Schieoevers Noord

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

3.2.2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' is bedoeld voor de bedrijfsgronden in het plangebied. Bedrijven uit milieucategorieën 1, 2, 3.1, 3.2 en 4 van de Lijst van Bedrijfstypen (LvB) zijn in het plangebied toegestaan.

Het bevoegd gezag kan afwijken van gebruiksregels en een bedrijf toestaan dat is opgenomen in de naast hogere categorie van de LvB dan ter plaatse is toegestaan, indien deze wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van de toegestane categorie.

Bestaande bedrijfsactiviteiten uit een hogere milieucategorie zijn met een zogenaamde 'maatbestemming' opgenomen. Dit betreft twee bedrijven, te weten: Basal en Hordijk. De bedrijfsactiviteiten zijn in de regels met een SBI-code genoemd.

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn risicovolle inrichtingen uitsluitend toegestaan met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid. Van belang is dan dat de bijbehorende pr-contour binnen de perceelsgrenzen van de eigen inrichting ligt en dat het groepsrisico wordt afgewogen. Op deze wijze kan een afweging op maat plaatsvinden. De voorwaarden die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden, waarborgen, dat de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden op aangrenzende percelen niet als gevolg van de wijziging worden beperkt om aan het Bevi te kunnen voldoen.

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht zijn niet toegestaan, met uitzondering van betonfabriek Basal waarvoor de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - betonfabriek' is opgenomen. Zelfstandige kantoren zijn binnen deze bestemming slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'.

Naast bedrijfsvestigingen zijn in beperkte mate ook facilitaire voorzieningen toegestaan. Ook wegen met daarbij behorende voorzieningen ter ontsluiting van de bedrijven zijn toegestaan. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan zoals water, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en dergelijke. Ter plaatse van de aanduiding water is een uitstroomduiker aanwezig. Het gaat hier om een vierkante betonnen uitstroombak. Dit water dient in stand te worden gehouden.

Het bebouwingspercentage is aangegeven op de verbeelding evenals de maximale bouwhoogte. Het bebouwingspercentage geldt per bedrijf. Als een bedrijf een gedeelte van een bouwvlak bezit, dan is het bebouwingspercentage van toepassing op dit deel van de gronden. Gebouwen dienen in ieder geval gebouwd te worden binnen het aangegeven bouwvlak.

Cultuur en Ontspanning

De locatie Lijm & Cultuur heeft de bestemming Cultuur en Ontspanning gekregen. Op dit terrein zijn culturele doeleinden en evenementen toegestaan. Hieronder worden verstaan cluturele activiteiten alsmede evenementen in de breedste zin van het woord zoals bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) productpresentaties, theatervoorstellingen, concerten, festivals, beurzen en standbouw, feesten en partijen, kermissen, vergaderingen, demonstratieve vertoningen, markten, sportmanifestaties, exposities en voorstellingen waaronder tevens begrepen de aan deze functies gerelateerde horeca en kantoren. Deze definitie is opgenomen in artikel 1 van de planregels. Daarnaast is een evenemententerrein toegestaan. Ook zijn zelfstandige bedrijven, horeca, verkeer, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen zoals parkeren toegestaan.

Het maximum aantal bezoekers van evenementen mag niet meer bedragen dan 250.000 bezoekers per jaar. Onder het maximum aantal bezoekers worden niet verstaan de werknemers en de bezoekers van de op het terrein aanwezige bedrijven. De werknemers en bezoekers van de bedrijven worden niet meegeteld bij het aantal bezoekers van evenementen.

Zelfstandige horeca is uitsluitend toegestaan in de gebouwen. Het betreft bijvoorbeeld een restaurant of een café. De maximale vloeroppervlakte van zelfstandige horeca mag niet meer bedragen dan 600 m2 bvo. Het (buiten)terrein kan gebruikt worden als terras. Ondergeschikte horeca is op het gehele terrein toegestaan.

Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan, met uitzondering van de op het moment van vaststelling aanwezige kantoren. Deze op het moment van vaststelling aanwezige kantoren zijn gerelateerd aan culturele doeleinden en evenementen. Onzelfstandige kantoren/kantoren behorende bij een bedrijf, zijn toegestaan waarbij het kantooroppervlak per bedrijfsvestiging niet meer mag bedragen dan 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum van 3.000 m2 bvo.

Zelfstandige bedrijven zijn toegestaan. Deze bedrijven dienen echter te behoren tot maximaal categorie 3.2. van de LvB. Kermissen behoren tot categorie 4 van de LvB, maar zijn wel toegestaan omdat zij onder het begrip culturele doeleinden en evenementen vallen en de beperking tot maximaal categorie 3.2 slechts ziet op de subcategorie bedrijven zoals genoemd in artikel 4.1 onder e van de planregels. Het bedrijf Improve is een zelfstandig bedrijf en is dus toegestaan binnen deze bestemming.

Binnen de bouwvlakken zijn gebouwen toegestaan. De bouwhoogte bedraagt gedeeltelijk 18 en 12 meter met een bebouwingspercentage van maximaal 70%. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van het evenemententerrein en de theatertuin geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Voor de onderbouwing van de gemaakte keuzes voor de locatie van het cultureel bedrijventerrein Lijm & Cultuur is een advies opgesteld (Onderbouwing Lijm & Cultuur, advies optimale tussenvariant en vertaling naar bestemmingsplan Schieoevers Noord, DHV B.V, d.d. 17 juli 2012 kenmerk MD-AF20120001).

Gemengd

Binnen de bestemming Gemengd zijn de volgende functies toegestaan: wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen zoals parkeren en groen. De functies bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen zijn alleen toegestaan op de begane grond. Voor Crommelinlaan 18 is een uitzondering gemaakt, hier is dienstverlening in het gehele pand toegestaan. Als op de verbeelding is aangegeven dat wonen is uitgesloten, dan is op die locatie geen woonfunctie toegestaan.

