| Plan: | Kerkbuurt Westzaan |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3759BP-0301 |
De bestemmingen zijn geregeld in de artikelen die zijn opgenomen in 2 Bestemmingsregels van de planregels; deze regelen de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden.
De planregels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en met een regeling voor wat betreft de wijze van meten (zie 1 Inleidende regelsvan de planregels).
De Algemene regels waaronder de ontheffings- en procedureregels zijn terug te vinden in hoofdstuk 3 Algemene regels van de planregels.
Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotregels.
In algemene zin kan reeds het volgende worden opgemerkt dat de monumenten - om reden van kenbaarheid - op de verbeelding zijn aangeduid. De planregels bevatten verder geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9). Om die reden wordt in het bestemmingsplan niet ook het vereiste van een sloopvergunning opgenomen.
De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden in het onderstaande afzonderlijk toegelicht.
Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend. Dit betekent dat het de bestaande functies vastlegt. Daarnaast bevat het bestemmingsplan waar mogelijk flexibiliteit en globaliteit. Dit om te voorkomen dat voor iedere wenselijke ontwikkeling die niet geheel past in het bestemmingsplan een langdurige procedure gevoerd moet worden.
Globaliteit houdt in dat op de daarvoor bestemde gronden meerdere mogelijkheden bestaan ten aanzien van het gebruik. Flexibiliteit houdt in dat de globale bestemming waar mogelijk is verruimd qua bouw- en gebruiksregels én dat het gemeentebestuur door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning kan afwijken van bestemmingsplan.
De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel staan de begrippen die worden gebruikt in het bestemmingsplan gedefinieerd.
Artikel 2 Wijze van meten
Bij het toepassen van de regels wordt op de in artikel 2 geregelde wijze gemeten.
In het plangebied voorkomende hoofdgroepen van bestemmingen al dan niet met bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen (in alfabetische volgorde ) en gebruiken van de gronden zijn de volgende:
Bedrijf (B)
Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied aanwezige bedrijven. Dit betreft slechts een gering aantal kleinere bedrijven binnen het beschermde dorpsgezicht. Er zijn uitsluitend bedrijven toegestaan als nader geregeld in artikel 3 Bedrijf. Bedrijven met aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten. Voorts zijn bijkomende voorzieningen zoals erven, tuinen, groenvoorzieningen en parkeerplaatsen toegestaan.
Wel is er in het bestemmingsplan gekozen voor een vastlegging van de bouwvlakken. De bouwvlakken zijn voornamelijk gesitueerd ter plaatse van de bestaande bebouwing met op een enkel perceel nog de mogelijkheid tot uitbreiding. De achterliggende gedachte van de vastlegging van de bouwvlakken is dat de bedrijfsbebouwing nu nog hoofdzakelijk achter bestaande bebouwing/woonhuizen is gelegen. Dit zorgt ervoor dat er geen verdichting kan ontstaan door middel van uitbreidingen in de breedte van het perceel. Niet alleen kan doordoor een (ongewenste) verdichting ontstaan, maar tevens kunnen dan de kenmerkende doorzichten naar het achterland verloren gaan. Dit wordt nu voorkomen.
Centrum (C)
De bestemming centrum is toegekend aan verschillende percelen die zich rondom het centrum van de kerkbuurt bevinden. Van oudsher vervullen deze percelen een centrumfunctie binnen het plangebied. De bestemming kent verscheidene functies toe, waaronder detailhandel, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke dienstverlening. Bedrijvigheid is ook toegestaan, mits het gaat om bedrijven tot ten hoogste categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten -
functiemenging die onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Er is in dit bestemmingsplan voor gekozen om tevens op twee locaties wonen op de begane grond mogelijk te maken. De vitaliteit van de buurt is het meest gediend als leegstaande panden ter hoogte van de Kerkbuurt 43-49 een invulling krijgen. De locatie aan de Raadhuisstraat 6 bestaat ten tijde van het schrijven uit alleen een woning. Het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid acht de gemeente in de toekomst weer mogelijk. Tot die tijd is wonen op de begane grond gewoon mogelijk. De binnen de bestemming genoemde functies blijven echter wel mogelijk op de begane grond.
Groen (G)
Groen dat een min of meer structureel karakter heeft zoals groen dat dienst doet als groene buffer of afscheiding tussen wegen en/of (verschillende) functies/wijken als ook in de wijk voorkomt en/of groen dat van belang is voor de groene (be)leefbaarheid van een gebied, dienen gehandhaafd te blijven en krijgt in het bestemmingsplan de bestemming 'Groen (G)'.
