder geval acceptabel. Bij minder dan twee uur zon kan dat ook het geval zijn. In dat geval is afgewogen of de bezonningssituatie aanvaardbaar is. In de bezonningsstudie is beoordeeld of aan de lichte TNO-norm voldaan wordt. Bij locaties waar twijfel is of aan de norm wordt voldaan, is een gedetailleerde studie uitgevoerd om de bezonning te beoordelen.

In de studie is uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Omdat het om een flexibel bestemmingsplan gaat, is het bouwvolume dat gebouwd kan worden groter dan daadwerkelijk zal worden gebouwd. In het onderzoek is van de maximale bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt uitgegaan (de 'worst case-situatie'). Het onderzoek bevat verder een vergelijking met de situatie die op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is en een beoordeling van de bezonning van de zonnepanelen in de omgeving.

Uit de bezonningsstudie blijkt het volgende.

Bezonning omgeving
De norm van twee uur bezonning in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober wordt bij de bestaande bebouwing in de omgeving (ruimschoots) gehaald, behalve bij vijf appartementen in een bestaand pand aan de Engelsestraat en acht appartementen aan de Papsouwselaan. Deze locaties zijn op de afbeelding hieronder aangeduid met 1 en 3.

Figuur 4.1: locaties deelstudie

Uit de studie blijkt dat de bezonning bij locatie 1 en de laagbouwwoningen achter dit pand wijzigt. De bezonning van de overige laagbouwwoningen in Delftzicht verandert niet significant. Op de afbeeldingen hieronder is te zien dat de schaduw in dit gebied hoofdzakelijk wordt veroorzaakt door de bestaande bebouwing aan de Engelsestraat. Dit gebied heeft en houdt een goede bezonningssituatie.

Figuur 4.2: bezonning zonder en met nieuwbouw (19 februari 15:00 uur)

Figuur 4.3: bezonning maart

Figuur 4.4: bezonning mei

Bij de bestaande appartementengebouwen langs de Engelsestraat verandert de bezonning. Op het meest zuidelijk gelegen pand (locatie 1 op afbeelding 4.1 hierboven) na leidt dat er niet toe dat niet aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. Bij het meest zuidelijke appartementengebouw aan de Engelsestraat is de bezonning eind februari en begin oktober wel minder dan twee uur. In februari is er geen twee maar ongeveer anderhalf uur zon. In de overige voor de lichte TNO-normen relevante maanden (maart tot en met september) is er ook bij deze woningen wel twee uur of meer zon. In de zomerperiode wordt ruimschoots aan de lichte TNO-norm voldaan. Het niet behalen van de TNO-norm op de vijf woningen is beperkt tot de randen van de te beoordelen periode (19 februari tot en met 21 oktober).

Uit het rapport blijkt verder dat bij de woningen aan de Engelsestraat geen verslechtering van de bezonning optreedt ten opzichte van het vorige bestemmingsplan (bestemmingsplan Spoorzone). Ook de bebouwingsmogelijkheden die dat bestemmingsplan toestond, hadden tot gevolg dat de lichte TNO-norm niet werd gehaald bij de woningen.

Effecten hoogteaccent veld 7
Het hoogteaccent van 40 meter op veld 7 bij de Engelsestraat heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor de bezonning. Het bezonningsmodel laat zien dat vooral de positie van de nieuwbouw op deze locatie bepalend voor de bezonning. De hoogte heeft daarop maar een beperkte invloed. Bij een lager gebouw tegenover het bestaande gebouw is de bezonningssituatie niet wezenlijk anders.

Dat blijkt onder meer uit de vergelijking die in de bezonningsstudie is gemaakt tussen het vigerende bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan staat een hoogte van 31 meter toe op veld 7, het nieuwe plan maximaal 40 meter. Uit de afbeeldingen hieronder blijkt dat de bezonningssituatie die bij een hoogte van 31 meter aan de orde is niet beter is dan de situatie die het nieuwe plan toestaat.

Figuur 4.5: afbeelding uit bezonningsstudie (nieuw bestemmingsplan (geel/links) en geldend bestemmingsplan (rood/rechts). Een grotere versie van deze afbeelding is opgenomen in Bijlage 9

De situatie die op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is, is zelfs nog negatiever omdat het bestemmingsplan op veld 7 een hoogte van 31 meter toestaat. In het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan van een getrapt oplopende hoogte van 22, 28 en 40 meter. De hoogte van 40 m is niet bij de bestaande woningen mogelijk maar aan de Nieuwe Gracht / Engelsestraat. De hoogte dichtbij de bestaande woningen is lager dan het huidige bestemmingsplan toestaat (22 meter in plaats van 31 meter).

Met het bezonningsmodel is daarnaast in beeld gebracht wat het effect van het hoogteaccent is. Dat is te zien op de afbeeldingen hieronder. Op de afbeeldingen is de situatie met en zonder het hoogteaccent te zien. Ook hieruit blijkt dat het hoogteaccent beperkte invloed op de bezonning heeft. In de maand februari is er een beperkt verschil te zien. Met hoogteaccent komt de schaduw ongeveer 35 minuten eerder over de onderste woningen in het bestaande gebouw te liggen dan zonder hoogteaccent. Het realiseren van het hoogteaccent heeft tot gevolg dat de vijf woningen in de wintermaanden ongeveer 35 minuten langer schaduw hebben in februari. Door de beperkte omvang van het hoogteaccent en de positie ten opzichte van het bestaande pand ligt de schaduw maar beperkte tijd op de voorgevel. Op de afbeelding van 14:00 uur is te zien dat het hoogteaccent nog schaduw toevoegt. Op de afbeelding van 15:00 uur ligt de schaduw niet meer over de voorgevel en is er geen verschil meer tussen de situatie met en zonder accent. Het model laat verder zien dat de extra schaduw van het hoogteaccent beperkt is tot de wintermaanden. In de maanden maart tot september heeft het hoogteaccent geen relevante invloed op de bezonning van het pand.

Hieronder zijn de afbeeldingen te zien van februari – waarop het verschil is te zien – en maart. Op de afbeeldingen van maart is te zien dat de hoogte van 40 meter geen extra invloed meer heeft op de schaduw op de vijf woningen. Een grotere versie van deze afbeeldingen is opgenomen in Bijlage 10 bij de toelichting.

Figuur 4.6: bezonning met en zonder hoogteaccent veld 7

Uit het bovenstaande blijkt dat voor de schaduwwerking op de vijf woningen de positie van de bebouwing bepalend is en in veel mindere mate de bouwhoogte. Door de locatie van de bebouwing en het feit dat de bestaande woningen zich in de onderste lagen bevinden, is bij een lager gebouw op veld 7 al sprake van een vergelijkbare schaduwwerking in de maanden maart tot september. In die maanden heeft het hoogteaccent geen significante effecten op de bezonning van de woningen. Het hoogteaccent leidt niet tot meer schaduw op de woningen. In de wintermaanden is de schaduwperiode langer als gevolg van het hoogteaccent. De tijdsduur daarvan is echter beperkt – ca. 35 minuten. Dit nadeel is niet zodanig dat aanleiding bestaat om af te zien van het realiseren van het hoogteaccent. Zoals hiervoor is toegelicht, is het accent een belangrijk onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Het weglaten van het hoogteaccent heeft tot gevolg dat een belangrijk deel van de stedenbouwkundige opzet niet kan worden gerealiseerd.

Locatie 3
Uit de bezonningsstudie blijkt verder dat bij locatie 3 (Papsouwselaan) bij acht woningen de lichte TNO-norm niet gehaald wordt. Deze woningen ontvangen schaduw van de bestaande hogere bebouwing tegenover het pand en van de nieuwbouw op veld 8. Bij deze woningen is de bezonning eind februari en begin oktober minder dan twee uur. In de overige voor de lichte TNO-normen relevante maanden (maart tot en met september) is er wel twee uur of meer zon bij de woningen.

Figuur 4.7: locatie 3

Stadspark
Uit de bezonningsstudie blijkt dat de bezonning van het park in de lente en de zomer goed is. Ook buiten deze periode ligt het park grote delen van de dag niet of slechts voor een deel in de schaduw.

Beoordeling bezonning
De bezonningssituatie is - zoals ook in het onderzoeksrapport van RHDHV wordt geconstateerd - niet ongebruikelijk in een stedelijk gebied. In een stedelijke omgeving kunnen minder hoge eisen aan de bezonning worden gesteld – zeker in de winterperiode - dan in andere gebieden. Hierbij is ook van belang dat de lichte TNO-norm alleen in de winterperiode bij de hiervoor genoemde woningen niet volledig wordt gehaald en niet in de zomerperiode. In een stedelijk gebied is deze bezonningssituatie aanvaardbaar. Verder wordt de TNO-norm slechts bij een beperkt aantal woningen niet gehaald. RHDHV constateert dat het plan geen onaanvaardbare gevolgen voor het woon- en leefklimaat heeft.

Verder is van belang dat het bij de beoordeling van het woon- en leefklimaat niet alleen gaat om de bezonning maar om alle factoren die daarvoor van belang zijn. Realisering van Nieuw Delft leidt tot een aanzienlijke verbetering van de kwaliteit van het gebied. Het treinverkeer en het spoorweglawaai verdwijnen uit het gebied en worden vervangen door een nieuw stedelijk gebied en een stadspark. De nieuwe wijk is zorgvuldig ingepast in de omgeving en verbindt de bestaande wijken met elkaar. Verder wordt de doorgaande weg bij de Engelsestraat gewijzigd in een weg voor bestemmingsverkeer.

Gelet op het bovenstaande voorziet het plan in een goed woon- en leefklimaat. Dat geldt ook voor de bestaande omgeving rondom het plangebied. Ook om die reden zijn de effecten op de bezonning bij een aantal woningen aanvaardbaar. De effecten zijn beperkt en aanvaardbaar in een stedelijke omgeving. De vermindering van de bezonning leidt er niet toe dat bij de woningen geen goed woon- en leefklimaat zal bestaan.

Zonnepanelen
In de studie is verder onderzocht wat de effecten zijn op de bezonning van de zonnepanelen op de bestaande bebouwing langs de Engelsestraat. Uit het onderzoek blijkt dat er geen significante negatieve effecten zijn. In het onderzoek is uitgegaan van de woning waarbij het grootste effect optreedt (een woning aan de Drukkerijlaan). Om de negatieve effecten in beeld te brengen, is deze woning als worst case-situatie nader onderzocht. Uit de studie blijkt dat de zonnepanelen een licht negatief effect ondervinden in de wintermaanden november en december. In november ontvangen de panelen 32 minuten minder zonlicht vlak voor zonsondergang dan dat zij zouden ontvangen op basis van het vigerende bestemmingsplan en 17 minuten minder zonlicht vlak voor zonsondergang in december. Royal HaskoningDHV constateert dat het rendement van zonnepanelen in de maanden november, december en januari het laagst is: 2 tot 3% tegenover 13% in de maanden mei, juni en juli. Voor de panelen geldt daarnaast nog dat de schaduwwerking optreedt vlak voor zonsondergang. Door de lage stand van de zon op dat tijdstip van de dag zal de opbrengst van de panelen nog lager zijn dan 2 of 3%. Het rendementsverlies is dan ook niet significant. Voor de overige zonnepanelen in de omgeving is de situatie gunstiger dan bij de onderzochte worstcase-situatie aan de Drukkerijlaan en is evenmin sprake van een significant effect op de opbrengst.

4.2 Windhinder

Voor het project is door het bureau Peutz een indicatief onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten windklimaatsituatie in de omgeving. Met het onderzoek zijn mogelijke knelpunten rondom de geplande hoogbouwdelen in beeld gebracht. Het onderzoek (Windklimaatonderzoek met behulp van CFD, Peutz, 15 mei 2018) is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’ (zie tabel hieronder). Bij een goed windklimaat ondervindt men geen overmatige windhinder. In een situatie zonder overmatige windhinder heeft het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen last van windhinder. Bij een matig windklimaat ervaart men af en toe overmatige windhinder. In een slecht windklimaat ervaart men regelmatig overmatige windhinder. In een dergelijke situatie heeft het merendeel van het publiek last van windhinder.

tabel 4.2: criteria windhinder volgens NEN 8100

De resultaten van het windonderzoek zijn te zien op de afbeelding hieronder.

Figuur 4.8: windklimaat

Uit het onderzoek blijkt dat de te verwachten hinderkans rondom de geplande bebouwing beperkt blijft tot een niveau dat vergelijkbaar is met dat in de bestaande omgeving. Nergens in het onderzoeksgebied is het windklimaat voor doorlopen slecht. Dat is ook niet het geval tussen de velden 7 en 11, waar aan beide zijden van de Engelsestraat bebouwing komt. Volgens de zienswijzen kan hier ernstige windhinder optreden en kunnen gevaarlijke situaties ontstaan. Uit het onderzoek blijkt dat dit niet te verwachten is. Tussen de nieuwbouw op de velden 7 en 11 is het windklimaat voor doorlopen matig. Van een slecht windklimaat is ook op deze locatie geen sprake. Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat het windklimaat niet tot gevaarlijke situaties leidt. Het gevaarcriterium wordt niet overschreden. Uit het rapport blijkt dat het windklimaat acceptabel is.

In het rapport wordt aanbevolen om bij het uiteindelijke ontwerp van de hogere bebouwing op veld 7 rekening te houden met het windklimaat omdat bouwkundige maatregelen mogelijk tot een verbetering van het windklimaat kunnen leiden. Die aanbeveling is overgenomen. In de planregels is opgenomen dat bij de hogere gebouwen een aanvullend windklimaatonderzoek wordt uitgevoerd. Op basis van de uitkomst van dat onderzoek kunnen bij de vergunningverlening nadere eisen aan het bouwplan worden gesteld.

In het rapport wordt verder geadviseerd om bij de nieuwe gebouwen rekening te houden met windgevoelige onderdelen zoals gebouwentrees. Voor dergelijke functies gelden strengere criteria. In het rapport wordt geadviseerd om hiermee rekening te houden door de entrees bijvoorbeeld terugliggend te realiseren. Daarnaast kan boombeplanting in de openbare ruimte een positief effect hebben.

Uit het onderzoek blijkt tenslotte dat het windklimaat in het stadspark goed is. Een maximale invulling van de bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor het windklimaat in en het functioneren van het park.

Conclusie
Uit het windhinderonderzoek van Peutz blijkt dat het plan niet tot gevolg heeft dat dat een slecht windklimaat ontstaat of dat het gevaarcriterium wordt overschreden. Het windklimaat is vergelijkbaar met het bestaande windklimaat in de omgeving en vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In het windklimaatonderzoek wordt aanbevolen om bij de hoge bebouwing nader windonderzoek te laten verrichten bij de concrete planvorming. In de planregels is daarom opgenomen dat bij bebouwing van meer dan 30 meter nader onderzoek moet worden uitgevoerd op basis van het concrete bouwplan zodat bij de bouw rekening gehouden kan worden met het windklimaat. In de planregels is opgenomen dat bij een concreet bouwplan nadere eisen kunnen worden gesteld met het oog op het windklimaat.

4.3 Geluid

4.3.1 Inleiding

Voor het bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Rho Adviseurs. De onderzoeksrapportage ('Akoestisch onderzoek spoor- en wegverkeerslawaai', 29 maart 2018) is als bijlage bij de toelichting gevoegd. Aanvullend op dit onderzoek is een onderzoek uitgevoerd naar de reflectie van geluid op de bestaande woningen. Dit onderzoek ('Aanvullende geluidberekeningen Reflectie", Rho, 11 april 2018) is eveneens als bijlage bijgevoegd.

4.3.2 Spoor- en wegverkeerslawaai

Het bestemmingsplan maakt de bouw van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen mogelijk. De nieuwe geluidsgevoelige functies zijn gelegen binnen de geluidszone van de Ireneboulevard/Westlandseweg, de Papsouwselaan en de Nieuwe Gracht. De Ireneboulevard/Westlandseweg heeft een geluidzone van 350 meter. De geluidzone voor de Papsouwselaan en de Nieuwe Gracht bedraagt 200 meter. Op grond van artikel 74 Wgh dient het tramspoor op de Westlandseweg/Ireneboulevard betrokken te worden in het akoestisch onderzoek. Dit tramspoor is gecumuleerd meegenomen in de geluidsbelasting van de Westlandseweg/Ireneboulevard.

Het plangebied ligt in de wettelijke geluidzone van de spoorlijn Rotterdam – Den Haag. De trein rijdt ter hoogte van het plangebied ondergronds – onder het Van Leeuwenhoekpark - en verlaat de tunnel aan de zuidkant van het plangebied. De geluidszone van de spoorlijn Rotterdam – Den Haag bedraagt hier maximaal 300 m.

Een klein deel van het meest zuidelijke bouwveld ligt binnen de geluidzone van industrieterrein Schieoevers.

Figuur 4.9: wegen en spoorlijn

Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen. Allereerst is de geluidbelasting op het gebied in beeld gebracht. Hierbij is uitgegaan van een gebied zonder bebouwing en geen rekening gehouden met de afschermende werking die de nieuwbouw langs de wegen zal hebben op het gebied daarachter. Vervolgens zijn gedetailleerde berekeningen uitgevoerd om de geluidbelasting op de gevels langs de wegen te bepalen in de gebieden waar een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te verwachten is. Tenslotte is een mogelijke invulling van het gebied (een 'proefverkaveling') onderzocht om de akoestische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk te maken.

