direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Coendersbuurt
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0503.BP0035-2001

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

Aan de Van Bleyswijckstraat ligt een bestaand schoolterrein van het Grotius-college. Dit terrein wordt herontwikkeld. Op het zuidelijke deel van het terrein komt een nieuw schoolgebouw - de 'Scholencombinatie Delfland' - met een sporthal. Ten noorden van het nieuwe schoolgebouw wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd (de 'Coendersbuurt'). Dit bestemmingsplan heeft daarop betrekking. Voor het schoolgebouw is een apart bestemmingsplan opgesteld (het bestemmingsplan 'SC Delfland').

De ontwikkeling is onderdeel van de gebiedsontwikkeling van het Spoorzone-project. Het Spoorzone-project bestaat uit de realisering van een spoortunnel, de herinrichting van de daar boven gelegen openbare ruimte en de herontwikkeling van het vrijkomende gebied.

Voor de gebiedsontwikkeling van het Spoorzone-project is in 2013 het Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 opgesteld en door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan 'Coendersbuurt' vloeit daaruit voort en biedt het planologisch-juridisch kader voor de herontwikkeling.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied heeft de volgende plangrenzen:

  • aan de noordzijde bevindt de plangrens zich ter plaatse van de Ada van Hollandstraat en de Frank van Borselenstraat;
  • aan de westzijde: de Van Bleyswijckstraat;
  • aan de oostzijde ligt de grens van het plangebied op het tijdelijke Busplein langs het Lokomotiefpad;
  • aan de zuidzijde: de plangrens van het bestemmingsplan 'SC Delfland'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0001.png"

Figuur 1: plangrenzen geprojecteerd op luchtfoto

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening' is van toepassing op de oostelijke rand van het plangebied (thans in gebruik als tijdelijk busstation). Deze rand heeft de bestemmingen 'Water' en 'Woondoeleinden'. Aan de noord- en westzijde sluit het bestemmingsplan aan op het bestemmingsplan 'Noordwest 1 (Hof van Delft)'. Voor het huidige schoolterrein geldt geen bestemmingsplan maar de bouwverordening.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0002.png"

Figuur 2: projectie plangebied op geldende bestemmingsplannen

1.4 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving in dit plangebied. In hoofdstuk 7 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit (het grootste deel van) een bestaand schoolterrein aan de Van Bleyswijckstraat en de rand van het tijdelijke busstation ten oosten van het schoolterrein. Het huidige schoolcomplex heeft een hoogte die varieert van één tot vijf bouwlagen. Het zuidelijke deel van het schoolterrein is grotendeels bebouwd en verhard. Het noordelijke deel van het schoolterrein loopt door tot aan de Ada van Hollandstraat en bestaat voor een belangrijk deel uit een sportveld van de school en parkeergelegenheid op eigen terrein. Hier komt de nieuwe Coendersbuurt.

De nieuwe Coendersbuurt grenst aan de zuidzijde aan het nieuwe schoolterrein van de Scholencombinatie Delfland. Tussen het nieuwe schoolterrein en de Coendersbuurt komt een brede watergang. Deze watergang krijgt aan de zijde van het schoolterrein een groene oever. De school wordt aan de Ireneboulevard gebouwd en krijgt een hoogte van drie bouwlagen. Mogelijk wordt de school later uitgebreid met een vierde laag.

Het plangebied grenst verder aan de Van Bleyswijckstraat, de Ada van Hollandstraat en het tijdelijke busstation. Langs de Van Bleyswijckstraat staat een woongebouw (flats) in 4 verdiepingen, waarbij de begane grond iets is opgetild. In de bocht van de Frank van Borselenstraat staat aan de overzijde van de aanwezige watergang een gebouw met een maatschappelijke functie van 1 verdieping met kap (buiten het plangebied). Langs de Ada van Hollandstraat staan woningen van 3 verdiepingen, die vanuit het noorden uitkijken op het plangebied (zie figuur 3).

Aan de oostkant van het plangebied ligt een tijdelijk busstation. Ten oosten van het plangebied worden in de nabije toekomst woningen gebouwd en de verlengde Coenderstraat gerealiseerd (eveneens in het kader van het Spoorzone-project). De locatie van het tijdelijke busstation en de nieuwe woningen ten oosten van het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Spoorzone, na herziening'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0003.jpg"

Figuur 3: omgeving plangebied

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Inleiding

Het bestaande schoolgebouw is verouderd en wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Het gehele schoolterrein en de gronden tussen dit terrein en de Westlandseweg worden vervolgens herontwikkeld. Op het zuidelijke deel van het terrein – ten zuiden van het plangebied - komt het nieuwe schoolgebouw van de Scholencombinatie Delfland, een sporthal en buitenruimte met sport- en spelvoorzieningen en fietsenstallingsruimte. Het nieuwe schoolterrein is kleiner dan het oude terrein. Op het noordelijke deel van het huidige schoolterrein wordt de nieuwe Coendersbuurt met woningen gerealiseerd.

De herontwikkeling van het schoolterrein is onderdeel van de gebiedsontwikkeling van het Spoorzone-project. Voor deze ontwikkeling is het stedenbouwkundig plan 'Zicht op Delft' van Palmbout Urban Landscapes geselecteerd als basis. Dit plan is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig referentieplan en een essentiekaart die zijn opgenomen in het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP). Het gebiedsontwikkelingsproject bestaat uit drie buurten die samen het nieuwe gebied vormen. De Coendersbuurt is één van de buurten. In het IOP is over de buurten - onder meer - het volgende opgenomen.

”DRIE BUURTEN

Door de ruimtelijke hoofdstructuur, met de Nieuwe Delft en de Ireneboulevard, bestaat het gebied uit drie herkenbare buurten: het Van Leeuwenhoekkwartier, de Coendersbuurt en de Abtswoudse hof. In aansluiting op de omliggende buurten hebben ze ieder een eigen karakter. Het Van Leeuwenhoekkwartier is in aansluiting op het station en de historische binnenstad de meest stedelijke buurt, met een hoge mate van bebouwingsdichtheid en functiemenging.”

(IOP, p. 41)

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0004.png"

Figuur 4: buurten en velden uit IOP (4 = Coendersbuurt)

Het IOP bevat een essentiekaart waarmee de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling zijn vastgelegd en een referentieplan. In het referentieplan zijn de hoofdlijnen verder uitgewerkt. De Coendersbuurt is daarin als woongebied opgenomen. In het referentieplan staat daarover het volgende.

”De Coendersbuurt neemt het kleinschalige en beschutte woonklimaat van het Westerkwartier als uitgangspunt en biedt een aantrekkelijk woonmilieu voor starters en doorstromers, waaronder gezinnen. Het stadsbeeld van de bebouwing op dit 'eiland' is levendig en kleinschalig. De bebouwing heeft maximaal drie lagen, met een kap of dakverdieping, en bestaat grotendeels uit grondgebonden woningen. In de Coendersbuurt komen verschillende bouwblokken, in een autoluwe omgeving. Het gemeenschappelijke fundament van de bouwblokken bestaat uit een parkeervoorziening op maaiveld of half verdiept, met de woningen eromheen. Ook andere grondgebonden of op grondontsloten woonvormen zijn er mogelijk. Voorwaarde is dat het parkeren op een goede wijze op eigen terrein wordt opgelost. De woonstraten tussen de drie westelijke blokken zijn in principe autovrij, net als de openbare kade langs het rondom aanwezige water. Ze zijn het domein van de voetganger en fietser. De woonbuurt krijgt een zo groen mogelijk karakter, mede bepaald door gevel - tuinen, daktuinen en gevelbegroeiing. Er komen minimaal twee bruggetjes over het water van de Nieuwe Delft in de richting van het Van Leeuwenhoekkwartier.” (IOP, p. 56)

Het IOP gaat voor de Coendersbuurt uit van maximaal 4 lagen (IOP, p. 42).

2.2.2 Beschrijving

De nieuwe Coendersbuurt heeft het karakter van een eiland met grondgebonden woningen in gesloten bouwblokken. De woningen zijn maximaal 4 verdiepingen hoog. In bijzondere situaties is een 5e verdieping mogelijk, bijvoorbeeld door een souterrain of kelder.

