Zaandam Noord

5.1 Gebiedsspecifieke uitgangspunten

5.1.1 Economie

Het plangebied heeft een zeer divers karakter. Bijgevolg verschillen de gewenste economische ontwikkelrichtingen per deelgebied. Voor de (woon-) wijken Kogerveld en Kalf zijn geen belangrijke ontwikkelingen voorzien. Wat dit betreft volstaat in grote lijnen een conserverend bestemmingsplan. Wel wordt werken aan huis steeds belangrijker, maar vooralsnog lijkt de huidige regeling voor werk aan huis te volstaan. Het is wenselijk de winkelcentra in beide buurten een brede bestemming te geven zodat naast detailhandel ook kanoor en maatschappelijke functies gevestigd kunnen worden.

Ook voor de binnenstedelijke bedrijventerreinen Diederik Sonoyweg en Kogerveld-noord zijn de komende 10 jaar geen belangrijke ontwikkelingen voorzien. In de afgelopen 10 jaar is de werkgelegenheid op beide terreinen zeer stabiel gebleken (lichte groei Kogerveld-noord, minimale afname Diederik Sonoyweg). Het bestendigen van de bedrijvenfunctie is dan ook logisch.

De terreinen Kogerveld-midden en –zuid kenmerken zich door een sterke menging van de functies wonen en werken. Wel is waarneembaar dat de werkfunctie de afgelopen 10 jaar is teruggelopen. Echter bedrijven die in deze gebieden zitten functioneren goed, zodat behoud van de bedrijvenfunctie wenselijk is. Voor het overige ligt een menging van wonen en werken voor de hand. Waarbij ook de mogelijkheid voor maatschappelijke functies belangrijk is. Zo heeft onderwijsinstelling Tetrix zich onlangs (november 2012) in de Slachthuisbuurt gevestigd. Uitgangspunt moet in ieder geval zijn dat er zo weinig mogelijk belemmeringen zijn om leegstaande panden te vullen.

Het realiseren van broedplaatsen voor creatieve bedrijvigheid lijkt voor dit gebied kansrijk. De Drieling is een voorbeeld van een dergelijke broedplaats. Zaanstad kent een overloop van creatieve bedrijven uit Amsterdam. Dit soort bedrijven zijn op zoek naar goedkope bedrijfsruimte (althans goedkoper dan Amsterdam), voorzieningen in onmiddellijke omgeving en panden met karakteristieke uitstraling. Het omzetten van oude industriële panden in het plangebied is mogelijk kansrijk. Een dergelijke omzetting van panden moet door het bestemmingsplan worden gefaciliteerd.

Wanneer leegstaande bedrijfspanden worden getransformeerd tot wonen mag dit omliggende bedrijven niet hinderen in hun functioneren. Hier wordt in voorzien door alleen woningbouw mogelijk te maken waar een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en dit de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet hindert.

5.1.2 Maatschappelijke- en onderwijsvoorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen

Zaandam Noord is een woonservicewijk (WSW) in wording. Dit is een wijk waar mensen zelfstandig kunnen blijven wonen, ook als zij minder mobiel zijn of zorg nodig hebben. Het uitgangspunt is om in een woonservicewijk te komen tot een integraal aanbod op het gebied van wonen, zorg en welzijn voor de doelgroep ouderen en mensen met een beperking.

Een woonservicewijk ziet er als volgt uit; het is een wijk waar informatievoorziening op het gebied van wonen, zorg en welzijn aanwezig is, waar de openbare ruimte toegesneden is op de minder mobiele gebruiker, waar de openbaar vervoersdiensten beschikbaar en bruikbaar zijn, waar zorg aan huis geleverd wordt en waar er voldoende toegankelijke en veilige woningen zijn waarin, indien nodig, ook zorg geboden kan worden.

Voor Zaandam Noord geldt dat er momenteel nauwelijks welzijns- en zorgvoorzieningen aanwezig zijn. Omdat het aantal leerlingen krimpt en de vraag om maatschappelijke en zorgvoorzieningen juist toeneemt, zullen de onderwijslocaties zodanig worden bestemd dat een flexibele invulling mogelijk is.