Groen

Voor de groenstroken en de in de nota groen aangewezen ecologische verbindingszones binnen het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van fietsenstallingen. Het fijnmazig groen is ondergebracht bij de bestemmingen gemengd en tuin.

Maatschappelijk

Het Kruithuiscomplex, waar onder andere de scouting gehuisvest is, en de roeivereniging aan de Schie hebben de bestemming Maatschappelijk.

Tuin

De voortuinen bij de woningen hebben de bestemming 'Tuin'.

Op deze gronden zijn qua bebouwing uitsluitend erkers, entrees en fietsenstallingen toegestaan.

Verkeer

De hoofdstructuur van ontsluitingsroutes is specifiek bestemd. Het betreft alle binnen het plangebied aanwezige wegen met uitzondering van de Kruithuisweg. Opstelstroken en op- en afritten vallen ook binnen deze bestemming. Zandhandel Van der Linden heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - zandhandel' gekregen.

Voor de nieuw te realiseren fietsbrug dienen aanlandingen te worden gerealiseerd. Er moeten constructies gemaakt worden, zowel op land (=kade) als boven het water, om de benodigde hoogte te winnen ter plaatse van het beweegbare deel van de brug. Deze aanlandingen mogen ten opzichte van maaiveld maximaal 3 meter hoog worden.

Ter plaatse van de aanduiding water is een uitstroomduiker aanwezig. Het gaat hier om een vierkante betonnen uitstroombak. Dit water dient in stand te worden gehouden.

Verkeer - Spoorweg

De spoorlijn Den Haag-Rotterdam is opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Spoorweg'. Deze gronden zijn bedoeld voor spoorwegvoorzieningen alsmede hoofdrijbanen.

Verkeer - Wegverkeer

Voor de Kruithuisweg is de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' opgenomen.

Water

Voor de Schie met binnenhaven aan de Van Barenstraat, De Nieuwe Haven en het water rondom het Kruithuiscomplex is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen. Boten/schepen zijn toegestaan, ook het afmeren van boten/schepen, met uitzondering van woonboten; woonboten zijn niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'brug' is een fietsbrug toegestaan. Deze brug mag niet hoger zijn dan 25 meter, de maximale breedte is 8 meter, de minimale doorvaarthoogte is 1,4 meter bij een waterstand van NAP -0,40m en de minimale doorvaartbreedte is 11 meter. De minimale doorvaarthoogte is de ruimte tussen de bovenkant van het water en de onderkant van de brug in gesloten toestand. Om de brug goed te laten aansluiten op de kade worden in de bestemming Verkeer aanlandingen toegestaan.

Wonen

De bestaande woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Behalve de woning valt ook het zij- en achtererf binnen deze bestemming. De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' is een aan- en uitbouw toegestaan, ter plaatse van deze bouwaanduiding 'bijgebouwen' is geen hoofgebouw toegestaan. Tevens zijn bepalingen opgenomen voor toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Er is geen omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels nodig voor projecten kleiner of gelijk aan 100 m2, of nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of als door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming archeologisch waardevol gebied is verwijderd.

Waarde - Cultuurhistorie

De bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is gehanteerd voor de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken in het plangebied. Deze objecten/ panden hebben cultuurhistorische waarde. Aan het bouwen op deze gronden zijn voorwaarden gekoppeld om de cultuurhistorisch waarden te beschermen en te behouden. Tevens is aan deze bestemming een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld.

Leiding - Gas / Leiding - Riool / Leiding - Water

In het plangebied liggen een aantal planologisch relevante leidingen: (een aardgastransportleiding, een rioolleiding en een waterleiding). De belangen, verbonden aan deze leidingen, zijn in de regels beschermd via de bestemmingen 'Leiding - Gas', 'Leiding - Riool' en 'Leiding - Water'. Op grond van deze bestemmingen is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een omgevingsvergunning nodig. Het verlenen van de omgevingsvergunning is slechts mogelijk indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komt ook een waterkering voor. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De waterkering ligt op de Rotterdamseweg, langs de Schie, over het bedrijventerrein en bij het Kruithuiscomplex. Ter plaatse van deze waterkeringen geldt een beschermende bestemming. De gronden hebben nog een andere secundaire bestemming gekregen, zoals Bedrijventerrein of Verkeer. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor die gronden geldende bestemmingen zijn slechts toelaatbaar met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringsbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat zij beslist op het verzoek om een omgevingsvergunning.

3.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene aanduidingsregels

geluidzone - industrie 1 en 2

Het plangebied is grotendeels een geluidgezoneerd bedrijventerrein. Voor de gronden die zijn gelegen tussen het geluidgezoneerd bedrijventerrein en de vastgestelde geluidscontour is de aanduiding 'geluidzone - industrie 1' opgenomen. Voor de geluidszonde rond de Warmtekrachtcentrale is 'geluidzone - industrie 2' opgenomen. Met deze aanduidingen is bepaald dat op gronden met deze aanduiding geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Dit met uitzondering van situaties waarbij in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidgevoelige bebouwing is vastgesteld.

vrijwaringszone - spoor

Binnen de vrijwaringszone - spoor is een verbod opgenomen voor nieuwe bebouwing. Burgemeester en wethouders kunnen van dit verbod bij een omgevingsvergunning afwijken indien de spoorwegbeheerder is gehoord.

vrijwaringszone - straalpad

Binnen de vrijwaringszone - straalpad mag niet hoger worden gebouwd dan 69 m.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

3.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.