| Plan: | Oud Koog & Rooswijk |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3753BP-0309 |
Voor het gehele plangebied is een analyse gemaakt van specifieke ontwikkelingen, die in deze paragraaf kort aan de orde komen. De aandachtspunten zijn de volgende.
Zaanstad is zich breed aan het oriënteren op de toekomst en wil haar positie binnen de metropoolregio Amsterdam versterken. De karakteristieke Zaanse kwaliteiten en de gunstige ligging binen de regio bieden volop kansen voor een aantrekkelijk en divers vestigingsklimaat, zoals ook verwoord in de nota Zaans evenwicht en de Ruimtelijke en economische structuurvisies. In dat kader is een stedenbouwkundige verkenning gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de gebieden langs de Zaan en het IJ en naar de mogelijkheden om de relatie tussen Zaanstad en Amsterdam te versterken. Het historisch landschap van Zaan en IJ is daarbij drager. Tate & Lyle is gesitueerd aan het stuk Zaan dat wordt omschreven als 'De wijde Zaan'. Er is onderzocht welke ontwikkelingsmogelijkheden er ontstaan als dit bedrijf zou besluiten zijn bedrijfsactiviteiten te verplaatsen.
Het bedrijfsterrein vormt van oudsher een dicht bebouwde stedelijke kaap, waar ook bij herbestemming een dichte stadsbebouwing aantrekkelijk is. Door vroegere vaarten opnieuw uit te graven ontstaat een waterwijk die rechtstreeks bereikbaar wordt vanaf de Zaan. Daarbij passen hoge en stoere woon- en werkgebouwen, direct aan het water met publieksfuncties in de plint. De vaarten zorgen voor aansluiting op het waternetwerk en een verbinding met het Kogerpark. Zo zou een eigentijds Venetië aan de Zaan ontstaan.
De westzijde van de Lagedijk biedt goede kansen voor een aantrekkelijk laagbouwmilieu dat naadloos aansluit op de bestaande wijken.
Een voorwaarde voor herontwikkeling is een aanzienlijke beperking van de milieubelasting (geur en geluid) van overige bedrijven in de nabijheid, zoals ADM Cocoa en Gerkens Cacao. Vanuit het milieuplan Zaan & IJ wordt dit gebied niet als bijzonder kansrijk gezien en worden eventuele ontwikkelingen pas op de lange termijn mogelijk geacht. Om deze reden is in het bestemmingsplan uitgegaan van de bestaande situatie.
In het ruimteplan Zaan/IJ is ook gekeken naar het stationsgebied Koog-Zaandijk en de verbinding met Zaan/IJ. De kruising van het spoor- en het wegverkeer vormt hierbij een probleem. Hiervoor zijn twee oplossingsrichtingen verkend waarin het knelpunt van de kruising tussen weg en spoor op verschillende manieren is opgelost. De eerste oplossing is een verdiepte ligging van de Provincialeweg, waarin de Guisweg uitsluitend voor Langzaamverkeer wordt bestemd en de auto een nieuwe onderdoorgang krijgt aan de zuidkant van het Station tegenover de Stationsstraat. Hierdoor wordt een aantal woningen aan de Provincialeweg moeilijk bereikbaar. Het alternatief is een verdiepte ligging van het spoor. De oplossing van het knelpunt vraagt verder onderzoek. Voor de ontsluiting van het gebied Zaan/IJ is het van belang dat de route naar het station via de Stationsstraat wordt hersteld. Het gaat hierbij vooral om herinirichting. Het bestemmingsplan staat dit niet in de weg.
Zaanstad kent een lange en rijke geschiedenis met bedrijvigheid, waarbij wonen en werken onlosmakelijk met elkaar verweven zijn. Van deze intensieve historische menging resteren anno 2009 nog tientallen binnenstedelijke bedrijventerreinen. Ondanks de historische verbondenheid tussen deze bedrijven en de stad, begint hun aanwezigheid meer en meer te knellen vanwege de groeiende woningbouwopgave en toenemende milieukwaliteitseisen.