4.3.3 Resultaten spoor- en wegverkeerslawaai

Als gevolg van het tram- en wegverkeer op de gezoneerde Ireneboulevard/Westlandseweg, ten noorden van het plangebied, wordt de voorkeursgrenswaarde alleen in het noordelijke deel van het plangebied overschreden en in een klein deel in het noordwesten van het plangebied. In het overige deel van het plangebied wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB

Figuur 4.10: Geluidcontouren Ireneboulevard/Westlandseweg inclusief aftrek artikel 110g Wgh

Als gevolg van het tram- en wegverkeer op de gezoneerde Papsouwselaan, ten westen van het plangebied, wordt de voorkeursgrenswaarde alleen in het meest westelijke deel van het plangebied overschreden. In de rest van het plangebied wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Figuur 4.11: Geluidcontouren Papsouwselaan inclusief aftrek artikel 110g Wgh

Als gevolg van het wegverkeer op de gezoneerde nieuwe interne ontsluitingsweg, waarvan het toekomstig tracé tussen de bouwvelden doorloopt, wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden in een brede zone rondom de weg. Buiten deze zone wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Figuur 4.12: Geluidcontouren Nieuwe Gracht inclusief aftrek artikel 110g Wgh

Figuur 4.13: Geluidcontouren spoorlijn

Als gevolg van de spoorlijn wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB alleen overschreden in het meest zuidelijke deel van het plangebied, nabij de tunnelmond van de spoorlijn.

In bovenstaande berekeningen is uitgegaan van een vrije veld-contour. Omdat de toekomstige bebouwing enerzijds afschermend werkt en anderzijds reflectie van geluid zal opleveren is ook de geluidbelasting op de gevels van de toekomstige bebouwing inzichtelijk gemaakt. De verkaveling is een ‘worst case’ situering waarbij uitgegaan wordt van de maximale (bouw)mogelijkheden die het bestemmingsplan mogelijk maakt.

Uit de modelberekeningen van Rho blijkt dat de maximale geluidbelasting inclusief aftrek artikel 110g Wgh als gevolg van de Ireneboulevard/Westlandseweg 62 dB bedraagt en 60 dB en 61 dB door de Papsouwselaan respectievelijk Nieuwe Gracht. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet. Als gevolg van de spoorlijn Rotterdam - Den Haag bedraagt de maximale geluidbelasting 64 dB voor de bebouwing ten westen van de zuidelijke tunnelmond. De voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet.

Het bovenstaande betekent dat voor het bestemmingsplan hogere waarden moeten worden vastgesteld. De hogere waarden zijn aangegeven op de afbeeldingen hieronder.

Figuur 4.14: Hogere waarden Ireneboulevard/Westlandseweg

Figuur 4.15: Hogere waarden Papsouwselaan

Figuur 4.16: Hogere waarden Nieuwe Gracht

Figuur 4.17: Hogere waarden Spoorlijn Rotterdam-Den Haag

Proefverkaveling
Om de akoestische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen heeft Rho een proefverkaveling doorgerekend. Daarbij is onderzocht of het mogelijk is om geluidsluwe zijden te realiseren. Uit het rapport blijkt dat de geluidsgevoelige functies kunnen beschikken over een geluidsluwe zijde die niet meer dan 60 dB bedraagt. Uit het rapport blijkt dat het plan akoestisch uitvoerbaar is.

Industrielawaai
Een klein deel van het meest zuidelijke bouwveld ligt binnen de geluidzone van industrieterrein Schieoevers. Uit het onderzoek van Rho blijkt dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Het vaststellen van hogere waarden is daarom niet noodzakelijk. In het als bijlage bij de toelichting gevoegde rapport 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' van Rho Adviseurs voor Leefruimte is dit toegelicht.

4.3.4 Conclusie spoor- en wegverkeerslawaai

Ten gevolge van het verkeer op de Nieuwe Gracht, Papsouwselaan en de Westlandseweg/Ireneboulevard wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Als gevolg van de spoorlijn Rotterdam - Den Haag bedraagt wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet. Het vaststellen van hogere waarden voor de geluidsgevoelige bestemmingen is mogelijk. Dat besluit is genomen op 31 oktober 2018 en als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Tengevolge van het industrieterrein Schieoevers treedt geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op.

Gelet op het bovenstaande wordt voldaan aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

4.3.5 Reflectie geluid

Door Rho is een aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de bestaande woningen aan de Engelsestraat en de Abtswoudseweg ('Aanvullende geluidberekeningen Reflectie", Rho, 11 april 2018). Daaruit blijkt dat het effect van de nieuwbouw te verwaarlozen is. Voor het merendeel van de waarneempunten treedt geen geluidstoename op die waarneembaar voor het menselijke gehoor. Door de Abtswoudseweg is dat bij een aantal waarneempunten wel het geval. De geluidbelasting blijft echter nog steeds ruim beneden de richtwaarde van 48 dB. De cumulatieve geluidbelasting van alle bronnen samen - waaronder ook de Westlandseweg/Ireneboulevard en de Nieuwe Gracht - neemt af omdat de nieuwbouw een geluidafschermende werking ten opzichte van deze wegen heeft. Rho constateert dat ook met de toekomstige bebouwing sprake is van een goed woon - en leefklimaat voor de bestaande woningen in de omgeving.

4.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Om die reden schrijft het Besluit ruimtelijke ordening voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling bevat. De provinciale Verordening Ruimte 2014 bevat een vergelijkbare verplichting. De ladder schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor maar moeten zorgen voor een goede ruimtelijke afweging en zorgvuldig ruimtegebruik. De ladder is niet bedoeld voor bijvoorbeeld het regelen van concurrentieverhoudingen.

Stedelijke ontwikkeling
De gebiedsontwikkeling waarin het project voorziet bestaat uit de ontwikkeling van een gemengd woon-werkgebied met onder meer woningen, kantoren, detailhandel en horeca. De ontwikkellocatie is onderdeel van het bestaande stedelijk gebied en bestaat uit gronden die vrijkomen door de aanleg van de spoortunnel.

In 2006 is voor dit project het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Met de uitvoering van het project is gestart in 2009. Een deel van het project is inmiddels gerealiseerd. Daarbij gaat het onder meer om het nieuwe station en stadskantoor (het 'HNK'), de daarin opgenomen detailhandel en horeca, de spoortunnel en de ondergrondse fietsenstallingen.

Met het bestemmingsplan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden' wordt de planregeling voor het zuidelijke deel van het projectgebied geactualiseerd. Dit programma is in ruimtelijk opzicht iets kleiner dan het geldende bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'. Wel worden meer verschillende functies mogelijk gemaakt ten behoeve van de gewenste menging en flexibiliteit.

Het programma dat met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking beoordeeld door Rho Adviseurs voor Leefruimte. Het rapport van Rho ('Nieuw Delft, zuidelijke velden, Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking', Rho, 9 april 2018) is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Het rapport wordt hieronder besproken.

4.4.1 Wonen

Kwantitatieve behoefte
In het rapport constateert Rho dat de bouw van woningen in het plangebied voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio is de regio Haaglanden. Uit het rapport 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden, Herijking RSP 2009-2020 Kwantitatief en kwantitatief woningbouwprogramma' (2014) blijkt dat:

• er in deze regio fors minder wordt gebouwd dan de kwantitatieve behoefte in de regio;
• kleinschalige ontwikkelingen (maximaal 50 woningen) die een inpassing in bestaand stedelijk gebied betreffen door de regio bij voorbaat al worden gezien als welkome aanvulling;
• door middel van herstructurering meer differentiatie moet worden aangebracht zodat de eenzijdigheid van wijken wordt doorbroken.

Het regionale woningbouwprogramma is in 2016 geactualiseerd (woonvisie woningmarktregio haaglanden 2017-2021) en met de provincie afgestemd. De regio Haaglanden heeft afgesproken om jaarlijks gemiddeld 5.000 woningen toe te voegen, gelet op de aantrekkende woningmarkt. Het verhogen van de woningproductie (van 3.500 naar 5.000 woningen) sluit aan bij de grote opgave om de stedelijke woonvraag te accommoderen. Dit is een opgave om circa 70.000 woningen tot 2030 in de stedelijke regio's waar nog geen concrete plannen voor zijn of uitgesteld zijn, naast een kwalitatieve mismatch in de gevraagde woonmilieus en het planaanbod.

De provincie heeft in een reactie op de regionale afstemming (20 september 2016) aangegeven dat ze als geschikte plekken voor stedelijke milieus vooral locaties ziet die multimodaal zijn ontsloten, in de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Afstemming met Gedeputeerde Staten heeft inmiddels weer plaatsgevonden (2 november 2017). Door de provincie is aangegeven dat vijf gemeenten, waaronder Delft, het initiatief hebben genomen om verdichtingsopgaven zoveel mogelijk te plannen binnen Bestaand stads- en dorpsgebied en nabij hoogwaardig openbaar vervoer. De stationsbuurt is bij uitstek geschikt om een stedelijk woonmilieu te realiseren en is ook opgenomen bij de regionaal afgestemde woningaantallen (exclusief studentenwoningen).

Spoorzone Fase 1 (velden 1,2 3,5)	650
Coendersbuurt (spoorzone deelgebied 4)	111
Spoorzone Fase 2 (velden 6,7,9,10b,11)	960

De 960 woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, vallen onder 'Spoorzone Fase 2'.

Uit de actuele provinciale woningbehoefteraming (WBR 2016) blijkt dat de woningbehoefte in Delft de komende tien jaar (2017-2026) is berekend op 6.642 woningen. Uit de woonvisie Delft 2016-2023 blijkt dat er de komende jaren plannen zijn voor ruim 7.500 woningen. Van de 7.500 woningen zitten er in de harde plannen tot 2023 ongeveer 2.700 reguliere woningen en 1.100 studentenwoningen. Dat betekent dat extra harde plancapaciteit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in de behoefte van ruim 6.600 woningen.

Uit de actuele provinciale woningbehoefteraming (WBR 2016) blijkt dat de woningbehoefte in de Haaglanden nog groter is. In de periode tot 2030 zijn in Haaglanden meer dan 78.000 woningen nodig, waarvan meer dan 9.000 in Delft. De woningbehoefteraming komt voor Delft hoger uit dan de vorige raming. In de in 2017 door de raad vastgestelde Kadernota 2017 ‘Delft in Balans’ is de ambitie opgenomen om tot 2040 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

Uit de woonvisie Delft 2016-2023 blijkt dat er de komende jaren plannen zijn voor ruim 7.500 woningen. Van de 7.500 woningen zitten er in de harde plannen tot 2023 ongeveer 2.700 reguliere woningen en 1.100 studentenwoningen. Dat betekent dat extra harde plancapaciteit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in de behoefte van ruim 6.600 woningen.

Kwalitatieve behoefte
Uit de Woningmarktverkenning Regio's Zuid-Holland 2016 blijkt dat in Haaglanden de groeiende behoefte aan meergezinskoopwoningen het duidelijkst terug is te zien in centrum-stedelijke en buiten-centrummilieus. Het stationsgebied is aangemerkt als een centrumstedelijk woonmilieu.

Woningbehoefte Delft
In de woonvisie Delft is ook onderzocht dat Delft groeit. Het aantal inwoners, huishoudens, kenniswerkers en studenten neemt komende jaren toe. Het aantal inwoners groeit tot 2023 met 12.000 personen, die samen 9.000 extra huishoudens vormen. Hiervan zijn er 4.000 student en 5.000 reguliere huishoudens. Per jaar dus een toename van zo'n 700 reguliere huishoudens. De grootste groei betreft alleenstaanden, ongeveer een vijfde gezinnen en bijna een derde 55+'ers.

Vergroten van het middeldure en duurdere woonsegment
De gemeente ziet in de woonvisie 2016-2023 de noodzaak om het middensegment in Delft fors uit te breiden, vooral met middeldure huurwoningen. In de koopsector is er een extra inspanning nodig in de uitbreiding van het duurdere segment, om goed aan te sluiten bij de woningvraag. Hiervoor wil de gemeente de excellente locaties die Delft kent – zoals de Spoorzone/Nieuw Delft – benutten om er excellente producten te realiseren. Als compacte stad zet de gemeente in op woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. Dit is aanvullend op de meer landelijke en dorpse woonmilieus in omliggende buurgemeenten. Over de realisatie van de gewenste landelijke en dorpse milieus maakt Delft afspraken met de buurgemeenten en in de regionale woonvisie.

Conclusie woningbehoefte
De woningbehoefte in Delft is groot. Er zijn minder harde plannen dan behoefte. Voor de woningmarkt in Delft worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. De 960 woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen en zijn opgenomen in het regionaal afgestemde programma. Gedeputeerde Staten hebben met het programma ingestemd.

In het plangebied wordt een stedelijk woonmilieu met een mix van grondgebonden en gestapelde woningen mogelijk gemaakt. Er wordt voldaan wordt aan gemaakte regionale afspraken en het regionale woonbeleid over het volume.

4.4.2 Kantoren

Al langere tijd is sprake van leegstand op de kantorenmarkt. Dat betekent niet dat er geen behoefte aan nieuwe kantoorcapaciteit is. De vraag sluit niet aan op het aanbod. Er is behoefte aan kantoorruimte op knooppuntlocaties. De beschikbare capaciteit bevindt zich echter grotendeels op niet-courante locaties. Met de beschikbare capaciteit kan niet in de bestaande behoefte worden voorzien. Op knooppuntlocaties is de bestaande capaciteit onvoldoende voor de vraag. Het beleid van de provincie, de MRDH en de gemeente is er daarom op gericht om voldoende capaciteit op knooppuntlocaties te realiseren en om niet-courante locaties te laten transformeren naar andere functies.

Delft maakt onderdeel uit van de metropoolregio Rotterdam-Den Haag en de subregio Haaglanden. Dit is de enige (sub)regio met een tekort aan nieuwbouwplannen (Programma Ruimte Zuid-Holland, 2016). De behoefte aan kantoren is regionaal afgestemd in de Agenda Kantoren MRDH 2015-2025, Een gezonde kantorenmarkt met sterke vestigingsmilieus (november 2015). Deze agenda is door de provincie aanvaard als regionale kantorenvisie en geldt tot 1 juli 2019.

De geplande regionale opgaven liggen binnen de randtotalen zoals deze door EIB voor de specifieke (sub)regio's zijn opgesteld. De inzet op Delft Spoorzone is een interactiemilieu waar ook kantoren deel van uitmaken. Dit interactiemilieu is centraal gelegen in de MRDH, met de oude binnenstad in de directe omgeving. In het programma is 32.000 m² voor de periode na 2020 afgestemd. In het plangebied wordt hiervan 9.000 m2 mogelijk gemaakt.

Uit de Behoefteraming Kantoren Zuid-Holland die door Stec in opdracht van de provincie is uitgevoerd blijkt dat er in Zuid-Holland tot 2030 voldoende ruimte is voor kantoren, maar dat die ruimte zich vooral manifesteert op snelweglocaties en bedrijventerreinen. Er is echter juist behoefte aan toplocaties rondom Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal, en rondom enkele andere intercitystationslocaties, waaronder Delft. Volgens Stec kan de provincie deze mismatch het hoofd bieden door het huidige beleid te heroverwegen. Nu beoordeelt de provincie 13 verschillende kantoorlocaties op een gelijkwaardige manier. De provincie zou meer ruimte moeten geven aan uitbreiding op toplocaties. Suggestie aan de provincie is om bij de beoordeling 3 verschillende categorieën locaties aan te houden:

• toplocaties in Rotterdam en Den Haag;
• intercitylocaties;
• snelweglocaties en overige OV locaties.

In de Economische effectrapportage kantoorlocaties Zuid-Holland (maart 2018) is Delft Spoorzone beoordeeld als een van de meest kansrijke kantoorlocaties in de regio, mede gelet op de uitstekende OV-bereikbaarheid en het hoge voorzieningenniveau in de omgeving. Het gebied is volop in ontwikkeling.

Tabel: beoordeling kantoorlocaties

Leegstandsaspect en plancapaciteit
Opgemerkt wordt dat er in Delft – net als elders in de Randstad – sprake is van leegstand in de kantorensector. Ook bevindt zich in bestemmingsplannen nog (uit te werken) plancapaciteit voor realisatie van kantoren. De transformatie van de bestaande kantorenvoorraad maakt een wezenlijk onderdeel uit van de Delftse inzet gericht op het terugdringen van leegstand op niet kansrijke plekken. Diverse panden worden omgezet in andere functies en slapende plancapaciteit op niet kansrijke locaties wordt geschrapt.

In de op 8 maart 2018 door de gemeente vastgestelde Ruimtelijk-Economische Visie staat expliciet dat ingezet wordt op de transformatie van niet-courante kantoorlocaties en het beperken van de bouw van nieuwe kantoren tot de Spoorzone. Door gefaseerd incourante kantoorpanden uit te nemen door transformatie te faciliteren en tegelijkertijd de bouw van nieuwe kantoren primair te beperken tot de spoorzone, zal de voorraad kantoren de komende jaren in kwantitatieve zin kleiner worden maar in kwalitatieve zin sterker. Daarbij vormt deze transformatieopgave ook een uitgelezen kans om vanuit sturing op ruimtelijke economische ontwikkeling een substantiële bijdrage te leveren aan de verstedelijkingsopgave zoals geformuleerd in de woonvisie. De leegstaande locaties bevinden zich niet in het kansrijke plangebied binnen de invloedssfeer van station Delft, waardoor deze nooit kunnen voldoen aan het kantorenmilieu dat in het concentratiegebied (HOVlocatie) wordt gerealiseerd. De kantoren in dit gebied richten zich op een eigen marktsegment dat elders in Delft niet voor handen is. Dit maakt dat de eventuele leegstandseffecten hoe dan ook gering zijn, waardoor deze aanvaardbaar zijn in relatie tot het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

Conclusie kantoren
Gelet op de behoefte aan kantoren op toplocaties, is de behoefte aan kantoren in het invloedsgebied van station Delft voldoende aangetoond. Het met hoogwaardig openbaar vervoer zeer goed bereikbare kantorenmilieu dat in het plangebied wordt gerealiseerd, richt zich op een eigen marktsegment dat elders in Delft niet voor handen is. Opgemerkt wordt dat er in Delft – net als elders in de Randstad – sprake is van leegstand in de kantorensector. Ook bevindt zich in bestemmingsplannen nog (uit te werken) plancapaciteit voor realisatie van kantoren. Deze locaties bevinden zich niet in het kansrijke plangebied omdat deze buiten de invloedssfeer van station Delft liggen. Deze locaties zullen niet tot ontwikkeling komen omdat er geen vraag naar is (alleen naar knooppuntlocaties). Dit maakt dat de eventuele leegstandseffecten gering, waardoor deze aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Delft heeft een actief beleid op het transformeren van niet kansrijke kantoorlocaties, waardoor eventuele leegstand wordt opgelost met andere kansrijke functies.