Onderwijsvoorzieningen

De gemeente heeft op grond van de Wet op Primair Onderwijs (WPO), Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO) en de Wet op de Expertisecentra (WEC) de plicht om te zorgen voor voldoende en goede schoolgebouwen. Deze verplichting strekt zich uit over zowel de capaciteit, spreiding over de stad als de onderhoudstoestand. Daaruit volgt dat schoolgebouwen op enige termijn vervangen, uitgebreid of gerenoveerd moeten worden.

Vanwege de kwetsbaarheid van de gebruikers van deze gebouwen worden de eisen aan schoolgebouwen steeds strenger, met een grote invloed op de mogelijkheden om deze gebouwen stedenbouwkundig goed in te passen in de bestaande stad. Het gevolg kan zijn dat nieuwe gebouwen niet meer op de oude schoollocatie gebouwd kunnen worden.

Daarnaast wordt met name in het Kalf een krimpend leerlingaantal verwacht, waardoor uitbreiding van schoollocaties niet nodig is.

De volgende ontwikkelingen doen zich voor:

• in verband met leerlingkrimp zullen mogelijk ruimten van De Vuurvogel / OBS Jagersplas niet meer nodig zijn voor onderwijsdoeleinden maar wellicht wel voor een andere maatschappelijke functie,
• VSO Dynamica heeft een toenemend aantal leerlingen maar kan op die locatie niet uitbreiden door de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding. Er zijn vergevorderde plannen om de school te verhuizen naar Inverdan Nieuw West,
• op het adres Slachthuisstraat 63-67 was Speciaal Onderwijs Dynamica gevestigd. De locatie heeft een nieuwe bestemming 'Gemengd' gekregen;
• naar verwachting gaat De Faam Praktijkonderwijs eind 2014 verhuizen naar de Middelven in Zaandam Zuid (bij vmbo Pascal Zuid). Met het vertrek van De Faam komt ook het naastgelegen gymnastieklokaal vrij. De locatie heeft een nieuwe bestemming 'Gemengd' gekregen;
• In verband met bovenstaande ontwikkelingen zal worden geprobeerd om een ruime bestemming op de locaties te leggen en/of een wijzigingsbevoegdheid in een andere bestemming op te nemen die adequaat is voor de betreffende locatie. In principe is dit het beleid, mits niet anders mogelijk. Daarnaast blijft namelijk de mogelijkheid bestaan om een omgevingsvergunning met afwijking te verlenen voor nieuwe ontwikkelingen die ondanks een flexibele bestemming niet blijken te passen in het nieuwe bestemmingsplan.

5.1.3 Wonen

De gemeentelijke ambities op het gebied van wonen zijn vastgelegd in de Woonvisie. De woonvisie hecht groot belang aan woonkwaliteit in brede zin. Hieronder staan de doelen genoemd;

• 1. Kwantitatieve bouwopgave;
• 2. Kwaliteitsverbetering sociale huursector door herstructurering;
• 3. Mogelijk maken van een wooncarriere door het bieden van voldoende treden op de woonladder;
• 4. Differentiatie;
• 5. Bestaande diversiteit woonmilieus versterken en nieuwe woonmilieus ontwikkelen;
• 6. Creëren van ruimtelijke kwaliteit;
• 7. Duurzaamheid als norm.

Tot slot is er een ontwikkeling gaande die ervoor zorgt dat steeds meer mensen er voor kiezen om hun huis te verbouwen in plaats van te verhuizen. De economische crisis en de daaruit voorvloeiende crisis op de woning(bouw) zijn oorzaken hiervan. Verbouwen en uitbreiden is een alternatief voor verhuizen. Het vergroten van het hoofdgebouw, een aangebouwde veranda, serre of dakkapel creëert snel meer ruimte. Ook in Zaandam Noord is deze trend waarneembaar. Zaanstad heeft de afgelopen jaren namelijk veelvuldig meegewerkt aan de realisatie van dakopbouwen op woningen die in de basis uit twee lagen bestaan. Overigens op voorwaarden dat ze zijn vormgegeven als complete verdieping en per rij hetzelfde model toegepast wordt (trendsetter). Het bestemmingsplan anticipeert op de toenemende vraag. De ambitie om de opbouw binnen de rij op dezelfde wijze uit te voeren is vastgelegd in de welstandscriteria die gelden voor de wijk.

