Overwhere Noord 2012

7.2 Bestemmingsregeling

De verschillende in het plangebied aanwezige functies zijn in overwegende mate overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Daarnaast komen enkele nieuwe ontwikkelingen voor die in hoofdstuk 6 zijn beschreven. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht.

Het wonen

De basis voor de bestemming van de woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit drie bestemmingen bestaat: Wonen, Tuin-1 en Tuin-2.

De uiteindelijke regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast is in de regeling, het behoud van de aanwezige stedenbouwkundige kwaliteit, meegenomen bij het bepalen van de bouwregels en de hoogtematen op de verbeelding.

Bij de regelingen gelden de volgende begrippen voor hoofdgebouw, aanbouwen en bijgebouwen bij de bestemmingen Wonen, Tuin-1 en Tuin-2:

• hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting of functie als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

• aanbouw:

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

• bijgebouw:

een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen gebouw.

Kaartbeeld

De bestemming Wonen is in principe toegekend aan de gronden waar het hoofdgebouw zich bevindt. Op de gronden met de bestemming Tuin-1 zijn, met uitzondering van een erker van beperkte omvang, geen gebouwen toegestaan. Op gronden met de bestemming Tuin-2 zijn aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. Globaal kan gezegd worden dat de bestemming Tuin-1 is gereserveerd voor voortuinen en de bestemming Tuin-2 voor achtertuinen.

De Tuin-2-bestemming ligt in principe op 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Daar waar al voor deze lijn is gebouwd, is afhankelijk van de breedte van de bij de woning behorende zijtuin, de bestemming wonen in het verlengde van de aanwezige aanbouw of het bijgebouw aangegeven, dan wel 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw.

Er is aangesloten bij de "voor- en achterkantbenadering" van het Besluit omgevingsrecht, dat, samen met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) 1 oktober 2010 in werking is getreden. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit welstandsoptiek is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen vergunningvereiste geldt voor aanbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen, tenzij deze binnen 1 m van de grens privéweg dan wel openbaar groen worden gerealiseerd. In dat geval zijn deze bouwwerken wel vergunningplichtig. Het betreft over het algemeen de gronden met de aanduiding "Tuin-2" waarop de achterkantbenadering van toepassing is.

Wonen

In de bestemming Wonen zijn regels geformuleerd omtrent het hoofdgebouw van een woning, de plaats en de hoogte ervan. In de meeste gevallen valt het bestemmingsvlak Wonen en het bouwvlak met elkaar samen.

Op gronden met de bestemming Wonen mogen in principe hoofdgebouwen worden gebouwd. Daar waar echter voor de voorgevelrooilijn, in de voortuin, een aanbouw of bijgebouw is gesitueerd, is eveneens gekozen voor de bestemming Wonen. Daarmee wordt recht gedaan aan het uitgangspunt dat op de bestemming Tuin - 1 in principe niet mag worden gebouwd. Voor wat betreft de ligging van het achtererfgebied, zoals bedoeld in het Besluit omgevingsrecht, is de gevel van het hoofdgebouw relevant en niet die van een in de voortuin gelegen aanbouw of bijgebouw.

De maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw met een kap mag ten hoogste de oorspronkelijke nokhoogte bedragen. Dit is de nokhoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan. Deze nokhoogte is door de gemeente geïnventariseerd. Voor deze gebouwen is op de kaart een goothoogte aangegeven. In geval van hoofdgebouwen met een platte afdekking is op de kaart de bouwhoogte aangegeven.

In de algemene bouwregels is geregeld dat, indien in het dakvlak een dakkapel of dakopbouw wordt gebouwd met een breedte van meer dan de helft van de gevelbreedte, de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw wordt aangeduid. Aan de achterzijde van gebouwen geldt dat bij een dakkapel of dakopbouw met een breedte van 70% van de totale gevelbreedte de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw wordt aangeduid. Dit is tevens de maximaal toegestane maat voor een dakkapel aan de achterzijde van een hoofdgebouw.

In geval van een hoofdgebouw met een asymmetrische kapvorm mag aan de achterzijde een dakopbouw over de gehele breedte van de woning worden gebouwd tot de maximaal toegestane goothoogte mits deze uitbreiding wordt voorzien van een geheel platte afdekking.

Aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven

Om een gewenste menging van wonen en werken in de woongebieden toe te kunnen staan, is binnen de bestemming Wonen het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit mogelijk. Hierbij geldt uiteraard dat de woonfunctie blijft prevaleren en geen hinder optreedt voor de woonomgeving.

Met het oog op een gemeentebrede eenduidige regeling van deze activiteiten zijn beleidsregels vastgesteld voor het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven binnen de bestemming Wonen.

Het betreft de "Beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven".

