| Plan: | Achtersluispolder |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3741BP-0302 |
De bestemmingen zijn geregeld in de artikelen die zijn opgenomen in Hoofdstuk 2 van de planregels; deze regelen de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden.
De planregels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en met een regeling voor wat betreft de wijze van meten (zie Hoofdstuk 1 van de planregels).
De algemene regels waaronder de ontheffings- en procedureregels zijn terug te vinden in Hoofdstuk 3 van de planregels.
Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotregels.
In algemene zin kan reeds het volgende worden opgemerkt dat de monumenten - om reden van kenbaarheid - op de verbeelding zijn aangeduid. De planregels bevatten verder geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9).
Om die reden wordt in het bestemmingsplan niet ook het vereiste van een sloopvergunning opgenomen.
De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden in het onderstaande afzonderlijk toegelicht.
Het bestemmingsplan Achtersluispolder is ingedeeld in een aantal bestemmingen. Binnen deze bestemmingen is de systematiek gehanteerd, die is voorgeschreven door de SVBP2008. Concreet betekent dit dat elke bestemming is opgebouwd uit een aantal leden, waar de volgorde en de benaming zijn voorgeschreven door de SVBP2008. Aan de hand van de gehanteerde werkwijze binnen de diverse bestemmingen die zijn opgenomen in de planregels, wordt kort besproken hoe de regels kunnen worden toegepast.
Elke bestemming begint met het omschrijven van de bestemming. De bestemmingsomschrijving geeft weer wat er binnen de bestemming is toegestaan. In dit bestemmingsplan is er voor gekozen om aan de hand van voorkomende functies vast te stellen wat de aard van de bestemmingsomschrijving is. De bestemmingsomschrijving richt zich op het gebruik van gronden voor een bepaald doel en schept tevens het kader voor de bestemming met bijbehorende regels. Het maakt duidelijk wat er op de gronden binnen de bestemming is toegestaan en begrenst daarmee het gebruik van de gronden.
De bouwregels zijn opgesteld voor bouwwerken die binnen een bestemming zijn toegestaan. Per bestemming is aangegeven welke soorten bouwwerken zijn toegestaan. De bouwregels zijn verdeeld naar soorten bouwwerken. Het uitgangspunt van de bouwregels is dat de bouwwerken worden gestuurd ten aanzien van de plaatsing op het bouwperceel. De bouwregels geven sturing aan de maatvoering van de toegestane bouwwerken. In de bouwregels zijn maximummaten aangegeven, uitgesplitst in goothoogte en bouwhoogte. In bepaalde gevallen is ten aanzien van de dakhelling een aantal graden opgenomen dat gericht is op een minimale dakhelling.
In enkele bestemmingen zijn nadere eisen opgenomen. Nadere eisen bieden de mogelijkheid om sturing te geven aan de situering en de afmeting van bouwwerken. Door in de planregels een aantal voorwaarden op te nemen waaraan kan worden getoetst, kunnen nadere eisen de mogelijkheid bieden om tot een goede afstemming te komen met de omgeving. Het is een extra instrument dat het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid geeft om in een concreet geval meer sturing aan de situering en afmeting van bouwwerken te geven dan in eerste instantie door de regels mogelijk is gemaakt. Er vindt een inperking plaats van datgene wat in de bestemmingsplanregels mogelijk is. Door het opnemen van objectieve voorwaarden waaraan moet worden getoetst, bieden de planregels voldoende rechtszekerheid voor degene aan wie de nadere eisen worden opgelegd. Door het opnemen van nadere eisen kunnen de bij de bestemmingsregels gegeven rechten legitiem worden ingeperkt, waarbij de in de nadere eisen opgenomen objectieve voorwaarden voldoende rechtszekerheid bieden. Het college moet de inperking voldoende motiveren.
