| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Wonen op de Tuin, Boskoop |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0484.BKwonenopdetuin-VA01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Initiatiefnemer is voornemens om het gebied ten oosten van de N207, ter plaatse van Biezen 23, alsmede de locatie van woningstichting Woonforte aan de A.P. van Neslaan 8 - 46 in Boskoop, te herontwikkelen naar woongebied. Deze ontwikkeling is bekend onder de projectnaam Wonen op de Tuin. Het planvoornemen is mede ingegeven door de nota 'Integrale visie op transformatiegebieden binnen de regio Boskoop' van de gemeente Alphen aan den Rijn, waarin de gemeente heeft aangegeven de transformatie van percelen langs de N207 als kans te zien voor de realisatie van een groene 'etalagefunctie' voor Boskoop. Voorliggend plan is hier een uitwerking van.
De beoogde ontwikkeling bestaat uit twee plandelen. Het plandeel aan de Biezen 23 heeft betrekking op het beëindigen van de kwekerij, slopen van de opstallen en het realiseren van een sierteeltetalagefunctie in combinatie met 42 woningen. Op de locatie van Woonforte (A.P. van Neslaan 8-46) wordt het bestaande appartementengebouw gesloopt. Hiervoor in de plaats komt aan de noordzijde van dit perceel de ontsluiting van het gebied en worden aan de zuidzijde van de nieuwe ontsluitingsweg 44 nieuwe sociale huurwoningen en 2 middeldure huurwoningen gerealiseerd. In totaal worden er 88 nieuwe woningen in het gehele plangebied gerealiseerd, wat per saldo neerkomt op een toevoeging van 68 woningen.
Naast dat er een nieuw juridisch-planologisch kader ten behoeve van de ontwikkeling van het project Wonen op de Tuin wordt geboden worden tevens twee locaties in de directe omgeving van het plangebied meegenomen. Een van die locaties is het perceel Alphenseweg 1. Dit perceel heeft de bestemming 'Agrarisch', maar wordt feitelijk gebruikt als woonperceel. Om dit gebruik te formaliseren wordt het meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. Daarnaast bevindt zich ten noordoosten van het plangebied een bedrijfslocatie van een autobedrijf. Het geldende bestemmingsplan komt niet overeen met de bouwmogelijkheden die het bedrijf heeft conform zijn vergunning. Dit wordt met voorliggend bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt door een bouwvlak toe te kennen.
Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp'. Deze gronden aan de Biezen 23 beschikken voornamelijk over een agrarische bestemming en gedeeltelijk (aan de noordzijde) over een woon- en tuinbestemming. De beoogde woningbouwontwikkeling op deze gronden past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.
Voor de gronden van de locatie van Woonforte geldt eveneens het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp'. Een groot gedeelte van deze gronden beschikt over woonbestemming, verder zijn hier ook de bestemmingen 'Verkeer - Verblijf' en 'Tuin' van toepassing. Ook de ten zuiden daarvan gelegen groenstrook met de bestemming 'Maatschappelijk' is onderdeel van de beoogde ontwikkeling.
De geldende bouw- en gebruiksregels zijn niet afgestemd op het planvoornemen. Om de herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is dan ook een herziening van het bestemmingsplan vereist. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Plangebied
Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan betreft de percelen met de adressen Biezen 19a, A.P. van Neslaan 52 t/m 54, Alphenseweg 1, A.P. van Neslaan 8 - 46 en de ten zuiden daarvan gelegen groenstrook die tegenwoordig onderdeel is van het openbaar gebied, maar waar vroeger een schoolgebouw stond. Het plangebied betreft grotendeels een agrarisch perceel waarop hoofdzakelijk sierteelt plaatsvindt. Het zuidoostelijk deel bestaat uit de gronden bij het appartementengebouw van woningstichting Woonforte en de ten zuiden daarvan gelegen groenstrook. De locatie is kadastraal bekend onder de gemeente Boskoop, sectie B, percelen 5114, 6124, 4861 (deels), 4557, 6318 (deels), 6343, 5530, 5531 en 4554. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 3 ha.
De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.
Globale ligging plangebied, wit omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
1.3 Geldende bestemmingsplannen
Het plangebied ligt geheel binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp', vastgesteld op 26 februari 2009 door de raad van de gemeente Alphen aan den Rijn. Het plangebied valt niet binnen het planonderdeel waar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van toepassing is (Boskoop Dorp uitspraak ABvRS 2 februari 2011). De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan.
Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Voor de gronden in het plangebied gelden de volgende bestemmingen:
Agrarisch
Een groot deel van het plangebied beschikt over de bestemming 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor sierteelt met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeer- en groenvoorzieningen. Daarnaast is deze bestemming opgenomen voor water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Uitsluitend de bestaande bedrijfsgebouwen zijn toegestaan, met dien verstande dat een uitbreiding van de bestaande oppervlakte van de bedrijfsgebouwen tot maximaal 10%, met behoud van de reeds bestaande hoogte, is toegestaan. Wonen is hier niet toegestaan. Het perceel Alphenseweg 1 is abusievelijk als agrarisch perceel bestemd.
Bedrijf
Ter plaatse van het autobedrijf geldt de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in de categorieën 1 en 2 toegestaan. De bedrijfslocatie beschikt over een bouwvlak, die niet overeenkomt met de feitelijke bebouwing. Verder is deze locatie voorzien van een wijzigingsbevoegdheid.
Water
De watergangen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder begrepen bruggen, dammen en/of duikers. Gebouwen mogen hier niet gebouwd worden.
Wonen
Het noordelijke deel van de gronden, waar de toekomstige calamiteitenroute is voorzien, heeft de bestemming 'Wonen' zonder bouwvlak. Doordat er geen bouwvlak of aanduidingen gevestigd zijn op deze gronden is het niet toegestaan hier woningen te bouwen. Wel mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gebouwd worden. Voorts is het zuidoostelijke deel van de gronden wel (gedeeltelijk) voorzien van een bouwvlak. Hier is het toegestaan gebouwen te realiseren op een afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens van minimaal 3 m.
Tuin
In het uiterste noorden van het plangebied, alsmede in het zuidoosten, liggen twee stroken met de bestemming 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, verhardingen en water.
Verkeer
Voor het meest noordelijke deel, ter plaatse van de ontsluiting, en voor de gronden op het zuidoostelijke deel rondom de sociale huurwoningen ter ontsluiting van de woningen naar de A.P. van Neslaan, gelden de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden zijn bestemd voor wegen en straten, met een functie gericht op zowel verblijf als de afwikkeling van het doorgaande verkeer, wandel- en fietspaden en fietstunnels, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In het plangebied zijn geen dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen van toepassing.
Overige bestemmingsplannen
Niet alleen het hiervoor genoemde bestemmingsplan is van toepassing op het plangebied, ook zijn de parapluplannen 'Parapluplan Parkeren', 'Parapluplan Archeologie', en 'Bestemmingsplan Cultuurhistorie' van toepassing.
- Het 'Parapluplan Parkeren' voorziet in uniforme bepalingen ten aanzien van het parkeren, met een verwijzing naar de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn'.
- In het 'Parapluplan Archeologie' is de bescherming van de archeologische waarden opnieuw vastgelegd. Deze regeling vervangt de regeling zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp'. Het plangebied heeft in het parapluplan gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor ingrepen dieper dan 30 cm en over een totale oppervlakte groter dan 100 m² is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het zuidelijk deel van het plangebied kent de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Voor ingrepen dieper dan 30 cm en over een totale oppervlakte groter dan 1.000 m² is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit komt aan bod in toelichting paragraaf 5.8.
- In het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie' hebben de gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden). Deze gronden zijn mede bestemd voor het behouden, versterken en beschermen van de specifieke waarden van de cultuurhistorische waardevolle objecten met een zeer hoge, hoge of gemiddelde cultuurhistorische waardering. Deze waarden zijn weergegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is benodigd. Dit komt aan bod in toelichting paragraaf 5.9.
1.4 Opzet van het plan
De bestaande situatie wordt in hoofdstuk 2 beschreven, waarna in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie wordt beschreven. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het project onderbouwd met betrekking tot de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt de waterparagraaf behandeld. In hoofdstuk 7 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Hoofdstuk 8 beschrijft de economische uitvoerbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan omschreven, waarbij de uitkomsten van het vooroverleg en een verslag van de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijzen worden opgenomen.
2 Bestaande situatie
2.1 Huidige situatie
De planlocatie heeft in de huidige situatie deels een agrarische bestemming en deels een woonfunctie. Op het perceel in het westelijk gedeelte, gelegen aan de Biezen, bevindt zich een kwekerij die door de eigenaar beëindigd wordt. Op dit perceel is uitsluitend in het noorden bebouwing aanwezig. Hier staat een schuur met daaromheen enkele kassen. In totaal heeft deze bebouwing een oppervlakte van ca. 1.800 m². Het grootste deel van het perceel wordt gebruikt voor sierteelt met bijbehorende paden. Deze paden zijn verhard door middel van stelconplaten. Het perceel is omringd door water en wordt doorkruist door een watergang. In de bestaande situatie wordt het perceel ontsloten aan de noordzijde via de Biezen.
Op het perceel in het zuidoostelijke gedeelte, gelegen aan de A.P. van Neslaan, staat een appartementengebouw met 20 sociale huurappartementen. Deze woningen zijn met de voorzijde gericht op de A.P. van Neslaan. Het perceel hoek AP van Neslaan en St Janshof is op dit moment een groentje, en op het perceel Alphenseweg 1 staat een woonhuis met tuin. Het perceel ten noorden van Alphenseweg 1 is in eigendom van de gemeente en is een niet onderhouden groentje.
De navolgende afbeelding toont een luchtfoto van de huidige situatie.
Huidige situatie (bron: Google Streetview)
Ruimtelijke structuur
Betreffende de landschappelijke structuur in Boskoop zijn meerdere landschappelijke eenheden te onderscheiden die samen voor een kenmerkende structuur zorgen. Oost en west Boskoop worden gescheiden door de rivier 'Gouwe'. Deze twee gebieden kennen een andere structuur. Het oostelijke gebied naast de Gouwe wordt van oudsher gekenmerkt door boomteelt in verschillende vormen en maten. Dit is terug te zien in de landschappelijke invulling. De omgeving bestaat uit een raster van verdichte linten waarbij de percelen ten noorden van de Reijerskoop noord-zuid georiënteerd zijn en de gebieden ten zuiden van de Reijerskoop oost-west georiënteerd zijn. Op perceelsniveau is er sprake van een sterke afwisseling van verschillende teelten, woonbuurten, loodsen en kassen. Ook kennen verschillende percelen nog oude houtakkers, die zowel landschappelijk als ecologisch een waardevolle aanvulling vormen. Zo ook in het noordelijke gedeelte van het plangebied waar in de huidige situatie een kwekerij is gevestigd. De navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de huidige situatie in het plangebied.
Impressie van een deel van de planlocatie/kwekerij (bron: Blom Ecologie)
De bebouwing in het noordelijk deel van het plangebied (bron: Blom Ecologie)
Een van de watergangen in het plangebied (bron: Blom Ecologie)
Het woongebouw in het zuidoostelijke deel van het plangebied (bron: Google Streetview)
Functionele structuur
Rondom het plangebied bevinden zich hoofdzakelijk enkele kleinschalige woongebieden. Verder zijn verspreid over de omgeving bedrijven en maatschappelijke functies te vinden. Zo ligt er een kerk ten oosten en een tankstation ten westen van het plangebied. Ook aan de Biezen zijn enkele bedrijven gevestigd. Vanwege de ligging nabij het centrum van Boskoop zijn er voldoende voorzieningen op korte afstand.
3 Planbeschrijving
3.1 Inleiding
De planontwikkeling aan de Biezen 23 en aan de A.P. van Neslaan 8 - 46 in Boskoop voorziet in een herontwikkeling naar woningbouw. Er zijn mogelijkheden om de percelen te ontwikkelen tot een nieuwe entree van het dorp Boskoop. Het doel van het plan is een herontwikkeling van de planlocatie, met een aantrekkelijk woningbouwprogramma dat aansluit bij de behoeften, waarbij een verbinding van de voormalige kwekerijfunctie (met groen), het dorp en de omgeving tot stand komt. De ontwikkeling bestaat uit in totaal 88 woningen, waarvan 5 'ruimte voor ruimte' woningen. Contingent voor deze 'ruimte voor ruimte' woningen wordt verkregen door op de planlocatie en elders in de omgeving bestaande opstallen te slopen.
3.2 Ruimtelijke structuur
Het planvoornemen bestaat uit het beëindigen van de kwekerij, het slopen van de opstallen en de sociale huurwoningen, en het realiseren van een etalagefunctie in combinatie met woningbouw. Het voornemen is om in het plangebied een gevarieerd programma met 88 woningen te realiseren, waarvan 38 sociale huurappartementen, 6 sociale huurwoningen, 20 middeldure huurappartementen, 19 koopappartementen en 5 vrijstaande koopwoningen. De navolgende afbeelding toont het beoogde stedenbouwkundige ontwerp.