5.1.4 Stedenbouw

Het beleid van de gemeente Zaanstad is erop gericht het onderscheidende en unieke karakter van buurten en landschap te behouden en uit te buiten. Het stedenbouwkundige ensemble en het bebouwingsbeeld spelen hierin een belangrijke rol. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door de in het algemeen langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen - die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte, nokrichting, kapvormen, de maaswijdte tussen bouwwerken en de mate van contact vanaf het openbaar gebied naar het open achterland.

Wanneer deze verschillende fragmenten door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen spreekt men van een ensemble. Dankzij deze ruimtelijke samenhang zijn ensembles herkenbaar en hebben ze als (potentieel) harmonisch geheel een zekere stedenbouwkundige waarde.

Hoe meer ruimtelijke samenhang, hoe hoger de stedenbouwkundige waarde vanuit het ensemble, des te kwetsbaarder voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Uitbreiding van het hoofdvolume heeft in het algemeen meer invloed op de openbare ruimte dan ondergeschikte toevoegingen aan het hoofdgebouw zoals erkers en aanbouwen.

5.1.4.1 Bouwmogelijkheden Kogerveld

Kogerveld kenmerkt zich door een ruimtelijke opbouw in laagbouw van twee bouwlagen, gegroepeerd rond groene "pleintjes" en gestapelde bouw van verschillende hoogten te midden van grotere groene velden. Op de laagbouw van 2 bouwlagen wordt sinds enige jaren vanuit de Gemeente Zaanstad meegewerkt aan het realiseren van een derde bouwlaag in de vorm van een dakopbouw.
Twee soorten komen hoofdzakelijk voor, in verschillende uitvoering:

• 1. Een dakopbouw met een licht verhoogde goot: 7m en een nok van 10m. Op onderstaande afbeeldingen zijn een aantal voorbeelden van deze variant ogenomen:

Dakopbouwen Kogerveld

• 2. Een dakopbouw met een flink verhoogde goot: 8m en een nok van 10m.

Dakopbouw Kogerveld met flink verhoogde goot

Tot op heden zijn er geen bezwaren bekend vanuit de omwonenden ten aanzien van deze uitbreidingen in verband met bezonning of privacy. Vandaar dat het in dit bestemmingsplan direct is opgenomen als mogelijkheid. Bij bouwblokken die nog geen opbouw hebben, is uitgegaan van een verruiming van de bouwmogelijkheden tot goot 7m en nok 10m, omdat dit aansluit bij de meest voorkomende vorm in de wijk.

Wanneer omwonenden bij toekomstige aanvragen toch bezwaren hebben, zal de aanvrager van de dakopbouw het tegendeel moeten bewijzen. Welke uitvoering van de dakopbouw waar gewenst is, wordt bepaald door de zogeheten 'trendsetter':

Een als zodanig door de welstandscommissie aangewezen plan voor een dakopbouw dat bij opvolgende bouwplannen binnen het hetzelfde bouwblok of bij gelijke architectuur nagevolgd moet worden voor wat betreft:

• de plaatsing en het aantal;
• de maatvoering;
• de vormgeving;
• de keuze van het materiaal en de kleurstelling.

In de welstandsnota wordt verder ingegaan op dakopbouwen en trendsetters.

5.1.5 Verkeer

Binnen de looptijd van dit bestemmingsplan zijn vooralsnog geen grote ontwikkleingen te verwachten met betrekking tot verkeer.

5.1.6 Toerisme en recreatie

Binnen de looptijd van dit bestemmingsplan zijn vooralsnog geen grote ontwikkleingen te verwachten met betrekking tot toerisme en recreatie.

5.1.7 Water

Bij nieuwe ontwikkelingen is met betrekking tot waterkeringen en oppervlaktewater het volgende van belang.

