Saendelft Tuinwijk 4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Gebiedsbeschrijving

De VINEX-locatie Saendelft ligt in een slagenlandschap en wordt doorsneden door de Dorpsstraat in Assendelft. Het woongebied aan de oostzijde van die Dorpsstraat is inmiddels gerealiseerd. Ook aan de westzijde van de Dorpsstraat zijn inmiddels de meeste deelplannen gerealiseerd en/of in aanbouw. Dit geldt eveneens voor een gedeelte van deelplan 6, Tuinwijk, waarvan dit plangebied onderdeel van uit maakt. Voor heel deelplan Tuinwijk is bouwvergunning verleend, nadat de zogenaamde procedure doorbreking bouwverbod was doorlopen, op grond van artikel 28, lid 3 van het bestemmingsplan Saendelft uit 1998.

Het plangebied van dit uitwerkingsplan omvat een deel van deelplan Tuinwijk. Een aantal woningtypes in dit plangebied, bleek ondanks zorgvuldig marktonderzoek in de huidige -snel veranderende- woningmarkt onverkoopbaar. Het huidige plan omvat 33 woningen.

Afbeelding 1: Ligging plangebied (rood).

In het inmiddels nieuwe bestemmingsplan Saendelft, dat op 4 juli 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, is een uit te werken woonbestemming opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan is vervaardigd om als toetsingskader te kunnen dienen voor de aanvragen om omgevingsvergunningen voor de aangepaste bouwplannen.

Het plangebied ligt langs de zuidwestrand van Saendelft.

1.2 Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan Saendelft is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Zaanstad vastgesteld. Voor de gerealiseerde plandelen is in dit bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming opgenomen. Voor deelgebieden, zoals deelplan 6, die nog niet gerealiseerd zijn, is gekozen voor de globale bestemming "Wonen-uit te werken". Zodoende kan flexibel worden ingesprongen op nieuwe ontwikkelingen in het plangebied. De gronden zijn bestemd voor wonen, tuinen en erven, erftoegangswegen, voorzieningen zoals groen-, water-, verkeers-, speel-, straat-, nuts-, waterhuishoudkundige- en parkeervoorzieningen en verhardingen. In dit uitwerkingsplan heeft die globale bestemming een nadere invulling gekregen.

1.3 Doeleinden van het uitwerkingsplan

In het "Uitwerkingsplan Saendelft Tuinwijk 4" is een regeling opgenomen voor de inrichting en bebouwing in het plangebied. Het uitwerkingsplan dient als basis voor het toestaan van het gebruik en voor de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en de naleving en handhaving van het gebruik en die vergunningen.

Afbeelding 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Saendelft (2013) met daarin aangegeven het plangebied van dit uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 2 Onderzoek

In dit hoofdstuk zijn uitsluitend onderzoeksresultaten opgenomen voor zover deze een aanvulling vormen op de algemene resultaten van het onderzoek zoals opgenomen in de hoofdstukken 2-4 en 6-7 van het bestemmingsplan "Saendelft".

2.1 Sociaal economische uitvoerbaarheid

2.1.1 Woningen

Saendelft is een direct uitvloeisel van het rijksbeleid voor de ruimtelijke ontwikkeling voor stadsgewesten, zoals beschreven in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX). Dit beleid is voor de regio Amsterdam uitgewerkt en begin 1994 neergeschreven in het VINEX-akkoord op hoofdlijnen stadsgewest Amsterdam. De gemeente Zaanstad is één van de vier bouwgemeenten. In het akkoord is onder andere bepaald dat in het stadsgewest Amsterdam tussen 1995 en 2005 ongeveer 100.000 woningen zullen worden gebouwd op een aantal locaties. Iets meer dan een kwart van de woningen zal binnen bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. De rest komt in nieuwbouwlocaties, waarvan Saendelft er één is. Deze locaties zijn direct gelegen aan het stedelijk gebied en goed ontsloten door het openbaar vervoer.

In totaal zullen er in Saendelft en, in het ten zuiden van Saendelft gelegen, Overhoeken ongeveer 5.000 woningen worden gebouwd. In het uitwerkingsplan "Saendelft Tuinwijk 4", waar oorspronkelijk 28 woningen gepland waren, zullen door herontwikkeling van het plangebied maximaal 33 woningen gerealiseerd worden.

