Schieoevers Zuid

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals gedeputeerde staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft, of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

3.2.2 Bestemmingsregels

Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' is bedoeld voor de bedrijfsgronden in het plangebied. Bedrijven uit milieucategorieën 1, 2, 3.1, 3.2 en 4 van de Lijst van Bedrijfstypen (LvB) zijn in het plangebied toegestaan.

Bedrijfsactiviteiten uit een hogere milieucategorie zijn met een zogenaamde 'maatbestemming' opgenomen. Die bedrijfsactiviteiten zijn in de regels met een SBI-code genoemd. Het betreft hier de reeds bestaande Gasturbine Centrale aan de Schieweg (categorie 5). Daarnaast geldt het ook voor bestaande bedrijfsactiviteiten die niet binnen de opgenomen zonering passen, te weten betonfabriek Vrijenban aan de Rotterdamseweg (cat. 4) en Avalex aan de Schieweg (cat. 4).

Vanuit de milieuzonering is op deze gronden een zonering toegepast. Ten oosten van de Schie zijn uitsluitend bedrijven tot en met maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan. Ten westen van de Schie zijn bedrijven uit maximaal categorie 4 toegestaan.

Verder zijn binnen deze bestemming bedrijven toegestaan op basis van artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, aangezien bedrijventerrein Schieoevers een geluidgezoneerd bedrijventerrein is. Dit met uitzondering van het gedeelte ten oosten van de woningen aan de Ruivenstraat/ Wassenaarstraat. In paragraaf 6.5 is een afbeelding opgenomen van het gezoneerde bedrijventerrein.

Wat betreft 'kantoren' is het belangrijk onderscheid te maken naar zelfstandige kantoren en bedrijfsgebonden (niet-zelfstandige) kantoren. Bedrijfsgebonden kantoren zijn toegestaan, mits niet meer dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak tot een maximum van 3.000 m2.

Zelfstandige kantoren zijn toegestaan daar waar reeds bestaande zelfstandige kantoren zijn gevestigd. Daarnaast zijn, op de locaties zoals aangegeven op de verbeelding, nieuwe kleinschalige zelfstandige kantoren toegestaan tot maximaal 1000 m2 per vestiging.

De Makro heeft op de verbeelding en in de regels de specifieke aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - zelfbedieningsgroothandel'. De huidige bedrijfsactiviteiten van de Makro - een groothandel met een pasjessysteem - zijn daarmee positief bestemd.

Voor betonfabriek Vrijenban zijn de werktijden opgenomen in het bestemmingsplan. Deze beperking is opgenomen om een acceptabel woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 6.4.

Er is binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om risicovolle inrichtingen toe te staan. De voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zijn dat de bijbehorende pr-contour binnen de perceelsgrenzen van de eigen inrichting ligt en dat het groepsrisico wordt afgewogen. Op deze wijze kan een afweging op maat plaatsvinden. De voorwaarden die aan de wijzigingsbevoegdheid zijn verbonden, waarborgen, dat de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden op aangrenzende percelen niet als gevolg van de wijziging worden beperkt.

In de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid voor het bevoegd gezag opgenomen voor het toestaan van een bedrijf dat valt in een één stap hogere categorie van de LvB dan ter plaatse is toegestaan, indien deze wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van de bestemde categorie.

Naast bedrijfsvestigingen zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Het gaat hier alleen om bedrijfswoningen die al bestaan ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Ook wegen met daarbij behorende voorzieningen ter ontsluiting van de bedrijven zijn toegestaan. Tevens zijn water, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en dergelijke binnen de bestemming toegelaten.

Het bebouwingspercentage is aangegeven op de verbeelding evenals de maximale bouwhoogte. Gebouwen dienen in ieder geval gebouwd te worden binnen het aangegeven bouwvlak.

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' is één sportschool toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'sport'. Deze sportschool is toegestaan op de tweede verdieping met een maximum netto vloeroppervlakte van 2.100 m2. De situering van de sportschool op de tweede verdieping zorgt voor een goed en efficiënt gebruik van de ruimte op het bedrijventerrein (dubbelruimtegebruik). Er is voldoende ruimte voor parkeren; het gebruik van de sportschool vindt voor een belangrijk deel buiten 'kantooruren' plaats en het gebruik van het bedrijventerrein juist tijdens kantooruren. Hierdoor kan de parkeercapaciteit op het terrein dubbel gebruikt worden. Door de vestiging van de sportschool op het bedrijventerrein wordt een bijdrage geleverd aan het terugdringen van de leegstand en de kwaliteitsverbetering van de bebouwing. Het bezoek dat in de avonduren aan de sportschool wordt gebracht levert ook een bijdrage aan de verlevendiging van het gebied en daarmee aan de sociale controle en veiligheid in het gebied.

Groen

Voor de groenstroken binnen het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Voor de laad- en loskraan van het bedrijf Avalex, die boven het groen hangt, is een aanduiding opgenomen. Voor Avalex mag ter plaatse van deze aanduiding laden en lossen van vrachtschepen plaatsvinden. Dit betekent niet dat er elders in het plangebied, bijvoorbeeld bij betonfabriek Vrijenban, geen laden en lossen van vrachtschepen en/of vrachtwagens mag plaatsvinden. In enkele delen van het plangebied is de aanduiding 'ecologische verbindingszone' opgenomen.

Recreatie

Aansluitend aan het buitengebied van Delft is voor de zuidelijke groenstrook de bestemming 'Recreatie' opgenomen.

