Waterrijk-West 2011

3.2 Toetsing aan artikel 30 lid 2 van de planregels

In artikel 30.3 van de planregels is opgenomen dat de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan gewaarborgd dient te zijn. In verband daarmee moet aangetoond worden dat:

• a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.
• c. het plan voorziet in voldoende watercompensatie dan wel in hetzelfde peilgebied voldoende compensatie plaatsvindt en dit in overleg gebeurd met het hoogheemraadschap van Rijnland (watertoets);
• d. dat het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is;
• e. dat het wijzigingsplan inpasbaar is in het volkshuisvestingsprogramma;
• f. dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
• g. verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten is zekergesteld;
• h. dat het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is.

ad a. belangen van de eigenaren

In de stedenbouwkundige planvorming is met de belangen van de bewoners rondom het plan rekening gehouden doordat voorzien wordt in een nieuwe waterloop tussen de percelen van de bestaande woningen en doordat in het wijzigingsplan aan de randen van de nieuwe wijk door middel van bouwgrenzen voldoende afstand tussen de bestaande en de nieuwe woningen wordt gegarandeerd. De nieuwbouw langs de randen van het plangebied bestaat uit laagbouw, met uitzondering van de schoolkavel aan de Boomgaard. Dit bouwvlak sluiten in bouwhoogte aan bij de daar in de nabijheid al bestaande appartementengebouwen.

Het grootste deel van de gronden in het plangebied is door de gemeente en de projectontwikkelaar aangekocht van de kwekers, met als doel de woonwijk te realiseren. De belangen van de kwekers, die vaak ook aanwonend zijn, zijn betrokken geweest in de grondtransacties en afspraken over de te realiseren buffer tussen de nieuwbouwwijk en de bestaande woningen aan de Boezemlaan.

De gronden van één nog functionerend bedrijf in het plangebied zijn niet verworven. Met deze partij is overleg gevoerd over verwerving, maar overeenstemming is (nog) niet bereikt. Indien overeenstemming uitblijft kan worden overgegaan tot onteigening, waarbij de rechter de schadeloosstelling bepaalt op basis van bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging.

De verkeersontsluiting vindt vooral plaats via de Boezemlaan en de Boomgaard, waardoor de omliggende woonbuurten niet belast worden door doorgaand verkeer vanwege de nieuwbouwwijk.

ad b. straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen

Boskoop kenmerkt zich door een fijnmazig stelsel van sloten, die de langgerekte coupes (de verkavelingsrichting: slagen) van elkaar scheidt. Op de kop, langs het lint, staat het woonhuis. Daarachter bevindt zich de verborgen wereld met de privé-tuin, de plantage en prachtige oude schuren. Wanneer je je over een lint beweegt vang je tussen de huizen door soms een glimp op van deze verborgen wereld De locatie Waterrijk in Boskoop betreft een inbreidingslocatie 'achter' het lint van de Boezemlaan. De ontwikkeling van Waterrijk-West heeft geen invloed op het straat- en bebouwingsbeeld van de bestaande wegen rond het plangebied.

De overige buurten zijn met de achtertuinen en zijtuinen naar de nieuwe buurt gesitueerd.

Binnen het plangebied geldt op alle wegen een maximum rijsnelheid van 30 kilometer / uur en worden deze wegen ingericht conform het landelijke principe van Duurzaam Veilig.

Bij de hoofdontsluiting van de nieuwbouwwijk op de Boezemlaan wordt voor het langzaam verkeer een aparte aansluiting gerealiseerd, zodat dit wordt gescheiden van het autoverkeer.

ad c. watercompensatie

Ingenieursbureau Oranjewoud heeft in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland uitgangspunten opgesteld voor het waterhuishoudkundig systeem in de nieuwbouwwijk (Uitgangspunten voor het waterhuishoudkundig systeem Waterrijk, projectnr. 172805.02 d.d. 7 oktober 2009, zie bijlage). Het Hoogheemraadschap heeft per brief van 9 december 2009 (kenmerk 09.41738, zie bijlage) aangegeven in te kunnen stemmen met de uitgangspunten die zijn genoemd in deze rapportage.