Voor de nieuwbouw van de woningen wordt het uitwerkingsgebied wat betreft financiering en woningdifferentiatie beschouwd als onderdeel van het bestemmingsplan "Saendelft". Voor het totale bestemmingsplangebied gelden de richtlijnen die in paragraaf 2.3.1 van dat plan zijn vermeld. De nieuwbouw in Saendelft betreft 30% in de sociale sector en 70% in de vrije sector, één en ander conform de vastlegging in het VINEX-akkoord.

2.2 Milieu

2.2.1 Wet geluidhinder

Alleen de ontsluitingswegen van Saendelft zijn 50-kilometerwegen. Deze hebben een geluidzone van 200 meter op grond van de Wet geluidhinder. Het onderhavige plangebied ligt op grotere afstand van de meest nabije ontsluitingsweg: de Parkrijklaan. Voor het overige is in het gehele plangebied een 30-kilometerzone ingesteld. Derhalve geldt hiervoor geen geluidszonering en zijn geen maatregelen genomen tegen eventueel verkeerslawaai.

In verband met de ontwikkeling van Kreekrijk zal de Noorderveenweg worden verlengd. Uit het akoestisch onderzoek dat is uitgevoerd voor Kreekrijk, waarin ook de Nieuwe Noorderlaan is meegenomen, blijkt dat binnen het plangebied van het uitwerkingsplan voor alle woningen zal worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als gevolg van het wegverkeerslawaai van de Nieuwe Noorderlaan. De Wet geluidhinder levert derhalve geen beperkingen op voor woningbouw in het plangebied.

2.2.2 Bodemverontreiniging

Voor het gehele plangebied van de woonwijk Saendelft heeft het bureau Witteveen+Bos in het kader van bestemmingsplan Saendelft, vastgesteld op 26-11-1998, een saneringsonderzoek1 uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Ter plaatse van de nieuwbouwwijk is een sanering uitgevoerd door de wijk in zijn geheel op te hogen. Voorafgaand aan de ophoging zijn enkele dempingen verwijderd. Na deze uitgevoerde sanering zal naar verwachting bodemverontreiniging derhalve geen belemmering meer vormen voor de woningbouw in Saendelft Tuinwijk 4. Bij het indienen van de aanvraag om omgevingsvergunning zal aangetoond moeten worden dat de bodem nog steeds geschikt is voor de beoogde functie.

Afbeelding 3: Luchtvaartverkeerzones.

2.2.3 Beperkingengebied Schiphol

De bouwlocatie ligt net binnen de contouren van de 'Overzichtskaart Beperking bebouwing' bij het Luchthavenindelingbesluit voor de luchthaven Schiphol en is aangeduid met nummer 4. In het bestemmingsplan Saendelft is hiervoor de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone - 1' aangegeven. Ter plaatse van die aanduiding is het bepaalde in artikel 2.2.1, lid 4 van het Luchthavenindelingsbesluit van toepassing is. Hier geldt een hoge geluidsbelasting waardoor geen nieuwe woningen, woonwagens, gebouwen met een onderwijsfunctie en/of gezondheidszorgfunctie zijn toegestaan tenzij hiervoor een verklaring van geen bezwaar zoals bedoeld in artikel 2.2.1, lid 7 van het Luchthavenindelingsbesluit is afgegeven.

Uit afbeelding 3 blijkt dat de aanduiding het plangebied van het onderhavig uitwerkingsplan schampt, maar de er geen woning of een gedeelte daarvan in die zone is geprojecteerd. Een verklaring van geen bezwaar is derhalve niet noodzakelijk.

Het plangebied valt ook binnen het hoogtebeperkingengebied van Schiphol. In het bestemmingsplan Saendelft is hiervoor de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone - 2' aangegeven. In dit gebied is de bouw van objecten hoger dan 150 meter2 niet toegestaan. Omdat het bestemmingsplan Saendelft de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toe staat, vormt het hoogtebeperkingengebied geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.

Afbeelding 4: Hoogtebeperkingengebied.

