Bestemmingsplan Oosterend - Uitwerkingsplan Peperstraat 44 Oosterend

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Peperstraat in het dorp Oosterend ten oosten van Texel bevindt zich het terrein van een voormalige garage met tankstation, winkel en woonhuis. De eigenaar van dit terrein is voornemens de locatie te herontwikkelen ten behoeve van 4 halfvrijstaande woningen. Hiervoor bestaan al enige tijd plannen. In het geldende bestemmingsplan is daarom al voorzien in een herontwikkeling. Het perceel heeft hierin een uit te werken woonbestemming.

De gemeente Texel verleent medewerking aan deze ontwikkeling door de bestemming uit te werken. Hiervoor is dit uitwerkingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel Peperstraat 44 te Oosterend. Dit perceel ligt bijna op de hoek van de Peperstraat en de Ankerstraat. Oosterend ligt in het oosten van Texel. De ligging van het plangebied is weergeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan Oosterend, dat op 19 februari 2014 is vastgesteld. Het heeft hierin de bestemming 'Woongebied - Uit te werken 1'. Op basis van de huidige bestemming is het niet direct mogelijk om woningen te realiseren. Deze bestemming moet uitgewerkt worden ten behoeve van maximaal 14 woningen. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient hierbij ten minste 3,00 m te zijn. Binnen de uitwerkingsregels mogen zowel woonhuizen aaneengebouwd, gestapeld, twee-aaneen als vrijstaand gerealiseerd worden. Daarnaast gelden de volgende regels/voorwaarden:

Uitwerkingsregels:

• er dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing;
• het aantal parkeerplaatsen binnen het bestemmingsvlak moet voldoende zijn;
• de bebouwing maakt op passende wijze onderdeel uit van de ritmiek van de lintbebouwing aan de Peperstraat.

Voorwaarden aan uitwerkingsplan:

Het uitwerkingsplan gaat vergezeld van:

• een analyse van de dan aanwezige ruimtelijke situatie, waarvan een nadere afweging van de onderhavige bouwlocatie ten opzichte van andere dan in de gemeente aanwezige bouwlocaties onderdeel zal uitmaken;
• een onderbouwing van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve noodzaak van de ontwikkeling van de onderhavige bouwlocatie binnen de kaders van de dan geldende gemeentelijke woningtaakstelling en het dan geldend provinciaal & regionaal beleid.

Op een klein deel, aan de westkant, van het plangebied, ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 100 m² op locaties waar de grond nog niet verstoord is en waar dieper dan 0,50 m wordt gegraven een archeologisch onderzoek verplicht is. Figuur 2 geeft een fragment van het geldende bestemmingsplan weer.

Voor de gewenste planologische situatie stelt de huidige bestemming Wonen. - Uit te werken 1' het verplicht om de bestemming uit te werken ten behoeve van een woonbestemming met woningbouwmogelijkheden. Daarmee kan de bestemming worden gewijzigd in 'Wonen - twee-aaneen' en wordt de planologische mogelijkheid van 4 woonhuizen toegestaan. Hiervoor dient een uitwerkingsplanprocedure te worden doorlopen. Dit plan geeft een invulling aan de uitwerkingsplicht. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de daarvoor geldende voorwaarden.

Figuur 2. Fragment geldende bestemmingsplan Oosterend

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie en de voorgestelde ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen getoetst aan de omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 5 worden het initiatief en de randvoorwaarden vertaald naar uitgangspunten voor de juridische regeling. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 het juridische systeem toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt de uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en initiatief

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Het plangebied is gelegen aan de oostelijke invalsweg van het dorp Oosterend. Ten westen van het plangebied ligt het centrum van het dorp dat in 1968 aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich voornamelijk door woonfuncties, een maatschappelijke functie, ten noorden van het plangebied verblijfsrecreatie, en een bedrijventerrein ten noordoosten van het plangebied. Ten oosten van het plangebied ligt agrarische grond, waarop in de wintermaanden een ijsbaan mogelijk is. Op een grotere afstand richting het westen ligt het centrum gebied van Oosterend. Hier is sprake van een gemengd gebied.

Het plangebied zelf wordt ontsloten door de Peperstraat/Kotterstraat. De Peperstraat/Kotterstraat is een belangrijke ontsluitingsroute richting het oosten van het dorp. Langs de straat bevinden zich vanuit het centrum voornamelijk woonfuncties, met daarbij enkele voorzieningen (slager, bakker, tearoom en een witgoed/bruingoed winkel). De Peperstraat gaat in het oosten over in de Kotterstraat. Langs de Peperstraat, in de richting van het centrum, bevinden zich ook enkele monumenten. Het plangebied zelf is geen monument. De bebouwing aan de Peperstraat is gebouwd in een rooilijn die parallel met de weg loopt. De bebouwing bestaat voornamelijk uit 1 laag met kap. In de regels van het geldende bestemmingsplan is bepaald dat de oppervlakte van de woningen maximaal 120 m2 bedraagt. Doordat de Peperstraat een historisch lint is, is van oudsher sprake van een kleinere massa`s en is sprake van een gevarieerde woningbouwtype (vrijstaand, twee-aaneen, rijtjeswoningen). De kapvorm bestaat hoofdzakelijk uit zadeldaken, met zo nu en dan een mansardekap. De kaprichting van de woningen liggen hoofdzakelijk dwars op de weg.

