| Plan: | C100 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3771BP-0402 |
Het ontwerpbestemmingsplan (in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) en de publicatietekst met betrekking tot de terinzagelegging zijn electronisch toegezonden aan:
De instantie genoemd onder 12. heeft aangegeven geen opmerkingen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan te hebben. De instanties genoemd onder 1., 2., 3., 4., 8, 9., 10., 11., 13., 14., 15., 17., 18., en 19. hebben niet gereageerd. De instanties genoemd onder de nummers 5., 6 (behandeld bij de zienswijzen), 7., 16. en 20. zonden opmerkingen toe over het ontwerpbestemmingsplan:
1. Provincie Noord-Holland (nr. 5)
Planinhoud
1. Het ontwerpbestemmingsplan geeft ons aanleiding tot het maken van opmerkingen. Ten eerste merken wij op dat het plan niet in het kader van art. 3.1.1 Bro voor vooroverleg naar ons is gestuurd. Gezien het feit zien wij ons genoodzaakt om nu onze opmerkingen aan u kenbaar te maken.
2. In hoofdstuk 3 paragraaf 3.3 noemt u de provinciale beleidstukken,waaronder de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. Wij zien echter geen verwerking van deze belangrijke beleidsdocumenten in het bestemmingsplan. Uit uw plan blijkt niet of het plangebied binnen of buiten het bestaand bebouwd gebied valt en welke maatregelen heeft u genomen of van plan bent te nemen op het gebied van ecologie en milieu. Wij zien geen reden om zienswijze in te dienen maar verzoeken wij u om onze opmerkingen in het bestemmingsplan te verwerken.
Reactie gemeente.
ad 1.
Het ontwerpplan is in het kader van artikel 3.1.1. van het Bro op 31 mei 2011 aan bovengenoemde instanties, waaronder de provincie Noord-Holland, gezonden. Naar aanleiding van die toezending geven Gedeputeerde Staten de hierboven weergegeven reactie.
ad 2.
Op het plangebied is nu nog van toepassing het bestemmingsplan Inverdan uit 2006. Op dit moment is op het plangebied C100 een school gevestigd. Het plangebied ligt binnen het Bestaand bebouwd gebied zoals bedoeld in de provinciale structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. De school gaat gesloopt worden en op dezelfde plaats worden op grond van het bestemmingsplan C100 ongeveer 60 woningen gebouwd. Het bebouwde gebied wordt door deze bestemmingswijziging niet vergroot. Deze ontwikkeling is niet in strijd met voornoemde structuurvisie en verordening.
Conclusie.
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet worden gewijzigd.
2. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (nr. 7).
Het hoogheemraadschap heeft in het voortraject ook al gereageerd op het bestemmingsplan (e-mail17 mei 2011) . Deze opmerkingen uit het voortraject zijn nog niet verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan vandaar dat deze hieronder nogmaals staan vermeld.
Toelichting
In hoofdstuk 2 'Beleidskader' wordt op bladzijde 14 in paragraaf 4.2.8 nog gesproken over de Vierde Nota Waterhuishouding. Dit beleidsdocument is inmiddels vervangen door het Nationaal Waterplan.
In paragraaf 3.4.2 wordt gesproken over de Keur 2010. Dit moet zijn de Keur 2009.
Het hoogheemraadschap zal u digitaal een document sturen van vigerend waterbeleid waarin teksten voor o.a. het Nationaal Waterplan en de Keur 2009 staan opgenomen.
In paragraaf 5.2 'Water' van de toelichting wordt ingegaan op de wateraspecten van de toekomstige inrichting van het plangebied. Hoewel dit uitwerking van het voorliggende bestemmingsplan is, wil het hoogheemraadschap al wel enkele opmerkingen maken met betrekking tot de inrichting van het watersysteem.
Er wordt gesteld dat de waterlopen ongeveer 6 meter breed worden. Het hoogheemraadschap hanteert voor stedelijk water waar varend onderhoud gepleegd moet worden een minimale waterbreedte van 6 meter. Dit is een minimale maat ten behoeve van onderhoud. Bij deze breedte zijn bijvoorbeeld geen steigers achter de woningen mogelijk. Doordat dit woonwijkje in een echte vaarpolder is gelegen adviseert het hoogheemraadschap om de waterlopen breder aan te leggen (waterbreedte 8 alO meter). Hierdoor wordt de beleving van het water vergroot (meer ruimte voor steigers en bootjes) en wordt voorkomen dat er in de gebruikssituatie veel discussie (en mogelijk handhavingzaken) ontstaan met betrekking tot de aanleg van steigers.
Een optie kan zijn om de nieuw te graven sloot midden door het plangebied achterwege te laten en de randsloten te verbreden (waarbij deze dan tevens een belangrijke functie voor het omliggende watersysteem kunnen vervullen).
De ligging en dimensionering van de bruggen en duikers dient in overleg met het hoogheemraadschap bepaald te worden waarbij de beleidsuitgangspunten voor varend onderhoud van toepassing zijn.
Er wordt gesteld dat de waterlopen in beheer en onderhoud bij de gemeente blijven. Het hoogheemraadschap is bereid om (nieuw) stedelijk water in de toekomst in onderhoud over te nemen indien het aan onze uitgangspunten voldoet. Hier dienen nadere afspraken over worden gemaakt tussen gemeente Zaanstad en het hoogheemraadschap.
Aan de overzijde van het Westenwindpad ligt de blokbemaling Westzijderveld (streefpeil NAP-2,10 meter). De waterkering rondom deze blokbemaling betreft geen primaire of regionale kering. Bij eventuele (graaf)werkzaamheden aan de westzijde van het plangebied dient wel aandacht te zijn voor de stabiliteit van de kering /het Westenwindpad.
De planregels en de verbeelding geven geen aanleiding voor het maken van opmerkingen. Water en waterhuishoudkundige zaken zijn binnen de uit te werken bestemming mogelijk.
Wij vertrouwen erop dat bovengenoemde opmerkingen/aanvullingen in het bestemmingsplan zullen worden verwerkt en dat dit positief zal bijdragen in de uiteindelijke uitwerking waardoor de waterhuishoudkundige belangen ruimtelijk geborgd worden. Doordat dit bestemmingsplan een uit te werken bestemming heeft wil het hoogheemraadschap nauw betrokken blijven bij de verdere uitwerking ervan. Hierdoor kunnen we zorgen dat de uiteindelijke inrichting ook past binnen onze beleidsregels waardoor de af te geven Watervergunning een formaliteit wordt.
Voor eventuele vragen en toekomstige correspondentie kunt u via bovenstaand telefoonnummer contact opnemen met de heer J. van Diepen van onze afdeling Planvorming.
Reactie gemeente.