2.2.4 Overige milieuaspecten

Ten opzichte van hoofdstuk 6, Milieuaspecten van het bestemmingsplan Saendelft zijn er geen andere aspecten die specifiek voor dit uitwerkingsplan behandeld moeten worden.

2.3 Water

Voor Saendelft is voor het hele plangebied op basis van het Structuurplan en het Masterplan, waarin de stedenbouwkundige hoofdstructuur is beschreven, een watertoets gemaakt. Voor de individuele plannen wordt naar deze toets verwezen. In mei 2009 heeft over het uitwerkingsplan Saendelft 2009 een watertoetsoverleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Dit overleg had betrekking op een aantal uitvoeringsprincipes zoals het al dan niet toestaan van steigers. Met de bebouwing van dit deelgebied is rekening gehouden in de waterhuishouding in Saendelft. Dit uitwerkingsplan wijzigt deze waterhuishouding niet en voldoet hiermee aan de criteria op het gebied van de waterhuishouding. Het hoogheemraadschap ziet in het kader van het onderhavig uitwerkingsplan geen noodzaak voor een nieuw watertoetsoverleg. Voor het overige kan het Hoogheemraadschap zich verenigen met de uitgangspunten van het uitwerkingsplan.

2.4 Verkeer

Door de gemeente Zaanstad is op 12 februari 2009 een integraal verkeersplan vervaardigd, het Zaans Verkeer en Vervoer Plan (ZVVP). Leefbaarheid en veiligheid zijn binnen de gemeente Zaanstad belangrijke verkeersthema's. Dit wordt onder meer bereikt door alle woonstraten in te richten als erftoegangsweg waar de maximum snelheid 30 kilometer c.q. stapvoets (op een woonerf) is. Dit houdt in dat de verkeersruimte niet alleen voor het rijdende verkeer geschikt moet zijn, maar dat er ook een belangrijke gebruikswaarde geldt voor het langzame verkeer en het verblijfsverkeer. Dit komt tot uitdrukking zowel in de inrichting van de verkeersruimte, als in verkeersbesluiten en -borden. De hoofdontsluitingswegen vormen hier een uitzondering op. Verkeer heeft hier het primaat boven verblijf. De maximumsnelheid is hier 50 kilometer per uur.

2.4.1 Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Op bovenwijks niveau wordt Saendelft aan de zuidkant ontsloten via de Noorderveenweg. Saendelft-West wordt vervolgens vanaf de Parkrijklaan aan de zuidzijde ontsloten via de Witte de Gele en de Zwarte Ring. De Witte Ring waar in de nabijheid in dit uitwerkingsplan woningen mogelijk worden gemaakt, wordt ingericht als erftoegangsweg waar de maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt. Dit houdt in dat de verkeersruimte niet alleen voor het gemotoriseerd verkeer geschikt moet zijn, maar dat er ook een belangrijke gebruikswaarde geldt voor het langzame verkeer en het verblijfsverkeer. In het plangebied Tuinwijk 4 wordt het regiem (woon)erf toegepast. Dit betekent stapvoets en gelijkwaardig.

2.4.2 Openbaar vervoer

Het plangebied ligt op ruim 1,2 kilometer van het NS-station Krommenie-Assendelft. Op het moment van vaststelling van dit uitwerkingsplan, is vanaf dit station een kwartiersverbinding naar Zaandam, Amsterdam en Uitgeest. Haltes van buslijnen naar Krommenie, Westzaan en Assendelft Zuid liggen op vergelijkbare afstand van het plangebied als het station.

2.4.3 Langzaam verkeer

De fietsverbindingen in Saendelft zijn zodanig vormgegeven dat de toekomstige bewoners gestimuleerd worden om de fiets als vervoermiddel te gebruiken. Het fietspadennet ontsluit de belangrijkste wijkvoorzieningen via zo rechtstreeks mogelijke routes. Krommenie en de rest van Zaanstad worden zo optimaal mogelijk per fiets bereikbaar.