Ten aanzien van de watercompensatie is in dit uitgangspuntendocument vastgesteld dat wanneer het verhard oppervlak in stedenbouwkundig plan kleiner of gelijk is aan 75.000 m2 (48% van het plangebied) een minimaal wateroppervlak van 31.284 m2 (ca. 20%) nodig is.

Het totale plangebied meet ca. 154.000 m2. Het Stedenbouwkundig Plan voor Waterrijk-West gaat uit van een percentage verharding van bijna 20% van het plangebied en circa 18% wateroppervlak. Daardoor wordt ruimschoots voldaan aan de benodigde watercompensatie.

ad d. milieutechnische aanvaardbaarheid

Op de relevante aspecten die samenhangen met dit criterium wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan in de paragrafen Geluid, Verkeer/parkeren, Bodem, Archeologie, Landschap / Natuurwaarden, Externe veiligheid en Luchtkwaliteit.

In het kader van het bestemmingsplan Boskoop-Dorp werd reeds ingegaan op geluidhinder, bedrijvigheid en milieuzonering, externe veiligheid en bodem. De relevante delen van de betreffende rapportage (Milieudienst Midden-Holland, 'Omgevingsonderzoek behorend bij het bestemmingsplan Boskoop Dorp deel B: ontwikkelingslocaties', Rapportnr. 0805002emh-B7 d.d. juni 2008) zijn opgenomen in de bijlagen bij deze plantoelichting.

ad e. inpassing in het volkshuisvestingsprogramma

In het structuurplan Boskoop 2015 (vastgesteld september 2005) worden vier speerpunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Boskoop benoemd. Een daarvan is vernieuwend bouwen voor de lokale vraag. Tot 2015 wordt een bouwopgave gesteld van 1.250 woningen. Voor Waterrijk-West (totaal 16,5 ha) aangegeven dat er per hectare indicatief 25 woningen gebouwd kunnen worden. In de Ontwikkelingsstrategie Boskoop (vastgesteld 2007) wordt dit verder uitgebreid. In deze strategie wordt uitgegaan van een programma van ongeveer 1.323 woningen. Uitgangspunt voor differentiatie van het woningbouwprogramma is dat 30% huur en 70% koop is. Ook is besloten dat 20% wordt gebouwd in de categorie goedkoop, 35% in de categorie middenduur, 35% in de categorie duur en 10% in de categorie zeer duur.

ad f./g. economische uitvoerbaarheid / verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten

Een deel van de gronden is eigendom van de gemeente, andere delen zijn eigendom van particulieren. Waterrijk Boskoop b.v. is de grootste particuliere grondeigenaar in het gebied. Met deze partij is een anterieure overeenkomst in het kader van de grondexploitatiewet afgesloten, waardoor het verhaal van kosten van de gemeente geregeld is. Met andere particuliere grondeigenaren is dat niet gebeurd. Daarom wordt gelijktijdig met dit wijzigingsplan een exploitatieplan vastgesteld. In het exploitatieplan wordt rekening gehouden met de kosten van verwerving dan wel onteigening van de gronden die nog niet in bezit zijn van de gemeente of van Waterrijk Boskoop b.v. Het exploitatieplan heeft een positief saldo. Het plan is derhalve economisch uitvoerbaar.

ad h. stedenbouwkundige inpasbaarheid

Op 29 juni 2010 heeft het college van B en W het voorlopig stedenbouwkundig plan voor Waterrijk-West vastgesteld. In dat plan is de stedenbouwkundige inpassing uitgewerkt. Het voorlopig stedenbouwkundig plan is de basis voor het voorliggende wijzigingsplan. In de paragraaf Stedenbouwkundig planconcept van deze plantoelichting is beknopt weergegeven hoe het plan wordt ingepast in de bestaande stedenbouwkundige opzet van Boskoop. Kernpunten zijn de strokenverkaveling, de ontsluiting op de Boezemlaan en de op de omgeving aansluitende bouwhoogte.