De opmerkingen van het Hoogheemraadschap gedaan in het kader van het watertoetsoverleg d.d. 17 mei 2011 zijn inmiddels grotendeels verwerkt in het bestemmingslan. Het hoofdstuk over de Vierde Nota Waterhuishouding is in de Toelichting geschrapt. De term 'Keur 2010'is gewijzigd in 'Keur 2009'.
De reactie van het Hoogheemraadschap sluit overigens aan bij het commentaar zoals dit in het kader van het watertoetsoverleg is geleverd (d.d. 17 mei 2011). Gezien het globale karakter van het bestemmingsplan is er voor gekozen ook de waterparagraaf (paragraaf 5.2) globaal te houden.
Vastgehouden zal worden aan de basisstructuur van het plan om het nieuwe wijkje te laten bestaan uit twee eilanden, dit om zoveel mogelijk woningen aan het water te hebben. Een bredere sloot betekent minder uit te geven terrein. Dus ook aan de gestelde slootbreedte zal vastgehouden worden met als consequentie dat de mogelijke aanleg van steigertjes c.q. in-, en uitstapplaatsen voor roeiboten door bewoners op eigen terrein gemaakt moeten worden
In de waterparagraaf is de onderbemaling gelegen aan de noordzijde van het plangebied genoemd. Bij de aanvraag van een watervergunning zal bedoelde waterkeringaspecten beschouwd worden.
Verdere wensen en voorwaarden van het hoogheemraadschap zullen bij nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan beschouwd worden en in relatie tot andere belangen al dan niet verwerkt worden. Het hoogheemraadschap zal betrokken worden bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan.
Paragraaf 5.2 (waterparagraaf) zal niet aangepast worden. De verder wensen van het hoogheemraadschap zullen in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan betrokken worden.
Uiteraard zal worden voldaan aan de wens van het hoogheemraadschap om nauw betrokken te blijven bij de nedere uitwerking van het plangebied.
Conclusie.
De Toelichting van het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie op een aantal punten worden gewijzigd.
3. Regionale brandweer Zaanstreek Waterland/ Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland (nr. 16).
Voorliggend advies behandelt de risico's met betrekking tot de plannen die samenhangen met het transport, het gebruik en de opslag van gevaarlijke stoffen (externe veiligheid) vanuit het perspectief van de brandweer (de hulpverlening). In dit advies worden de ongevalscenario's, de bestrijdbaarheid, de hulpverlening en de zelfredzaamheid besproken.
Onze adviesrol is geen toets op het voldoen aan wettelijke kaders, maar het bieden van deskundigheidsinzicht in de mogelijkheden en beperkingen die bij de voorgenomen ontwikkeling en voorstelbare scenario's ontstaan voor hulpverlening en zelfredzaamheid.
SITUATIE
Gemeente Zaanstad wil met het ontwerpbestemmingsplan ClOOeen planologisch en juridisch kader bieden om het plangebied van een schoollocatie om te vormen naar een gebied met een woonfunctie. Op basis van de vigerende bestemmingsplannen kan de ontwikkeling niet worden vergund. Daarnaast wordt met het ontwerpbestemmingsplan ook beoogd om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.
Het plangebied maakt deel uit van Inverdan te Zaandam en ligt aan het eind van Cypressehout. Aan de kanten Noord, Zuid en West wordt de locatie begrensd door water. De huidige school Regio college verdwijnt van de locatie omdat het zal worden verplaatst.
Dit advies richt zich alleen op het optreden van de brandweer. De benodigde en beschikbare hulpverleningscapaciteit is voor Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland nog niet bestuurlijk vastgesteld.
RISICOBRON
Ten zuiden van het Noordzeekanaal ligt het Westelijk Havengebied van Amsterdam. VolgensBrandweer Amsterdam-Amstelland is in dit gebied zware industrie toegestaan. Op dit moment is hier onder ander het BRZO-bedrijf Chemtura gevestigd. Chemtura produceert gewasbeschermingsmiddelen en heeft daarvoor een grote hoeveelheid (400.000 kg) gevaarlijke stoffen in opslag. Het bedrijf Chemtura valt onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrictitingen (Bevi) en het Besluit risico's en zware ongevallen (BRZO). In de wetgeving worden normen genoemd voor het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Voor het PR geldt een grenswaarde en voor het GR een oriënterende waarde.
Uit het advies van Brandweer Amsterdam-Amstelland valt af te leiden dat er voor Chemtura twee scenario's zijn:
1. het vrijkomen van ammoniak als gevolg van falen van een opslagtank;
2. het ontstaan van een magazijnbrand met als gevolg het vrijkomen van een toxischewolk (ammoniak).
Aan de hand van de professionele risicokaart kan gesteld worden dat een toxische wolk(ammoniak) het maatgevende scenario voor Chemtura is. Het berekende invloedsgebied reikt lot circa 4200 meter bij het weertype F 1,5. De afstand tussen het plangebied voor C100 en Chemtura is circa 3000 meter. Het bestemmingsplan valt binnen dit invloedsgebied. Hierdoor is externe veiligheid één van de aspecten die moet worden meegenomen in de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. Het weertype F1,5 is een conservatieve aanname. Het gemiddelde weertype in Nederland is D5, het neutrale weertype met en windsnelheid van 5 m/s. Bij dit weertype reikt het invloedsgebied tot ongeveer 790 meter. Het plangebied 0100 bevindt zich ruim buiten deze afstand. In geval van een incident bij Chemtura zullen de hulpdiensten van VrZW vooral inspanning leveren voor de effectbestrijding. Deze inzet zal hoofdzakelijk bestaan uit het waarschuwen/alarmeren, het redden en in veiligheid brengen van eventuele slachtoffers. Bij dit scenario is schuilen de meest effectieve maatregel. Snel alarmeren en ervoor zorgen dat de aanwezige personen kunnen vluchten naar een relatief luchtdichte ruimte vermindert het aantal slachtoffers. Volgens de landelijke campagne worden mensen bij alarmering via het sirenenet reeds geadviseerd naar binnen te gaan en ramen en deuren te sluiten. Dit sluit aan bij het gewenste handelingsperfectief bij het optreden van bovengenoemd scenario.
MAATREGEL
Het plangebied ligt op een ruime afstand van Chemtura. De maatregel richt zich daarom met name op het bevorderen van de zelfredzaamheid.
Te overwegen maatregelen om de zelfredzaamheid te bevorderen:
1. Het aantal slachtoffers kan verminderd worden door de gebouwen in het plangebied te voorzien van ventilatie- en aircosystemen die centraal uitgeschakeld en afgezet kunnen worden. VrZW verzoekt het bevoegd gezag deze maatregel te betrekken bij de afweging voor het nemen van de beslissing over het ontwerpbestemmingsplan C100 en voor de inrichting van het plangebied.
Reactie gemeente.
