Noordwest, deelgebied 3

3.2 Systematiek bestemmingen

Voorschriften worden regels

Door de invoering van de nieuwe Wro is de term 'voorschriften' vervangen door 'regels'.

3.2.1 Algemene bepalingen

Begripsbepalingen

In dit artikel zijn begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

De begripsbepaling van 'bouwlaag' heeft alleen betekenis voor het bepalen van een maximale goothoogte indien deze in bouwlagen is aangegeven. Indien op de verbeelding een goothoogte in meters is opgenomen, dan is voor dat gebouw een bouwlaag niet gebonden aan de maximale hoogte van 4 meter.

De maximale bouwhoogte wordt voor bestaande gebouwen met de bestemming wonen in bouwlagen bepaald. Voor nieuwe ontwikkelingen en/of andere bestemmingen (zoals Bedrijven, Maatschappelijk, Gemengd, etc.) wordt de maximale bouwhoogte in meters bepaald.

De maximale hoogte van 4 meter in de begripsbepaling van 'kap' is niet van toepassing, indien op de verbeelding zowel een maximale goothoogte als een maximale bouwhoogte is opgenomen. In dat geval is de maximale hoogte van de kap het verschil tussen de maximale bouwhoogte en maximale goothoogte.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden. Is een bouwvlak gemarkeerd met de bouwaanduiding 'plat dak, dan betekent dit dat boven de goothoogte geen bebouwing is toegestaan.

3.2.2 Bestemmingen

Algemeen

Binnen de bestemmingen zijn aanduidingen opgenomen voor monumentale bomen. Ter bescherming van deze bomen is voor bepaalde werkzaamheden een aanlegvergunning vereist en dienen bouwwerken op een afstand van minimaal 8 meter uit het hart van de stam te worden opgericht.

Bedrijf

Het plangebied past binnen het gebiedtype 'rustige woonwijk'. In dit gebiedstype zijn alleen bedrijven toegestaan die slechts een beperkte invloed hebben op het woonmilieu. Dat zijn de bedrijven die voorkomen in categorie 1 van de Lijst van Bedrijfstypen (hierna: de LvB). Met een vrijstelling onder voorwaarden zijn categorie 2 bedrijven toegestaan. Tevens is voor het in het plangebied aanwezige benzinestation de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' opgenomen. Hiermee is detailhandel en opslag van motorbrandstoffen toegestaan. De in het plangebied voorkomende bedrijven met een hogere categorie dan krachtens het gemeentelijk beleid is toegestaan, zijn met een maatbestemming op de verbeelding opgenomen.

Gemengd

In het gebied liggen verschillende percelen die, naast wonen, ook in gebruik zijn voor detailhandel, dienstverlening of maatschappelijke functies. Deze percelen hebben de bestemming Gemengd gekregen. Binnen deze bestemming zijn wonen, detailhandel, dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen zijn alleen toegestaan op de begane grond en de eerste verdieping. Wonen is overal toegestaan omdat er geen aanleiding is te verwachten dat de woonfunctie andere functies op de begane grond zal verdringen.

Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel uitgesloten' is geen detailhandel toegestaan, conform de bestaande situatie. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', 'horeca', 'garage' en 'parkeergarage' is respectievelijk een bedrijf, horeca, garage en een parkeergarage toegestaan.
Bovengenoemde functies die voorkomen in categorie 1 van de LvB zijn algemeen toelaatbaar gesteld. Met een vrijstelling zijn onder voorwaarden categorie 2 bedrijven toegestaan. Dit met uitzondering van inrichtingen die in de LvB een zwart kader rond hun categorie-benoeming hebben. Voor deze inrichtingen is de afstand voor gevaar maatgevend.

Groen

In dit plangebied is het groen dat voor het publiek vrij toegankelijk is bestemd als Groen. Uitgezonderd zijn twee grote parken, zij hebben de bestemming 'Natuur - Landschappelijke waarden'. Binnen de bestemming bestaan beperkte bouwmogelijkheden voor recreatieve voorzieningen, nutsvoorzieningen en daarmee gelijk te stellen bouwwerken.

Locaties aangeduid met speelvoorziening zijn bestemd voor speelplaats en/of trapveld. De minimum oppervlakte van de voorziening is vastgelegd.

Horeca

In het plangebied is 1 horecagelegenheid gevestigd die niet met andere functies is gecombineerd. Aan deze gelegenheid is de bestemming Horeca toegekend.

Horeca die voorkomt in categorie 1 of 2 van de LvB is toegelaten. Met een vrijstelling zijn onder voorwaarden categorie 3.1-bedrijven toegestaan. De overige horecagelegen zijn ondergebracht onder de bestemming Gemengd.