4.4.3 Detailhandel

Beleid 
In de Nota Detailhandel Delft 2012-2020 (2012) heeft de gemeente een visie opgesteld ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Delft streeft naar een versterking van de hoofdstructuur, die door een aantal 'parels' wordt gevormd. Dit zijn concreet drie locaties:

• De binnenstad van Delft (inclusief het stationsgebied)
• Winkelcentrum In de Hoven
• Woonboulevard Leeuw & Stein

De projectlocatie is een uitloper van het stationsgebied van Delft, maar ligt ook nabij Winkelcentrum In de Hoven. In de visie is beschreven dat met de ontwikkeling van de Spoorzone de westelijke rand van de binnenstad van Delft veel minder als 'rand' wordt gezien, maar als voorportaal van de historische binnenstad. Hier is ook ruimte voor economische functies. Ook is een zelfstandig functionerend detailhandelsvolume in dit gebied voorstelbaar. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij de beleidsuitgangspunten van de gemeente Delft ten aanzien van de Spoorzone.

In de provinciale Verordening Ruimte (geconsolideerd 2017) is aangegeven dat buiten de centra de vestiging van kleinschalige detailhandel, zoals gemakswinkels mogelijk is. Op locaties met veel passanten en bezoekers, zoals de grote treinstations, zijn meerdere vestigingen passend. Met de provincie is afgestemd dat in het plangebied, dat onderdeel uitmaakt van het stationsgebied, maximaal 900 m2 detailhandel kan worden gerealiseerd (met een maximum van 300 m2 per vestiging).

Trends en ontwikkelingen
De belangrijke ontwikkelingen in de detailhandel zijn schaalvergroting, branchevervaging en superspecialisatie. De toename van online-verkoop, toenemende mobiliteit en de veranderende vrijetijdsbesteding zijn de actuele trends in consumentengedrag. Het consumentengedrag wordt verder beïnvloed door demografische ontwikkelingen: vergrijzing, ontgroening en huishoudensverkleining. Het samenspel van ontwikkelingen en trends heeft een sterke invloed op het koopgedrag van consumenten. Op de alsmaar ontwikkelende behoeften van consumenten probeert de detailhandel in te spelen. Niet ieder bedrijf doet dit op dezelfde wijze (of slaagt daar goed in), wat zich vertaalt in een sterke dynamiek in de detailhandel. Deze ontwikkelingen in consumentengedrag bieden goede kansen voor detailhandel in het hoogwaardige stedelijke milieu dat in Nieuw Delft is voorzien. In het gebied kunnen bezoekers tot (impuls)aankopen worden verleid, maar kan de detailhandel ook de bewoners en gasten in het gebied verzorgen. De beoogde detailhandel is aanvullend op enerzijds de reguliere boodschappencentra en anderzijds is het aanvullend aan de Delftse binnenstad, waar recreatief gewinkeld wordt voor modeartikelen (schoenen, kleding, luxe artikelen en dergelijke). Uiteraard is enige overlap in assortimenten tussen Nieuw Delft en het kernwinkelgebied mogelijk maar de beperkte omvang (900 m2 bvo, maximaal 300 m2 bvo per vestiging) en het karakter van het gebied maakt dat de 'beleving' aldaar altijd anders zal zijn dan in het kernwinkelgebied.

Detailhandelsstructuur Delft
Delft heeft 101.034 inwoners (CBS, 2017; per 1 januari 2016). Ten opzichte van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal blijft de omvang van het winkelaanbod in Delft enigszins achter (zie de tabel hieronder). De nabijheid van de grote winkelcentra in Rotterdam en Den Haag maken dat inwoners van Delft en van de regio voor een deel van het winkelbezoek naar die steden uitwijken, waardoor het draagvlak voor detailhandel in Delft iets lager is dan gemiddeld. De winkelsector in-en-om-het-huis is in Delft relatief ruim van omvang, maar het omvangrijke aanbod in deze sector is het gevolg van de aanwezigheid van Ikea.

tabel: Omvang winkelaanbod geheel Delft vergeleken met de gemiddelde omvang in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, 2017)

Het plangebied bevindt zich aan de westelijke rand van de binnenstad. Ten zuiden van het gebied bevinden zich nog het grote stadsdeelcentrum 'De Hoven' en de woonboulevard 'Leeuw & Stein'.

• Het winkelcentrum De Hoven is gericht op het doen van de boodschappen in de breedste zin van het woord. Het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen is daarom het meest omvangrijk in dit winkelgebied. De winkels uit de overige sectoren zijn een aanvulling daarop. Deze profiteren van het combinatiebezoek door consumenten die de supermarkten – Albert Heijn, Aldi, Dirk en Jumbo – in 'De Hoven' bezoeken. De boodschappenfunctie van dit gebied zal nog worden versterkt door de beoogde uitbreiding van de Albert Heijn tot een AH XL.
• De woonboulevard Leeuw & Stein bestaat volledig uit winkels in de sector in-en-om-het-huis. Dit betreft één bouwmarkt en 16 woonwinkels. Het winkelaanbod sluit daarom goed aan op de functie als woonboulevard.

Omvang winkelaanbod per winkelgebied naar branche (Locatus, 2017)

Omvang winkelaanbod in Delft centrum (Locatus, 2017)

De totale omvang van het winkelaanbod in het centrum van Delft is ruim 50.000 m² wvo. In het centrumgebied heeft de winkelsector mode & luxe de overhand met een oppervlak van bijna 22.000 m² wvo (figuren hierboven). Vooral bij de winkels in deze sector wordt recreatief gewinkeld. Voor een deel winkelen consumenten ook recreatief bij (relatief kleinschalig) winkels in de sector in-en-om-hethuis, waardoor ook deze redelijk vertegenwoordigd is in het centrum. Mede door de aanwezigheid van een grote Jumbo-supermarkt en twee relatief kleine Albert Heijnvestigingen heeft ook de sector dagelijkse goederen nog een behoorlijke omvang in het centrumgebied.

Economische analyse
Voor de onderbouwing van het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier-Noord' (2015) is een distributieplanologische analyse uitgevoerd. In deze analyse is geconcludeerd dat er de komende planperiode voldoende ontwikkelruimte bestaat voor zowel de dagelijkse – als niet-dagelijkse goederensector. Een belangrijk onderdeel van de behoefteberekening is de bevolkingsprognose. De komende planperiode neemt de bevolkingsomvang in Delft toe met ruim 5% (Primos Prognose, 2017). Verwacht wordt dat deze marktomstandigheden niet substantieel zijn veranderd. Dit blijkt onder meer uit de benchmarkanalyse in de figuur hierboven. Voor de branches 'dagelijks, 'mode & luxe' en 'vrije-tijd' wordt een groter winkelaanbod verwacht.

Leegstandsanalyse
De leegstand in Delft is bijzonder laag, zowel in vergelijking tot het provinciale gemiddelde als het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwoneraantal. Opvallend is de leegstand in winkelmeters, met slechts 3%. Een dergelijk percentage valt aan te merken als frictieleegstand. Deze leegstand is noodzakelijk om als detailhandelsmarkt naar behoren te kunnen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd door winkels die tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuizing, verkoop of verbouwing. De structurele winkelleegstand in Delft is daarom naar verwachting beperkt. De leegstandsanalyse uit de tabel hieronder geeft een indicatie dat de detailhandelsmarkt in Delft momenteel goed functioneert.

tabel: Leegstand naar winkelgebied in Delft vergeleken met het gemiddelde (Locatus, mei 2017)

Te verwachten effecten
De maximale omvang van het nieuw te realiseren winkelaanbod in het plangebied (900 m² bvo, maximaal 300 m2 bvo per vestiging) is te klein om een zelfstandig consumentenaantrekkend winkelgebied te worden. Te meer, omdat de maximale omvang van de vestiging veel te klein is voor een reguliere supermarkt of een trekker in niet-dagelijkse goederen. Deze kunnen zich niet vestigen in het gebied. In het plangebied kan maximaal 720 m² wvo (zijnde 900 m² bvo) nieuwe detailhandel worden gerealiseerd. Dat is een toename van minder dan 2% ten opzichte van de huidige omvang van het winkelaanbod in het centrum van Delft. De mogelijkheid tot het realiseren van detailhandel in het plangebied staat dan ook in geen verhouding tot de omvang van het winkelaanbod in de Delftse binnenstad, waardoor er op voorhand geconcludeerd kan worden dat er geen onaanvaardbare invloed van uitgaat. Verder blijkt uit een eerdere economische analyse en een recente benchmarkanalyse dat er ruime economische behoefte is aan uitbreiding van de detailhandel in Delft. In de historische binnenstad van Delft is hier slechts beperkt ruimte voor, vanwege de lage leegstand. Dit betekent dat aan de rand van de binnenstad kansen zijn om een aanvullend stedelijk milieu met onder meer detailhandel toe te voegen. Op andere locaties in de binnenstad zijn hiervoor geen vergelijkbare mogelijkheden. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het ondernemersklimaat.

4.4.4 Horeca

De gemeente Delft beschikt over 318 horecagelegenheden (Locatus, 2017), waarvan 20 hotels. Van deze horeca bevindt meer dan twee derde deel (214 bedrijven) zich in de binnenstad. Dit is een fors groter aantal dan gemiddeld in de centra van steden met circa 100.000 inwoners, want deze beschikken gemiddeld over 160 horecagelegenheden.

Het toeristische karakter met internationale bekendheid maakt het draagvlak voor horeca in Delft fors groter dan gemiddeld. Het horecabezoek van studenten draagt verder bij aan de omvang van de horecasector.

Aansluitend aan de horeca in het centrumgebied is er ruimte voor horecafuncties in het plangebied. De te verwachten groepen gasten zijn forenzen, studenten, inwoners van Delft, en in beperkte mate toeristen. Die laatste categorie kiest doorgaans voor horeca gericht op 'echt uit'. Het bezoekmoment 'echt uit' hoort in de historische binnenstad van Delft. Hier bezoeken de inwoners van Delft, de bezoekers uit de regio en de toeristen de restaurants en (grand)cafés voor ontspanning en/of een avond uit. Het historische karakter van de binnenstad biedt hier de perfecte entourage voor.

Het hedendaagse, meer vluchtige karakter van het gebied maakt dat de bezoekmomenten 'thuis of dichtbij' en 'gemakkelijk en smakelijk tussendoor' hier beter passen. De passanten in dit gebied zijn deels op weg van en naar een ander doel dan het plangebied zelf. Wel kan aan deze consumenten een rustmoment, een plaats om te ontmoeten of een versnapering worden geboden.

Bij de passende bezoekmomenten in het gebied hoort uiteenlopende horeca, die soms een mengvorm is met detailhandel of dienstverlening, want niet alle producten worden geleverd voor directe consumptie.

Een deel van dergelijke bedrijven bevindt zich in het nieuwe station Delft. Deze ruimten zijn ingevuld met de reguliere concessiehouders van de exploitatiemaatschappij NS Stations. Het oude stationsgebouw wordt ingevuld met een restaurant. Dit biedt kansen voor anderen om aanvullend daarop een onderneming in het plangebied te beginnen, rekening houdend met het 'City-lounge' concept. Het totaal oppervlak aan horeca dat is voorzien in het plangebied is 1.000 m² bvo. Het oppervlak van horecabedrijven loopt sterk uiteen. Zo heeft een modern zelfservice restaurant, zoals Vapiano, al een oppervlak van 1.000 m² bvo (exclusief terras). Dergelijke horeca zoekt locaties in centrumgebieden, maar juist ook nabij kantoren en gebieden met een hoge woningdichtheid, zodat klandizie van verschillende doelgroepen komt. Als aanvulling is de nabijheid van theater en bioscoop gewenst. Uiteraard gelden deze wensen ook voor andere vormen van horeca die passend zijn in het gebied.

Het plangebied voldoet aan al deze wensen. De kantoren en woningen bevinden zich (straks) in en om het gebied. De binnenstad met winkels, theater(s) en bioscoop ligt om de hoek.

Effect realisatie horecaprogramma Spoorzone 
Het oppervlak van de horeca die passend is in het plangebied loopt uiteen van enkele tientallen m² tot 1.000 m² bvo voor een modern zelfservice restaurant. Het gemiddeld oppervlak van horecabedrijven is circa 200 m² bvo (bedrijfschap Horeca en Catering, 2015). In het plangebied kan nog maximaal 1.000 m² bvo nieuwe horeca worden gerealiseerd. Binnen dit oppervlak wordt een horecaprogramma van circa 3 bedrijven verwacht.

Er wordt van uitgegaan dat de horeca-invulling van het plangebied grotendeels complementair is aan de horeca in de binnenstad, maar in het worstcase scenario zal de leegstand in de Delftse binnenstad aanvankelijk met 3 ruimten toenemen (als er 3 horecabedrijven in het plangebied worden gerealiseerd). Dit betekent dat de leegstand in de binnenstad toeneemt van 39 tot 42 ruimten: een toename van de leegstand met maximaal 1,3 procentpunt ten opzichte van de huidige situatie. Een dergelijke uiterste effect van de beoogde ontwikkeling is aanvaardbaar voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Te meer, omdat de binnenstad hoe dan ook blijft beschikken over 200+ zeer uiteenlopende horecazaken in alle marktsegmenten en voor alle bezoekmomenten. Bovendien bestaat de verwachting dat een groot deel van de eventueel leegkomende ruimten gemakkelijk heringevuld kan worden (met horeca of) andersoortige functies.

Conclusie horeca
Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan horeca in het plangebied die aanvullend is aan de horeca in de binnenstad. Het hedendaagse, meer vluchtige, hoogstedelijke karakter van het plangebied maakt dat de bezoekmomenten 'thuis of dichtbij' en 'gemakkelijk en smakelijk tussendoor' hier passen. Terwijl de horeca in de binnenstad hoofdzakelijk is gericht op het bezoekmotief 'echt uit'.

De passanten in het gebied zijn deels op weg van en naar een ander doel dan het plangebied zelf. Aan deze consumenten kan een rustmoment, een plaats om te ontmoeten of een versnapering worden geboden. Bedrijven die zich op een dergelijke doelgroep richten zoeken locaties in centrumgebieden, maar juist ook nabij kantoren en gebieden met een hoge woningdichtheid, zodat klandizie van verschillende doelgroepen komt. Als aanvulling is de nabijheid van theater en bioscoop gewenst.

Het gebied voldoet aan al deze wensen. De kantoren en woningen bevinden zich (straks) in en om het gebied. De binnenstad met winkels, theater(s) en bioscoop ligt om de hoek.

Er wordt van uitgegaan dat de horeca-invulling van het plangebied grotendeels complementair is aan de horeca in de binnenstad, maar in het worstcase scenario zal de leegstand in de Delftse binnenstad met maximaal 1,3 procentpunt toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Een dergelijke uiterste effect van de beoogde ontwikkeling is aanvaardbaar voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Te meer, omdat de binnenstad hoe dan ook blijft beschikken over 200+ zeer uiteenlopende horecazaken in alle marktsegmenten en voor alle bezoekmomenten. Bovendien bestaat de verwachting dat een groot deel van de eventueel leegkomende ruimten gemakkelijk heringevuld kan worden (met horeca of) andersoortige functies.

4.4.5 Overige functies

Zorg
Rabobank cijfers en trends 2017 geeft aan dat mondigheid van de patiënt, zorginnovaties, de vergrijzende bevolking en een toename van welvaartsziekten garant staan voor een consistente groei van de vraag naar gezondheidszorg. De volumegroei vlakt echter af of wordt door (zorg)innovaties of nieuwe toepassingen elders in de keten afgehandeld worden, dan nu binnen het reguliere aanbod het geval is. Zorg dichtbij, in welke vorm dan ook, is de trend. Nieuwe zorgconcepten gericht op preventie of kwaliteit van leven winnen aan aandacht.

De overheid tracht de stijging van de zorgkosten te beheersen door de zorgactiviteiten uit de basisverzekering te bezien, door de eigen bijdrage te vergroten en door het aantal verzekerde behandelingen te beperken. Dit biedt kansen voor (commerciële) partijen in de gezondheidszorg. De toetredingsdrempel voor nieuwe zorgondernemers wordt lager en de concurrentie tussen zorginstellingen neemt toe.

Een belangrijke besparing in de kosten in de zorg ligt in het verbeteren van de distributiestructuur. Bij de tweede lijn wordt een begin gemaakt met spreiding en concentratie van medische specialismen. Dit leidt tot ontvlechting van activiteiten uit het ziekenhuis. In de eerste lijn worden steeds vaker taken van de tweede lijn overgenomen, zoals de zorg voor de chronisch zieken, voor- en nazorg bij operaties en palliatieve zorg. Ook vindt er een verschuiving plaats naar de nulde lijn (substitutie van zorg). Nieuwe bedrijfsmodellen worden ontwikkeld om de zorgvraag adequaat in te kunnen vullen. Zo geven taakdelegatie bij huisartsen, meerstoelenconcepten bij tandartsen en kleinschalige woonvoorzieningen meer mogelijkheden voor het behandelen van patiënten en ouderen;

Conclusie zorg 
Er is vraag naar ruimte voor nieuwe zorgconcepten, gelet op de vergrijzing en verschuivingen in de zorgaanbieding. Dergelijke functies zijn goed inpasbaar in het beoogde City Lounge concept.