Het plangebied betreft het terrein van een voormalige garage met winkel en woonhuis. Het perceel wordt in de huidige situatie niet meer als zodanig gebruikt. De garage is nu elders gevestigd. Daarom is gekozen om de locatie te gaan herontwikkelen.

Het ligt ingeklemd tussen twee woningen aan weerszijden. Ten oosten is de ijsbaan gelegen. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3. Luchtfoto plangebied en directe omgeving

2.2 Voorgenomen initiatief

Binnen het plangebied wordt de bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door 2 halfvrijstaande woningen. In totaal worden dus 4 woningen binnen het plangebied gerealiseerd. Voor de gebouwen wordt in het kader van het bouwbesluit een sloopmelding gedaan. Er is geen sloopvergunning nodig, omdat de gebouwen geen monument zijn en buiten het beschermd dorpsgezicht van Oosterend vallen. Figuur 4 geeft de ligging van de nieuwe woningen weer. De locatie wordt ontsloten op de Peperstraat. De woningen op het achtererf worden ontsluiten via een erftoegangsweg.

Figuur 4. Ligging beoogde woningen

2.3 Beeldkwaliteit

Door middel van het vastleggen van twee bouwvlakken achter elkaar wordt de stedenbouwkundige structuur van de ontwikkeling vastgelegd. Beeldkwaliteitsaspecten zijn op stedenbouwkundig niveau vastgelegd op de verbeelding door middel van het bouwvlak, de goothoogte en de nokhoogte. Het bestaande bebouwingsbeeld is hierbij uitgangspunt. Door de bestemming 'Woon -twee-een' op het plangebied te leggen wordt aangesloten bij de bestaande goot -en nokhoogte van de lintbebouwing aan de Peperstraat. Een impressie van de beoogde woningen zijn weergeven in figuur 5.

In het voorliggende plan wordt aangesloten bij de ritmiek van de Peperstraat door het toevoegen van een dubbele woonhuis aan het lint. De woningen direct aan de Peperstraat volgt de rooilijn van de overige lintbebouwing aan de Peperstraat. Tevens is langs de Peperstraat sprake van een diversiteit aan woningtypes. Het toevoegen van twee halfvrijstaande woningen sluit aan bij de diversiteit aan woningen (zoals beschreven in paragraaf 2.2). Vanaf de Peperstraat gezien zijn de beoogde woningen aan de achterkant van het perceel nauwelijks zichtbaar. Gesproken kan worden van het toevoegen van een inbreiding in de oksel Peperstraat-Ankerstraat en daarmee een passende toevoeging en afronding aan de rand van het dorp Oosterend.

Vanuit het landelijk gebied zijn de woningen daarnaast niet te zien doordat de ijsbaan is begrensd vanuit het landelijk gebied is ingepast met een dichtbegroeide groensingel.

Figuur 5. Impressie beoogde woningen

2.4 Verkeer en parkeren

De locatie wordt ontsloten op de Peperstraat. De woningen op het achtererf worden ontsluiten via een erftoegangsweg.

Voor parkeren is van belang dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de woningen. Hierbij geldt het gemeente parkeerbeleid als uitgangspunt. Vanuit dit beleid geldt als norm dat in Oosterend per woning 1,7 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden.

Dit betekent dat er in totaal (4 x 1,7 =) 7 parkeerplaatsen mogelijk moeten zijn. Bij de uitwerking van de plannen is hiermee rekening gehouden. Op het terrein worden 11 parkeerplaatsen gerealiseerd. Zie ook figuur 6. Op deze wijze wordt voldaan aan de parkeernormen. Als gevolg van de ontwikkeling zal daardoor geen overlast ontstaan door geparkeerde auto's.

Figuur 6. Overzicht parkeerplaatsen plangebied

2.5 Voorwaarden uitwerkingsplan

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit uitwerkingsplan is het bieden van een planologische regeling waarbinnen de in paragraaf 2.2 beschreven ontwikkelingen mogelijk zijn. Aan de uitwerking van het uitwerkingsplan zijn een aantal voorwaarden verbonden. In deze paragraaf vindt een toetsing van de voorwaarden, die voor de bestemming 'Wonen - uit werken 1' gelden, plaats.

Er dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing.

In paragraaf 2.3 is beschreven dat er sprake is een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing. Aan deze voorwaarde wordt dan ook voldaan. De bestemming 'Wonen-twee-aaneen' is een bestemming welke mogelijk wordt gemaakt in de bestemming 'Wonen-uit te werken'.

Het aantal parkeerplaatsen binnen het bestemmingsvlak moet voldoende zijn.

In paragraaf 2.4 is beschreven dat er ruimte is voor voldoende parkeerplaatsen binnen het bestemmingsplan. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

De bebouwing maakt op passende wijze onderdeel uit van de ritmiek van de lintbebouwing aan de Peperstraat.