Beoogd stedenbouwkundig ontwerp (bron: Buro Sant en co)
In de toekomstige situatie krijgt het plangebied, net als in de huidige situatie, een noord-zuid oriëntatie. Daarmee krijgt het plangebied een bebouwingsstructuur die in opzet aansluit op de verkavelingen tussen de Reijerskoop en Biezen. Zo zijn de Nieuwstraat, A.P. van Neslaan, Moerascipres, Rozenlaan en Valkenburgerlaan al voorbeelden van noord-zuid georiënteerde wegen waaraan bebouwing is gelegen.
De meest westelijk gelegen strook gaat dienen als 'etalage' voor Boskoop. Om dit te bewerkstelligen wordt deze strook zo groen mogelijk ingericht en worden er elementen aangebracht die refereren aan het voormalige sierteeltgebruik, waaronder een kleine kas.
Het plangebied wordt ontsloten via de A.P. van Neslaan. De ontsluitingsweg in het plangebied begint aan de A.P. van Neslaan en ligt in het eerste deel in een oost-west oriëntatie. Ter hoogte van het clubgebouw van muziekvereniging Concordia maakt de weg een haakse bocht en gaat verder in een noord-zuid oriëntatie. De weg eindigt direct achter de woning Biezen 23 in een cul de sac. Hier gaat de route over in een ‘langzaamverkeerroute’ die is ingericht als woonerf met een verbod voor gemotoriseerd verkeer en bedoeld is als calamiteitenroute en tevens gebruikt kan worden door fietsers en voetgangers. Deze route ligt tussen de woningen Biezen 19 en Biezen 23 en eindigt op de Biezen.
De herontwikkeling van het plangebied inclusief de sierteeltetalagefunctie leidt tot een kwaliteitsverbetering van de entree van Boskoop vanaf de N207. De nieuwe buurt krijgt een groene uitstraling, met grote tuinen, watergangen en veel bomen. In het plan is veel openbaar groen en water opgenomen. Door deze natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting worden vogels en insecten aangetrokken. Het water dient voor een natuurlijke afvoer van hemelwater, en berging bij stortbuien. Natuurlijke waterkanten faciliteren eveneens vogels en insecten in het broedseizoen. Op hete dagen kan verkoeling gezocht worden in de met planten en heesters ingerichte etalage.
3.3 Functionele structuur
Het woonprogramma van het voorliggende plan betreft de realisatie van 88 woningen, waarvan 5 "ruimte voor ruimte"-woningen. Dit betreft een gemengd programma met zowel koop- als huurwoningen in verschillende prijscategorieën, waaronder sociale huurwoningen, sociale huur appartementen, middeldure huurappartementen, vrije sector koopwoningen en vrije sector koopappartementen. Daarmee zijn de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen. In de navolgende tabel staat het thans beoogde programma weergegeven.
| Sector woning | Aantal |
| sociale huurappartementen | 38 |
| sociale huurwoningen | 6 |
| middeldure huurappartementen | 20 |
| koopappartementen vrije sector | 19 |
| vrije sector koop woningen (ruimte voor ruimte) | 5 |
| Totaal | 88 |
| Soort woning | Aantal |
| Appartementen | 77 |
| Rijwoningen | 6 |
| Vrijstaand | 5 |
| Totaal | 88 |
In het plan is verder veel openbaar groen en water opgenomen. Dit laatste is vooral van belang om de waterhuishouding zo min mogelijk te verstoren.
3.4 Verkeer en parkeren
De ontwikkeling van de woningen brengt een toename van de verkeersgeneratie met zich mee. Om deze toename te bepalen is een verkeersonderzoek uitgevoerd (Goudappel, 18435.20240712.R1.02, d.d. 12 augustus 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Hierbij is van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' uitgegaan. De keuze voor een verkeersgeneratiekencijfer is gebaseerd op de hoogte van de parkeernormen die de gemeente Alphen aan den Rijn voorschrijft. In de navolgende tabel staat de verkeersgeneratie weergegeven.
| woningtype plan | verkeersgeneratie kencijfer | verkeersgeneratie in mvt (weekdag) |
| 20 appartement middelduur | 4,1 mvt / etmaal | 82 |
| 19 appartement, vrije sector | 5,7 mvt / etmaal | 108,3 |
| 5 grondgebonden woningen, vrijstaand | 7,9 mvt / etmaal | 39,5 |
| 6 grondgebonden woningen, sociale huur | 3,9 mvt / etmaal | 23,4 |
| 38 appartement, sociale huur | 3,8 mvt / etmaal | 144,4 |
| Totaal | 397,6 |
De beoogde ontwikkeling van de 88 woningen leidt tot een verkeersgeneratie van 397,6 voertuigbewegingen per etmaal. Dit betreft geen pure toename: in de huidige situatie zijn er ook reeds woningen en een kwekerij in het plangebied aanwezig. Navolgend is hiervan de verkeersgeneratie berekend.
Woningtype | CROW-categorie | Aantal | CROW-verkeersgeneratie | Totale verkeersgeneratie |
Appartementen | Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur) | 20 (woningen) | 4,1 | 82 |
| Kwekerij | bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief | 18 (100 m² bvo) | 3,9 | 70,2 |
Totaal | - | - | 152,2 |
De toename van het aantal verkeersbewegingen bedraagt daarmee (397,6-152,2=) 245,4 verkeersbewegingen per etmaal. De omliggende wegen beschikken over voldoende capaciteit om deze beperkte toename aan verkeersbewegingen te kunnen verwerken. Doordat langzaam verkeer de prioriteit krijgt op de ontsluiting via de Biezen en gemotoriseerd verkeer gebruik maakt van de ontsluiting aan de A.P. van Neslaan is voor de bewoners van de Biezen een afname van verkeersbewegingen, waaronder vrachtwagenbewegingen, te verwachten. Zowel in de omliggende wegen als binnen het nieuwe woongebied geldt een 30 km/uur zone. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.
De gemeente stelt bij nieuwbouwplannen of wijzigingen van het gebruik eisen aan het aantal parkeerplaatsen. Plannen worden getoetst aan de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn', zoals door de raad op 24 september 2020 is vastgesteld, of de rechtsopvolger daarvan. Aan de hand van deze nota is de parkeerbehoefte voor het plan bepaald. Daarbij is voor het gebied uitgegaan van 'Rest bebouwde kom Boskoop en bebouwde kommen overige plaatsen'.
| Type woning | GBO woning | Aantal woningen | Parkeernorm | Aantal parkeerplaatsen |
| Appartement sociale huur | < 50 m² | 9 | 0,8 | 7,2 |
| Appartement sociale huur | 50 - 80 m² | 29 | 1,1 | 31,9 |
| Appartement middenhuur | 50 - 80 m² | 20 | 1,4 | 28 |
| Appartement koop | 80 - 100 m² | 16 | 1,6 | 25,6 |
| Appartement koop | 100 - 130 m² | 3 | 1,8 | 5,4 |
| Rij/hoek (sociale huur) | 80 - 100 m² | 6 | 1,3 | 7,8 |
| Vrijstaand | 130 - 160 m² | 5 | 2 | 10 |
| Totaal | - | 88 | - | 115,9 |
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er afgerond 116 parkeerplaatsen benodigd zijn. Er is onderzocht of er voorzien kan worden in deze parkeerbehoefte (Omega, d.d. 9 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat er na planrealisatie sprake is van een passende parkeersituatie.
4 Beleidskader
4.1 Nationaal beleid
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:
- ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
- duurzaam economisch groeipotentieel;
- sterke en gezonde steden en regio's;
- toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Planspecifiek
Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van woningen, wat bijdraagt aan de prioriteit sterke en gezonde steden en regio's.
De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld.
Planspecifiek
Het Barro is niet van toepassing op het plangebied, omdat het plan niet raakt aan één van de 14 in het Barro geformuleerde rijksbelangen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 en 3 Bro als volgt omschreven:
- De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
- Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Planspecifiek
Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen. De beoogde herontwikkeling bestaat de toevoeging van per saldo 66 woningen. Om die reden dient er nader getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Behoefte
Uit de 'Regionale Woon agenda Holland Rijnland 2023', die in toelichting paragraaf 4.3.2 wordt behandeld, blijkt dat er een regionale nieuwbouwopgave van 30.500 woningen bestaat. Daarnaast is er in Alphen aan den Rijn tussen 2017 en 2030 een behoefte aan 4.810 woningen. Er kan dan ook gesteld worden dat er een grote behoefte aan woningen is in de regio Holland Rijnland en de gemeente Alphen aan den Rijn. Daarbij voorziet het woonprogramma in 51% woningen in de sociale huursector, wat aansluit op de gemeentelijke ambitie in voldoende bereikbare woningen te voorzien.
Bestaand stedelijk gebied
Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied bevindt zich buiten het bestaand stads- en dorpsgebied van Boskoop. Het maakt wel onderdeel uit van de dorpsrand en aan weerszijden van het plangebied liggen reeds woningen. De locatie kan dan ook als onderdeel van bestaand stedelijk gebied zoals bedoeld in het Bro worden aangemerkt.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
4.2 Provinciaal beleid
De Omgevingsvisie Zuid-Holland is op 7 augustus 2021 in werking getreden. Op 1 april 2023 is de meest recente herziening van de Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen:
- Ruimtelijke hoofdstructuur
De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:
- het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
- de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
- het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
- de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
- de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
- het bodem- en watersysteem;
- energie.
In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.
- Ambities en sturing
De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.
De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:
- naar een klimaatbestendige delta;
- naar een nieuwe economie: the next level;
- naar een levendig meerkernige metropool;
- energievernieuwing;
- best bereikbare provincie;
- gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.
- Omgevingskwaliteit
Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:
- een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
- een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
- een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.
- Beleidskeuzes
De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).
Planspecifiek
- Ruimtelijke hoofdstructuur
De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief.
- Ambities en sturing
De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de ontwikkeling.
- Omgevingskwaliteit
Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.
Laag van de ondergrond
Op de kaart van de 'Laag van de ondergrond' staat aangegeven dat het plangebied in een veencomplex gelegen is. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 88 woningen op een locatie waar in de bestaande situatie reeds bebouwing aanwezig is en als kwekerij in gebruik is. Hierdoor zal de beoogde ontwikkeling geen negatief effect hebben op de richtpunten vanuit de laag van de ondergrond.
Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Het plangebied bevindt zich in het ‘Veen(weide)landschap’, net buiten de ‘Linten’. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). De diversiteit aan verkavelingspatronen dient behouden te worden. De lengtesloten zijn beeldbepalend en dienen ook behouden te worden. Nieuwe bebouwing wordt gebouwd binnen de bestaande structuren. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van woningen die geen afbreuk doet aan de kenmerken van het ‘Veen(weide)landschap’. De bestaande lengtesloten en verkaveling worden niet aangetast. De bebouwing sluit aan bij de bestaande structuur in het gebied.
De linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. In dit geval gaat het om een dijklint. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Het lint moet herkenbaar blijven als bebouwingsvorm. Bij grootschalige ontwikkelingen moet het lint het lineaire karakter behouden en herkenbaar blijven als bebouwingsvorm, er moet op gepaste afstand van het lint gebouwd worden. De woonwijk wordt op gepaste afstand van het lint gebouwd en heeft daarmee geen invloed op het lint.
Laag van stedelijke occupatie
Op de kaart van de 'Laag van stedelijke occupatie' staat het noordelijke deel van het plangebied aangegeven als 'Stads- en dorpsranden'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Tevens dragen ze bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
Met het voorliggende plan wordt een nieuw woongebied gerealiseerd aan de rand van Boskoop. De ontwikkeling zal zoveel als mogelijk aansluiten op de identiteit van het dorp. De beoogde appartementengebouwen zijn kleinschalig en beperkt in hoogte en voegen zich zodoende in het dorpse karakter.
- Locatie [Anoniem] (Biezen 19a)
Het plan wordt in het noorden begrensd door de Biezen met veelal vrijstaande woonhuizen uit verschillende periodes, in het westen wordt de locatie begrensd door de N207 en oostelijk wordt begrenzing gevormd door woningen, de kerk en bedrijvigheid, in het zuiden tenslotte bevindt zich een kleine begraafplaats. De architectonische kwaliteit van de omgeving is zeer divers. Het nieuwe plan, dat bestaat uit losse volumes geplaatst in een ruim groen en blauw netwerk krijgt hierbinnen een eigen karakter, daarbij is de huidige welstandsnota voor dit deel van Boskoop leidend. Welstandsnota Alphen aan den Rijn 30 juni 2020 t/m heden. In totaal zullen op de plaats van de huidige tuinderij in totaal 41 nieuwe woningen worden gebouwd.