2.4.4 Parkeren

Met ingang van de Reparatiewet BZK 2014 op 29 november 2014 is de wettelijke grondslag voor het opnemen van stedenbouwkundige bepalingen- waaronder parkeren- uit de bouwverordening (artikel 8, lid 5 en de artikelen 9 en 10 Woningwet en artikel 8.17, onder B Invoeringswet Wro) komen te vervallen. Dit betekent dat de stedenbouwkundige voorschriften uit de bouwverordening geleidelijk via overgangsrecht zullen 'uitsterven'. Daarmee zal de bouwverordening als instrument op termijn verdwijnen. Parkeerbepalingen worden voortaan ondergebracht in bestemmingsplannen en beheersverordeningen .

Echter, de Reparatiewet hanteert een overgangstermijn die loopt tot 1 juli 2018 (artikel 133 Woningwet). Voor gebieden waar op het tijdstip van inwerkingtreding van de Reparatiewet BKZ 2014 een bestemmingplan van toepassing is, kan - tot 1 juli 2018- teruggevallen worden op de bouwverordening. Het Uitwerkingsplan "Saendelft Tuinwijk 4" is een uitwerking van het bestemmingsplan Saendelft, dat op 4 juli 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit betekent dat de parkeerbepalingen zoals genoemd in artikel 25, lid 1 eerste lid van het bestemmingsplan Saendelft van toepassing zijn. Voor 1 juli 2018 zal de gemeente Zaanstad een parapluherziening in procedure brengen, waarin de parkeerbepalingen voor alle Zaanse plannen worden opgenomen.

In de aanvraag om omgevingsvergunning zal moeten worden voldaan aan de parkeernorm in een mix van parkeren in de openbare ruimte en parkeren op eigen terrein.

2.5 Monumenten en archeologie

2.5.1 Monumenten

Binnen het onderhavige plangebied van het uitwerkingsplan bevinden zich geen monumenten en geen elementen van historisch geografische waarde.

2.5.2 Archeologie

Het plangebied ligt in een gebied waar in het verleden belangrijke archeologische vondsten zijn gedaan. Zo zijn door het Instituut voor Pre- en Protohistorie van de Universiteit van Amsterdam in de jaren '70, '80 en '90 van de vorige eeuw in de directe omgeving van het plangebied resten van verscheidene boerderijen uit de IJzertijd en Inheems Romeinse Tijd opgegraven (van 400 voor tot 400 na Chr.). In het kader van de procedure voor het bestemmingsplan Saendelft uit1998 heeft in 1995 en 1996 vooronderzoek plaatsgevonden in de vorm van boringen en proefsleuven. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek is gekozen om in 1997 twee percelen geheel op te graven. Daarbij zijn diverse vondsten gedaan. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapportage, waarna het plangebied is vrijgegeven. Rond 2000 zijn bij afgravingen een aantal oude boerderijen ontdekt. Andere archeologische sites zijn nog in de ondergrond aanwezig, juist vanwege de ophogingen die er gedaan zijn. Deze blijven derhalve 'in situ' bewaard.

2.6 Inrichting openbare ruimte

2.6.1 Algemeen

Het openbaar gebied is in de hoofdopzet van Saendelft zowel op het niveau van de structuur als op het niveau van de vormgeving de constante factor. Voor de woongebieden zijn daarbij twee thema's als uitgangspunt gehanteerd: Parkrijk en Waterrijk.

De hoofdstructuur van Saendelft wordt bepaald door een landschappelijk raamwerk van eenduidig vormgegeven groen en water, waarbinnen zich de verschillende en veelkleurige woongebieden bevinden. De vormgeving van het openbaar gebied wordt bepaald door het eenduidig toepassen van een beperkt aantal hoogwaardige materialen en kleuren ten aanzien van verharding en beplanting. Bij de beplantingskeuze zal het onderscheid tussen "Parkrijk" en "Waterrijk" bijvoorbeeld zichtbaar worden gemaakt door verschillende soorten bomen aan te planten. Saendelft Tuinwijk 4 ligt in het gebied "Parkrijk".

2.6.2 Veiligheid en sociale veiligheid

Bij het ontwerp van de deelplannen is er naar gestreefd zoveel mogelijk rekening te houden met de aandachtspunten zoals genoemd in de nota 'Ruimtelijke ordening en sociale veiligheid' (oktober 1987). In dit plan leidt het er toe dat het openbaar gebied zoveel mogelijk sociaal veilig ingericht wordt. In dat kader is er naar gestreefd alle plekken in het openbaar gebied te laten grenzen aan ten minste één gevel met ramen.

2.6.3 Groen en water

Het plangebied ligt ten westen van de Kaaik binnen het hoofdkarakter "Parkrijk", de planhelft waarin zogenaamde groene dragers het beeldbepalende kenmerk zijn van het openbaar gebied. Binnen deze groene dragers zijn ellipsvormige buurtparken geprojecteerd. De groene dragers zijn lange lineaire en gestrekte zones, die als een soort loper vanuit het landschap "Parkrijk" binnenrollen. De vormgeving refereert aan het onderliggende en aangrenzende landschap en wordt gekenmerkt door de kavelrichting en het groene en droge karakter. De groene dragers, waarin speelplekken en andere verblijfsplekken zijn gesitueerd krijgen een openbaar karakter. De zone ten noordoosten van Saendelft Tuinwijk 4 is onderdeel van een groene drager.

Voor de nieuwbouw in dit uitwerkingsgebied is een verbeterd, gescheiden rioolstelsel aangelegd. Een deel van het hemelwater, afkomstig van niet-verontreinigde oppervlakten, wordt rechtstreeks geloosd op het wijkwatersysteem.

Een goede kwaliteit van het oppervlaktewater kan in een stedelijke omgeving onder andere bereikt worden door de aanleg van een gescheiden rioolstelsel. Hierbij is sprake van gescheiden afvoer van rioolwater naar een rioolwaterzuivering en van hemelwater naar het oppervlaktewater. Bij een gescheiden stelsel worden riooloverstorten naar het oppervlaktewater vermeden. Hierdoor wordt het oppervlaktewater alleen nog gevoed met regenwater en niet meer met vervuild afvalwater. Met het terugbrengen van het regenwater op het oppervlaktewater wordt ook verdroging van het landschap tegengegaan.

2.6.4 Straten en verharding

Kenmerkend voor de bereikbaarheid binnen Saendelft is het onderscheid in verschillende straattypen. De Witte Ring is een erftoegangsweg die dient als ontsluiting voor de woningen binnen de diverse deelgebieden. De Witte Ring wordt qua profilering zodanig ingericht dat het onderscheid tussen straat en trottoir duidelijk zichtbaar is. In de zijstraten (erftoegangswegen met (woon)erfkarakter) is dit onderscheid niet aangebracht. De in het plan opgenomen bestemming "Wonen" biedt de mogelijkheid om een verkeer-verblijfsgebied in te richten met de daarbij gewenste en noodzakelijke invulling. In het verlengde van de wegverharding in het noordelijk plandeel van dit uitwerkingsplan Saendelft Tuinwijk 4 is rekening gehouden met een brugverbinding richting Kreekrijk.

Hoofdstuk 3 Grondgedachten

3.1 Stedenbouwkundige aspecten

De nieuwe woonwijk Saendelft kent een hoofdopzet die als het ware een landschappelijk raamwerk vormt, primair bestaand uit groen en water met de typische kenmerken van het Zaanse landschap. Er zal sprake zijn van een duurzame ecologische aanleg, onder andere door een autonoom wijkwatersysteem. Binnen het landschappelijke raamwerk worden vervolgens de woongebieden of buurten gerealiseerd in een grote diversiteit, zowel in vormgeving, materiaal en kleur als ten aanzien van het woningbouwprogramma.

Elk deelgebied in de nieuwbouwwijk Saendelft heeft zijn eigen thema. Die thema's worden gebruikt als metafoor en zowel in stedenbouwkundig als in architectonisch opzicht uitgewerkt. Hierdoor ontstaan als het ware veelkleurige velden in een bollenstreek waarbinnen, binnen een eenduidig raamwerk van landschappelijke hoofdstructuurdragers (groen en water), herkenbare buurten zichtbaar worden. Door die eigen identiteit ontstaan voor bewoners, maar ook voor bezoekers goede oriëntatiemogelijkheden. Een vormthema is een hulpmiddel en geen doel op zichzelf. Het geeft richting aan de keuze van een architect en is de leidraad voor vormgeving tijdens de planontwikkeling.

Voor deelplan 6, waar dit plangebied onderdeel van uitmaakt is in het Kwaliteitsplan Saendelft het thema "Tuinwijk" van toepassing. Dit kwaliteitsplan is in 1996 vastgesteld en diende als toetsingskader voor de welstandcommissie. Stedenbouwkundig kenmerkt dit thema "Tuinwijk" zich onder meer doordat:

• de bouwblokken het beloop van de wijkstraat met verbijzonderingen, accenten, specifieke hoekoplossingen volgen, bijvoorbeeld een erker, een dwarskap aan de straatzijde;
• de woningen een groot dakvlak hebben door het toepassen van een lage goot. Dit geldt in het bijzonder bij de eindwoningen;
• bij alle gevels gegroepeerde raampartijen voorkomen zowel op de begane grond, de verdieping(en) als bij de dakkapellen;
• bijzondere detailleringen voorkomen door siermetselwerk bij entrees, bloembakken en plinten, een terugliggende entree van de woning in de voor- en zijgevel en specifiek ontworpen (al of niet in combinatie) van een huisnummer, een deurbel en een brievenbus.

In het afgelopen decennium is Saendelft voor het grootste deel gerealiseerd. Enkele (delen van) de laatste deelgebieden zijn nog niet tot daadwerkelijke realisatie gekomen. Voor sommige delen zijn al reeds plannen ontwikkeld, soms zelfs in de verkoop gebracht, maar wordt gedacht aan een herontwikkeling. Voor andere delen moeten nog plannen worden ontwikkeld. Teneinde de kansen op een succesvolle (her-)ontwikkeling anno 2013 en verder te vergroten is bezien in hoeverre destijds geformuleerde ambities omtrent de beeldkwaliteit nog actueel zijn. Daarvoor is het Zaanstad Kwaliteitskader 2013 Saendelft (oktober 2013) op 21 januari 2014 door burgemeester en wethouders vastgesteld.

In dit document zijn per locatie de uitgangspunten uit het Kwaliteitsplan Saendelft (KPS) uit 1996 in beeld gebracht. Ook wordt per deelgebied ingegaan op het vormthema dat voor de verschillende deelgebieden geldt en de randvoorwaarden en uitgangspunten die gedurende het proces zijn toegevoegd. Daarbij is een nieuw toetsingskader anno 2013 vastgesteld. Het Zaanstad Kwaliteitskader 2013 komt in de plaats van de destijds opgestelde randvoorwaarden en vormthema uitgangspunten.

Dit document vormt het ruimtelijk kader voor de verdere bouwplanontwikkeling in Saendelft. Waar het de uiterlijke architectonische verschijningsvorm betreft, vormt dit document het toetsingskader voor welstandsbeoordeling.

Het kwaliteitskader is ook van toepassing voor deelgebied 6, Tuinwijk. Voor dit gebied zijn de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd:

• in verband met de komst van het sportpark en De Overhoeken vervallen de Bastions;
• de blokken langs Witte Ring volgen het beloop van de weg en staan op minimaal 4,0 meter uit de erfgrens met de Witte Ring;
• de continuïteit van het profiel heeft het primaat boven de specifiek vormgegeven hoek in de Witte Ring;
• lange blokken, meer dan 6 woningen, 'breken' door middel van architectonische verbijzondering;
• tweelaagse bebouwing met kap overal toegestaan;
• de expressie van de lage goot is met name van belang langs de Witte Ring en het noordelijk deel van Tuinwijk, en kan op verschillende wijzen worden vormgegeven;
• de hofjes aan de zuidzijde van de Witte Ring blijven als kleine pleintjes herkenbaar, met mogelijk voor ieder pleintje een eigen samenhangende architectonische expressie bij zowel de projectmatige bouw als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kavels;
• de hofjes aan de zuidzijde kunnen onderling worden 'doorgekoppeld'
• architectonische samenhang met de omgeving, verticale geleding en in materiaal, kleur en textuur.

Bij de ontwikkeling van het uitwerkingsplan en het daarop te baseren bouwplan wordt met de uitgangspunten uit zowel het Kwaliteitsplan Saendelft (KPS) uit 1996 als met het Zaanstad Kwaliteitskader 2013 - Saendelft rekening gehouden.

3.2 Juridische aspecten

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. In artikel 1.2.5 van het Bro is onder meer bepaald dat uitwerkingsplannen digitaal beschikbaar gesteld dienen te worden. Voor het bestemmingsplan Saendelft is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) toegepast. Vanaf 1 juli 2013 is bij bestemmingsregelingen toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) verplicht. Dit uitwerkingsplan past binnen die standaard maar heeft daardoor op onderdelen een iets andere opmaak en formulering van de bepalingen.

Voor het plangebied van dit uitwerkingsplan heeft het bestemmingsplan Saendelft uit 2013 één uit te werken bestemming. Dit betreft de bestemming "Wonen - Uit te werken" (artikel 20). De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, tuinen en erven, verkeer-, parkeer-, water-, speel- en groenvoorzieningen. In artikel 20 staan de randvoorwaarden en uitgangspunten waarbinnen en op basis waarvan voorliggend uitwerkingsplan tot stand is gekomen.

In dit uitwerkingsplan is er voor gekozen om, indien van toepassing, specifiek te verwijzen naar de artikelen van bestemmingsplan Saendelft die van overeenkomstige toepassing zijn voor de uitgewerkte bestemmingen uit dit uitwerkingsplan. Daarnaast zijn er bepalingen in het uitwerkingsplan opgenomen die specifiek voor dit uitwerkingsplan gelden en waardoor een verwijzing naar het bestemmingsplan niet mogelijk was.

Dit uitgangspunt heeft geleid tot de volgende bestemmingsregeling. In artikel 1 zijn drie begrippen opgenomen die specifiek worden toegepast in de regels van dit uitwerkingsplan (plan, uitwerkingsplan, bestemmingsplan). Vervolgens zijn de overige begrippen uit bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard. In artikel 2 is voor de wijze van meten artikel 2 van het bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarmee zijn deze bepalingen voor dit uitwerkingsplan uitputtend geregeld.

In hoofdstuk 2 zijn alle bestemmingsregels opgenomen die specifiek zijn voor dit uitwerkingsplan en die hierdoor een uitputtende regeling bevatten. Hierdoor zijn de betreffende bestemmingsregels uit hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan Saendelft niet van toepassing op de bestemmingen in het uitwerkingsplan.

Om aan te sluiten op de wens om meer consumentgericht bouwen mogelijk te maken, kent het uitwerkingsplan een eenvoudige systematiek. In het plangebied komen twee bestemmingen voor:

• Verkeer - verblijfsgebied (artikel 3)
• Wonen (artikel 4).

Op verzoek van de ontwikkelaars heeft dit uitwerkingsplan vanwege de huidige marktsituatie een globalere systematiek dan andere uitwerkingsplannen. Deze systematiek is overigens ook al toegepast in het Uitwerkingsplan Saendelft Tuinwijk 3. Het belangrijkste verschil met andere uitwerkingsplannen is, dat binnen de bestemming "Wonen" ook de realisatie van wegen, parkeerplaatsen en openbaar groen mogelijk is. Bij de volgende actualisering zal, naast de dan geldende wettelijke en beleidskaders, de gerealiseerde bebouwing als uitgangspunt genomen worden voor de regeling van de hoofdbebouwing en erfbebouwing.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan Saendelft is de maximum goot- en bouwhoogte van woningen van respectievelijk 7 en 10 meter aangegeven. Voor de woningen in het onderhavige uitwerkingsplan wordt gebruik gemaakt van de bepaling in artikel 20.2 van het bestemmingsplan waarin is bepaald dat in afwijking daarvan de hoogte ten hoogste 12 meter mag bedragen indien een hogere hoogte noodzakelijk is voor de technische, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpasbaarheid van de woningen. In dit geval is van die mogelijkheid gebruik gemaakt in verband met de geformuleerde uitgangspunten voor Tuinwijk. Woningen binnen deze uitgangspunten hebben een groot dakvlak en een steile kap. Met name die steile kap heeft consequenties voor de bouwhoogte van de woningen.

In hoofdstuk 3 Algemene regels is, conform wettelijk voorschrift, de anti-dubbeltelbepaling opgenomen (artikel 5). Daarnaast zijn andere algemene regels uit bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard (zie artikelen 6, 7, 9 en 10). In de gebruiksregels is in artikel 7 een koppeling gelegd met de 'Parkeernota Zaanstad 2013'. Specifiek voor het uitwerkingsplan zijn in artikel 8 de aanduiding voor de luchtvaartverkeerzone ingevolge de hoge geluidsbelasting en de hoogtebeperking door luchthaven Schiphol verklaard.

In hoofdstuk 4 zijn overgangsregels opgenomen in artikel 11. Verder heeft dit plan een eigen slotregel: artikel 12.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Financiële uitvoerbaarheid

Het "Uitwerkingsplan Saendelft Tuinwijk 4" heeft betrekking op een gebied dat onderdeel uitmaakt van de totale VINEX-locatie Saendelft. De wijk Saendelft wordt gerealiseerd door de publiek-private samenwerking (PPS) GEM Saendelft die in 1996 is opgericht. Jaarlijks wordt het resultaat van de grondexploitatie door de aandeelhoudersvergadering (AVA) vastgesteld. De gemeente Zaanstad is voor 50% aandeelhouder. De doelstelling is het realiseren van ongeveer 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen in de vorm van stadsuitbreiding in Zaanstad-Noord. Inmiddels is ruim 85% van het plan gerealiseerd. Wel is er vertraging ontstaan in de realisatie van het woningbouwprogramma in een aantal deelgebieden. De dekking van het risico in de vertraging van de woningbouw is opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft. De partijen binnen de GEM Saendelft zijn contractueel verplicht om tot en met de afronding van de wijk Saendelft alle kosten te dragen.

De gebieden die nog uitgewerkt moeten worden (waaronder dit gebied) zijn reeds opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft dat ten grondslag heeft gelegen aan het op 4 juli 2013 vastgestelde bestemmingsplan Saendelft. De gemeente heeft inmiddels besloten om uit te treden uit GEM Saendelft. Tegelijkertijd met de uittredingsovereenkomst is de exploitatieovereenkomst tussen de ontwikkelaars van GEM Saendelft en de gemeente getekend. Hierin is het kostenverhaal geregeld en verzekerd.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het bestemmingsplan Saendelft is de mogelijkheid tot het maken van een uitwerkingsplan opgenomen. Dit artikel geeft de randvoorwaarden en uitgangspunten op basis waarvan voorliggend uitwerkingsplan tot stand is gekomen. Bij de besluitvorming in het kader van de toepassing van de uitwerkingsplicht geldt de volgende procedure:

• 1. Het ontwerpbesluit tot uitwerking wordt met bijbehorende stukken voor een termijn van 6 weken ter inzage gelegd;
• 2. De terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws,- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
• 3. In de bekendmaking wordt vermeld dat gedurende de termijn van terinzagelegging belanghebbenden schriftelijk hun zienswijze kenbaar kunnen maken over het ontwerpbesluit.

De Wro bepaalt verder dat op de voorbereiding van een uitwerking afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is met dien verstande dat de kennisgeving bedoeld in artikel 3:12 van die wet tevens langs elektronische weg geschiedt, dat het ontwerpbesluit met de hierbij horende stukken tevens langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld, dat burgemeester en wethouders binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzagelegging omtrent de wijziging besluiten en dat de kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de wijziging tevens langs elektronische weg geschiedt.
Een afzonderlijk vooroverleg (artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) met rijk, provincie, waterschap e.a. is gelet op de in het 'moederplan' vastgestelde procedure niet noodzakelijk. Tevens betreft het een ontwikkeling van een dermate beperkte omvang dat vooroverleg ook omwille daarvan niet nodig geacht wordt.

• 1. Witteveen Bos raadgevende ingenieurs b.v., Rapportage nader onderzoek Vinex-locatie Saendelft te Assendelft-Noord, 1995
• 2. Op grond van het Besluit van 23 mei 2014 tot wijziging van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol in verband met wijziging van het luchthavengebied ten behoeve van een nieuwe vliegtuigopstelplaats op Schiphol-Noordwest, dat op 1 juli 2014 in werking is getreden, zijn de maximum bouwhoogtes aangepast en geldt nu een bouwhoogte van 146 meter en hoger.