Het doel van het systeem van watergangen en dijken is te wonen en te leven beneden zeeniveau. Het hoogheemraadschap beheert deze watersystemen en veranderingen aanbrengen in de waterhuishouding mag alleen met een watervergunning van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Een watervergunning moet aangevraagd worden als door de realisatie een ruimtelijk plan:

• een kering of dijk wordt beïnvloed,
• sloten worden gedempt of verlegd,
• er een toename van verhard oppervlakte (daken en verharding) van meer dan 800 m² wordt mogelijk gemaakt of,
• de uitvoering van het onderhoud van watergangen beïnvloed wordt.

Het aanbrengen van steigers wordt door het hoogheemraadschap getoetst in verband met het onderhoud (riet en drijfvuil verwijderen, baggeren) van het oppervlaktewater. Een object in het water leidt tot vuilophoping en kunnen de doorvaarbaarheid en manoeuvreerruimte van onderhoudsvaartuigen verminderen. Voor de aanleg van steigers is een watervergunning noodzakelijk. Voor een steiger van 1 meter breed en 6 meter lang, onder de voorwaarde dat er 6 meter vrije doorvaartbreedte overblijft, is, wat de Keur van het Hoogheemraadschap betreft, in het algemeen een melding voldoende. Daarnaast dient uiteraard voldaan te worden aan hetgeen in de regels ten aanzien van gebruik en bouwen wordt bepaald.

5.1.8 Ondergrondse infrastructuur

Bij ontwikkelingen binnen een plangebied worden door de gemeente voorwaarden gesteld aan bouwers en ontwikkelaars met betrekking tot de ruimtereservering voor ondergrondse en bovengrondse kabel en leiding voorzieningen. De standaard kabel & leiding dwarsprofielen en regels bij aanleg staan in de “Standaard details “en de “technische voorwaarden” van de gemeente.

Het is gewenst dat bij de ruimtereserveringen voor de verkeersbestemmingen en bouwplannen rekening wordt gehouden met het standaard kabel & leiding dwarsprofielen

Het is gewenst om op de verbeelding alleen de aardgastransportleidingen met een bedrijfsdruk hoger dan 8 bar aan te geven. Hier is voor gekozen, omdat bij deze leidingen onderzoek moet worden verricht in het kader van externe veiligheid.

Het is gewenst om op de verbeelding deze leidingen met de inventarisatie afstand aan te geven. Komt een bouwinitiatief binnen deze zone dan moet onderzoek naar plaatsgebonden- en externe veiligheid worden verricht.

5.1.9 Specifieke projecten

5.1.9.1 Kalverhof

Aan 't Kalf in Zaandam wordt een kleinschalig woningbouwproject Kalverhof gerealiseerd, dat mogelijk in 2013 opgeleverd zal worden. Het gaat om 2 vrijstaande en 3 geschakelde grondgebonden woningen en een blokje met 4 appartementen met 4 bovenwoningen, zogenaamde 'BEBO'- woningen (beneden/ bovenwoning).

5.1.9.2 De Hemmes

De Hemmes is een voor een groot deel braakliggend schiereiland in de Zaan, ten zuiden van de Julianabrug en ten noorden van de A8. De Hemmes is een onderdeel van het programma ZaanIJ. Op het schiereiland zijn twee bedrijven gevestigd. Een deel van de grond van de Hemmes is in 2012 aangekocht door de gemeente (2,6 ha. van de 5,5 ha. totaal). In goed overleg met de andere grondeigenaren wordt aan een ontwikkelplan gewerkt om het schiereiland te transformeren naar een woon- en werklocatie. Uitgangspunt voor de gemeente is dat de grote maat van het water zichtbaar blijft, de buitenranden moeten kunnen worden overzien. Daarom wordt gedacht aan een lage en relatief groene invulling van de Hemmes met een gemengd programma van wonen, werken en watergebonden recreatie. Opvaarten vanaf de Zaan kunnen zorgen voor extra oeverlengte en zelfs het losknippen van het eiland van de kust is te overwegen. Door zijn ligging en kwaliteiten lijkt de Hemmes bij uitstek geschikt voor het uitgeven van vrije kavels aan particuliere opdrachtgevers. Zo kan een nieuw, voor Zaanstad uniek, gemengd milieu ontstaan (bron: Ruimteplan ZaanIJ).