In vrijwel alle bestemmingen is een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt af te wijken van de bouwregels. Het betreft een in het plan opgenomen afwijking, wat betekent dat het slechts een afwijking van betrekkelijk geringe omvang mag zijn. De afwijking van de bouwregels ziet op de maten die zijn opgenomen in de bouwregels dan wel op hetgeen verboden is te bouwen. Burgemeester en wethouders kunnen van de afwijkingsbevoegdheid gebruik maken. In een enkel geval is er een voorwaarde aan een afwijking verbonden ter bescherming van die belangen dien in de bouwregels hebben geleid tot bijvoorbeeld een bouwverbod. Ook zijn er ten aanzien van het verlenen van een afwijking een aantal criteria opgenomen, waaraan de te verlenen afwijking moet worden getoetst. Deze criteria sluiten aan op de objectieve voorwaarden zoals die zijn opgenomen in het onderdeel nadere eisen. De criteria waaraan de afwijking moet voldoen zijn opgenomen in een aparte bepaling. Het besluit tot afwijking kan niet worden verleend als er niet is voldaan aan het gestelde in de betreffende bepaling. Dit betekent dat het verlenen van afwijking is gekoppeld aan een aantal voorwaarden, waaraan eerst moet zijn voldaan voordat kan worden afgeweken.
In iedere bestemming is een bepaling opgenomen die bepaald gebruik van gronden en gebouwen verbiedt. Het algemene gebruiksverbod, dat inhoudt dat er sprake is van strijdigheid met de bestemmingsbepaling, is opgenomen in de Wro, artikel 7.10 Wro. Iedere bestemming bevat een op die bestemming afgestemd aantal specifieke genoemde gebruiksverboden. Om onduidelijkheden te voorkomen is er een zo volledig mogelijke wijze van het woorden 'gebruiken' opgenomen. Onder gebruiken wordt tevens verstaan: 'laten gebruiken' of 'in gebruik geven'. In deze bepaling is aangegeven wat in ieder geval onder strijdig gebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat het niet een volledige opsomming is. Ook ander gebruik, dat van een bestemmingsomschrijving afwijkt, moet als strijdig gebruik worden getypeerd. De bepaling beperkt zich uitdrukkelijk tot dat gebruik dat in ieder geval strijdig is.
Het past in de systematiek van het plan om de mogelijkheid in de regels op te nemen om af te wijken van de gebruiksregels (tot 01-10-2010 "verlenen van ontheffing van de gebruiksregels" genoemd. In deze bepaling is een koppeling gemaakt met de bestemmingsomschrijving, zodat van de bestemmingsomschrijving en van de specifieke gebruiksbepaling ontheffing kan worden verleend. In de bestemmingsregels is een aantal situaties opgenomen waarin er sprake kan zijn van een afwijkingsbevoegdheid van de gebruiksregels. In aansluiting op de gekozen systematiek bij de afwijkingsbevoegdheid van de bouwregels is er ook in deze bepaling een koppeling gemaakt met voorwaarden waaraan de aanvraag tot ontheffing niet kan worden verleend als er niet is voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in een aparte bepaling. Dit betekent dat de afwijkingsbevoegdheid is gekoppeld aan een aantal voorwaarden, waaraan eerst moet zijn voldaan voordat kan worden afgeweken. Bovendien moet er zijn voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de specifieke gevallen wanneer er van de gebruiksregels kan worden afgeweken.
In een aantal bestemmingen is een aanlegvergunningstelsel opgenomen. De aanlegvergunning richt zich op werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden. In de aanlegvergunning zijn een aantal concrete werkzaamheden opgenomen. Er wordt bijvoorbeeld onder verstaan het aanleggen van voet- en fietspaden, het opsporen of winnen van delfstoffen, maar ook het dempen van aanwezige waterlopen. De concrete inhoud van de aanlegvergunning is afgestemd op de betreffende bestemming. De aanlegvergunning is opgenomen ter bescherming van het landschapsbeeld. De onevenredige aantasting van het landschapsbeeld is dan ook het criterium waaraan moet worden getoetst. Er hoeft geen aanlegvergunning te worden aangevraagd voor werken, geen gebouwen zijnde en werkzaamheden die behoren tot het normale onderhoud, gebruik of beheer. Bij de beoordeling of er sprake is van onevenredige aantasting van het landschapsbeeld moet het beeldkwaliteitsplan buitengebied worden betrokken.