In het IOP is een referentieverkaveling opgenomen die de basis vormt voor de ontwikkeling van deze woonbuurt. Deze verkaveling is indicatief, afhankelijk van de wensen van de eindgebruiker kan de verkavelingsopzet nog worden aangepast. In verband hiermee ligt alleen de hoofdopzet vast in het bestemmingsplan. De buurt heeft een autoluw karakter waarbij er een straat is waaraan parkeergelegenheid voor bezoekers komt. Het parkeren voor de bewoners zal volledig op eigen terrein worden opgelost. Dit kan op verschillende manieren, de uiteindelijke oplossing ligt nu nog niet vast en zal in overleg met de eindgebruiker worden bepaald. Het bestemmingsplan zal de verschillende mogelijkheden faciliteren. Wel is er een basisprincipe voor het parkeren op eigen terrein bedacht, in de vorm van een “tafel” op het binnenterrein tussen de woningen, waaronder het parkeren wordt opgelost. Bovenop zijn tuinen mogelijk. Andere oplossingen om de parkeerbehoefte op eigen terrein op te lossen zijn echter ook denkbaar.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0005.jpg"

Figuur 5: uitsnede referentieplan voor de gebiedsontwikkeling

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0006.jpg"

Figuur 6: Mogelijke parkeeroplossing met half-verdiepte parkeerbak

Tussen het nieuwe schoolterrein en de Coendersbuurt komt een brede watergang ter vervanging van het bestaande water in het gebied. De watergang vormt een verbinding met het bestaande water langs de Jacoba van Beierenlaan en de Nieuwe Delft, de centraal gelegen nieuwe gracht in de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft. Rekening wordt gehouden met een voetgangersbrug als verbinding tussen het schoolplein en de nieuwe Coendersbuurt. De oever van de nieuwe watergang tussen de woonbuurt en het schoolterrein krijgt een groene oever aan de zijde van de school. De brede groenstrook met bomen langs de Van Bleyswijckstraat blijft behouden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0007.jpg"

Figuur 7: concept inrichting openbare ruimte

Omdat de woningen nog niet zijn ontworpen en de exacte verkaveling van het eiland nog niet bekend is, heeft het bestemmingsplan een flexibel karakter. In het bestemmingsplan zijn de hoofdlijnen vastgelegd. Op de verbeelding is een bestemmingsvlak voor wonen opgenomen waarbinnen de toekomstige woningen mogelijk zijn gemaakt. De maximale bouwhoogte(n) en de bouwgrenzen zijn op de verbeelding aangegeven (13 en 14 meter). De diepte van de woningen is begrensd op 10 meter. Daarnaast is de watergang tussen het terrein en de Coendersbuurt op de verbeelding aangegeven. Verder is de hoofdinfrastructuur vastgelegd. De verkeersruimte voor de straat tussen de gronden met de woonbestemming waar onder andere het bezoekersparkeren mogelijk is gemaakt heeft een verkeersbestemming. Straatbomen en dergelijke zijn binnen deze bestemming ook mogelijk, zodat het beoogde groene karakter uit het IOP mogelijk is.

2.2.3 Inpasbaarheid

De nieuwe locatie van de bebouwing sluit aan bij de bestaande bebouwing van het Westerkwartier en de geplande bebouwing langs de Ireneboulevard en Nieuwe Delft en de uitgangspunten van het IOP.
De bebouwing van de nieuwe school langs de Ireneboulevard en Nieuwe Delft sluit qua hoogte aan op de daar aanwezige en geplande bebouwing. De Coendersbuurt krijgt als woongebied een iets lagere hoogte met maximaal 4 lagen. Dit sluit aan op de maximale hoogte van de bebouwing van het Westerkwartier, die vooral aan de randen wordt bereikt. Ten opzichte van de oude school verandert de ruimtelijke situatie ter plaatse ingrijpend. Aan de kant van de Van Bleyswijckstraat wordt de bestaande school vervangen door woningen, waarbij het bestaande groen en de watergang behouden blijven. Aan de kant van de Ada van Hollandstraat is de verandering ook duidelijk zichtbaar omdat het sportveld met groene rand plaats maakt voor een nieuwe watergang met aan de overzijde woningen. De afstand tot de bestaande bebouwing is ruim voldoende gelet op de hoogte van de bebouwing.

Het huidige schoolterrein wordt vooral gebruikt voor onderwijs en sport. Voor de woonbuurt wordt deze bestemming gewijzigd in water en verkeersdoeleinden voor de nieuwe openbare ruimte en woondoeleinden voor de woningen. Het (woon)karakter van de nieuwe woonwijk sluit aan bij het bestaande karakter van de omgeving (een woonbuurt).

De nieuwe school aan de zuidkant van de Coendersbuurt houdt ruime afstand tot de nieuwe woningen, terwijl in zowel de gevelopbouw als de hoogte rekening is gehouden met de ruimtelijke situatie. De nieuwe watergang vormt daarnaast een heldere overgang tussen woonbuurt en schoolterrein. Aan de zijde van de school krijgt de oever een groen talud. Aan de zijde van de woningen wordt uitgegaan van een kade.

Per saldo neemt in het plangebied van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft het oppervlak aan water en groen aanzienlijk toe. Daarnaast komen in de openbare ruimte veel bomen, zoals bij de Nieuwe Delft in het verlengde van de Coenderstraat en de Ireneboulevard ter plaatse van de Irenetunnel en Westlandseweg.

In de huidige situatie is het schoolterrein voor autoverkeer ontsloten vanaf de Van Bleyswijckstraat via de Jacoba van Beierenlaan naar de Krakeelpolderweg. Deze ontsluiting zal ook die voor de nieuwe woonbuurt vormen. Het parkeren voor bezoekers komt in de nieuwe openbare ruimte, waarbij ook het bestaande parkeren voor de bestaande buurt wordt ingepast. Rekening wordt gehouden met dubbelgebruik van de openbare parkeerplaatsen door het schoolpersoneel (overdag). Het parkeren voor de bewoners van de nieuwe woningen vindt op eigen terrein plaats. De parkeerdruk in de openbare ruimte wordt mede gereguleerd door het parkeerregime waar de nieuwe buurt onderdeel van uit gaat maken.

Gelet op het bovenstaande kan de Coendersbuurt op een goede wijze in de omgeving worden ingepast. De nieuwe functie van het gebied sluit aan bij het karakter van de woonomgeving. De bouwhoogte is afgestemd op de bebouwing in de omgeving. Tenslotte blijft tussen de bestaande en de nieuwe woningen een voldoende ruime afstand bestaan.

2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Om die reden schrijft het Besluit ruimtelijke ordening voor dat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ moet worden doorlopen bij bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. De provinciale Verordening Ruimte bevat een vergelijkbare verplichting. De ladder bestaat uit drie opeenvolgende stappen: in de toelichting wordt beschreven (1) dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte, (2) in hoeverre de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd en (3) als de ontwikkeling niet binnenstedelijk gerealiseerd kan worden in hoeverre de locatie passend wordt of is ontsloten.

In de regio Haaglanden heeft afstemming plaatsgevonden tussen de gemeentelijke woningbouwplannen. Het regionale programma is vastgelegd in de notitie 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden' en zal worden opgenomen in het herijkte Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP). Gedeputeerde staten van Zuid-Holland hebben op 25 februari 2014 met het regionaal afgestemde programma ingestemd. De bouw van de woningen in de Coendersbuurt is in het regionale programma opgenomen.

In het kader van de regionale afstemming is de regionale woningbehoefte onderzocht door middel van een woonbehoefteonderzoek (de 'Grote Woon Test Haaglanden' (GWT), voorjaar 2013). Uit het onderzoek blijkt dat het regionale programma en de woningbehoefte met elkaar in evenwicht zijn. Door de crisis is het bouwtempo vertraagd. Dat betekent echter niet dat de woningbehoefte is weggevallen. Het regionale programma voorziet in de periode tot en met 2019 in 31055 woningen (netto). Uit het onderzoek blijkt dat dit aantal aansluit bij de vraag. In het regionale programma is voor Delft uitgegaan van 3508 woningen (waaronder de woningen in de Coendersbuurt).

Gelet op het bovenstaande voorziet het bouwplan in een regionaal afgestemde behoefte.

Het woningbouwplan wordt grotendeels gerealiseerd op een bestaand schoolterrein binnen bestaand stedelijk gebied en voor een klein deel op gronden die vrijkomen door de aanleg van de spoortunnel. Het schoolgebouw wordt gesloopt en vervangen door de nieuwe woonwijk 'Coendersbuurt' en een nieuw schoolgebouw. Het plan voorziet in zorgvuldig (her)gebruik van de beschikbare binnenstedelijke ruimte.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop het Rijk hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

3.2 Provincie

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PSV) en Verordening Ruimte
3.2.1.1 Structuurvisie en verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PSV) en de daarbij horende Verordening Ruimte zijn de ruimtelijke doelstellingen en belangen van de provincie Zuid-Holland vastgelegd. De bij de PSV horende Functiekaart geeft de gewenste ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot 2020. Op de Functiekaart is het plangebied aangeduid als 'Stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer'.

Een belangrijk speerpunt van de PSV is zorgvuldig ruimtegebruik. Voor stedelijke ontwikkelingen geldt het volgende principe: eerst intensiveren van bestaand gebruik, vervolgens nagaan of door herstructureren of transformeren de beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden en pas dan uitbreiden. De ontwikkeling waarin het bestemmingsplan voorziet - herontwikkeling van een bestaand schoolterrein in bestaand stedelijk gebied - sluit hierbij aan.

