| Plan: | Zuidwest 3 Tanthof |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0503.BP0015-2001 |
Begripsbepalingen
In dit artikel zijn begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de betekenis die in dit artikel aan de betreffende begrippen is toegekend.
In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang. Conform SVBP 2008 bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.
Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten dienen te worden.
Bestemmingen
Agrarisch
De gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Deze bestemming komt eenmaal voor in het onderhavige bestemmingsplan en is van toepassing op het enige agrarische bedrijf in de wijk Tanthof. Het betreft ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden veehouderij' een grondgebonden veehouderij ten behoeve van het project Koe in de Weijk. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan. Binnen het bouwvlak is bouwen toegestaan voorzover de bebouwing het maximum bebouwingspercentage niet overschrijdt. Zie voor het project Koe in de Weijk daarnaast ook de bestemming 'recreatie'.
Bedrijf
De in het plangebied aanwezige bedrijven hebben de bestemming 'Bedrijf' gekregen. Binnen het bouwvlak is bouwen toegestaan voorzover de bebouwing het maximum bebouwingspercentage niet overschrijdt. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte aangegeven in meters. Buiten het bouwvlak zijn fietsenstallingen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. De maximale toegestane categorie bedrijven is 1 en 2 van de Lijst van bedrijfstypen (LvB). Het bevoegd gezag kan hiervan afwijken tot en met categorie 3.1 van de LvB. Er was door middel van een maatbestemming reeds een categorie 3.1 toegewezen aan twee bedrijven. Het betreffen een 'bouwbedrijf'' en een 'groothandel in afval en schroot'. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf' gebruikt. Zelfstandige woningen, kantoren, nutsbedrijven en nutsvoorzieningen zijn binnen deze hoofdbestemming slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen', 'kantoor', 'nutsbedrijf en / of 'nutsvoorziening'.
Tevens is voor de twee in het plangebied aanwezige benzinestations de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' opgenomen. Hiermee is detailhandel en opslag van motorbrandstoffen toegestaan.
Er is daarnaast een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het mogelijk is gemaakt om binnen de bestaande bestemming een bouwvlak toe te voegen en/of te vergroten. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen, indien wijziging betrekking heeft op het vergroten van het bouwblok ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 1' . In de regels zijn nadere objectieve begrenzingen opgenomen waaronder toepassing van deze bevoegdheid kan plaatsvinden.
Gemengd
In het gebied liggen verschillende percelen die, naast detailhandel en dienstverlening, ook in gebruik zijn voor wonen. Deze percelen hebben de bestemming 'Gemengd' gekregen. Binnen deze bestemming zijn wonen, detailhandel, ambachtelijke bedrijven en dienstverlening toegestaan. Detailhandel, ambachtelijke bedrijven en dienstverlening zijn toegestaan op de begane grond. Wonen is alleen toegestaan op de verdiepingen.
Groen
In het plangebied is het groen dat voor het publiek toegankelijk is bestemd als 'Groen'. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming ook recreatieve en nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, langzaam verkeersroutes, speelvoorzieningen en water toegestaan. Binnen de bestemming 'Groen' zijn gebouwen niet toegestaan met uitzondering van nutsvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 4 meter en fietsenstallingen voorzover deze voldoen aan de in de planregels genoemde voorwaarden en een vpi op de hoek Tanthofdreef/ Hoogspannignspad. In de bestemming Groen is de mogelijkheid opgenomen om bij omgevingsvergunning parkeren mogelijk te maken. De toepassing van deze afwijkingsbepaling is gebonden aan een ruimtelijke afwegingskader.
In het plangebied komen verschillende waardevolle groenelementen voor. In het gebied komen ook op verschillende plaatsen monumentale bomen voor. Deze bomen worden expliciet opgenomen op de verbeelding en van een beschermingsregime voorzien in de regels.
In het vigerende bestemmingsplan zijn speelplekken binnen de bestemming Groen mogelijk. Deze mogen maximaal een oppervlakte van 300m2 hebben.