De veiligheidsregio gaat uit van een invloedsgebied van Chemtura met een straal van 4200m. Deze aanname is gebaseerd op de Kwalitatieve risico analyse van Chemtura van 1995. De gemeente Amsterdam heeft voor de ontwikkeling van haar Houthaven een contra-expertise onderzoek laten doen naar de reikwijdte van het invloedsgebied van Chemtura. De conclusie van dit onderzoek was dat de straal van het invloedsgebied geen 4200m maar 1200m is.
De uitkomst van dit onderzoek is niet overgenomen in het risicoregister en de risicokaart van de Provincie Noord-Holland waar de veiligheidsregio zich op baseert. Het risicoregister en de risicokaart worden pas aangepast nadat de milieuvergunning van Chemtura is aangepast. Onderdeel van die vergunning is een vernieuwde QRA met nieuwe risicocontouren.
Inmiddels is de Provincie Noord-Holland bezig met een nieuwe revisie vergunning voor Chemtura waarbij naar verwachting het invloedsgebied op de risicokaart verkleind zal worden.
De ervaring leert dat ontwikkelingen veraf van een risicobron geen invloed meer hebben op het groepsrisico. Het groepsrisico is namelijk een functie van de toename van het aantal personen gedeeld door de afstand tot de risicobron. Op grote afstand is de relatieve toename van het aantal personen marginaal omdat er een grote populatie binnen de cirkel ligt, maar tegelijkertijd de afstand tot de bron groot is. Een dergelijke ontwikkeling heeft daardoor geen effect op het groepsrisico.
Genoemde argumenten hebben er toe geleid dat in het milieuonderzoek bewust geen rekening is gehouden met het invloedgebied van Chemtura dat op ruim 3 km afstand van het plangebied is gelegen.
Conclusie.
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet worden gewijzigd.
4. Brandweer Zaanstreek Waterland Zaanstad (nr. 20)
Dit advies is bedoeld als aanvulling op het advies van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland. Om de fysieke veiligheid van het plan zo goed mogelijk te waarborgen is het van belang dat de volgende punten in overweging worden genomen:
Bluswater
Voor een goede bestrijdbaarheid is het van belang dat de bluswatervoorzieningen op orde zijn. De normen die Brandweer Zaanstad hanteert zijn gebaseerd op de "Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid" van de NVBR en het vastgestelde rapport "Project Bluswater. Spoor 2: Bluswateralternatieven" van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.
Er is in de huidige situatie tussen Cypressehout 100 en Cypressehout 99 één ondergrondse brandkraan gesitueerd. Daarmee is de primaire bluswatervoorziening voor het hele bestemmingplangebied Cl00 volgens de norm onvoldoende. Omdat de situering van de primaire bluswatervoorziening in het gebied afhankelijk is van de concrete inrichting, is in dit stadium nog niet te zeggen hoe de primaire bluswatervoorziening geregeld moet worden. Hierover zal in een later stadium, als de invulling van het gebied concreter is, nadere afspraken gemaakt moeten worden met Brandweer Zaanstad. Dit geldt echter niet voor de borging van de secundaire bluswatervoorziening. Met het oog op de mogelijke toekomstige ontwikkelingen van PWN (het waterleidingbedrijf van Noord-Holland), waarbij de kans bestaat dat waterleidingen steeds minder geschikt worden om tevens te gebruiken als primaire bluswatervoorziening, is het zinvol om het water rondom dit plangebied tevens te bestempelen als secundaire danwel tertiaire bluswatervoorziening voor de brandweer.
Ik adviseer u daarom om het water om het plangebied heen te bestemmen als "open water", zodat de brandweer hier te allen tijde gebruik van kan maken. In overleg met Brandweer Zaanstad zal bekeken moeten worden waar er eventueel opstelplaatsen nodig zijn om goed gebruik te kunnen maken van deze voorziening.
Bereikbaarheid
Naast het aspect bluswater is het voor een goede bestrijdbaarheid ook noodzakelijk dat het plangebied dan wel een eventueel incident goed bereikbaar is (zie ook "Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid" van de NVBR). Het bestemmingsplangebied Cl00 wordt gekenmerkt als een doodlopend gebied met slechts én ontsluitingsroute, namelijk via de Cypressehout. Volgens de norm is dit onvoldoende. Het plangebied moet in ieder geval via twee onafhankelijke routes bereikbaar zijn. Het advies is daarom een tweede ontsluitingsroute te creëren en deze ook als zodanig te bestemmen ("verkeersdoeleinden"), bijvoorbeeld met een verbinding naar de Mandelastraat. Let op, deze ontsluitingsroute moet aan bepaalde eisen voldoen, wil het geschikt zijn voor brandweervoertuigen. Deze voorwaarden hebben bijvoorbeeld betrekking op asbelasting, rijbaanbreedte, hoogte en bochtstralen en zijn terug te vinden in de Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid.
Ik adviseer u daarnaast om bij de aanleg van nieuwe wegen en herinrichting van bestaande wegen, in overleg met Brandweer Zaanstad, de bereikbaarheid (opnieuw) te bekijken i.v.m. eventuele consequenties voor bijvoorbeeld de aanrijdtijd en bereikbaarheid van het plangebied.
Opkomsttijden
Volgens het dekkingsplan voorziet de brandweer, gelet op de huidige situatie, geen knelpunten voor wat betreft de opkomsttijd.
Externe veiligheidsaspecten
Het plangebied ligt volgens de risicokaart in het invloedsgebied van Chemtura. Graag verwijs ik u voor eventuele specifieke maatregelen in het kader van de externe veiligheid naar het advies van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.
Reactie gemeente.
Nadat de inrichtingsplannen van het plangebied concreet zijn zal er overleg plaatsvinden met de brandweer over de situering van de primaire bluswatervoorziening.
Het open water rondom het plangebied zal beschikbaar zijn als secundaire bluswatervoorziening.
Tweede ontsluitingsroute
De langzaam verkeersroute die de Heldenbuurt verbindt met het plangebied kan ook door de brandweer gebruikt worden als tweede ontsluitingsroute. Deze route zal bij de nadere uitwerking moeten gaan voldoen aan de eisen die brandweervoertuigen hieraan stellen. Voor het overige gemotorisieerd verkeer zal de route afgesloten worden door middel van een verwijderbare paal.
Conclusie.
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet gewijzigd worden.
Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 9 juni tot en met 27 juli 2011 in fysieke vorm en digitaal ter inzage gelegen. Voorts is er op 6 juli 2011 een inloopavond over het ontwerp bestemmingsplan gehouden waar een ieder in de gelegenheid is gesteld het ontwerp bestemmingsplan in te zien. Van die terinzagelegging en de inloopavond is daaraan voorafgaand mededeling gedaan in de Staatscourant, het Zaans Stadsblad en de gemeentelijke website.
Tijdens de periode van terinzagelegging zijn de volgende zienswijzen ingekomen.
De zienswijzen worden hieronder weergegeven en zijn van een gemeentelijke reactie voorzien.