3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland bevat de verplichting om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de SER-ladder of de 'ladder voor duurzame verstedelijking' te doorlopen. In paragraaf 2.2.4 is hierop ingegaan.

3.3 Gemeente

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie - Ontmoetingen met Delft 2030

In de Structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' (2009) wordt de lange termijnvisie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030.

In de structuurvisie is uitgegaan van de gebiedsontwikkeling van het Spoorzone-project. De ontwikkeling van het schoolterrein is onderdeel daarvan. Het plangebied is aangeduid als 'Nieuw centrum-stedelijk gebied' en 'Boulevard'. In de structuurvisie is daarover het volgende opgemerkt:

"Het centrum van Delft ondergaat een aantal wezenlijke veranderingen. Het spoor verdwijnt ondergronds, waarna rondom de spoorzone een nieuw levendig, markant stedelijk gebied ontstaat. Hier wordt gewoond en gewerkt en zijn uiteenlopende publieke en commerciële voorzieningen te vinden"

(Structuurvisie, p. 57)

"De boulevards worden aantrekkelijke routes en verblijfruimtes met een mix aan stedelijke functies."

"Nieuwe dienstverlenende ondernemingen, zoals kleine kantoren en openbare functies voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport en commerciële voorzieningen worden bij voorkeur langs de boulevards gerealiseerd"

(Structuurvisie, p. 59)

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0008.png"   afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0009.png"  

Figuur 8: structuurvisie

De herontwikkeling van het schoolterrein sluit aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie.

3.3.2 Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025

In het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 wordt uitgegaan van de ontwikkeling van de school op deze locatie en de daarnaast gelegen nieuwe woonbuurt (Coendersbuurt). Op de Essentiekaart is de bebouwing qua omvang indicatief aangegeven. Het plan van de school is compacter dan in het IOP is ingeschat. Hierdoor ontstaat er meer buitenruimte hetgeen voor zowel de school als de stad en de buurt een aantrekkelijke uitwerking vormt. De nieuwe waterstructuur die op de Essentiekaart is vastgelegd wordt in bestemmingsplan opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0010.png"

Figuur 9: uitsnede Essentiekaart IOP 2025 met Coendersbuurt en SC Delfland

3.3.3 Wonen

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Delft 2008-2020 (2008), de uitvoeringsagenda 'Kansen voor de Delftse woningmarkt' (2012) en de nota 'Toetsingskader Woningbouw' (2014).

3.3.3.1 Woonvisie 2008-2020

In de Woonvisie Delft 2008 – 2020 is het woningaanbod en de toekomstige woningbehoefte onderzocht. Geconstateerd is dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De sociale woningvoorraad is relatief groot, terwijl er juist veel vraag is naar koop en duurdere huur. De Woonvisie is gericht op een betere afstemming van vraag en aanbod. Omdat Delft bijna tot aan de gemeentegrenzen is volgebouwd is dat vooral een binnenstedelijke opgave. Via zorgvuldig beheer, veranderingen in de bestaande voorraad en inbreiding moeten de toekomstige woonwensen worden vervuld zodat Delft haar positie als gewilde woonstad versterkt. Voor het behalen van de ambities uit de Woonvisie is ingezet op de realisatie van een forse bouw en transformatieopgave tot 2020. De visie gaat uit van de bouw van 6.600 nieuwe woningen - waarvan 2.000 in de sociale sector – en 3.600 wooneenheden voor studenten.

3.3.3.2 Uitvoeringsagenda

In 2012 is de nota 'Kansen voor de Delftse woningmarkt, de uitvoeringsagenda voor Wonen en Bouwen in Delft Kennisstad anno 2012' vastgesteld. In deze nota is beoordeeld of de beleidsuitgangspunten uit de (nog voor de crisis vastgestelde) Woonvisie nog actueel zijn of naar aanleiding van de crisis op de woningmarkt moeten worden bijgesteld. Uit de nota blijkt dat het realiseren van de woningbouwopgave trager verloopt omdat de woningmarkt 'op slot zit' maar dat de woningbehoefte op de langere termijn niet is gewijzigd. In de nota is er daarom voor gekozen om de ambities uit de Woonvisie te handhaven en om het woningbouwtempo af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen (marktabsorptie). In de uitvoeringsagenda is het verwachte tempo voor grootschalige gebiedsontwikkeling bijgesteld van 500 marktwoningen per jaar naar 200-300 woningen per jaar.

3.3.3.3 Toetsingskader Woningbouw

Voor de in maart 2014 vastgestelde nota 'Toetsingskader Woningbouw' is de toekomstige woningbehoefte opnieuw onderzocht en vergeleken met het toekomstige woningaanbod na realisering van de geplande bouwprojecten. Uit het onderzoek blijkt dat de crisis tot een tijdelijke vraaguitval en een trager bouwtempo leidt maar niet tot een afname van de (toekomstige) woningbehoefte. Door de crisis vertaalt de woningbehoefte zich op dit moment niet in een concrete vraag. Het woningbouwprogramma leidt echter op de langere termijn niet tot overcapaciteit. Op dit moment is er een woningtekort is van ongeveer 2,2% van de totale woningvoorraad. Een woningtekort van 1,5% wordt doorgaans als acceptabel gezien. Na realisering van het woningbouwprogramma is er nog een tekort van ca. 515 woningen.

Gelet op het bovenstaande is aanpassing van de geplande capaciteit niet nodig. Door het tragere tempo van de markt kan echter wel tijdelijke overcapaciteit ontstaan als alle projecten tegelijk worden uitgevoerd. Daarom is in de nota een prioriteringssystematiek opgenomen. Het doel daarvan is om het uitvoeringstempo te beïnvloeden en het zoveel mogelijk af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen. Het Toetsingskader geeft prioriteit aan plannen die bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, die zich richten op de doelgroep kenniswerkers en die bijdragen aan het sociaal klimaat.

Het gebiedsontwikkelingsproject Nieuw Delft en de Coendersbuurt als onderdeel hierin is een sleutelproject dat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit in een centraal stedelijk gebied. De locatie maakt een woningbouwprogramma mogelijk dat een aanvulling is op de bestaande woningvoorraad in de stad en een meerwaarde voor de wijk, wat doorstroming op gang kan brengen. Het ontwikkeltraject is vraaggericht, maakt particulier opdrachtgeverschap mogelijk en sluit aan op de woonwensen van kenniswerkers. De doelen die hiermee worden gesteund, zorgen ervoor dat het project hoge prioriteit heeft.

3.3.4 Nota Groen 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk.

Uit de beleidsnota blijkt verder dat gestreefd wordt naar het omvormen van harde oevers naar een natuurvriendelijke inrichting, tenzij dat om stedenbouwkundige, technische of financiële redenen niet wenselijk is. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

3.3.5 Lokaal verkeers- en vervoersplan 2005-2020 (LVVP)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het LVVP. Het beleid streeft naar een gezonde leefomgeving in een bereikbare, economische florerende en verkeersveilige stad, die behoort tot de beste fietssteden van Nederland. De nota bevat infrastructurele maatregelen en een wegencategorisering. In de nota is het accent gelegd op:

  • 1. maatregelen ter stimulering van fietsgebruik en openbaar vervoer;
  • 2. maatregelen voor de doorgaande noordzuid en oostwestroutes voor autoverkeer, zodat deze vooral worden gebruikt door in- en uitgaand verkeer, en zodat het doorgaande verkeer wordt ontmoedigd hier gebruik van te maken;
  • 3. het opvangen van de mobiliteitseffecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op de interne en externe bereikbaarheid van de stad.
3.3.6 Fietsactieplan II

Het beleid voor langzaam verkeer is vastgelegd in het Fietsactieplan II (2005-2010), vastgesteld in juni 2005. Er wordt gestreefd het fietsgebruik te stimuleren, de fiets een serieus alternatief te maken voor de auto en zo ook een bijdrage te leveren aan de bereikbaarheid van de stad, zodat Delft kan behoren tot de beste fietssteden van Nederland.

De Westlandseweg (Ireneboulevard) maakt onderdeel uit van het regionale netwerk van fietsroutes. De Coenderstraat en in het verlengde hiervan de Nieuwe Delft maken onderdeel uit van het stadsnetwerk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0011.png"

Figuur 10: hoofd-fietsnetwerk (uit het FAP- II)

Het FAP-II past binnen het bredere LVVP. Het LVVP bevat verschillende maatregelen voor het langzaam verkeer die verband hebben met de bestemmingen op de plankaart:

  • de wegcategorisering in het LVVP leidt tot toename van erftoegangswegen, waar een grotere mate van veiligheid voor voetgangers mogelijk is,
  • binnen het project 'Kinderen veiliger door Delft' worden zogenaamde 'Kindlinten' gerealiseerd: routes waarlangs kinderen zelfstandig, veilig én prettig naar allerlei opvang, onderwijs en vrijetijdsvoorzieningen kunnen lopen en fietsen,
  • het project 'Voetgangersroute' beoogt de verkeersveiligheid voor ouderen te bevorderen, waarbij bijvoorbeeld belangrijke looproutes voor de doelgroep aan bod komen.

