Bedrijventerrein De Wetering

5.3 Bestemmingsregels

Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd dat het mogelijk is om direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels.

Begrenzing van de bouwmogelijkheden vindt plaats door het hanteren van bouwvlakken met eventueel bijbehorende bebouwingspercentages, bouwvolumes en/of aanduidingen. Verticale begrenzing van de bouwmogelijkheden geschiedt door het aangeven van de maximale bouw- en goothoogte.

Hieronder volgt een toelichting per bestemmingsartikel:

Artikel 3 Bedrijventerrein

Het overgrote deel van het plangebied kent de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de gevestigde bedrijven wordt bepaald aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten, die als bijlage is opgenomen bij de regels van dit plan. Voor zover de bedrijven niet passen binnen de algemene toelaatbaarheid, is een functieaanduiding opgenomen voor een specifieke vorm van bedrijf.

Detailhandel

In beginsel is detailhandel op het bedrijventerrein uitgesloten. Hier ligt het principe aan ten grondslag dat gronden op bedrijventerrein in de eerste plaats voor bedrijven bedoeld zijn, die elders in de gemeente niet gewenst of niet passend zijn. Er zijn specifieke vormen van detailhandel die diezelfde eigenschappen hebben. Het gaat daarbij om perifere detailhandel en internetverkoop. Deze twee vormen van detailhandel komen hieronder aan bod. Daarnaast geldt dat bedrijfsgerelateerde detailhandel als ondergeschikte functie in het algemeen wordt toegestaan.

Internetverkoop

Verkoop van producten via internet neemt de laatste jaren een grote vlucht. Steeds meer bedrijven met een fysieke winkel in de winkelgebieden gebruiken de website als extra verkoopkanaal. Daarnaast komen bedrijven op die uitsluitend via internet werken en de producten thuisbezorgen of via de post bezorgen. Deze laatste categorie is door het ontbreken van een publieke functie en uitstraling niet gewenst in winkelgebieden. Daarnaast bestaat de vestiging zelf grotendeels uit opslag van goederen, waarvoor een zekere oppervlakte nodig is. Om die reden is het bedrijventerrein de aangewezen locatie om dergelijke winkelbedrijven toe te staan. Het bestemmingsplan neemt hiervoor mogelijkheden op, waarbij de belangrijkste voorwaarde is dat op de vestiging geen fysieke winkel, showroom of afhaalpunt aanwezig is.

Perifere detailhandel

Binnen de bestemming Bedrijventerrein wordt de mogelijkheid opgenomen voor perifere detailhandel in de vorm van een direct gebruiks- en bouwrecht. Perifere detailhandel is alleen toegestaan voor vestigingen van meer dan 1.500 m² bvo in een beperkt aantal winkelvormen en/of productgroepen. De minimum oppervlakte voor perifere detailhandel binnen de bestemming Bedrijventerrein is gebaseerd op de gemeentelijke Structuurvisie detailhandel.

Artikel 4 Gemengd - Grootschalig

Het bestaande winkelgebied op het bedrijventerrein en de uitbreiding van het winkelgebied aan de zuidkant van de Ambachtsweg kent een verscheidenheid aan functies. Ten aanzien van dit gebied wordt de bestemming 'Gemengd - grootschalig' gehanteerd. Binnen deze bestemming zijn mogelijk:

• detailhandel;
• horeca uit categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
• dienstverlening;
• maatschappelijke voorzieningen;
• kantoren;
• wonen.

Voorkomen moet worden dat het gebied een 'concurrent' wordt van De Winkelhof. Om deze reden, maar ook gelet op de ligging nabij het bedrijventerrein, geldt voor de verschillende functies een aantal voorwaarden:

Detailhandel

Voor detailhandel geldt de restrictie dat, naast 1 discountsupermarkt met een maximum bvo van 1.350 m², alleen grootschalige winkels met een bvo van meer dan 1.000 m² zijn toegestaan. De volgende specifieke kenmerken van een discountsupermarkt maken de vestiging buiten het kernwinkelgebied van Bergambacht ruimtelijk passend:

• In totaal bestaat het assortiment van een discounter uit circa 2.000 afzonderlijke producten – tegenover gemiddeld 15.000 afzonderlijke producten bij fullservice-supermarkten (zie figuur 5.1).
• Het assortiment bestaat vrijwel uitsluitend uit 'eigen' private-label-discountmerken die bij geen andere supermarktformule worden verkocht.
• Het assortiment van discounters is als 'incompleet' op te vatten, omdat er van iedere productgroep (vb koek of sauzen) slechts één of enkele varianten worden verkocht, omdat complete productgroepen ontbreken en omdat er geen compleet assortiment aan (onbevroren) versartikelen aanwezig is.
• Huishoudens die bij discounters kopen zullen voor een deel van de boodschappen altijd uitwijken naar andere supermarkten.
• Onafhankelijk van de ligging is het marktaandeel van de discounters dan ook maximaal 15%.

Deze kenmerken van discounters maken dat consumenten dergelijke supermarkten deolgericht bezoeken voor specifieke producten die vaak in grote hoeveelheden worden gekocht. Voor deze producten zijn consumenten bereid een relatief grote afstand af te leggen. Dit maakt dat er sprake is van een realtief hoog autogebruik ten opzichte van de fullservice-supermark 'om-de-hoek'. Een min of meer solitaire ligging op een goed onstloten locatie is daarom passend.