1. L. Kosse
Westzanerdijk 214
1507 AN Zaandam
Inhoud zienswijze.
De hoogte van de bebouwing mag niet hoger worden dan de nu bestaande bebouwing.
Er mag geen verbinding komen met het Westerwindpad.
Er zijn speeltuinen nodig tussen de huizen.
Geen werkverkeer over het Westerwindpad.
Graag iets verzinnen voor de Belt.
Reactie gemeente.
Bouwhoogte.
De maximale hoogte van de huidige bebouwing varieert voor de verschillende in het plangebied aanwezige schoolgebouwen tussen de 3 en 10,5 meter. De maximale hoogte van de nieuwe bebouwing wordt hoger dan de bestaande, te weten 12 resp. 13 meter. In de praktijk betekent dat alleen de kappen van de woningen boven de 10,5 meter uitkomen. Weliswaar is deze bouwhoogte hoger dan in de huidige situatie maar bedacht moet daarbij worden dat het uitzicht vanaf de Mandelastraat in de huidige situatie bestaat uit fietsenstallingen en het schoolgebouw. In de nieuwe situatie zal er uitzicht zijn op water en op de achtertuinen van de woningen en dat levert een meer aantrekkelijk beeld op dan het uitzicht in de huidige situatie.
Verbinding Westerwindpad
In het plan is een verbinding voor langzaam verkeer opgenomen tussen de Heldenbuurt en de Belt. Bij de Belt sluit deze route aan op de bestaande route tussen de Cypressehout en het Westewindpad. De voorgestelde route zal daarom niet leiden tot extra verkeer op het Westerwindpad.
Nadat het bestemmingsplan zal zijn uitgewerkt door middel van een uitwerkingsplan zal bezien worden hoe er speelvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd.
Werkverkeer over het Westerwindpad
Dit aspect komt aan de orde ter gelegenheid van de daadwerkelijke bouw van de woningen. In het kader daarvan wordt in nauw overleg tussen gemeente, projectontwikkelaar en vertegenwoordigers van de omliggende buurten een Bereikbaarheids-, Leefbaarheids-, Veiligheids-, en Communicatieplan (BLVC) opgesteld waarin alle aspecten die de bouw van de woninge betreffen, worden geregeld.
De Belt valt buiten dit bestemmingsplangebied. Overigens verwijzen wij naar de reactie bij zienswijze nr. 3.
Conclusie
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.
2.
Ymere Ontwikkeling BV
postbus 2961
1000 CZ Amsterdam.
Inhoud zienswijze.
Deze zienswijze richt zich in het bijzonder tegen de uitwerkingsregel 3.2 onder I. Daarin is bepaald dat het aantal te bouwen woningen ten minste 30% in de sociale sector als bedoeld in artikel 1.70 van de planregels moet worden gebouwd. In het verlengde hiervan kan Ymere zich ook niet verenigen met uitwerkingsregel 3.2 onder m.
1. Zoals u weet zijn het gemeentebestuur en Ymere in gesprek over de ontwikkeling van de locatie C100 in relatie tot en in samenhang met de ontwikkeling van Inverdan West, waar de locatie C100 deel van uitmaakt. Ymere is van mening dat de verplichte realisatie van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 strijdt met de inmiddels gemaakte afspraken ten aanzien van Inverdan West. Afgesproken is dat op de locatie C100 100% vrije sector (koop)woningen worden gerealiseerd en op de locatie Torens 3 en 4 30% sociale woningbouw, gerekend over het totaal van het op beide locaties te realiseren aantal woningen. Daartoe is in gezamenlijk overleg met de betrokken partijen - Ymere, Regio College en gemeente - besloten met het oog op een zo optimaal mogelijke grondprijs voor C100, ten gunste van het Regio College.
2. Deze afspraken hebben hun neerslag gekregen in de (anterieure) exploitatieovereenkomst: in deze overeenkomst ligt vast dat op de locatie C100 64 vrije sector woningen worden gerealiseerd (en de sociale woningbouw op de locatie Torens 3 en 4) en op basis daarvan is de grondprijs bepaald en dus het kostenverhaal geregeld.
3. Dat uw raad nu via een regeling in het bestemmingsplan voor de locatie C100 alsnog 30% sociale woningbouw voorschrijft strijdt dus in de eerste plaats met de anterieure exploitatieovereenkomst. En dat is in strijd met (het systeem van) de Wet ruimtelijke ordening.
4. Voorts volgt hier uit dat uw raad het (betreffende voorschrift in het) bestemmingsplan voor een ander doel gebruikt dan waarvoor een bestemmingsplan(regel) dient. In de Toelichting op het ontwerp van het bestemmingsplan wordt dat ook met zoveel woorden aangegeven. Met deze regel wordt Ymere onder druk gezet een 'realiseringsovereenkomst voor toren 3 en 4' te ondertekenen; via het ruimtelijk bestuursrecht wordt Ymere daarmee verdere onderhandelingsruimte ontzegd. De regel onder 3.2 sub m benadrukt dat. Het college kan het percentage sociale woningbouw weliswaar op 0 stellen, maar waarom en op welke ruimtelijk relevante gronden is niet geformuleerd. De eis van 30% is gesteld om een privaatrechtelijke afspraak af te dwingen en om effectuering daarvan af te dwingen.
5. Het percentage van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 is verder ook niet ruimtelijk onderbouwd. In de Toelichting stelt u dat het percentage van 30 voortkomt uit het Woonprogramma Inverdan. Uit dat programma vloeit echter niet dwingend voort dat dat percentage dus voor iedere deellocatie moet gelden. Voor zover ons bekend is/wordt in Inverdan overigens reeds meer dan 30 % sociale woningbouw gerealiseerd. Nut en (ruimtelijke) noodzaak om voor de locatie C100, zonder Inverdan West in zijn geheel in ogenschouw te nemen, 30 % sociale woningbouw voor te schrijven, is niet aangetoond. Een ruimtelijke afweging heeft u niet gemaakt. Meer nog, Ymere is ermee bekend dat ervan gemeentezijde op wordt aangestuurd om op de locatie Torens 3 en 4 geen (kleine) starters koopwoningen (sociale koopwoningen dus) toe te voegen, omdat - kort gezegd - de woningmarkt daaraan geen behoefte heeft c.q. omdat dat niet past binnen de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van Inverdan West. Ontwikkeling van uitsluitend vrije sector woningen op de locatie C100 past daarentegen wel in de (ruimtelijke en woonmarkt-) visie die de gemeente uitdraagt.