Dienstverlening
De dienstverleningssector groeit al een aantal jaren en maakt een steeds groter deel uit van de Nederlandse economie (Rabobank, cijfers en trends. Ondanks de sterke groei in de dienstverleningssector is het voor dienstverleners essentieel om te blijven innoveren als gevolg van de snel veranderde omgeving: denk aan versnelde technologische ontwikkelingen, verharde marktomstandigheden en veranderingen in wet- en regelgeving.

Om hierop in te blijven inspelen is flexibiliteit in verdien- en bedrijfsmodellen noodzakelijk. Flexibiliteit en wendbaarheid kunnen met name worden verkregen door slimmer gebruik te maken van ICT. Bijkomend voordeel is dat veel ICT-oplossingen 'as-a-service' beschikbaar zijn, waardoor nieuwe technologie zonder hoge eigen investeringen kan worden gebruikt.

Consumentgerichte dienstverlening
Aan de doelgroep voor het plangebied kunnen veel diensten worden geboden. Aanwezigheid van dergelijke functies past bij het hoogstedelijk karakter van het gebied, waar wonen, werken en leven samenkomen. Gedacht wordt aan de volgende diensten:

• persoonlijke verzorging;
• verzorging kleding/schoenen;
• financiële en/of juridische diensten
• fietsenverhuur/-reparateur;
• internetafhaalpunt;
• IT-winkel/-service;
• bankfiliaal (voor particulieren);
• particuliere autoverhuur.

Naast deze lijst is nog een veelheid aan andere dienstverlenende functies mogelijk.

Zakelijke dienstverlening met baliefunctie
Naast reguliere kantoren biedt een hedendaags stedelijk milieu in het plangebied ruimte voor zakelijke dienstverlening met baliefunctie. De bereikbaarheid en de nabijheid van andere functies en werklocaties maakt de vestigingsplaatscondities optimaal voor deze functies. Hierbij valt te denken aan de volgende bedrijven:

• bankfiliaal (zakelijk);
• juristen;
• flexibele werkplekken, vergader- en ontmoetingsruimten;
• zakelijke autoverhuur;
• (3D-)print service;
• uitzendbureau.

Conclusie dienstverlening
Het gebied biedt mogelijkheden als uitloper van het stadsdeelcentrum De Hoven. De omvang van de afzonderlijke bedrijven loopt sterk uiteen. Omdat het beoogde City Lounge concept elders in de stad niet voorhanden is, zal binnen een grote stad als Delft hiervan geen onaanvaardbaar effect uitgaan op het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

Conclusie overige functies
Naast reguliere kantoren biedt een hedendaags stedelijk milieu in het plangebied ruimte voor zakelijke dienstverlening met baliefunctie. De bereikbaarheid en de nabijheid van andere functies en werklocaties maakt de vestigingsplaatscondities optimaal voor deze functies.

Binnen een grote stad als Delft zal hiervan geen onaanvaardbaar effect uitgaan op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Te meer, omdat een dergelijk vestigingsplaatsmilieu elders in Delft niet voor handen is.

4.5 Infrastructuur

Openbaar vervoer
Het belangrijkste knooppunt voor het openbaar vervoer in Delft ligt op korte afstand ten noorden van het plangebied. Het betreft het treinstation Delft, het busstation en een halteplaats voor taxi's op het nieuwe Stationsplein. Direct langs het plangebied ligt een vrijliggende tram-/busbaan voor tramlijn 1 en zijn verschillende buslijnen gesitueerd. Op de Westlandseweg en Papsouwselaan zijn haltes aanwezig.

Verkeersstructuur
In het kader van het Spoorzoneproject is de verkeersstructuur in de omgeving ingrijpend aangepast. De nieuwe verkeersstructuur is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Spoorzone en inmiddels grotendeels gerealiseerd. De wegen liggen buiten het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan. Dit plan heeft alleen betrekking op de bouwvelden, het park en de directe omgeving daarvan.

De nieuwe verkeersstructuur is afgestemd op de gebiedsontwikkeling en bestaat voor een deel uit nieuwe wegen. In de omgeving van het plangebied gaat het daarbij om de Nieuwe Gracht en de haaks hierop gelegen Westlandseweg/Ireneboulevard. De Nieuwe Gracht ligt in het verlengde van de noordelijker gelegen Coenderstraat en vormt een verbinding met de Phoenixstraat. De Nieuwe Gracht loopt van noord naar zuid tussen delen van het plangebied door en vormt de vervanging van de Engelsestraat, die verkeersluwer is geworden door de nieuwe verkeersstructuur. Ook de Westlandseweg en in het verlengde daarvan de nieuwe Ireneboulevard zijn heringericht in samenhang met de bouw van de tunnel. De wegen zijn volgens de classificering in het LVVP wijkontsluitingswegen: wegen met een gecombineerde verkeers- en verblijfsfunctie.

De toekomstige bebouwing in het plangebied is bereikbaar via de Nieuwe Gracht voor het deel ten oosten van deze weg (velden 6 en 7 van het Van Leeuwenhoekkwartier). De bebouwing langs de Nieuwe Gracht kan rechtstreeks vanaf deze ruime weg worden ontsloten, terwijl de bebouwing langs het park en in veld 7 door een woonstraatje voor autoverkeer bereikbaar zal worden gemaakt.

De velden 8 en 9 van de Abtswoudse Hof aan de westkant van het plangebied zijn via de Industriestraat bereikbaar vanaf de Papsouwselaan. In veld 8 is een route voor de bevoorrading van de bestaande functies aan de Papsouwselaan/Westlandseweg (o.a. een supermarkt) in het plan mogelijk gemaakt. Het gebied tussen de Nieuwe Gracht en de Papsouwselaan wordt vooral via de Industriestraat ontsloten. Dit kruispunt is met verkeerslichten geregeld. In het algemeen heeft een verkeerslicht een capaciteit van 900 à 1.350 motorvoertuigen (pae) per uur per rijstrook. Op de Papsouwselaan bedraagt de spitsintensiteit in 2030 ongeveer 800 motorvoertuigen (pae) per uur op de noordelijke tak inclusief het verkeer van Nieuw Delft. De uurintensiteiten op de Industrielaan en de Troelstralaan zijn lager. Het kruispunt heeft dus nog voldoende restcapaciteit om het toekomstige verkeer af te wikkelen. Wel wordt in de toekomst een verbinding in zuidelijke richting met de Minervaweg niet uitgesloten om een flexibelere verkeersstructuur te krijgen. De Mercuriusweg wordt in de toekomst aangepast en heringericht tot fietsstraat. Deze ontwikkelingen zijn mede mogelijk door de geleidelijke transformatie van het bedrijventerrein Voorhof Noordoost naar een meer gemengd gebied met ook woningbouw. Hierdoor zal het aandeel vrachtverkeer afnemen.

De doorgaande route voor het gemotoriseerd verkeer wordt gevormd door de route Nieuwe Gracht-Engelsestraat. Deze route kent twee scherpe bochten en kruist het fietspad en voetpad Mercuriusweg-Abtswoudseweg, waarbij het fietsverkeer en de voetgangers voorrang moeten verlenen aan het gemotoriseerd verkeer. De afstand tussen de rooilijn van veld 7 en de rijbaan van de Nieuwe Gracht en de afstand tussen de rooilijn van veld 7 en het fietspad en voetpad zorgt voor ruime zichtlijnen vanuit alle verkeersdeelnemers. Het CROW hanteert als richtlijn dat binnen de bebouwde kom fietsers die voorrang moeten verlenen op de kruisende hoofdrijbaan binnen een meter van de kruising het zicht moeten hebben op het kruisende verkeer met een oprijzicht van 100 meter. Deze 100 meter mag minder zijn als de snelheid van het kruisende verkeer lager is dan 50 kilometer per uur. In het ontwerp is er voor fietsers al sprake van een zicht van ruim 100 meter op 5 meter van de kruising. Hiermee voldoet de kruising zelfs aan de strengere CROW– richtlijnen voor oprijzicht bij kruisingen met gebiedsontsluitingswegen buiten de bebouwde kom. Gezien de ligging binnen de bebouwde kom wordt derhalve ruimschoots aan de richtlijnen van het CROW ten aanzien van oprijzicht voldaan. De ligging van de oversteek nabij de bocht heeft daarbij als positief effect dat de rijsnelheid van het gemotoriseerd verkeer ter plaatse van de oversteek lager dan 50 kilometer per uur zal liggen. Automobilisten op de voorrangsweg hebben voldoende zicht op fietsers en voetgangers die de kruising naderen. In combinatie met het feit dat fietsers en voetgangers voorrang dienen te verlenen, zorgt dit er voor dat de automobilist de aandacht voor de rijtaak op een overzichtelijke manier kan verdelen.

Bij de toegang naar de wijk ligt het fietspad op een uitritconstructie in een overgang naar een 30 km/u-zone. In deze situatie past het binnen het verwachtingspatroon dat de fietser voorrang heeft. Tussen het fietspad en de Engelsestraat/Nieuwe Gracht is voldoende opstelruimte gecreëerd, zodat motorvoertuigen zich eerst kunnen concentreren op het kruisen van het fietspad en daarna op het oprijden van de rijbaan. Ook hier is daarmee sprake van een overzichtelijke rijtaak.

Het is niet aannemelijk dat lange wachttijden zullen ontstaan voor verkeer vanuit de wijk. Voor de route naar de TU is de ochtendspits het maatgevende moment, waarbij de meeste fietsers gelijktijdig richting de campus zullen fietsen. Het fietsverkeer vanuit de campus in de middag en avondspits kent een grotere spreiding in tijd dan in de ochtendspits. De fietsstroom van en naar het station via het Zuideinde naar de TU Campus is iets kleiner dan de fietsstroom via de Abtswoudseweg richting de TU-campus. Er zullen zich tussen de (groepjes) fietsers voldoende hiaten voordoen om te zorgen dat automobilisten zonder lange wachttijden het fietspad kunnen kruisen en zich kunnen opstellen op de T-splitsing met de Engelsestraat. Het feit dat fietsers bij de oversteek op de Nieuwe Gracht geen voorrang hebben, draagt extra bij aan het creëren van deze hiaten.

Om te toetsen of motorvoertuigen in de definitieve situatie bij het inrijden of verlaten van de wijk het fietspad Abtswoudseweg kunnen kruisen zonder lange wachttijden, is een telling uitgevoerd in de ochtend- en de avondspits. De telling bevestigt het bovenstaande. Uit de telling blijkt dat de ochtendspits maatgevend is (498 fietsers, 29 auto's in het drukste kwartier) ten opzichte van drukste kwartier in de avondspits (255, 29 auto's). De telling is uitgevoerd in blokken van vijf minuten, waarna het drukste kwartier voor fietsers en het drukste kwartier voor auto's met vier is vermenigvuldigd om een uurspits te krijgen.

Met het programma OMNI-X is vervolgens de wachttijd c.q. de doorstroming berekend. Uit deze berekening blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor auto's vier seconden bedraagt. De verhouding tussen de intensiteit van het kruispunt en de capaciteit van het kruispunt (I/C verhouding) is 0,10. Tot een I/C verhouding van 0,7 is er niet of nauwelijks sprake van congestie. Indien het toekomstig autoverkeer van veld 5, Panjo-Broos en Haring wordt meegerekend (de locaties die worden ontsloten via de Engelsestraat), neemt de wachttijd om de wijk te verlaten toe naar vijf seconden. De I/C verhouding is dan 0,21.

Uit de berekening blijkt dat zich in de toekomst geen problemen zullen voordoen ten aanzien van de oversteekbaarheid van het fietspad door motorvoertuigen. De verwachting is dat in werkelijkheid de wachttijden lager zullen zijn, omdat:

• de berekende spitsintensiteit hoger is dan de werkelijke spits, omdat is gerekend met 4x het drukste kwartier in plaats van de optelsom van de vier drukste kwartieren; de intensiteit in de andere drie kwartieren van het spitsuur is in werkelijkheid lager dan het drukste kwartier
• uit de telcijfers blijkt dat het spitsuur voor het fietsverkeer en het spitsuur voor het autoverkeer in werkelijkheid niet in hetzelfde uur valt. Op het drukste uur voor het fietsverkeer is het aantal auto's dat de wijk wil verlaten dus lager dan in de berekening als uitgangspunt is gehanteerd en tijdens het spitsuur voor de motorvoertuigen is het aantal fietsers kleiner.

De ontsluiting geeft een voldoende overzichtelijke en verkeersveilige verkeerssituatie.

Verkeersintensiteiten
Voor het project is in 2006 het bestemmingsplan 'Spoorzone' vastgesteld. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt dit plan herzien. Zoals in Hoofdstuk 2 is toegelicht, is de hoofdopzet van het gebied - de locatie van de bouwvelden, de hoofdinfrastructuur en het stadspark - niet gewijzigd ten opzichte van het vorige plan. Het verschil bestaat vooral uit de manier waarop de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn vastgelegd. In het vorige bestemmingsplan was de vorm van de bebouwing gedetailleerd vastgelegd, waardoor maar een beperkt aantal bouwwijzen mogelijk was en de ontwikkelmogelijkheden beperkt waren. In het nieuwe bestemmingsplan is geen gedetailleerd eindbeeld vastgelegd maar een flexibel kader, waardoor binnen de bouwvelden nog verschillende invullingen, uitvoeringen en inrichtingen mogelijk zijn. Gelet hierop verschilt het verkeersbeeld niet wezenlijk van dat van het vorige plan.

Het bestemmingsplan staat een mix van functies toe. Naast wonen gaat het onder meer om detailhandel, kantoren en horeca. Voor de functie wonen is een maximum woningaantal vastgelegd (960 woningen). Voor andere functies is een maximum oppervlak opgenomen. Daarnaast is een maximum oppervlak vastgelegd voor alle functies in het plangebied samen (125.000 m2 bvo).

De functies zijn uitwisselbaar. Bij elkaar opgeteld komt het totale oppervlak neer op meer dan fysiek mogelijk is. De functiemix is daardoor flexibel. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie is de functiemix op de voor verkeer meest negatieve manier ingevuld. De beschikbare ruimte is eerst maximaal ingevuld met de meest verkeersaantrekkende functies. Daarna is de op één na meest verkeersaantrekkende functie maximaal ingevuld, en zo verder. Bij de verkeersberekening is daardoor uitgegaan van een veel negatievere situatie dan in werkelijkheid zal ontstaan (een worst case-scenario). De verkeersintensiteiten die op deze manier zijn berekend, zijn gebruikt bij het akoestisch onderzoek en het luchtkwaliteitsonderzoek dat voor het bestemmingsplan is uitgevoerd. Dit onderzoek wordt besproken in paragraaf 4.3 en verder.

Effecten op de A13 en A4
Op de verkeersafwikkeling op de A13 en A4 heeft het bestemmingsplan geen nieuwe negatieve effecten. Van belang is hierbij dat het niet om een nieuwe ontwikkeling gaat maar om een ontwikkeling die al was voorzien in het bestemmingsplan Spoorzone uit 2006 en waarvan de uitvoering is gestart in 2009. Uit het verkeersmodel blijkt dat het nieuwe bestemmingsplan geen grotere verkeerseffecten heeft op de A13 en de A4 dan het bestemmingsplan Spoorzone. Daarnaast is van belang dat het aandeel van de verkeersgeneratie van de nieuwbouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan in het verkeer op de A13 gering is. De nieuwbouwmogelijkheden genereren 410 motorvoertuigbewegingen per etmaal op de A13 en 591 motorvoertuigbewegingen per etmaal op de A4. Dit komt neer op ca. 0,33% van het verkeer op de A13 en 0,41% van het verkeer op de A4. Ook om die reden zijn als gevolg van deze gebiedsontwikkeling geen negatieve effecten op de verkeersafwikkeling op de A13 en A4 te verwachten.

Langzaam verkeer (fietsers en voetgangers)
De belangrijke fietsroutes nabij het plangebied zijn de vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Gracht (hoofdroute stadsnetwerk), de Westlandseweg/Ireneboulevard en de Abtswoudseweg/Mercuriusweg (hoofdroute regionaal netwerk). Binnen het plangebied is de nieuwe fietsroute van de Vulcanusweg naar de Abtswoudseweg/Mercuriusweg (ter vervanging van de vroegere route naar het station via de Apolloweg/Röntgenweg/Industriestraat/Lokomotiefpad) opgenomen.

Voor voetgangers is er een fijnmaziger netwerk van paden en routes mogelijk. Langs de Westlandseweg/Ireneboulevard en Nieuwe Gracht komen er aan weerszijden trottoirs en ook door het Van Leeuwenhoekpark komen wandelpaden. Het in het gebied aanwezige park zal op verschillende manieren voor voetgangers bereikbaar worden gemaakt. Over het water van de Nieuwe Gracht komen op verschillende plaatsen verbindingen voor fietsers en/of voetgangers.

Parkeren
Het plangebied van het bestemmingsplan 'Nieuw Delft, zuidelijke velden' wordt door de Nieuwe Gracht in twee aparte delen verdeeld. Het westelijk deel, de Abtswoudse Hof, sluit aan op de Voorhof. Het oostelijk deel, het Van Leeuwenhoekkwartier, sluit aan op de buurt Delftzicht, die onderdeel uit maakt van gereguleerde gebied F.

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte heeft het college van burgemeester en wethouders de nota 'Beleidsregels Parkeervisie Spoorzonegebied gemeente Delft' vastgesteld (hierna: 'Parkeervisie'). Bij het verlenen van omgevingsvergunningen wordt aan de hand van deze nota getoetst of voorzien wordt in voldoende parkeerruimte. De koppeling met de beleidsregels is dynamisch: als de beleidsregels tijdens de looptijd van het bestemmingsplan worden gewijzigd, wordt van de nieuwe beleidsregels uitgegaan. Bij de toetsing wordt dus altijd uitgegaan van het actuele beleidskader.

