| Plan: | Poort Saendelft Woningen West |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | uitwerkingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3797BP-0301 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Gebiedsbeschrijving
De VINEX-locatie Saendelft ligt in een slagenlandschap en wordt doorsneden door de Dorpsstraat in Assendelft. Het woongebied aan de oostzijde van die Dorpsstraat is inmiddels gerealiseerd. Ook aan de westzijde van de Dorpsstraat zijn inmiddels de meeste deelplannen gerealiseerd en/of in aanbouw. Dit geldt eveneens voor een groot gedeelte van Poort Saendelft, waarvan dit plangebied onderdeel uit maakt. Voor dit plangebied, 'woningen west', is bouwvergunning verleend, nadat de zogenaamde procedure doorbreking bouwverbod was doorlopen, op grond van artikel 28, lid 3 van het bestemmingsplan Saendelft uit 1998.
Het plangebied van dit uitwerkingsplan omvat een deel van deelplan Poort Saendelft aan het Keerspoor. De twee-onder-één-kapwoningen in dit plangebied, bleken ondanks zorgvuldig marktonderzoek in de huidige -snel veranderende- woningmarkt onverkoopbaar. Het huidige plan omvat 24 rijwoningen.
Afbeelding 1: Ligging plangebied (rood).
In het inmiddels nieuwe bestemmingsplan Saendelft, dat op 4 juli 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, is een uit te werken woonbestemming opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan is vervaardigd om als toetsingskader te kunnen dienen voor de aanvragen om omgevingsvergunningen voor de aangepaste bouwplannen.
Het plangebied ligt langs de noordwestrand van Saendelft, ten westen van het Wachtspoor.
1.2 Vigerend bestemmingsplan
Het bestemmingsplan Saendelft is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Zaanstad vastgesteld. Voor de gerealiseerde plandelen is in dit bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming opgenomen. Voor deelgebieden, zoals Poort Saendelft woningen west, die nog niet gerealiseerd zijn, is gekozen voor de globale bestemming "Wonen-uit te werken". Zodoende kan flexibel worden ingesprongen op nieuwe ontwikkelingen in het plangebied. De gronden zijn bestemd voor wonen, tuinen en erven, erftoegangswegen, voorzieningen zoals groen-, water-, verkeers-, speel-, straat-, nuts-, waterhuishoudkundige- en parkeervoorzieningen en verhardingen. Door middel van aanduidingen is bepaald dat er maximaal 30 woningen mogen worden gebouwd met een goot- en bouwhoogte van 7 en 10 meter.
Afbeelding 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Saendelft (2013) met daarin aangegeven het plangebied van dit uitwerkingsplan.
Deze uit te werken bestemming wordt met dit uitwerkingsplan uitgewerkt in direct werkende bestemmingen.
1.3 Doeleinden van het uitwerkingsplan
In het "Uitwerkingsplan Poort Saendelft woningen west " is een regeling opgenomen voor de inrichting en bebouwing in het plangebied. Het uitwerkingsplan dient als basis voor het toestaan van het gebruik en voor de beoordeling van aanvragen om omgevingsvergunning en de naleving en handhaving van het gebruik en die vergunningen.
Hoofdstuk 2 Onderzoek
In dit hoofdstuk zijn uitsluitend onderzoeksresultaten opgenomen voor zover deze een aanvulling vormen op de algemene resultaten van het onderzoek zoals opgenomen in de hoofdstukken 2-4 en 6-7 van het bestemmingsplan "Saendelft".
2.1 Sociaal-economische uitvoerbaarheid
2.1.1 Woningen
Saendelft is een direct uitvloeisel van het rijksbeleid voor de ruimtelijke ontwikkeling voor stadsgewesten, zoals beschreven in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX). Dit beleid is voor de regio Amsterdam uitgewerkt en begin 1994 neergeschreven in het VINEX-akkoord op hoofdlijnen stadsgewest Amsterdam. De gemeente Zaanstad is één van de vier bouwgemeenten. In het akkoord is onder andere bepaald dat in het stadsgewest Amsterdam tussen 1995 en 2005 ongeveer 100.000 woningen zullen worden gebouwd op een aantal locaties. Iets meer dan een kwart van de woningen zal binnen bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. De rest komt in nieuwbouwlocaties, waarvan Saendelft er één is. Deze locaties zijn direct gelegen aan het stedelijk gebied en goed ontsloten door het openbaar vervoer.