Kantoor

De in het plangebied aanwezige kantoren hebben de bestemming Kantoor gekregen. De maximale toegestane categorie voor kantoren is 1 van de LvB met een vrijstelling voor categorie 2.

Maatschappelijk

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming Maatschappelijk gekregen. De bouwvlakken zijn ruim opgesteld, zodat voor kleine wijzigingen geen grote en tijdrovende procedures gevolgd hoeven te worden. Wel is een bebouwingspercentage opgenomen, waardoor de uitbreidingsmogelijkheden worden ingekaderd.

Natuur - Landschappelijke waarden

Het Hof van Delft-park en het Wilhelminapark zijn bestemd voor Natuur – Landschappelijke waarden. Binnen de bestemming bestaan beperkte bouwmogelijkheden voor recreatieve voorzieningen, nutsvoorzieningen en daarmee gelijk te stellen bouwwerken. Locaties met de aanduiding 'speelvoorziening' zijn bestemd voor speelplaats. Op de verbeelding is het minimale oppervlak van de speelvoorziening opgenomen. Voor de dierenweide in het Hof Van Delft-park is de bouwhoogte voor hekwerken grenzend aan het openbaar groen eenmalig binnen deze bestemming verhoogd.

Sport

De sportvoorzieningen binnen het plangebied hebben de bestemming Sport gekregen.

Tuin

Gronden aan de voorzijde van een woning, dan wel die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, zoals bij hoekwoningen, hebben de bestemming Tuin gekregen. Binnen deze bestemming zijn onder voorwaarden erkers, entrees, luifels, bordessen en fietsenbergingen toegestaan. Op de gronden met de bestemming Tuin mag in principe niet worden geparkeerd. In combinatie met de bestemming Wonen wordt op sommige percelen door middel van een aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren', parkeren mogelijk gemaakt. Deze wijze van bestemmen van een verplichte parkeerplaats is opgenomen, zodat voor een kleine wijziging van de plek waar het motorvoertuig geplaatst wordt, geen grote en tijdrovende procedures gevolgd hoeven te worden. Ook wordt de mogelijkheid geboden voor percelen waar geen parkeerplaats is toegestaan, via een ontheffing dit wel mogelijk te maken dan wel het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein uit te breiden.

Verkeer

De wegen, woonstraten en pleintjes hebben de bestemming Verkeer. Doorgaans geldt voor de wegen binnen deze bestemming een maximum snelheid van 30 tot 50 kilometer per uur.

De bestemming laat beperkte bouw- en aanlegmogelijkheden toe, zoals verhardingen, kunstwerken, fietstrommels enzovoort. In de regels zijn specifieke bouwmaten voor fietstrommels opgenomen. Deze fietstrommels hebben een standaardhoogte van 1,5 meter hoog.

Verkeer - Wegverkeer

De in het gebied aanwezige stroomweg (Provincialeweg) is bestemd als Verkeer - Wegverkeer. Deze weg heeft uitsluitend een verkeersfunctie.

Water

De hoofdwatergangen zijn bestemd voor water. De overige watergangen zijn niet specifiek bestemd, maar vallen onder bijvoorbeeld de bestemming Groen en Natuur. Voor leidingen binnen de bestemming Water is altijd vergunning van het Hoogheemraadschap Delfland nodig. De minimale afstand tussen slootbodem en de bovenkant van de leidingen bedraagt 1,3 meter.

Wonen

De in het plangebied aanwezige woningen hebben de bestemming Wonen gekregen. Op de verbeelding wordt de omvang van de woningen aangegeven door middel van een bouwvlak en het maximum aantal bouwlagen. In principe mag per perceel de woning een extra bouwlaag, zijnde een kap/dakverdieping hebben, indien deze past binnen het profiel zoals opgenomen in figuur 1 van de regels. Daar waar het uit ruimtelijk oogpunt ongewenst is, wordt de kap met de bouwaanduiding 'plat dak' uitgesloten.

Bij een bepaald type woningen in de wijk Hoonse Hof is de aanduiding 'twee-aaneen' opgenomen. Bij deze woningen is het denkbeeldig kapprofiel, zoals weergegeven in figuur 1 van toepassing over de breedte van maximaal 2 percelen in plaats van 1 perceel.

Binnen de bestemming Wonen is bedrijvigheid aan huis toegestaan met een maximum van 40% van het totale vloeroppervlak. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de bestuurlijke wens om kleine bedrijvigheid aan huis mogelijk te maken als stimulans voor de economie en als tegemoetkoming aan het mobiliteitsprobleem. Gebouwen met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' zijn cultuurhistorisch waardevol maar niet als zodanig beschermd op basis van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening.

Binnen de bestemming Wonen is parkeren niet algemeen toelaatbaar gesteld. Het is alleen mogelijk te parkeren binnen de bestemming als de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren' is weergegeven. Overal binnen de bestemming kan worden geparkeerd. Door de flexibiliteit hoeven geen grote en tijdrovende procedures te worden gevolgd bij een kleine wijziging van de plek binnen het perceel waar het motorvoertuig wordt geplaatst. Via een ontheffing wordt de mogelijkheid geboden om voor percelen waar geen parkeerplaats is toegestaan dit wel mogelijk te maken dan wel het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein uit te breiden.

Aan alle op zichzelf staande garages is de aanduiding 'garage' toegekend. De bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een gebouwde parkeervoorziening toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte' is op de begane grond en de eerste verdieping van het appartementengebouw één gezamenlijke praktijkruimte toegestaan. Oftewel, één praktijk die gebruik maakt van verschillende ruimten op de begane grond en de eerste verdieping.

Waarde - Archeologie 1 en 2, Leiding - Riool, Leiding - Water en Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komen diverse waterkeringen, planologisch relevante leidingen en archeologisch waardevolle gebieden voor. Ter plaatse van deze waterkeringen, leidingen en archeologisch waardevolle gebieden geldt naast deze primaire bestemmingen nog een andere bestemming. Bouwwerken ten behoeve van de secundaire bestemmingen zijn slechts toelaatbaar na ontheffing. Ontheffing wordt verleend als de waterkeringsbelangen, belangen van de leidingen en de archeologische belangen niet onevenredig worden geschaad. Ter plaatse van de primaire bestemming Leidingen en Waarde - Archeologie 1 en 2 geldt een aanlegvergunningenplicht voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden.
Het onderscheid tussen Waarde Archeologie 1 en 2 heeft betrekking op het aantal centimeters waarbij bij een bodemingreep een aanlegvergunning noodzakelijk is. In het verleden is in delen van het plangebied de grond met meer dan 50 centimeter opgehoogd. In deze gedeelten (Waarde-Archeologie 2) is een aanlegvergunning noodzakelijk bij een bodemingreep vanaf 80 centimeter.

Waarde - Cultuurhistorie

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing die niet is beschermd op basis van de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijke monumentenverordening heeft de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. Deze gebouwen hebben behalve de primaire bestemming Waarde - Cultuurhistorie, nog een andere (secundaire) bestemming gekregen, zoals Wonen, Kantoor en dergelijke, omdat zij tevens een andere functie hebben. Vergroting en/of verandering van de bebouwing, die zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, is uitsluitend toegestaan na ontheffing. Sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is aanlegvergunningplichtig.

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaren zijn.

Algemene bouwregels

Dit artikel bepaalt dat de algemene bebouwingsregels van toepassing zijn op alle bestemmingen. In dit artikel is onder meer geregeld dat gebouwen uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen zijn toegestaan en dat voor gebouwen de maximale bouwhoogte van toepassing zijn zoals aangegeven op de verbeelding.
Daarnaast is in dit artikel beschreven wat de op de verbeelding aangegeven maatvoeringen, zoals maximale goothoogte betekenen. Tevens zijn in dit artikel de maximale bouwhoogten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, opgenomen.

Algemene aanduidingsregels

In het plangebied komt binnen diverse bestemmingen een aantal aanduidingen voor. Dit betreft met name de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Om de leesbaarheid te vergroten is de bepaling voor dit gebied niet bij elke bestemming opgenomen maar op één plaats opgenomen in de algemene aanduidingsregels.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan. Lid 4 bevat de zogenaamde 'toverformule', door middel waarvan vrijstelling van de algemene gebruiksverboden kan worden verleend.

Algemene afwijkingssregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsbepalingen met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.
Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

3.2.3 Specifieke elementen

Seksinrichtingen

Voor het gehele gemeentelijke grondgebied geldt een paraplubestemmingsplan waarin is bepaald dat seksinrichtingen in Delft worden beschouwd als bedrijven. Voor dergelijke bedrijven geldt een verbod met de mogelijkheid voor vrijstelling onder voorwaarden voor de vestiging van twee seksinrichtingen binnen de gehele gemeente. Deze regeling wordt in ieder nieuw bestemmingsplan overgenomen anders zou voor dat gebied geen verbod gelden. Raamprostitutie is uitgesloten.

figuur 3: Historische ontwikkeling