Tot de gebruikte richtlijnen voor het ontwerpen van voorzieningen voor langzaam verkeer behoren onder andere de ontwerprichtlijnen voor de toegankelijkheid van gehandicapten en minder validen.

3.3.7 Nota Parkeernormen 2013

De gemeente Delft heeft op 11 juni 2013 de nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij bouwontwikkelingen (nieuwbouw, verbouw of functiewijziging).

Het parkeerbeleid van de gemeente is erop gericht om binnen haar mogelijkheden voor alle doelgroepen in de stad voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben en om eventuele schaarste aan parkeerruimte op een zo goed mogelijke wijze te verdelen. Bij allerlei nieuwe bouwontwikkelingen hanteert de gemeente een breed scala aan parkeernormen om ervoor te zorgen dat het parkeren van auto's in de nabije toekomst mogelijk is.

In de nota Parkeernormen 2013 wordt beschreven hoe de gemeente de parkeernormen in de praktijk inzet. De nieuwe parkeernormen zijn aangepast aan de hedendaagse inzichten. De parkeernormen hebben als basis de parkeerkencijfers van het landelijke kenniscentrum CROW. Deze kencijfers zijn op basis van landelijk onderzoek tot stand gekomen en geven een zo goed mogelijke indicatie van de werkelijke parkeerbehoefte bij de onderscheiden functies.

De nota Parkeernormen 2013 is een toekomstvast, gebiedsgericht en flexibel parkeernormenbeleid. Toekomstvast, zodat voorkomen wordt dat de omgeving van een bouwontwikkeling wordt opgezadeld met een parkeerprobleem. Gebiedsgericht om zo efficiënt mogelijk om te gaan met schaarse ruimte en flexibel zodat rekening gehouden kan worden met lokale omstandigheden.

3.3.8 Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

3.3.9 Waterstructuurvisie (2006)

De Waterstructuurvisie heeft als doel het verbeteren van de waterkwaliteit en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit. In de visie wordt gestreefd naar 92 m2 per hectare. Voor de realisatie van de wateropgave wordt zoveel mogelijk aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen en herstructureringen.

3.3.10 Duurzaamheid

In het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) is over duurzaamheid opgenomen dat Nieuw Delft een innovatief gebied wordt waarin een hoge mate van duurzaamheid mede de kwaliteit bepaalt. Een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit gaat er samen met een lage milieubelasting. De ambitie sluit aan op de maatschappelijke trend: zorgvuldig en omgevingsbewust wonen, werken en leven. Om inhoud te geven aan de duurzaamheidsambitie is gekozen voor het BREEAM-instrument voor de beoordeling van de duurzaamheidsprestatie. BREEAM-NL is de methodiek voor de beoordeling van de duurzaamheidsprestatie van gebouwen en gebieden. De afkorting staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. De toevoeging NL maakt duidelijk dat het hier om de Nederlandse (aangepaste) versie gaat. De ambitie is om 'excellent' (70%-85% duurzaamheid) te behalen bij de gebiedsontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Bezonning

Voor het bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze studie is als bijlage bij de toelichting opgenomen. De studie maakt inzichtelijk wat de gevolgen van het project voor de bezonning van de omringende percelen zijn. Uit de studie blijkt dat de gevolgen aanvaardbaar zijn.

De studie is uitgevoerd voor drie maatgevende data: 21 maart, 21 juni en 21 december. De resultaten voor maart gelden tevens voor september (de bezonningssituatie in maart en september is vergelijkbaar). In de studie is de situatie weergegeven voor de tijdstippen 9.00, 11.00, 13.00, 15.00, 17.00 en 19.00 uur. De studie gaat uit van de maximale bouwmogelijkheden waarin het bestemmingsplan voorziet.

Uit de studie blijkt dat de nieuwbouw in december invloed heeft op de bezonningssituatie voor de woningen aan de Ada van Hollandstraat. In december is er schaduwwerking tot 15 uur 's-middags. In het voorjaar, de zomer en het najaar is er geen schaduwwerking. Bij de woningen blijft dan ook een goede bezonningssituatie bestaan. De veranderingen voor de woningen zijn beperkt.

Gelet op het bovenstaande geeft de bezonningssituatie geen reden om het project niet toe te staan. Van belang is hierbij ook dat op grond van het vorige planologische regime ook bebouwing mogelijk was op de locatie waar de woningen zijn voorzien. In vergelijking met het vorige planogische regime wijzigt de bezonningssituatie dus niet.

4.2 Infrastructuur

Openbaar vervoer
Vlak ten oosten van het plangebied ligt het openbaar vervoerknooppunt van Delft. Het treinstation Delft, het busstation en de tramlijnen 1 en 19 komen hier samen. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt op de Westlandseweg vlak voor de Krakeelpolderweg/Papsouwselaan de tramhalte voor lijn 1.

Autoverkeer
De doorgaande wegen om het plangebied zijn de Coenderstraat met in het verlengde daarvan de Nieuwe Delft, de Westlandseweg/Ireneboulevard en de Krakeelpolderweg. Deze wegen zijn volgens de classificering in het LVVP wijkontsluitingswegen, wegen met een gecombineerde verkeers- en verblijfsfunctie. Vanaf deze wegen is het plangebied bereikbaar over erftoegangswegen, wegen met een verblijfsfunctie.

Langzaam verkeer (fietsers en voetgangers)
De belangrijke fietsroutes naar het plangebied zijn de vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Delft in het verlengde van de Coenderstraat (hoofdroute stadsnetwerk), de Westlandseweg/Ireneboulevard (hoofdroute regionaal netwerk) en de Krakeelpolderweg (hoofdroute stadsnetwerk). Het plangebied wordt voor fietsers ontsloten vanaf de Van Bleyswijckstraat, nabij de Westlandseweg/Ireneboulevard. De Ada van Hollandstraat loopt in de nieuwe situatie voor autoverkeer dood aan de zijde van de Coenderstraat, maar voor fietsers is hier een belangrijke aansluiting op het regionale hoofdfietsnetwerk en de route naar het station.

Parkeren
De Coendersbuurt ligt in het gereguleerde gebied C (Hof van Delft en Westerkwartier). Het parkeren van de bewoners van de nieuwe woonbuurt zal op eigen terrein plaats vinden. Het parkeren voor de bezoekers van de woningen in de nieuwe woonbuurt wordt in de nieuwe openbare ruimte opgenomen. Daarnaast wordt de bestaande parkeergelegenheid van de Frans van Borselenstraat en de Ada van Hollandstraat voor de bestaande gebruikers gewaarborgd. In de openbare ruimte van de Coendersbuurt is sprake van dubbelgebruik op werkdagen overdag (16 parkeerplaatsen) voor de naastgelegen school SC Delfland. Het betreft de parkeerplaatsen voor de bezoekers van de woningen in de openbare ruimte.

Zoals beschreven in het bestemmingsplan SC Delfland wordt het parkeren voor de sporthal die van dat complex onderdeel uit maakt, elders buiten de Coendersbuurt opgelost. Het bestaande aantal parkeerplaatsen voor het omliggende bestaande woongebied blijft voor de huidige bewoners beschikbaar. Dit geldt ook voor de tijdelijke situatie. Daarnaast worden voor de bezoekers van de nieuwe woningen extra parkeerplaatsen gerealiseerd.

4.3 Kabels en leidingen

Aan de rand van het plangebied liggen een aardgastransportleiding en een rioolleiding. De leidingen zijn op de verbeelding aangegeven met een dubbelbestemming. De overige kabels en leidingen voor verschillende nutsvoorzieningen worden bij het bouwrijp maken van het terrein omgelegd of verwijderd.

4.4 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Daarmee is uitvoering gegeven aan het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 15 oktober 2009 (Commissie tegen Nederland, zaak C-255/08). Door deze wijziging zijn de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit mer indicatief geworden. Bij activiteiten die op lijst D genoemd worden maar onder de drempelwaarde blijven is er een nieuwe verplichting: de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' of 'vergewissingsplicht'. Het feit dat de activiteit onder de drempelwaarde blijft is een indicatie dat er waarschijnlijk geen aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Of dat daadwerkelijk zo is, moet in het kader van het bestemmingsplan worden onderzocht.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

  • a. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
  • b. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten bestaat het resultaat van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling uit het volgen van een plan-m.e.r.-procedure. Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wel kunnen worden uitgesloten moet die conclusie door het bevoegd gezag worden opgenomen in de tekst van het uiteindelijke besluit in de moederprocedure (in dit geval de toelichting bij het bestemmingsplan).

De vormvrije-m.e.r.-beoordeling voor het bestemmingsplan is uitgevoerd door Antea ('Vormvrije m.e.r.-beoordeling Coendersbuurt te Delft '). De beoordeling is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan Coendersbuurt die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatse. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effect optreedt, danwel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving. Geconcludeerd wordt dat er geen verplichting is tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling voor onderhavige ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

Risicovolle inrichtingen
In het plangebied en de omgeving daarvan bevinden zich geen risicovolle inrichtingen zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico van risicovolle inrichtingen.