Concreet betekent dit dat aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijfsmatige activiteiten binnen de woonfunctie passend worden geacht mits:

• niet meer dan 1/3 deel van de woning met aanbouwen voor de uitoefening van het beroep en/of bedrijf wordt gebruikt, met een maximum van 45 m²;
• bijgebouwen niet worden gebruikt voor de uitoefening van een beroep en/of bedrijf;
• geen vergunning- en/of meldingsplicht van toepassing is op grond van de Wet milieubeheer en/of andere milieuwetgeving, uitgezonderd een tandartsenpraktijk;
• geen horeca- en detailhandelsactiviteiten worden uitgeoefend;
• geen personeel in dienst is;
• de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door de (hoofd)bewoner worden uitgeoefend;
• het gebruik qua aard, omvang en ruimtelijke uitstraling - naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders - past in de woonomgeving.

Tuin-1

De bestemming Tuin-1 betreft de bij een woning behorende gronden waarop geen bebouwing is toegestaan met uitzondering van een erker aan het hoofdgebouw alsmede vergunningvrije lage erf- en terreinafscheidingen. In principe zal het hier gaan om de voortuinen. De erkers mogen over maximaal de bestaande pui van de woonkamer worden gebouwd. De diepte van een erker mag ten hoogste 50% van de diepte van de voortuin bedragen tot een maximale maat van 1,2 meter en niet hoger zijn dan de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

Tuin-2

De bestemming Tuin-2 betreft in principe de achtertuinen bij woningen. Binnen de bestemming Tuin-2 wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en naast het hoofdgebouw van de woning te gebruiken voor uitbreiding van de woning door aanbouwen of voor de bouw van bijgebouwen, die altijd vrijstaand zijn. Op deze gronden mag het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m². Bij erven, groter dan 150 m2, worden meer erfbebouwingsmogelijkheden toegestaan, hier mag tot 75 m2 worden gebouwd.

Achter de woning mag over een diepte van ten hoogste 3 meter achter de achtergevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd. Ook naast het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de zijgevel of het verlengde daarvan, over een breedte van ten hoogste 3 meter worden aangebouwd. Als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan al een meer dan drie meter brede dan wel diepe aan- of uitbouw aanwezig is, mag de nieuwe aanbouw net zo diep zijn als de bestaande uitbouw. Op deze manier kunnen de gevels van aanbouwen gelijk getrokken worden en ontstaan er geen verspringingen. Voorwaarde hierbij is wel dat voor deze extra diepe uitbouw een vergunning is afgegeven.

De bouwhoogte van aanbouwen mag de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,25 meter tot een maximum van 4,5 meter.

Het gemeentebestuur staat in Overwhere (maar ook in andere wijken van Purmerend) dakterrassen op aanbouwen toe, zowel op omgevingsvergunningvrije als niet-omgevingsvergunningvrije aanbouwen. Voorwaarde is wel dat de aanbouw recht achter het hoofdgebouw is gelegen, met een hekhoogte van maximaal 1 meter, conform het Bouwbesluit. Dakterrassen op aanbouwen die zich niet recht achter de woning bevinden, bijvoorbeeld bij een hoekwoning, worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst bevonden. Artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek blijft echter altijd nog gelden. In dit artikel is bepaald dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van het erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben (waaronder een dakterras), voor zover deze op een naburig erf uitzicht geven. Uitsluitend met toestemming van de naburen is het toegestaan om een dakterras op een aanbouw te hebben de minimale afstand tot de erfgrens overschrijdt. Deze bepalingen van het zogenaamde burenrecht, richten zich op het zoveel mogelijk voorkomen van ongewenste situaties op de grens met naburige erven. Het bestemmingsplan maakt een dakterras over het gehele oppervlakte van de aanbouw mogelijk. Als een nabuur geen toestemming geeft om het dakterras tot op de erfgrens te zetten, moet op grond van het Burgerlijk Wetboek twee meter afstand van de erfgrens gehouden worden of een voorziening worden getroffen die ongewenste situaties voorkomt.

Mantelzorg

Het is toegestaan om - na verlening van een omgevingsvergunning- binnen de bestemming Tuin-2 in het kader van het geven van mantelzorg afhankelijke woonruimte bij een woning te plaatsen, een zogenaamde 'kangoeroewoning'. Mantelzorg wordt omschreven als het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Kenmerkend voor mantelzorg is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is. Een omgevingsvergunning voor afhankelijke woonruimte wordt per woning slechts eenmaal verleend, om te voorkomen dat er verschillende afhankelijke woonruimtes bij een woning geplaatst kunnen worden. Zodra de mantelzorg beëindigd is wordt de omgevingsvergunning ingetrokken. In de regels worden enkele bepalingen gegeven omtrent de situering en de maatvoering van afhankelijke woonruimtes.

Voorzieningen en bedrijven

Algemeen

In de regels is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van nieuwe gebouwen of het uitbreiden van bestaande gebouwen buiten het bouwvlak, mits de gezamenlijke oppervlakte niet meer bedraagt dan 100 m² en de bouwhoogte niet hoger is dan 5 meter.