In totaal zullen er in Saendelft en, in het ten zuiden van Saendelft gelegen, Overhoeken ongeveer 5.000 woningen worden gebouwd. In het uitwerkingsplan "Poort Saendelft woningen west", waar oorspronkelijk 14 twee-onder-één-kapwoningen gepland waren, zullen door herontwikkeling van het plangebied 24 rijwoningen gerealiseerd worden.
Voor de nieuwbouw van de woningen wordt het uitwerkingsgebied wat betreft financiering en woningdifferentiatie beschouwd als onderdeel van het bestemmingsplan "Saendelft". Voor het totale bestemmingsplangebied gelden de richtlijnen die in paragraaf 2.3.1 van dat plan zijn vermeld. De nieuwbouw in Saendelft betreft 30% in de sociale sector en 70% in de vrije sector, één en ander conform de vastlegging in het VINEX-akkoord.
2.2 Milieu
2.2.1 Wet geluidhinder
Het plangebied ligt in de geluidzone van de spoorlijn Uitgeest-Zaandam en van de Provinciale weg N203. Binnen Saendelft zijn alleen de ontsluitingswegen 50-kilometerwegen. Deze hebben een geluidzone van 200 meter op grond van de Wet geluidhinder. Het onderhavige plangebied ligt binnen de geluidzone van de Kreekrijklaan. Voor het overige is in het gehele plangebied een 30-kilometerzone ingesteld. Derhalve geldt hiervoor geen geluidszonering en zijn geen maatregelen genomen tegen eventueel verkeerslawaai. Omdat het plangebied binnen bovengenoemde geluidzones ligt, is akoestisch onderzoek1 uitgevoerd.
Wegverkeerslawaai
Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting afkomstig van zowel de provinciale weg als de Kreekrijklaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De geluidsbelasting ten gevolge van de provinciale weg bedraagt maximaal 50 dB. De geluidsbelasting ten gevolge van de Kreekrijklaan bedraagt maximaal 50 dB. De maximaal toegestane waarde van 58 respectievelijk 63 dB wordt niet overschreden.
Er is onderzocht of er geluidreducerende maatregelen genomen kunnen worden om deze waarden te verminderen. Op de provinciale weg is het stille wegdektype Dunne deklagen A aanwezig. De Kreekrijklaan ter hoogte van het bouwplan wordt voorzien van het asfalttype SMA05. Dit type asfalt heeft een reductie van ongeveer 1 dB ten opzichte van het standaardasfalt. Verdergaande bronmaatregelen aan beide wegen (een nog stiller wegdektype) en overdrachtbeperkende maatregelen langs de wegen (geluidschermen/-wallen) zijn uit financieel en stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Daarom zal voor 8 woningen vanwege de provinciale weg en voor 13 woningen vanwege de Kreekrijklaan hogere waarden worden aangevraagd. De aan te vragen hogere waarden zijn opgenomen in afbeelding 3.
Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen zal wel moeten worden aangetoond dat er voldaan wordt aan de grenswaarde voor het binnenniveau van 33 dB.
Railverkeerslawaai
Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschrijdt. De geluidsbelasting ten gevolge van de spoorlijn bedraagt maximaal 64 dB. De maximaal toegestane waarde van 68 dB wordt niet overschreden.
Ook voor railverkeerslawaai is daarom onderzocht of er geluidreducerende maatregelen genomen kunnen worden om deze waarden te verminderen. Hieruit is gebleken dat zowel bronmaatregelen aan het spoor (raildempers) als overdrachtbeperkende maatregelen langs het spoor (geluidschermen/-wallen) uit financieel en stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk zijn. Daarom zal voor 12 woningen een hogere waarde worden aangevraagd. De aan te vragen hogere waarden zijn opgenomen in afbeelding 3.
Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen zal wel moeten worden aangetoond dat er voldaan wordt aan de grenswaarde voor het binnenniveau van 33 dB.
Afbeelding 3: Hogere waarden.
| woning | Kreekrijklaan (in dB) | Provinciale weg (in dB) | Railverkeer (in dB*(A)) |
| 1H | - | 50 | 64 |
| 2 | - | 50 | 64 |
| 3 | - | 49 | 63 |
| 4 | - | 49 | 63 |
| 5A | - | 49 | 62 |
| 6 | - | 49 | 62 |
| 7 | - | 49 | 62 |
| 8 | - | 49 | 61 |
| 9 | - | 61 | |
| 10 | - | - | 60 |
| 11 | - | - | 60 |
| 12H | 50 | - | 60 |
| 13H | 50 | - | |
| 14 | 50 | - | |
| 15 | 49 | - | |
| 16 | 49 | - | |
| 17A | 49 | - | |
| 18 | 49 | - | |
| 19 | 49 | - | |
| 20 | 49 | - | |
| 21 | 49 | - | |
| 22 | 49 | - | |
| 23 | 49 | - | |
| 24H | 49 | ||
2.2.2 Bodemverontreiniging
Voor het gehele plangebied van de woonwijk Saendelft heeft het bureau Witteveen+Bos in het kader van bestemmingsplan Saendelft, vastgesteld op 26-11-1998, een saneringsonderzoek2 uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Ter plaatse van de nieuwbouwwijk is een sanering uitgevoerd door de wijk in zijn geheel op te hogen. Voorafgaand aan de ophoging zijn enkele dempingen verwijderd. Na deze uitgevoerde sanering zal naar verwachting bodemverontreiniging derhalve geen belemmering meer vormen voor de woningbouw in ' Poort Saendelft woningen west'. Bij het indienen van de aanvraag om omgevingsvergunning zal aangetoond moeten worden dat de bodem nog steeds geschikt is voor de beoogde functie.
2.2.3 Beperkingengebied Schiphol
Het plangebied valt binnen het hoogtebeperkingengebied van Schiphol. In dit gebied is de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toegestaan. Omdat het bestemmingsplan Saendelft de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toe staat, vormt het hoogtebeperkingengebied geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.
Afbeelding 4: Hoogtebeperkingengebied.
2.2.4 Overige milieuaspecten
Ten opzichte van hoofdstuk 6, Milieuaspecten van het bestemmingsplan Saendelft zijn er geen andere aspecten die specifiek voor dit uitwerkingsplan behandeld moeten worden.
2.3 Water
Voor Saendelft is voor het hele plangebied op basis van het Structuurplan en het Masterplan, waarin de stedenbouwkundige hoofdstructuur is beschreven, een watertoets gemaakt. Voor de individuele plannen wordt naar deze toets verwezen. In mei 2009 heeft over het uitwerkingsplan Saendelft 2009 een watertoetsoverleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Dit overleg had betrekking op een aantal uitvoeringsprincipes zoals het al dan niet toestaan van steigers. Met de bebouwing van dit deelgebied is rekening gehouden in de waterhuishouding in Saendelft. Dit uitwerkingsplan wijzigt deze waterhuishouding niet en voldoet hiermee aan de criteria op het gebied van de waterhuishouding. Het hoogheemraadschap ziet in het kader van het onderhavig uitwerkingsplan geen noodzaak voor een nieuw watertoetsoverleg. Voor het overige kan het Hoogheemraadschap zich verenigen met de uitgangspunten van het uitwerkingsplan.