Tuin

De voortuinen bij de woningen hebben de bestemming 'Tuin'. Ter plaatse van de woningen aan de Rotterdamseweg is de bestemming Tuin rondom de woningen gelegd in verband met het instandhouden van de 'doorzichten' vanaf de Rotterdamseweg naar de Schie. Bij de woningen aan de Rotterdamseweg 412 t/m 420a moet worden geparkeerd in de tuin, dus op eigen terrein. Het is niet gewenst om langs de Rotterdamseweg te parkeren.

Op deze gronden zijn qua bebouwing uitsluitend erkers en entrees toegestaan.

Verkeer

De hoofdstructuur van ontsluitingsroutes is specifiek bestemd. Het betreft alle binnen het plangebied aanwezige wegen met uitzondering van de Kruithuisweg. Opstelstroken en op- en afritten vallen ook binnen deze bestemming.

Verkeer - Wegverkeer

Voor de Kruithuisweg is de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' opgenomen. Onder het viaduct met de Rotterdamseweg is sprake is van bedrijfs- en kantooractiviteiten. In de regels is hiervoor een aanduiding 'bedrijf' en 'kantoor' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 van de LvB toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' is een zelfstandig kantoor toegestaan.

Verkeer - Spoor

De spoorlijn Den Haag-Rotterdam is opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer - Spoor'. Deze gronden zijn bedoeld voor spoorwegvoorzieningen alsmede hoofdrijbanen.

Water

Voor de in het gebied voorkomende hoofdwatergang in het westelijk deel van het plangebied alsmede de Schie is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van een laad- en loskraan waar dat op de verbeelding is aangegeven en bijbehorende voorzieningen zoals bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen.

Wonen

De bestaande woningen aan de Ruivenstraat, de Wassenaarstraat en de Rotterdamseweg zijn bestemd tot 'Wonen'. Behalve de woning valt ook het zij- en achtererf binnen deze bestemming. De hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven. Tevens zijn bepalingen opgenomen voor toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Leiding-Gas / Leiding - Hoogspanning / Leiding - Riool

In het plangebied liggen een aantal planologisch relevante leidingen: een aardgastransportleiding, een hoogspanningsverbinding en een rioolleiding. De belangen, verbonden aan deze leidingen, zijn in de regels beschermd via de bestemmingen 'Leiding - Gas', 'Leiding - Hoogspanning' en 'Leiding - Riool'. Op grond van deze bestemmingen is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een omgevingsvergunning of omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden nodig. Het verlenen van de omgevingsvergunning door het bevoegd gezag is slechts mogelijk indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Gebieden die op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde hebben, hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Naast deze bestemming gelden de secundaire bestemmingen. Bouwwerken ten behoeve van secundaire bestemmingen zijn slechts toegestaan indien ze voldoen aan de bouwregels voor deze secundaire bestemmingen.

Waarde - Cultuurhistorie

De bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is gehanteerd voor de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken in het plangebied. Deze objecten/ panden hebben cultuurhistorische waarde. Aan het bouwen op deze gronden zijn voorwaarden gekoppeld om de cultuurhistorisch waarden te beschermen en te behouden. Tevens is aan deze bestemming een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk gekoppeld.

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komt ook een waterkering voor. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De waterkering ligt aan de gehele westzijde van de Schie en aan de oostzijjde ligt de waterkering gedeeltelijk direct langs de Schie en vanaf de Rotterdamseweg loopt de waterkering over de Rotterdamseweg. Ter plaatse van deze waterkeringen geldt een beschermende bestemming. De gronden hebben nog een andere secundaire bestemming gekregen, zoals 'Bedrijventerrein', 'Groen' of 'Verkeer'. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor die gronden geldende bestemmingen zijn slechts toelaatbaar indien daarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend. Een omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringsbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat zij beslist op het verzoek om omgevingsvergunning.

3.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene aanduidingsregels, geluidszone - industrie

Het plangebied is grotendeels een geluidgezoneerd bedrijventerrein. Voor de gronden die zijn gelegen tussen het geluidgezoneerd bedrijventerrein en de vastgestelde geluidscontour is de aanduiding 'geluidszone - industrie' opgenomen. Met deze algemene aanduiding is bepaald dat op gronden met deze aanduiding geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Dit met uitzondering van situaties waarbij in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidgevoelige bebouwing is vastgesteld.

Algemene aanduidingsregels, vrijwaringszone - spoor

Binnen de vrijwaringszone -spoor is een verbod opgenomen voor nieuwe bebouwing. Burgemeester en wethouders kunnen van dit verbod bij een omgevingsvergunning afwijken indien de spoorwegbeheerder is gehoord.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Daarnaast zijn er twee specifieke wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

De eerste is een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de mogelijke aanleg van de Faradaybrug. Het college van burgemeester en wethouders kan de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Groen' en 'Water' wijzigen in de bestemming 'Verkeer' ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Tevens kan met deze bevoegdheid de huidige fietsverbinding langs de Schie worden verlegd als gevolg van de aanleg van de Faradaybrug.

De tweede wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de Schie te kunnen verbreden. Langs het bedrijventerrein ter hoogte van de Turbineweg en de Marconiweg ligt namelijk een breedteknelpunt. De huidige breedte aan het wateroppervlak is ca 24 m. Vanuit de beleidsnota 'Provinciale vaarwegen en scheepvaart 2006' is een minimale breedte van 34,6 m gewenst. Bij de verbreding van de Schie zal ook de waterkering verlegd worden, het verleggen van de waterkering is ook mogelijk gemaakt in de wijzigingsbevoegdheid.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

3.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.