Maatschappelijk

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn als zodanig bestemd met de bestemming Maatschappelijk. Er is onderscheid gemaakt tussen de bestemming Maatschappelijk - 1 en Maatschappelijk - 2. Op de gronden waar de bestemming Maatschappelijk - 2 geldt is de Prinsenstichting gesitueerd. De bestemming Maatschappelijk - 2 ziet daarom alleen op gezondheidszorg in combinatie met wonen, met de daarbij behorende voorzieningen. Binnen de bestemming Maatschappelijk - 1 zijn de mogelijkheden voor het gebruik van de gronden veel ruimer.

Voor de basisscholen en kinderopvang zal het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt worden genomen.

Op een aantal locaties wordt de mogelijkheid geboden voor uitbreiding van de scholen en eventueel andere voorzieningen, zoals kinderopvang, om in te kunnen inspelen op ontwikkelingen zoals groepsverkleining of de toepassing van het brede schoolconcept.

Het college van burgemeester en wethouders kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning extra bebouwing mogelijk maken, in twee bouwlagen.

Bedrijf

Voor het tankstation en het gemaal is binnen het plangebied de bestemming Bedrijf toegekend. Voor het gemaal is hier de functieaanduiding 'nutsvoorziening' aangegeven.

Overige bestemmingen

Gemengd

In het plangebied komen twee bestemmingen Gemengd voor: 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2'. Gemengd -1 geldt voor het winkelcentrum aan het Leeuwerikplein. Hier is detailhandel, lichte horeca, dienstverlening en praktijkruimten toegestaan. Ook op de Burg. D. Kooimanweg 677a en 891a is de bestemming Gemengd - 1 gelegd. Hier zijn echter geen kantoren, horeca en detailhandel mogelijk en juist wel bedrijfswoningen. De bestemming Gemengd - 2 geldt voor de Meeuwstraat 40 en 78. Hier zijn alleen praktijkruimten toegestaan, conform de huidige situatie. Met betrekking tot horeca is bepaald dat alleen horeca van categorie 1a van de Staat van Horeca- activiteiten is toegestaan, met een afwijkingsmogelijkheid om horeca van categorie 1b toe te staan. De Staat van Horeca-activiteiten is als bijlage bij de regels gevoegd. Categorie 1 is lichte horeca, categorie 2 is middelzware horeca en categorie 3 is zware horeca. Binnen categorie 1 is weer een onderverdeling gemaakt tussen a, b en c. Categorie 1a omvat horeca verwant aan de detailhandelsfunctie. Categorie 1b is de overige lichte horeca en categorie 1c zijn bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking. Binnen het plangebied komt deze laatste categorie alleen voor in het winkelcentrum, namelijk een Chinees met afhaalfunctie.

Voor het Leeuwerikplein is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor het college van burgemeester en wethouders toe kunnen staan dat de bestaande kantoorruimten op de eerste verdieping worden gewijzigd in een woonfunctie. Voorwaarde hierbij is dat de woning een minimale oppervlakte van 40 m2 moet hebben en dat voordat tot wijziging kan worden overgegaan, moet worden aangetoond dat kan worden voldaan aan de Wet geluidhinder.

Sport

Gezien de omvang van de bebouwing van sportaccommodaties en de verkeersaantrekkende werking zijn door middel van de bestemming Sport de sportaccommodaties aan de betreffende plaats gekoppeld. Hier zijn de functies sport en spel mogelijk en kunnen evenementen plaatsvinden.

Openbaar gebied

In het openbaar gebied zijn een aantal daarin passende functies toegestaan. In eerste instantie gaat het om de bestemmingen Verkeer-1, Verkeer-2 en Groen. De bestemming Verkeer-1 wordt toegekend aan die wegen die door hun doorstroomfunctie een structuurbepalend karakter hebben. De overige gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden als Verkeer-2 bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dergelijke.

De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere opzichzelfstaande groeneenheden die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd voor Groen. Binnen de bestemming Groen zijn een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten.

Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van zes meter. Hiervan kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan.

Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan.

Ambulante handel op gronden met de bestemming Verkeer-2 is toegestaan bij georganiseerde markten en binnen de regelgeving van de Marktverordening Purmerend. Om een standplaats in te nemen zal wel altijd een standplaatsvergunning op grond van de Algemene plaatselijke verordening nodig zijn.

Water

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor water zijn bestemd voor de waterhuishouding, met de daarbij behorende oevers. Dit water mag in principe niet worden gedempt of vergraven. Voor bouwwerken of werkzaamheden langs, in, of op het water dient een 'watervergunning bij het Hoogheemraadschap aangevraagd te worden. Voor de maximale afmetingen van steigers (max. 6 meter breed, max. 1 meter het water in) is aansluiting gezocht bij de regels die de Keur van het Hoogheemraadschap daarover stelt. Op deze wijze ontstaan er geen verschillen in regelgeving.

Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige gronden die op de archeologische beleidskaart van de gemeente zijn aangegeven als van middelhoge waarden worden beschermd via de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

Waterstaat-Waterkering (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Voor bouwwerken of bouwwerkzaamheden binnen de grenzen van het waterstaatswerk is een watervergunning van het Hoogheemraadschap vereist.