De parkeeroplossingen die bij Nieuw Delft mogelijk zijn, sluiten aan bij de Parkeervisie. Het parkeren van de bewoners en andere gebruikers van de nieuwe buurten zal op eigen terrein plaatsvinden. Daarnaast zijn andere oplossingen mogelijk, zoals collectieve gebouwde parkeervoorzieningen buiten de eigen kavel. Voor het parkeren voor de bezoekers van de woningen en van de niet-woonfuncties in het gebied worden, naast parkeerplaatsen binnen de velden, nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. In het Van Leeuwenhoekkwartier komen langs de Nieuwe Gracht, waar veld 6 en 7 van het Van Leeuwenhoekkwartier aan komen te liggen, parkeerplaatsen. In de Abtswoudse Hof komen er langs de oostzijde van de Industriestraat circa 20 nieuwe parkeerplaatsen voor de bezoekers van veld 9. Bij veld 8 komen er langs de verschillende woonstraten eveneens nieuwe parkeerplaatsen voor bezoekers, maar ook voor de functies van de bestaande bebouwing langs de Papsouwselaan en Westlandseweg. Door dubbelgebruik kan hier optimaal gebruik worden gemaakt van de bestaande en nieuwe parkeerplaatsen, met inbegrip van zones voor laden en lossen.

In veld 6 is het mogelijk om een parkeergarage te bouwen als dat voor de parkeerbehoefte van Nieuw Delft noodzakelijk is.

De toetsing van de parkeerbehoefte en de gekozen parkeeroplossing vindt plaats bij de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouwplannen. Het bestemmingsplan biedt voldoende ruimte voor het realiseren van de parkeervoorzieningen en staat de voorzieningen binnen de bestemmingsvlakken toe.

4.6 Spoortunnel

Door het gebied loopt het tracé van de spoortunnel. De bovengrondse gebiedsontwikkeling waarin in het bestemmingsplan voorziet is daarop afgestemd. De (nog te bebouwen) bouwvelden hebben de bestemming 'Gemengd'. Op veld 7 na liggen de velden naast het tunneltracé. Boven de tunnel is verder het nieuwe stadspark voorzien (het Van Leeuwenhoekpark). Deze gronden hebben de bestemming 'Groen'. Op de afbeelding hieronder is het tunneltracé geprojecteerd op de verbeelding.

Figuur 4.18: projectie gebied tracébesluit op de verbeelding van het bestemmingsplan (rode lijn)

De Staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu heeft in overeenstemming met de Staatssecretaris van Economische Zaken op 7 december 2016 het Tracébesluit Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) viersporigheid Rijswijk – Delft Zuid vastgesteld. Het Tracébesluit is sinds 12 juli 2017 onherroepelijk. Het Tracébesluit heeft onder meer betrekking op de spoortunnel door het plangebied. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

De bescherming van de spoortunnel is geregeld in de Spoorwegwet. Op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet is een vergunning vereist om binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg bouwwerken of andere opstallen op te richten en onder meer kabels, leidingen of beplantingen aan te brengen. Daarmee is geborgd dat bij de bouw- en grondwerkzaamheden rekening gehouden wordt met de aanwezigheid van de spoortunnel. Gelet hierop is het niet noodzakelijk om in het bestemmingsplan ook een regeling voor de bescherming van de spoortunnel op te nemen.

Bij de toetsing van vergunningaanvragen op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet wordt door ProRail beoordeeld welke maatregelen in acht moeten worden genomen. Daarvoor is in opdracht van ProRail onderzoek gedaan naar de technische randvoorwaarden voor bouw- en grondwerkzaamheden bij en op de treintunnel. Het onderzoeksrapport ('Gebruiksmogelijkheden gronden boven/naast tunnel Spoorzone Delft', RailinfraSolutions/Benthem Crouwel, juli 2015) is als Bijlage 12 bij de plantoelichting gevoegd. Na het voltooien van de bouw van de westelijke tunnelbuis zal het rapport worden geactualiseerd. De maatregelen die naar het oordeel van ProRail noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van de werkzaamheden kunnen als voorschrift aan de vergunning worden verbonden. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden moeten deze voorschriften dan op grond van de Spoorwegwet in acht worden genomen.

4.7 Trillingen en laagfrequent geluid

Voor het bestemmingsplan hebben Movares en Witteveen+Bos in opdracht van ProRail en de gemeente Delft een onderzoek uitgevoerd naar trillingshinder en laagfrequent geluid van het treinverkeer in de tunnel. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Trillingsonderzoek Nieuw Delft' (Movares, 18 september 2018), het rapport 'Trillingsonderzoek veld 7 Nieuw Delft' (Witteveen+Bos, 14 september 2018) en een notitie van Movares en Witteveen+Bos waarin de uitkomst van het onderzoek is toegelicht ('Opleggerdocument trillingsonderzoek Nieuw Delft', 31 augustus 2018). De rapportages en de oplegnotitie zijn als bijlagen bij de plantoelichting opgenomen.

Onderzoeksopzet 
De bouwvelden liggen naast de westelijke tunnelbuis. Veld 7 ligt op de tunnel. Omdat de westelijke tunnelbuis nog niet in gebruik is, is gemeten bij de tunnelbuis aan de oostkant. Op basis van de metingen is een prognose gemaakt voor de trillingsniveaus aan de westkant. De meetpunten zijn aangegeven op de afbeeldingen hieronder. Op vijf locaties zijn langeduurmetingen uitgevoerd. Daarnaast is de overdracht van maaiveld naar de fundering gemeten en de uitdemping. Witteveen+Bos heeft daarnaast metingen uitgevoerd op het bouwveld boven de tunnel (veld 7).

Figuur 4.19: meetlocaties Movares

Figuur 4.20: meetlocaties op de tunnel (Witteveen+Bos)

Voor trillingshinder en laagfrequent geluid bestaat geen wettelijk toetsingskader. In de praktijk wordt voor trillingen de SBR-Richtlijn B gehanteerd en de methode De Ruiter voor laagfrequent geluid. In het onderzoek is hierbij aangesloten. Aan de hand van de meetresultaten zijn door Movares trillingsterktes berekend op funderingsniveau op verschillende afstanden van het spoor en is een prognose gemaakt van de trillingssterktes aan de fundering van de nieuwe woningen. Door Witteveen+Bos zijn de trillingssterktes en laagfrequente geluidsniveaus boven het tunneldak op veld 7 onderzocht.

Resultaten onderzoek
Uit het onderzoek van Movares blijkt dat er bij één meetpunt (Engelsestraat Noord) op 5 meter van de tunnel een overschrijding van streefwaarden voor nieuwbouw uit de SBR-richtlijn is. Bij de andere meetlocaties zijn er geen overschrijdingen. Ten aanzien van laagfrequent geluid is door Movares geconstateerd dat op een afstand van 5 meter van het spoor op twee meetlocaties het beoordelingskader voor laagfrequent geluid wordt overschreden. Uit de metingen van Witteveen+Bos op veld 7 blijkt dat er op het tunneldak sprake is van een overschrijding ten aanzien van trillingen en laagfrequent geluid.

Uit het onderzoek volgt dat bij nieuwbouw boven en naast de tunnel rekening moet worden gehouden met trillingen en laagfrequent geluid. Dit is afhankelijk van de afstand tot de tunnel. Op een afstand van 10 meter en verder van de tunnel wordt voldaan aan het toetsingskader als er geen versterking van de trillingen plaatsvindt in de nieuwbouw. Binnen de 10 meter-contour moet rekening gehouden worden met een mogelijke overschrijding ten aanzien van laagfrequent geluid en lokale overschrijdingen van de SBR-richtlijn. In het onderzoek zijn buiten de meetpunten Engelsestraat Noord en veld 7 geen overschrijdingen van de SBR-richtlijn geconstateerd. Omdat de bodem kan variëren, kunnen lokale overschrijdingen binnen de contour echter niet geheel worden uitgesloten.

In de oplegnotitie wordt geconstateerd dat een gunstig ontwerp van nieuwbouw naast de tunnel er mogelijk al toe kan leiden dat aan de richtlijnen wordt voldaan. Zeer dicht op de tunnel kan afveren noodzakelijk zijn. Bij nieuwbouw op de tunnel is die maatregel (afvering) nodig om te voldoen aan de beoordelingskaders voor trillingen en laagfrequent geluid. Daarmee kunnen de niveaus op veld 7 naar verwachting effectief worden gereduceerd. Verder dient bij nieuwbouw op en naast de tunnel rekening te worden gehouden met het voorkomen van opslingering van vloeren.

Over de uitvoering en constructie van de gebouwen worden privaatrechtelijk afspraken gemaakt bij de gronduitgifte.

4.8 Luchtkwaliteit

Voor het bestemmingsplan zijn de effecten op de luchtkwaliteit beoordeeld door Rho Adviseurs voor leefruimte. De rapportages ('Nieuw Delft, zuidelijke velden, onderzoek luchtkwaliteit', Rho, 23 maart 2018, en 'Stikstofberekening Nieuw Delft, zuidelijke velden', Rho, 5 april 2018) zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Luchtkwaliteit
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel hieronder weergegeven.

tabel 4.1: luchtkwaliteitsnormen

Uit het onderzoek blijkt dat de normen voor luchtkwaliteit niet worden overschreden. Dit geldt voor alle toetspunten. Langs de beschouwde wegvakken wordt ruimschoots aan de wettelijke normen voldaan.

Uit het onderzoek blijkt dat ter hoogte van de Westlandseweg de hoogste waarden liggen:

• 32,7 µg/m3 voor NO2
• 22,7 µg/m3 voor PM10
• 11 overschrijdingsdagen voor PM10
• 14,3 µg/m3 voor PM2,5

Omdat ter plaatse van de beschouwde wegvakken aan de normen wordt voldaan, zal dit ter plaatse van het gehele plangebied en directe omgeving het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Stikstofdepositie
Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om inzicht te geven in de gevolgen voor de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Op korte afstand van het plangebied zijn geen Natura 2000 gebieden aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is Solleveld & Kapittelduinen, dat is gelegen op ruim 10 km afstand van het plangebied.

Uit de stikstofberekening blijkt dat geen sprake is van natuurgebieden met rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,05 mol N/ha/jr. Voor projecten met zeer kleine deposities is met het Programma Aanpak Stikstof (PAS) voldoende ontwikkelingsruimte gecreëerd door het treffen van maatregelen in de Natura 2000-gebieden. Voor projecten die een bijdrage hebben van minder dan 0,05 mol N/ha/jr. geldt een vrijstelling van de Wet natuurbescherming vergunningplicht.

Conclusie
Gelet op het bovenstaande vormt luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.

4.9 Milieuzonering bedrijven

4.9.1 Inleiding

Bij bestemmingsplannen moet een afweging gemaakt worden tussen de belangen van bedrijven en bewoners. Die belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Bedrijven hebben (milieu)ruimte nodig om te kunnen functioneren. Bewoners hebben belang bij het voorkomen van hinder. Voor de afweging tussen deze belangen is milieuzonering een hulpmiddel. Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen). Het doel hiervan is om milieuhinder bij woningen (en andere gevoelige functies) zoveel mogelijk te voorkomen. Tegelijkertijd geeft milieuzonering aan bedrijven zekerheid over de (milieu)ruimte die het bedrijf heeft. Voor milieuzonering wordt landelijk gebruik gemaakt van de VNG-handreiking “Bedrijven en Milieuzonering”.

In de VNG-handreiking worden indicatieve richtafstanden aangegeven ten opzichte van rustige woongebieden en gemengde gebieden. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere activiteiten (zoals bedrijven) voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. In dit geval is sprake van het gebiedstype 'gemengd gebied'. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een gemengd gebied met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Aan de west-, oost- en zuidzijde van het plangebied bevinden zich bestaande gemengde gebieden waar onder meer bedrijven zijn gevestigd. Daarnaast grenst het plangebied aan de hoofdinfrastructuur.

4.9.2 Beoordeling

Industrieterrein Schieoevers
Ten oosten van het plangebied ligt het industrieterrein Schieoevers. Het dichtstbijzijnde bedrijf op dit terrein is het bedrijf Prysmian. Verder maakt het perifere detailhandelscentrum Leeuw en Stein deel uit van het terrein.

Leeuw en Stein
Op het terrein van Leeuw en Stein bevindt zich onder meer een vestiging van Gamma. In de VNG-handreiking is voor bouwmarkten en tuincentra een richtafstand opgenomen van 10 meter ten opzichte van gemengde gebieden. De bouwvelden in het plangebied liggen ruim buiten deze afstand. Voor overige detailhandel is de richtafstand ten opzichte van gemengde gebieden 0 meter.

Op het terrein is het bestemmingsplan 'Schieoevers Noord' van toepassing. Naast perifere detailhandel staat het bestemmingsplan op het terrein onder meer bedrijfsactiviteiten uit maximaal milieucategorie 3.2 toe (op een deel van het terrein) en maximaal categorie 2. De daarbij horende richtafstanden zijn aanzienlijk kleiner dan de afstand tussen het terrein en de bouwvelden. Ter plaatse van de woningen is dan ook geen milieuhinder ten gevolge van de activiteiten op het terrein te verwachten.

Prysmian
Prysmian valt onder milieucategorie 4.1 (elektrische draad- en kabelfabrieken). Uit de VNG-handreiking blijkt dat bij de activiteiten van Prysmian geluid het maatgevende milieuaspect is. Voor de uitvoering van het bestemmingsplan is dit geen belemmering. De geluidsruimte van het industrieterrein is begrensd door de zone industrielawaai van het gezoneerde industrieterrein. De bouwvelden uit het nieuwe bestemmingsplan liggen bijna volledig buiten de zone. Alleen de uiterste punt van het meest zuidelijke bouwveld ligt ca. 4 meter binnen de zone (zie afbeelding hieronder). Uit het akoestisch onderzoek dat voor het bestemmingsplan is uitgevoerd blijkt dat de geluidbelasting op deze locatie aan de voorkeursgrenswaarde voldoet. De geluidbelasting van het bedrijf vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Het akoestisch onderzoek wordt besproken in paragraaf 4.3.

Figuur 4.21: zone industrielawaai

De overige bedrijven op het industrieterrein liggen ruim buiten de indicatieve richtafstanden uit de VNG-handreiking en vormen ook geen belemmering voor het plan.

Bedrijventerrein Industriestraat/Neringstraat
Aan de westkant van het plangebied bevindt zich een kleinschalig bedrijventerrein aan de Neringstraat en een aantal bedrijven aan de Industriestraat. Dit gebied valt onder het bestemmingsplan 'Voorhof' en heeft de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Gemengd'. Binnen deze bestemmingen zijn bedrijfsactiviteiten uit (maximaal) milieucategorie 2 toegestaan. Daarnaast heeft een aantal bestaande installatie- en bouwbedrijven een maatbestemming gekregen. Deze bedrijven zijn op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - bouwbedrijf 1'. Op deze locaties zijn bouwbedrijven uit milieucategorie 3.1 toegestaan.

Voor de bedrijven uit milieucategorie 2 geldt een indicatieve richtafstand van 10 meter. Voor milieucategorie 3.1 geldt een indicatieve richtafstand van 30 meter. Het maatgevende milieuaspect voor deze afstand is geluid.

De kortste afstand tussen het bedrijventerrein en het dichtstbijzijnde bouwveld (veld 9) bedraagt ca. 22 meter. Bij het geldende bestemmingsplan Spoorzone is de afstand ca. 27 meter. Zowel bij de geldende bestemmingsplan als bij het nieuwe bestemmingsplan is de afstand kleiner dan de indicatieve richtafstand voor categorie 3.1-activiteiten. Deze afstand wordt bij twee bedrijven (PK Bouw en Reno) niet volledig gehaald. De overige categorie 3.1-bedrijven liggen wel buiten de richtafstand. Verder wordt voldaan aan de richtafstand voor categorie 2 (10 meter). De bouwvelden liggen ruim buiten deze afstand.

Om de inpasbaarheid van de nieuwe woningen te beoordelen, heeft Royal HaskoningDHV de geluidbelasting van de bedrijven onderzocht. Dit onderzoek (Bestemmingsplan zuidelijk deel Spoorzone - beoordeling industrielawaai, Royal HaskoningDHV, 6 december 2017) is als bijlage bij de toelichting gevoegd. Bij het onderzoek is uitgegaan van de door de Omgevingsdienst Haaglanden in overleg met de bedrijven vastgestelde representatieve bedrijfssituatie. De inventarisatie van de Omgevingsdienst is eveneens als bijlage bij de toelichting opgenomen (Advies representatieve bedrijfssituatie Industriestraat/Neringstraat in Delft, Omgevingsdienst Haaglanden, 17 januari 2017).

Onderzoek Royal HaskoningDHV
Uit het onderzoek van Royal HaskoningDHV (RHDHV) blijkt dat de potentieel relevante geluidsbronnen bestaan uit het rijden met bestelbussen, vrachtwagens en een heftruck, en het gebruik van de werkplaatsen. Enkele werkzaamheden kunnen leiden tot piekgeluiden. Bij de vrachtwagens zijn laad- en losactiviteiten maatgevend, bij de bestelbussen het sluiten van portieren.