2.4 Verkeer
Door de gemeente Zaanstad is op 12 februari 2009 een integraal verkeersplan vervaardigd, het Zaans Verkeer en Vervoer Plan (ZVVP). Leefbaarheid en veiligheid zijn binnen de gemeente Zaanstad belangrijke verkeersthema's. Dit wordt onder meer bereikt door alle woonstraten in te richten als erftoegangsweg waar de maximum snelheid 30 kilometer c.q. stapvoets (op een woonerf) is. Dit houdt in dat de verkeersruimte niet alleen voor het rijdende verkeer geschikt moet zijn, maar dat er ook een belangrijke gebruikswaarde geldt voor het langzame verkeer en het verblijfsverkeer. Dit komt tot uitdrukking zowel in de inrichting van de verkeersruimte, als in verkeersbesluiten en -borden. De hoofdontsluitingswegen vormen hier een uitzondering op. Verkeer heeft hier het primaat boven verblijf. De maximumsnelheid is hier 50 kilometer per uur.
2.4.1 Ontsluiting gemotoriseerd verkeer
Op bovenwijks niveau wordt Saendelft aan de noordkant ontsloten via de Saendelverlaan. Het plangebied wordt vervolgens vanaf de Kreekrijklaan aan de zuidzijde ontsloten. De Kreekrijklaan waarlangs in dit uitwerkingsplan woningen mogelijk worden gemaakt wordt ingericht als gebiedsontsluitingsweg waar de maximum snelheid van 50 kilometer per uur geldt. Dit houdt in dat de verkeersruimte niet alleen voor het gemotoriseerd verkeer geschikt moet zijn, maar dat er ook een belangrijke gebruikswaarde geldt voor het langzame verkeer en het verblijfsverkeer.
2.4.2 Openbaar vervoer
Het plangebied ligt op ongeveer 250 meter van het NS-station Krommenie-Assendelft. Vanaf hier is er een kwartiersverbinding naar Zaandam, Amsterdam en Uitgeest. Naar Alkmaar is er een halfuursverbinding met de trein. Er rijdt een buslijn vanaf het station. Buslijn 63 rijdt via de Saendelverlaan naar het centrum en rijdt vervolgens via de Ambachtslaan naar de Dorpsstraat, Assendelft uit.
2.4.3 Langzaam verkeer
De fietsverbindingen in Saendelft zijn zodanig vormgegeven dat de toekomstige bewoners gestimuleerd worden om de fiets als vervoermiddel te gebruiken. Het fietspadennet ontsluit de belangrijkste wijkvoorzieningen via zo rechtstreeks mogelijke routes. Krommenie en de rest van Zaanstad worden zo optimaal mogelijk per fiets bereikbaar.
2.4.4 Parkeren
Met ingang van 29 november 2014 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de bouwverordening vervallen. Een van de consequenties van het vervallen van de stedenbouwkundige voorschriften is dat er vanaf dat moment bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de bouwverordening kan worden getoetst aan gemeentelijke parkeernormen. Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente wenst over de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan het parkeren te beschikken. Dit betekent dat de parkeernormen in de planregels van dit uitwerkingsplan opgenomen moet worden. Dit is gedaan in artikel 9.
In het uitwerkingsplan is rekening gehouden met ruimtereservering voor parkeerplaatsen. Op basis van de Parkeernota Zaanstad 2013 zijn voor de diverse woningtypen verschillende parkeernormen opgenomen. Voor Saendelft geldt een parkeernorm welke is opgenomen in bijlage 5 bij deze Parkeernota. De parkeernorm is in de huidige Parkeernota standaard 1,3 parkeerplaatsen voor rijwoningen. Dit betekent dat er minimaal 31(,2) (24 woningen) parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Uit de (schets)verkaveling blijkt dat er in het plangebied voldoende ruimte is om aan de parkeervraag te voldoen. Een groot deel van de parkeerplaatsen zal in een centrale parkeerplaats tussen beide blokken worden gerealiseerd.
In de aanvraag om omgevingsvergunning zal moeten worden voldaan aan de parkeernorm in een mix van parkeren in de openbare ruimte en parkeren op eigen terrein.
2.5 Monumenten en archeologie
2.5.1 Monumenten
Binnen het onderhavige plangebied van het uitwerkingsplan bevinden zich geen monumenten en geen elementen van historisch geografische waarde.