Gezien de huidige marktomstandigheden is een geleidelijke herontwikkeling nodig. Op kortere termijn zijn programma’s van tijdelijke aard gewenst, die passen bij het groene karakter van het eiland. Te denken valt aan horeca, watersport, volkstuinen, camping, kinderboerderij, museum enzovoorts etc. Het gaat om bestemmingen die publiek aantrekken en leiden tot een intensiever gebruik van het gebied, zonder een belemmering te vormen voor nieuwe ontwikkelingen in de toekomst.

Uit cultuurhistorisch oogpunt is De Hemmes een interessant gebied. De namen, locaties, functies, vorm en gebruiksgegevens van de molens die vroeger in het gebied aanwezig waren, zijn bekend. Dat geldt ook voor de historische verkaveling. Het verdient aanbeveling om deze aspecten zoveel als mogelijk is mee te nemen bij de ontwikkeling van het gebied.

Bij het uitkomen van het ontwerpbestemmingsplan zijn bovengenoemde ontwikkelingen nog niet geheel uitgekristalliseerd en onderzocht. Ook de milieusituatie op het schiereiland bleek hiervoor te ingewikkeld Om deze reden is de feitelijke situatie van De Hemmes opgenomen en heeft het schiereiland een bedrijfsbestemming gekregen.

De Hemmes

5.1.9.2.1 Bestemmingsplan - plus De Hemmes

Met de Crisis- en herstelwet (CHW) wordt de mogelijkheid geboden om in aangewezen gebieden flexibeler om te gaan met de beschikbare milieuruimte. Hierdoor kan bijvoorbeeld ruimte worden gecreëerd voor nieuwe bedrijven of voor nieuwe functies zoals wonen. Per Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) kunnen gebieden vervolgens worden aangewezen als ontwikkelingsgebied voor een termijn van 10 jaar. In dat kader is door het ministerie van Infrastructuur en Milieu op voordracht van de gemeente Zaanstad het gebied 'Zaanstad Midden' als ontwikkelingsgebied aangewezen.

Voor een ontwikkelingsgebied of een gedeelte daarvan kan de gemeenteraad (vervolgens) een gebiedsontwikkelingsplan (GOP) vaststellen; inmiddels door de wetgever gewijzigd in 'bestemmingsplan - plus'. Het bestemmingsplan - plus is gericht op een optimalisering van de milieugebruiksruimte met het oog op het versterken van een duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling van dat gebied, gecombineerd met een goede milieukwaliteit. Voor de Hemmes kan met een 'bestemmingsplan - plus' de beoogde woningbouw op De Hemmes planologisch goed worden ingepast. Dit instrument vormt dus een logisch vervolg op het eerder vastgestelde ontwikkelingsgebied 'Zaanstad Midden'.

Om vertraging van bestemmingsplan Zaandam Noord te voorkomen, is ervoor gekozen om de ontwikkeling van de Hemmes uit het bestemmingsplan Zaandam Noord te laten. De feitelijke situatie is in dit plan opgenomen.
Voor de beoogde ontwikkeling van De Hemmes is ervoor gekozen gebruik te maken van de CHW. Op grond hiervan kan een bestemmingsplan - plus (voorheen dus gebiedsontwikkelingsplan) worden vastgesteld door de gemeenteraad. Om de procedure daartoe aan te vangen, is een bestuit van de gemeenteraad nodig. De gemeenteraad heeft dit besluit op 27 juni 2013 genomen.

Ontwikkelingsgebied Zaanstad Midden

5.1.9.3 Kalf 21 - 27

Tussen schiereiland De Hemmes en het lint Kalf ligt een buitendijks gebied met een gemengde invulling van bedrijvigheid en wonen. Grote loodsen staan naast (gemeentelijk monumentale) woningen.