Voor de geluidruimte van de bedrijven zijn de bestaande woningen in de omgeving en de woningen die op grond van het geldende bestemmingsplan Spoorzone zijn toegestaan bepalend. De bestaande woningen bevinden zich onder meer aan de Industriestraat en de Papsouwselaan. Bij die woningen moet worden voldaan aan de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Dat geldt ook voor de geprojecteerde woningen in het Spoorzonegebied (op een afstand van 27 meter) nadat de woningen zijn gerealiseerd. De afstand tussen de bedrijven en de woningen waarin het huidige bestemmingsplan voorziet, bedraagt 27 meter. De zone van 27 meter is de geluidruimte die de bedrijven nu hebben. Op een afstand van 27 meter van de bedrijven mag de geluidbelasting maximaal 50 dB(A) (etmaalwaarde langtijdgemiddeld) zijn en 60 dB(A) in de nacht voor de maximale geluidniveaus (piekgeluiden).

De nieuwe bestemmingsgrens komt ca. 5 meter dichter bij de inrichtingsgrens van PK Bouw te liggen. Dat resulteert in maximaal 2 dB(A) hogere geluidniveaus. Uitgaande van een maximale geluidbelasting van 50 dB(A) op 27 meter, bedraagt de geluidbelasting op 22 meter 52 dB(A) etmaalwaarde langtijdgemiddeld en 62 dB(A) in de nacht voor de maximale geluidniveaus (piekgeluiden).

In het rapport constateert RHDHV dat voor deze geluidwaarden een maatwerkvoorschrift kan worden vastgesteld en dat maatregelen mogelijk zijn om de overschrijding op te heffen. Eventuele maatwerkvoorschriften zullen worden vastgesteld voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de bovenstaande maatregelen en maatwerkvoorschriften wordt de geluidruimte van de bedrijven niet verkleind ten opzichte van de geluidruimte die de bedrijven hebben na realisering van de woningen waarin het geldende bestemmingsplan voorziet. De bedrijven worden door de wijziging van het bestemmingsplan niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Daarnaast zijn de gevolgen voor het woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen aanvaardbaar.

SC Delfland
Het terrein van de Scholencombinatie Delfland ligt ten noorden van het plangebied. De nieuw te realiseren woningen worden ruim buiten de richtafstand van 10 meter voor woningen in een gemengd gebied gerealiseerd.

4.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen. Wel is in de ondergrond de spoortunnel gelegen, die beperkingen stelt aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden daarboven en in een zone daarnaast.

4.11 Externe veiligheid

Risicovolle inrichtingen
In het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Ten noorden van het plangebied bevindt zich de risicovolle inrichting DSM Gist BV. Op de bedrijfsactiviteiten van DSM is het Besluit risico's zware ongevallen (BRZO) van toepassing, het bedrijf valt daarmee onder de werking van het Bevi.

In 2013 is voor het DSM-terrein het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Delft Noord (DSM)' vastgesteld. In het kader daarvan is onderzoek gedaan naar het groepsrisico. Uit het onderzoek (rapport 'Beschouwing risicobronnen en verantwoording groepsrisico Bedrijventerrein Delft Noord', Save, 5 september 2012) blijkt dat het invloedsgebied ca. 1500 m bedraagt en dat de hoogte van het groepsrisico in de huidige situatie net boven de oriëntatiewaarde ligt. Uit het EV-onderzoek DSM blijkt dat alleen ontwikkelingen binnen de 10-7 contour van DSM het groepsrisico zichtbaar doen toenemen. Het plangebied ligt ruim buiten deze contour en dus zal niet leiden tot een verandering van het groepsrisico.

Transport gevaarlijke stoffen over spoor
In het plangebied is de spoorlijn Den-Haag – Rotterdam gelegen. Op basis van de Regeling Basisnet vindt over deze spoorlijn geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Derhalve is deze risicobron niet relevant vanuit het oogpunt van externe veiligheid voor het plangebied.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg
Op meer dan 1500 meter ten oosten van het plangebied bevindt zich de rijksweg A13. Op basis van Regeling Basisnet vindt hierover vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg valt onder het Bevt. Het invloedsgebied van de A13 wordt bepaald door het vervoer van zeer brandbare gassen en bedraagt 355 meter. Het plangebied bevindt zich hier buiten. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A13 is daarom niet relevant vanuit het oogpunt van externe veiligheid voor het plangebied.

De N470 (Kruithuisweg) ligt op ca. 1 kilometer van het plangebied. De A4 ligt op ca. 2,4 kilometer van het plangebied. Hierdoor zijn er geen planologische belemmeringen vanuit deze risicobronnen.

Bij het vooroverleg over het bestemmingsplan heeft de Veiligheidsregio Haaglanden aangegeven dat de ontwikkeling waarin het plan voorziet niet tot een relevante toename van het groepsrisico leidt.

Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In en om het plangebied bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen met een invloed op het plangebied.

4.12 Water

Veiligheid en Waterkeringen
In het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig.

Waterkwantiteit
Het plangebied ligt in de Hoge Abtswoudse Polder. In het betreffende peilvak wordt een waterpeil van NAP -1,50 m gehandhaafd. In dit deel van de polder wordt een peilstijging van 40 cm aangehouden.

Voor de ontwikkeling geldt vanuit de waterbergingseis een wateropgave. Uitbreiding van het oppervlaktewater is nodig om voldoende waterberging in de polder te hebben om wateroverlast vanuit het oppervaktewater bij hevige neerslag te voorkomen.

De ontwikkeling van het plangebied is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft binnen het Spoorzone-project. In het kader van dat project wordt voorzien in voldoende waterberging. In het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 is hierover het volgende opgenomen.

Waterverbinding
De Nieuwe Delft vormt samen met het water rond de Coendersbuurt een verbinding vanuit het Westerkwartier naar het zuidelijk deel van het poldersysteem van de Hoge Abtswoudse Polder. In het zuidelijk deel is er een verbinding naar het water in de Poptahof. De Nieuwe Delft sluit aan op de watergang rond de nieuwe studentenhuisvesting aan de Röntgenweg. Dit water staat met de watergang langs de spoorlijn in zuidelijke richting in verbinding met het poldergemaal bij station Delft-Zuid.

Wateropgave
De wateropgave uit het bestemmingsplan Spoorzone uit 2006, zoals vastgelegd door de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland, is vergroot tot afgerond 2 hectare. Dit als gevolg van de uitbreiding van het plangebied met de locatie van de te bouwen vmbo-school van Scholencombinatie Delfland aan de Van Bleyswijckstraat/Ireneboulevard tot in totaal 24 hectare. De in het plangebied aanwezige watergangen zijn hierin meegerekend.

Waterberging
Op basis van het referentieplan is aangetoond dat ongeveer 2 hectare waterberging mogelijk is, hetgeen ook op de door de raad vastgestelde Essentiekaart is opgenomen. Daarmee kan worden voldaan aan deze bergingseis. Hiermee past de planvorming binnen de 'ontwikkelnorm' van afgerond 92 m2/ha uit de Waterstructuurvisie uit 2006 en de afspraken rond het Bestemmingsplan Spoorzone tussen gemeente en het Hoogheemraadschap van Delfland.

Samen met de andere waterelementen in Nieuw Delft ontstaat in de toekomst voldoende waterberging voor dit gebied in combinatie met een robuust watersysteem. De nieuwe waterstructuur van het zuidelijk deel van Nieuw Delft maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Rond het complex X-Ray is al een deel van het nieuwe watersysteem van het zuidelijk gebied aangelegd. De komende jaren zal gefaseerd de rest van het watersysteem worden aangepast, vernieuwd en uitgebreid. Hierbij wordt de bestaande waterverbindingen vanuit het gemaal in het zuiden naar de Coendersbuurt en de Poptahof steeds in stand gehouden.

Op de door de raad vastgestelde Essentiekaart is de watergang langs de Industriestraat als optioneel opgenomen. Gelet op de ontwikkeling van de verkaveling van de Abtswoudse Hof is deze watergang in het onderhavige bestemmingsplan niet meer opgenomen. Dat betekent dat de waterberging van 704 m3 op een andere wijze moet worden opgelost binnen het plangebied. Hiervoor worden verschillende mogelijkheden onderzocht. De uiteindelijke oplossing zal in overleg met het Hoogheemraadschap worden bepaald en geregeld, zodat een duurzame oplossing ontstaat.

Figuur 4.22: groen- en waterstructuur Nieuw Delft (bron: IOP, 2013)

In de praktijk betekent bovenstaande het volgende.

In de bestaande situatie c.q. de situatie bij start van het project was er in het zuidelijk deel van Nieuw Delft 1657 m2 waterberging aanwezig en in het deelgebied rond de Röntgenweg (waar X-Ray is gebouwd) 950 m2 in de vorm van watergangen. In de nieuwe situatie na afronding van het project zal er op basis van de huidige plannen 5648 m2 aan waterberging in de vorm van open water en 1952 m2 in de vorm van plas-/draszones komen. Hierbij wordt er ook nog alternatieve berging in de vorm van 704 m3 gerealiseerd ter vervanging van de 1760 m2 van de optionele watergang (IOP) langs de Industriestraat. Deze alternatieve berging zal in overleg met het Hoogheemraadschap worden uitgewerkt, zodat een duurzame berging ontstaat. Gedacht wordt aan het bergen van ongeveer de helft in het bouwblok ter plaatse van veld 9 en de helft onder de openbare ruimte van het zuidelijk deel van de Nieuwe Gracht.
Bij de Röntgenweg (rondom X-Ray) komt er in de nieuwe situatie 5663 m2 waterberging in de vorm van open water en 1248 m2 in de vorm van plas-/draszones. Deze watergingen worden in de vorm van water- en groenbestemmingen in het bestemmingsplan geregeld. In het bestemmingsplan heeft een oppervlak van ongeveer 14.592 m2 de bestemming 'Water', terwijl uit de wateropgave voor het zuidelijk deel 14.511 m2 noodzakelijk is. Ten aanzien van de uitvoering wordt er op verschillende momenten over de exacte uitwerking en invulling tussen gemeente en Hoogheemraadschap overleg gevoerd. Hierbij is het Hoogheemraadschap de vergunningverlener ten aanzien van aanpassingen aan het watersysteem en -oppervlak. Bij het overleg wordt ook de uitvoering van het stadspark besproken. In overleg met Delfland wordt bekeken welke uitvoering het beste aansluit bij een goed waterbeheer.

Waterkwaliteit
In het plangebied liggen verschillende watergangen, die voor een belangrijk deel bij de realisatie van de plannen door nieuwe watergangen zullen worden vervangen. Gelet op de beoogde waterkwaliteit ontstaat een robuust watersysteem met op verschillende plaatsen natuurvriendelijke oevers.

Grondwater
In de omgeving van het plangebied zijn problemen met grondwateroverlast bekend. Het plangebied zelf is niet onderzocht, maar op basis van het omliggende gebied is grondwateroverlast niet uit te sluiten. Bij de aanleg van de nieuwe openbare ruimte in het plangebied worden drains aangelegd om het grondwater te kunnen reguleren.

In verband met de het mogelijk verminderen van de grondwateronttrekking Delft Noord dient rekening gehouden te worden met een mogelijke stijging van het grondwater van 20 tot 50 centimeter. Daarmee is al rekening gehouden bij het ontwerp van de tunnel. Bij het ontwerp is uitgegaan van het volledig stopzetten van de bemaling bij DSM.

Regenwater, afvalwater en riolering
In het plangebied wordt een nieuw rioleringssysteem aangelegd. Delfland hanteert voor afstromend hemelwater de voorkeursvolgorde 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Waar mogelijk wordt dat toegepast, bijvoorbeeld door (schoon) regenwater van gebouwen (vertraagd) af te voeren naar omliggende watergangen. Bij de uitwerking van de buitenruimte wordt gezocht naar passende vasthoudmaatregelen om piekbelasting op het oppervlaktewatersysteem te beperken.

De afvoer van hemelwater is grotendeels gescheiden van de afvoer van de wijk Delftzicht. Het hemelwater van Nieuw Delft wordt via de watergang achter X-Ray (veld 10) afgevoerd en loopt verder via de watergang langs het spoor naar het gemaal van de Lage Abtswoudsepolder bij Station Delft Zuid. Het gebied van de Drukkerijlaan gaat ook naar dit gemaal maar komt pas benedenstrooms - ter hoogte van de Minervaweg - samen met het hemelwater van Nieuw Delft. Daardoor is er maar een beperkte interactie tussen de waterstromen.

In het deel van het plangebied ten oosten van de tunnel is geen (nieuw) oppervlaktewater voorzien. In het Van Leeuwenhoekkwartier ligt vooral de tunnel aanzienlijk hoger dan de omgeving, waardoor oppervlaktewater alleen kunstmatig zou kunnen worden ingepast. Het stadspark ligt op ongeveer 2 meter + NAP liggen. De Nieuwe Gracht, het structurerende waterelement in het plan Palmbout, ligt op de grens van het Van Leeuwenhoekkwartier en de Abtswoudse Hof. Het waterpeil van deze nieuwe watergang ligt op 1,50 – NAP (polderpeil).

In het ontwerp en uitwerking van het stadspark zal worden onderzocht hoe het regenwater wordt opgevangen, vast gehouden en voor zover nodig vertraagd wordt afgevoerd naar het polderwater (Nieuwe Gracht). Door de hogere ligging van het stadspark enerzijds en de aanwezigheid van de tunnel daaronder zal nader worden onderzocht hoe een optimaal watervoerende ondergrond voor het park kan worden verkregen, zodat de beplanting voldoende water in de verschillende seizoenen beschikbaar heeft. Mogelijkheden om water vast te houden en te bufferen kunnen daar onderdeel van uit maken.

In de Engelsestraat ligt onder het hart van de rijbaan nieuwe drainage. Deze zorgt voor een drooglegging onder straatpeil van circa 1 meter en voert overtollig water af via het hemelwaterriool naar het open water bij Prysmian (Abtswoudse Polder). De drain heeft voldoende capaciteit. Tevens is onderaan de teen van het talud van het park een extra drainagekoffer gemaakt om water afkomstig uit het park op te vangen zodat het niet de straat op stroomt. Aanvullend op het drainagesysteem is er een nieuw rioolstelsel aangelegd in de Engelsestraat. Ook de toegenomen bergingscapaciteit van open water en de vergrote duikers zorgen voor een vlotte, toekomstvaste afvoer. De versnelde afstroom van regenwater wordt gecompenseerd door de uitbreiding van het oppervlaktewatersysteem, waar het regenwater middels een regenwaterriool naar toe wordt afgevoerd. Daar waar het regenwater de ondergrond infiltreert wordt het opgevangen door een drainagesysteem die het afvoert naar het regenwaterriool en vervolgens naar het oppervlaktewatersysteem. Het drainage- en oppervlaktewatersysteem zorgen er tevens voor dat grondwaterpeil beheerst kan worden op een vast maximaal peil ter voorkoming van (grond)wateroverlast.

4.13 Flora en fauna

4.13.1 Ecologisch Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht of de Wet natuurbescherming aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Voor het plangebied is een eco-effectscan uitgevoerd door Aqua-Terra Nova. Geïnventariseerd is welke beschermde soorten er in het plangebied voorkomen of aanwezig kunnen zijn en of beschermde natuurgebieden in de omgeving van het plangebied liggen. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

In de eco-effectscan is geconstateerd dat in het plangebied geen beschermde verblijfplaatsen of andere functies van (strikt) beschermde soorten worden verwacht. Negatieve effecten op beschermde soorten van Categorie 1 of 2 van de Wet Natuurbescherming worden uitgesloten. Verder onderzoek is niet noodzakelijk.

Gelet op het bovenstaande vormt de Wet natuurbescherming geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.14 Groen

Het uitgangspunt van het gemeentelijk groenbeleid zoals vastgelegd in de Nota Groen is dat de gemeente investeert in een groen, attractief en duurzaam woon- en leefmilieu waarin bewoners, ondernemers en bezoekers zich prettig voelen, elkaar kunnen ontmoeten en zichzelf kunnen ontplooien, waarin ruimte is of wordt gecreëerd voor flora en fauna, en waarin groen een positieve bijdrage levert op klimaatadaptatie en omgevingskwaliteit. Om de evenwichtige verhouding tussen groen en bebouwing te behouden en te versterken wordt ingezet op de vijf perspectieven van groen: ecologie, ruimtelijk, sociaal, fysisch en economisch. Het bestemmingsplan en het IOP - waarop het bestemmingsplan is gebaseerd - sluiten bij deze beleidsdoelen aan.

De gronden waarop bebouwing is voorzien zijn nu in gebruik voor het Spoorzoneproject. Op de gronden bevinden zich onder meer werkterreinen en tijdelijke voorzieningen.

In de Nota Groen is het gebied aangeduid als gebiedstype 'Woonomgeving stedelijk'. Op het tunneltracé wordt een nieuw stadspark (het Van Leeuwenhoekpark) aangelegd. Dit gebied is in de Nota Groen aangeduid met het gebiedstype 'Park'. Binnen de typologie woonomgeving stedelijk staan de opgaven rondom klimaatopgaven en hittestress, ontmoetingsplekken en biodiversiteit centraal.

Vanuit ecologisch perspectief wordt ingezet op gebieds- en soortbescherming. Op stedelijke schaal is in de Nota Groen de Stedelijke ecologische structuur van Delft (SES) vastgelegd. De SES bestaat uit kerngebieden en bestaande en gewenste ecologische verbindingen. Binnen het plangebied bevinden zich geen bestaande onderdelen van de SES.

Het beleid streeft onder meer naar het opheffen van knelpunten in het ecologisch netwerk en de versterking van verbindingszones. In de nota zijn op de bij de SES behorende kaart gewenste aanvullingen opgenomen. Hierbij gaat het in het bijzonder om de ecologische verbinding noord-zuid over het tunneltracé, het geplande park en de ecologische verbinding langs de Westlandseweg/Ireneboulevard en de Abtswoudseweg. Het park zal uitgroeien tot een nieuw binnenstedelijk ecologisch kerngebied.

