IJmuiden West

3.2 Nieuwe ontwikkelingen

In deze paragraaf komen de ontwikkellocaties aan de orde. Hieronder wordt per locatie aangegeven wat de eventuele uitgangspunten voor herontwikkeling zijn.

3.2.1 Gymzaal Wouwenkoplaan 7

De gymzaal op deze locatie gaat de deuren sluiten na realisatie van de nog te bouwen sporthal aan de Eenhoornstraat. De grond is eigendom van de gemeente. Op dit moment is nog niet bekend wat er met het perceel gaat gebeuren. Om deze reden zal dit perceel conserverend worden bestemd, het huidige gebruik (Sport) zal in het bestemmingsplan worden opgenomen.

3.2.2 Sporthal Zeewijk (Eenhoornstraat)

De gemeenteraad heeft op 22-9-2011 (besluit R11.051) besloten te kiezen voor nieuwbouw van sporthal Zeewijk met voorkeur voor een combinatie met nieuwbouw voor basisschool De Zandloper (kavel D van project Nieuw Helmduin). In het bestemmingsplan wordt een bouwrecht opgenomen voor de sporthal, terwijl ten behoeve van de realisatie van een (brede) school met peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang een wijzigingsbevoegdheid wordt opgenomen, conform onderstaande uitgangspunten.

Door het opnemen van een globaal bouwvlak met een bebouwingspercentage van 25% ten behoeve van de nieuwe sporthal, voorziet het bestemmingsplan in een bouwrecht voor de bouw van de sporthal. Voor de ligging van het bouwvlak zie afbeelding 5. Door gebruikmaking van een bebouwingspercentage wordt maximale flexibiliteit geboden ten behoeve van de uitvoering van deze ontwikkeling. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt tevens voorzien in de latere bouw van een school met peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang op het terrein (het totaal bebouwingspercentage van het bouwvlak wordt dan verhoogd naar maximaal 50%).

De voorwaarden voor gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van realisatie van een (brede) school met peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang zijn:

• het totale bebouwingspercentage van het bouwvlak wordt maximaal 50%;
• de maximum bouwhoogte van de bebouwing is 10 meter;
• er dient voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd te worden (conform de op het moment van het verlenen van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen);
• er dient een goede ontsluiting gerealiseerd te worden;
• kostenverhaal dient via een (exploitatie)overeenkomst verzekerd te zijn.

Afbeelding 5: het nieuwe, globalere, bebouwingsvlak, met een maximaal bebouwingspercentage ten behoeve van de nieuwe sporthal van 25%.

3.2.3 Basisschool De Zandloper (Eenhoornstraat 171)

De school op deze locatie krijgt vervangende nieuwbouw aan de Eenhoornstraat in gezamenlijke ontwikkeling met de sporthal Zeewijk. De grond is eigendom van de gemeente. Op dit moment is nog niet bekend wat er met het perceel gaat gebeuren. Om deze reden wordt dit perceel conserverend bestemd, het huidige gebruik (Maatschappelijk) wordt in het bestemmingsplan opgenomen.

3.2.4 Basisschool De Klipper (Orionweg 576)

Op deze locatie wordt een nieuw schoolgebouw gerealiseerd. De bebouwingsmogelijkheden van het bestemmingsplan zijn hierop aangepast, zodat deze ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

3.2.5 Tender College (Eenhoornstraat nrs. 4 en 8)

Voor deze locatie kan op termijn uitbreiding van onderwijs een rol spelen. Om hier op te anticiperen zullen in het bestemmingsplan globale bebouwingsmogelijkheden opgenomen worden.

3.2.6 Woningbouw Keetberglaan

De voormalige galerijflat aan de Keetberglaan is gesloopt. Het twaalf verdiepingen tellende gebouw wordt vervangen door drie woontorens van acht verdiepingen. Inmiddels is de nieuwbouw hiervan gestart. Het gaat in totaal om 103 nieuwe woningen in de koop- en huursector. Naast het woongebouw krijgt ook de directe woonomgeving een kwaliteitsimpuls zodat dit beter aansluit bij de al gerealiseerde nieuwbouw in de wijk. Op 25 maart 2010 heeft het college voor dit bouwplan op basis van artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vrijstelling van het bestemmingsplan verleend. Op 1 december 2011 heeft de raad verklaring van geen bedenkingen afgegeven. Het bestemmingsplan wordt aangepast zodat deze in overeenstemming is met de nieuwbouw.

3.2.7 Woningbouw locatie Orionflat

De grondeigenaar, het Woningbedrijf Velsen, is voornemens deze locatie te herontwikkelen. Op de plek van de 12-hoogflat verrijst een twee- of drietal appartementencomplexen, met een gevarieerde bouwhoogte van maximaal tien bouwlagen. In het bestemmingsplan wordt een wijzigingsbevoegdheid met voorwaarden opgenomen ten behoeve van de herontwikkeling. Voor de locatie was in het bestemmingsplan Zeewijk uit 2001 ook reeds een (ongebruikte) wijzigingsbevoegdheid opgenomen, voor de bouw van twee bouwblokken van ten hoogste 7 bouwlagen en circa 50 gestapelde woningen.

In verband met de medio 2007 gewijzigde prestatieafspraken is, net als bij de Keetberglaan het geval was, het maximum aantal woningen veranderd. Er is daarom aansluiting gezocht bij de uitgangspunten zoals door de raad vastgesteld in het gewijzigde RFK Keetberglaan uit 2009. De raad heeft destijds een gewijzigd RFK vastgesteld, aangezien de prestatieafspraken met de woningcorporaties nieuwbouw aangaven van tussen de 100-125 woningen op de locatie Keetberglaan. Dit aantal was ook vereist om tot een financieel haalbaar plan te komen. Na een uitgebreide modellenstudie is bij de Keetberglaan geconcludeerd dat het aantal van 110 woningen in twee bouwvolumes niet goed oplosbaar was. Het RFK ging daarom uit van drie volumes met een bouwhoogte van 8 bouwlagen. Bij de Keetberglaan is het aantal te realiseren woningen uiteindelijk teruggebracht tot 103.

Omdat bij de Orionflatlocatie dezelfde uitgangspunten gehanteerd zullen worden, is er voor gekozen om het maximum aantal woningen niet op 125, maar op 110 te stellen (hiermee is nog enige flexibiliteit aanwezig). Gezien de gewijzigde beleidsuitgangspunten, die de raad eerder heeft vastgesteld, het woningmarkt en woonwensenonderzoek uit 2009 alsmede een onderzoek naar de woonvraag van ouderen c.a. uit 2011 en om economische redenen (financiële haalbaarheid van het plan), is een verruiming van de (ongebruikte) bestaande wijzigingsbevoegdheid wenselijk.

De wijzigingsbevoegdheid is daarmee ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan op enkele punten aangepast, zodat het plan in opzet op hoofdlijnen analoog aan de Keetberglaan, kan worden uitgevoerd. In verband met de omringende bebouwing is bij de Orionflatlocatie meer flexibiliteit aangebracht, zodat tot een zorgvuldige inpassing kan worden gekomen. Zo is het mogelijk om twee in plaats van drie gebouwen te bouwen.

De voorwaarden zijn:

• het bestaande gebouw dient gesloopt te worden;
• voorafgaand aan de sloop dienen verkennende milieu- en ecologische onderzoeken gedaan te worden, met het oog op eventueel noodzakelijke mitigerende maatregelen, d.m.v. een natuurtoets;
• er moet voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd (conform de op het moment van het verlenen van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen Velsen). Deze parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk ondergronds gerealiseerd; van de bij deze locatie te realiseren parkeerplaatsen mag maximaal 50% op het maaiveld aangelegd worden, waarbij de bestaande bomen en het duinlandschap zoveel mogelijk gerespecteerd en behouden worden;
• er mogen maximaal 110 woningen worden gerealiseerd;
• de woningen dienen te worden gerealiseerd in twee of drie gebouwen;
• de gebouwen hebben een onderlinge afstand van minimaal 20 meter;
• de gebouwen hebben een gevarieerde bouwhoogte met een maximale hoogte van 10 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 30 meter;
• de gebouwen bestaan uit schijven analoog aan de opzet van de Keetberglaan, ook architectuur en materialisering worden geïnspireerd door het bouwplan aan de Keetberglaan;
• de rooilijnen zoals geschetst in afbeelding 6 dienen te worden aangehouden;
• het kostenverhaal dient via een (exploitatie)overeenkomst verzekerd te zijn.

Afbeelding 6: uitgangspunten voor de wijzigingsbevoegdheid locatie Orionweg

3.2.8 Woningbouw Keetberglaan 17(voormalige schoollocatie de Zandloper)

In 2008 is de school de Zandloper verhuisd van de Keetberglaan naar de locatie aan de Eenhoornstraat. De bestaande wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende plan zal, naar aanleiding van de inspraakreacties in aangepaste vorm, overgenomen worden. Onderstaande uitgangspunten zijn daarbij van toepassing:

• er worden maximaal 35 eengezinswoningen gerealiseerd;
• de bouwhoogte bedraagt minimaal 6 en maximaal 9 meter;
• er wordt aangesloten op de bestaande bebouwing van het Snippenbos;
• er dient voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd te worden (conform de op het moment van het verlenen van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen);
• de wandelverbindingen en speelvoorzieningen dienen behouden te blijven;
• er dient te worden voldaan aan alle geldende milieueisen en er dient een natuurtoets te zijn uitgevoerd.

3.2.9 Woningbouw Hazevlak

Het Woningbedrijf Velsen heeft aangegeven deze locatie te willen herontwikkelen. De bestaande drie woonblokken worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwe woningen, in hoofdlijn volgens de bestaande stempel van het naastliggende complex De Zandkuil. Het plan is op dit moment echter nog te weinig concreet om deze, al dan niet via een wijzigingsbevoegdheid, mee te nemen in het bestemmingsplan. Meer voor de hand ligt om te zijner tijd voor het plan een apart (postzegel-) bestemmingsplan op te stellen.

3.2.10 Uitbreiding winkelcentrum Zeewijk (Zeewijkplein)

Er is een particulier initiatief ingediend voor uitbreiding van winkelcentrum Zeewijk, aan de zuidwest zijde. In de economische agenda 2011-2014 is ook aangegeven dat het College hier in beginsel positief tegenover staat. In het bestemmingsplan wordt een wijzigingsbevoegdheid met voorwaarden opgenomen ten behoeve van de uitbreiding. Indien tijdig aan alle vereisten van een goede ruimtelijke onderbouwing is voldaan en een positief besluit wordt genomen over de ontwikkeling, zal de uitbreiding rechtstreeks in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Voor de wijzigingsbevoegdheid gelden onderstaande randvoorwaarden:

• 1. het bestaande winkelcentrum mag aan de zuidwest zijde met max. 750 m2 uitgebreid worden;
• 2. de rooilijnen zoals geschetst in onderstaand figuur dienen hierbij aangehouden te worden, evenals de geschetste planopzet, hierbij dienen de bouwhoogtes gemeten te worden vanaf het peil van de Planetenweg;
• 3. de entrees van het winkelcentrum (noordzijde nabij het parkeerdek en aan de zuidzijde bij de Schiplaan) krijgen optioneel een bouwkundig hoogteaccent tot 9 meter;
• 4. voor het overige blijft de bestaande maximale bouwhoogte van 5 meter gelden;
• 5. aan de uiterste westzijde van de bestaande bebouwing wordt een stedenbouwkundig accent aangebracht met een maximale bouwhoogte van 15 meter, zodat de hoofdentree zich nadrukkelijk presenteert vanaf de Planetenweg;
• 6. er moet voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein aanwezig zijn of worden gerealiseerd (conform de op het moment van het verlenen van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen Velsen). Deze parkeergelegenheid wordt vanaf de Schiplaan ontsloten en mag verdiept worden aangelegd;
• 7. de entree van het bovendek van de bestaande parkeergarage krijgt een separate entree vanaf de Planetenweg;
• 8. op deze locatie wordt de buitenruimte opgewaardeerd tot een entreeplein met verblijfskwaliteit;
• 9. langs de Planetenweg wordt een continue groene begeleiding gerealiseerd waarbij de bestaande bomen worden gehandhaafd;
• 10. de expeditie wordt door deze groene zoom afgeschermd van de Planetenweg;
• 11. bij de uitbreiding wordt qua afstand, bezonning en (geluids-)hinder voldoende rekening gehouden met het bestaande (galerij-)woongebouw langs de Doorneberglaan;
• 12. er dient te worden voldaan aan alle geldende milieu-eisen en er dient een natuurtoets te zijn uitgevoerd;
• 13. kostenverhaal dient via een (exploitatie)overeenkomst verzekerd te zijn.

Afbeelding 7: uitgangspunten uitbreiding winkelcentrum Zeewijk

3.2.11 Winkelgalerij Zuiderkruisstraat 38-64

Het bestaande blok met detailhandel, horeca en (boven-)woningen kampt met niet goed functionerende detailhandel. Een andere functie is op termijn wenselijk. Er zal een wijzigingsbevoegdheid naar de functie Wonen worden opgenomen.

3.2.12 Initiatief realisatie appartementen (en bedrijfsruimte) Reaumurstraat 1-5

Voor de Reaumurstraat is een initiatief ingediend voor het realiseren van 10 appartementen in combinatie met een reeds bestaande bedrijfsruimte. In deze straat is gemengde bebouwing aanwezig met verschillende functies, te weten bedrijven, wonen, sport en dienstverlening. Ten dele is het initiatief al passend in het huidige bestemmingsplan (nl. bedrijvigheid op de begane grond en wonen op de verdieping). Gezien de huidige wijze van globaal bestemmen zal er voor de percelen een globale gemengde bestemming opgenomen worden, die past bij de sfeer van de kleinschaligheid van de percelen aan de Reaumurstraat. Daarnaast is het streven er op gericht om woningen op de begane grond planologisch toe te staan, mits dit vanuit het oogpunt van milieu-eisen en parkeren mogelijk is.