| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Nassaustraat 7 Boskoop |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0484.B138BKnassaustr7-VA01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 20 september
2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de voormalige
gemeente Boskoop een schriftelijke aanvraag om tegemoetkoming in
planschade ontvangen inzake Nassaustraat 7 te Boskoop. De voormalige
gemeente Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude zijn per 1 januari
2014 heringedeeld tot de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Het
college heeft naar aanleiding van dit verzoek d.d. 26 maart 2015
besloten een schadevergoeding toe te kennen in de vorm van herstel van
de oude planologische mogelijkheden zoals opgenomen in het vorige
bestemmingsplan 'Snijdelwijk-Oost'. Het besluit d.d. 26 maart 2015
is als bijlage (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) opgenomen.
Voor het adres
Nassaustraat 7 in Boskoop vigeert het bestemmingsplan
'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'. In dit plan is expliciet opgenomen
dat kamerverhuur niet is toegestaan en dat een woning bestemd is voor
één huishouden. Het gebruik van een woning waarin op
kamers wordt gewoond door meer dan één huishouden is dus
in strijd met het bestemmingsplan 'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'. Het
voormalige en huidige gebruik van het betreffende pand is met dit
bestemmingsplan daarmee strijdig geworden. Het bestemmingsplan
'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011' betreft een partiële herziening
van het bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp' (2009). Met het in werking
treden en onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 'Actualisatie
Boskoop-Dorp 2011' zijn voor de aangepaste delen de regels uit het
bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp' (2009) komen te vervallen.
Om het gebruik
(weer) te legaliseren conform de voorgaande bestemmingsregeling moet
een nieuwe juridisch-planologische regeling worden vastgesteld. Dit
geldt ook voor de mogelijkheid voor detailhandel. Om beide functies
weer mogelijk te maken wordt dit postzegelbestemmingsplan
opgesteld.
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied
Nassaustraat 7 bevindt zich in het zuidoostelijk deel van het
centrum van Boskoop in de wijk Snijdelwijk-Oost. Het plangebied maakt
vooralsnog deel uit van het bestemmingsplan 'Actualisatie Boskoop-Dorp
2011'.
Ligging plangebied (bron: Google Maps)
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het plangebied
ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan
'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'. Dit bestemmingsplan is op
15 december 2011 vastgesteld. De volgende afbeelding toont een uitsnede
van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'
In
het bestemmingsplan heeft het betreffende adres de bestemming 'Wonen'
(artikel 21). Op basis van de algemene gebruiksregels (artikel 30.1)
is kamerverhuur niet toegestaan binnen de woonbestemming. Met dit
postzegelplan wordt dit verbod uit het vigerend plan gecorrigeerd voor
betreffend adres. De regeling voor het adres zoals opgenomen in het
bestemmingsplan 'Snijdelwijk-Oost' (vastgesteld 23 februari 1984) biedt
hiervoor de basis.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende
hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is
een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en
gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt de
uitvoerbaarheid van het project onderbouwd met betrekking tot de
verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens
een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat
hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan,
waarbij de uitkomsten van het artikel 3.1.1. Bro overleg en een verslag
van de tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediende zienswijzen zijn
opgenomen.
2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Het plangebied,
Nassaustraat 7 in Boskoop, bevindt zich aan de oostkant
van de wijk Snijdelwijk. Het adres maakt onderdeel uit van een groter
pand welke aaneengebouwd is. Het pand ligt in de rustige
Nassaustraat, met daarbij uitzicht op een groenstrook en een
waterpartij die voor het gebouw langs loopt. Even verder is de ligging
van de Gouwe te zien.
In de huidige situatie vindt op het adres al zeer lange tijd kamerverhuur plaats, met de benodige vergunningen.
In een zelfde
gebouw zijn zowel huisnummer 7 als 8 gevestigd. Voorliggend
bestemmingsplan geldt expliciet voor huisnummer 7.
2.2 Gewenste ontwikkeling
Aanleiding van
dit bestemmingsplan is het op 26 maart 2015 door burgemeester en
wethouders genomen besluit een schadevergoeding toe te kennen in de
vorm van herstel van de oude planologische mogelijkheden.
De aanvrager van
de planschade is van mening dat zijn pand aan de Nassaustraat 7 te
Boskoop door verschillende besluiten in waarde is verminderd. Ook zou
er sprake zijn van inkomensschade (huurderving). De besluiten
betreffende het besluit van het college van de voormalige gemeente
Boskoop tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp'. Ten
tweede gaat het om het besluit van hetzelfde college tot vaststelling
van het bestemmingsplan 'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'.