- A.P. van Neslaan 8-46 en hoek A.P. Van Neslaan en St. Janshof
De huidige bebouwing bestaat uit 20 beneden bovenwoningen uit de jaren ’60. De woningen zijn ontsloten via een pad aan de achterzijde, met op de koppen twee trappenhuizen die leiden naar een galerij. De woningen voldoen qua comfort en duurzaamheid niet meer aan de eisen van deze tijd. Na sloop zullen hier door Woonforte in ieder geval 38 sociale huurwoningen en 2 middeldure huurwoningen in een appartementenvolumes worden gerealiseerd. Aansluitend zullen op de hoek A.P. van Neslaan en St. Janshof op de voormalige schoollocatie 6 eengezinswoningen worden gerealiseerd.
- A.P. Van neslaan 52, autobedrijf Reijerskoop
Hier is een autobedrijf gevestigd waarvoor het vergunde bedrijfsgebouw van ca. 400 m² wordt geformaliseerd.
Alphenseweg 1 (kadastraal B4554 en B5531) , en perceel B 5530
Hier bevindt zich een woning met aansluitend tuin. Het perceel is abusievelijk in het bestemmingsplan Boskoop Dorp opgenomen met de functie ‘agrarisch’. In dit bestemmingsplan zal voor deze locatie de bestemming 'Wonen' en 'Groen' worden opgenomen.
Het perceel B 5530 is eigendom van de gemeente Alphen aan den Rijn en zal de bestemming ‘groen’ krijgen (ipv agrarisch)
- Beleidskeuzes
De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.
Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Boskoop'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart:
Sierteelt veenlandschap
Het gebied van de greenport kenmerkt zich door het netwerk van smalle, langgerekte percelen met een grote hoeveelheid sloten. Dit landschap is ontstaan tijdens de zogenaamde cope-ontginningen. Dicht bij het dorp zijn de sierteelt bedrijven kleinschaliger, de kavels minder diep, de sloten breder en komen er veel houtakkers voor. De bijbehorende ambities richten zich op het behoud van de ontinningslinten, het verkavelingspatroon en de lengtesloten. De voorgenomen ontwikkeling doet hier geen afbreuk aan.
Water als structuurdrager
Op deze kaart is aangegeven dat er in het plangebied een aantal sloten liggen. De Greenportregio Boskoop heeft een kenmerkend fijnmazig netwerk van sloten. De sloten liggen haaks op de ontginningslinten en worden met elkaar verbonden door dwarssloten. De bestaande sloten blijven zoveel mogelijk behouden en worden op enkele plaatsen verbreed.
Kwaliteit in stad- en dorpsgebied
Op deze kaart ligt het plangebied in 'Dorp tussen de sierteelt'. Dit zijn de planmatige uitbreidingen van de kern Boskoop. De eerste, kleine planmatige uitbreidingen ontstonden door één of enkele smalle voormalige kwekerijkavels haaks op de ontginningsas Zijde-Reijerskoop te bebouwen. Er wordt aangesloten bij de ambities behorende tot dit gebied. Zo maakt de groen- en waterstructuur onderdeel uit van het ontwerp. De bestaande structuur worden zoveel mogelijk gerespecteerd.
Conclusie
Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.
Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 7 augustus 2021 in werking getreden. Op 1 april 2023 is de meest recente herziening van de Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.
In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), bevat het handelingskader. De provincie heeft in artikel 6.10 een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking opgenomen in de Omgevingsverordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.
In lid 1 staat dat: 'Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
- de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
- indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X.'
Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 4.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Omdat bij onderhavig initiatief sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar de ontwikkeling geen locatie groter dan 3 hectare betreft, is sub b niet van toepassing.
Ruimtelijke kwaliteit
In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:
- de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
- de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
- de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van aanpassen (sub b). De ontwikkeling maakt een woonbuurt met 88 woningen mogelijk. Het plangebied ligt aan de rand van het dorp Boskoop, nabij het centrum, en past daarmee bij de aard en schaal van het gebied. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 4.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. De ligging in een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde buitengebied, vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Beschermingscategorie 3 buitengebied
Het plangebied is gelegen in het buitengebied, waarvoor beschermingscategorie 3 geldt. In artikel 6.9a van de omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied in een ruimtelijke ontwikkeling kan voorzien, mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast. In de motivering moeten de volgende kwaliteiten betrokken worden:
- de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin;
- de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen;
- het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;
- de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.
Onderhavige locatie ligt centraal in Boskoop, op korte afstand van het centrum. Boskoop is een dorp waar het dorpsgebied en het buitengebied door elkaar verweven zijn. In zowel het stedelijk als landelijk gebied van Boskoop zijn agrarische bedrijven in de sier- en bomenteelt te vinden, gelegen in een historisch veenontginningslandschap met herkenbare strokenverkaveling. Door de verspreid liggende (agrarische) bebouwing en begroeiing is er in Boskoop weinig openheid aanwezig. Daarnaast is er geen sprake van een duidelijk onderscheid tussen de stad en het buitengebied.
Boskoop staat bekend om haar kenmerkende verkavelingspatroon, bestaande uit noordzuid- en oostwest georiënteerde verkavelingen. Langs de kavels liggen watergangen in strakke patronen. Met het planvoornemen blijven de historische structuren behouden. Daarnaast blijft, met het oog op de etalagefunctie, het groene karakter van het perceel behouden. Er kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met artikel 6.9a van de omgevingsverordening.
Risico's van klimaatverandering
In artikel 6.27a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:
- wateroverlast door overvloedige neerslag;
- overstroming;
- hitte;
- droogte.
- Wateroverlast
Uit de Klimaatatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat een groot deel van het plangebied gevoelig is voor extreme neerslag. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er ook rekening gehouden met de waterhuishouding. Zo worden enkele watergangen verbreed en wordt er veel groen aangeplant, wat bijdraagt aan de waterretentie. Wateroverlast in van extreme neerslag is na realisatie van het plan dan ook niet te verwachten.
- Overstroming
Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van Zuid-Holland blijkt dat ter plaatse van het plangebied een kleine overstromingskans van toepassing is. Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet nodig geacht.
- Hitte
Ter plaatse van het plangebied is het op dit moment koeler dan in de omgeving. De hittestress zal toenemen wanneer de woningen gerealiseerd worden. Hiermee wordt rekening gehouden door voldoende groen en water te realiseren.
- Droogte
In het plangebied lijkt op basis van de klimaatatlas droogte geen probleem te vormen. Tevens wordt door voldoende groen en andere mogelijkheden voor infiltratie van water te realiseren zo veel mogelijk het effect van droogte beperkt. Daarnaast is er ook voldoende oppervlaktewater aanwezig rondom het plangebied.
Conclusie
Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.
4.3 Regionaal beleid
De gemeenten in de Rijnstreek, waaronder de gemeente Alphen aan den Rijn, zijn vanaf 2011 aangesloten bij het Samenwerkingsverband Holland Rijnland. De Regionale Structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 weer in de regio Holland Rijnland. Deze structuurvisie heeft geen formele juridische status maar is zelfbindend richting alle 15 gemeenten, bijvoorbeeld bij het opstellen van structuurvisies en bestemmingsplannen. Daarnaast biedt het een kader bij toetsing van en inbreng voor provinciale en nationale ruimtelijke plannen zoals de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.
Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiele herziening.
De regionale structuurvisie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:
- Holland Rijnland is een top woonregio;
- Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
- concentratie van stedelijke ontwikkeling;
- groen-blauwe kwaliteit staat centraal
- de Bollenstreek, Veenweide en de Plassen blijven open;
- twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en greenport;
- verbetering van de regionale bereikbaarheid.
Planspecifiek
Met de voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt voornamelijk een bijdrage geleverd aan de kernbeslissing 'Holland Rijnland is een top woonregio'. Om aan de regionale behoefte te voldoen dienen in de regio netto 30.000 woningen gebouwd te worden in de periode tot 2030. De ontwikkeling van maximaal 86 woningen, waarvan 51% in de sociale sector, draagt hieraan bij. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats nabij het centrum van het dorp Boskoop. Daarmee wordt aangesloten op de ambitie om stedelijke ontwikkelingen te concentreren. Tevens wordt met het voorliggende plan de groen-blauwe kwaliteit niet uit het oog verloren.
Gelet op het bovenstaande kan gesteld worden dat het plan in lijn is met de Regionale Structuurvisie 2020 Holland-Rijnland.
Het is dringen op de woningmarkt in Holland Rijnland. Net als in andere delen van Nederland stapelen de vraagstukken zich op. De tekorten zijn groot, met name in het betaalbare koop-, sociale huur- en middeldure huursegment. De koopprijzen zijn hard gestegen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer, waarbij een grote diversiteit aan doelgroepen met smart wacht op een geschikte woning. Om die redenen is in juli 2023 de nieuwe regionale woonagenda vastgesteld: Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2017.
Met de nieuwe regionale woonagenda willen de gemeenten het wonen in de regio versterken. Dat gebeurt door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en door keuzes te maken die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. Er worden specifieke opgaven geagendeerd, zoals het bouwen van voldoende sociale huurwoningen, het huisvesten van de vergrijzende bevolking en bijzondere doelgroepen als gevolg van de extramuralisering en de huisvestingsopgave voor groepen die tussen wal en schip vallen. Een nieuwe regionale woonagenda helpt de gemeenten door het geven van kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven.
Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties.
Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd.
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 88 woningen, waarvan 50% sociale huurwoningen en een deel in de middenhuur. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de nieuwbouwopgave in de regio van tussen de 30.500 woningen. Met de ontwikkeling worden woningen voor verschillende doelgroepen ontwikkeld. Er worden rijwoningen, appartementen en vrijstaande woningen gerealiseerd. Het plan bevordert dan ook de doorstroming op de woningmarkt.
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017.
4.4 Gemeentelijk beleid
De gemeenteraad van Alphen aan den Rijn heeft op 27 januari 2022 de omgevingsvisie "Groene gemeente met Lef!" vastgesteld. In het kader van de Omgevingswet is in deze omgevingsvisie beschreven welke kwaliteiten (zoals het groene karakter) de gemeente wil borgen en aan welke ontwikkelingen ze (met lef) ruimte willen bieden, om zo de leefomgeving toekomstbestendig te maken.
In de omgevingsvisie worden 10 kernkwaliteiten beschreven en daarna 10 trends en ontwikkelingen. Vervolgens is aan de hand van vijf ontwikkelrichtingen de visie op de toekomst beschreven. In de ontwikkelrichtingen zijn de belangrijkste richtinggevende keuzes uiteengezet. Dit resulteert in 20 doelen en de daarbij horende belangrijkste opgaven en prioriteiten van de omgevingsvisie. Dit zijn de doelen waar men de komende jaren hard aan gaat werken. De 5 ontwikkelrichtingen luiden als volgt:
- Duurzaam ondernemen
- Landschappelijke verstedelijking
- Waardevol buitengebied
- Samen sterker
- Gezonde vergroening
De visiekaart staat centraal in de omgevingsvisie. Daarnaast is, omdat er gestreefd wordt naar zo inzichtelijk en voorspelbaar mogelijk beleid in de omgevingsvisie, voor diverse typen gebieden en kernen een nadere uitwerking gemaakt. De gebiedsgerichte vertaling biedt de benodigde detaillering voor doorwerking in onder andere het omgevingsplan en is essentieel voor de functionaliteit als afwegingskader.
Planspecifiek
Voorliggend bestemmingsplan maakt het mogelijk 88 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad van Boskoop. In de omgevingsvisie wordt voor Boskoop als uitgangspunt voor wonen aangegeven dat er voldoende, betaalbare en duurzame woningen voor de lage en middeninkomens gebouwd moeten worden. De voorgenomen planontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Voorliggend plan is immers een goed voorbeeld van landschappelijke verstedelijk, wat één van de ontwikkelrichtingen van de omgevingsvisie is. Daarmee kan geconcludeerd worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn.
Voor het gebied van de Greenport regio Boskoop e.o. is de Intergemeentelijke structuurvisie Greenport Boskoop (ISV), partiële herziening 2020, vastgesteld. Deze structuurvisie heeft betrekking op het sierteeltgebied en de gebieden daaromheen. De Greenport regio Boskoop heeft een echte centrumpositie. Om die positie te kunnen vasthouden en uitbouwen, hebben de betrokken gemeenten gekozen voor ontwikkeling van de Greenport.
De Intergemeentelijke structuurvisie is gemaakt om de ruimtelijke keuzes in samenhang te kunnen bepalen. Kernbegrippen zijn: compactheid, bereikbaarheid en duurzaamheid. De ambitie van de structuurvisie ligt in een sterke, duurzame en beleefbare Greenport in een leefbare omgeving. Een sterke Greenport wordt bereikt door de centrumfunctie te versterken, de eigen identiteit te versterken en door een betrouwbare bereikbaarheid te waarborgen.
Duurzaamheid ontstaat allereerst door efficiënt ruimtegebruik: bundelen, concentreren en herstructureren. Ook moet de wateropgave structureel geregeld worden met duurzaam waterbeheer en voldoende zoetwatervoorziening. De Greenport moet beleefbaar zijn, een uitstraling krijgen die aantrekkelijk is voor inwoners en bezoekers van het Groene Hart. Op die manier vormt de Greenport een schakel tussen de stedelijke gebieden en het open veenweidegebied.