In paragraaf 2.3 is beschreven dat de ontwikkeling deel uitmaakt van de ritmiek van de lintbebouwing aan de Peperstraat. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Een analyse van de dan aanwezige ruimtelijke situatie, waarvan een nadere afweging van de onderhavige bouwlocatie - ten opzichte van andere dan in de gemeente aanwezige bouwlocaties - onderdeel zal uitmaken.

In paragraaf 2.1 is reeds een analyse van de ruimtelijke situatie gegeven. In het bestemmingsplan Oosterend heeft de locatie de bestemming “Wonen - Uit te werken”. Hierbij mag voor de bestemming 'Wonen - Twee aaneen' de goothoogte ten hoogste 4,5 meter en de bouwhoogte ten hoogste 9 meter bedragen. In het voorliggende plan zijn de goot- en bouwhoogte van de woningen ten hoogste 4,5 en 9 meter. Dit sluit aan op de ruimtelijke karakteristiek van de omliggende bebouwing.

Het gebied staat op de provinciale kaart aangeduid als “Bestaand Bebouwd Gebied”. Het bestemmingsplan met de uit te werken locatie is voor vooroverleg naar de provincie verstuurd. Het bestemmingsplan Oosterend is vastgesteld en in de PRV wordt onder de toepasselijkheid van de regeling mede onder een bestemmingsplan een uitwerkingsplan verstaan. In de gemeente is daarnaast nog een woningbouw initiatief in ontwikkeling ten behoeve van seniorenhuisvesting en is er een kwaliteitsverbeteringsproject gaande voor bestaande bouw in de Botterstraat.

een onderbouwing van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve noodzaak van de ontwikkeling van de onderhavige bouwlocatie binnen de kaders van de dan geldende gemeentelijke woningtaakstelling en het dan geldend provinciaal & regionaal beleid.

In paragraaf 3.3 en paragraaf 3.4 is beschreven dat sprake is van zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve noodzaak van de ontwikkeling. Het plangebied is in het regionaal beleid aangewezen als herstructureringslocatie Garage Rentenaar. In hetzelfde beleid is ook de kwantitatieve noodzaak beschreven. In het gemeentelijk beleid is bepaald dat er sprake is van een kwantitatieve noodzaak. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Deze ontwikkeling past in de gemeentelijke woonvisie.

de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 3,00 m te zijn.

In de planregels van dit uitwerkingsplan is opgenomen dat de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelings perceelsgrens ten minste 3,00 meter mag zijn. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

de bouw- en goothoogte van twee aaneen gebouwde woonhuizen (Wonen - Twee-aaneen) mag ten hoogste 9,00 en 4,50 m bedragen.

Dit is tevens in de planregels van dit uitwerkingsplan bepaald. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Verder zijn de bouwregels van dit uitwerkingsplan afgestemd op de gekozen systematiek in het bestemmingsplan Oosterend die gelden voor de bestemming 'Wonen - Twee-aaneen'.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (laatste aanvulling op 1 oktober 2012 vastgesteld) stelt niet alleen regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied valt binnen het Waddengebied. Het Barro bepaald dat een bestemmingsplan in dat gebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt, geen significante negatieve gevolgen mag hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten. Nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied moet qua toelaatbare bouwhoogte aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Hiervan is in dit plan sprake. Bouw -en goothoogtes zijn in dit uitwerkingsplan vastgelegd in de regels.

Verder worden er geen rijksbelangen geraakt. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Een plan om vier woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde. Voor de volledigheid wordt hieronder wel ingegaan op de drie stappen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De behoefte voor de woningen is opgenomen in het Regionaal Actie Programma Wonen als ‘herstructurering garage Peperstraat’. In het geldende bestemmingsplan is hiervoor een bestemming 'uit te werken opgenomen'. Er is dus sprake van een regionale behoefte.  Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder. Aan de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand bebouwd gebied. Hierbij vindt er een transformatie van bedrijfsbestemming naar kleinschalige woningbouw plaats.

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie en Provinciale Verordening

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.'

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (eveneens vastgesteld door provinciale staten op 21 juni 2010, daarna zijn aanvullingen vastgesteld op 23 mei 2011, 15 november 2011, 17 december 2012 en 19 maart 2013) zijn regels verbonden aan deze hoofdbelangen.

De provincie Noord-Holland zet de komende dertig jaar in op compacte, hoogwaardige en bereikbare steden en dorpen omringd door aantrekkelijk recreatie en groen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden en dorpen optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw.

Bebouwde gebieden of gebieden waar de ontwikkeling van stedelijk gebied is gepland zijn aangegeven als 'Bestaand Bebouwd Gebied'. Bij het maken van plannen in het bestaande bebouwde gebied hebben gemeenten een grote mate van beleidsvrijheid. Het plangebied van dit uitwerkingsplan ligt in het Bestaand Bebouwd Gebied.

Daarnaast ligt het plangebied gelegen in een aardkundig monument en aardkundig waardevol gebied. De wijze waarop er in dit uitwerkingsplan wordt omgegaan met deze gebieden is in paragraaf 4.5 aangegeven. Verder raakt het plangebied geen provinciale belangen.