2.5.2 Archeologie
Het plangebied ligt in een gebied waar in het verleden belangrijke archeologische vondsten zijn gedaan. Zo zijn door het Instituut voor Pre- en Protohistorie van de Universiteit van Amsterdam in de jaren '70, '80 en '90 van de vorige eeuw in de directe omgeving van het plangebied resten van verscheidene boerderijen uit de IJzertijd en Inheems Romeinse Tijd opgegraven (van 400 voor tot 400 na Chr.). In het kader van de procedure voor het bestemmingsplan Saendelft uit 1998 heeft in 1995 en 1996 vooronderzoek plaatsgevonden in de vorm van boringen en proefsleuven. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek is gekozen om in 1997 twee percelen geheel op te graven. Daarbij zijn diverse vondsten gedaan. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapportage, waarna het plangebied is vrijgegeven. Rond 2000 zijn bij afgravingen een aantal oude boerderijen ontdekt. Andere archeologische sites zijn nog in de ondergrond aanwezig, juist vanwege de ophogingen die er gedaan zijn. Deze blijven derhalve 'in situ' bewaard.
2.6 Inrichting openbare ruimte
2.6.1 Algemeen
Het openbaar gebied is in de hoofdopzet van Saendelft zowel op het niveau van de structuur als op het niveau van de vormgeving de constante factor. Voor de woongebieden zijn daarbij twee thema's als uitgangspunt gehanteerd: Parkrijk en Waterrijk.
De hoofdstructuur van Saendelft wordt bepaald door een landschappelijk raamwerk van eenduidig vormgegeven groen en water, waarbinnen zich de verschillende en veelkleurige woongebieden bevinden. De vormgeving van het openbaar gebied wordt bepaald door het eenduidig toepassen van een beperkt aantal hoogwaardige materialen en kleuren ten aanzien van verharding en beplanting. Bij de beplantingskeuze zal het onderscheid tussen "Parkrijk" en "Waterrijk" bijvoorbeeld zichtbaar worden gemaakt door verschillende soorten bomen aan te planten. Poort Saendelft woningen west ligt in het gebied "Parkrijk".
2.6.3 Groen en water
Het plangebied ligt ten westen van de Kaaik binnen het hoofdkarakter "Parkrijk", de planhelft waarin zogenaamde groene dragers het beeldbepalende kenmerk zijn van het openbaar gebied. Binnen deze groene dragers zijn ellipsvormige buurtparken geprojecteerd. De groene dragers zijn lange lineaire en gestrekte zones, die als een soort loper vanuit het landschap "Parkrijk" binnenrollen. De vormgeving refereert aan het onderliggende en aangrenzende landschap en wordt gekenmerkt door de kavelrichting en het groene en droge karakter. De groene dragers, waarin speelplekken en andere verblijfsplekken zijn gesitueerd krijgen een openbaar karakter. De woningen in het onderhavig plangebied zijn aan driehoekige groene plek gesitueerd.
Voor de nieuwbouw in dit uitwerkingsgebied is een verbeterd, gescheiden rioolstelsel aangelegd. Een deel van het hemelwater, afkomstig van niet-verontreinigde oppervlakten, wordt rechtstreeks geloosd op het wijkwatersysteem.
Een goede kwaliteit van het oppervlaktewater kan in een stedelijke omgeving onder andere bereikt worden door de aanleg van een gescheiden rioolstelsel. Hierbij is sprake van gescheiden afvoer van rioolwater naar een rioolwaterzuivering en van hemelwater naar het oppervlaktewater. Bij een gescheiden stelsel worden riooloverstorten naar het oppervlaktewater vermeden. Hierdoor wordt het oppervlaktewater alleen nog gevoed met regenwater en niet meer met vervuild afvalwater. Met het terugbrengen van het regenwater op het oppervlaktewater wordt ook verdroging van het landschap tegengegaan.