* C: discount private label merken en discounthuismerken (bijv. Euroshopper bij Albert Heijn)

** B: supermarkthuismerken (bijv. 1 De Beste o.a. bij Bas)

*** A: A-merken en luxe huismerken (bijv. AH Excellent)

Figuur 5.1 Relatieve omvang assortiment naar kwaliteitssegment producten (bron: websites/jaarverslagen afzonderlijke supermarkten; bewerking RBOI)

Buiten de discountsupermarkt geldt voor de overige winkels dat deze moeten passen binnen het thema 'in-en-om-het-huis', zoals opgenomen in de Structuurvisie detailhandel. Hierbinnen zijn bovendien de branches uitgesloten die cruciaal zijn voor recreatief winkelen en voor boodschappen. Het brancheoverzicht, zoals dit ook deel uitmaakt van de Structuurvisie detailhandel, is bij dit bestemmingsplan opgenomen als bijlage 1.

Aan de uitbreiding van het winkelareaal op de plaats waar nu nog bedrijven zijn gevestigd, wordt eveneens de bestemmming 'Gemengd - Grootschalig' toegekend. Door middel van een specifieke aanduiding worden de bedrijven die er op dit moment legaal zijn gevestigd, eveneens toegelaten. In de gebruiksregels zal expliciet geregeld worden dat indien het huidige bedrijf vertrekt, er de functies zoals benoemd binnen 'Gemengd - Grootschalig' zijn toegestaan, mits wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op het terrein of eventueel in de directe omgeving.

Internetverkoop

Met betrekking tot detailhandel binnen het gemengde gebied wordt internetverkoop, waarbij de verkoop geheel via internet plaatsvindt en ter plaatse geen winkel, afhaalpunt of showroom aanwezig is, uitgesloten. Het ontbreken van een publiek element bij deze functie is hierbij bepalend. Om diezelfde reden worden winkels met een fysieke vestiging die daarnaast ook via hun website producten aanbieden wel toegestaan.

Horeca

Op dit moment is er 1 horecabedrijf in het plangebied gevestigd. Uitgangspunt is om geen vestiging van meer horecabedrijven toe te staan. Hiervoor is De Winkelhof een geschiktere locatie. Binnen de bestemming 'Gemengd - Grootschalig' wordt voorgesteld om de bestaande horecavoorziening mogelijkheden te geven uit ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Hieronder vallen zowel aan detailhandel verwante horeca, zoals een broodjeszaak, als restaurants. Bijlage 2 bevat een overzicht van de verschillende soorten horecabedrijven binnen categorie 1. De horeca kan een ondersteunende functie vervullen voor het bedrijfsterrein en het gemengde gebied. Gelet op de ligging is er echter geen reden om binnen categorie 1 een verdere beperking aan te brengen.

Dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen

Ook voor dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen dient het gemengde gebied aanvullend te zijn op vestigingsmogelijkheden in de oude dorpskern. Conform de Structuurvisie detailhandel, worden niet-winkelfuncties uitsluitend op de verdiepingen toegestaan. Als uitgangspunt wordt daarnaast een bvo van minimaal 300 m² voorgesteld. Door deze minimummaat blijven kleinere dienstverlenende bedrijven, zoals een kapper, aangewezen op de dorpskern. Geluidsgevoelige functies worden niet toegestaan.

Kantoren

Kantoren worden in dit gebied eveneens toegestaan. Hiervoor wordt geen minimummaat opgenomen, omdat er geen noodzaak is kantoren primair in de dorpskern te vestigen. Kleine kantoren mogen daarom evengoed in het gemengde gebied gevestigd worden. Om de publieke uitstraling van dit gebied op de begane grond te waarborgen, wordt wel vastgelegd dat kantoren uitsluitend op de verdiepingen zijn toegestaan.

Wonen

De aanwezigheid van woningen kan beperkingen opleveren voor de bedrijfsvoering van in de nabijheid aanwezige bedrijven. In verband daarmee is uitgangspunt om geen nieuwe woningen toe te staan. De bestaande woningen worden door middel van een specifieke functieaanduiding aangegeven.

Artikel 5 Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen en bermen. Voet- en fietspaden zijn binnen de bestemming Groen toegestaan.

Artikel 6 Recreatie - Dagrecreatie

Recreatieve voorzieningen voor hobbymatige dagbesteding zijn bestemd als Recreatie -

Dagrecreatie. Het gaat hier om gronden die in gebruik zijn als landjes voor het hobbymatig houden van dieren en volkstuinen.

Artikel 7 Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen en gedeeltelijk de zijtuinen bij de burgerwoningen.

Artikel 8 Verkeer

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen de bestemming Verkeer is een aantal daarin passende gebruiksvormen en functies toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Artikel 9 Water

Waterpartijen en structuurbepalende watergangen zijn bestemd als water. Watergerelateerde werken en voorzieningen zijn hierbinnen eveneens toegestaan. Ook zijn steigers van beperkte omvang behorend bij de aangrenzende bestemmingen toegestaan.

Artikel 10 Wonen

Op het bedrijventerrein bevinden zich twee burgerwoningen die als zodanig zijn bestemd. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De gronden aan de voorzijde zijn bestemd als Tuin.

Artikel 11 Leiding - Water

In een klein deel van het plangebied is een drinkwaterleiding gelegen.

Artikel 12 Waarde - Archeologie

Daar waar gronden een archeologische verwachtingswaarde kennen, wordt deze waarde beschermd door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Binnen deze dubbelbestemming hebben de afzonderlijke beschermingregimes uit het gemeentelijk beleid ieder een eigen aanduiding gekregen. In de regels is voor ieder van deze aanduidingen aangegeven bij welke diepte- en oppervlaktemaat archeologisch onderzoek verplicht is, voordat bouw- of grondwerkzaamheden kunnen worden toegestaan.