Conclusie en randvoorwaarden

De ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de beleidsruimte die de provincie Noord-Holland hiervoor biedt.

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie
Als gevolg van ontwikkelingen wordt de inrichting en het gebruik van het stedelijk en landelijk gebied voortdurend aangepast. Nieuwe elementen en structuren worden aan het landschap toegevoegd terwijl oude verdwijnen. Soms gaan deze ontwikkelingen ten koste van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, het 'gebiedseigene'.

De Provincie Noord-Holland wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen en tegelijkertijd verantwoord omgaan met het verleden. De provincie wil de Noord-Hollandse landschappen optimaal gebruiken door hun kenmerkende kwaliteiten te benutten bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het basisuitgangspunt van het provinciale beleid is dan ook 'behoud door ontwikkeling'. Uitgangspunt hiervoor is de leidraad Landschap en Cultuurhistorie (vastgesteld op 21 juni 2010), waarin de visie op de gewenste ruimtelijke is vastgelegd.

Het uitgangspunt van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is dat ontwikkelingen op basis van de kernkwaliteiten van de omgeving plaatsvinden. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen drie lagen: de ondergrond, het 'landschaps-DNA' en het 'dorps-DNA'. Bij de ondergrond gaat het om de aardkundige en archeologische waarden. Bij het landschaps-DNA zijn historische structuren en de maat en schaal van het landschap bepalend. Ook zijn de aardkundige waarden in de bodem onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het dorps-DNA gaat het om de karakteristieken van de historische dorpsstructuur, de verkaveling, de typering, schaal en samenhang van de gebouwen en openbare ruimte.

Conclusie en randvoorwaarden

Het landschapstype van het plangebied is een keileemlandschap. De dorpen op dit type landschap zijn brinkachtige dorpen op zeeklei. Het betreffen dorpen met typische kerkringen. Het dorps-DNA kenmerkt zich door zijn geconcentreerde, onregelmatige bebouwingsstructuur, onregelmatige structuren, bebouwing georiënteerd op de verschillende bij elkaar komende wegen. De beoogde bebouwing is georiënteerd op de Peperstraat en volgt het ritmiek van de lintbebouwing aan de Peperstraat. De ontwikkelingen die dit uitwerkingsplan mogelijk maakt, doet verder geen afbreuk aan de overige structuren en kwaliteiten van het Dorps-DNA, landschaps-DNA en ondergrond. Op deze wijze is rekening gehouden met de kernkwaliteiten van de omgeving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aardkundige en archeologische waarden van de omgeving.

De ontwikkeling die dit uitwerkingsplan mogelijk maakt is conform de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie tot stand gekomen (zie ook paragraaf 2.3).

3.3 Regionaal beleid

Regionaal Actie Programma Wonen
In het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn regionale afspraken gemaakt over woningbouw in de Kop van Noord-Holland. Dit is een uitwerking van de Provinciale Woonvisie 2010-2020. In het RAP 2011 zijn de te bouwen woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld, ten opzichte van de eerdere Regionale Woonvisie.

Texel is als woonregio uniek. Het heeft een hoog recreatief gebruik van tweede woningen en kent, naast een lokale woningmarkt, vooral een landelijke in plaats van regionaal georiënteerde uitwisseling. Het zit dus op geen enkele manier de rest van de Kop van Noord-Holland in de weg bij eventuele woningbouwproductie. Ook migratiecijfers tonen dat aan.

Vooralsnog schat de gemeente de behoefte vanuit de eigen lokale bevolking in, op circa 200 woningen tot 2020. Deze inschatting is opgebouwd uit concrete woningbouwplannen in diverse fasen, die allen binnen Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) liggen.

Er is afgesproken, dat Texel conform eigen inzichten verder gaat met ontwikkelen en bouwen. Dit is ook geconcludeerd na een extra overlegmoment tussen provincie en gemeente. Texel heeft het akkoord gekregen om door te gaan op de ingeslagen weg. Texel krijgt aldus een status aparte binnen de regio en het RAP.

Op 28 oktober 2015 is, in vervolg op de afspraken in het RAP, een convenant ondertekend tussen regio, gemeenten en provincie over een kwalitatief woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK). Ook hierin is voor Texel de status aparte opgenomen en bovendien zijn procesafspraken gemaakt voor de beoordeling van nieuwe woningbouwplannen en nieuwe demografische prognoses.

Conclusie en randvoorwaarden

De woningen die in dit uitwerkingsplan zijn geregeld vallen binnen het concreet woningbouwplan 'herstructurering garage Peperstraat'. De woningen zijn opgenomen in het Regionaal Actieprogramma Wonen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Texel op koers'

In de Structuurvisie worden op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelingen voor het eiland aangegeven op het gebied van economie, ruimtelijke ordening, zorg en welzijn. Hieronder volgen de hoofdpunten uit de Structuurvisie die een ruimtelijke relatie hebben.