Het opnemen van wijzigingsbevoegdheden in het plan is gebaseerd op artikel 3.6 Wro. In elke bestemming is de afweging gemaakt welke wijzigingsbevoegdheden passend zijn voor de betreffende bestemming. Aan elke wijzigingsbevoegdheid die in een bestemmingsplan is opgenomen zijn voorwaarden verbonden waaraan moet zijn voldaan. Ook bij de wijzigingsbevoegdheden is de koppeling gelegd met de voorwaarden zoals die worden toegepast bij ontheffingsmogelijkheden. De te volgen procedure bij de uitvoering van een wijzigingsbevoegdheid is in de Wro vastgelegd. De Wro verklaart in artikel 3.6, lid 5 afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Ten behoeve van de uitoefeningen van een wijzigingsbevoegdheid wordt een wijzigingsplan opgesteld. In dit wijzigingsplan wordt weergegeven hoe de voorwaarden waar aan de wijziging moet voldoen zijn toegepast. In dit bestemmingsplan gaat het om een wijzigingsbevoegdheid voor twee gebieden, waarbinnen functies kunnen wijzigen of functies kunnen worden toegevoegd, zoals beschreven in paragraaf 4.2.5.
Als er in een bestemming een afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat in deze bepaling van toepassing. De bepaling somt criteria op waaraan moet zijn voldaan voor het besluit tot ontheffing of wijziging wordt verleend. De regels sluiten aan op het gestelde in de bepaling die ingaat op de nadere eisen. Er dient een afweging te worden gemaakt of er in het geval van toepassing van de bevoegdheid sprake is van onevenredige aantasting van de opgenomen criteria. Bovendien wordt het beeldkwaliteitsplan betrokken bij de afweging. De afweging die is opgenomen in de specifieke procedureregels moet worden toegepast.
De te volgen procedure bij het uitoefenen van een afwijkingsbevoegdheid wordt thans beopaald door de WABO. Daarom is geen aparte procedutre in het bestemmingsplan opgenomen.
Iedere bestemming is op gelijke wijze opgebouwd. De inhoud van elke bestemming is afgestemd op de betreffende bestemming. In het voorgaande is toegelicht hoe de opgenomen bepalingen in de bestemmingsregels kunnen worden toegepast in het concrete geval.
De in het bestemmingsplan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden geven geen directe rechten aan belanghebbenden. Het zijn bevoegdheden die kunnen worden uitgeoefend door het college van burgemeester en wethouders. Wel is het zo dat belanghebbenden een verzoek tot afwijking of wijziging kunnen indienen bij het college. Het college dient zo'n verzoek te toetsen aan de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Daarna neemt het college een gemotiveerd besluit waarin uiteen wordt gezet hoe het college tot het besluit is gekomen. Het college heeft geen verplichting om op een verzoek tot ontheffing of wijziging positief te besluiten, omdat het een bevoegdheid is die door het college wordt uitgeoefend. Het college dient zijn besluiten wel te motiveren.
In het bestemmingsplan zijn een aantal algemene regels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor elke bestemming die is opgenomen in de planregels.
Deze regels zijn opgenomen als aanvulling op de bestemmingen die reeds op de gronden zijn gelegen. Zij vullen de planregels van de betreffende bestemming aan. Met deze aanvullende regels moet uitdrukkelijk rekening worden gehouden, omdat zij zijn opgenomen ter bescherming van een voor de gronden specifieke functie.
In de algemene gebruiksregels is bepaald gebruik uitgesloten. Dit gebruik is uitgesloten voor alle bestemmingen die in het plan zijn opgenomen. Dit is tevens de reden waarom de uitsluiting van dit gebruik in algemene regels is neergelegd.
Voor deze regels geldt hetzelfde als hetgeen hierboven is beschreven ten aanzien van de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen in de bestemmingsregels. Echter plaats van het plan waarin ze zijn opgenomen bepaald de werking ervan. In dit geval geldt dat ze van toepassing zijn ten behoeve van alle bestemmingen die in het plan zijn opgenomen.
De algemene procedureregels hebben betrekking op de afwijkingsbevoegdheden in die het plan zijn opgenomen, voor zover deze niet zijn overgenomen door de WABO.
De formulering van het overgangsrecht is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro schrijft het gebruik van de formulering dringt voor. De tekst is dan ook overgenomen uit het Bro.
Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Op de verbeelding in dit bestemmingsplan is de tuinbestemming op conserverende wijze opgenomen. In principe is hier geen erfbebouwing toegestaan. Het is echter denkbaar dat in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld daar waar zijgevels grenzen aan het openbaar gebied, van dit uitgangspunt kan worden afgeweken. Hier is geen algemene regel voor op te stellen, omdat een combinatie van criteria, zoals het soort woning, de samenhang en herkenbaarheid op blok c.q. buurtnivo, de breedte van het openbaar profiel, verkaveling, zichtlijnen en de afstand tussen de woningen. Gezien de wenselijkheid de specifieke situatie mee te laten wegen in de ruimtelijke beoordeling, is maatwerk noodzakelijk. In dit bestemmingsplan is daarom geen algemene regeling opgenomen. Eventuele bebouwing kan mogelijk gemaakt worden door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan.
De bestemmingen die in het plan zijn opgenomen zijn te verdelen in twee typen bestemmingen. Er zijn bestemmingen die sterk zijn gericht op de functie van de betreffende bestemming en die zijn gericht op het gebied dat is gelegen binnen de betreffende bestemmingen.
In het plangebied komt een aantal functies voor. De bestemmingen zijn geregeld in de artikelen die zijn opgenomen in de planregels, deze regelen de toegelaten functies qua gebruiks- en bouwmogelijkheden. Deze regels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en een regeling voor wat betreft de wijze van meten (zie Inleidende regels van de planregels). De Algemene regels waaronder de ontheffings-, wijzigings- en procedureregels zijn terug te vinden in Algemene regels van de planregels. Overgangs- en slotregels bevat de overgangs- en slotregels. De in het plangebied voorkomende bestemmingen en gebruiken van de gronden zijn de volgende:
Aangezien het grootste gedeelte van het plangebied van bestemmingsplan Achtersluispolder uit een bedrijventerrein bestaat, is dit de meest voorkomende bestemming. Bedrijfsfuncties zijn ingedeeld in categorieën tot en met 5.1. Daarvan is een lijst opgesteld, de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein.
Daar waar op dit moment reeds een bedrijf is gevestigd in een hogere categorie dan toelaatbaar of in verband met gevaar, is aan dit bedrijf een zogenaamde functieaanduiding (ook wel maatbestemming genoemd) toegekend. Een zelfde soort bedrijf mag dan op die plek nog terugkomen, maar geen andere soorten bedrijven uit dezelfde categorie waarin dit bedrijf is ingedeeld. Het betreffende bedrijf wordt op die plaats met een aparte aanduiding op de kaart aangegeven. Tenslotte kent het bestemmingsplan een ontheffingsmogelijkheid voor bedrijven die niet in de bedrijvenlijst zijn opgenomen maar die qua milieubelasting overeenkomen met bedrijven die daarin wel worden genoemd en die zijn toegestaan.
Het bouwen mag slechts plaatsvinden in de daarvoor aangegeven bouwvlakken. Buiten de bouwvlakken mag niet worden gebouwd, met uitzondering van de in het besluit bouwvergunningvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken aangegeven vergunningsvrije bouwwerken. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien is het van belang dat deze ruimte open blijft.
In het gebied komt op beperkte schaal horeca voor, namelijk aan de Zuiddijk 419 (Café Kanaalzicht) en op de Sluispolderweg 15. Dit is als zodanig bestemd. Het betreft horeca van categorie 2 van de Lijst van horeca-activiteiten. Het bestemmingsplan kent een ontheffingsmogelijkheid voor bedrijven die niet in de Staat van horeca-activiteiten zijn opgenomen maar die overeenkomen met horeca die daarin wel worden genoemd en die zijn toegestaan. Aan de toelichting van het bestemmingsplan is in bijlage 1 Toelichting op de Staat van horeca-activiteiten, een toelichting opgenomen op de Staat van horeca-activiteiten.
Bij maatschappelijke voorzieningen kan gedacht worden aan voorzieningen zoals scholen, kerk, sporthal en brandweer. In dit bestemmingsplan is de bestemming “Maatschappelijk” gegeven aan het begrafenisterrein en het crematorium aan de Wibautstraat, alsmede aan het waterzuiveringsterrein aan de Noorder IJ- en Zeedijk.
Gebouwen mogen slechts worden gebouwd in het bouwvlak. Bouwwerken zijn wel toegestaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien is het van belang dat deze ruimte slechts beperkt bebouwd wordt.
In het plangebied bevinden zich volkstuinen. Hier is de bestemming 'Recreatie' aan gegeven. De gronden zijn bestemd voor verblijfsrecreatie, dagrecreatie; bijbehorende parkeer- en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.