Concluderend is Ymere van mening
1. dat uw raad de uitwerkingsregels 3.2 onder 1 en m van het bestemmingsplan gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij zijn bedoeld;
2. dat deze regeling strijdt met de anterieure exploitatieovereenkomst en dus met de Wro;
3. dat het percentage van 30 voor sociale woningbouw niet ruimtelijk is gemotiveerd en zonder nadere en specifiek op de locatie C100 toegesneden afweging is overgenomen uit het woonprogramma voor Inverdan in zijn geheel;
4. dat dit percentage zelfs niet (meer) past binnen de ontwikkelingsvisie die gemeente uitdraagt in de diverse overleggen met Ymere, zodat
5. deze uitwerkingsregels zijn niet in het belang van een goede ruimtelijke ordening als zodanig, althans zijn niet goed onderbouwd.
Ymere verzoekt uw raad dan ook om de uitwerkingsregels 3.2 onder l en m te schrappen.
Reactie gemeente.
ad 1., 2., 3. en 4 (de nummers verwijzen naar de briefinhoud, niet naar de conclusies)
Op 11 november 2009 is er terzake van de locatie C100 een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Zaanstad en Ymere. Daarin is onder andere bepaald dat op de locatie C100 100% vrije sectorwoningen mogen worden gerealiseerd, evenwel onder de voorwaarde dat 'het aandeel sociale huur- en koopwoningen, zijnde tenminste 30% van het totaal aantal te realiseren woningen op de locatie C100, zal gerealiseerd worden op de van de gemeente te kopen c.q. gekochte grond, plaatselijk bekend Torens 3 + 4'.
Vaststaat dat er op dit moment nog geen anterieure overeenkomst is gesloten voor de locatie Torens 3 + 4. Van sluitende, rechtens afdwingbare afspraken ten aanzien van sociale woningbouw is op dit moment dan ook geen sprake.
Dit zo zijnde is de gemeente genoodzaakt om indachtig het woonprogramma Inverdan, de eis van 30% sociale woningbouw ook op de locatie C100 te leggen. Zoals ook al in de Toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven (blz. 57) wordt de eis van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 losgelaten indien en nadat de gemaakte afspraken met Ymere inzake het realiseren van sociale woningbouw in de Torens 3 + 4 zijn bekrachtigd. Dit betekent dat indien op het moment van indienen van een omgevingsvergunningaanvraag voor locatie C100 op enigerlei wijze zekerheid is over het onderwerp sociale woningbouw (al dan niet door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst), de gemeente ontheffing zal verlenen van het vereiste om 30 % sociale woningbouw op locatie C100 te realiseren door middel van het afgeven van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen in de uitwerkingsregels 3.2 onder n. van het bestemmingsplan, waarvan de tekst van de Toelichting inmiddels iets meer gespecificeerd is. Derhalve is er geen sprake van strijd tussen bestemmingsplan en anterieure overeenkomst.
Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst laat de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente onverlet. De gemeente mag derhalve haar belangen (ook) publiekrechtelijk zeker stellen, waarmee de betreffende belangen derdenwerking hebben. Dit in tegenstelling tot privaatrechtelijke afspraken, welke derdenwerking ontberen.
Voor alle partijen die iets willen ontwikkelen houden publiekrechtelijke bepalingen (ten faveure van het algemeen belang) een zekere beperking in voor de ontwikkelende partij, maar dat betekent geenzins dat men privaatrechtelijk onder druk wordt gezet noch dat het bestemmingsplan die werking heeft.
Niet valt in te zien dat de gemeente daarmee het bestemmingsplan gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het bedoeld is. De mogelijkheid van het stellen van eisen aan woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan is zelfs expliciet opgenomen in artikel 3.1 lid 1 Wro.
De verhouding 30/70 is een landelijk veelvuldig, en ook binnen de gemeente Zaanstad, gehanteerde verdeling tussen sociale woningbouw en vrije sectorwoningen, die is vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde “Woonvisie 2008-2020” en in het door de gemeenteraad in 2003 vastgestelde Masterplan Inverdan. In principe zal iedere ontwikkelaar binnen de gemeente zich aan deze verhouding dienen te houden. Dit kan door realisatie op de locatie zelf, dan wel door compensatie elders binnen de gemeente Zaanstad of op andere wijze. Financiële of (locatie-)specifieke omstandigheden kunnen leiden tot aanpassing van het percentage.
De opmerking dat van gemeentezijde wordt aangestuurd op het weren van (kleine) starters koopwoningen op locatie Torens 3 + 4 kunnen wij in dit verband niet plaatsen. Sociale woningbouw bestaat uit meer dan kleine starters koopwoningen. Het feit dat er aan een bepaalde categorie sociale woningbouw op een bepaald moment minder behoefte is, laat onverlet de noodzaak en behoefte aan sociale woningbouw in zijn algemeenheid.
Gelet op bovenstaande zal derhalve uitwerkingsregels 3.2 sub l. en m. niet worden geschrapt, maar zal de tekst van de toelichting en artikel 3.2 sub n. iets specifieker worden geformuleerd.
Conclusie.
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.
3. Belangenvereniging Westzanerdijk e.o.
Inhoud zienswijze.
U stelt in uw beschrijving in paragraaf 2.2: "Dit nieuwe woonbuurtje moet haar identiteit onder meer ontlenen aan de bijzondere ligging: in de stadsrand, direct aan het waterrijke buitengebied, met uitzicht op een Zaans dijk- en dorpslint. In de te maken stedenbouwkundige structuur wordt dit met name vertaald door de volgende uitgangspunten:
• Het wordt een waterrijke woonlocatie, waarbij alle woningen aan het water komen te liggen;
• De verkaveling is zodanig dat vanuit de straten in het woongebied het buitenlandschap goed te beleven is. Zicht op het landschap is belangrijk."Wij zouden hier graag aan toevoegen dat het zicht vanuit het landschap, maar ook vanuit het naastliggende, bestaande E2-woongebied (of "Heldenbuurt') op en naar het nieuwe woonbuurtje net zo belangrijk is, mogelijk nog belangrijker.
U geeft vervolgens in de beschrijving van de verbeelding van het woonbuurtje aan dat met Zaanse accenten gewerkt zal worden. Dit zowel in kleurstelling als in wijze van bouwen. De verbeelding van het woonbuurtje, die u hebt laten zien op de inloopbijeenkomst van 6 juli jl., stemt overeen met het beeld dat wij als belangenvereniging hebben bij uw beschrijving. Wij kunnen daarom als Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. in grote lijnen instemmen met de (in)richting, die bedacht is in dit ontwerp Bestemmingsplan "ClOO".
Daarnaast hebben we nog enkele op- en aanmerkingen ten aanzien van dit bestemmingsplan.
1. Opmerkingen van procedurele aard
Het bestemmingsplan, zoals u dat aan uw bewoners voorlegt, is vast een formeel correct en juridisch juist document. De opsomming van regelingen en voorschriften is indrukwekkend te noemen. Het komt alleen de leesbaarheid voor een gemiddelde burger niet ten goede. Wij zouden graag zien dat dergelijke plannen op een meer toegankelijke manier naar bewoners worden gecommuniceerd. De maquette, zoals u deze heeft gepresenteerd op de inloopbijeenkomst van 6 juli jl., is in onze ogen een meer toegankelijke wijze van verbeelden.