Bomen spelen als ruimtelijke dragers van de stad een belangrijke rol bij het realiseren van het groene raamwerk van de stad in de vorm van een dubbele bomenrij door het park en de aansluiting met hoofdwegen. Zij vervullen een belangrijke rol binnen het vleermuisnetwerk door de stad.

Figuur 4.23: Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur (SES)

Naast het versterken van de hoofdstructuur wordt ingezet op het versterken van flora en fauna met een bijbehorend netwerk op wijk- en buurtniveau. Dit fijnmazig netwerk ontstaat door groene vlakken als binnenhoven, groene gevels en tuinen, lijnen als bomen in straten en kademuren/natuurvriendelijke oevers, punten als solitaire bomen en voorzieningen voor soorten in of aan gebouwen voor doelsoorten. De focus daarbij ligt op stads-, rots- en tuinvogels, vlinders en bijen, kleine zoogdieren, vleermuizen en muurplanten. Natuurvoorzieningen worden onder meer opgenomen in de bebouwing.

De sociale betekenis van groen heeft te maken met gebruikswaarde, educatie, gezondheid en beleving. Het park speelt hierin een belangrijke rol als ontmoetingsplek voor de bewoners. Door de centrale ligging van het park is de afstand tussen de woningen tot groen in de directe omgeving voor de meeste woningen 100 tot 250 meter.

Bij de ontwikkeling van Nieuw Delft spelen de fysische waarden van groen een belangrijke rol in relatie tot klimaatverandering (kans op wateroverlast, hittestress en droogte) en luchtkwaliteit (fijn stof). Om de stad klimaat adaptief te maken is het beleid enerzijds gericht op het verbinden van groenstructuren, het creëren van ruimte voor wind en verkoeling, het vergroten van de diversiteit in beplanting en standplaatsverbetering van bomen en planten, en anderzijds op keuzes in de materialisering (bijvoorbeeld kratten).

Het Integraal Ontwikkelingsplan Nieuw Delft 2025 (IOP) dat voor de gebiedsontwikkeling is opgesteld sluit aan bij de ambities uit de Nota Groen. Het IOP gaat uit van de gewenste uitbreidingen van het groennetwerk uit de Nota Groen. Op de locatie van de gewenste noord-zuid verbinding wordt een stadspark gerealiseerd van circa 10.000 m2. Het stadspark loopt tot aan het stationsplein door. Hier ligt de mogelijkheid om voor bepaalde doelsoorten (vogels, vlinders/bijen en vleermuizen) een verbinding te leggen met de groen- en boomstructuur van de Coenderstraat/Nieuwe gracht die een verbinding vormt met de Phoenixstraat. De onderlinge samenhang krijgt voor bepaalde doelsoorten vorm door gerichte beplanting, rekening houdend met de ligging midden in de stad met drukke infrastructuur. De verschillende plan delen samen dragen bij aan het groen/blauw stedelijk netwerk in de stad.

De verharde omgeving van de (voormalige) Irenetunnel heeft plaatsgemaakt voor een boulevard op maaiveld met meerdere bomenrijen. Daarmee verbindt de Ireneboulevard ook de verschillende delen van het stadpark onderling met de bomstructuur van de Nieuwe gracht tot een groen netwerk. Deze groenelementen zijn onderdeel van de stedelijke groenstructuur en vastgelegd op de Essentiekaart in het IOP. Aan de zuidkant komt bij de (voormalige) Abtwoudse tunnel een groen- en waterelement dat aansluit op de groene verbinding voor langzaam verkeer tussen de oostelijke en westelijke stadsdelen.

Bij de uitwerking van de plannen voor het vastgoed en de openbare ruimte wordt aandacht besteed aan het toepassen van maatregelen ter bevordering van het woon, werk en leefmilieu. Hierbij wordt natuurinclusief bouwen gestimuleerd, zoals gevelbegroeiing bij bebouwing en het toepassen van nest- en verblijfsvoorzieningen en groene daken. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt nadere aandacht besteed aan de juiste keuze van verhardingen en beplantingen, bijvoorbeeld door het aanbrengen van (muur)planten in de kademuren. Ook wordt met de inrichting van het park nadrukkelijk rekening gehouden met de effecten van klimaatverandering. Hiermee kan tevens het fijnmazig netwerk op buurtniveau worden versterkt. Genoemde maatregelen zijn binnen het bestemmingsplan mogelijk.

4.15 Bodem

In het kader van de uitvoering van het bestemmingsplan Spoorzone (2006) en het uitvoeren van civieltechnische werkzaamheden is een groot aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten blijkt dat in het Spoorzonegebied een aantal gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend is. Voor het saneren van deze gevallen van ernstige bodemverontreiniging is een raamsaneringsplan opgesteld (Combinatie CrommeLijn, Raamsaneringsplan Spoor en stad Delft, 23 april 2009). Bij besluit van 30 oktober 2009 is met het raamsaneringsplan ingestemd. In aanvulling op het raamsaneringsplan is en wordt voorafgaande aan de sanering voor elk te saneren geval van ernstige bodemverontreiniging een uitvoeringsplan opgesteld, waarin nadere details van de uit te voeren sanerende maatregelen zijn opgenomen. Het saneringsplan wordt bij het bouwrijp maken van de gronden door CCL uitgevoerd.

Het bestemmingsplan voorziet in de actualisering van de planologisch-juridische regeling voor het gebied. Het bestemmingsplan bevat geen nieuwe bouwlocaties, met uitzondering van de Haringkavel. Het plangebied valt (met uitzondering van veld 11) binnen de grenzen van het raamsaneringsplan (en de onderliggende bodemonderzoeksrapporten). Het gebied is voldoende onderzocht. In het kader van het bestemmingsplan hoeft geen aanvullend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Indien tijdens graafwerkzaamheden blijkt dat een onvoorzien geval van ernstige bodemverontreiniging wordt aangetroffen, dan valt deze onder het regime van het raamsaneringsplan en dient een uitvoeringsplan te worden opgesteld. Na instemming van het bevoegd gezag kunnen de graafwerkzaamheden worden hervat.

Voor aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen dient een actueel bodemonderzoek te worden aangeleverd, opgesteld volgens de NEN 5740 en NEN 5725.

Veld 11 (de Haringkavel) is later aan het projectgebied toegevoegd en valt niet onder het raamsaneringsplan. Voor het bestemmingsplan is de bodemkwaliteit beoordeeld. De rapportage 'BP Nieuw Delft - bodemkwaliteit Abtswoudseweg 10-18 (Haring locatie)' van 24 oktober 2018 is als Bijlage 26 bij de toelichting gevoegd. In de rapportage is geconstateerd dat voor het bestemmingsplan geen nader bodemonderzoek noodzakelijk is. In het kader van de taxatie van de gronden is in 2013 een bodemonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt de locatie milieuhygiënisch geschikt is voor het huidige en toekomstige gebruik. Het bodemonderzoek uit 2013 en de daarop volgende beschikking ernst en spoedeisendheid die in het kader van de Wet bodembescherming op 19 juli 2013 is afgegeven zijn als bijlagen bijgevoegd.

4.16 Archeologie

4.16.1 Wettelijk kader

Conform de Erfgoedwet beschermd de gemeente Delft het archeologisch erfgoed middels het bestemmingsplan. Bekende en verwachte archeologisch waardevolle gebieden krijgen een archeologische (mede)bestemming. Binnen deze zones dienen bodemverstorende ingrepen zoveel mogelijk te worden beperkt. Bodemverstorende werkzaamheden die de aan de bestemmingszones gekoppelde vrijstellingsgrenzen overschrijden, worden gebonden aan het vergunningenstelsel. Zodoende kan het belang van het archeologisch erfgoed worden meegewogen bij het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning. Dit kan ertoe leiden dat er eisen worden gesteld aan de uitvoering van de werkzaamheden, of dat de voorgenomen in greep alleen na archeologisch onderzoek wordt toegestaan.

4.16.2 Bestaande situatie plangebied

In het kader van de ruimtelijke ontwikkelingen in de Spoorzone hebben de afgelopen jaren verschillende archeologische onderzoeken plaatsgevonden in het bestemmingsplangebied (bureauonderzoek, inventariserend veldonderzoek middels grondboringen en proefsleuven en definitief archeologisch onderzoek middels opgravingen). Tijdens deze onderzoeken zijn diverse overblijfselen uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd aangetroffen. Het betreft daarbij met name sporen van bewoning en nijverheid.

Op twee locaties binnen het bestemmingsplangebied is nog sprake van een (op basis van vooronderzoek aangetoonde) archeologische verwachting. Op één locatie is geen sprake meer van een verwachting, omdat vooronderzoek daar reeds heeft bevestigd dat ter plekke archeologische resten aanwezig zijn. Hier is dus sprake van een zone met bekende archeologische waarden.

De onderzoeksrapporten zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd. Het gaat om de volgende rapporten.

• ”Nieuw Delft – Veld 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10.2 en 11, Een archeologisch bureauonderzoek”, Archeologie Delft, 2016
• ”Nieuw Delft veld 3 en 8 (westelijk deel)”, Archeologie Delft, 20 april 2017
• ”Nieuw Delft veld 6, 8 (oostelijk deel), 9 en kademuur Nieuwe Gracht Zuid”, Archeologie Delft, 16 mei 2017
• ”Nieuw Delft veld 3 en 8 in ontwikkelingsgebied Spoorzone, gemeente Delft”, Archeologie Delft, 7 juli 2017

4.16.3 Gewenste ontwikkeling

Het grootste gedeelte van het plangebied is reeds afdoende onderzocht. Hier hebben ook dusdanige bodemingrepen plaatsgevonden dat er geen archeologische resten meer verwacht worden. Voor dit gedeelte geldt dan ook dat er geen archeologische medebestemming hoeft te worden op genomen.

Binnen de zones met archeologische verwachting moeten bodemverstorende ingrepen zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien dat niet mogelijk is, dient, voorafgaand aan de bodemverstorende werkzaamheden, de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ-cyclus) te worden doorlopen tot op het punt dat het bevoegd gezag (gemeente Delft) het gebied vrijgeeft voor de voorgenomen ontwikkeling.

Om een correcte omgang met de (waarschijnlijk) aanwezige archeologische resten in het plangebied te waarborgen, wordt aan deze zones de medebestemming 'Waarde – Archeologie' toegekend. Het archeologisch onderzoek bevind zich in twee zones in verschillende stadia van de AMZ-cyclus. Om te waarborgen dat in elke zone het nadere onderzoek op het correcte punt wordt opgepakt, zijn drie medebestemmingen toegekend (Waarde – Archeologie I en Waarde – Archeologie II).

4.16.4 Conclusie

Binnen het plangebied is sprake van twee zones waarin (mogelijk) archeologische resten voorkomen. Aan deze twee zones is de medebestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Wanneer in deze zones bodemverstorende ingrepen worden gepland die de vrijstellingsgrenzen overschrijden, dient nader archeologisch onderzoek plaats te vinden.

Voor het gehele bestemmingsplangebied blijft de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing (dus ook in de zones zonder archeologische medebestemming). Op basis van de paragraaf 5.4 van de Erfgoedwet moet een persoon die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (on)roerend monument betreft dit binnen drie dagen melden bij de minister van OCW. In de praktijk betekent dit dat toevalsvondsten zo snel mogelijk gemeld moeten worden aan de gemeentelijk archeoloog van Delft. De gemeente (het bevoegd gezag) zal vervolgens bepalen of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Indien dit het geval is dient de ontwikkelaar hiervoor tijd en ruimte te bieden. Indien er geen melding wordt gedaan van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit.

4.17 Cultuurhistorische waarden

Het plangebied omvat het oude spoortracé met delen van het emplacement, en een strook van het na 1960 ontwikkelde bedrijventerrein Mercuriusweg e.o.. Alle oude bebouwing en infrastructuur zijn verwijderd voor de bouw van de spoortunnel, en het geplande nieuwe woongebied inclusief park. De enige structuur met cultuurhistorische waarde is het verloop van de oude Abtswoudseweg. Deze parallel aan de Schiebedijking liggende middeleeuwse route knikte vlak bij de stad met een haakse bocht om naar de Schiekade. De Mercuriusweg en haar voortzetting, de groene wig in de Poptahof, volgen het verloop van deze oude route tot aan de Provincialeweg. De Abtswoudseweg raakte verder opgeknipt door het nu verdwenen tunneltje onder het oude emplacement. De spoortunnelaanleg heeft dat laatste weer hersteld. Hoewel ze gefragmenteerd is geraakt is het verloop van deze historische route van belang. In het plan is ze structureel én visueel gewaarborgd als een door de nieuwe bebouwing aangeduide en begeleide langzaam verkeersroute.

4.18 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Inleiding
Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Daarmee is uitvoering gegeven aan het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 15 oktober 2009 (Commissie tegen Nederland, zaak C-255/08). Door deze wijziging zijn de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit mer indicatief geworden. Bij activiteiten die op lijst D genoemd worden maar onder de drempelwaarde blijven is 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' verplicht. Het feit dat de activiteit onder de drempelwaarde blijft is een indicatie dat er waarschijnlijk geen aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Of dat daadwerkelijk zo is, moet in het kader van het bestemmingsplan worden onderzocht.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• a. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• b. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten bestaat het resultaat van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling uit het volgen van een m.e.r.-procedure. Als geconstateerd wordt dat er geen sprake is van mer-plicht, wordt deze beslissing opgenomen en toegelicht in het ontwerp-besluit (het ontwerpbestemmingsplan).

vormvrije m.e.r.-beoordeling en mer-beoordelingsbeslissing
De vormvrije-m.e.r.-beoordeling voor het bestemmingsplan is uitgevoerd door Rho Adviseurs voor leefruimte. De beoordeling ('Nieuw Delft, zuidelijke velden, vormvrije mer-beoordeling', 11 juli 2018) is als bijlage bij de toelichting gevoegd en maakt deel uit van de plantoelichting. In de beoordeling zijn de de milieueffecten van de beoogde ontwikkeling beoordeeld aan de hand van de criteria uit bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Uit de beoordeling blijkt dat de ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben die een milieueffectrapport noodzakelijk maken. Gelet hierop is er geen verplichting om een milieueffectrapport op te stellen.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Systematiek bestemmingen

5.1.1 Systematiek bestemmingsplan

Het Spoorzoneproject bestaat uit de realisering van een ondergrondse spoortunnel en de herontwikkeling van het bovengrondse gebied. De spoortunnel is al gedeeltelijk gebouwd. De oostelijke tunnelbuis en het station zijn gerealiseerd en in gebruik genomen. De westelijke tunnelbuis is vergund en in aanbouw.

In het huidige bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' is de vorm van de bebouwing gedetailleerd vastgelegd. Daardoor is maar een beperkt aantal bouwwijzen mogelijk en zijn de ontwikkelmogelijkheden beperkt. Het nieuwe bestemmingsplan biedt een flexibel kader waarbinnen nog verschillende invullingen, uitvoeringen en inrichtingen mogelijk zijn. De exacte vorm van de bebouwing is niet vastgelegd. Daardoor kan worden ingespeeld op marktontwikkelingen. Van belang is echter ook dat het bestemmingsplan voldoende zekerheid moet bieden voor de omgeving. Daarom zijn in het bestemmingsplan de maximale grenzen aangegeven waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. Binnen de bouwvelden zijn de bouwmogelijkheden flexibel. Naar buiten toe biedt het nieuwe bestemmingsplan zekerheid. Op de verbeelding (de plankaart) zijn de bouwvlakken aangegeven waarbinnen mag worden gebouwd. De afstand tussen de bestaande bebouwing en de nieuwbouw ligt daardoor vast. Daarnaast is de maximale bouwhoogte vastgelegd. De maximale bouwmogelijkheden liggen daardoor vast. Dat geldt ook voor de gebruiksmogelijkheden. In de planregels is het maximale brutovloeroppervlak dat per functie mag worden gebruikt vastgelegd en het maximale woningaantal dat in het gebied mag worden gerealiseerd. Deze grenzen geven het kader aan waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden.

5.1.2 Inleidende regels

Begrippen
In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen, zoals Gedeputeerde Staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten
Het artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

Op grond van de meetvoorschriften wordt de bouwhoogte berekend vanaf het peil. In de begripsbepalingen is vastgelegd dat het peil Normaal Amsterdams Peil (NAP) is. Bij dit bestemmingsplan is van NAP uitgegaan omdat de hoogte van het maaiveld in het plangebied sterk varieert.

5.1.3 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Gemengd
Gebruiksmogelijkheden
De bouwvelden hebben de bestemming 'Gemengd' gekregen waardoor een mix van functies mogelijk is en een gemengd stedelijk milieu kan ontstaan. De exacte locatie van de functies ligt niet vast, omdat dit erg afhankelijk is van de markt en de onderlinge samenhang en synergie die kan ontstaan als een bepaalde ontwikkeling is ingezet. De functies zijn uitwisselbaar. In de planregels is per functie het maximale oppervlak aangegeven dat mag worden gebruikt. Daarnaast is het maximale woningaantal vastgelegd. Bij elkaar opgeteld komt het totale oppervlak neer op meer dan fysiek mogelijk is. Als meer van de ene functie gerealiseerd wordt, blijft er minder ruimte over voor andere functies.