Planspecifiek
Voorliggend plan draagt bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de Greenport. Er wordt een woonbuurt met een groene en ruime opzet gerealiseerd. Door de realisatie van de etalagefunctie wordt de herkenbaarheid en uitstraling van de entree van Boskoop verbeterd. Tevens wordt het duurzaam waterbeheer geborgd doordat het plangebied in de Gouwepolder ligt, waar voldaan moet worden aan de kwaliteitseisen.
Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de Intergemeentelijke Structuurvisie.
De gemeenteraad heeft in december 2018 de 'Integrale visie op transformatiegebieden binnen de Greenport regio Boskoop' vastgesteld. Zowel door signalen vanuit het sierteeltbedrijfsleven als vanuit de gemeente zelf is het besef gegroeid dat voor een aantal sierteeltgebieden rondom de woonkern Boskoop de huidige functie mogelijk niet meer volledig past bij de fysieke omstandigheden en daaruit voortvloeiende mogelijkheden van die gebieden.
Een aantal gebieden staat onder invloed van de woonkern Boskoop en de daarmee gepaard gaande gevolgen. Dit levert voor de bedrijven in deze gebieden in meer of mindere mate een belemmering op om economisch duurzaam te kunnen ontwikkelen.
Het doel van de visie is het behoud van bestaande kwaliteiten en toekomstwaarde in sierteeltgebieden binnen de Greenport regio Boskoop die voor een efficiënte sierteeltbedrijfsvoering en intensieve productie minder toekomstperspectief hebben. Beoogd wordt het vigerend ruimtelijk beleid voor sierteelt in deze gebieden, zowel binnen als buiten de sierteeltcontour gelegen, te versoepelen en/of te verruimen. In deze transformatiegebieden kunnen daarmee meer ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden, zodat deze gebieden ook in de toekomst economisch vitaal, leefbaar en beleefbaar blijven. De gebieden krijgen een etalagefunctie en versterken daarmee het ‘merk’ Boskoop als wereldspeler in de sierteelt.
In een deel van dit gebied loopt een ontwikkeling voor woningbouw met toevoeging van gebiedseigen kenmerken en openbaar gebied. In het plan Wonen op de Tuin wordt het deel dat grenst aan de N207 bestemd als "Etalage functie', zodat deze strook haar huidige etalagefunctie voor de Greenport Boskoop kan (blijven) vervullen. Juist langs een doorgaande Provinciale route is er een mooie kans om het sierteeltgebied te promoten en te laten zien waar we in de Greenport regio Boskoop goed in zijn. Langs de N207, tussen het Rijneveld en de Halve Raak, wordt dit groene beeld bijvoorbeeld flink verstoord door een aldaar gevestigd grondverwerkingsbedrijf en een perceel met bedrijfsunits. Voorkomen moet worden dat de overige percelen langs de N207 aan de etalagefunctie worden onttrokken. Het zou een pré zijn als de diversiteit van Boskoop hier zichtbaar kan blijven. Een toekomstige invulling kan dan bestaan uit voorbeeldtuinen, zorgtuinen, educatieve tuinen, plantcollecties of niche teelten in de vollegrond.
Planspecifiek
Omdat voorliggend plan langs de N207, de entree voor Boskoop, is gelegen, is het realiseren van een etalagefunctie hier van belang. Dit komt in voorliggend plan in verschillende onderdelen tot uiting. Allereerst wordt de strook die direct langs de N207 ligt (sierteeltetalage) vrijgehouden van bebouwing, afgezien van een kas voor de opslag van gereedschappen en materialen ten behoeve van onderhoud van de sierteeltetalage. Hier wordt een groot aantal bomen, heesters en planten geplant om daarmee te refereren aan de boomteelt. Daarnaast worden de beoogde woningen zoveel mogelijk in het groen ingepast en komt de ontsluitingsweg uit het zicht, aan de oostzijde van het plangebied te liggen.
Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities van de integrale visie.
In de Woonvisie 2021-2025 (2021) is de visie van de gemeente Alphen aan den Rijn op het wonen voor de periode tot en met 2025 vastgelegd. Sinds het vaststellen van de vorige woonvisie in 2016 is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen en is veel regelgeving veranderd.
Met de woonvisie wordt aansluiting gezocht bij de omgevingsvisie "Een groene gemeente met lef". In deze woonvisie geeft de gemeente aan hoe zij zich op het gebied van wonen door willen ontwikkelen tot een knooppunt van landschap en stad met vitale kernen. Deze uitdagingen pakken zij aan door te innoveren, experimenteren en te vernieuwen. Oftewel, met 'Lef' werken aan een toekomstbestendige woonomgeving.
De woonvisie is een uitwerking en verdieping van de Omgevingsvisie. De ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie worden op het thema wonen nader uitgewerkt. Vier thema's vormen de speerpunten van de Woonvisie, te weten:
- Voldoende bereikbare woningen.
- Aandacht voor senioren en bijzondere doelgroepen met een zorgvraag.
- Gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking.
- Verduurzaming van de gebouwde omgeving.
Planspecifiek
De realisatie van 88 woningen sluit aan op de woningbehoefte in Boskoop. Door het toevoegen van appartementen en vrijstaande en aaneengebouwde woningen wordt een bijdrage geleverd aan het woningaanbod voor verschillende doelgroepen. Met de ontwikkeling worden voldoende (50%) sociale huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast wordt voldaan aan het realiseren van middeldure huurwoningen. Er worden geen middeldure koopwoningen gerealiseerd. Omdat het aandeel sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen tezamen 72% beslaat is de gemeente bereid af te wijken van de Woonvisie op het punt van de de voorgeschreven categorie middeldure koop. Hiermee wordt aangesloten op de uitgangspunten van de Woonvisie 2021-2025 van Alphen aan den Rijn.
In de Alphense Woonagenda (2016) is de visie van de gemeente Alphen aan den Rijn op het wonen voor de periode tot en met 2025 vastgelegd. De Woonagenda vloeit voort uit de Contourennotitie (2015/34368). In deze notitie zijn zeven woonkwaliteiten benoemd die onderscheidend zijn voor prettig wonen in Alphen aan den Rijn; nu en in de toekomst. De toekomst van het wonen ligt meer dan in het verleden in de bestaande stad en dorpen. Wonen is niet meer alleen bouwen, maar vooral de bestaande woongebieden kwaliteit geven, zodat inwoners trots zijn op de plek waar ze wonen. Het versterken van herkenbare identiteiten, de woonaantrekkelijkheid en gebruiksfunctie van wijken en dorpen staat hierbij centraal.
Vijf thema's vormen de speerpunten van de Woonagenda, te weten:
- Wijken en kernen met identiteit
- Keuzemogelijkheden door variatie
- Een veilige en gezonde leefomgeving
- Zelfredzame bewoners investeren in zichzelf en hun omgeving
- Woningvoorraad met toekomstwaarde
Met de Woonagenda wil de gemeente partners, bewoners en ontwikkelaars inspireren om hun bijdrage te leveren aan Alphen aan den Rijn als aantrekkelijke en prettige woonomgeving. Zij krijgen de ruimte initiatieven te realiseren die een bijdrage leveren aan de gewenste woonkwaliteit van Alphen aan den Rijn.
Planspecifiek
Met de voorgenomen ontwikkeling, waarbij maximaal 88 woningen worden gerealiseerd, vindt er een kwaliteitsverbetering plaats. Met de herontwikkeling van het agrarische perceel naar woningbouw wordt er verouderde agrarische bebouwing verwijderd en worden er hoogwaardige woningen in het groen gerealiseerd. Doordat er verschillende typen woningen worden gerealiseerd, zoals rijwoningen, sociale huurwoningen en appartementen, wordt er tevens een bijdrage geleverd aan de doorstroming op de woningmarkt.
Van de 88 woningen is minimaal 50% bestemd voor de sociale huursector. Hierbij is de 'Verordening doelgroepen woningbouw Alphen aan den Rijn 2018' van toepassing.
Verordening doelgroepen woningbouw Alphen aan den Rijn 2018
Wat betreft de huur- en koopprijzen zal voldaan moeten worden aan de 'Verordening doelgroepen woningbouw Alphen aan den Rijn 2022'. Zo dient de aanvang huurprijs voor middeldure huurwoningen te voldoen aan het bepaalde in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (in 2023 ligt deze grens op €808,06) en mag het ten hoogste € 1.000,- bedragen. Bij sociale huurwoningen dient de huurprijs onder €808,06 te liggen. Voor de verkoopprijs van goedkope koopwoningen bedraagt de maximale prijs het bedrag genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening. In dit geval bedraagt de verkoopprijs € 250.000,-. Dit bedrag wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.
Artikel 5 van de verordening stelt het volgende: 'Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 20 jaar na eerste ingebruikname voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar te blijven'. Hierover dienen nadere afspraken gemaakt te worden.
De Welstandsnota is in 2015 herzien waarmee het welstandsbeleid is vereenvoudigd. De welstandsnota is opgesteld als naslagwerk en bevat verschillende beoordelingskaders. Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.
Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.
De redelijkheid van welstand is beredeneerd aan de hand van een kwaliteitskaart. Hierop zijn waardevolle plekken en de ruimtelijke samenhang tussen de verschillende gebieden in beeld gebracht. Aan de hand van deze kaart is bepaald waar welstand bij moet dragen aan de ruimtelijke kwaliteit en waar een meer terughoudende inzet gepast is.
Planspecifiek
Het plangebied maakt onderdeel uit van de deelgebieden 'Boomteelt 3C' en 'Dorpslint 2A'. Het plangebied krijgt een dorpskarakter, waarmee aangesloten wordt op het karakter van Boskoop. Het plan bestaat uit verschillende typen woningen en watergangen met een groene inrichting. In de welstandsnota zijn criteria opgesteld omtrent de ligging, massa, architectonische uitwerking en materiaal en kleur, die de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen. Deze criteria worden bij de uitwerking van de woningen in acht genomen.
Het duurzaamheidsprogramma 2021-2030 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma is op 25 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en is leidend voor de uitvoering van duurzaamheid binnen de gemeente.
In het duurzaamheidsprogramma is beschreven wat de ambitie van de gemeente is en wat de gemeente wil bereiken in de periode 2021 t/m 2030. De stip op de horizon is een gemeente die in 2050 volledig energieneutraal, circulair en klimaatbestendig is en een diversiteit aan plant- en diersoorten biedt. Alphen aan den Rijn investeert in een duurzame toekomst voor de volgende generaties. Het doel is een leefomgeving waarin inwoners gezond kunnen wonen, werken en leven.
In het duurzaamheidsprogramma staan 3 ambities centraal:
- De energietransitie waarin energiebesparing, duurzame energieopwekking en -opslag, duurzame warmte en duurzame mobiliteit leidt tot minder CO2 uitstoot.
- Klimaatadaptatie en biodiversiteit. Binnen dit thema richten we ons op onderwerpen als het voorkomen van wateroverlast en hittestress, het inspelen op droogte en bodemdaling en het stimuleren van diversiteit in planten en dieren.
- De transitie van een lineaire economie naar een circulaire economie. In een lineaire economie winnen we grondstoffen, gebruiken die voor de productie van artikelen en gooien deze artikelen na gebruik weer weg. In een circulaire economie bestaat geen afval en gebruiken we grondstoffen telkens opnieuw. We gaan verantwoord om met schaarse grondstoffen, proberen CO2-uitstoot zoveel mogelijk te voorkomen en ontwikkelen nieuwe verdienmodellen.
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 88 woningen. In elk geval zal aangesloten worden op de huidige wet- en regelgeving. Zo stelt het Bouwbesluit eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De woningen zullen voldoen aan de BENG-normen.
In toelichting paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid.
5 Omgevingsaspecten
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In dit hoofdstuk worde de relevante omgevingsaspecten aan de orde gesteld. Voor de herbestemming van het perceel Alphenseweg 1 is een groot deel van de omgevingsaspecten niet relevant. Daarom wordt dit perceel buiten beschouwing gelaten.
5.1 Milieueffectrapportage
De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r.
- Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
- Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
- De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).
Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.
- Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
- De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
- De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden.
Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).
- Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.
Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.
Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.
Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.
Met het voorliggende bestemmingsplan worden 88 woningen mogelijk gemaakt. Daarmee wordt de drempelwaarde van 2.000 woningen niet overschreden en is de activiteit niet m.e.r.-plichtig. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel vereist. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:
- belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r noodzakelijk;
- belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er is een m.e.r. noodzakelijk.