Wel zouden wij vervolgens graag zien dat een dergelijke ontwikkeling in perspectief met de omgeving wordt gepresenteerd. De bestaande bebouwing en een complete maquette waren helaas niet beschikbaar. Een relatie met de omgeving van plannen is in onze ogen essentieel, bijvoorbeeld om inzichtelijk te maken wat de voorgestelde bouwhoogte exact betekent.
Wij realiseren ons dat een bestemmingsplan niet bedoeld is om een plan beeldend te uiten, maar als basis dient voor mogelijke ontwerpen. Het door elkaar lopen van een bestemmingsplanprocedure en de verbeelding van de ontwerpopgave vraagt daarom een heldere en scherpe manier van communiceren. Er dient goed uit elkaar gehouden te worden wat ter inspraak voorligt. Dat vraagt een zwaardere inspanning van de gemeente op het gebied van in- en samenspraak, hetgeen de planvorming en het draagvlak daarvoor zal versterken. Wij denken verder dat de Gebiedsvisie, waar wij graag aan bijdragen en die in de nabije toekomst zal worden opgesteld, zal helpen om de planvorming formeel en toch beeldend op een procedureel correcte manier te doorlopen.
Een tweede opmerking van procedurele aard betreft het overig gebruik van kaartmateriaal. Het plan "ClOO" werd op de inloopbijeenkomst mede gepresenteerd aan de hand van een impressiekaart van de mogelijke bebouwing. Veel van de 'vlekken' op de kaart weken af van wat in het eveneens ter visie liggende Bestemmingsplan 'Westzanerdijk e.o.' is opgenomen. De status van dergelijke bouwviekken is ons daarmee niet duidelijk en leidt tot een discussie die afleidt van het voorliggende plan.
Wij zouden willen verzoeken op een eenduidiger manier met illustratief materiaal om te gaan.
2. Verbeteringsvoorstellen en aandachtspunten
Een aantal zaken kunnen wij aanduiden als wensen. Dit zijn voor ons geen formele bezwaren, maar wel zaken, waarvan wij denken dat het plan erdoor wordt verbeterd. Een eerste punt hierin is het zogenaamde Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC)-plan, bestemd voor de uitvoering van het bouwproject. Hoe gaat u zorg dragen dat tijdens de verschillende bouwfasen voornoemde vier aspecten voor de buurt gegarandeerd worden en hoe bent u van plan de buurt hierover te informeren? Wij kunnen helaas uit ervaring spreken dat bij het voorgaande bouwproject "Aurum" in onze buurt beslist niet alles gladjes, zonder zorgen is verlopen.
Wij verwachten daarom dit keer dat een heldere communicatie over hinder, zoals bouwverkeer- (routes), geluidoverlast, omgang met spelende kinderen in de buurt (veiligheid) en bijvoorbeeld vervuiling, kan helpen de uitvoering en acceptatie van het plan in de buurt te verhogen. Een doortimmerd BLVC-plan - ook vooraf besproken met de buurt en nagekomen tijdens de bouw door de gemeente, opdrachtgever en aannemer! - zal hierbij helpen.
Een tweede wens betreft de toegangsbruggen tot de nieuw te vormen eilanden. Voor de waterbeleving zou het in onze ogen goed zijn dat deze bevaarbaar wordt uitgevoerd. Met het oog op de verdere ontwikkeling van het gebied zien wij graag dat de toegankelijkheid van de waterpartijen per boot maximaal wordt gehouden of zelfs wordt uitgebreid. In dit licht zouden wij bijvoorbeeld graag zien dat de - nu afgesloten - doorvaart van de 'Westerwatering' tot aan de Westzanerdijk weer wordt opengewerkt.
Een laatste wens is de verdere aanleg van het zogeheten botanisch pad, waarmee na de oplevering van het voorgaande bouwproject "Aurum" is begonnen. In het planontwerp van dat bouwproject zou dat voetpad oorspronkelijk worden doorgetrokken tot aan het Westerwindpad.
3. Formele bezwaren
Hoewel wij in de basis positief zijn over het gepresenteerde bestemmingsplan, zijn er van de kant van de Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. ook enkele bezwaren aan te merken.
Ons eerste bezwaar betreft de voorgestelde bouwhoogte. Dit bezwaar omvat drie onderdelen:
1. In uw plan gaat u uit van 12 meter met een hoogteaccent op de kop (westzijde) van 13 meter. Deze hoogte is in onze beleving fors hoger dan de hoogte van de omliggende bebouwing. Wij zouden deze hoogte graag 2 meter lager vastgesteld zien.
2. Daarnaast gaat u met de torens van 13 meter op de kop van het plan (kant van het Westzijderveld) in tegen uw eigen wens van de beleving van het buitenlandschap en dat daarvoor zicht op het landschap belangrijk is. Wij onderschrijven de noodzaak van de beleving van het landschap en maken om deze reden bezwaar tegen een bouwhoogte van 13 meter aan deze zijde.
3. De afwijkingsmaat aangaande de bouwhoogte spreekt van 5 meter (art. 5e). Dit zou betekenen dat u met dit plan kan doorbouwen tot een hoogte van maximaal 18 meter. Deze hoogte wordt door ons als buitenproportioneel beschouwd en derhalve afgewezen. Een afwijkingsmaat van meer dan circa 40% is in onze ogen in zichzelf buitenproportioneel. Voornoemde bezwaren komen voort uit onze wens met het nieuwe plan een verbetering aan te brengen in de huidige situatie. De bebouwing, die u vervangt met dit plan, biedt in zijn huidige staat een overweldigende gevel aan fietsers en wandelaars op het Westerwindpad. Met de hoogtes die u in uw plan presenteert ontneemt u zichzelf de mogelijkheid om aan deze ongewenste situatie in positieve zin iets bij te stellen.
Verder maakt de door u voorgestelde bouwhoogte voor niet-grondgebonden woningen een waarschijnlijke, maar geen zekere invulling. De lagere bebouwingshoogte maakt duidelijker dat appartementen geen onderdeel zullen zijn van de uitwerking van het onderhavige bestemmingsplan. De door u voorgestelde bouwhoogte is daarom in onze ogen in tegenspraak met uw eigen voorstel om uitsluitend grondgebonden woningen te willen realiseren.
