Binnenstad 2012

4.4 Gewenste ontwikkeling

Voor de komende tien jaar zijn op moment van vaststelling van dit bestemmingsplan geen grote nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in voorbereiding. Dat wil niet zeggen dat er helemaal geen ontwikkelingen zullen zijn. Potentieel kanrijke locaties worden hierna beschreven.

4.4.1 Kansenlocaties

In de binnenstad bevindt zich een groot aantal potentiële herontwikkel-locaties. In het vorige bestemmingsplan was daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Per locatie waren daarvoor wijzigingsregels opgenomen. In het nieuwe bestemmingsplan is daarvan afgezien. Gebleken is dat ontwikkelplannen meestal afwijken van de ontwikkelmogelijkheden. De oorzaak daarvan is dat de in het bestemmingsplan opgenomen ontwikkelmogelijkheden uitgaan van één mogelijke ontwikkeling. Andere varianten zijn daardoor uitgesloten. Het vastleggen van – willekeurige – ontwikkelmogelijkheden heeft geen meerwaarde en geeft schijnzekerheid. Daarom is ervoor gekozen om in dit bestemmingsplan uit te gaan van de bestaande locatie en bij een concrete ontwikkeling een aparte procedure te doorlopen. De belangen van belanghebbenden worden daarbij zorgvuldig afgewogen. In deze paragraaf spreekt de gemeente wel een visie uit op de belangrijkste locaties die kansrijk zijn voor (her)ontwikkeling, maar legt hiervoor geen juridische mogelijkheden tot (her)ontwikkeling vast. Deze zogenoemde kansenlocaties komen overigens deels overeen met de voormalige transformatielocaties.

Figuur 4.7: Kansenlocaties

Yperstraat

De Yperstraat met de voormalige bibliotheeklocatie, de bedrijvigheid (Köhler, Kwikfit) en de parkeervoorziening (Yperdek) is kansrijk voor herontwikkeling. De voormalige bibliotheek en het Yperdek zijn gemeentelijk eigendom, de bedrijfspanden niet. Een integrale herontwikkeling is in de huidige tijd niet waarschijnlijk, en voor een integrale visie is nog te veel onduidelijk.

De voormalige bibliotheek is tijdelijk ingevuld met de beweegtuin. Hoewel passend in de beleidsdoelstelling om beweging van bewoners te stimuleren, ook in de binnenstad, is dit vanaf het begin bedoeld als een tijdelijke invulling. Gekozen is om de planologische bebouwingsmogelijkheden zoals in bestemmingsplan Zuidpoort aan de locatie toegewezen gestand te doen. Bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van Zuidpoort is aangegeven dat op de locatie wandwerking wenselijk is.

De locatie ligt niet direct aan het winkelcircuit. Een invulling met 100% detailhandel ligt minder voor de hand. Het is niet de bedoeling dat een fundamenteel vloeroppervlak detailhandel aan de binnenstad wordt toegevoegd. Omdat in de bestemming Centrum – Filiaalwinkelgebied naast detailhandel ook horeca, dienstverlening en culturele voorzieningen zijn toegestaan, is dit een passende bestemming. Boven is wonen mogelijk. Bij de invulling dient de parkeeropgave op de locatie te worden opgelost.

Het Yperdek is een parkeergebouw dat qua uitstraling en tijdsbeeld op deze plek in de binnenstad niet (meer) op zijn plaats is. Het voorziet echter wel in een behoefte en levert een niet onaanzienlijke bijdrage aan de parkeerbalans in de binnenstad. Het zonder meer verwijderen (demonteren!) en de plek voor een mooie ontwikkeling geschikt maken kan niet zondermeer. Bij eventuele planontwikkeling zal een parkeervoorziening daar deel van moeten uitmaken. Daarbij kan gekozen worden om die parkeervoorziening tevens ten gunste van ontwikkelingen verder langs de Yperstraat in te zetten. Dat kan overigens ook bij het behouden van het parkeerdek. Er zou langs de Kruisstraat voorlangs gebouwd kunnen worden, zodat het dek in ieder geval niet meer vanaf alle zijden het verstorende beeld oproept. Kleinschaliger (deel) invullingen zijn op dit moment wellicht kansrijker.