2.6.4 Straten en verharding
Kenmerkend voor de bereikbaarheid binnen Saendelft is het onderscheid in verschillende straattypen. De Kreekrijklaan is een gebiedsontsluitingsweg die dient als ontsluiting voor de woningen binnen de diverse deelgebieden. De Kreekrijklaan wordt qua profilering zodanig ingericht dat het onderscheid tussen straat en trottoir duidelijk zichtbaar is. In de zijstraten (erftoegangswegen met (woon)erfkarakter) zoals het Hoofdspoor en het Wachtspoor, die het plangebied ontsluiten, is dit onderscheid niet aangebracht. In bestemmingsplan Saendelft zijn voor deze straten en Keerspoor al verkeersbestemmingen opgenomen die deze mogelijkheden bieden. In dit uitwerkingsplan is wel een bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied opgenomen' voor de centrale parkeerplaats (zie paragraaf 2.4.4)
2.6.5 Financiële uitvoerbaarheid
Hoofdstuk 3 Grondgedachten
3.1 Stedenbouwkundige aspecten
De nieuwe woonwijk Saendelft kent een hoofdopzet die als het ware een landschappelijk raamwerk vormt, primair bestaand uit groen en water met de typische kenmerken van het Zaanse landschap. Er zal sprake zijn van een duurzame ecologische aanleg, onder andere door een autonoom wijkwatersysteem. Binnen het landschappelijke raamwerk worden vervolgens de woongebieden of buurten gerealiseerd in een grote diversiteit, zowel in vormgeving, materiaal en kleur als ten aanzien van het woningbouwprogramma.
Elk deelgebied in de nieuwbouwwijk Saendelft heeft zijn eigen thema. Die thema's worden gebruikt als metafoor en zowel in stedenbouwkundig als in architectonisch opzicht uitgewerkt. Hierdoor ontstaan als het ware veelkleurige velden in een bollenstreek waarbinnen, binnen een eenduidig raamwerk van landschappelijke hoofdstructuurdragers (groen en water), herkenbare buurten zichtbaar worden. Door die eigen identiteit ontstaan voor bewoners, maar ook voor bezoekers goede oriëntatiemogelijkheden. Een vormthema is een hulpmiddel en geen doel op zichzelf. Het geeft richting aan de keuze van een architect en is de leidraad voor vormgeving tijdens de planontwikkeling.
Voor Poort Saendelft, waar dit plangebied onderdeel van uitmaakt is in het Kwaliteitsplan Saendelft het thema "Nieuw Stedelijk" van toepassing. Dit kwaliteitsplan is in 1996 vastgesteld en diende als toetsingskader voor de welstandcommissie. Stedenbouwkundig kenmerkt dit thema " Nieuw Stedelijk " zich onder meer door:
- robuuste massa's bij de appartementenblokken;
- ranke en 'familiaire' geleding van de appartemententorens langs de Saendelverlaan;
- verticale parcellering en individualiteit van de grondgebonden woningen;
- de hoeken van bouwblokken accentueren door extra hoogte;
- baksteen als hoofdmateriaal.
In het afgelopen decennium is Saendelft voor het grootste deel gerealiseerd. Enkele (delen van) de laatste deelgebieden zijn nog niet tot daadwerkelijke realisatie gekomen. Voor sommige delen zijn al reeds plannen ontwikkeld, soms zelfs in de verkoop gebracht, maar wordt gedacht aan een herontwikkeling. Voor andere delen moeten nog plannen worden ontwikkeld. Teneinde de kansen op een succesvolle (her-)ontwikkeling anno 2013 en verder te vergroten is bezien in hoeverre destijds geformuleerde ambities omtrent de beeldkwaliteit nog actueel zijn. Daarvoor is het Kwaliteitskader 2013 - Saendelft (oktober 2013) op 13 februari 2014 door de gemeenteraad vastgesteld.