De percelen van nummers 21 t/m 27 komen in aanmerking voor herontwikkeling. De plannen uit 2009 gaan uit van een transformatie tot woongebied met een beperkte werkfunctie.

Impressie locatie 't Kalf 21-27

De unieke ligging in de luwte van schiereiland De Hemmes, aan het water en op de zon maakt een herontwikkeling kansrijk. In het plan waarderen we het gebied op tot een aantrekkelijke woon(werk)omgeving waar omgevingskwaliteiten zoals het water en de Zaanse context (weer) zichtbaar, beleefbaar en bruikbaar worden. De nieuwe invulling sluit beter aan bij de maat en schaal van het lint Kalf.

De grond zal per kavel uitgegeven gaan worden, zodat particulieren op eigen gelegenheid een woning kunnen laten bouwen. Er is ruimte voor 18 woningen, inclusief het gemeentelijk monument en kleinschalige bedrijvigheid tot en met categorie B1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Er is een wijzigingsbevoegdheid voor deze locatie opgenomen.

Impressie van kavels aan 't Kalf 21-27

5.1.9.4 Studio City

De containers van Studio City (eigendom van woningcorporatie ZVH) zijn geplaatst via een tijdelijke vergunning in afwachting van de herontwikkeling van de Slachthuisbuurt. Bij het verlopen van de vergunning zijn de bewoners eind 2010 uitgeplaatst. De containers worden nu beheerd totdat een nieuwe bestemming voor de containers is gevonden. Wettelijk is er geen mogelijkheid voor een doorstart van Studio City. Gemeente en ZVH onderzoeken de mogelijkheid om op grond van de Crisis en Herstelwet de gebruiksduur via een tijdelijke vergunning nog twee jaar te verlengen. Omdat nog niet duidelijk is wat er met de locatie en het gebied Slachthuisbuurt gaat gebeuren, is gekozen voor de bestemming 'Gemengd' waarin wonen wordt uitgesloten.

Deze bestemming doet momenteel het meest recht aan de (economische) mogelijkheden van de locatie en past ook het best bij de omringende functies met hun beperkingen uit oogpunt van milieubelasting.

5.1.9.5 Herontwikkeling Slachthuisbuurt

Slachthuisbuurt is een gemengd gebied, waarin naast diverse vormen van bedrijvigheid ook woningen en onderwijsfuncties aanwezig zijn. De buurt is door Zaanstad aangemerkt als transformatie gebied. Zaanstad wil de buurt transformeren naar een eigentijds woon- en werkgebied. Dit gebied vereist daarom een manier van bestemmen die hierbij aansluit. De Slachthuisbuurt is voor het overgrote deel bestemd als 'Bedrijventerreien' en daar waar mogelijk heeft het gebied een gemengde bestemming gekregen. Door de huidige milieunormen in combinatie met de bestaande situatie in de Slachthuisbuurt, zijn de woningen in dit gebied op 2 manieren op de verbeelding opgenomen. De woningen die zich relatief dicht bij bestaande (zware) bedrijvigheid bevinden, hebben binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' een aanduiding 'wonen' gekregen. En de woningen die verder van de (zware) bedrijvigheid zijn gesitueerd hebben een gemengde bestemming gekregen. Ook hier geldt dus weer hetzelfde principe: daar waar mogelijk, is een gemengde bestemming gegeven. Voor de transformatie van dit gebied zijn momenteel geen concrete plannen bekend en daarom is de ontwikkeling niet opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

Op dit moment staat wél vast dat de scholen in de noordelijke strook van de Slachthuisbuurt, grenzend aan de A8, de buurt gaan verlaten of al hebben verlaten. Deze strook zal worden herontwikkeld binnen de bestemming "Gemengd". Deze bestemming staat onder meer lichte bedrijvigheid, kleinschalige detailhandel, maatschappelijke functies en horeca, met uitzondering van "zware" horeca, toe. Kinderdagverblijven, onderwijsinstellingen en woningen worden niet toegestaan in verband met de milieubelasting die de A8 met zich meebrengt.