Binnen de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is de functie voor het afwikkelen van verkeer de belangrijkste functie. De wegen die als belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer hebben zijn: de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen conform het gemeentelijk wegencategoriseringsplan (Verkeersplan Zaanstad 1999) alsmede akoestisch relevante wegen. De 60 km/wegen buiten de bebouwde kom, de stroomwegen en de gebiedsontsluitingswegen zijn akoestisch relevante wegen. In de Achtersluispolder gaat het om de Noorder IJ- en Zeedijk.
Binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de verblijfsfunctie het belangrijkst. De functie verkeer is hieraan ondergeschikt, in tegenstelling tot de bestemming Verkeer.
Structureel groen dat in de wijk voorkomt en gehandhaafd dient te blijven, krijgt in het bestemmingsplan de bestemming 'Groen'. Daarvan is sprake bij het groen langs de Thorbeckeweg, om het rioolzuiveringsbedrijf en langs het Zijkanaal H.
De rest van het groen dat in de wijk voorkomt, bijvoorbeeld bermen en stroken langs wegen, krijgt de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' of 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Ook in 'Verkeer - Verblijfsgebied' vallen bijvoorbeeld de parkeerplaatsen en de buurtontsluitingswegen. Dat houdt in dat daar deze functies binnen 'Verkeer - Verblijfsgebied' uitwisselbaar zijn: daar waar nu parkeerplaatsen zijn kan groen worden aangelegd en anderzijds kan een woonstraat worden verbreed en daarmee groen laten verdwijnen. Een zeer flexibele regeling derhalve, immers bij een reconstructie van een gebied of nieuw aanleggen van parkeerplaatsen behoeft niet telkens een ontheffingsprocedure te worden gevolgd.
De groenstrook langs de Thorbeckeweg scheidt de woonwijken van het bedrijventerrein Achtersluispolder. Met het oog op de toekomstige ontwikkelingen in de woonwijk Poelenburg is het denkbaar dat een geluidswal in deze groenstrook wenselijk is. De ontwikkelingen in Poelenburg zijn op dit moment nog onvoldoende concreet. Om deze reden is in deze groenstrook een ontheffingsbepaling opgenomen voor het plaatsen van een geluidswal.
Binnen de bestemming 'Groen' wordt de aanduiding 'park' (pa) gebruikt voor het aanduiden van het park in het plangebied. Het heeft een overwegend groen karakter, maar mag ook voor een klein percentage bebouwd worden. Denk hierbij aan gebouwen ten dienste van dierverblijven en ten dienste van het sportveld.
Zoals gebruikelijk zijn de gronden ten behoeve van de bestemming 'Water' bedoeld voor gebruik als waterberging en gebruik voor scheepvaartverkeer. Bovendien mag het water gebruikt worden als haven voor de zeevaart en de binnenvaart. Dat is een logisch gebruik gezien de veelal havengerelateerde activiteiten die in de Achtersluispolder plaatsvinden. Gebruik als jachthaven is slechts daar toegestaan waar dit nadrukkelijk is toegestaan door een functieaanduiding. Binnen deze bestemming is op een locatie een wijzigingsbevoegheid opgenomen ten behoeve van het realiseren van 'Bedrijventerrein'.
Belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de beschrijving en regulering van de woonbebouwing. Alle woonvormen (met uitzondering van kamerverhuur en Bed & Breakfast) en woningtypes zijn ondergebracht in één woonbestemming. Dit verhoogt de flexibiliteit en sluit goed aan op de wens van het bestuur om creëren van een globale bestemmingsregeling.
Er zijn een aantal ruimtelijke redenen voor beperking van de bouwmogelijkheden. In de eerste plaats kan de beeldkwaliteit geschaad worden. Dat geldt vooral voor allerlei bouwsels aan de straatzijde in de voortuin die beeldverstorende werken. Bebouwing in de achtertuin voor zover zichtbaar vanaf de straat, heeft geen invloed op de beeldkwaliteit. Een tweede aspect is leefbaarheid en het belang van de openbare ruimte. Totaal vol gebouwde bouwvlakken verliezen aan ruimtelijke kwaliteit en geven een verarming van de ruimtelijke aanzicht in de buurt. Gedeeltelijk onbebouwde tuinen en erven hebben daarop een positief effect. Ook op perceelsniveau neemt de kwaliteit af omdat de meeste woninggebruikers prijs stellen op een gedeeltelijk open tuin en erf.