Zuidwal-Asvest

De Asvest is na aanleg van de Zuidwal als achterkant prominent in beeld. Door een voorkant te creëren zou de situatie aanzienlijk kunnen verbeteren. Een belangrijke wens is een doorgaande voorgevelrooilijn waarin voor zover mogelijk een doorgaande bebouwing wordt opgericht, ondanks dat op dit moment sprake is van verschillend particulier eigendom. De geringe maat tussen de achterkanten van de bestaande bebouwing aan het Achterom zal een hogere bebouwing dan één tot drie, op enkele plekken vier bouwlagen niet toelaten. Ook is het mogelijk panden aan het Achterom te verlengen en aldus een gevelfront aan de Zuidwal en Asvest te creëren. Qua functionele invulling ligt een gemengde bestemming met wonen, werken en een enkele horeca het meest voor de hand. Het gebied is in de sfeergebieden als creatief grachtengebied ingezet, maar grenst aan één van de (culturele) pleinen.

Korte Geer, museumcomplex inclusief entreegebouw

Met de verhuizing van het legermuseum naar Soesterberg is het zeer karakteristieke Armamentarium vrij voor een nieuwe invulling. De gemeente zal daarbij haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden hebben, maar de gemeente is geen eigenaar. Het Rijk als eigenaar kiest vooralsnog voor vervreemding van de gebouwen.

Het complex, een rijksmonument, zal in grote lijnen gehandhaafd moeten blijven. Als zuidelijke beëindiging van het sfeergebied 'Creatief Grachtengebied' is een aan de kernwaarden van Delft gerelateerde invulling wenselijk.

Winkelgebied In de Veste, Pieterstraat/ Pieterstraat achter Paradijspoort, Achtersack

De expeditiezijde van winkelgebied In de Veste is een gebied dat kansen biedt voor integrale verbetering. Een upgrading van het in de jaren '70 gebouwde winkelgebied is op zijn plaats. Het is op dit moment niet zinvol om los van planvorming door eigenaren reeds een omschrijving te maken. Wel kan geconstateerd worden dat gevelvernieuwingen, het verkleinen van gaten, toevoegen van programma – zowel commercieel als woningen – en het verbeteren van de openbare ruimte de ingrediënten zijn voor verbetering. In het verlengde kan de andere voormalige 'transformatielocatie' worden genoemd aan de Pieterstraat. Een integrale verbetering ter plaatse van de opslagruimte in de Pieterstraat, waarbij de sociale veiligheid van het bestaande speelterrein een aandachtspunt is.

Voormalige sigarenfabriek

De grotendeels leegstaande sigarenfabriek kan getransformeerd worden met behoud van de cultuurhistorische kwaliteiten. Binnen het sfeergebied 'Creatief Grachtengebied' zijn verschillende functies en functiemixen denkbaar. Verbetering van de openbare ruimte, met een verbinding naar de voormalige sigarenfabriek, met routes langs de bestaande voorgevel van de school en naar de Molstraat passen in de mogelijkheden. De bereikbaarheid van het complex vanaf de Brabantse Turfmarkt moet nader worden bezien. Privacy van de omgeving is een aandachtspunt. Een complexe opgave is de met herbestemming opkomende parkeerbehoefte.

Voormalig postkantoor Hippolytusbuurt en achterterrein

In het voormalig postkantoor aan de Hippolytusbuurt 14 is recent een horecagelegenheid met de naam 't Postkantoor gevestigd, een ontwikkeling passend binnen het 'bijzonder winkelgebied. Verdere ontwikkeingen, zoals mogelijke bebouwings aan de Papenstraat is binnen de planperiode niet te verwachten.