De rest van het groen dat in de wijk voorkomt, bijvoorbeeld bermen en stroken langs wegen, krijgt de bestemming 'Verkeer (V)' of 'Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)'. Ook in verblijfsgebied vallen bijvoorbeeld de parkeerplaatsen en de buurtontsluitingswegen. Dat houdt in dat daar deze functies binnen 'Verkeer -Verblijfsgebied' uitwisselbaar zijn: daar waar nu parkeerplaatsen zijn kan groen worden en een woonstraat kan verbreed worden en daarmee groen laten verdwijnen. Een zeer flexibele regeling derhalve, immers bij een reconstructie van een gebied of het nieuw aanleggen van parkeerplaatsen behoeft niet telkens een ontheffings- of wijzigingsprocedure te worden gevolgd.
Maatschappelijk (M)
Deze bestemming betreft de in het plangebied gelegen maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende voorzieningen. In de begripsomschrijving is vermeld dat het hierbij kan gaan om een veelheid aan voorzieningen zoals overheids-, welzijns-, medische-, onderwijs-, culturele- en religieuze voorzieningen. Daarbij zijn ook ondergeschikte detailhandel en horecavoorzieningen toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Buiten het bouwvlak kunnen uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan situering en afmetingen van de laatstbedoelde bouwwerken (ter bescherming van de cultuurhistorische waarden in het gebied dat als zodanig is aangeduid).
Sport (S)
Deze bestemming betreft het toestaan vam sportvelden en daarbij behorende bouwwerken zoals lichtmasten en andere daarbij behorende voorzieningen.
Tuin (T)
Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden gebouwd. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Op de verbeelding in dit bestemmingsplan is de tuinbestemming op conserverende wijze opgenomen. In principe is hier geen erfbebouwing toegestaan.
Verkeer (V)
Binnen dit artikel is de functie voor het afwikkelen van verkeer de belangrijkste functie. De wegen die als belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer hebben zijn: de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen alsmede akoestisch relevante wegen. De stroomwegen en de gebiedsontsluitingswegen zijn akoestisch relevante wegen.
Daarnaast zijn ook voet- en fietspaden, bermen, parkeer- en groenvoorzieningen, water- en oevervoorzieningen, onder- en bovengrondse inzamelplaatsen voor afval, geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer, een brug en een tunnel mede inbegrepen. Ook hier hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van de bouwwerken (ter bescherming van de cultuurhistorische waarden in het gebied dat als zodanig is aangeduid).
Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)
Binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de verblijfsfunctie het belangrijkst. De functie verkeer is hieraan ondergeschikt, in tegenstelling tot de bestemming 'Verkeer'. Bij 'Verkeer-Verblijfsgebied' gaat het om wegen en gebieden met verblijfsfunctie die niet akoestisch relevant zijn.
Water (WA)
Deze bestemming is gelegd op het water dat deel uitmaakt van de hoofdwaterstructuur. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van de bouwwerken die ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd.
Water - Woonschepenligplaats (WA-WL)
Daar waar woonschepen zijn gelegen is het water bestemd voor het innemen van een ligplaats voor een woonschip dan wel een woonark. Op de verbeelding is de locatie aangegeven en per locatie is één woonschip toegestaan. In het artikel zijn regels gegeven omtrent de maximale lengte, hoogte en breedte van de woonschepen.
Wonen (W)
Belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de beschrijving en regulering van de woonbebouwing. Alle woonvormen (met uitzondering van kamerverhuur) en woningtypes zijn ondergebracht in één woonbestemming. Binnen het toegestaan gebruik binnen de bestemming Wonen is Bed&Breakfast (maximaal 6 bedden) toegestaan. Dit verhoogt de flexibiliteit en sluit goed aan op de wens van het bestuur om een flexibele bestemmingsregeling te creëren. Wel dient het runnen van een Bed&Breakfast ondergeschikt te zijn aan de woonbestemming.
Er zijn een aantal ruimtelijke redenen voor beperking van de bouwmogelijkheden. In de eerste plaats kan de beeldkwaliteit geschaad worden. Dat geldt vooral voor allerlei bouwsels aan de straatzijde in de voortuin die beeldverstorend werken. Bebouwing in de achtertuin/erf, voor zover niet zichtbaar vanaf de straat, heeft geen invloed op de beeldkwaliteit. Een tweede aspect is leefbaarheid en het belang van de openbare ruimte. Totaal volgebouwde bouwvlakken verliezen aan ruimtelijke kwaliteit en geven een verarming van het ruimtelijk aanzicht in de buurt. Gedeeltelijk onbebouwde tuinen en erven hebben daarop een positief effect.
Tenslotte wordt het woongenot geschaad bij het onbeperkt volbouwen van tuinen en erven door buren. Dat gaat ten koste van uitzicht, daglichttoetreding, bezonning en leefbaarheid.
Zoals gezegd is een overschreiding van de hoofdmassa in achterwaarste richting in stedenbouwkundig opzicht minder ingrijpend omdat het bebouwingsbeeld vanaf het openbaar gebied weinig verandert. Bij het opstellen van de Nota Woonbebouwing zijn diverse scenario's onderzocht waarbij de relatie tussen kavelgrootten, oriëntatie van het bouwvlak (nokrichting), bouwmassa, positie op de kavel, belendende percelen en schaduwwerking in wisselende samenstellingen zijn bekeken. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten naar voren gekomen;
Huisgebonden beroep of bedrijf
In het bestemmingsplan is een huisgebonden beroep en bedrijf regeling opgenomen. Aan de hand van jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp is gekozen voor de zgn. 30%-70% regeling. Dat wil zeggen: wanneer een beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaat met een maximum van 65 m² dan wordt op het pand geen bedrijfsbestemming gelegd, maar blijft de woonbestemming gehandhaafd. De vestiging van het beroep of bedrijf aan huis mag geen aanzet geven tot verdringing van de woonfunctie.
Binnen de reikwijdte van een beroep en bedrijfsactiviteiten aan huis wordt nadrukkelijk inbegrepen de vestiging van dienstverlenende activiteiten zoals een kapsalon, en pedicure/manicure.
Bijbehorende bouwwerken (voormalige aanbouwen en bijgebouwen)
De Wabo maakt geen onderscheid in aanbouwen/uitbouwen en bijgebouwen. Binnen de bestemmingsregels is bij de invoering van de Wabo is taalkundig het een en ander veranderd door onder bouwregels het kopje 'bijbehorende bouwwerken' te hanteren in plaats van 'aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen'.
Erfbebouwingsregeling
Op 1 juni 2012 is de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012 door de raad vastgesteld.
Deze nota is bedoeld om een verantwoorde, eenduidige afweging te kunnen maken over uitbreiding van een woning, bedrijfswoning en agrarische woning (hierna woningen) en hierbij horende bouwwerken zoals aanbouwen e.d.
De nota speelt in op thema's waarmee het college het meest geconfronteerd wordt. Het vormt een evenwichtige balans tussen deregulering in de zin van meer bouwmogelijkheden enerzijds en het sturen op ruimtelijke kwaliteit anderzijds. Daarnaast is zoveel mogelijk aangesloten bij de regels voor het vergunningvrij bouwen om tegenstrijdige voorschriften te voorkomen en eenduidigheid in het begrippenkader te scheppen.
De nota is van toepassing op het gehele gemeentelijke grondgebied, behalve als in specifieke gevallen anders is aangegeven, en heeft betrekking op;
Deze nota is niet van toepassing op (erven van) woonschepen/woonarken, woonwagens, recreatiewoningen, appartementencomplexen, monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten.
Voor dit bestemmingsplan is ervoor gekozen de nota zo goed mogelijk te integreren in de regels. Zo kan de toetsing van een bouwplan aan het bestemmingsplan regelmatiger conform het bestemmingsplan zijn. Dit voorkomt afwijkingsprocedures.
b. Dubbelbestemmingen
Het plangebied kent twee dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen zijn ten behoeve van de bescherming van de leiding(en) en de bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemmingen zijn primair ten opzichte van de onderliggende bestemmingen. De regels bevatten ook een voorrangsregeling voor de gevallen dat deze dubbelbestemmingen samenvallen.
Leiding - Gas (L-G)
De dubbelbestemming "Leiding-Gas" is uitsluitend gelegd op hoge druk gasleidingen met een druk van 8 bar of meer. Dit betreft een strook met een breedte van 4 meter aan weerszijden van de desbetreffende leidingen (de vrijwaringszone). Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leidingen toegestaan. Bebouwing ten dienste van de primaire bestemming is slechts toegestaan na advies van de leidingbeheerder. Er geldt een aanlegvergunningvereiste voor werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen schaden.
Waarde - Archeologie 1 / Waarde - Archeologie 4 (WR-A 1/4)
Het verdient vermelding dat de dubbelbestemming "waarde-archeologie"het grootste deel van het plangebied betreft. Er geldt dat geen ingrepen in de bodem zijn toegestaan met een oppervlak groter dan 50 m2 (en dieper dan 50 cm). Daarvan kan onder voorwaarden ontheffing worden verleend. Het vereiste van een aanlegvergunning geldt voor diverse werken en werkzaamheden die zouden kunnen leiden tot aantasting van de potentiële archeologische waarden. Overigens geldt voor grote delen van het plangebied dat daar om andere redenen al niet of nauwelijks kan worden gebouwd.
Waarde - Cultuurhistorie(WR-C)
De dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie - Beschermd dorpsgezicht betreft tevens een groot deel van het plangebied. Met deze dubbelbestemming kunnen de ruimtelijk relevante belangen veilig worden gesteld die niet of onvoldoende met de onderliggende bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben de met de dubbelbestemming samenhangende belangen in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming. Het waarborgen van de cultuurhistorische belangen door middel van een dubbelbestemming leidt tot bijzondere of extra regels of noodzaakt tot nadere afweging van belangen.
c. Functieaanduidingen
De in het plangebied voorkomende hoofdgroep van bestemmingen al dan niet bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen met een functieaanduiding zijn:
caravanstalling (cs)
Ter plaatse van deze aanduiding is een caravanstalling toegestaan.
detailhandel (dh)
Ter plaatse van deze aanduiding is detailhandel toegestaan.
garage (ga)
Ter plaatse van deze aanduiding is een garage(box) toegestaan.
horeca (h)
Ter plaatse van deze aanduiding is horeca toegestaan tot maximaal categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten.
monument - (swr-mon)
Ter plaatse van deze aanduiding worden monumenten zowel rijks- als provinciale als gemeentelijke monumenten) aangeduid.
specifieke vorm van bedrijf - 1 (sb-1)
Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan waarvan de bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels zijn opgenomen.
specifieke vorm van centrum - 1 (sc-1)
Ter plaatse van deze aanduiding is het toegestaan om ook woningen op de begane grond te hebben.
woning (w)
Ter plaatse van deze aanduiding is wonen toegestaan.
zorgwoning (zw)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn tevens medische en zorggerelateerde dienstverlening aan bewoners op locatie met inbegrip van bijbehorende wijkgerichte gezondheidsdiensten toegestaan.
d. Bouwaanduidingen
In het plangebied komt een bouwaanduiding voor:
gestapeld [gs]
Ter plaatse van deze aanduiding is gestapelde bouw toegestaan.
onderdoorgang [ond]
Ter plaatse van deze aanduiding is een onderdoorgang toegestaan.
specifieke bouwaanduiding - carport [sba-car]
Ter plaatse van deze aanduiding is een carport toegestaan.
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Anti-dubbeltelregel
Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.
Algemene bouwregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het bouwen dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bouwmogelijkheden verbiedt. In dit artikel zijn enkele regels opgenomen die gelden, zoals parkeernormen.
In deze regel is verder een ontheffing opgenomen die het mogelijk maakt af te wijken van het geregelde in dit artikel wanneer toepassing ervan het meest doelmatige gebruik, dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd, wordt beperkt. Dit is de zogenaamde 'toverformule'.
Algemene gebruiksregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het gebruik dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bestemming verbiedt. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op seksinrichtingen behalve op gronden waar dit expliciet is toegestaan.
In deze regel is verder een ontheffing opgenomen die het mogelijk maakt af te wijken van het geregelde in dit artikel wanneer toepassing ervan het meest doelmatige gebruik, dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd, wordt beperkt. Dit is de zogenaamde 'toverformule'.
In dit artikel wordt Burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om categorieën bedrijven en horeca aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging en de Staat van Horeca-activiteiten toe te voegen dan wel te verhogen/verlagen.
Algemene aanduidingsregels
In dit artikel zijn de gebiedsaanduidingregels voor de wro-zone - wijzigingsgebied opgenomen. Bij het voldoen aan de in dit artikel gestelde regels heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om medewerking te verlenen aan een ontwikkeling op de betreffende locatie. In dit geval betreft het de omzetting van het bedrijventerrein aan de Zeilenmakersstraat naar woningbouw.
Hierin zijn onder meer afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van de oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwtjes etc...
Overgangsrecht
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan mogen ze geheel worden herbouwd.
Slotregel
Deze regel geeft de naam van het bestemmingsplan weer.