Transport gevaarlijke stoffen over spoor
Over de spoorlijn door Delft vindt, conform de marktprognoses van ProRail uit 2007, nauwelijks transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is daarom niet relevant voor externe veiligheid.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg
Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A13. Bij de bouw van de woningen dient rekening dient rekening te worden gehouden met maatregelen ten gevolge van een toxisch scenario, zoals uitschakelbare ventilatie.

Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In en om het plangebied bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen met een invloed op het plangebied.

4.6 Water

Veiligheid en Waterkeringen
In de nabijheid van het plangebied liggen geen waterkeringen die relevant zijn voor de voorgestane ontwikkeling.

Waterkwantiteit
Het plangebied ligt in de Hoge Abtswoudse Polder. In het betreffende peilvak wordt een waterpeil van NAP -1,50 m gehandhaafd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0012.png"

Figuur 11: bestaand wateroppervlak in plangebied (1198 m2)

In het plangebied zijn aan de west- en oostzijde watergangen aanwezig. In het plangebied van de Coendersbuurt met inbegrip van het bestemmingsplangebied van de SC Delfland is in de huidige situatie ongeveer 3300 m² water aanwezig. Hiervan ligt ongeveer 1200 m2 in het onderhavige plangebied (zie figuur 11).

Het water aan de westzijde blijft behouden, waarbij de watergang ter hoogte van de toegang van de school wordt vergroot (doorgegraven). De watergang aan de oostzijde vervalt in de huidige vorm. Hiervoor komt de Nieuwe Delft als nieuw waterelement terug. Een aandachtspunt hierbij is de aanwezige overstort van het riool aan de noordkant, die in alle situaties moet aansluiten op het watersysteem.

Ook wordt aan de noordzijde nog een nieuwe watergang aangelegd, die een doorlopende waterverbinding geeft tussen de Nieuwe Delft en het bestaande water langs de Frank van Borselenstraat (dat in verbinding staat met het water langs de Van Bleyswijckstraat).

In de nieuwe waterstructuur wordt per saldo wateroppervlak toegevoegd, zodat in de verwachtte eindsituatie ongeveer 4900 m² water in de Coendersbuurt en schoollocatie van de SC Delfland aanwezig zal zijn. Voor het onderhavige bestemmingsplan neemt het oppervlak water met ongeveer 1800 m² toe.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0013.png"

Figuur 12: toekomstig wateroppervlak in plangebied (2974 m2)

Het bestaande schoolterrein dat onderdeel is van het plangebied is voor een belangrijk deel bebouwd en verhard. Het noordoostelijk deel dat het sportveld en een smalle groenstrook omvat is onverhard. De beoogde herontwikkeling leidt hier afhankelijk van de wijze waarop de woningen worden gebouwd (achtertuinen of parkeervoorzieningen) tot een beperkte toename van verharding.

Voor de ontwikkeling geldt vanuit de waterbergingseis een wateropgave. Uitbreiding van het oppervlaktewater is nodig om voldoende waterberging in de polder te hebben om waterschade bij hevige neerslag te voorkomen.

De ontwikkeling van de Coendersbuurt is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft binnen het Spoorzone-project. In het kader van dat project wordt voorzien in voldoende waterberging. In het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 is hierover het volgende opgenomen.

Waterverbinding
De Nieuwe Delft vormt samen met het water rond de Coendersbuurt een verbinding vanuit het Westerkwartier naar het zuidelijk deel van het poldersysteem van de Hoge Abtswoudse Polder. In het zuidelijk deel is er een verbinding naar het water in de Poptahof. De Nieuwe Delft sluit aan op de watergang rond de nieuwe studentenhuisvesting aan de Röntgenweg. Dit water staat met de watergang langs de spoorlijn in zuidelijke richting in verbinding met het poldergemaal bij station Delft-Zuid.

Wateropgave
De wateropgave uit het bestemmingsplan Spoorzone uit 2006, zoals vastgelegd door de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland, is vergroot tot afgerond 2 hectare. Dit als gevolg van de uitbreiding van het plangebied met de locatie van de te bouwen vmbo-school van Scholencombinatie Delfland aan de Van Bleyswijckstraat/Ireneboulevard tot in totaal 24 hectare. De in het plangebied aanwezige watergangen zijn hierin meegerekend.

Waterberging
Op basis van het referentieplan is aangetoond dat ongeveer 2 hectare waterberging mogelijk is, hetgeen ook op de door de raad vastgestelde Essentiekaart is opgenomen. Daarmee kan worden voldaan aan deze bergingseis. Hiermee past de planvorming binnen de 'ontwikkelnorm' van afgerond 92 m2/ha uit de Waterstructuurvisie uit 2006 en de afspraken rond het Bestemmingsplan Spoorzone tussen gemeente en het Hoogheemraadschap van Delfland.

Samen met de andere waterelementen in Nieuw Delft ontstaat door het water in het plangebied in de toekomst voldoende waterberging voor dit gebied in combinatie met een robuust watersysteem.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0014.png"

Figuur 13: groen- en waterstructuur Nieuw Delft

Waterkwaliteit
In de nieuwe situatie wordt meer water aangelegd en wordt ingezet op het verhogen van de waterkwaliteit door een betere doorstroming, aansluiting op andere watergangen en het voorkomen van “dode armen”.

Grondwater
In de omgeving van het plangebied zijn problemen met grondwateroverlast bekend. Het plangebied zelf is niet onderzocht, maar op basis van het omliggende gebied is grondwateroverlast niet uit te sluiten.

In verband met de mogelijke verminderen van de grondwateronttrekking Delft Noord dient rekening gehouden te worden met een mogelijke stijging van het grondwater.

Afvalwater en riolering
Schoon hemelwater wordt gescheiden afgevoerd naar het grond- of oppervlaktewater. Delfland hanteert voor afstromend hemelwater de voorkeursvolgorde Vasthouden, bergen, afvoeren. Waar mogelijk wordt dat toegepast, bijvoorbeeld door (schoon) regenwater van gebouwen (vertraagd) af te voeren naar het omliggende watergangen. Bij de uitwerking van de buitenruimte wordt gezocht naar passende vasthoudmaatregelen om piekbelasting op het oppervlaktewatersysteem te beperken.

4.7 Flora en fauna

4.7.1 Ecologisch Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht of de Flora- en Faunawet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Voor het plangebied is een eco-effectscan uitgevoerd door Aqua-Terra Nova. Geïnventariseerd is welke beschermde soorten er in het plangebied voorkomen of aanwezig kunnen zijn en of beschermde natuurgebieden in de omgeving van het plangebied liggen en is getoetst of het bestemmingsplan in strijd is met de natuurwetgeving. Naar aanleiding van de eco-effectscan heeft Aqua-Terra aanvullend onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en sperwers. Beide onderzoeksrapporten zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

4.7.1.1 Eco-effectscan

In de eco-effectscan is vastgesteld dat beschermde natuurgebieden of ecologische verbindingszones van de Ecologische Hoofdstructuur buiten de invloedsfeer van het projectgebied liggen. Een nadere toetsing aan de Natuurbeschermingswet of de Ecologische Hoofdstructuur is niet nodig. Verder is geconstateerd dat op een aantal locaties binnen het plangebied beschermde dier- en plantensoorten (kunnen) voorkomen. In de tabel hieronder is op basis van de bevindingen uit het onderzoek aangegeven welke beschermde soorten (kunnen) voorkomen en is het effect op de functionaliteit van het leefgebied van de betreffende soorten weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0015.png"

Uit de eco-effectscan bleek dat nader onderzoek nodig was ten aanzien van de sperwer en vleermuizen. Om de aanwezigheid van nesten van sperwer vast te stellen diende een inventarisatie naar sperwernesten uitgevoerd te worden in de periode 1 maart t/m 15 juli. Om de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen vast te stellen diende een vleermuizeninventarisatie uitgevoerd te worden in de periode 15 mei t/m 30 september. Dit onderzoek is uitgevoerd en wordt hierna besproken.

De overige soorten vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. Voor tabel 1-soorten (o.a. amfibieën, muizen en brede wespenorchis) geldt een vrijstelling van de Flora- en faunawet. Omdat de brede wespenorchis niet algemeen voorkomt in Delft, is het wenselijk de aangetroffen exemplaren uit te steken en te verplaatsen. Verstoring van vogels met 'niet jaarrond beschermde' nesten kan worden voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of door maatregelen te treffen zoals het instellen van een verstoringsvrije zone rond het nest of het tijdig verwijderen van groen (ruim voor de aanvang van het broedseizoen).