De functies zijn de in planregels op de volgende manier begrensd:

• In lid 3.4.1 is het maximale gezamenlijke bruto vloeroppervlak vastgelegd (125.000 m2) dat voor de woningen en de niet-woonfuncties mag worden gebruikt. Dit is de bovengrens voor de woon- en niet-woonfuncties samen.
• In lid 3.4.2a is het maximale woningaantal vastgelegd (960). Het gaat hierbij om de nieuwe woningen die in het plangebied worden toegevoegd. De bestaande woningen (in het X-Ray-complex) tellen hierbij niet mee. In lid 3.4.2b is dat vastgelegd.
• In lid 3.4.3 is voor de niet-woonfuncties een maximum oppervlak per functie(groep) vastgelegd. Voor de functies detailhandel, kantoren en horeca is een oppervlak per functie vastgelegd. Voor de overige functies die in lid 3.1f tot en met i worden genoemd is een gezamenlijk maximum oppervlak vastgelegd.
• Daarnaast is een gezamenlijk maximumoppervlak opgenomen voor de niet-woonfuncties (exclusief zorg). Dit oppervlak is begrensd op 12.000 m2 (lid  3.4.3b). Deze bovengrens mag door de in lid 3.1c tot en met i genoemde niet-woonfuncties samen niet worden overschreden.
• Het maximumoppervlak van zorgfuncties is 10.000 m2 bvo.
• Het maximumoppervlak voor detailhandel is 900 m2 bvo, met een maximum van 300 m2 bvo per vestiging.

Door deze regeling is de invulling van de functies flexibel. Het totale gezamenlijke maximum oppervlak van 125.000 m2 bvo mag niet worden overschreden door de woon- en niet-woonfuncties. Daarbinnen is de invulling vrij, mits het maximale woningaantal en de bovengrenzen voor de niet-woonfuncties in acht worden genomen.

Een belangrijke ontwikkeling van de laatste jaren is het vervagen van de grenzen tussen horeca en retail en tussen food en non-food (een ontwikkeling die ook wel 'blurring' wordt genoemd). Dat heeft geleid tot nieuwe mengvormen en innovatieve concepten. Het bestemmingsplan houdt rekening met deze ontwikkeling. Omdat de functies die het bestemmingsplan toestaat uitwisselbaar zijn, is het binnen de bestemming 'Gemengd' mogelijk om nieuwe mengvormen in het gebied te vestigen. Het bestemmingsplan gaat uit van een menging van en tussen functies en niet van een strikte scheiding tussen (bijvoorbeeld) werken, horeca en detailhandel. Ook nieuwe ontwikkelingen zoals flexibele werkplekken (bijvoorbeeld gecombineerd met horeca) zijn in het plangebied mogelijk. Daarnaast staat het bestemmingsplan ondermeer gezondheidszorg en culturele voorzieningen toe.

Bouwmogelijkheden
Binnen de bestemmingsvlakken kan de bebouwing worden gerealiseerd met voorzieningen zoals parkeergarages, parkeerplaatsen, toegangswegen, fietspaden, groen en andere onderdelen van de openbare ruimte. Op de verbeelding zijn de grenzen waarbinnen mag worden gebouwd en de maximale bouwhoogten aangegeven. Binnen deze maximale grenzen kunnen de gebouwen met de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd.

In het plangebied is een oostwest-georiënteerde voetgangersverbinding voorzien. De exacte locatie van de noodzakelijke verbinding is nog niet bekend. Op de verbeelding is daarom een gebied aangegeven waarbinnen de verbinding kan komen. Dit gebied heeft de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - voetgangersroute'. Bij het bouwen van gebouwen moet hiermee rekening gehouden worden. In de planregels is vastgelegd dat een zone met een breedte van 3,5 meter van oost naar west vrij van bebouwing moet blijven op maaiveldniveau. Boven de voetgangersverbinding is wel bebouwing mogelijk (bijvoorbeeld balkons, uitkragende verdiepingen of overbouwingen).

In het plangebied ligt de spoortunnel (onder het park tussen de bouwvelden). Bij het bouwen en het uitvoeren van werkzaamheden zoals het leggen van kabels en leidingen naast en boven de tunnel moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van de spoortunnel. In opdracht van ProRail is onderzoek uitgevoerd naar de technische randvoorwaarden die in acht moeten worden genomen bij bouwwerkzaamheden. Dit onderzoek is besproken in paragraaf 4.6.

De bescherming van de spoortunnel is geregeld in de Spoorwegwet. Op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet is een vergunning vereist om binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg bouwwerken of andere opstallen op te richten en onder meer kabels, leidingen of beplantingen aan te brengen. Naast de omgevingsvergunning voor het bouwen is dus binnen de begrenzing van de hoofdspoorweg ook een vergunning op grond van artikel 19 Spoorwegwet nodig. Omdat de bescherming van de spoortunnel al is geregeld door de vergunningplicht op grond van de Spoorwegwet is het niet nodig om hiervoor ook een regeling in de planregels op te nemen.

Groen
Het nieuwe stadspark en andere groengebieden hebben de bestemming 'Groen' gekregen.

Verkeer
De bestemming 'Verkeer' heeft betrekking op de verkeersruimte in het gebied.

Spoortunnel en bijbehorende voorzieningen
De spoortunnel en de daarbij horende voorzieningen (zoals toetredingspunten en ontluchtingsinstallaties) zijn op grond van het bestemmingsplan toegestaan.

5.1.4 Algemene regels

Antidubbeltelregel
Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels
In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Parkeren
In de algemene bouwregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd indien voorzien wordt in voldoende parkeerruimte ten behoeve van het parkeren of stallen en laden en lossen. In de planregels is vastgelegd dat bij de invulling van de begrippen voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor laden en lossen getoetst dient te worden aan de in de nota 'Beleidsregels Parkeervisie Spoorzonegebied gemeente Delft' opgenomen beleidsregels. Deze beleidsregels zijn ook van toepassing bij de toepassing van de in artikel 14.3 en 15.2 opgenomen afwijkingsbevoegdheden. Dit is vastgelegd in artikel 14.5 en 15.4. Verder is vastgelegd dat indien de beleidsregels tijdens de planperiode worden gewijzigd van de nieuwe of gewijzigde beleidsregels moet worden uitgegaan.

Met deze regeling is aangesloten bij artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en de uitleg die daaraan door de Afdeling bestuursrechtspraak is gegeven (o.m. ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837).

Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 16.1 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 16.2 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Gebruikelijk is om in een bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid op te nemen waarmee een afwijking van 10% van de maximale bouwhoogte kan worden toegestaan. Een dergelijke bepaling is niet in dit bestemmingplan opgenomen. De bouwhoogten op de verbeelding en in artikel 3 zijn de maximale hoogten. In lid 17.1a is daarom vastgelegd dat de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid waarmee van maten kan worden afgeweken niet van toepassing is op hoogtematen. In de planregels is dus geen afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee van de maximale bouwhoogten kan worden afgeweken.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen en een wijzigingsbevoegdheid waarmee een bovengrondse fietsenstalling mogelijk kan worden gemaakt.

Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

5.1.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel
Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Toezicht en handhaving is iets dat door betrokkenen als onprettig wordt ervaren. De gemeente doet het omdat we in een veilige, gezonde, aantrekkelijke en duurzame omgeving willen wonen, werken en leven. Soms kan het gedrag van individuele burgers of bedrijven dit streven bedreigen en een risico opleveren voor de leefomgeving. Deze risico's willen wij beheersbaar houden. Er is echter altijd een grens aan de middelen die de gemeente daarvan kan en wil inzetten.

De rode draad in het gemeentelijke beleid is dat de inschatting van de risico's voor de gebruikers en voor de leefomgeving doorslaggevend is voor de prioriteiten die gesteld worden bij het stimuleren en/of afdwingen van het naleefgedrag. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onderwerpen en gevallen waarin de risico's van niet-naleving het grootst zijn. De concrete doelstellingen en speerpunten worden elk jaar vastgesteld in een jaarplan.

De gemeente heeft verschillende instrumenten om het naleefgedrag te beïnvloeden en zo nodig naleving af te dwingen. Het begint met heldere regels waar draagvlak voor is en die bekend zijn bij degenen die door de regels worden geraakt. Daarnaast wordt er risicogestuurd toezicht gehouden. Indien toezichtactiviteiten leiden tot de constatering van een illegale situatie, bijvoorbeeld omdat de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd, dan wordt beslist of en in hoeverre en met toepassing van welke sanctiemiddelen de gemeente zich zal inspannen om de overtreder te dwingen deze illegale situatie op te heffen.

De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de (regionale) handhavingsstrategie. Uitgangspunt daarbij is de 'beginselplicht tot handhaving'. Gelet op de beperkte beschikbare capaciteit is het echter niet mogelijk - en ook wenselijk - om tegen alle overtredingen handhavend op te treden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, het gedrag van de overtreder en de overige omstandigheden van het geval zal een passende reactie en aanpak worden bepaald. Dat kan onder meer zijn een legalisatietraject, afzien van handhaving, waarschuwing of het toepassen van een bestuursrechtelijk sanctiemiddel.

Bij zeer ernstige overtredingen kan ook sprake zijn van een strafrechtelijk traject. Strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van en gebeurt door het Openbaar Ministerie.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

7.1.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• 1. Provincie Zuid-Holland;
• 2. Rijkswaterstaat;
• 3. ProRail;
• 4. KPN;
• 5. Tennet;
• 6. Stedin;
• 7. Gasunie;
• 8. Evides;
• 9. Pipeline Control;
• 10. Veiligheidsregio Haaglanden;
• 11. MKB-Delft;
• 12. VNO-NCW Delft;
• 13. Koninklijke Horeca Nederland Delft;
• 14. BOB Delft;
• 15. Hoogheemraadschap van Delfland.

De onder 7 en 9 genoemde instanties hebben gereageerd en aangegeven geen opmerkingen over het plan te hebben. De onder 1, 3, 10 en 15 genoemde instanties hebben een inhoudelijke reactie ingediend. Deze reacties worden hieronder besproken. Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen.

Reactie Provincie Zuid-Holland
De Provincie heeft aangegeven dat het bestemmingsplan voldoet aan het provinciale beleid.

Antwoord
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Conclusie 
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie Veiligheidsregio Haaglanden
Het plangebied ligt op ongeveer 3,2 kilometer ten zuiden van het Knooppunt Ypenburg en op 1,6 kilometer ten westen van de rijksweg A13. In geval van een calamiteit kan zich een incident voordoen waarbij giftige stoffenvrijkomen. Gezien de afstand van het plangebied tot aan het knooppunt Ypenburg en de rijksweg A13 zal het groepsrisico als gevolg van de ontwikkelingen niet significant toenemen.

De Veiligheidsregio adviseert om bij de bouw van de woningen een aantal maatregelen te treffen. Aangezien met het bestemmingsplan geen maatregelen aan de risicobron kunnen worden getroffen, zijn de maatregelen gericht op de beheersing en vermindering van de effecten van een incident. Geadviseerd wordt om in de woningen een voorziening te plaatsen waarmee de ventilatie met een eenvoudige handeling kan worden uitgeschakeld. Daarnaast wordt geadviseerd om de bewoners te informeren over de verschillende risico's en gevaren, de wijze van alarmeren en de wenselijke manier van reageren tijdens incidenten (risicocommunicatie).

Antwoord
Naar aanleiding van de opmerkingen van de Veiligheidsregio over de risicobronnen is de plantoelichting aangepast. De overige aanbevelingen van de Veiligheidsregio hebben geen betrekking op het bestemmingsplan maar op maatregelen die bij de bouw kunnen worden getroffen (ventilatievoorzieningen) en het informeren van bewoners. Deze opmerkingen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Conclusie 
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. In de toelichting bij het plan is de reactie van de Veiligheidsregio verwerkt.

Reactie ProRail
ProRail wijst erop dat bij de bouw in de nabijheid van de spoortunnel en op de tunnel rekening moet worden gehouden met trillingshinder en laagfrequent geluid. Omdat dit pas bij een concreet gebouwontwerp kan worden beoordeeld, adviseert ProRail om in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen waarin wordt geregeld dat omgevingsvergunningen voor bouwen pas verleend kunnen worden als bij de aanvraag een onderzoek is gevoegd waaruit blijkt dat de normen ten aanzien van trillingen en laagfrequent geluid niet overschreden worden en dat er in de bouwplannen met het aspect trillingen rekening is gehouden.

Verder verzoekt ProRail om bij de bespreking van het Tracébesluit Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) viersporigheid Rijswijk – Delft Zuid in de plantoelichting te vermelden dat het Tracébesluit sinds 12 juli 2017 onherroepelijk is.

Antwoord
Bij het bouwen van de tunnel is rekening gehouden met de toekomstige bebouwing bij en op de tunnel. Over de uitvoering en constructie van de gebouwen worden daarnaast afspraken gemaakt bij de gronduitgifte. Het is daarom niet noodzakelijk om een voorwaardelijke verplichting op te nemen in het bestemmingsplan.

In de toelichting is de datum van het onherroepelijk worden van het Tracébesluit opgenomen. Die datum stond overigens ook al in het concept-bestemmingsplan.

Conclusie 
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie Hoogheemraadschap Delfland
Delfland verzoekt om het beleid van het Hoogheemraadschap te bespreken in de plantoelichting. Daarnaast wijst Delfland erop dat in de plantoelichting abusievelijk is vermeld dat er geen water in het plan is opgenomen.

Delfland constateert dat de in het IOP als 'optioneel' aangegeven watergang langs de Industriestraat niet wordt gerealiseerd maar dat gekozen is voor een alternatieve oplossing. Delfland verzoekt om hiervoor een voorwaardelijke verplichting in het plan op te nemen. Daarnaast verzoekt Delfland om rekening te houden met beheer en onderhoud en ook daarvoor een voorwaardelijke verplichting in het plan op te nemen.

Delfland geeft tenslotte aan dat het niet duidelijk is of het stadspark op de tunnel tot een wateropgave leidt. Omdat de grond geen directe verbinding heeft met de diepe ondergrond, is sprake van verhard oppervlak. Delfland verzoekt om in de toelichting op te nemen dat in overleg met Delfland wordt bekeken welke oplossingsrichting het beste aansluit bij een goed waterbeheer.

Antwoord
Aan de plantoelichting is een paragraaf toegevoegd waarin het beleid van het Hoogheemraadschap wordt besproken. Daarnaast is de onjuiste opmerking dat er geen water in het bestemmingsplan is opgenomen geschrapt uit de toelichting.

De optionele watergang langs de Industriestraat wordt - zoals Delfland constateert - niet gerealiseerd. Hiervoor wordt een alternatieve oplossing uitgewerkt.

De wateropgave voor de zuidelijk deel van het project bedraagt 14.511 m2. Dit oppervlak is bepaald op basis van de bestuurlijke afspraken die ten tijde van het opstellen van het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) tussen gemeente en Hoogheemraadschap zijn gemaakt om een robuust watersysteem annex waterberging te verkrijgen. Die afspraken gaan uit van de realisatie van ruim 2 hectare in de Spoorzone. Het bestemmingsplan voorziet in een oppervlak van ongeveer 14.592 m2. Deze gronden hebben de bestemming 'Water'. Een voorwaardelijke verplichting voor de watergang is daarom niet noodzakelijk.

In het kader van de uitvoering wordt de waterbergingsopgave van het Spoorzoneproject verder uitgewerkt en met het Hoogheemraadschap afgestemd (en door Delfland vergund). Dit gebeurt in verschillende fasen, waarbij de noodzakelijke waterstructuur altijd aanwezig blijft en de beoogde waterberging na afloop van de bouwactiviteiten wordt gegraven. In paragraaf 4.12 is dit nader toegelicht.

Voor de optionele watergang uit het IOP, die niet gerealiseerd wordt, wordt overigens wel een alternatief uitgewerkt. Daarover vindt overleg plaats met Delfland, zodat een duurzame berging ontstaat. Gedacht wordt aan het bergen van ongeveer de helft in het bouwblok ter plaatse van veld 9 en de helft onder de openbare ruimte van het zuidelijk deel van de Nieuwe Gracht. In de planregels is hiermee rekening gehouden. Op grond van de planregels is water niet alleen binnen de bestemming 'Water' maar ook binnen de andere bestemmingen mogelijk.

Bij de uitvoering van het project wordt rekening gehouden met beheer en onderhoud door Delfland. Het is echter niet noodzakelijk om daarvoor een regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Uitvoeringsaspecten zoals beheer en onderhoud worden niet in een bestemmingsplan geregeld.

Ten aanzien van de uitvoering van het project en de uitwerking van de plannen vindt overleg plaats tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap. Dat geldt ook voor de uitvoering van het stadspark. In de plantoelichting is opgenomen - zoals Delfland voorstelt - dat in overleg met Delfland wordt bekeken welke oplossingsrichting voor het stadspark het beste aansluit bij een goed waterbeheer. Opgemerkt wordt dat de wateropgave uit het IOP betrekking heeft op het gehele plan, waarvan ook de tunnel deel uitmaakt. Het stadspark op de tunnel maakt daarmee een integraal onderdeel uit van het plan, inclusief de wateropgave.

Conclusie 
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van de plantoelichting.

7.1.2 Proces bestemmingsplan

Voorafgaand aan de start van de bestemmingsplanprocedure zijn de uitgangspunten van het plan besproken in twee bijeenkomsten. Op 11 september 2017 is een informatieavond gehouden waarbij ongeveer 90 mensen aanwezig waren. Naar aanleiding van de reacties tijdens deze avond zijn de uitgangspunten aangepast. De aangepaste uitgangspunten zijn besproken op een tweede avond (op 30 november 2017). Bij deze bijeenkomst waren ca. 130-140 mensen aanwezig. Ook deze bijeenkomst heeft tot aanpassing van de uitgangspunten geleid. Op 21 december 2018 is het ontwerpbestemmingsplan terinzage gelegd. Tijdens de terinzagelegging is op 11 januari 2018 een inloopavond gehouden.

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten voor gronden waarop de in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening genoemde bouwplannen zijn voorgenomen. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.2.2 Wat zit er in het plan

De bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt vallen onder "de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen" in de zin van artikel 6.2.1 onder b Bro. Voor het plan bestaat daarom in beginsel een verplichting tot kostenverhaal. Een exploitatieplan is echter niet noodzakelijk omdat de kosten 'anderszins verzekerd' zijn. De gemeente is eigenaar van de gronden. Het kostenverhaal zal plaatsvinden bij de gronduitgifte.