Inmiddels loopt Zaanstad tegen de grenzen aan van haar beleid: uitplaatsing van bedrijven legt een claim op het groene buitengebied, is in veel gevallen onbetaalbaar (uitkoop, bodemsanering, etc) terwijl de verwachte afname van milieudruk in sommige gevallen zelfs nihil is (als gevolg van grote hindercirkels, windrichting). Tevens vraagt de behoefte vanuit de bevolking aan meer levendigheid, variatie en leefbaarheid in de eigen leefomgeving om beantwoording. Vanuit dit beeld is in de afgelopen decennia de opvatting gegroeid: functiemenging waar kan, functiescheiding waar nodig. Om aan deze wens tegemoet te komen en om verdere claims op het buitengebied (en daarmee samenhangende verrommeling) te beperken is een andere en meer intensieve aanpak van de binnenstedelijke bedrijventerreinen nodig.
De uitdaging van het Zaans Proeflokaal is om wonen werken, milieu en leefbaarheid in combinatie te blijven zien en te herontwikkelen. De verwevenheid is historisch en zal in de toekomst ook manifest zijn. De aanpak van problemen op binnenstedelijke bedrijventerreinen fungeert dan als hefboom voor (binnen)stedelijke ontwikkeling waarmee een groot aantal sociale, economische en milieuproblemen tegelijkertijd opgelost kunnen worden.
In het gebied Wijdezaan (waar onder meer Tate & Lyle en Duyvis gevestigd zijn) komen knelpunten op het gebied van geur en geluid samen. Om het gebied beschikbaar te maken voor ontwikkelingen dienen vergaande maatregelen genomen te worden, voor zowel geur als geluid in combinatie met eventueel een vertrek van de bedrijven Tate & Lyle en Duyvis. Vanuit het milieuplan Zaan & IJ wordt dit gebied niet als bijzonder kansrijk gezien en worden eventuele ontwikkelingen pas op de lange termijn mogelijk geacht. Om deze reden is in het bestemmingsplan uitgegaan van de bestaande situatie.
De provincie Noord-Holland heeft een assist uitgevoerd in het kader van de Task Force Ruimtewinst voor de stationslocatie Koog-Zaandijk. De opdracht aan de Taskforce Ruimtewinst was het schetsen van een toekomstperspectief voor het gebied rond Station Koog-Zaandijk (inclusief Fortuinweg), het bezien van de relatie tussen sport (inclusief sporthal) en woningbouw, het versterken van de aantrekkingskracht van Zaanse Schans en het zoeken van oplossingen rond infrastructuur en bereikbaarheid. Wensen van de gemeente zijn daarbij een sporthal voor de korfbal, het versterken van het imago van Koog-Zaandijk, het komen tot een zoekgebied voor woningbouw en een betere benutting van het stationsgebied.
De Task Force Ruimtewinst is met de volgende potentiële oplossingen gekomen:
De Task Force Ruimtewinst wordt gevolgd door een gebiedsverkenning. Onderdeel van de gebiedsverkenning zal eveneens zijn het project spoorse doorsnijding, de doorsnijding van het spoor ter plaatse van de Guisweg. Onlangs heeft de raad besloten extra krediet beschikbaar te stellen voor een nadere bestudering van de gemaakte en besproken plannen. In dit stadium zijn er nog geen concrete ontwikkelingen die kunnen worden vertaald in dit bestemmingsplan. Om deze reden is ervoor gekozen de feitelijk bestaande en vergunde situaties in het bestemmingsplan als zodanig te bestemmen.
In 2009 heeft de belangenvereniging Harpstraat ruim 800 handtekeningen opgehaald om een burgerinitiatief in te kunnen dienen bij de gemeenteraad. De bewonersvereniging Harpstraat heeft het burgerinitiatief aangemeld op 17 december 2009. Het burgerinitiatief bestaat uit het aanleggen van een natuurvriendelijk park op het zogeheten 'Bam terrein' en de aanliggende gronden buiten het Natura 2000 gebied aan de Fortuinweg in Rooswijk te Zaandijk.
Het beoogde terrein maakt onderdeel uit van de Task Force Ruimtewinst (TFR). In de TFR wordt dit gebied genoemd als mogelijke locatie om sport te realiseren. Wanneer er een ondertunneling komt van het spoor en woningbouw plaatsvindt in het gebied tussen de A8 en de Guisweg, dan kunnen de sportvelden en/of andere voorzieningen verplaatst worden naar het gebied.