In dit document zijn per locatie de uitgangspunten uit het Kwaliteitsplan Saendelft (KPS) uit 1996 in beeld gebracht. Ook wordt per deelgebied ingegaan op het vormthema dat voor de verschillende deelgebieden geldt en de randvoorwaarden en uitgangspunten die gedurende het proces zijn toegevoegd. Daarbij is een nieuw toetsingskader anno 2013 vastgesteld. Het Zaanstad Kwaliteitskader 2013 komt in de plaats van de destijds opgestelde randvoorwaarden en vormthema uitgangspunten.
Dit document vormt het ruimtelijk kader voor de verdere bouwplanontwikkeling in Saendelft. Waar het de uiterlijke architectonische verschijningsvorm betreft, vormt dit document het toetsingskader voor welstandsbeoordeling.
Het kwaliteitskader is ook van toepassing voor Poort Saendelft. Voor dit gebied zijn de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd:
- zowel vrijstaande, halfvrijstaande als rijwoningen mogelijk;
- bij rijwoningen enkele hoeken verbijzonderen en de erfafscheidingen op de koppen mee-ontwerpen;
- bouwen in 2 lagen plat kan mits er duidelijke voorstellen komen voor opties bij de aanvang van de bouw, en opties die later kunnen worden gerealiseerd;
- de begane grond plint maximaal contact met de straat;
- architectonische samenhang met de omgeving, individuele herkenbaarheid, verticale geleding en samenhang in materiaal, kleur en textuur.
Bij de ontwikkeling van het uitwerkingsplan en het daarop te baseren bouwplan wordt met de uitgangspunten uit zowel het Kwaliteitsplan Saendelft (KPS) uit 1996 als met het Kwaliteitskader 2013 - Saendelft rekening gehouden.
3.2 Juridische aspecten
Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. In artikel 1.2.5 van het Bro is onder meer bepaald dat uitwerkingsplannen digitaal beschikbaar gesteld dienen te worden. Voor het bestemmingsplan Saendelft is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) toegepast. Vanaf 1 juli 2013 is bij bestemmingsregelingen toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) verplicht. Dit uitwerkingsplan past binnen die standaard maar heeft daardoor op onderdelen een iets andere opmaak en formulering van de bepalingen.
Voor het plangebied van dit uitwerkingsplan heeft het bestemmingsplan Saendelft uit 2013 één uit te werken bestemming. Dit betreft de bestemming "Wonen - Uit te werken" (artikel 20). De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, tuinen en erven, verkeer-, parkeer-, water-, speel- en groenvoorzieningen. In artikel 20 staan de randvoorwaarden en uitgangspunten waarbinnen en op basis waarvan voorliggend uitwerkingsplan tot stand is gekomen.
In dit uitwerkingsplan is er voor gekozen om, indien van toepassing, specifiek te verwijzen naar de artikelen van bestemmingsplan Saendelft die van overeenkomstige toepassing zijn voor de uitgewerkte bestemmingen uit dit uitwerkingsplan. Daarnaast zijn er bepalingen in het uitwerkingsplan opgenomen die specifiek voor dit uitwerkingsplan gelden en waardoor een verwijzing naar het bestemmingsplan niet mogelijk was.
Dit uitgangspunt heeft geleid tot de volgende bestemmingsregeling. In artikel 1 zijn drie begrippen opgenomen die specifiek worden toegepast in de regels van dit uitwerkingsplan (plan, uitwerkingsplan, bestemmingsplan). De overige begrippen uit bestemmingsplan Saendelft zijn van overeenkomstige toepassing verklaard. In artikel 2 zijn bepalingen over wijze van meten uit het bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarmee zijn deze bepalingen voor dit uitwerkingsplan uitputtend geregeld.
In hoofdstuk 2 zijn alle bestemmingsregels opgenomen die specifiek zijn voor dit uitwerkingsplan en die hierdoor een uitputtende regeling bevatten. Hierdoor zijn de betreffende bestemmingsregels uit hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan Saendelft niet van toepassing op de bestemmingen in het uitwerkingsplan.