Een laatste argument ter onderbouwing van onze bezwaren tegen de door u voorgestelde bouwhoogte is het risico, dat u met deze voorschriften neemt, om Zaanse bouw op de wijze van hetnieuwe Stadhuis uit te voeren. Daarmee kan een bestaand archetype als de kaakberger 1,5 a 2 maal zo groot worden uitgevoerd. In onze beleving past een dergelijke uitvoering van de Zaanse bouw niet in de omgeving. Het zal wederom de beleving van de bebouwing vanuit het landschap onevenredig belasten. In onze beleving zal met een dergelijke bouw 'de overgang naar het landelijk gebied' niet worden verdund. U stelt in uw plan zelf dat in het profiel 'Nieuw-Tuinstedelijk' dit wel wenselijk is.
hooihuizen of kaakbergen
Deze vierkante houten schuren met een pyramide-vormig dak komen veel voor in Waterland en de Zaanstreek. Ze zijn typerend voor de veeteeltbedrijven in dit gebied waar een droge opslag van het hooi gewenst was. Vaak zijn in de zijwanden van het hooihuis op verschillende hoogten deuren, zodat men altijd bij de voorraad kon. Tegen het hooihuis, ook kapberg ofkaakberg genoemd, ontstonden vaak aanbouwsels voor de stalling van het vee of andere bedrijfsfuncties. Meestal zijn het geheel houten, gesloten gebouwen met een pannendak. Soms werden ook de verticale wanden met pannen bekleed. Alleen de deuren zijn dan van hout.
Ons tweede bezwaar betreft de 'langzaam verkeerverbinding tussen het nieuwe woonbuurtje "ClOO" en de bestaande 'Heldenbuurt'. Zoals wellicht bekend heeft de 'Heldenbuurt' al vanaf de eerste bewoning aangegeven slechts één ontsluitingsroute te wensen. Deze wens is indertijd ook bekrachtigd in een Raadsbesluit d.d. 10 april 2000. Voor deze wens gelden argumenten als veiligheid, rust en privacy. Tegen de door u geplande nieuwe verbinding wordt wederom bezwaar gemaakt.
Ons derde bezwaar betreft het onvermeld laten van een mogelijke hinderzone rondom de Fronikboerderij, eveneens gelegen aan het Westerwindpad. U hebt in uw plan de hinderzone van de bestaande boerderij van boer J. Rutte aangegeven. U zegt in uw plan niets over de Fronikboerderij, waar ook dieren rondlopen en waar ook onder meer diverse verzorgings- en onderhoudsactiviteiten plaatsvinden. Wij missen een opgave in het bestemmingsplan van deze Fronikboerderij, waardoor toekomstige bewoners niet vooraf zijn geïnformeerd over de aanwezigheid van deze locatie. Wij willen met een vermelding voorkomen dat toekomstige bewoners bezwaren kunnen maken tegen de aanwezigheid van deze activiteiten. Wij laten ons graag door u informeren op welke -juridische - wijze dit het beste kan worden bewerkstelligd.
Tot slot maken wij ons als Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. ernstig zorgen over de staat van de voormalige vuilnisstort 'De Belt'. Wij constateren dat uit de Belt vrijwel altijd percolaatwater stroomt naar onder andere het omringende waterstelsel. Dit is met de aanleg van het nieuwe fietspad aldaar beter zichtbaar geworden. Ook constateren wij bij de Belt regelmatig plastic, afkomstig uit de Belt. Wij vrezen dat de leeflaag van de Belt aangetast is. Bouw- en sloopactiviteiten nabij de Belt zal de aantasting van de Belt mogelijk versterken en derhalve risico's voor de omgeving vergroten. Wij zouden daarom graag zien dat, voordat enige activiteiten worden ontplooid, er een gedegen milieuonderzoek wordt gedaan naar de huidige staat van de Belt en haar leeflaag en van de mogelijk te verwachten invloeden en risico's van de Belt op de omgeving als gevolg van toekomstige bouw- en sloopplannen.
Wij maken derhalve bezwaar tegen het feit dat het bestemmingsplan geen uitgebreide bodemparagraaf bevat die direct is gerelateerd aan de aanwezigheid van de voormalige vuilnisstort.
Wij willen elk risico uitsluiten dat met de bouw van het nieuwe woonbuurtje gezondheids- en veiligheidsrisico's voor de woon- en leefomgeving ontstaan. Wij achten het eisen van een - in termen van de volksmond - 'schone grond'verklaring door de ontwikkelaar, gezien de nabijheid van de Belt, volstrekt onvoldoende waarborg. Uiteraard willen wij van de resultaten van het door ons gewenste milieuonderzoek op de hoogte worden gesteld.
Graag vernemen wij wanneer wij een reactie op onze punten van u mogen verwachten. Tevens worden wij graag geïnformeerd over het verdere verloop van de procedures.
Reactie gemeente.
Uiteraard zijn wij verheugd dat de Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. in grote lijnen positief staat tegenover dit bestemmingsplan.
Het zicht vanuit de bestaande woonbuurten op de nieuwe woonwijk is een belangrijk aspect. Gezien de stedenbouwkundige eisen die aan de aan te leggen woonwijk in het plangebied worden gesteld, verwachten wij dat dit aspect sterk zal verbeteren ten opzichte van de huidige situatie waarbij het zicht vanuit de bestaande woonbuurten bestaat uit enkele schoolgebouwen en een schoolplein. In dit verband verwijzen wij ook naar het commentaar op de zienswijze genoemd onder 1..
ad 1.
Bij dit bestemmingsplan is gekozen voor een globaal plan met uitwerkingsplicht. Het globale plan ligt nu ter besluitvorming voor. Bij deze werkwijze is het in zijn algemeenheid nog niet mogelijk om reeds de gedetailleerde invulling van het plangebied te laten zien. In dit geval was er op de inloopavond een maquette beschikbaar die een impressie geeft van hoe het plangebied er na voltooing eruit zal kunnen komen te zien.
Het kaartmateriaal dat op de inloopavond is gebruikt en dan met name de kaart van de omgeving van het plangebied was bedoeld om het plangebied C100 in zijn omgeving te situeren. Hetgeen op die omgevingskaart is weergegeven heeft geen (juridische) betekenis en de kaart was slechts als verduidelijking bedoeld (hetzelfde geldt voor de maquette). Niettemin vinden wij het jammer dat ondanks de op de inloopavond gegeven uitleg, die kaart tot verwarring heeft geleid. Bij volgende gelegenheden zullen wij hierbij nauwkeuriger te werk gaan.
ad 2.
BLVC
De Gemeente besteedt bij alle grotere bouwplannen veel aandacht aan de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie. Iedere projectontwikkelaar krijgt een uitgebreide checklist voorgelegd waaraan hij zich dient te houden. Ook bij de bouw van de woonbuurt C100 zal de gemeente de ontwikkelaar een BLVC plan opleggen. dat BLVC plan wordt vervolgens besproken via de klankbordgroep Inverdan West met vertegenwoordigers uit de buurt. De overlast die de bouw met zich mee kan brengen wordt zo tot een aanvaardbaar niveua teruggebracht, maar kan nooit helemaal vermeden worden.