Er dient te worden bezien of er wordt voldaan aan de beoordelingscriteria van bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling projecten, zo vereist paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer. Een beschouwing van de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect komen hierbij aan bod. In het plangebied vinden diverse ingrepen plaats in het kader van de herontwikkeling. Allereerst wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Om vervolgens de nieuwbouw te kunnen realiseren zijn er verschillende ruimtelijke ingrepen nodig, waaronder ontgravingen, het bouwrijp maken van de gronden en het aanleggen van voorzieningen. Dit wordt navolgend meegenomen in de toetsing aan de beoordelingscriteria.
Kenmerken van het project
Onderhavige ontwikkeling is een opzichzelfstaande ontwikkeling van ca. 4.500 m² aan bebouwing over een oppervlakte van ca. 3 ha. Ten gevolge van de ontwikkeling van het project kan er sprake zijn van cumulatie van effecten met andere projecten. Er is bekend dat er in de directe omgeving van het plangebied verschillende (kleinere) projecten spelen. De enige significante projecten in de omgeving zijn de projecten Biezenlanden (23 vrijstaande woningen), Torenpad West (maximaal 100 woningen) en Torenpad Oost (maximaal 104 woningen). Navolgend worden de effecten beschouwd.
- Aanlegfase
De voornoemde ontwikkelingen bevinden zich op het moment van schrijven in de aanlegfase. Naar verwachting is een groot deel van de woningen gerealiseerd tegen de tijd dat de aanlegfase van onderhavig project start. De grootste cumulatie-effecten zijn te verwachten bij de verkeersafwikkeling. Bij zowel onderhavig project als het project Biezenlanden zal voor de verkeersafwikkeling in de aanlegfase deels gebruik worden gemaakt van de A.P. van Neslaan. Bij onderhavig project vindt de verkeersafwikkeling aan de zuidkant van het plangebied plaats. Het bouwverkeer komt uit op het zuidelijke deel van de A.P. van Neslaan. Deze weg beschikt over voldoende capaciteit om het verkeer af te wikkelen. Belangrijke nadelige cumulatie-effecten in de aanlegfase zijn dan ook niet te verwachten.
Naar verwachting neemt de aanlegfase 18 á 24 maanden in beslag. Naast een verkeerstoename door bouwverkeer vinden er in deze periode werkzaamheden plaats. De belangrijkste effecten hierbij zijn geluidsproductie en luchtverontreiniging.
- Gebruiksfase
Met het project worden maximaal 88 woningen gerealiseerd. Deze woningen verbruiken elektriciteit en brengen in totaal 418 verkeersbewegingen per etmaal met zich mee. De ontsluiting van het gebied komt uit op het zuidelijke deel van de A.P. van Neslaan.
Plaats van het project
Het project vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, waardoor er geen schade ontstaat aan kwetsbare gebieden. Uit de quickscan Wet natuurbescherming (toelichting paragraaf 5.7.2) blijkt dat er geen externe effecten optreden op Natura 2000-gebieden. Bovendien blijkt uit de AERIUS-berekening dat een significant negatief effect voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden door stikstofdepositie uit te sluiten is.
Kenmerken van het potentiële effect
Voorliggende planontwikkeling is van relatief onaanzienlijke schaal, waardoor productie van afvalstoffen, gebruik van hulpbronnen, kans op verontreiniging en risico's op ongevallen beperkt is. Doordat de ontwikkeling slechts gebouwen en bijbehorende voorzieningen mogelijk maakt zijn de aard en de complexiteit van het project klein en zijn de effecten omkeerbaar. Desalniettemin worden de potentiële effecten van de aanleg- en gebruiksfase navolgend beschouwd.
- Aanlegfase
Door het gebruik van modern materieel zijn de effecten voor de luchtkwaliteit beperkt. Omwonenden kunnen hinder ondervinden door de geluidsproductie en hun gezondheid kan hieronder leiden . De geluidsproductie zal tijdens de gehele aanlegfase variëren in intensiteit en veelal doordeweeks tijdens werktijden plaatsvinden. Doordat er daarnaast slechts aan de noordkant van het plangebied woningen direct tegen het plangebied aan liggen is de hinder door geluidsproductie voor omwonenden beperkt. Doordat de werkzaamheden niet 's nachts plaatsvinden zijn de gevolgen voor de gezondheid (door verstoring slaap) nihil.
Tevens kunnen er bij de aanlegfase cultuurhistorische en archeologische waarden aangetast worden. Uit archeologisch onderzoek is gebleken dat het grootste deel van het plangebied vrijgegeven kon worden. Alleen in het zuidoostelijk deel van het plangebied resteert een archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor wordt op een later moment archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. De bescherming van de verwachtingswaarde is geborgd door de dubbelbestemming die opgenomen is in het nieuwe bestemmingsplan. Daarnaast is uit beschouwing van de cultuurhistorische waardenkaart dat er in het plangebied weinig cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn. Daardoor heeft de aanlegfase hierop geen negatief effect.
- Gebruiksfase
Doordat de woningen voldoen aan de BENG-eisen en daardoor geen uitstoot met zich meebrengen zijn de permanente effecten beperkt. Ook de landelijke tendens ten aanzien van het scheiden van afval leidt tot een beperkter effect van de huishoudelijke afvalproductie. In de stedenbouwkundige opzet is de cultuurhistorisch waardevolle verkavelingsstructuur gerespecteerd, waardoor het effect op de cultuurhistorische waarde van het plangebied wordt geminimaliseerd. Per saldo zijn de effecten van het gebruik beperkt en komt de kwaliteit van de omgeving van het plangebied niet in het geding.
Conclusie
Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. De onderbouwing waarom geen m.e.r. is opgesteld wordt als bijlage bij het ontwerpplan gevoegd. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.
Op basis van deze plantoelichting kan geconcludeerd worden dat een m.e.r. niet vereist is.
5.2 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
- woningen;
- geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
- andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai.
Woningen zijn geluidgevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. Doordat er met voorliggend plan de realisatie van woningen is beoogd, dient beschouwd te worden of de geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder belemmeringen vormen voor de planontwikkeling.
Wegverkeerslawaai
De planlocatie ligt binnen de onderzoekszone van de Alphenseweg, Plankier en Reijerskoop, waarmee een akoestisch onderzoek wegverkeer vereist is. In dat kader wordt een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Adviesburo VanderBoom, 23-190, d.d. 12 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door wegverkeer op de N207 ten hoogste 56 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh bedraagt (rekenpunt 2). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op vijf woningen en twee woongebouwen overschreden. De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden.
De geluidbelasting door wegverkeer op de A.P. van Neslaan (30 km/u) bedraagt ten hoogste 58 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh (rekenpunt 39). De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden. De voorkeursgrenswaarden 48 dB wordt door wegverkeer op de overige wegen niet overschreden.
Op navolgende afbeelding zijn de rekenpunten weergegeven.
Rekenpunten akoestisch onderzoek wegverkeer
Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron stuit op financiële en civieltechnische bezwaren. Door het treffen van maatregelen aan het wegdek wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bovendien niet bereikt. Afscherming van alle woonlagen van de woningen is op deze locatie niet haalbaar door aantasting van de ruimtelijke kwaliteit. Voor de woningen dient een hogere waarde te worden aangevraagd van ten hoogste 56 dB voor wegverkeer op de N207 conform tabel III.2.
De oostgevel van de grondgebonden woningen is geluidluw, aan deze zijde kan ook een geluidluwe buitenruimte worden gecreëerd. Voor de geluidbelaste woongebouwen zijn ten minste de noordgevel en de oostgevel geluidluw. In rekenpunt 26 is voor de 3de woonlaag een hogere waarde nodig van 54 dB. Omdat de waarde van 53 dB in dit punt wordt overschreden dient voor de appartementen met een hogere waarde van 54 dB te worden gezorgd voor een geluidluwe gevel en buitenruimte door het zo nodig aanbrengen van voorzieningen aan de gevels (indeling van het woongebouw, afscherming van balkons, zo nodig aanbrengen van een Harbour-fenster e.d.). Daarmee wordt voldaan aan de Beleidsregel Hogere waarden regio Midden Holland.
Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex. artikel 110-g Wgh. Een aantal gevels van de woningen ondervindt een geluidbelasting van meer dan 53 dB zonder aftrek, zie tabel III.4. Voor deze gevels zijn aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. De hoogste geluidbelasting bedraagt zonder aftrek 61 dB. De benodigde karakteristieke geluidwering voor deze gevels bedraagt dan GA;k 28 dB.
Spoorweglawaai
De beoogde ontwikkeling bevindt zich op ca. 1,1 km van de dichtstbijzijnde spoorweg. De planlocatie ligt daarmee buiten de onderzoekszone van deze spoorweg.
Industrielawaai
In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen geluidgezoneerde industrieterrein. Desalniettemin is geluid van bedrijven relevant in het kader van milieuzonering. Dit komt aan bod in toelichting paragraaf 5.4.2.
Conclusie
Er dient voor enkele woningen een hogere waarde te worden vastgesteld voor wegverkeerslawaai vanaf de N207 en de A.P. van Neslaan. Het bevoegd gezag zal in het (ontwerp) besluit hogere waarden voor deze woningen een hogere waarde verlenen. De overige geluidsbronnen vormen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.
5.3 Luchtkwaliteit
In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
- scholen;
- kinderdagverblijven;
- verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
De voorgenomen ontwikkeling zal een beperkt effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse. Met de voorgenomen ontwikkeling worden 88 woningen gerealiseerd. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 woningen met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de 'Atlas leefomgeving' gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2020 van fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) nabij het plangebied zijn als volgt:
Fijnstof en stikstofdioxide | Achtergrondconcentratie | Grenswaarde |
PM10 | 16-16,5 μg/m³ | 40 μg/m³ |
PM2,5 | 8,8 μg/m³ | 25 µg/m³ |
NO2 | 14,5-16,5 μg/m³ | 40 μg/m³ |
Uit bovenstaande tabel blijkt dat ruimschoots voldaan wordt aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM10 en stikstofdioxide en 25 µg/m³ voor fijnstof PM2,5.
Conclusie
Op basis van het voorgaande kan gesteld worden dat de ontwikkeling een NIBM-project is, waardoor het aspect luchtkwaliteit niet getoetst hoeft te worden. Daarnaast wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarden. Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.
5.4 Bedrijven en milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals bijvoorbeeld: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
- het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
- het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Woningen worden gezien als een gevoelige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient daarom aangetoond te worden dat ter plaatse van gevoelige bestemmingen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Aan de hand van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' is bepaald of er voldaan wordt aan de gestelde richtafstanden. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies, waaronder agrarische bedrijven en woningen, aanwezig. Daarnaast ligt het plangebied op korte afstand van de N207. Daarmee kan gesteld worden dat de planlocatie in een gebied ligt met het omgevingstype 'gemengd gebied'. De richtafstanden kunnen hierdoor worden verlaagd met één afstandsstap. In navolgend overzicht staan de bedrijven en milieubelastende activiteiten die zich in de omgeving van het plangebied bevinden weergegeven.
| Adres | Bedrijf/activiteit | Milieucategorie cf. bestemmingsplan | Richtafstand (gemengd gebied) | Werkelijke afstand |
| A.P. van Neslaan 52-54 | Autobedrijf | 2 | 10 | 30 |
| Alphenseweg 2 | Tankstation | 2 | 10 m | 45 m |
| A.P. van Neslaan 50 | Kerk | 2 | 10 m | 20 m |
| A.P. van Neslaan 4A | Muziekvereniging | 2 | 10 m | 7 m |
| Alphenseweg 1 | Sierteeltbedrijf | 2 | 10 m | 14 m |
In de bovenstaande tabel is af te lezen dat er niet voldaan wordt aan alle richtafstanden die gelden voor de omliggende bedrijven en milieubelastende activiteiten. Dit wordt navolgend nader beschouwd.
A.P. van Neslaan 52-54
Aan de A.P. van Neslaan 52-54 bevindt zich het autobedrijf Reijerskoop, dat onderdeel is van voorliggend bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp' heeft het plangebied de enkelbestemming 'Bedrijf', waarin bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 2 zijn toegestaan. In november 2018 is door de gemeente Alphen aan den Rijn vergunning verleend voor de bouw van een nieuw gebouw aan de zuidzijde van het bedrijfsperceel. De bedrijfsruimte is bedoeld voor opslag van materialen, stalling van voertuigen en werkzaamheden aan voertuigen. Omdat deze werkzaamheden binnen de geldende milieucategorie (categorie 2) passen veroorzaakt dit geen hinder voor nabijgelegen woningen.
Muziekvereniging Concordia A.P. van Neslaan 4A
Direct tussen twee van de beoogde appartementengebouwen aan de zuidkant van het plangebied bevindt zich het verenigingsgebouw van muziekvereniging Concordia (inmiddels slagwerkgroep Sambarulho). Bij een dergelijke inrichting is het aspect geluid maatgevend. Over het algemeen dienen muziekgezelschappen in een inrichting te voldoen aan de geluidniveaus van het Activiteitenbesluit. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft muziekgezelschappen die tot 3 uur in de week oefenen met onversterkte muziek vrijgesteld van deze maximale geluidniveaus. De muziekvereniging oefent een avond per week. Aangezien dit minder dan 3 uur betreft zijn er geen maximale geluidniveaus voorgeschreven. Tegelijkertijd kan significante overlast, doordat er maar een avond in de week geoefend wordt, uitgesloten worden. Indien er meer dan 3 uur in de week geoefend wordt door muziekverenigingen zal de inrichting een melding Activiteitenbesluit moeten doen en aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit moeten voldoen. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat bij de toekomstige woningen geborgd.
Sierteeltkwekerij Alphenseweg 1
Aan de Alphenseweg 1, ten zuidwesten van het plangebied, bevindt zich een agrarisch perceel. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het feitelijke woongebruik geformaliseerd door een woonbestemming toe te kennen. Daarmee vormt het perceel geen milieukundige belemmering meer.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.
5.5 Bodem
Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.
Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft (Wbb):
- Niet saneren: indien de verontreiniging voor het beoogde doel niet hoeft te worden gesaneerd kan het ruimtelijke plan voor wat betreft deze verontreiniging zonder meer doorgang vinden.
- Saneren: indien de verontreiniging moet worden gesaneerd dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend bij de Omgevingsdienst Midden-Holland. In sommige gevallen kan worden volstaan met het indienen van een BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen). Na goedkeuring door het bevoegd gezag kan de sanering doorgang vinden. Na afloop dient de sanering te worden geëvalueerd en ook dit verslag dient ter goedkeuring te worden voorgelegd. Tijdens de saneringsprocedure kan de ruimtelijke procedure worden voortgezet. Echter, een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan pas inwerking treden nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van een ernstige en spoedeisende sanering (art. 6.2. c. Wabo).
Een onderzoeks- en saneringstraject heeft soms grote financiële consequenties voor de beoogde plannen. Enerzijds omdat de kosten van sanering hoog kunnen zijn, anderzijds omdat deze trajecten van grote invloed kunnen zijn op de planning. In het kader van de Grondexploitatiewet dienen deze kosten tijdig in kaart te worden gebracht. Het is daarom aan te bevelen reeds in een vroeg stadium van planvorming (historisch-) bodemonderzoek voor het hele plangebied uit te voeren. Deze bodemonderzoeken zijn ook noodzakelijk bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.
Bij de realisatie van ruimtelijke plannen is vaak grondverzet noodzakelijk. Dit grondverzet is middels het Besluit bodemkwaliteit aan regels gebonden. De gemeente Alphen aan den Rijn beschikt over een vastgestelde bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota Bodembeheer. Uitgangspunt is dat bij hergebruik van grond de kwaliteit moet aansluiten bij de functie ter plaatse. Nagenoeg alle grondverzet dient te worden gemeld bij het Meldpunt Bodemkwaliteit (www.meldpuntbodemkwaliteit.nl).
De gronden in het zuidoostelijk deel van het plangebied zijn in de huidige situatie reeds bestemd voor gevoelig gebruik (wonen en maatschappelijk), waardoor bodemonderzoek in het kader van voorliggend plan hier niet vereist is. Voor de gronden Biezen 23 vindt wel een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik (wonen) plaats. Om aan te tonen of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen), is een verkennend bodem- en waterbodemonderzoek (inclusief asbest) uitgevoerd (Aveco de Bondt, 24 maart 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Uit de resultaten van het onderzoek blijkt het volgende:
Zintuiglijk is op het noordelijke terreindeel, onder de asfaltverharding, vanaf maaiveld tot maximaal 1,0 m-mv diepte een laag aangetroffen die volledig slakkenhoudend is. Tevens zijn lokaal bijmengingen met piepschuim en sporen baksteen in de boven- en ondergrond waargenomen.
Grond en grondwater
Uit de analyseresultaten blijkt dat in zowel in de boven- als in de ondergrond licht verhoogde gehalten met zware metalen (koper, kwik, lood, nikkel en molybdeen) en/of som-PAK zijn aangetoond. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond.
Asbest
Op de locatie is zowel op het maaiveld als in de opgeboorde (puinhoudende) grond zintuiglijk en analytisch geen asbest aangetoond.
Waterbodem
De slibdikte varieert tussen de circa 100 en 140 cm. De onderliggende vaste waterbodem bestaat uit veen. Zowel het slib als de vaste waterbodem zijn op basis van het Besluit bodemkwaliteit geclassificeerd als ‘klasse industrie bij toepassing op landbodem en als ‘klasse B’ bij toepassing in oppervlaktewater. De vaste waterbodem is ‘verspreidbaar’ op een aangrenzend perceel. Het slib is ‘niet-verspreidbaar’ op een aangrenzend perceel. Het slib en de vaste waterbodem uit vak 1 alsmede de vaste waterbodem uit vak 2 is toepasbaar als grootschalige bodemtoepassing. Het slib uit vak 2 is niet toepasbaar als grootschalige bodemtoepassing.
Uit het PFAS-onderzoek van de bovenste sliblaag blijkt dat beide vakken voldoen aan het toepassen op de landbodem als klasse Landbouw/Natuur en beide verspreidbaar zijn op een aangrenzend perceel. Het slib uit vak 1 is tevens toepasbaar op oppervlaktewater en in diepe plassen. Het slib uit vak 2 is niet toepasbaar op oppervlaktewater en in diepe plassen.
De kwaliteit van de (water)bodem is voldoende onderzocht. Er is geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen werkzaamheden. Indien grond van de locatie afgevoerd wordt, dan dienen mogelijk nog partijkeuringen van deze vrijkomende grond uitgevoerd te worden.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.
5.6 Externe veiligheid
Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico’s. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.
Plaatsgebonden risico (PR)
Als 'harde' afstandseis voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10-6), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen (risicobron). Binnen deze PR 10-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd.
Groepsrisico (GR)
Afhankelijk van de aard van de risicobron is er sprake van een bepaald invloedgebied. Binnen dit invloedgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van ten minste 10 (zich binnen dit invloedgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De uitkomst van dit onderzoek geeft de hoogte van het GR weer en wordt uitgedrukt in een curve, waarbij als norm voor het GR een oriënterende waarde is vastgesteld.
De hoogte van het GR moet door middel van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht.
Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn
Op 1 juni 2016 is de beleidsvisie externe veiligheid Alpen aan den Rijn in werking getreden. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water, spoor en door buisleidingen. De term “externe” veiligheid heeft betrekking op de omgeving. Het gaat dus om risico’s waar personen aan blootgesteld worden zonder dat zij deel hebben aan de activiteiten die deze risico’s veroorzaken.
Het hoofddoel van het beleid is het vaststellen van concrete kaders waardoor in Alphen aan den Rijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en vergunningverlening op een verantwoorde manier wordt omgegaan met externe veiligheid.
Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen, transportroutes van gevaarlijke stoffen en/of hoogspanningslijnen aanwezig zijn is de Atlas Leefomgeving geraadpleegd. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.
Uitsnede Atlas Leefomgeving, plangebied rood omkaderd (bron: Atlas Leefomgeving, 2022)
Risicovolle inrichtingen
Uit de risicokaart kan worden opgemaakt dat er in de omgeving verschillende risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Dit zijn hoofdzakelijk propaantanks van omliggende agrarische bedrijven. Deze propaantanks hebben een beperkte risicoafstand, waardoor die niet tot in het plangebied reiken. Ten zuiden van de Reijerskoop bevinden zich nog een vuurwerkspecialist en een reclamemaker. Ook deze inrichtingen hebben geen risicoafstand die tot in het plangebied reikt.
Transport gevaarlijke stoffen
Op ca. 1,1 km ten westen van het plangebied ligt het spoortraject Alphen aan den Rijn-Gouda. Dit spoortraject maakt echter geen onderdeel uit van het Basisnet, waardoor hiervoor geen risicoafstanden gelden.
Direct ten westen van het plangebied ligt de Alphenseweg (N207). De N207 ligt direct langs het plangebied, op ca. 40 m van de dichtstbijzijnde woning. Het is aannemelijk dat slechts een gering aantal transporten met gevaarlijke stoffen over de N207 zullen gaan, aangezien:
- Op de risicokaart de N207 niet is aangemerkt als een weg met een extern veiligheidsrisico.
- Langs de N207 zich geen bedrijven bevinden waar een substantieel aantal transporten van gevaarlijke stoffen naar toe gaan.
- Doorgaand transport van gevaarlijke stoffen logischerwijs gebruik zal maken van de A12/N11.
Een uitgebreide toetsing op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Wel is een beperkte verantwoording van het groepsrisico vereist. Daarbij moeten de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid worden beschouwd vanuit een gifwolkscenario. Bij een ongeval met een tank-/ketelwagen met gevaarlijke stoffen is het mogelijk dat er een toxische wolk ontstaat en deze over het plangebied trekt.
- Bestrijdbaarheid
Het plangebied is zowel vanuit de noord- als zuidzijde voor de hulpdiensten goed bereikbaar. Voor de woning worden bouwtechnische maatregelen genomen, zoals afschakelbare (mechanische) ventilatie. Verder wordt er conform het advies van de VRHM een brandkraan met een minimale opbrengst van 500 l/min aangelegd.
- Zelfredzaamheid
Bij zelfredzaamheid gaat het om de mogelijkheden voor personen in het effectgebied van een risicobron om zichzelf in veiligheid te brengen, indien een ramp of een zwaar ongeval plaatsvindt. Belangrijk aspect hierbij is dat zij zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar zonder daadwerkelijke hulp van de hulpverleningsdiensten, bijvoorbeeld door te vluchten of te schuilen. De mate van zelfredzaamheid in het rampgebied is mede bepalend voor het uiteindelijke aantal slachtoffers en voor de omvang van de hulpverlening tijdens een ramp of een zwaar ongeval.
Voor het toxische wolkscenario is de beste optie om in de woning te schuilen tot de lekkage is verholpen en/of de concentratie in de lucht laag genoeg is om het gebied te ontvluchten. Daarvoor is het noodzakelijk dat de gifwolk het gebouw niet binnendringt. Het eenvoudig en snel kunnen uitschakelen van het ventilatiesysteem is daarvoor een vereiste. Daarom is dit vastgelegd in de regels van het voorliggende bestemmingsplan.
Buisleidingen
Op ca. 1,2 km ten westen van het plangebied bevindt zich een aardgastransportleiding. De risicoafstanden van deze buisleiding reiken niet tot in het plangebied.
Hoogspanningslijnen
Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten.
Conclusie
Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
5.7 Flora en fauna
Om natuurwaarden in Nederland te beschermen gelden de volgende landelijke wetten: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient met behulp van een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en één veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:
- er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing soortbescherming Wnb);
- er mogelijk significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing aan Wnb gebiedsbescherming, ook wel voortoets genoemd);
- er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen ‘belangrijke weidevogelgebieden’ aan de orde is.
Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerder genoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 1.11) van de Wnb. De zorgplicht bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora of fauna veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.
Vanuit ecologie zijn soortenbescherming en gebiedsbescherming van belang. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn er in het kader van soorten- en gebiedsbescherming voor het westelijk en oostelijk deel van het plangebied afzonderlijk een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Navolgend zijn de resultaten van deze onderzoeken weergegeven.
Westelijk deel plangebied (Biezen 19A)
Soortenbescherming
Voor het westelijk deel van het plangebied is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Blom Ecologie, 2022-0517, d.d. 19 oktober 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor soorten welke niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli).
Gebiedsbescherming
De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Een Voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk. Op een afstand van circa 5,6 km ligt het Natura 2000-gebied ‘Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein’. Op een afstand van circa 1,4 km ligt het Natuurnetwerk Nederland. Op een afstand van circa 1,6 km ligt Belangrijk weidevogelgebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie kan externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden, behoudens stikstofdepositie worden uitgesloten.
Houtopstanden
In de beoogde ruimtelijke ingreep zijn geen kapwerkzaamheden voorzien.
Oostelijk deel plangebied (A.P. van Neslaan 8-46)
Soortenbescherming
Voor het zuidoostelijke deel van het plangebied is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Blom Ecologie, 2023-0644, d.d. 14 juli 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). Er dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de volgende soorten of soortgroepen: huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Er wordt daarom aanvullend onderzoek naar deze soorten uitgevoerd. Verder is de planlocatie mogelijk geschikt leefgebied voor soorten die niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli).
Gebiedsbescherming
De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Een Voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk. Op een afstand van circa 5,6 km ligt het Natura 2000-gebied ‘Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein’. Op een afstand van circa 1,4 km ligt het Natuurnetwerk Nederland. Op een afstand van circa 1,6 km ligt Belangrijk weidevogelgebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie kan externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden, behoudens stikstofdepositie worden uitgesloten.
Houtopstanden
In de beoogde ruimtelijke ingreep zijn enkele kapwerkzaamheden voorzien. Vermoedelijk dienen 3 bomen gekapt te worden en enkele heesters te worden verwijderd. Voor deze houtopstanden geldt geen meldingsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.
Stikstofdepositie
Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden kunnen vanwege de omvang van het project niet uitgesloten worden. In dat kader is een AERIUS-berekening uitgevoerd voor zowel de gebruiks- als de aanlegfase (Buro SRO, d.d. 26 juli 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 7). Hieruit blijkt dat de stikstofdepositie ten gevolge van het project geen significante effecten op Natura 2000-gebieden heeft.
Conclusie
De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er is voor het woongebouw aan de A.P. van Neslaan echter niet uit te sluiten dat er beschermde soorten worden geschaad bij de sloopwerkzaamheden. In dat kader wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient daarnaast rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren, kolonisatie door rugstreeppad en algemene broedvogels (in het kader van algemene Zorgplicht). Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen.
5.8 Archeologie
Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen o.a. het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van de Ruimtelijke Ordening (zoals omgevingsvergunning) en de koppeling tussen bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen.
De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.
De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het eigen archeologiebeleid in 2018 opgesteld en in een paraplubestemmingsplan Archeologie (28 maart 2019) gevat. Aan de hand van de archeologische waardenkaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.
De gronden van het plangebied zijn in het 'Parapluplan Archeologie' voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' (noordelijk deel) en 'Waarde - Archeologie 4' (zuidelijk deel). Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en 0,3 m diep. Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' zijn de normen 1.000 m² en 0,3 m diep. Gelet op de bepalingen van de dubbelbestemmingen is voor zowel het westelijke deel (Biezen 19a) als het oostelijke deel (A.P. van Neslaan) een archeologisch bureau- en veldonderzoek uitgevoerd. Navolgend zijn de conclusies van deze onderzoeken weergegeven.
Westelijk deel plangebied (Biezen 19A)
Voor het westelijke deel van het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd (Transect, 22040107, d.d. 28 juli 2022, bijlagen bij toelichting bijlage 8). Tijdens het veldonderzoek is vastgesteld dat de natuurlijke ondergrond in het plangebied tot de maximaal geboorde diepte van 500 cm -Mv (6,95 m -NAP) bestaat uit wadafzettingen met daarop veen. Vanaf het maaiveld is in de meeste boringen een recent verstoord pakket aangetroffen waarin (een deel van) de top van het veen is opgenomen. Deze verstoring reikt tot een diepte van 10-150 cm -Mv (2,03 tot 3,41 m -NAP). Alleen in boring 2 is een veraarde top van het veen aanwezig die direct onder het maaiveld gelegen is. Op basis hiervan kan gesteld worden dat het archeologisch relevante niveau slechts in één van de tien boringen intact is. Er zijn daarnaast geen aanwijzingen gevonden van opgebrachte cultuurlagen (toemaakdek) die sinds de ontginning van het veengebied het plangebied toegankelijk hebben moeten maken. Op basis hiervan kan de archeologische verwachting op resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd worden bijgesteld naar laag.
Oostelijk deel plangebied (A.P. van Neslaan 8-46)
Ook voor het oostelijke deel van het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd (Transect, 23050075, d.d. 7 juli 2023, bijlagen bij toelichting bijlage 9). Voor het zuidelijk deel van deze locatie blijkt dat er een hoge verwachting op sporen van bebouwing uit de periode Late-Middeleeuwen – Nieuwe Tijd geldt. Om die reden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' gehandhaafd. Ten behoeve van de beoogde ingrepen zal op een later moment een proefsleuvenonderzoek plaats dienen te vinden.
Conclusie
Voor het plangebied zijn in het kader van de voorgenomen nieuwbouw geen aanvullende maatregelen nodig. Op het moment dat onverhoopt toch archeologische zaken worden aangetroffen, geldt een wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 en 5.11, deze vondsten te melden bij de bevoegde overheid (gemeente Alphen aan den Rijn).
5.9 Cultuurhistorie
Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.
Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.
In het 'Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie' is het noordelijk deel van het plangebied aangewezen als 'Waarde - Cultuurhistorie - Ensembles'. Daarnaast is het gehele plangebied aangewezen als 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden).
Om te bepalen of er gemeentelijke- en/of rijksmonumenten of andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn, is de cultuurhistorische waardenkaart van Alphen aan den Rijn geraadpleegd.
In het plangebied zijn geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten aanwezig. In de directe nabijheid van het plangebied zijn enkele stedenbouwkundige objecten met een monumentale status aanwezig. In het noorden, ter plaatse van de ontsluitingsweg ligt een ensemble. De woningen binnen dit ensemble maken geen deel uit van het plangebied. Ook het in het plangebied gelegen bedrijf, inclusief ontsluitingsweg, maakt hier geen onderdeel van uit.
Op de cultuurhistorische waardenkaart is een houtakker weergegeven in het plangebied. Een houtakker is een houtsingel ter wegvanging van de wind voor kwekerijen. Deze houtsingel blijkt in de praktijk niet (meer) aanwezig te zijn in het plangebied.
Op de kaartlaag 'oorlog en defensie' is weergegeven dat het plangebied in het inundatiegebied van de Oude Hollandse Waterlinie ligt. Dit gebied kent een hoge waarde maar is in onderhavig geval al niet meer in oorspronkelijke staat als gevolg van de kwekerijen in het plangebied. Naar verwachting heeft de ontwikkeling daarom geen invloed op het inundatiegebied.
Op de kaartlaag 'landschappelijke gebieden' is weergegeven dat het plangebied in een middeleeuwse agrarische veenontginning ligt. Meer specifiek gaat het om de 'Verenigde Polder beoosten de Gouwe'. Dit is een middeleeuwse agrarische veenontginning uit de periode voor 1357. De vroegere verkavelingsstructuur van deze ontginning is in het plangebied mogelijk nog aanwezig. Deze verkavelingsstructuur wordt met onderhavige ontwikkeling niet aangetast.
Conclusie
Met de voorgenomen ontwikkeling blijven de stedenbouwkundige objecten buiten het plangebied behouden. Een groot deel van de cultuurhistorisch waardevolle elementen zijn al grotendeels verdwenen en niet zichtbaar in het landschap. De historische verkavelingsstructuur blijft behouden. Geconcludeerd kan worden dat er geen cultuurhistorische elementen aangetast worden en het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling. Naar verwachting kan de op basis van het bestemmingsplan cultuurhistorie benodigde omgevingsvergunning verleend worden.
5.10 Duurzaam bouwen en klimaat
Zowel de Rijksoverheid als de gemeente Alphen aan den Rijn heeft de ambitie om in 2050 vrij te zijn van fossiele brandstoffen en energie- en klimaatneutraal te zijn. De gemeenteraad van Alphen aan den Rijn heeft in de raadsvergadering van 23 april 2021 het nieuwe Duurzaamheidsprogramma 2021-2030 aangenomen. De gemeente Alphen aan den Rijn wil in 2050 volledig energieneutraal, circulair en klimaatbestendig zijn, met een diversiteit aan plant- en diersoorten. In het Duurzaamheidsprogramma staan 3 ambities centraal:
- De energietransitie waarin energiebesparing, duurzame energieopwekking en -opslag, duurzame warmteen duurzame mobiliteit leidt tot minder CO2 uitstoot.
- Klimaatadaptatie en biodiversiteit. Binnen dit thema richten we ons op onderwerpen als het voorkomen vanwateroverlast en hittestress, het inspelen op droogte en bodemdaling en het stimuleren van diversiteit inplanten en dieren.
- De transitie van een lineaire economie naar een circulaire economie. In een lineaire economie winnen wegrondstoffen, gebruiken die voor de productie van artikelen en gooien deze artikelen na gebruik weer weg.In een circulaire economie bestaat geen afval en gebruiken we grondstoffen telkens opnieuw. We gaanverantwoord om met schaarse grondstoffen, proberen CO2-uitstoot zoveel mogelijk te voorkomen enontwikkelen nieuwe verdienmodellen.
Deze drie ambities zijn uitgewerkt in concrete punten voor 2030 en een strategie en gewenste resultaten voor 2025.
Energietransitie, ambitie 2030
- Energiebesparing van 1,5% per jaar. 15% besparing in 2030 ten opzichte van 2020.
- 20% hernieuwbare energiegebruik ten opzichte van het totale bruto verbruik.
- Opwek hernieuwbare elektriciteit in lijn met de RES-HR.
- 20% van de bestaande gebouwenvoorraad is aardgasvrij (ready).
- 17% CO2 reductie in de mobiliteit t.o.v. 1990.
- Evenwichtige balans tussen vraag en aanbod van energie, bijvoorbeeld voorkomen van congestie.
Klimaatadaptatie en biodiversiteit, ambitie 2030
- We zijn voorbereid op weersextremen zoals piekbuien, droogte en hitte.
- De geprioriteerde knelpunten voortkomend uit de stresstesten en risicodialogen zijn opgelost.
- In 30% van de bestaande bebouwde omgeving (gebouwen en openbare ruimte) zijn klimaatadapatieve maatregelen genomen. Voor de resterende 70% is in beeld welke maatregelen nodig zijn.
- Gebiedsontwikkeling gebeurt volgens het convenant Klimaatadaptief bouwen (klimaatadaptief en natuurinclusief).
- We hebben een handelingsperspectief voor toekomstbestendig bouwen en wonen in relatie tot bodemdaling.
- We hebben een regionale visie en handelingsperspectief voor transitie in landgebruik en instandhouding van het veen.
- De biodiversiteit is vanaf 2021 toegenomen.
Circulaire Economie, ambitie 2030
- Alle gemeentelijke projecten worden maatschappelijk verantwoord (waaronder circulair) aanbesteed.
- Huishoudelijk afval wordt volledig hergebruikt als grondstof.
- We gebruiken volgens de landelijke norm 50% minder primaire grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen).
- Circulaire concepten binnen sectoren, zoals landbouw, sierteelt, bouw en renovatie, maakindustrie en logistiek, hebben lokaal tot nieuwe circulaire economische kansen en samenwerking geleid.
- Op 80% van de bedrijventerreinen werken bedrijven samen aan circulaire concepten.
Om te voldoen aan de gemeentelijke en landelijke duurzaamheidsambities zullen de nieuwe woningen minimaal voldoen aan BENG 1, 2 en 3. De woningen worden gasloos (all-electric) en voorzien van luchtwarmtepompen, PV-panelen en triple glas. Daarnaast zullen de woningen voorzien worden van een goede isolatie en er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen en installaties. Bij de sloop zal zo veel mogelijk materiaal voor hergebruik worden aangeboden, en bij de nieuwbouw zal zo veel mogelijk gebruik gemaakt worden van circulair beton.
Bij de inrichting van de directe omgeving van de woningen staat natuurinclusie voorop staan: er is zo min mogelijk asfalt voorzien en daar waar dat kan (bijvoorbeeld bij de parkeervelden) zal ten behoeve van de infiltratie gewerkt worden met een open bestrating. De nieuwe buurt krijgt een groen karakter, met grote tuinen, watergangen en bomen. In het plan is veel openbaar groen en water opgenomen. Door deze natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting worden vogels en insecten aangetrokken. Het water dient voor een natuurlijke afvoer van hemelwater, en berging bij stortbuien. Natuurlijke waterkanten faciliteren eveneens vogels en insecten in het broedseizoen. Op hete dagen kan verkoeling gezocht worden in de met planten en heesters ingerichte etalage.
Het voornoemde betekent onder andere een gescheiden rioolstelsel: geen hemelwaterafvoer op het riool, maar infiltratie op het maaiveld en overtollig water naar de watergangen in het gebied. Het gebied zal gedeeltelijk opgehoogd worden waardoor minder zand nodig is en bodemdaling in de omgeving wordt voorkomen. Zo ontstaat een woongebied met lichte hoogteverschillen, waarbij het openbaar gebied zoveel mogelijk groen zal zijn en ruimte zal bieden aan waterberging. Er wordt uitgegaan van natuurlijke waterkanten (geen harde beschoeiing) en de etalage zal een groen inrichting met bomen (CO2 opname) krijgen.
De voornoemde groene inrichting draagt bij aan het tegengaan van hittestress. Uit toelichting paragraaf 4.2.2 bleek reeds dat er in het planbied geen risico bestaat op negatieve effecten door klimaatverandering. Daarnaast draagt de waterrijke omgeving en groene inrichting bij aan het tegengaan van wateroverlast.
Gesteld kan worden dat er voldoende aandacht is voor duurzaam bouwen en klimaatadaptatie. Overigens worden de genoemde ambities verder uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning.
5.11 Ontplofbare oorlogsresten
Op een onbekend aantal plaatsen in Nederland liggen nog bommen, granaten en andere munitie uit de Tweede Wereldoorlog. Tot op heden worden bij grond- en waterwerkzaamheden nog nagenoeg dagelijks conventionele explosieven gevonden. Onder Ontplofbare Oorlogsresten (OO) wordt verstaan: elk explosief dat niet als geïmproviseerd, nucleair, biologisch of chemisch kan worden aangemerkt. Voorheen werden OO ook wel aangeduid als Niet Gesprongen Explosieven. Volgens een mondiale, militaire inschatting is van al het materieel dat gedurende de Tweede Wereldoorlog (1940-1945) verschoten of afgeworpen is, ondergronds 10% en onder water 15% niet tot ontploffing gekomen. Wanneer deze explosieven bij werkzaamheden worden aangetroffen, kunnen deze gevaar opleveren voor de publieke veiligheid. Daarnaast kunnen deze vondsten een zware belasting voor het milieu vormen.
Door Saricon bv is een vooronderzoek conventionele explosieven voor de gehele gemeente Alphen aan den Rijn uitgevoerd (d.d. 12 juli 2016). Op basis van dit onderzoek zijn de Verzamelde feitenkaart en CE-bodembelastingkaart opgesteld. De navolgende afbeelding geeft een uitsnede van CE-bodembelastingkaart weer.
CE-bodembelastingkaart, plangebied zwart omcirkeld (bron: Saricon)
Uit de CE-bodembelastingkaart blijkt dat het plangebied niet verdacht is op aanwezigheid van Ontplofbare Oorlogsresten, waardoor dit onderwerp geen nadere aandacht behoeft bij de uitvoering van de werkzaamheden.
Er kan geconcludeerd worden dat Ontplofbare Oorlogsresten geen belemmeringen vormen voor voorliggend plan.
6 Waterparagraaf
6.1 Beleidskader
Rijksbeleid
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem of in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
Nationaal Water Programma
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
Kaderrichtlijn Water
Het plangebied ligt in de Gouwepolder. De Gouwepolder is aangewezen als een KRW-waterlichaam en zal in 2027 aan de waterkwaliteitseisen moeten voldoen. Bij een KRW-waterlichaam is dit een verplichting.
Beleid hoogheemraadschap van Rijnland
Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn:
- veiligheid tegen overstromingen;
- voldoende water;
- gezond water.
Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.
Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.
Aan de hand van het Waterbeheersplan werkt Rijnland aan zijn ambities. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.
Keur en uitvoeringsregels
Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:
- waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
- watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
- andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
- de bodem van kwelgevoelige gebieden.
Maar ook aan:
- Onttrekken en lozen van grondwater;
- Het aanbrengen van verhard oppervlak.
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bijvoorbeeld op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.
Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.
Riolering en afkoppelen
Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze volgorde houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen. Bij nieuwbouw wordt gekozen voor aanleg van gescheiden stelsels voor hemel- en afvalwater.
De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het Watertaken Programma, waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid betreffende de gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater staat in het 'Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024', dat in december 2020 door de raad is vastgesteld. Dit GRP bevat de uitgangspunten voor aanleg en instandhouding van gemeentelijke riolering in brede zin, dus ook voorzieningen voor hemelwater en grondwater.
De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het 'Convenant Klimaatadaptief Bouwen' ondertekend. Van de ontwikkelaar wordt verwacht dat creatief wordt bekeken hoe invulling kan worden gegeven aan de doelstellingen van het convenant.
6.2 Watertoets
Watertoets
In het kader van de watertoets worden navolgend de relevante waterthema's beschouwd.
Waterhuishouding
In de huidige situatie is het plangebied grotendeels onverhard. De totale oppervlakte aan verharding bedraagt thans ca. 5.900 m². De bestaande verharding bevindt zich voornamelijk rondom de bedrijfsbebouwing. Deze verharding wordt met de herontwikkeling van het plangebied grotendeels verwijderd.
Naast verharding zijn er in de bestaande situatie ook verschillende watergangen aanwezig. Onderhavig plan gaat gepaard met enkele aanpassingen aan deze watergangen. Zo wordt een klein deel gedempt, maar wordt er ook nieuw water gegraven. Van belang is dat het gedempte water 1-op-1 gecompenseerd wordt. In het kader van de vereiste watercompensatie wordt in navolgende tabel de balans aan water en verharding weergegeven. Het gaat hierbij om indicatieve getallen.
| Onderdeel plan | percentage verhard | oppervlakte huidig | oppervlakte toekomstig |
| water | 0% | 2.700 | 3.200 |
| bebouwing | 100% | 2.500 | 3.100 |
| groen | 0% | 11.400 | 9.100 |
| tuinen woonpercelen | 50% | 0 | 700 |
| openbare/algemene verharding | 100% | 3.400 | 3.600 |
| halfverharding (pp met grastegel) | 50% | 0 | 300 |
| Totaal verhard | 5.900 | 7.700 | |
| Totale toename | - | 1.800 |
Dit betekent dat met onderhavig plan een toename aan verharding gepaard gaat, waardoor watercompensatie vereist is. Conform de Handreiking Watertoets van het hoogheemraadschap van Rijnland dient 15% van de verhardingstoename gecompenseerd in de vorm van open water. Dit komt in onderhavig geval uit op 1.800 * 0,15 = 270 m². Er wordt in totaal ca. 500 m² water toegevoegd (de compensatie van het gedempte water ten behoeve van de aansluiting in het zuidoosten is hierin reeds verrekend). Hiermee wordt aan de vereiste compensatie voldaan.
Waterkeringen
Uit het raadplegen van de legger van het hoogheemraadschap van Rijnland blijkt dat er geen waterkeringen binnen het plangebied aanwezig zijn. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de legger van het hoogheemraadschap van Rijnland.
Uitsnede legger waterkeringen hoogheemraadschap van Rijnland (bron: Hoogheemraadschap van Rijnland)
Waterafvoer
In de toekomstige situatie wordt het water gescheiden afgevoerd. De nieuwe woningen worden aangesloten op het gemeentelijke rioolsysteem. Hemelwater zal zoveel mogelijk afgekoppeld worden en afwateren in de bodem en opgevangen worden in bijvoorbeeld regentonnen. Hierbij worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Conclusie
De wateraspecten vormen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan. Wel is er een watervergunning nodig van het hoogheemraadschap van Rijnland voor de ingrepen aan de watergangen.
7 Juridische planbeschrijving
7.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
7.2 Toelichting
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
7.3 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).
7.4 Planregels
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.
Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:
- Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
- Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
- Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
7.5 Wijze van bestemmen
Inleidende regels
Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Alleen de begrippen die in aanvulling op het dagelijks spraakgebruik nadere toelichting behoeven, zijn opgenomen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe de hoogtematen, inhoud en oppervlakte die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, bepaald moeten worden. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.
Bestemmingen
Bedrijf
Voor het autobedrijf in het noordoosten van het plangebied is de bestemming 'Bedrijf' opgenomen conform het geldende bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp'. Wel zijn de bouwvlakken aangepast op de vergunde onderdelen van het bedrijf.
Groen
De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de gronden met etalagefunctie en het openbaar groen. Binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden beperkt. Daarom is voor de kas binnen de etalagefunctie en voor een bijgebouw bij een van de appartementengebouwen de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen.
Tuin
Conform het bestemmingsplan 'Boskoop' is voor het voorerf van de woning Biezen 23 de bestemming 'Tuin' opgenomen.
Verkeer
De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor de ontsluitingsweg, de wandel-/fiets-/calamiteitenontsluiting en de parkeervakken in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden beperkt.
Water
De bestemming 'Water' is opgenomen voor de watergangen. De betreffende gronden zijn bestemd voor water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen (duikers, bruggen, kades en taluds) en ook voor groenvoorzieningen. Binnen de aanduiding 'brug' zijn tevens bruggen voor algemeen gebruik toegestaan. Er zijn geen gebouwen toegelaten, terwijl de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde niet meer mag bedragen dan 3 meter.
Wonen
Voor de beoogde woningen is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Voor de woningen zijn op de verbeelding maximale goot- en bouwhoogtes opgenomen. Eveneens zijn op de verbeelding de maximum woningaantallen per bouwvlak weergegeven. Bovendien zijn hierop ook de toegestane bouwwijzen aangegeven.
In deze bestemming worden mogelijkheden geboden voor bijbehorende bouwwerken, tot een maximum oppervlakte van 50 m². Verder zijn bouwwerken, geen gebouwen toegelaten.
Waarde - Archeologie 3
Conform het 'Parapluplan Archeologie' is ter bescherming van archeologische waarden voor de gronden in het noordoosten van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen.
Waarde - Archeologie 4
Conform het 'Parapluplan Archeologie' is ter bescherming van archeologische waarden voor de gronden in het zuidoosten van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen.
Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken
Conform het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie' is ter bescherming van cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken voor het bedrijfsgebouw van het garagebedrijf de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken' opgenomen.
Waarde - Cultuurhistorie - Ensembles
Conform het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie' is ter bescherming van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble langs de Biezen de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Ensembles' opgenomen.
Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden)
Conform het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie' is ter bescherming van het cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden)' opgenomen.
Algemene regels
Antidubbelregel
Deze regel wordt in elk bestemmingsplan opgenomen om te voorkomen dat in feite meer kan worden gebouwd dan in het bestemmingsplan bedoeld is. Dit kan zich voordoen bij woningbouw wanneer (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaar wisselen. In een dergelijk geval worden de nieuw verworven gronden niet meegeteld bij de berekening van de bouwmogelijkheden als dat al voor een in het verleden verleende omgevingsvergunning gebeurd is.
Algemene bouwregels
In deze regel zijn de algemene bouwregels opgenomen voor de overschrijding van de bouwgrenzen en ondergronds bouwen.
Algemene gebruiksregels
In dit bestemmingsplan is een algemene gebruiksregeling opgenomen die expliciet beschrijft welk gebruik strijdig is met het gestelde in het bestemmingsplan.
Overige regels
In de Overige regels is een bepaling opgenomen die er op toeziet dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. De regeling is overgenomen uit het Parapluplan Parkeren (2019), met een verwijzing naar de vastgestelde beleidsregels, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning. Op dit moment is dat de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn'.
Algemene afwijkingsregels
In dit bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregeling opgenomen die voorziet in algemeen voorkomende bouwwerken en afwijkingen van het bestemmingsplan.
Algemene wijzigingsregels
Conform het geldende bestemmingsplan 'Boskoop - Dorp' is voor het perceel A.P. van Neslaan 52 & 54 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit biedt het college de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen en ter plaatse maximaal 15 woningen toe te staan.
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Regels, die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels.
Slotregel
Deze regel geeft de exacte naam van het bestemmingsplan aan.
8 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. In deze overeenkomst wordt onder andere de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. Ook de overige kosten worden via de anterieure overeenkomst verhaald. Het ruimtelijke plan is hierdoor financieel uitvoerbaar.
9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
9.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
9.2 Participatie
De initiatiefnemers voor Wonen op de Tuin en de ontwikkeling aan de A.P. van Neslaan vinden het belangrijk dat voor deze binnenstedelijke ontwikkeling de omgeving zorgvuldig wordt betrokken. In het voortraject zijn daarvoor al diverse persoonlijke gesprekken met stakeholders gevoerd. Dat zijn naast de grondeigenaar ook vertegenwoordigers van de kerk, autogarage Reijerskoop, muziekvereniging Concordia (tegenwoordig voortgezet als slagwerkgroep Sambarulho). Woonforte heeft haar huurders aan de A.P. van Neslaan, die te maken krijgen met sloop en herhuisvesting schriftelijk geïnformeerd en vervolgens recent betrokken met een informatiebijeenkomst. Voor omwonenden heeft in 2022 een eerste algemene participatiebijeenkomst onder leiding van bureau De Wijde Blik plaatsgevonden. Dit bureau verzorgt ook de communicatie en participatie in de komende tijd. Naast bijeenkomst is er ook een aparte website, www.wonenopdetuin.nl, beschikbaar voor informatie en participatie. De huidige plannen zijn op het gebied van de ontsluiting en het betrekken van de locatie van de garage en de woning aan de Alphenseweg 1 al aangepast als gevolg van deze participatie.
Naast persoonlijke gesprekken met opnieuw de kerk, slagwerkgroep Sambarulho, de garage en bewoners aan de Biezen 23, vindt onder leiding van De Wijde Blik een nieuwe participatiebijeenkomst plaats. Daarbij komt onder meer de invulling van de etalagefunctie aan de orde. De Wijde Blik stelt van het volledige traject een participatieverslag op.
9.3 Vooroverleg
In het kader van het wettelijk vooroverleg is voorliggend bestemmingsplan naar de relevante overlegpartners gestuurd. De Veiligheidsregio Hollands Midden heeft inhoudelijk gereageerd op het plan. In deze reactie is geadviseerd dat gelet op de omgeving en de daarbij deels ontbrekende offensieve bluswatervoorziening voor nieuwbouwwoningen op basis van het beleidsdocument Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid VRHM een brandkraan aan te leggen met een minimale opbrengst van 500 l/min.
9.4 Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. In deze periode zijn 10 zienswijzen ontvangen. In de Nota van beantwoording zienswijzen (zie bijlagen bij toelichting bijlage 10) zijn deze zienswijzen verwoord en beantwoord. De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen in het plan.