De Structuurvisie schetst een toekomstbeeld dat er op Texel geen woningnood meer is. Er worden dan alleen voor de eigen bevolking voldoende woningen bijgebouwd, vooral in de dorpskernen. Daarbij wordt aandacht geschonken aan ouderen en jongeren. Er wordt vooral ingezet op de prijscategorieën sociaal tot middelduur. De gemeente wil woningbouw ontwikkelen naar behoefte (o.a. levensloopbestendige woningen) in alle dorpen.

De voor wonen en werken benodigde warmte en energie moet in de toekomst op het eiland zelf worden opgewekt. Daarbij wordt de energie duurzaam opgewekt met windturbines en zonnedaken/zonnepanelen/WKO/houtkachels.

Bij nieuwe ontwikkelingen gaat de gemeente uit van de Texelse kernkwaliteiten. Het gaat hierbij om de rust en ruimte, de rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen, de grote afwisseling in landschappen en landgebruiksvormen, de Texelse identiteit, het specifieke eilandkarakter, de nachtelijke duisternis en de maritieme monumenten.

Conclusie en randvoorwaarden

De inrichting van het plangebied sluit aan op de stedenbouwkundige structuur die voor Oosterend is uitgezet. Daarbij is rekening gehouden met de 'Texelse identiteit'. De voorgestelde woningen liggen in de bebouwde kom. Daarnaast is sprake van het toevoegen van levensloopbestendige woningen binnen de bestaande bebouwde omgeving en is daarmee in overeenstemming met het beleid zoals verwoord in de structuurvisie. Verder wordt in het plan ruimte geboden voor kleinschalige duurzame energiewinning.

Woonvisie Texel 2008 - 2015
De essentie van de Woonvisie is dat de lokale woningbehoefte voorop staat voor de ontwikkeling van woningbouw op Texel. Het accent ligt op het bouwen voor de autonome groei van de woningbehoefte op Texel. Er wordt rekening gehouden met de diverse doelgroepen, die zo lang mogelijk zelfstandig in de dorpskernen moeten blijven wonen. Daarbij moeten nieuwe woningen bijdragen aan een duurzaam Texel met inpassing van de historische en landschappelijke kwaliteiten.

'Op maat' bouwen is een belangrijke doelstelling in de visie. Daarmee wordt bedoeld dat er zoveel mogelijk mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen dorpskern kunnen blijven wonen. Daarom wordt er naar een zo groot mogelijke diversiteit van het aanbod per kern gestreefd. Individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap zijn goede instrumenten hiervoor.

Er wordt in het woningbouwbeleid niet alleen ingezet op concentratie in Den Burg en De Koog, maar ook in de andere dorpen, ter behoud van voorzieningen en vitaliteit. Nieuwe woningen worden bij voorkeur door middel van inbreiding, sloop en herbouw gerealiseerd. Bij uitbreiden verdient de landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing veel aandacht. Het mag niet ten koste gaan van historische dorpskernen en landschappelijke kwaliteiten; het moet juist een versterking opleveren.

Daarnaast is er aandacht voor duurzaam bouwen. Dit wordt gedaan zodat woningbouw en woningverbetering een bijdrage leveren aan de realisatie van een duurzaam Texel, dat geheel in zijn eigen energiebehoefte kan voorzien. Nieuwbouw moet een versterking opleveren van historische en landschappelijke kwaliteiten.

Voor de periode 2008 - 2015 is er een woningbehoefte bij migratiesaldo 0 van 470 woningen. Voor Oosterend betekent dit dat er een behoefte bestaat van 43 woningen. Per dorp kan er geschoven worden met de aantallen om aan de 470 woningen te voldoen. De intentie is dat dit aantal onder andere tot stand komt door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

 

Conclusie en randvoorwaarden

De woningen die in dit uitwerkingsplan zijn al mogelijk gemaakt binnen het geldende bestemmingsplan. Middels de uit te werken bestemming is bepaald dat maximaal 14 woningen op de gronden van de bestemming 'Wonen - Uit te werken 1' gebouwd mogen worden. Er hoeft daarom niet te worden getoetst aan het woningbouwprogramma. De voorgestelde woningen passen zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de woonvisie.

Welstandsnota
De Welstandsnota geeft een helder en actueel beeld van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig - landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Texel. De Welstandsnota gaat uit van een gebieds- en objectgerichte benadering. Verder wordt uitgegaan van een specifieke, thematische benadering als het gaat om (nieuw) bouwen aan dorpsranden en als het gaat om het bouwen aan of nabij monumenten.

In de Welstandsnota worden drie welstandsniveaus onderscheiden, namelijk 'bijzonder', 'welstandsvrij' en 'dorpsranden'. Het plangebied kent het welstandsniveau 'bijzonder'. Het bijzondere welstandsniveau is van toepassing op de historische (dorps)kernen en de uitlopers. Door het bijzondere welstandsniveau toe te passen kan de karakteristiek in stand gehouden worden.

Conclusie en randvoorwaarden

Door de welstandstoetsing wordt het beleid voor de dorpsrand gerespecteerd. Op deze wijze wordt aangesloten bij de beleidsambitie zoals verwoord in de Welstandsnota .Het plangebied ligt aan een uitloper naar het landelijk gebied die als bijzonder is aangemerkt. De criteria die voor dit gebied gelden bieden voldoende waarborg om de gewenste beeldkwaliteit te realiseren.