Horeca
In het plangebied hebben horecagelegenheden, die niet gecombineerd zijn met andere bestemmingen, de bestemming 'Horeca' gekregen. Horeca die voorkomt in categorie 1 of 2 van de Lijst van Bedrijftypen is toegelaten. Met een afwijking zijn onder voorwaarden categorie 3.1-bedrijven toegestaan. De overige horecagelegenheden zijn ondergebracht onder de bestemming Gemengd en hebben de functieaanduiding 'Horeca'. Hiermee zijn de zwaarde vormen van horeca alleen toegestaan door middel van een afwijking en bij recht uitgesloten (discotheken, bars en café's).
Kantoor
De bestemming 'Kantoor' is toegekend aan de bestaande kantoorvestigingen. Uitbreidingen van de gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte aangegeven in meters. Buiten het bouwvlak zijn fietsenstallingen en uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan. De maximale toegestane categorie voor kantoren is 1 van de Lijst van Bedrijfstypen met de mogelijkheid bij omgevingsvergunning af te wijken tot en met categorie 2
Maatschappelijk
Het gebied telt een aantal terreinen voor maatschappelijke doeleinden. Binnen het bouwvlak is bebouwing toegestaan met in achtneming van de bouwregels. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte aangegeven in meters. Buiten het bouwvlak zijn fietsenstallingen en uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan. De maximale toegestane categorie voor maatschappelijke voorzieningen is 2 van de LvB met de mogelijkheid bij omgevingsvergunning af te wijken tot en met categorie 3.1.
Natuur - Landschappelijke waarde
De Tanthof-kade en Zuid-kade hebben de bestemming 'Natuur - Landschappelijke waarde'. Binnen de bestemming bestaan beperkte bouwmogelijkheden voor recreatieve voorzieningen, nutsvoorzieningen en daarmee gelijk te stellen bouwwerken. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
Recreatie
De gronden met de bestemming 'Recreatie' zijn bestemd voor de in het plangebied aanwezige recreatiemogelijkheden. Gelet op de ruimtelijke uitstraling van het gebied is het ook binnen de bestemming 'Recreatie' noodzakelijk dat de natuurwaarden zoveel mogelijk worden behouden en hersteld. Ter plaatse van de functieaanduiding 'agrarisch' is grondgebonden veehouderij toegestaan, mede ten behoeve van het project Koe in de weijk. Dit houdt in dat koeien kunnen grazen op recreatiegrond. Wandelaars en fietsers kunnen over een pad door de wei. De koeien gaan grazen in recreatiegebied. De wei wordt toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Zie voor het project Koe in de weijk daarnaast ook de bestemming 'agrarisch'.
Daarnaast is het mogelijk om door middel van een omgevingsvergunning parkeren mogelijk te maken. De toepassing van deze afwijkingsbepaling is gebonden aan een ruimtelijke afwegingskader.
Sport
De sportvoorzieningen binnen het plangebied hebben de bestemming 'Sport' gekregen. Hieronder vallen sportvelden, tennisbanen, stadions en ondersteunende horeca. Kinderopvang is toegestaan in de kantine (en / of daarmee gelijk te stellen gebouwen) en de sportvelden kunnen worden gebruikt voor buitenactiviteiten. Buiten het bouwvlak zijn fietsenstallingen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. De maximale toegestane categorie voor sportvoorzieningen is 2 van de LvB.
Tuin
Gronden aan de voorzijde van een woning hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Binnen deze bestemming zijn onder voorwaarden erkers, entrees, luifels, bordessen en fietsenbergingen toegestaan. Op de gronden met de bestemming 'Tuin' mag in principe niet geparkeerd worden. Aan sommige percelen wordt door middel van een aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren' parkeren mogelijk gemaakt. Deze wijze van bestemmen van een verplichte parkeerplaats wordt ingebouwd opdat de parkeerdruk niet verder toeneemt in de wijk. Voor percelen waar geen parkeerplaats is toegestaan is de mogelijkheid opgenomen om bij omgevingsvergunning parkeren mogelijk te maken. Hekjes en andere erf- en terreinafsscheidingen mogen niet hoger zijn dan 1 meter.