Wateringsevest en Noordeinde, (binnen)terreinen Renaud / Naaborg's

De bedrijfsruimten in het tuingebied, het verhard binnenterrein en de oudere bedrijfsgebouwen behoorden in het bestemmingsplan Binnenstad uit 2002 tot één van de grootste 'transformatielocaties' waarvan lang gevonden werd dat het een noordelijke parkeergarage zou kunnen opnemen. Het ligt voor de hand om uit te gaan van ontwikkeling na afronding van het spoorzone project. Het sluiten van de gevelwand aan de Wateringsevest is, samen met ontwikkelingen op het binnenterrein in een beperkte bouwhoogte, één van de mogelijkheden. De mogelijkheden op de binnenterreinen maar ook de mogelijk her te ontwikkelen bestaande historische bebouwing verdienen een zorgvuldig planproces. Het is een kansrijke locatie die door de tijdshorizon van project spoorzone pas later volledig tot zijn recht kan komen. Aandachtspunten zijn de milieucontouren van DSM-Gist (geluid en externe veiligheid – groepsrisico) en, voor een integrale ontwikkeling, de verschillende eigendommen.

Paardenmarkt-Oostplantsoen, artilleriekazerne

De voormalige kazerne heeft lange tijd dienst gedaan als opslag voor het legermuseum. Met het vertrek van het legermuseum is ook die functie verdwenen. Het complex is beschikbaar voor herontwikkeling. Daarbij kiest het Rijks Vastgoed OntwikkelingsBedrijf (RVOB) als eigenaar voor verkoop. Binnen het gedefinieerde sfeergebied 'Wonen' is het complex als grotere locatie meer gebaat bij de sfeer als bedoeld onder 'Creatief Grachtengebied'. Met het handhaven van de gemengde bestemming in de vorm van 'Gemengd – Creatief Grachtengebied' zijn er voldoende mogelijkheden voor herontwikkeling. De bestaande bebouwing met binnenterrein is Rijksmonument.

Gasthuisplaats

De Gasthuisplaats blijft een kansrijke locatie voor ontwikkeling. De Gasthuisplaats bevindt zich in het sfeergebied 'Creatief grachtengebied'. De locatie leent zich voor een invulling met 25 tot 50 woningen, waarbij woon-werkcombinaties mogelijk zijn. Ook andere functies kunnen in het plan worden opgenomen, detailhandel en horeca liggen echter niet voor de hand. Daarnaast is het één van de laatste locaties in de binnenstad waar ruimte aanwezig is om een parkeervoorziening van enige omvang te realiseren. Het realiseren van 45 tot 90 parkeerplaatsen 'voor de markt' zou, indien dat op moment van planvorming nog wenselijk blijkt, een rol kunnen spelen bij de ontwikkeling van andere gebieden in de binnenstad (Sigarenfabriek, Pieterstraat). In het plan kan een openbaar verblijfsgebied of groene ruimte opgenomen worden, toegankelijk vanaf de omliggende grachten en/of stegen.

De historische binnenstad is perceelsgewijs ontwikkeld. Een nieuwe ontwikkeling dient zich hiertoe te verhouden, het ligt niet voor de hand om met één gebouw de gehele Gasthuisplaats in te vullen. Langs de grachten en de Gasthuissteeg is aaneengesloten bouwen in een rooilijn gewenst. Daarbij kan aan de Gasthuissteeg de rooilijn zo gepositioneerd worden dat een voor de steeg optimaal profiel ontstaat. Op de Gasthuisplaats zijn geen vastgelegde rooilijnen noodzakelijk.

Het voormalige zusterhuis (Koornmarkt 10) is onlangs voor een periode van 5 tot 10 jaar in gebruik genomen als bedrijvenverzamelgebouw onder de naam De Zuster. De start van dit initiatief is succesvol.

Phoenixstraat - Oude Delft (Hoogheemraadschap)

Op binnenterrein tussen sociëteit Phoenix en de gebouwen van Hoogheemraadschap Delfland aan de Oude Delft is het Hoogheemraadschap van plan uit te breiden. De uitbreidingswens heeft in 2002 geleid tot het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan, transformatielocatie 42.

Voor de uitbreiding moet gedacht worden aan bebouwing die qua bouwhoogte past in het bouwblok. Het oppervlak van de nieuwe kantoorvloeren zal zeker niet meer dan 1.000 m2 kunnen zijn. De beschreven bebouwingsmogelijkheid is uitsluitend bedoeld om de eventuele uitbreiding van de kantoren van het Hoogheemraadschap van Delfland mogelijk te maken. Zou de locatie in andere handen geraken dan ontstaat er een nieuwe situatie.