Parkeerbeleid
De CROW normering vormt de basis van het gemeentelijk parkeerbeleid. Het parkeerbeleid van de gemeente Texel is op 4 juni 2013 vastgesteld. Uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat er wordt geparkeerd op eigen terrein. Op basis van de bouwverordening kan hiervan ontheffing worden verleend.

Conclusie en randvoorwaarden

Bij de uitwerking van het plan wordt de gemeentelijke parkeernormering gehanteerd (zie paragraaf 2.4). Hiermee wordt voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Texel.

Bestemmingsplan Oosterend

Zoals in paragraaf 1.3 reeds is beschreven valt het plangebied binnen een woonbestemming die nog nader uit te werken is. Het voorgenomen initiatief geeft hier toepassing aan. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden, zijn in paragraaf 2.5 beschreven en toegelicht.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

In de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie. Het plangebied ligt in een woonbuurt, tussen andere woonpercelen. Het toevoegen van woningen in dit gebied is in beginsel inpasbaar.

Het dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit betreft een kinderopvang met een maatschappelijke bestemming. Het bestemmingsvlak van de kinderopvang ligt op circa 15 meter afstand. Een kinderdagverblijf valt onder milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Aan de richtafstand wordt daarmee niet voldaan. Echter in de huidige situatie bevinden zich al woningen rondom de kinderopvang. Het toevoegen van extra woningen geeft geen extra belemmeringen voor de kinderopvang. Daarnaast wordt gesteld dat een kinderopvang thuishoort in een woonomgeving. Hier is in onderhavige situatie sprake van. De activiteiten van de kinderopvang zijn beperkt van omvang en veroorzaken geen belangrijke hinder voor woningen. De grootste hinder die een kinderopvang veroorzaakt heeft betrekking op stemgeluid. Echter stemgeluid afkomstig van spelende kinderen op een schoolplein worden bij het bepalen van geluidsniveaus buiten beschouwing gehouden.

Verder ligt op ongeveer 100 meter ten noord (oosten) van het plangebied een nutsvoorziening en een bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan tot categorie 3.1, waarvoor een richtafstand van 50 meter geldt. Voor het nutsbedrijf geldt een richtafstand van 30 meter. Aan beide richtafstanden wordt voldaan.

Het toevoegen van woningen in een bestaand woongebied belemmerd de bedrijfsvoering van de bedrijven niet. Er is dus sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.2 Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen.

Op de wegen rondom het plangebied, waaronder de Peperstraat, De Kotterstraat en de Ankerstraat, geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het plangebied ligt dus niet binnen de geluidszone van wegen, waardoor het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is. Door de beperkte breedte van de weg en de ligging nabij een kruising, zijn de snelheden relatief laag. Er wordt dan ook geen onaanvaardbare hinder als gevolg van wegverkeerslawaai verwacht.

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het plan is via de digitale watertoets voorgelegd aan het hoogheemraadschap. De invloed van het plan op de waterhuishouding is beperkt. Daarom kan de verkorte procedure voor de watertoets worden doorlopen. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard waterparagraaf. Deze 'standaarduitgangspunten' zijn in deze paragraaf behandeld. Het bestemmingsplan wordt vervolgens voorgelegd aan het hoogheemraadschap voor een wateradvies. De watertoets is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd.

Verharding en compensatie maatregelen
Voor de ontwikkeling is in zeer beperkte mate sprake van een toename van de verharding. Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven er geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden.

Waterkwaliteit en riolering
Dit komt overeen met de ambitie van het hoogheemraadschap om 100% van het hemelwater van nieuwe oppervlakken te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage. Aan de oostkant van het plangebied ligt een sloot waar afstromend hemelwater afgevoerd kan worden.

Er is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). Voor de ontwikkeling wordt een gescheiden stelsel aangelegd.

Het uitgangspunt is het 100% afkoppelen van schoon hemelwater van het rioleringsysteem. Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal een inschatting worden gemaakt naar potentieel vervuilde oppervlakken (parkeerterreinen) en schone verhardingen (pleinen en daken). Voor de nieuwe bebouwing worden uitloogbare materialen zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien materialen als koper, lood en zink worden gebruikt, is voor de afvoer van hemelwater maatwerk vereist.

Proces watertoets
Dit uitwerkingsplan wordt in het kader van het vooroverleg aan het hoogheemraadschap voorgelegd voor een wateradvies. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het wateradvies.

4.4 Bodemkwaliteit

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. In het kader van het bestemmingsplan moeten verdachte locaties worden gesignaleerd.

In 2013 heeft een tankonderzoek plaats gevonden ten behoeve van het saneren van drie ondergrondse tankstations in het plangebied. De resultaten van het bodemonderzoek hebben niet tot belemmeringen voor de sanering geleidt. Inmiddels zijn de tankstations gesaneerd en opgevuld met zand. Het tankonderzoek is opgenomen in bijlage 1.