Een deel van het terrein is in het huidige bestemmingsplan tot maatschappelijke doeleinden bestempeld. Deze bestemming dient behouden te blijven om het gebied voorde toekomst niet op slot te zetten en zodoende de ontwikkeling in het kader van TFR te frustreren.
Beide initiatieven hoeven evenwel niet strijdig met elkaar te zijn. Ruimte voor sport in een
parkachtige omgeving is een mogelijke uitwerking voor dit gebied.
Een integrale studie binnen het kader van de ontwikkelingen rondom het station Koog-Zaandijk kan de planologische, financiële en ruimtelijke consequenties van sport in combinatie met park goed in beeld te brengen. Pas bij een integrale studie zijn ook de kosten goed in beeld te krijgen. Besloten is om het burgerinitiatief verder te betrekken bij de Task Force Ruimtewinst en de Spoorse Doorsnijding, om zo de planologische, financiële en ruimtelijke consequenties integraal in beeld te brengen.
Om deze reden is ervoor gekozen de feitelijk bestaande en vergunde situaties in het bestemmingsplan als zodanig te bestemmen.
Door het project A8ernA heeft zich in Oud Koog een nieuw wijkhart met ontmoetingsruimte en winkels ontwikkeld. De aantrekkingskracht van de supermarkt Albert Heijn, het stedenbouwkundig concept en de verkeersstructuur (A8, viaduct, Zaan) maken dit gebied tot een bijzondere plek in Zaanstad met een duidelijke ontwikkelpotentie. Het stedenbouwkundige plan wat hieraan ten grondslag heeft gelegen heeft verschillende prijzen gewonnen. Sleutelwoorden voor het project zijn transparantie en openheid.
Naar aanleiding van een bouwaanvraag voor het realiseren van drie winkelunits onder het viaduct is een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar uitbreidingsmogelijkheden passend binnen het stedenbouwkundig concept van A8erna. In 2009 zijn deze voorgelegd aan de aanvrager, met als voorwaarde dat een oplossing gezocht zou worden voor de vereiste parkeergelegenheid. De aanvrager is hier destijds niet verder op ingegaan.
De wens om uitbreiding van het winkelareaal is echter nog steeds actueel en bestuurlijk bestaat de wens om dit idee op haalbaarheid te (laten) onderzoeken. Uit een aantal zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan is gebleken dat een uitbreiding van de supermarkt op weerstand stuit. Aangevoerd wordt onder andere dat uitbreiding zal leiden tot een verkeers- en parkeerproblematiek, het stedenbouwkundige concept A8erna wordt aangetast en dat auteursrechten van de architect/ ontwerper en de beeldend kunstenaars van A8ernA zullen worden aangetast. Ter tegemoetkoming aan deze ingekomen zienswijzen en ter waarborging van het project A8ernA zijn nadere randvoorwaarden opgenomen alvorens het college plan van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan maken:
Het gaat om de volgende voorwaarden
Bovenstaande voorwaarden zijn opgenomen in een in artikel 12 (Verkeer) opgenomen wijzigingsbevoegdheid opgenomen ex. artikel 3.6 lid 1 onder a Wet ruimtelijke ordening. Met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid kan - indien aan de hierboven benoemde randvoorwaarden is voldaan - de uitbreiding worden gerealiseerd via een wijzigingsprocedure ex. artikel 3.9a Wro .Artikel 3.9a Wro regelt de procedure van de wijzigingsbevoegdheid en verklaart de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 Awb van toepassing. Dat betekent een ter inzage legging gedurende zes weken, gedurende welke termijn belanghebbenden (dus niet een ieder zoals bij het bestemmingsplan) schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren kunnen brengen. Ingevolge art. 8.2, lid 1, onder c Wro, staat tegen een wijzigingsplan rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak.