Verkeer
De wegen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer'. Parkeren is binnen deze bestemming toegestaan. Daarnaast is water, groen, kunstwerken, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan.
Verkeer - Spoor
De spoorlijn Den Haag-Rotterdam is opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Spoor'. Deze gronden zijn bedoeld voor spoorwegvoorzieningen alsmede hoofdrijbanen. Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan met een maximale hoogte van 5 meter.
Verkeer - Wegverkeer
De Kruithuisweg heeft de bestemming 'Verkeer-Wegverkeer'. Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan met een maximale hoogte van 15 meter.
Water
De hoofdwatergangen zijn bestemd voor waterhuishouding, waterrecreatie, wateraanvoer en afvoer. Daarnaast zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen toegestaan. Ook zijn groenvoorzieningen toegestaan. Hierbij moet worden gedacht aan bestaande en nieuwe eilandjes ten behoeve van o.a. het inrichtingsplan Tanthofpark (zie hoofdstuk 4.3.2.). De overige watergangen zijn niet specifiek bestemd, maar vallen onder bijvoorbeeld de bestemming Groen en Natuur.
Er is daarnaast een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het mogelijk is gemaakt om de bestemming 'Water' te wijzigen in de bestemming 'Groen'. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen.In de regels zijn nadere objectieve begrenzingen opgenomen waaronder toepassing van deze bevoegdheid kan plaatsvinden. Hierbij is garanderen van de bestaande waterberging essentieel.
Wonen
De in het plangebied aanwezige woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Op de verbeelding wordt de omvang van de woningen aangegeven door middel van een bouwvlak en het maximum aantal bouwlagen. In principe mag per perceel de woning een extra dakverdieping hebben, indien deze past binnen het kapprofiel zoals opgenomen in figuur 1 van de regels. Door middel van een specifieke bouwaanduiding - kap (A t/m O) wordt aangegeven welke specifieke kap van toepassing is. Door middel van deze manier van bestemmen is het mogelijk om in één oogopslag te zien welke uitbreidingsmogelijkheden er bij recht zijn. Vervolgens is slechts een (eenvoudige) omgevingsvergunning nodig om ook daadwerkelijk te kunnen bouwen. Ook maakt het kapprofiel in figuur 1 duidelijk wat de bouwmogelijkheden zijn op basis van een binnenplanse afwijking (omgevingsvergunning met een ruimtelijke motivatie).
De genoemde methodiek is een verbijzondering van de Beleidsnota Woninguitbreiding. Er is voor dit specifieke plangebied, omwille van stedenbouwkundige redenen, niet gekozen om het algemene kapprofiel te gebruiken. Door de verscheidenheid aan kapvormen is gekozen voor kapprofielen 'op maat'. Hiermee wordt geen afscheid genomen van de Beleidsnota Woninguitbreiding maar heeft een detaillering plaats gevonden van haar uitgangspunten.
Binnen de bestemming Wonen is bedrijvigheid aan huis toegestaan met een maximum van 40% van het totale vloeroppervlak. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de bestuurlijke wens om kleine bedrijvigheid aan huis mogelijk te maken als stimulans voor de economie.
Binnen de bestemming Wonen is parkeren niet algemeen toelaatbaar gesteld. Het is alleen mogelijk te parkeren binnen de bestemming als de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren' is weergegeven. Overal binnen de bestemming kan in dat geval worden geparkeerd. Door de flexibiliteit hoeven geen grote en tijdrovende procedures te worden gevolgd bij een kleine wijziging van de plek binnen het perceel waar het motorvoertuig wordt geplaatst. Via een afwijking wordt de mogelijkheid geboden om voor percelen waar geen parkeerplaats is toegestaan dit wel mogelijk te maken.
Via een afwijking wordt de mogelijkheid geboden voor het bouwen van gedeelde liften, gedeelte entrees, gedeelde trappen en gedeelde galerijen. Hiermee wordt het mogelijk om om (mede) binnen de woonservicezone woningen geschikt te maken voor ouderen.
Overige bestemmingen
Leiding-Gas / Leiding - Riool / Leiding - Water / Waarde - Archeologie / Leiding - Hoogspanning(sverbinding) / Bedrijf - Opstijgpunt
In het plangebied komen diverse waterkeringen, planologisch relevante leidingen en archeologisch waardevolle gebieden voor. Ter plaatse van deze waterkeringen, leidingen en archeologisch waardevolle gebieden geldt naast deze primaire bestemmingen nog een andere secundaire bestemming. Bouwwerken ten behoeve van de secundaire bestemmingen zijn slechts toelaatbaar na afwijking. Een afwijking wordt verleend als de waterkeringsbelangen, belangen van de leidingen en de archeologische belangen niet onevenredig worden geschaad. Ter plaatse van de primaire bestemming Leidingen en Waarde - Archeologie geldt een aanlegvergunningenplicht voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden.
De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor het gehele plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart waarschijnlijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Gezien de archeologische diversiteit in dit gebied zijn er daarnaast ook specifieke regels (aanlegvergunningen stelsel) van toepassing afhankelijk van het type gebied. Deze diverse gebieden worden in de regels en op de verbeelding onderscheiden door middel van de bestemming 'Waarde - Archeologie' I t/m V.
Daarnaast is het mogelijk om door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming 'Leiding - Hoogspanning' geheel of gedeeltelijk te verwijderen indien de bestaande bovengrondse 150 kV leiding langs de Kruithuisweg wordt vervangen door een ondergrondse 150 kV leiding. Ook is het mogelijk om een zakelijkrechtstrook ten behoeve van een ondergrondse 150 kV leiding toe te voegen.
In het kader van het Rijks Inpassings Plan zijn ten behoeve van de de 380 kV hoogspanningsleiding de bestemmingen 'Leiding - Hoogspanning II', 'Leiding - Hoogspanning', 'Bedrijf - Opstijgpunt' overgenomen uit het voorgenoemde plan.
Waarde - Cultuurhistorie
Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, die niet is beschermd op basis van de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijke monumentenverordening hebben de primaire bestemming 'Waarde – Cultuurhistorie'. Zie paragraaf 8.2.2 voor een uitleg waarom deze gebouwen cultuurhistorisch waardevol zijn. Tevens rust er op deze gebouwen een secundaire bestemming. Vergroting en/of verandering van de bebouwing, die zichtbaar is vanaf de openbare weg, is uitsluitend toegestaan indien hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.
Waterstaat - Waterkering
Ter plaatse van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering geldt naast deze primaire bestemming nog een andere bestemming (secundaire bestemming). Binnen de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering bestaat een bebouwingsvrije zone, de zogenaamde beschermingszone. In afwijking van het bepaalde in de regels voor de andere daar voorkomende bestemming(en), geldt dat op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken dienste van deze bestemmingen mogen worden gebouwd. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' mogen worden gebouwd.
Antidubbeltelregel
Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene aanduidingsregels
geluidzone - industrie
Het plangebied grenst aan de oostzijde aan het geluidgezoneerde bedrijventerrein Schieweg-Zuid. Voor de gronden die zijn gelegen tussen het geluidgezoneerd bedrijventerrein en de vastgestelde geluidscontour is de aanduiding 'geluidzone - industrie' opgenomen. Met deze algemene aanduiding is bepaald dat op gronden met deze aanduiding geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Dit met uitzondering van situaties waarbij in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidgevoelige bebouwing is vastgesteld.
vrijwaringszone - spoor
Binnen de "vrijwaringszone - spoor" is een verbod opgenomen voor nieuwe bebouwing. Het college van burgemeester en wethouders kan van dit verbod bij een omgevingsvergunning afwijken indien de spoorwegbeheerder is gehoord.
Algemene bouwregels
In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.
Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik dat in strijd is met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.
Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.
Overgangsrecht
Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.
Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.
Slotregel
Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.