In het kader van de ontwikkeling van het gebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies zijn opgenomen in bijlage 2. Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van een ernstige verontreiniging. Dit blijkt ook uit een beoordeling van de Provincie Noord - Holland (zie bijlage 3). De Provincie heeft besloten dat voor het huidig gebruik en het voorgenomen gebruik in de toekomst niet met spoed gesaneerd hoeft te worden. Dit omdat voor het gebruik van de bodem er geen onaanvaardbare risico's voor de mens, plant of dier aanwezig zijn en er geen onaanvaardbare verspreiding van de verontreiniging aanwezig is. Potentiële kopers van een bouwkavel dienen op de hoogte van de verontreiniging te worden gebracht. De werkzaamheden op de locatie wel of niet in verontreinigde grond moeten altijd aan de provincie worden gemeld. Dit ter voorkoming dat werknemers/mensen in contact komen met de grond en/of dat verontreinigde grond zonder registratie wordt verwijderd.

De initiatiefnemer is voornemens de gronden van het perceel te gaan saneren door de verontreinigde gronden af te graven en af te voeren op de locatie van de beoogde parkeerplaats. Hierdoor zal de gronden in de toekomst geschikt zijn voor de functie wonen. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning dient aangetoond te worden dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde functie. Het aspect bodem staat de vaststelling van dit uitwerkingsplan niet in de weg.

4.5 Aardkundige waarden

De provincie Noord-Holland heeft op de kaart behorende bij de structuurvisie en de verordening aardkundig waardevolle gebieden aangegeven. De provincie maakt hierin onderscheid tussen aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten. De aardkundige monumenten worden beschermd op basis van de provinciale Milieuverordening.

In het plangebied ligt een aardkundig monument en een aardkundig waardevol gebied. Bij bouwprojecten moet er een ontheffing op grond van de Provinciale Milieuverordening worden aangevraagd. Aardkundig waardevolle gebieden worden beschermd op basis van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie.

De provinciale verordening stelt dat in het bestemmingsplan beschreven moet worden op welke wijze er rekening wordt gehouden met de aanwezige aardkundige waarden. De aardkundige waarden in Oosterend vallen samen met het aardkundig monument en worden dus rechtstreeks beschermd door de Provinciale Milieuverordening. Tevens betreft het een bestaand dorp waar reeds bebouwing aanwezig is.

In het vigerende plan bestaat op de locatie aan de Peperstraat al de mogelijkheid om het grootste deel van de uit te werken locatie te bebouwen en staat er reeds bebouwing van een garagebedrijf. Conform artikel 6.4 van de Provinciale Milieuverordening (PMV) vallen 'aanpassingen aan bestaande bebouwing binnen het bouwvlak' onder de vrijstelling van het verbod als bedoeld in artikel 6.3 lid 1 van de PMV. Tevens betreft het een locatie binnen een bestaand dorp waar reeds bebouwing aanwezig is. Omdat de bebouwing in het uitwerkingsplan voor een deel afwijkt van de bebouwing in de huidige situatie, wordt verondersteld, dat voor het ondergeschikt deel een ontheffing van de PMV zal worden verleend in verband met het maatschappelijk belang om woningbouw te realiseren. Bij de uitvoering van de plannen wordt Gedeputeerde Staten verzocht om een ontheffing verlenen.

Ten aanzien van het aspect aardkundige waarden zijn er geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

4.6 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Een deel van het dorp wordt in het geldende bestemmingsplan beschermd door middel van een beschermende dubbelbestemming. Het onderhavige plangebied valt buiten het beschermd stadsgezicht en is ook geen monument. Richting het centrum van het plangebied komen wel enkele monumenten voor. Deze monumenten worden beschermd via de Monumentenwet en de Monumentenverordening Texel. Voor monumenten hoeft in het uitwerkingsplan daarom geen beschermende regeling te worden opgenomen.

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

4.7 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking treden. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Om te kunnen beoordelen of in bepaalde gebieden archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen in de bodem heeft de gemeente de Archeologische beleidskaart vastgesteld (12 juni 2013). Volgens deze beleidskaart geldt voor een klein deel aan de westkant van het plangebied een hoge archeologisch verwachting (categorie 3). Voor deze gebieden geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij ingrepen kleiner dan 100 m2 en een diepte van minder dan 50 centimeter. Voor het overige deel van het plangebied zijn geen archeologische verwachtingen. Ingrepen in het gebied met een hoge archeologische verwachting worden geen ontwikkelingen voorgesteld. Voor ontwikkelingen in de rest van het plangebied is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Daarnaast zijn de gronden reeds verstoord door het saneren van de tankstations. Zie ook paragraaf 4.4. Het is dan ook niet aannemelijk dat er binnen het plangebied archeologische resten te verwachten zijn. Vanuit het aspect archeologie bestaan dan ook geen belemmeringen voor het uitwerkingsplan. Mochten er tijdens de werkzaamheden toch archeologische vondsten worden gedaan, dan wordt de bouw van de woningen stilgelegd en wordt contact opgenomen met het bevoegd gezag. Een fragment van de archeologische beleidskaart is weergegeven in figuur 5.

Figuur 5. Fragment archeologische beleidskader

4.8 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het dichtstbijzijnde wettelijk beschermde gebied, het Natura 2000-gebied 'Waddenzee' en 'Duinen en Lage Land Texel', ligt respectievelijk op ongeveer één en anderhalve kilometer afstand van het plangebied.

Mogelijk verstorende effecten van woningbouwplannen zijn: versnippering, verandering van de waterhuishouding, verstoring door licht, geluid, trillingen en menselijke activiteit. Effecten van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied zijn over deze afstand redelijkerwijs uit te sluiten. Vanuit het plan hoeft daarom geen rekening gehouden te worden met wettelijke gebiedsbescherming. Het plangebied valt daarnaast buiten de invloedssfeer van de voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) aangewezen gebieden, waardoor vanuit de Flora- en faunawet geen rekening gehouden hoeft te worden met de planologische gebiedsbescherming.

Soortenbescherming

De bescherming van soorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Hierin zijn bepalingen opgenomen van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze wet is een aantal planten- en diersoorten aangewezen die licht, middelzwaar of zwaar beschermd zijn. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke projecten. Indien zwaarder beschermde soorten voorkomen worden nadere eisen gesteld. Er kunnen enkele licht beschermde diersoorten op enige wijze in het gebied voorkomen. Voor deze soorten geldt een vrijstelling van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen.

De ontwikkelingen vinden plaats in een gebied dat lange tijd in gebruik is geweest als garage, winkel en woonhuis. Hierdoor kan gesproken worden van een verstoorde locatie. Voor de sloop van de gebouwen is reeds een sloopmelding gedaan en geaccepteerd. Voor het overige deel van het plangebied vindt geen kap van bomen -en of dempen van sloten plaats.

Conflicten met de Flora- en faunawet worden niet verwacht. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Volgens de beleidsvisie externe veiligheid (vastgesteld op 22-10-2014) ligt ten zuidoosten van het plangebied een gasontvangstation en een gasleiding. Het plangebied ligt op circa een kilometer afstand vanaf deze risicobronnen en daarmee buiten de risicocontouren. Verder liggen in (de omgeving van) het plangebied geen risicovolle inrichtingen en hoofdgasleidingen. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 17 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015).

De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed. De kleinschalige ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied zijn geen kabels, leidingen of zoneringen aanwezig die planologische beperkingen vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Het uitwerkingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om plannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit uitwerkingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het uitwerkingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemming

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit uitwerkingsplan. Voor de bestemmingen is aangesloten bij het gemeentelijke handboek voor standaard bestemmingen. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming wordt hieronder toegelicht.

Verkeer - Verblijfsgebied

De woningen op het achtererf worden ontsloten via een nieuw aan te leggen inrit. Daarnaast worden zeven openbare parkeerplekken in het plangebied gerealiseerd. Deze gronden hebben in het uitwerkingsplan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Binnen de bestemming zijn geen bouwwerken toegestaan.

Wonen - Twee-aaneen

Het nieuwe woonperceel is onder de bestemming 'Wonen - Twee aaneen' gebracht. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend twee-aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Woningen en bijbehorende bouwwerken moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Voor de beoogde ontwikkeling zijn twee bouwvlakken opgenomen. In beide bouwvlakken is het mogelijk om 1 twee halfvrijstaande woningen te bouwen. Op de verbeelding zijn de verschillende goot- en bouwhoogten en de minimale en maximale dakhelling vastgelegd. Ondergeschikt aan het wonen zijn kleinschalige bedrijfsactiviteiten, mantelzorg of logies met ontbijt toegestaan.

Waarde - Archeologie 3

Met deze bestemming worden archeologische waarden in de bodem beschermd. Dit betreft het westelijke gedeelte van het plangebied. Ter bescherming van de archeologische waarden is bouwen niet zonder meer toegestaan. Het gaat dan om bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 100 m2 op locaties waar de grond nog niet is verstoord. Verder moet het gaan om bouwwerken waarbij dieper dan 0,50 meter wordt gegraven. Voor deze bouwwerken is een archeologisch onderzoek nodig en kunnen bij de omgevingsvergunning aanvullende voorwaarden worden gesteld. Verder is ter bescherming van archeologische waarden voor een groot aantal werken een omgevingsvergunning nodig.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het plan maatschappelijk draagvlak heeft.

Dit plan geeft toepassing aan een uitwerkingsplicht die in het bestemmingsplan opgenomen is. De planologische mogelijkheid is in het bestemmingsplan dus al vastgelegd. Met deze uitwerking zijn geen grote maatschappelijke belangen gemoeid.

Het ontwerpuitwerkingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens Een deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het uitwerkingsplan is vervolgens door het college van Burgemeester en Wethouders op 2 september 2016 vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Voor zover met de uitvoering financiële aspecten gemoeid zijn, worden deze in dit kader genoemd. Dit plan betreft een particulier project. De gemeente heeft geen financiële bemoeienis met de uitvoeringskosten.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan.

In dit uitwerkingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Hiervoor wordt tussen de gemeente en de ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet meer aan de orde.