Om aan te sluiten op de wens om meer consumentgericht bouwen mogelijk te maken, kent het uitwerkingsplan een eenvoudige systematiek. In het plangebied komen vier bestemmingen voor. Alle uitgeefbare gronden hebben de bestemming "Tuin" (Artikel 4) en "Wonen" (Artikel 6), terwijl aan het openbaar gebied de bestemmingen "Groen"(Artikel 3) en "Verkeer-Verblijfsgebied" (Artikel 5) is toegekend.
Op de verbeelding van het bestemmingsplan Saendelft is de maximum goot- en bouwhoogte van woningen van respectievelijk 7 en 10 meter aangegeven. Voor de woningen in het onderhavige uitwerkingsplan wordt gebruik gemaakt van de bepaling in artikel 20.2 van het bestemmingsplan waarin is bepaald dat in afwijking daarvan de hoogte ten hoogste 12 meter mag bedragen indien een hogere hoogte noodzakelijk is voor de technische, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpasbaarheid van de woningen. In dit geval is van die mogelijkheid gebruik gemaakt en is een maximum bouwhoogte van 11 meter opgenomen voor de koppen op de rijwoningen en de 'opbouwen' in de rijen zelf, voor het overige is 10 meter opgenomen. Bij het ontwerp van de woningen is conform de uitgangspunten gestreefd naar architectonische samenhang met de woningen aan de overzijde van de groene driehoek. De woningen in het onderhavige plangebied hebben echter een kap, waardoor ze ruim een halve meter hoger zijn dan die bestaande woningen. Met name die kap heeft consequenties voor de bouwhoogte van de woningen.
In hoofdstuk 3 Algemene regels is, conform wettelijk voorschrift, de anti-dubbeltelbepaling opgenomen (Artikel 7). Daarnaast zijn andere algemene regels uit bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard (zie artikelen 8, 9, 11 en 12). Specifiek voor het uitwerkingsplan is in Artikel 10 de aanduiding voor de luchtvaartverkeerzone ingevolge de hoogtebeperking door luchthaven Schiphol verklaard.
In hoofdstuk 4 zijn overgangsregels opgenomen in Artikel 13. Verder heeft dit plan een eigen slotregel: Artikel 14.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Financiële uitvoerbaarheid
Het "Uitwerkingsplan Poort Saendelft woningen west" heeft betrekking op een gebied dat onderdeel uitmaakt van de totale VINEX-locatie Saendelft. De wijk Saendelft wordt gerealiseerd door de publiek-private samenwerking (PPS) GEM Saendelft die in 1996 is opgericht. Jaarlijks wordt het resultaat van de grondexploitatie door de aandeelhoudersvergadering (AVA) vastgesteld. De gemeente Zaanstad is voor 50% aandeelhouder. De doelstelling is het realiseren van ongeveer 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen in de vorm van stadsuitbreiding in Zaanstad-Noord. Inmiddels is circa 85% van het plan gerealiseerd. Wel is er vertraging ontstaan in de realisatie van het woningbouwprogramma in een aantal deelgebieden. De dekking van het risico in de vertraging van de woningbouw is opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft. De partijen binnen de GEM Saendelft zijn contractueel verplicht om tot en met de afronding van de wijk Saendelft alle kosten te dragen.
De gebieden die nog uitgewerkt moeten worden (waaronder dit gebied) zijn reeds opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft dat ten grondslag heeft gelegen aan het op 4 juli 2013 vastgestelde bestemmingsplan Saendelft. De gemeente heeft inmiddels besloten om uit te treden uit GEM Saendelft. Tegelijkertijd met de uittredingsovereenkomst is de exploitatieovereenkomst tussen de ontwikkelaars van GEM Saendelft en de gemeente getekend. Hierin is het kostenverhaal geregeld en verzekerd.
4.2 Zienswijzen
Het ontwerpuitwerkingssplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.9a, eerste lid, van de Wro en artikel 3:12, eerste lid, van de Awb., gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van 18 september 2014 tot en met 29 oktober 2014. Tijdens deze periode zijn er zienswijzen binnengekomen. Deze worden in Bijlage 1 zakelijk weergegeven.