Toegangsbruggen.
In de geplande situatie zijn alle watergangen toegankelijk voor roeiboten en kan naar open water gevaren worden. Voor deze activiteit is het niet noodzakelijk de toegangen tot de nieuwe eilanden uit te voeren als brug. Buiten de hogere kosten die gemoeid zijn met de aanleg van een brug kan met een dam met duiker de nieuwe woonwijk makkelijker voorzien worden van nuts-voorzieningen. De huidige beperkte doorvaart is van tijdelijke aard omdat de brug in het Westwindenpad pad gerenoveerd moet worden.
Botanisch pad
Dit pad is nog steeds in de plannen opgenomen onder de naam “doortrekken kennisboulevard “. Bij de ontwikkeling van de locatie C100 zal het plan voor het doortrekken van de kennisboulevard worden betrokken.
ad 3.
Bouwhoogten
Wat de bouwhoogten betreft verwijzen wij in de eerste plaats naar het commentaar genoemd bij zienswijze nr. 1.
Verder merken wij hierover het volgende op.
Er is sprake van een maximale hoogte. Binnen de gestelde 12 en 13 meter kunnen woningen van drie lagen met een kap gebouwd worden. Als daar 2 meter vanaf gehaald wordt is dit niet meer mogelijk. Zeer waarschijnlijk zullen er veel woningen van twee lagen met een kap gebouwd worden. De flexibiliteit van dit globale bestemmingsplan is erbij gebaat dat er ook grotere woningen gebouwd kunnen worden. In het nog op te stellen uitwerkingsplan zullen den exacte bouwhoogten worden bepaald. Ook bij dat uitwerkingsplan bestaat de mogelijkheid zienswijzen in te dienen.
De iets hogere koppen van 1 meter aan de westkant zijn nauwelijks als torens te typeren. Zij hinderen niet het genoemde zicht naar het landschap.
Met betrekking tot de afwijkingsmaat van 5 meter zoals genoemd in artikel 5 sub e wordt de ingediende zienswijze onderschreven. De daar genoemde afwijkingsmogelijkheid van 40% is inderdaad disproportioneel.De afwijkingsgraad wordt daarom teruggebracht naar 10 %. De maximale nokhoogte wordt dan respectievelijk 13,2 en 14,3 meter.
Langzaam verkeersverbinding tussen het plangebied en de 'heldenbuurt'.
In het plan is een verbinding voor langzaam verkeer opgenomen tussen de Heldenbuurt en de Belt. Bij de Belt sluit deze route aan op de bestaande route tussen de Cypressehout en het Westewindpad. Deze verbinding zorgt ervoor dat de voorzieningen in Inverdan West, het station en het centrum beter bereikbaar worden voor de Heldenbuurt en een deel van de Westzanerdijk. Zeker met de nieuw te bouwen Slinger is dit een belangrijke verbetering voor de bereikbaarheid van de omgeving. Voor C100 zal de verbinding door langzaam verkeer gebruikt worden om aan de ene kant het Westerwindpad en aan de andere kant een route te vinden naar de diverse werkgelegenheidsgebieden in of ten zuiden van Amsterdam.
De fronikboerderij
Dit pand is gelegen op het adres Westzanerdijk 150. Volgens het betsemmingsplan Landelijk gebied Westzaan heeft dit pand geen agrarische maar een woonbestemming. Om die reden is er geen hinderzone rond dit pand vastgesteld.
Voormalige vuilstort de Belt.
De vuilstort valt buiten het plangebied van C100 maar eventuele doorsijpeling van vervuild grondwater zou invloed kunnen hebben op de leefbaarheid in het plangebied. De gemeente deelt wat dat betreft de zorg die in deze zienswijze wordt geuit. Mede om die reden wordt dit aspect van de voormalige vuilstort De Belt regelmatig gemonitord. Uit het monitoringsrapport van 2010 is gebleken dat er ook in 2010 geen structurele aanwijzingen zijn voor verspreiding van verontreiniging vanuit de stort. Evenals in 2009 is de conclusie dat de grondwatersituatie dermate stagnant is dat jaarlijkse monitoring niet vereist is. In 2011 hoeven alleen de referentiefilters en de referentiepunten voor het oppervlaktewater te worden bemonsterd ten behoeve van het vaststellen van toetsingswaarden op basis van de vereiste meetreeks. In 2012 dient dan weer een volledige monitoringsronde uitgevoerd te worden.
Conclusie.
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.
4. Bewonerscommissie Zwaneneiland
Inhoud zienswijze
De Bewoners Commissie Zwaneneiland maakt ernstig bezwaar tegen de voorgenomen afsluiting van het huidige Cypressehout bij aanvang van de bouwwerkzaamheden van C 100.
De Bewoners Commissie dringt er met de meeste nadruk op aan dit deel van Cypessehout voor de bewoners van de Schavenbuurt, het Zwaneneiland, de bewoners van het complex Aurum en de ambtenaren van het Belastingkantoor in stand te houden tot de bouwwerkzaamheden C100 beëindigd zijn.
Onzes inziens lijkt het compleet scheiden van bouwwegen/bouwverkeer en overig verkeer een zaak van dwingende aard; het overwegen zeker waard.
Tevens wijst de Bewoners Commissie erop, dat als de aansluiting van het Letterhout als zijstraat van de gestrekte Cypressehout een feit is, deze uitvalsweg een grote capaciteit moet krijgen omdat niet alleen eerder genoemde bewoners van Schavenbuurt, Zwaneneiland, Aurum en ambtenaren van Belastingkantoor bovendien ook nog docenten, studenten van het Regiocollege en de toekomstige bewoners van C100 en de torens III en IV van Cypressehout gebruik moeten maken. Ook zal bij een eventuele onverhoopte calamiteit waarbij een snelle evacuatie van levensbelang is alles over deze enige uitvalsweg moeten gebeuren.
Tenslotte nog dit; in een eerder verschenen Bestemmingsplan is er sprake van een botanisch pad langs het Regjocollege. Wanneer zal dit pad gerealiseerd worden ?
Reactie gemeente
Verkeerssituatie ten tijde van de bouwwerkzaamheden.
Wij verwijzen naar de reactie ad 2 bij zienswijze 3.
Aansluiting Letterhout.
De genoemde straten en aansluitingen moeten nog gerealiseerd worden en zullen bij het ontwerp en realisatie afgestemd worden op de beoogde verkeersfunctie en de verwachte intensiteiten. Voor het bepalen van de verwachte intensiteiten gebruikt de gemeente landelijke richtlijnen aangevuld met Zaanse ervaringscijfers. Hiermee is voldoende gegarandeerd dat de capaciteit van de weg voldoende zal zijn.
Botanisch pad.
Wij verwijzen naar de reactie ad 2. bij zienswijze 3..
Conclusie
Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze niet worden gewijzigd.