Tenslotte wordt het woongenot geschaad bij het onbeperkt volbouwen van tuinen en erven door buren. Dat gaat ten koste van uitzicht, daglichttoetreding, bezonning en leefbaarheid. Hierbij is aangesloten bij de Woningwet en dan met name bij het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb).
Beroep en bedrijfsactiviteiten aan huis
In het bestemmingsplan is een beroepen en bedrijven aan huis regeling opgenomen. Aan de hand van de Zaanse nota Bedrijven in woonhuizen en ruimtelijke ordening en de jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp is gekozen voor de zgn. 30%-70% regeling. Dat wil zeggen: wanneer een beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken behelst, en niet meer dan 65 m² bedraagt op het pand geen bedrijfsbestemming wordt gelegd, maar de woonbestemming gehandhaafd blijft. De vestiging van het beroep of bedrijf aan huis mag geen aanzet geven tot verdringing van de woonfunctie.
Aanbouwen, bijgebouwen en uitbouwen
Bij de bestemming wonen is inclusief een erfbebouwingsregeling waarbij erfbebouwing mag worden opgericht, zoals een schuur, garage of berging. Om de tuinen grotendeels open te houden is een trapsgewijze erfbebouwingsregeling opgenomen, namelijk:
- oppervlakte achter de achtergevel niet meer dan 300 m², dan mag het achtererf voor maximaal 50% bebouwd worden met daarnaast een maximum van 75 m²;
- oppervlakte achter de achtergevel meer dan 300 m², dan mag het achtererf voor maximaal 100% bebouwd worden.
Voor bijbehorende bouwwerken die vastzitten aan de woning is gekozen voor een praktische maat namelijk dat een bijbehorend bouwwerk niet hoger mag zijn dan 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.
Voor de in het plangebied aanwezige leiding is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van deze leiding. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden. Bij samenloop van diverse hoofdgroepen van dubbelbestemmingen is in elke hoofdgroep van dubbelbestemming een artikel opgenomen die een voorrangsregeling bevat.
De dijken zijn geregeld in de bestemming 'Waterstaat-Waterkering'. Dit betekent dat deze bestemming voorrang heeft boven de overigens op de gronden gelegen bestemming verblijfsgebied. Alvorens bouwinitiatieven worden ontwikkeld, dient aan de beheerder van de dijk door burgemeester en wethouders advies te worden gevraagd omtrent het bouwen.
Overigens is de Noorder IJ- en Zeedijk tevens een provinciaal monument en tevens archeologisch van belang. Dit betekent dat een aanlegvergunning nodig is voor werkzaamheden en veranderingen aan de dijk. Tenslotte gelden ten aanzien van waterkeringen de bepalingen van de keur van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.
Voor de in het plangebied aanwezige terrein van archeologische waarde is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden. Bij samenloop van diverse hoofdgroepen van dubbelbestemmingen is in elke hoofdgroep van dubbelbestemming een artikel opgenomen die een voorrangsregeling bevat.
De dijken zijn geregeld in de bestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Dit betekent dat deze bestemming voorrang heeft boven de overigens op de gronden gelegen bestemming 'Groen'. Alvorens bouwinitiatieven worden ontwikkeld, dient aan de beheerder van de dijk door burgemeester en wethouders advies te worden gevraagd omtrent het bouwen.
Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Op de verbeelding in dit bestemmingsplan is de tuinbestemming op conserverende wijze opgenomen. In principe is hier geen erfbebouwing toegestaan. Het is echter denkbaar dat in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld daar waar zijgevels grenzen aan het openbaar gebied, van dit uitgangspunt kan worden afgeweken. Hier is geen algemene regel voor op te stellen, omdat een combinatie van criteria, zoals het soort woning, de samenhang en herkenbaarheid op blok c.q. buurtnivo, de breedte van het openbaar profiel, verkaveling, zichtlijnen en de afstand tussen de woningen. Gezien de wenselijkheid de specifieke situatie mee te laten wegen in de ruimtelijke beoordeling, is maatwerk noodzakelijk. In dit bestemmingsplan is daarom geen algemene regeling opgenomen. Eventuele bebouwing kan mogelijk gemaakt worden door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan.