De Leck en De Bergen

6.2 Boerderijverplaatsing en woningbouw Litslaan

Voor deze locatie is in 2006 een Nota van uitgangspunten opgesteld (vastgesteld op 2 maart 2006 door de gemeenteraad). Vervolgens is door de aanvrager een bouwaanvraag ingediend, waarvoor op dit moment een artikel-19 procedure loopt. Hieronder een samenvatting van de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten.

Afbeelding 13 Locatie Litslaan (woningbouw) en nieuw agrarisch perceel

Het agrarisch bedrijf aan de Bloemendaalsestraatweg 4-8 te Santpoort-Zuid veroorzaakt overlast in het omliggende stedelijke gebied. De huidige locatie is bij noodzakelijke modernisering uit bedrijfseconomisch en milieutechnisch oogpunt ongunstig. Er is daarom gekeken naar alternatieve mogelijkheden voor het bedrijf. Een locatie die zich hier goed voor leent is gelegen aan de oostzijde van de spoorlijn binnen het plangebied. Deze locatie past binnen de verschillende milieucontouren en is landschappelijk acceptabel. Bij de verplaatsing van het bedrijf naar de andere zijde van de spoorlijn dient op een goede wijze te worden voorzien in de ontsluiting. Bovendien kan woningbouw pas plaatsvinden wanneer het agrarisch bedrijf wordt verplaatst. Beide locaties zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor beide locaties verder uitgewerkt.

6.2.1 Locatie voor woningbouw

Op de vrijgekomen locatie kunnen woningen worden gebouwd. In de Nota van uitgangspunten is opgenomen dat hier maximaal 12 woningen kunnen worden gebouwd, met een maximum goot- en nokhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter. Op de meest westelijke wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. De voorgestelde inrichting voorziet in het doortrekken van de bestaande Litslaan waarbij aan de oostzijde de mogelijkheid ontstaat woningen te realiseren. De woningen dienen daarbij in de voorgevelrooilijn gebouwd te worden van de bestaande woningen aan de Litslaan. Voorbij de boerderij wordt de doorgetrokken Litslaan in westelijke richting afgebogen. Ook langs deze ontsluiting vindt éénzijdige bebouwing plaats, waarbij de tuinen op het zuiden georiënteerd zijn en de voorzijde gericht is op de boerderij. De bebouwing bestaat uit 2 onder 1 kap woningen, en een vrijstaande woning, waarbij de kopgevel van de eindwoning een specifieke uitstraling dient te verkrijgen. Door deze verkaveling wordt de ruimte om de boerderij open gehouden. Dit wordt versterkt door de de bestaande overige bedrijfsgebouwen deels te slopen. Onderstaande afbeelding laat de principeverkaveling zien van de nieuwbouwlocatie. Met deze verkaveling blijft de bestaande weide aan de Bloemendaalsestraatweg behouden, waarbij de monumentale waarde van de boerderij goed tot haar recht blijft komen en het gebied een overwegend open karakter blijft behouden. Een verdere uitwerking van de principeverkaveling in een inrichtingsplan is nodig om kwaliteit en openheid te concretiseren.

Wanneer de agrarische functie van het perceel is verdwenen, kan de monumentale boerderij gebruikt worden als reguliere woning.

Afbeelding 14 principeverkaveling Litslaan

6.2.1.1 Bedrijven en milieuzonering

Er zijn geen knelpunten

6.2.1.2 Externe veiligheid

Inrichtingen

Er zijn in de directe omgeving van de locatie voor woningbouw geen bedrijven gelegen waar handelingen met gevaarlijke stoffen worden uitgevoerd.

Vervoer gevaarlijke stoffen

De locatie ligt niet binnen de contouren van een route voor gevaarlijke stoffen. Eveneens zijn er in de nabijheid geen buisleidingen aanwezig waar gevaarlijke stoffen door worden vervoerd.

6.2.1.3 Luchtkwaliteit

De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan hoeft niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

6.2.1.4 Geluid

Binnen dit wijzigingsgebied worden langs de doorgetrokken Litslaan, maximaal 12 nieuwe woningen toegestaan. Op de meest westelijke kavel kunnen één of twee woningen binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Deze woningen liggen binnen de zone van de Delftlaan (A208) en binnen de zone van de spoorlijn Haarlem-Beverwijk.

Uit het geluidrapport bij dit bestemmingsplan blijkt dat op deze locatie, als gevolg van de Delftlaan, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai niet wordt overschreden.

De spoorlijn veroorzaakt op de gevels van de nieuwe woningen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeerslawaai. De geluidsbelasting bedraagt maximaal 67 dB op de dichtst bij het spoor gelegen gevel. De maximale ontheffingswaarde is 68 dB.

Om te onderzoeken of er een mogelijkheid is om de geluidsbelasting te reduceren, is onderzocht wat het effect is van een geluidsscherm van 1 meter hoog, aan de rand van de percelen met nieuwe woningen. Een dergelijk geluidsscherm blijkt slechts een geringe invloed te hebben op de geluidsbelasting op de gevels van de woningen, maximaal 2 dB op de eerste bouwlaag. Deze maatregel is daarom niet kosteneffectief.

Voor het mogelijk maken van woningbouw op deze locatie, moeten hogere waarden voor de geluidsbelasting worden vastgesteld in verband met railverkeerslawaai.

Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de onderzoeksbijlage.

6.2.1.5 Bodem

De locatie is onderzocht door onderzoeksbureau IDDS. Uit het onderzoeksrapport van 10 oktober 2006 blijkt dat de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik

6.2.1.6 Ecologie

Soortbescherming

Op de locatie is eco-effectscan verricht door Acoustical Measurements and Predictions (8 augustus 2006). Op basis hiervan wordt geadviseerd om nader onderzoek te verrichten naar het voorkomen de kleine modderkruiper en vleermuizen. Verder onderzoek zal moeten worden verricht op het moment dat de procedure ten behoeve van wijziging wordt uitgevoerd

Gebiedsbescherming

De locatie maakt geen deel uit van een Natuurbeschermingsgebied of een Vogel- en Habitatgebied. Wel liggen de locaties op ongeveer 1,5 km van de Kennemerduinen. De Kennemerduinen maken onderdeel uit van Natura 2000 - gebieden. Hier geldt eeen hoge bescherming van dat gebied en de omgeving ervan. Mogelijk dat hierdoor ook beschermde planten en dieren verspreid over de locatie kunnen voorkomen. Noordelijk van de locaties ligt een gebied dat onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), het plangebied zelf valt hierbuiten. Uit de onderzoekrapportage van RBOI blijkt dat de boerderijverplaatsing en de woningbouw hebben geen nadelige gevolgen hebben voor het Natura-2000 gebied.

6.2.1.7 Cultuurhistorie

In het plangebied ligt boerderij Sinneveld, in 2003 aangewezen als gemeentelijk monument. De boerderij is een in oorsprong 16de-eeuwse hofstede. Het aangezicht van de boerderij heeft sinds de eerste aanleg verscheidene veranderingen ondergaan. In oorsprong behoort hofstede Sinneveld tot de oudste bebouwing van Santpoort.

In de Welstandsnota is geregeld dat bij de bouw van panden naast een gemeentelijk monument het wenselijk is extra aandacht te besteden aan vormgeving zodat pand(en) de beeldruimte rondom het monument respecteert. Hier zal bij nieuwbouw aandacht aan worden besteed.

6.2.1.8 Water

In aanvulling op de in hoofdstuk 5 opgenomen waterparagraaf geldt voor bij ontwikkeling van de locatie Litslaan dat het toegevoegde verharde oppervlak gecompenseerd wordt in oppervlaktewater, conform de 14%-regel van het hoogheemraadschap van Rijnland. Hiervoor is een watervergunning noodzakelijk.

Op de zogenoemde Scheisloot, die de grens vormt tussen Santpoort-Zuid en Bloemendaal watert het bovenstrooms gelegen deel van de wijk af. Bovendien wordt op deze sloot drainagewater geloosd uit zowel Bloemendaal als Santpoort-Zuid. De sloot is voldoende ruim voor het huidige wateraanbod. Het beheer van de watergang berust bij het hoogheemraadschap van Rijnland. De woningen zullen worden aangesloten op het rioleringsstelsel van Santpoort-Zuid,. Het dak- en het straatwater zullen niet aangesloten worden op het ter plaatse aanwezige gemengde stelsel, maar worden afgekoppeld op oppervlaktewater. Vanwege emissie naar oppervlaktewater is het daarbij niet toegestaan om koper-, lood- en zink in extensieve mate toe te passen.

6.2.2 Locatie voor nieuw agrarisch bedrijf

Voorwaarde bij de verplaatsing van het bedrijf is dat het een volwaardig agrarisch bedrijf blijft. Om te kunnen bepalen of er sprake is van een volwaardig agrarisch bedrijf is een bedrijfsplan opgesteld, waarin het aantal dieren met bijbehorende NGE (Nederlandse Grootte Eenheden) is opgenomen. Met circa 70 NGE is er sprake van een volwaardig agrarisch bedrijf. Naast de agrarische bedrijfsvoering zijn op het huidige bedrijf 22 pensionpaarden aanwezig. Pensionpaarden worden niet gezien als een agrarische bedrijfsactiviteit maar een recreatieve activiteit en het is dan ook niet de bedoeling dat dit aantal toeneemt. Door de provincie is aangegeven dat de toegestane ruimte voor het stallen van pensionpaarden aan een maximum wordt verbonden.

Tabel: NGE berekening

Diersoort Aantal Norm per dier Totaal nge

Fokschapen 50 0,065 3,25

Lammeren 25 0,065 1,63

Zoogkoeien 35 0,345 12,08

Jongvee 35 0,200 7,00

Fokpaarden 14 1,870 26,18

Pensionpaarden 22 1,870 41,14

Totaal 91,28

Omdat het houden van pensionpaarden volgens landelijke regelgeving geen agrarische activiteit betreft, moet er in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen om deze vorm van paardenhouderij (ook wel het recreatief medegebruik van agrarische bedrijven genoemd) te reguleren. Uit bovenstaande tabel (afkomstig uit de Nota van Uitgangspunten voor de Boerderijverplaatsing) kan ten behoeve van een algemene regel voor het "recreatief medegebruik" op alle agrarische bedrijven in het plangebied, worden afgeleid dat meer dan de helft van de agrarische bedrijfsvoering moet bestaan uit de agrarische hoofdactiviteit. Wanneer het recreatief medegebruik in de vorm van het stallen van pensionpaarden minder dan de helft uitmaakt van de totale bedrijfsvoering is er sprake van een ondergeschikte activiteit (zie tabel: 41.14/91.28 = 45% van de totale bedrijfsvoering bestaat uit het houden van pensionpaarden).

Voordat de bouw van het nieuwe bedrijf kan starten, moet eerst de ontsluiting worden geregeld. Op dit moment is deze geregeld via een onbewaakte spoorovergang. Het is niet wenselijk dat er meer bewegingen over de onbewaakte spoorovergang komen. De ontwikkeling kan dan ook pas plaatsvinden nadat door ProRail een alternatieve ontsluitingsroute is aangelegd. Meer over deze ontsluitingsroute is opgenomen in de volgende paragraaf. Voorts gelden de volgende uitgangspunten:

• Nieuw agrarisch bouwperceel van 100 bij 60 meter (6.000 m2);
• Op het perceel mag één bedrijfswoning worden gebouwd;
• 35% van het agrarische bouwperceel mag bebouwd worden (2.100 m2), dit is exclusief bedrijfswoning ;
• De maximale goot- en nokhoogte bedragen voor de bedrijfsbebouwing 4 respectievelijk 9 meter en voor de bedrijfswoning 6 respectievelijk 9 meter. Het grondoppervlak van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 120 m2;
• De afstand van bedrijfsbebouwing (rundvee stallen) ten opzichte van solitaire woningen mag 50 meter bedragen mits het emissiepunt op 100 meter is gelegen. Voor lintbebouwing geldt een minimale afstand van 100 meter;
• De afstand tussen stankgevoelig object en de gevel van de paardenhouderij mag 25 meter zijn mits het emissiepunt op 50 meter is gelegen;
• 270 m2 ((3,5 meter * 3,5 meter) * 22 pensionpaarden) mag gebruikt worden ten behoeve van het stallen van 22 pensionpaarden.
• Buiten het bebouwingsvlak, tussen het spoor en het nieuwe agrarische perceel is een paardenbak toegestaan van 20 bij 60 meter.

Afbeelding 15 Inrichting nieuw agrarisch bedrijf

6.2.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Door het verplaatsen van het agrarisch bedrijf komt deze verder van de bestaande woningen te liggen, waardoor wordt voldaan aan de adviesafstanden van bedrijven en milieuzonering.

6.2.2.2 Externe veiligheid

Inrichtingen

Er zijn in de directe omgeving van de nieuwe boerderijlocatie geen bedrijven gelegen waar handelingen met gevaarlijke stoffen worden uitgevoerd.

Vervoer gevaarlijke stoffen

De A208/N208 is aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Hierlangs gelden veiligheidszones op basis van de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.. Voor zowel het plaatsgebonden risico (PR) als het groepsrisico (GR) geldt dat op basis van de in bijlage 5 van het cRvgs opgenomen vervoershoeveelheden kan worden gesteld dat er nu en in de nabije toekomst geen sprake is van een overschrijding van de PR en GR normen.

6.2.2.3 Luchtwaliteit

De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan hoeft niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

6.2.2.4 Bodem

De locatie is onderzocht door onderzoeksbureau IDDS. Uit het onderzoeksrapport van 10 oktober 2006 blijkt dat de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik.

6.2.2.5 Geluid

Op deze locatie komt een agrarisch bedrijf met woonhuis. Deze woning komt binnen de zones van de spoorlijn Haarlem-Beverwijk en de Delftlaan (A208) te liggen. Omdat het binnen het hele wijzigingsgebied mogelijk is de woning te realiseren, zijn de geluidsbelastingen bepaald op de grens van het wijzigingsgebied.

Uit het geluidrapport bij dit bestemmingsplan blijkt dat op grens van het bouwvlak, als gevolg van de Delftlaan, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai niet wordt overschreden.

De geluidsbelasting op de westelijke grens van het bouwvlak, bedraagt vanwege railverkeerslawaai maximaal 64 dB. Deze waarde moet in de hogere waarden procedure bij dit bestemmingsplan, worden vastgesteld. Indien de woning aan de oostgrens van het bouwvlak wordt gerealiseerd, zal de geluidsbelasting op de gevels minimaal 6 dB lager zijn.

6.2.2.6 Ecologie

Soortbescherming

Op de locatie is eco-effectscan verricht door Acoustical Measurements and Predictions (8 augustus 2006). Op basis hiervan wordt geadviseerd om nader onderzoek te verrichten naar het voorkomen de kleine modderkruiper en vleermuizen. Verder onderzoek zal moeten worden verricht op het moment dat de procedure ten behoeve van afwijking worden uitgevoerd

Gebiedsbescherming

De locatie maakt geen deel uit van een Natuurbeschermingsgebied of een Vogel- en Habitatgebied. Wel liggen de locaties op ongeveer 1,5 km van de Kennemerduinen. De Kennemerduinen maken onderdeel uit van Natura 2000 - gebieden. Hier geldt eeen hoge bescherming van dat gebied en de omgeving ervan. Mogelijk dat hierdoor ook beschermde planten en dieren verspreid over de locatie kunnen voorkomen. Uit de onderzoekrapportage van RBOI (22 februari 2011, nummer 045300.16017.00) blijkt dat de boerderijverplaatsing en de woningbouw geen nadelige gevolgen hebben voor het Natura-2000 gebied. Noordelijk van beide locaties ligt een gebied dat onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), het plangebied zelf valt hierbuiten. Het onderzoek is opgenomen in de onderzoeksbijlage bij dit bestemmingsplan.

6.2.2.7 Water

De nieuwe bedrijfslocatie aan de oostzijde van het spoor leent zich niet voor aansluiting op de riolering. Het afvalwater van het woonhuis en het bedrijf zal ter plaatse gezuiverd dienen te worden. Omdat dit gebied zeer kwetsbaar is voor lozingen, zal hier een IBA klasse 3 geplaatst moeten worden. Op gelijke wijze zijn de bestaande woningen in dit gebied ook voorzien van een IBA klasse 3.

6.2.3 Ontsluiting

Over de spoorverbinding aan de westzijde van het plangebied bevinden zich twee onbewaakte spoorovergangen, waarvan één overgang met hekken kan worden afgesloten. In samenwerking met ProRail wordt gewerkt aan het opheffen van deze twee overgangen en de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg ten behoeve van de woningen aan de oostzijde van het spoor. De twee onbebwaakte overgangen zorgen regelmatig voor gevaarlijke situaties op het spoor. De gemeente en ProRail werken samen aan het veiligmaken van het spoor. Omdat het twee private overgangen betreft, ze zijn niet aangesloten op een openbare weg, worden deze niet voorzien van spoorbomen. Door middel van het aanleggen van een nieuwe ontsluitingsroute kan worden voorzien in een veilige ontsluiting van de woonhuizen gelegen aan de Van Dalenlaan 120 en 122. Wanneer de boerderij wordt verplaatst, zal ook deze middels de nieuwe ontsluitingsroute worden ontsloten.

Het ontwerp voor de weg is opgenomen op de verbeelding, evenwijdig aan het spoor. Ten behoeve van de aanleg van de weg, worden sloten verplaatst. Deze nieuw aan te leggen sloten zijn middels de bestemming Water op de verbeelding aangeduid. Ook is op de verbeelding een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de weg om het perceel aan het Schoterkerkpad 8 te leggen.

In beide gevallen zal het gaan om een weg waarop het snelheidsregime van 30 km/u van toepassing is. Er is zodoende geen akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk.

In het verleden zijn meerdere alternatieve routes onderzocht. De gekozen route is het meest haalbaar, gelet op kosten, verkeersveiligheid, eigendomsituaties en landschappelijke inpasbaarheid. Het is een korte route en gaat niet over het fietspad. Door de weg te combineren met het spoor vinden er geen extra doorsnijdingen van het landschap plaats.

ProRail heeft in een studie 4 varianten onderzocht, waaronder de nu gekozen ontsluiting. Daarnaast is nog gekeken naar ontsluiting rechtstreeks op de Delftlaan of op het fietspad langs de Deltlaan, waarvoor noordelijk van Van Dalenlaan 120 een weg door het weidegebied moet worden aangelegd. Ook is de variant onderzocht waarbij aansluiting wordt gezocht op het onderhoudspad van het Pim Mulierpark.

Aansluiten rechtstreeks op de Delftlaan is niet mogelijk. Aansluiting op het fietspad langs de Delftlaan is niet wenselijk omdat dan auto- en vrachtverkeer wordt gemengd met fietsers. Dit zorgt voor verkeersonveiligheid. Bovendien vindt de afwikkeling van verkeer dan ook plaats via de gemeente Haarlem. Voor de variant waarbij aansluiting wordt gezocht op het onderhoudspad van het sportpark moet zowel overleg worden gevoerd met de gemeente Bloemendaal als met de gemeente Velsen. Dit is tevens een langere, dus kostbaarder, variant. Ondertunneling van het spoor is financieel niet haalbaar.