Op 29 mei 2009 is
het bestemmingsplan “Boskoop-Dorp” vastgesteld. In dit
bestemmingsplan is opgenomen dat kamerverhuur van meer dan vier
personen per woning een strijdig gebruik met het bestemmingsplan
oplevert. Door deze wijziging per 29 mei 2009 is kamerverhuur aan meer
dan 4 personen zonder toestemming niet meer toegestaan.
Op 15 december
2011 is het bestemmingsplan “Actualisatie Boskoop-Dorp
2011” vastgesteld. Dit bestemmingsplan regelt dat helemaal geen
kamerverhuur meer mogelijk is. In de actualisatie wordt geregeld dat
een woning bestemd is voor één huishouden. Het gebruik
van een woning waarin op kamers wordt gewoond door meer dan
één huishouden is in strijd met het bestemmingsplan
“Actualisatie Boskoop-Dorp 2011”.
Geconcludeerd
wordt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Boskoop-Dorp'
een planologisch nadeliger situatie tot gevolg heeft. Dit heeft geleid
tot een waardevermindering van het betreffende object. Op basis van
deze conclusie heeft het college van Burgemeester en wethouders
besloten een schadevergoeding toe te kennen in de vorm van herstel van
de oude planologische mogelijkheden qua gebruik zoals neergelegd in het
vorige bestemmingsplan 'Snijdelwijk-Oost'. De
oude planologische mogelijkheden behelsen het toestaan van
kamerverhuur en de bestemming detailhandel.
Het betreffende
object kende op grond van het bestemmingsplan 'Snijdelwijk-Oost' de
bestemming 'Woondoeleinden en detailhandel'. Het object mocht derhalve
in de oude planologische situatie gebruikt worden ten behoeve van het
wonen en ten behoeve van detailhandel, met uitzondering van
cafés en restaurants. Kamerverhuur werd niet gezien als strijdig
gebruik.
In dit
bestemmingsplan wordt een passende bestemming geboden in de vorm van de
bestemming 'Gemengd -3'. Behalve woningen is detailhandel, met
uitzondering van horeca, dienstverlening en maatschappelijke
voorzieningen, toegestaan. In de gebruiksregels wordt kamerverhuur
niet verboden.
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
Op 30 december
2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in
werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van
bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en
uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het
Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte te verwezenlijken.
In het Barro
wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en
exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan
bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het
stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd
in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
Planspecifiek
Het plan valt
niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro.
Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet van
nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke
randvoorwaarden voor dit plan.
Op 13 maart 2012
is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De
Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende
beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de
Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie
voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke
accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering
en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's
gedateerd.
De visie heeft
als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en
veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal,
tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in
toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een
rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
- een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
- over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
- een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Planspecifiek
Doordat de beoogde ontwikkeling geen rijksverantwoordelijkheid omvat zijn er geen raakvlakken met het Rijksbeleid.
3.2 Provinciaal beleid
Provinciale
Staten van provincie Zuid-Holland hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte
en Mobiliteit (VRM)vastgesteld. Met het vaststellen van de VRM is de
Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie uit 2010, inclusief
onderliggende herzieningen, komen te vervallen.
In
de VRM signaleert de provincie de structurele veranderingen in
samenleving, economie en milieu. Deze tijd vraagt om maatwerk,
flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De provincie wil aansluiten op de
bestaande en toekomstige dynamiek door, waar mogelijk, flexibiliteit in
regelgeving te bieden. De Visie Ruimte en Mobiliteit is opgesteld
vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven,
maar niet nodeloos mogen knellen.
De
Visie Ruimte en Mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld,
maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland
als geheel.
Beter benutten bebouwde ruimte
Het plangebied
ligt op de functiekaart in een gebied aangeduid als 'bestaand
stads- en dorpsgebied (met hoogwaardig openbaar vervoer)'. Dit is een
gebied, in de nabijheid en invloedssfeer van het StedenbaanPlusstation
Boskoop Snijdelwijk, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen
gemengd en gescheiden voorkomen.
Conclusie
De voorgenomen
regeling in dit bestemmingsplan betreft grotendeels bestaand
stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee in lijn met het gestelde
om de bebouwde ruimte beter te benutten.
Deltalandschappen
Het
plangebied ligt in het veenlandschap. In het veenlandschap zet de
provincie in op behoud en versterking van het waterrijke en open
karakter. Daarnaast is behoud van de kenmerkende afwisseling van
veenweidelandschap, rivieren, boezems, plassen en droogmakerijen van
groot belang. De veenlandschappen combineren een agrarische economie
met cultuurhistorische en ecologische waarden.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de karakteristieken van het veenweidelandschap.
Kwaliteitskaart
Op
de kwaliteitskaart is het gebied gelegen in een zogenaamd 'veen
complex', zie uitsnede hieronder. De structuur in de veengebieden is
sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand
daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Nieuwe
ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen het besloten,
kleinschalige karakter van de sierteelt enerzijds en het omliggende
open veenweidelandschap anderzijds. Deze kwaliteiten zijn in het
plangebied, gezien de aanwezige verstedelijking minder waar te nemen.
Conclusie
De
beschreven kwaliteiten zijn in het plangebied niet of minder
waarneembaar. In de planontwikkeling kan dit dan ook niet direct een
plaats krijgen.
Tegelijk met de
Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van
Zuid-Holland ook het Programma Ruimte vastgesteld. Dit Programma kent,
net als de Visie Ruimte en Mobiliteit, de status van structuurvisie.
Gezamenlijk beschrijven ze het integrale ruimtelijk beleid. De vier
rode draden die beschreven zijn in de Visie Ruimte en Mobiliteit en die
richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de
provincie, komen ook terug in het Programma Ruimte.
Het programma
biedt zoveel mogelijk de ruimte om kansen, vernieuwende
ideeën en plannen uit de samenleving, gezamenlijk door te vertalen
naar concrete handelingsperspectieven. Door bijvoorbeeld het proces van
gebiedsgerichte verkenningen, kennisontwikkeling, strategisch onderzoek
en beleidsinformatie op onderdelen meer in samenwerking met partners in
de regio te organiseren, schept de provincie belangrijke voorwaarden
voor het (laten) ontstaan van nieuwe vitale coalities van partijen en
initiatieven uit de samenleving aan de voorkant van ontwikkelingen
gefaciliteerd worden. De verschillende activiteiten zijn inzichtelijk
gemaakt in de Actieagenda ruimte.
Het Programma
Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze
doelen te (doen) bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en
afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De
realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische,
financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken
beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.
Planspecifiek
Voorliggend
planvoornemen maakt geen onderdeel uit van één van de in
het Programma Ruimte beschreven projecten. Daarnaast zijn er ook geen
andere raakvlakken met het gestelde in het Programma Ruimte. Vanuit het
Programma Ruimte zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor
dit plan.
Tegelijk
met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van
Zuid-Holland ook de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In de
verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen.
De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van het provinciaal
ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de VRM. De verordening omvat
in aanvulling op de Visie Ruimte en Mobiliteit toetsbare criteria
waaraan planvorming moet voldoen.
Volgens artikel
2.1.1 lid 1 van de Verordening Ruimte moet een bestemmingsplan, dat een
nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoen aan de volgende
eisen:de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die
zo nodig regionaal is afgestemd;
- in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of;
- indien de
stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied
van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van
locaties die:
- gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld;
- passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1. van toepassing is, en;
- zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.
Planspecifiek
De mogelijkheid
tot kamerverhuur op het betreffend adres betreft bestaande stadsgebied
welke qua fysieke omvang gelijk blijf. Ditzelfde geldt voor de functie
detailhandel. In die zin is er geen sprake van een nieuwe
stedelijke ontwikkeling.
3.3 Gemeentelijk beleid
De gemeenteraad
van de voormalige gemeente Boskoop heeft op 15 september 2005 het
structuurplan Boskoop vastgesteld met de titel 'Ondernemend in het
groen, Vernieuwend in wonen'. In dit plan wordt de toekomstige
ontwikkeling van de gemeente Boskoop tot 2015 aangegeven. In het
structuurplan worden de volgende vier speerpunten genoemd
voor de ontwikkeling van Boskoop:
- het versterken van de boomteelt;
- vernieuwend bouwen voor de lokale vraag;
- het koesteren van de karakteristieken van Boskoop;
- het benutten van de strategische ligging.
Planspecifiek
Het plangebied betreft geen specifiek speerpunt en is niet strijdig met het structuurplan.
4 Uitvoerbaarheid
De
uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet
ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de
Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende
ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de
economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieu
In het kader van
een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de
kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in
overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet
Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de
beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een
functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten
worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld
worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het
plangebied bij elkaar passen.
Planspecifiek
Voor
het plangebied is geen sprake van een functiewijziging of nieuwbouw. De
functie wonen is bestaand en is al mogelijk binnen het vigerend
bestemmingsplan op basis van de huidige bodemkwaliteit. Detailhandel
vindt plaast in bestaande bebouwing, ook dit behoeft geen
bodemonderzoek.
De mate waarin
het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet
geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten
worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden
de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh | per 01-04-2012):
- woningen;
- geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
- andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).
Planspecifiek
Voor het
plangebied is sprake van een bestaande woning. Een akoestisch onderzoek
is dan ook niet noodzakelijk. Bovendien is de Nassaustraat een 30 km
zone en geen doorgaande weg . Ook voor dergelijke zones hoeft
geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Het aspect
bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen
hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand
tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige
bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn
voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een
gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook
landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een
zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een
ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige
bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor
dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige
functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een
verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan.
Planspecifiek
In de directe
omgeving van het plangebied is geen sprake van functieveranderingen. In
het bestaande pand blijft de functie wonen onveranderd. De toevoeging
van kamerverhuur doet hier geen afbreuk aan.
In de Wet
Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf
vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de
‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert
het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten
dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van
de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel
'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.
Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur
(wegen).
In de algemene
maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen'
(Besluit NIBM) en de ministriële regeling NIBM (Regeling NIBM)
zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het
begrip NIBM. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten
die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm
voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een
'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. In bijlage
3a, voorschrift 3A punt 2 van de Regeling NIBM wordt onder andere een
woningbouwlocatie met twee ontsluitingswegen en maximaal 3000 woningen
als niet in betekenende mate bijdragen aangewezen.
Planspecifiek
In dit plan is
geen sprake van het toevoegen van woningen en kan aangemerkt
worden als een NIBM- project. Projecten met een omvang
van van minder dan 3.000 woningen worden gezien als een
NIBM-project. Ook de functiedetailhandel in een omvang zoals in dit
plangebied wordt aangemerkt als een NIBM-project. Luchtkwaliteit staat
de ontwikkeling niet in de weg.
Sommige
activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote
gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich
op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de
productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen.
Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving.
Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden
kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte
schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo
efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het
externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De
wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende
risico’s:
- risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
- vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.
Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Planspecifiek
Voor
de beoordeling of in de omgeving van het plangebied mogelijke risico's
aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. Op de volgende afbeelding
is een uitsnede van deze kaart weergegeven.
Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)
Uit
de risicokaart blijkt dat er voor wat betreft het transport van
gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor en door buisleidingen geen
belemmeringen zijn voor de ruimtelijke plannen. Er vindt transport
plaats via de weg (Den Ham). Het bestaande object ligt echter niet
binnen de invloedsfeer hiervan. Tevens is geen EV-relevante
bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied aanwezig. Het
aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering.
4.2 Watertoets
Het aspect water
is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om
te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook
risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van
het water hoog gehouden worden.
De
‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige
belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het
opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische
toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en
de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk
stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van
een eventueel overleg opgenomen.
Planspecifiek
De beoogde
ontwikkeling leidt niet tot een toename van de verharding door
bijvoorbeeld nieuwbouw en of een verandering van de wijze van
bijvoorbeeld waterafvoer. Dit betekent dat het plangebied met de
bestaande bebouwing en eenzelfde functie als weleer geen effect heeft
op de waterhuishoudkundige situatie van het plangebied en haar
omgeving.
De Zuidkade heeft
een waterstaatkundige functie, met bijbehorende beschermingszone voor
de Gouwe die langs het plangebied loopt. Het plangebied valt echter
buiten de betreffende beschermingszone.
4.3 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een
goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project
op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het
plangebied.
Planspecifiek
De
parkeervoorzieningen en de verkeersstructuur ter plaaste van het
plangebied blijven onveranderd. Met het opnemen van de mogelijkheid van
het verhuren van kamers binnen de bestemming Wonen
en detailhandel (ter plaaste van het adres Nassaustraat 7,
Boskoop) verandert er niets aan de eerdere planologische situatie zoals
deze was opgenomen in het bestemmingsplan Snijdelwijk-Oost. Ook de
fysieke situatie ter plaatse is onveranderd met de situatie destijd en
op dit moment. Dit bestemmingsplan is dan ook passend binnen
de verkeersstructuur van de wijk en het aanbod van
parkeervoorzieningen.
4.4 Ecologie
Bij ruimtelijke
ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter
plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en
soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van
een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van
toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en
diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden
getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige
natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of
vrijstelling worden aangevraagd.
Planspecifiek
Het
bestemmingsplan heeft geen negatief effect op de ecologische situatie
voor zowel de gebieds- als de soortenbescherming. Er is geen sprake van
sloop dan wel nieuwbouw of overige fysieke veranderingen.
4.5 Archeologie en cultuurhistorie
In 1992 is in
Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het
archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van
Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed
onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken.
Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de
Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van
deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van
werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht
bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. . In het kader van
een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan
vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die
waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan
worden. Daarnaast maakt vanaf 1 januari 2012 cultuurhistorisch
onderzoek verplicht onderdeel uit van een bestemmingsplan.
Planspecifiek
Het pand
Nassaustraat 7 te Boskoop betreft geen monumentale panden of bevat
cultuurhistorische elementen. Er zullen ook geen
wijzigingen plaatsvinden in de vorm van het gebouw. Ook zullen
geen graafwerkzaamheden plaatsvinden binnen het plangebied.
Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk en staat de
wijziging in dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.
4.6 Economische uitvoerbaarheid
Bij de
voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel
3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de
(economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij
vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan
vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op
basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2
van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het
bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen
indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Uitvoering van
dit bestemmingsplan vindt plaats in opdracht van de gemeente Alphen aan
den Rijn naar aanleiding van het het planschadebesluit d.d. 26 maart
2015 (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).
Door gemeente Alphen aan den Rijn zijn voor de uitvoering van dit
bestemmingsplan middelen gereserveerd om de kosten voor het maken te
dekken.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor
het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet
ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard
Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
Dit bestemmingsplan
bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De
verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende
gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in
onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding
zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels
en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting
heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel
van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de
beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer
die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de
toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en
toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken de bijlagen
onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding
worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als
gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de
analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond
(Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).
5.3 Planregels
Voor het
opstellen van de planregels is uitgegaan van de gemeentelijke
standaard. Op deze wijze beschikt de gemeente over zoveel als mogelijk
uniforme plannen.
De planregels
zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de
inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de
bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels
waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van
wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen
belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op
het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de
overgangs- en slotbepalingen.
Voor de
planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt.
In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die
begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten),
vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels
die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In
het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende
bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een
standaardopbouw:
- Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
- Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
- Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
- Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.4 Artikelgewijze toelichting
Het bestemmingsplan kent een bestemming, te weten 'Gemengd - 3'. Met deze bestemming wordt binnen de
Standaard
Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012) het meeste recht
gedaan aan de bestemming 'Woningen en detailhandel' van het
bestemmingsplan 'Snijdelwijk-Oost' qua functiegebruik. Voor de
bouwregels is vastgehouden aan de meeste recente regels binnen de
gemeente Alphen aan den Rijn. De bestemming 'Gemengd - 3' is
een bestemming waarbinnen de hoofdfuncties wonen zijn toegestaan.
Detailhandel is alleen op de begane grond toegestaan. Anders dan
in het vigerend bestemmingsplan 'Actualisatie Boskoop-Dorp 2011'
staat in de gebruiksregels geen verbod op kamerverhuur.
6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1 Algemeen
Bij de
voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond
van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld
in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt
overleg gevoerd met relevante instanties.
Een ontwerp plan
dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd
worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in
te dienen op het plan.
Na vaststelling
door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt.
Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage.
Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop
van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is
er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in
werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een
voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de
inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt
afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State.
6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg
Op het ontwerpbestemmingsplan zijn geen Bro reacties ontvangen.
6.3 Verslag zienswijzen
Het
ontwerpbestemmingsplan 'Nassaustraat 7 Boskoop' heeft met ingang van 25
juni tot en met 5 augustus 2015 (6 weken) voor een ieder ter inzage
gelegen. Er zijn geen zienswijzen op het plan ingediend.
Verder zijn er
ook geen ambthalve aanpassingen. Gezien het ontbreken van
overlegreacties, zienswijzen en ambtshalve aanpassingen is een
Nota van Beantwoording niet aan de orde.