Door een afname van het aantal schoolgaande kinderen zal in de gebouwen van De Zoeker aan de Fortuinlaan 12 en 16 in Rooswijk een overcapaciteit gaan ontstaan. De locaties van de scholen voor Speciaal Basis Onderwijs Sjalom (Rooswijkplein 10) en de Mr. G.T.J. de Jonghschool (Tamboerijnhof 22) zullen mogelijk vrijkomen bij een toekomstige verhuizing in het kader van het begeleid Onderwijs en Zorg-project. Deze scholen zullen zich dan mogelijk gezamenlijk kunnen vestigen in de wijk Pelders- / Hoornseveld. In dat geval kunnen de locaties worden ingezet voor huisvesting van basisschool De Zoeker en zal het gebouw van De Zoeker vrijkomen voor een andere functie zoals wonen. Ook de Piramide aan de Boschjesstraat 66 in Oud Koog zal naar verwachting te maken krijgen met overcapaciteit. Een optie is een gezamenlijke huisvesting van De Lindenboom en Piramide op deze locatie. Het gebouw zal daarvoor uitgebreid moeten worden. Voor de Lindenboomschool aan de Raadhuisstraat 57 zal worden onderzocht of deze school kan worden betrokken bij de ontwikkeling van de plannen voor A8erna. Deze ontwikkelingen worden vooralsnog niet opgenomen in het bestemmingsplan.
In 2011 zal de gemeente een nieuw stadhuis in gebruik nemen in Inverdan, het nieuwe stadshart van Zaandam. Hierdoor komt het huidige gemeentehuis aan het Bannehof in de wijk Rooswijk vrij voor herontwikkeling. De ontwikkeling zal met een aparte ruimtelijke procedure worden gerealiseerd en daarom is de bestaande situatie opgenomen in dit bestemmingsplan.
Op 27 juli 2011 heeft het college van b en w een projectbesluit genomen voor een bouwinitiatief voor het bouwen van 3 eengezinswoningen op de locatie tussen Pinkstraat, Boschjesstraat en Kieftstraat te Koog aan de Zaan. De gemeente Zaanstad heeft geoordeeld dat aangevraagde bouwplan een gewenste ruimtelijke ontwikkeling is en heeft aan dit voornemen haar medewerking willen verlenen. Dit projectbesluit – een zelfstandige procedure op basis van de Wro- was abusievelijk niet in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen. De woningen zelf vallen onder artikel 16 Wonen, dat een koppeling kent met de verbeelding waarop de betreffende woningen zijn opgenomen.
Het doel van een Kamers met Kansenproject is beperkt redzame jongeren van 18-25 jaar op weg te helpen naar een zelfstandig bestaan, door hen huisvesting en begeleiding te bieden.
In 2008 ondertekenden de gemeente Zaanstad, woningcorporatie Parteon en elf partijen in zorg en welzijn een intentieverklaring om zo'n project in Zaanstad te ontwikkelen. Vier partijen te weten de gemeente Zaanstad, woningcorporatie Parteon, GGD Straathoekwerk en het Regio College gaven er uitwerking aan, wat in oktober 2011 resulteerde in een vastgesteld projectplan. Dat ligt aan de basis van de samenwerkingsovereenkomst, die deze vier partijen en het RIBW ZWWF op 16 januari 2012 tekenden.
Woningcorporatie Parteon stelt voor de huisvesting van zelfredzame én beperkt redzame jongeren, een locatie in Koog aan de Zaan beschikbaar. In de 33 zelfstandige en 10 niet-zelfstandige wooneenheden (voor 2 bewoners per eenheid) kunnen in totaal 53 jongeren wonen (waarvan tweederde beperkte redzame jongeren). Het complex aan de Leeghwaterstraat in Koog aan de Zaan g bestaat/bestond uit 45 tweekamerappartementen in een rustige buurt, in de nabijheid van diverse voorzieningen. Parteon wilde al langer iets met het complex, omdat het verouderd is en de leefbaarheid in de buurt onder druk staat. KmK kan een nieuwe impuls aan het gebouw en haar bewoners geven.
Het Kamers met kansenproject richt zich op jongeren van 18 tot 25 jaar die in een stabiele woonsituatie in staat en bereid zijn de volgende stappen te zetten naar zelfstandigheid. De nieuwe bewoners zijn gemotiveerd om aan hun toekomst te werken.
Een wooncoach van het RIBW ZWWF stimuleert de jongeren, die overdag een opleiding volgen of werken. Met de jongeren worden afspraken gemaakt over hun inspanningen en de regels die in huis gelden. Zij verblijven maximaal twee jaar in dit complex.
Voornoemd project wordt direct met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt in het complex aan de Leeghwaterstraat nrs. 6- 100.