4.7.1.2 Nader ecologisch onderzoek (sperwer en vleermuizen)

In het rapport 'Nader ecologisch onderzoek Ontwikkelingslocatie Van Bleyswijckstraat (oude Grotiuscollege) te Delft' van 12 december 2013 zijn de resultaten van het onderzoek naar sperwers en vleermuizen beschreven. Uit het rapport blijkt dat het plan uitvoerbaar is zonder strijd met de Flora en faunawet.

De aanwezigheid van sperwernesten in het projectgebied wordt uitgesloten. Verder blijkt uit het rapport dat het gebied geen essentieel onderdeel is van de functionele leefomgeving van de sperwer.

In het projectgebied zijn enkele foeragerende en baltsende gewone dwergvleermuizen waargenomen. Verblijfplaatsen en/of andere essentiële onderdelen van het leefgebied van vleermuizen zijn niet aanwezig in het projectgebied. Buiten het projectgebied is functioneel leefgebied van zowel gewone als ruige dwergvleermuizen aanwezig. Van de gewone dwergvleermuis betreft het een zomerverblijfplaats voor 2 exemplaren op 25 meter buiten het projectgebied en een potentieel essentieel foerageergebied voor een kraamkolonie gewone dwergvleermuizen. Voor ruige dwergvleermuis bevindt zich boven de waterpartij aan de Ada van Hollandstraat (buiten het plangebied) mogelijk een essentieel foerageergebied.

Uit het rapport blijkt dat met het herinrichten van het projectgebied enkele foeragerende en baltsende gewone dwergvleermuizen verstoord kunnen worden. Daarnaast kan als gevolg van het verwijderen van het opslagdepot en de bomenrij langs de Ada van Hollandstraat een essentieel foerageergebied ter hoogte van de waterpartij langde de Ada van Hollandstraat (ook buiten het plangebied) verstoord worden door licht. Door het treffen van maatregelen kan overtreding van de Flora- en faunawet echter voorkomen worden. Hiertoe wordt geadviseerd om in de periode maart t/m oktober geen werkzaamheden uit te voeren tussen zonsondergang en zonsopkomst of lichtafschermende maatregelen te treffen. Indien werkzaamheden uitgevoerd worden tussen zonsondergang en zonsopkomst dient uitstraling van aanwezige verlichting richting de waterpartij en de verblijfplaats langs de Ada van Hollandstraat voorkomen te worden. Overtreding van de Flora- en faunawet wordt hiermee voorkomen.

4.7.1.3 Conclusie

De Flora- en Faunawet vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.8 Groen

Het plangebied bestaat uit het (noordelijke) deel van het huidige schoolterrein, dat niet gebruikt wordt voor de ontwikkeling van de Scholencombinatie Delfland en loopt vanaf de nieuwe watergang tot aan de Ada van Hollandstraat. Het schoolterrein is voor een deel bebouwd en verhard en bestaat voor het andere deel uit het sportveld met aan de zijde van de Ada van Hollandstraat een smalle groenstrook met beplanting. Aan de oostzijde is een smalle watergang aanwezig met aan de overzijde een smalle groenstrook met struiken en bomen langs het tijdelijke busstation.

In de Nota Groen is het gebied aangeduid als gebiedstype 'Woonomgeving stedelijk'. Het schoolterrein is geen onderdeel van de in de Nota Groen vastgelegde Stedelijke ecologische structuur van Delft (SES). Langs de Westlandseweg is een zone aangegeven waar een aanvulling op het ecologisch netwerk gewenst is.

De ontwikkeling is onderdeel van het (grotere) gebiedsontwikkelingsproject Nieuw Delft. Voor deze ontwikkeling is het plan Palmbout opgesteld en het (daarop gebaseerde) IOP. Het IOP en het plan Palmbout voorzien in een grootschalige herinrichting van het gebied. Nieuwe functies worden toegevoegd. Groen- en watervoorzieningen komen op andere locaties dan de huidige voorzieningen.

Het uitgangspunt van het groenbeleid zoals vastgelegd in de Nota Groen is dat aantasting van groene en ecologische waarden zoveel mogelijk wordt voorkomen en dat een evenwichtige verhouding tussen groen en bebouwing blijft bestaan. Het IOP sluit bij deze beleidsdoelen aan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0016.png"

Figuur 14: uitsnede essentiekaart (IOP)

Het plan Palmbout en het IOP gaan uit van de bouw van de Coendersbuurt in aansluiting op het Westerkwartier, met de Nieuwe Delft als overgang naar het Van Leeuwenhoekkwartier. Het bestaande schoolterrein, inclusief bebouwing en sportveld vervallen in de huidige vorm. Een nieuwe school wordt aan de zuidkant van de Coendersbuurt gebouwd en krijgt een ruim schoolplein met ook een sportveld. De groene rand met bomen langs de Van Bleyswijckstraat blijft bestaan, mogelijk worden deze bomen - gelet op de groeiplaatsomstandigheid - wel door nieuwe bomen vervangen. De Frank van Borselenstraat en Ada van Hollandstraat worden in beperkte mate heringericht en afgestemd op de nieuwe woonbuurt. Tussen de toekomstige Coendersbuurt en het schoolterrein komt een brede watergang met een groene oever waarin bomen mogelijk zijn. De volledig versteende Irenetunnel maakt plaats voor een boulevard met meerdere bomenrijen, zoals opgenomen op de essentiekaart uit het IOP (zie figuur 14). Ook in het profiel van de Nieuwe Delft komen meerdere bomenrijen. In de openbare ruimte van de Coendersbuurt is ook ruimte voor bomen, waardoor een aantrekkelijke woonomgeving kan worden ingericht.

In het vigerende bestemmingsplan Spoorzone en het Plan Busquets (waarop het bestemmingsplan Spoorzone is gebaseerd) is ook uitgegaan van de herontwikkeling van het gebied tussen het schoolterrein en de Westlandseweg en de locatie van het tijdelijke busstation. Het tijdelijke busstation heeft de bestemming 'Woondoeleinden'. Het gebied ten zuiden van het schoolterrein is aangewezen als kantoorlocatie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0017.png"

Figuur 15: huidige bestemmingen

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0018.png"

Figuur 16: projectie plangebied op luchtfoto

De nieuwe woonbuurt heeft een compacte opbouw en wordt aan alle zijden door water omgeven. In de verschillende straatruimtes wordt uitgegaan van straatbomen. Daarnaast kunnen woningen afhankelijk van de parkeeroplossing tuinen krijgen. Door de ontwikkeling van de woonbuurt ontstaat een geheel nieuwe situatie, waarbij de overgang met het bestaande Westerkwartier zorgvuldig is opgelost. Naast voldoende ruimte voor bestaande parkeergelegenheid zijn in de straatruimte bomen voorzien. Voor een deel zijn dit de bestaande bomen, een deel zal bij de herinrichting worden vernieuwd.

Uit het ecologisch onderzoek dat voor het bestemmingsplan is uitgevoerd blijkt dat het ontwikkelen van de Coendersbuurt geen effect heeft op de functionaliteit van de ecologische verbindingszone langs de Westlandseweg.

Gelet op het bestaande groen, het groen dat in het kader van het project wordt gehandhaafd en toegevoegd en op de maatregelen die in het kader van de gebiedsontwikkeling worden genomen, sluit de ontwikkeling van het schoolterrein aan bij de uitgangspunten van de Nota Groen.

4.9 Bodem

In het kader van herontwikkeling van het schoolterrein heeft CSO de bodemkwaliteit onderzocht. De onderzoeksresultaten zijn opgenomen in het rapport "Verkennend bodemonderzoek Van Bleijswijkstraat 72 te Delft" van 17 december 2013 (kenmerk 13M1108) en het rapport "Nader bodemonderzoek Van Bleijswijkstraat 72 te Delft" van 16 april 2014 (kenmerk 14M1020).

Het onderzoek heeft betrekking op het plangebied van dit bestemmingsplan en op de locatie van dhet nieuwe schoolgebouw (buiten het plangebied van dit bestemmingsplan). De rapporten zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Uit de resultaten van het verkennend onderzoek blijkt dat het buitenterrein van de bestaande school over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, PAK en PCB's. Plaatselijk zijn er op twee plekken matig verhoogde concentraties aangetroffen met lood, zink en minerale olie. Voor deze locaties is nader onderzoek uitgevoerd. De aangetoonde verontreinigingen vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het terrein. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik.

Conclusie
De bodemsituatie geeft geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.10 Milieuzonering bedrijven

4.10.1 Inleiding

Bij bestemmingsplannen moet een afweging gemaakt worden tussen de belangen van bedrijven en bewoners. Die belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Bedrijven hebben (milieu)ruimte nodig om te kunnen functioneren. Bewoners hebben belang bij het voorkomen van hinder. Voor de afweging tussen deze belangen is milieuzonering een hulpmiddel. Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen). Het doel hiervan is om milieuhinder bij woningen (en andere gevoelige functies) zoveel mogelijk te voorkomen. Tegelijkertijd geeft milieuzonering aan bedrijven zekerheid over de (milieu)ruimte die het bedrijf heeft. Voor milieuzonering wordt landelijk gebruik gemaakt van de VNG-handreiking “Bedrijven en Milieuzonering”.

4.10.2 Beoordeling

Bedrijven
De Coendersbuurt bevindt zich niet binnen hinderafstanden van bedrijven in de omgeving. Aan de kant van de Van Bleyswijckstraat grenst het terrein aan een zone met maatschappelijke voorzieningen. Op grond van het daar geldende bestemmingsplan 'Noordwest - 1 (Hof van Delft)' zijn in de zone ook bedrijven toegestaan uit (maximaal) milieucategorie 1. Daarbij hoort een indicatieve richtafstand van 10 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het schoolterrein bevindt zich op meer dan 10 meter afstand. De gebruiksmogelijkheden van de zone met maatschappelijke voorzieningen langs de Westlandseweg vormt dus geen belemmering voor de onderwijsfunctie. Aan de noord- en oostzijde grenst het terrein aan bestaande en toekomstige woonwijken.

De gronden aan de overzijde van de weg hebben een gemengde bestemming. Toegestaan zijn onder meer woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven uit maximaal categorie 2. Daarbij hoort een indicatieve richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het plangebied ligt ruim buiten de indicatieve richtafstanden.

SC Delfland
De nieuw te realiseren woningen worden op een afstand van 16 meter ten opzichte van de nieuwe school gerealiseerd. Aan de richtafstand van 10 meter voor woningen in een gemengd gebied wordt voldaan.

Voor zowel de bestaande als de nieuw te realiseren woningen wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Ter plaatse van de woningen is dan ook geen milieuhinder ten gevolge van de school en bedrijfsactiviteiten te verwachten.

4.11 Geluid

4.11.1 Inleiding

Voor het bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Rho Adviseurs. De onderzoeksrapportages zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

4.11.2 Onderzoek

De schoollocatie is gelegen binnen de geluidszone van de Westlandseweg (Ireneboulevard), de Coenderstraat, de geprojecteerde Verlengde Coenderstraat (Nieuwe Delft) en de Krakeelpolderweg. De geluidszone van deze wegen bedraagt 200 meter en ligt over de locatie. Daarnaast ligt de ontwikkeling binnen de invloedsfeer van de volgende niet-gezoneerde 30 km/h-wegen: Van Bleyswijckstraat, Ada van Hollandstraat, Frank van Borselenstraat en Jacoba van Beierenlaan. Op grond van de Wet geluidhinder geldt voor deze wegen geen geluidszone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie zijn deze wegen echter wel betrokken in het onderzoek. Verder ligt het plangebied binnen de geluidszone van de spoorlijn Rotterdam – Den Haag. Deze spoorlijn ligt ter plaatse van de locatie weliswaar in een tunnel, de tunnelmond ligt binnen de wettelijke geluidszone van 600 meter. Daarnaast is het tramspoor op de Westlandseweg betrokken worden in het akoestisch onderzoek.

4.11.3 Resultaten

Aan de randen van het woongebied bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van de Coenderslaan 59 dB op een maatgevende waarneemhoogte van 4,5 en 7,5 m. De geluidsbelasting ten gevolge van de Westlandseweg bedraagt maximaal 53 dB op een maatgevende waarneemhoogte van 7,5 m, waarbij niet uitgegaan is van afschermende werking van het schoolgebouw. Het bestemmingsplan kent immers geen realisatieverplichting, waardoor vanuit een worstcasebenadering uitgegaan moet worden van een vrije veldsituatie. Ten gevolge van beide wegen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB aan de grenzen van het woongebied overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Ten gevolge van de andere gezoneerde wegen is er geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

30 km/h-wegen
Het woongebied ondervindt een maximale geluidsbelasting van 56 dB ten gevolge van de Ada van Hollandstraat. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden; de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Spoorweglawaai
De geluidsbelasting ten gevolge van spoorweglawaai blijft zowel op het woongebied als de schoollocatie ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Ter plaatse van het woongebied treedt een maximale geluidsbelasting op van 37 dB. Ter plaatse van de schoollocatie bedraagt de maximale geluidsbelasting 34 dB. Ten gevolge van spoorweglawaai zijn geen aanvullende procedures ingevolge de Wgh noodzakelijk.

4.11.4 Conclusie

Ten gevolge van het verkeer op de Verlengde Coenderstraat en de Westlandseweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Het vaststellen van hogere waarden voor de woningen is mogelijk. Dat besluit dient te worden genomen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Gelet op het bovenstaande wordt voldaan aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

4.12 Luchtkwaliteit

Voor het bestemmingsplan zijn de effecten op de luchtkwaliteit beoordeeld door Rho Adviseurs voor leefruimte. De rapportage 'Luchtkwaliteit woongebied Coendersbuurt' is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar] en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1.0 hieronder weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0019.png"

De onderzoeksresultaten zijn opgenomen in de tabel hieronder.

afbeelding "i_NL.IMRO.0503.BP0035-2001_0020.png"

Uit de de rapportage van Rho Adviseurs blijkt dat ten gevolge van de ontwikkeling een kleine toename te constateren is voor de hoeveelheid stikstofdioxide ter plaatse van de nieuwe ontsluitingsweg. Voor de overige wegen blijkt dat geen toename is van zowel stikstofdioxide als fijnstof ten gevolge van de ontwikkeling. In alle gevallen wordt ruimschoots voldaan aan de normen uit de Wet Milieubeheer (tabel 1.0 hierboven). Na de realisatie van de ontwikkeling is dan ook sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisering van de ontwikkeling.

4.13 Archeologie

4.13.1 Wettelijk kader

In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valletta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988 alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Het bestemmingsplan
In de Nederlandse wetgeving wordt aan artikel 5 uit het Verdrag van Malta invulling gegeven door middel van artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet. In deze artikelen is bepaald dat het archeologisch erfgoed bescherm dient te worden door het bestemmingsplan. Gemeentes moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening houden met de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt. Deze waarden krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan, wordt begrensd in de verbeelding (plankaart) en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

In artikel 41a van de Monumentwet is bepaald dat artikelen 39, 40 en 41, 1e lid, niet van toepassing zijn op plangebieden met een oppervlakte kleiner dan 100 m2. Bij projecten die deze oppervlakte overschrijden dient het archeologisch belang altijd te worden meegewogen in de belangenafweging. Gemeenten kunnen van deze grens afwijken, mits de redenen hiervoor goed onderbouwd kunnen worden. De gemeente Delft maakt van deze mogelijkheid gebruik op basis van de archeologische beleidskaart (2012), die door Archeologie Delft wordt gebruikt als onderlegger voor de gemeentelijke bestemmingsplannen. Op basis van lokale expertise wordt zowel naar boven als beneden afgeweken van de gestelde grens van 100 m2.

Archeologiebeleid Delft
Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeentes in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. De gemeente beschikt al sinds 1991 over een eigen gemeentelijke archeologische dienst. Hier is uitgebreide lokale kennis aanwezig, waardoor een correcte omgang met de archeologische waarden binnen de gemeente wordt gewaarborgd.

Archeologie Delft hanteert sinds 2012 een archeologische beleidskaart voor de gehele gemeente. Deze kaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Op de beleidskaart worden de verschillende archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeente gekoppeld aan vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek.

Door middel van het hanteren van een gedifferentieerd vrijstellingenbeleid wordt binnen de gehele gemeente gezocht naar een goede balans tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

4.13.2 Bestaande situatie plangebied

Aanvankelijk bestond de ondergrond van het plangebied uit veen (Hollandveen Laagpakket). Rond 300 v.Chr. werden er in dit veengebied geulen uitgeschuurd, waarin zandige sedimenten werden afgezet: de geulafzettingen van de Gantel Laag (Laagpakket van Walcheren).Als gevolg van oxidatie en klink is er in het verleden inversie opgetreden in het landschap, waardoor de geulafzettingen als hogere ruggen in het landschap zijn komen te liggen. Daardoor vormden ze ideale vestigingsplaatsen in zowel de Romeinse tijd als de Late Middeleeuwen. Tijdens de Romeinse tijd werden de afzettingen intensief bewoond. In de gebieden tussen de nederzettingen werden uitgebreide verkavelingssystemen uitgezet.

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Delft heeft het plangebied een middelhoge verwachting voor de aanwezigheid van archeologische resten toegekend gekregen. Deze verwachting heeft betrekking op nederzettingsresten uit de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen/Nieuwe tijd, die aangetroffen kunnen worden op de geul- en dekafzettingen van de Gantel Laag.

Om de archeologische verwachting binnen het plangebied te toetsen, is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek middels grondboringen uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de ondergrond van het plangebied in hoge mate is verstoord. Als gevolg van deze verstoringen zijn de geologische afzettingen waarop zich mogelijk archeologische resten konden bevinden verdwenen. Binnen het plangebied zullen geen behoudenswaardige archeologische resten meer aanwezig zijn.

4.13.3 Gewenste ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden beschreven, zullen diverse bodemverstoringen veroorzaken. Omdat het zeer onwaarschijnlijk is dat zich binnen het plangebied nog behoudenswaardige archeologische resten zullen bevinden, hoeven er geen maatregelen in het kader van de archeologische monumentenzorg te worden genomen. Ook hoeft geen archeologische medebestemming te worden toegekend aan (een deel van) het bestemmingsplangebied.

4.13.4 Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van een archeologische medebestemming. Wel blijft altijd de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van de Monumentenwet 1988 (artikel 53) moet een persoon die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (on)roerend monument betreft dit binnen drie dagen melden bij de minister van OCW. In de praktijk betekent dit dat toevalsvondsten zo snel mogelijk gemeld moeten worden aan de gemeentelijk archeoloog van Delft. De gemeente (het bevoegd gezag) zal vervolgens bepalen of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Indien dit het geval is dient de ontwikkelaar hiervoor tijd en ruimte te bieden. Indien er geen melding wordt gedaan van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Systematiek bestemmingen

5.1.1 Inleidende regels

Begrippen
In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten
Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

5.1.2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Wonen
De bestemming 'Wonen' is van toepassing op de toekomstige woningen. Op de verbeelding is het gebied met deze bestemming aangegeven. Op de verbeelding is verder de maximale bouwhoogte aangegeven. In de planregels is vastgelegd dat de maximale bouwhoogte niet mag worden overschreden en dat hoofdgebouwen een maximale diepte van 10 meter mogen hebben. Verder is vastgelegd dat in het gebied maximaal 130 woningen mogen worden gebouwd. Binnen de woonbestemming zijn ook woonstraten met inbegrip van parkeerplaatsen en beplantingen mogelijk. Hierdoor biedt deze bestemming voldoende flexibiliteit voor wijzigingen in de verkaveling zonder dat dit effect heeft op de bestaande omgeving.

Verkeer
De bestemming 'Verkeer' heeft betrekking op de verkeersruimte in het gebied.

Water
Voor de (toekomstige) hoofdwatergangen is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen.

Overige bestemmingen

Leiding - Gas / Leiding - Riool
In het plangebied liggen een aantal planologisch relevante leidingen. De belangen, verbonden aan deze leidingen, zijn in de regels beschermd via de bestemmingen 'Leiding - Gas' en 'Leiding - Riool'. Op grond van deze bestemmingen is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een omgevingsvergunning nodig. Het verlenen van de omgevingsvergunning is slechts mogelijk indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

5.1.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel
Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels
In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel
Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Conform de Sanctiestrategie Haaglanden hebben die regels, welke bij overtreding tot onwenselijke schade leiden op het gebied van milieu, ruimtelijke ordening en economie en waarbij tevens geldt dat de kans dat die overtredingen zich voordoen groot wordt geacht, prioriteit en voorrang. Om de schade en de kans op overtredingen te kunnen beoordelen wordt in de nota gewerkt met type plangebieden. Prioriteit wordt aangegeven met de cijfers 1 (intensieve handhaving), 2 (reguliere handhaving) en 3 (incidentele handhaving).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan voor de Coendersbuurt biedt de mogelijkheid om deze woonbuurt te kunnen bouwen. Hierover is in het kader van de gebiedsontwikkeling van de Spoorzone gecommuniceerd. De eerste openbare stap naar het huidige plan is gemaakt door de prijsvraag in 2012 voor drie stedenbouwkundige bureaus om een nader uitwerking voor de gronden van de gebiedsontwikkeling te maken. De bureaus maakten een uitwerking voor een deel van het plan Busquets voor de gehele Spoorzone, zoals dat in het bestemmingsplan uit 2006 is vastgelegd.
In deze fase is de herontwikkeling van het Grotius-terrein aan de gebiedsontwikkeling toegevoegd, waardoor de nieuwe Coendersbuurt mogelijk werd. De drie ontwerpen zijn op 27 november 2012 publiekelijk gepresenteerd in het theater De Veste. Zowel vanuit de politiek als vanuit de bevolking was er breed draagvlak voor het door de vakjury voorgedragen plan van bureau Palmbout Urban Landscapes.

Het winnende plan van Palmbout is vervolgens uitgewerkt in het Integraal Ontwikkelingsplan “Nieuw Delft” 2025 (IOP) dat in 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het IOP is de nieuwe woonbuurt ter plaatse van het Grotius-terrein in samenhang met onder andere de groen- en waterstructuur op de Essentiekaart vastgelegd.

In maart 2014 is in Loods015 de Woonmanifestatie Nieuw Delft aan het publiek gepresenteerd. Zowel geïnteresseerden voor de nieuwbouw in het gebied als omwonenden hebben op deze manifestatie kennis kunnen nemen van de voorgestane ontwikkeling. Veel burgers uit Delft en ook van daarbuiten hebben zich op deze dag over de plannen laten informeren.

In het kader van de naast gelegen locatie voor de nieuwe VMBO-school SC Delfland is onlangs een bestemmingsplan in procedure gebracht, waarbij als context de plannen voor de Coendersbuurt zijn getoond. Hiervoor zijn enkele bijeenkomsten voor omwonenden en geïnteresseerden gehouden.

7.1.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

  • 1. Provincie Zuid-Holland;
  • 2. Ministerie van Defensie;
  • 3. Rijkswaterstaat;
  • 4. Ministerie van EL&I;
  • 5. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
  • 6. Stadsgewest Haaglanden;
  • 7. ProRail;
  • 8. KPN;
  • 9. Tennet;
  • 10. Stedin;
  • 11. Gasunie;
  • 12. Evides;
  • 13. Pipeline Control;
  • 14. Veiligheidsregio Haaglanden;
  • 15. Hoogheemraadschap van Delfland.

De onder 11 genoemde instantie heeft gereageerd en aangegeven geen opmerkingen over het plan te hebben. De onder 14 en 15 genoemde instanties hebben een inhoudelijke reactie ingediend. Deze reacties worden hieronder besproken. Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen.

Reactie Veiligheidsregio Haaglanden
Vanwege de aanwezigheid van de transportroute gevaarlijke stoffen rijksweg A13 is de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' van toepassing. De rijksweg A13 ligt op ongeveer 1700 meter ten oosten van het plangebied. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van de rijksweg A13 voor wat betreft het transport van giftige vloeistoffen en giftige gassen. De rijksweg A13 heeft volgens de circulaire een veiligheidszone van 17 meter vanaf het hart van de rijksweg en vormt daardoor geen belemmering voor het plangebied. Gezien de afstand van het plangebied ten opzichte van de rijksweg A13 wordt er geen toename van het groepsrisico verwacht.

De Veiligheidsregio adviseert om bij de bouw van de woningen een aantal maatregelen te treffen. Aangezien met het bestemmingsplan geen maatregelen aan de risicobron kunnen worden getroffen, zijn de maatregelen gericht op de beheersing en vermindering van de effecten van een incident. Geadviseerd wordt om in de woningen een voorziening te plaatsen waarmee de ventilatie met een eenvoudige handeling kan worden uitgeschakeld. Daarnaast wordt geadviseerd om de bewoners te informeren over de verschillende risico's en gevaren van het transport van gevaarlijke stoffen over de A13, de wijze van alarmeren en de wenselijke manier van reageren tijdens incidenten (risicocommunicatie).

Antwoord
De aanbevelingen van de Veiligheidsregio hebben geen betrekking op het bestemmingsplan maar op maatregelen die bij de bouw kunnen worden getroffen (ventilatievoorzieningen) en het informeren van bewoners. De reactie leidt niet toe aanpassing van het bestemmingsplan.

Conclusie 
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Reactie Hoogheemraadschap Delfland
Het Hoogheemraadschap heeft verzocht om in de in de bestemming "Verkeer" ook de mogelijkheid van oevers of nvo's (en eventueel groen) op te nemen. Verder verzoekt het Hoogheemraadschap om het waterplan tegelijkertijd met het bestemmingsplan ter inzage te leggen als in het bestemmingsplan maatregelen uit dat plan zijn opgenomen. Daarnaast heeft het Hoogheemraadschap een tekstuele opmerking.

Antwoord
Groenvoorzieningen en water zijn mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Verkeer'. Oevers en nvo's zijn binnen deze bestemming dus mogelijk. De tekstuele opmerking is in de toelichting verwerkt. 

Conclusie 
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten voor gronden waarop de in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening genoemde bouwplannen zijn voorgenomen. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.2.2 Wat zit er in het plan

De bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt vallen onder "de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen" in de zin van artikel 6.2.1 onder b Bro. Voor het plan bestaat daarom in beginsel een verplichting tot kostenverhaal. Een exploitatieplan is echter niet noodzakelijk omdat de kosten 'anderszins verzekerd' zijn. De gemeente is eigenaar van de gronden. Het kostenverhaal zal plaatsvinden bij de gronduitgifte.