| Plan: | De Gors e.o. 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPGORS2010-va01 |
De verschillende in het plangebied aanwezige functies zijn in overwegende mate overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Daarnaast komen enkele nieuwe ontwikkelingen voor. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht.
De monumenten in het plangebied zijn niet aangeduid. Monumenten worden namelijk beschermd via de Monumentenwet, daarom is het niet noodzakelijk om ze op te nemen in het bestemmingsplan. In bijlage 2 bij dit bestemmingsplan is wel een overzicht van alle Rijks- en gemeentelijke monumenten opgenomen.
Algemeen
De basis voor de bestemming van de woonfunctie wordt gevormd door een regeling die uit drie bestemmingen bestaat: Wonen, Tuin-1 en Tuin-2.
De uiteindelijke regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Dat wil zeggen dat bij het toekennen van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding" binnen de bestemming Wonen en de tuinbestemmingen de bestaande situatie, het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden en de afstemming op de bestaande erfbebouwingsregelingen, in de vigerende bestemmingsplannen uitgangspunt is geweest. Daarnaast is in de regeling, het behoud van de aanwezige stedenbouwkundige kwaliteit, meegenomen bij het bepalen van de bouwregels en de hoogtematen op de plankaart.
Bij de regelingen gelden de volgende begrippen voor hoofdgebouw, aanbouwen en bijgebouwen bij de bestemmingen Wonen, Tuin-1 en Tuin-2:
een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting of functie als belangrijkste gebouw valt aan te merken;
een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;
een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen gebouw.
Kaartbeeld
De bestemming Wonen is in principe toegekend aan de gronden waar het hoofdgebouw zich bevindt. Op de gronden met de bestemming Tuin-1 zijn, met uitzondering van een erker van beperkte omvang, geen gebouwen toegestaan. Op gronden met de bestemming Tuin-2 zijn aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. Globaal kan gezegd worden dat de bestemming Tuin-1 is gereserveerd voor voortuinen en de bestemming Tuin-2 voor achtertuinen.
De Tuin-2-bestemming ligt in principe op 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Daar waar al voor deze lijn is gebouwd, is afhankelijk van de breedte van de bij de woning behorende zijtuin, de bestemming wonen in het verlengde van de aanwezige aanbouw of het bijgebouw aangegeven, dan wel 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw.
Er is aangesloten bij de "voor- en achterkantbenadering" van het Besluit bouwvergunningvrije en lichtvergunningplichtige bouwwerken, dat in januari 2003 in werking is getreden. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant of aan de achterkant. Vanuit welstandsoptiek is het bouwen aan de voorkant in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen bouwvergunningvereiste geldt voor aanbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen, tenzij deze binnen 1 m van de grens privéweg dan wel openbaar groen worden gerealiseerd. In dat geval zijn deze bouwwerken wel bouwvergunningplichtig. Het betreft over het algemeen de gronden met de aanduiding "Tuin-2" waarop de achterkantbenadering van toepassing is.
Aan de voorkant zal voor bovengenoemde bouwwerken een bouwvergunning vereist zijn. Het zal in dit geval veelal gaan om de gronden met de bestemming Tuin-1, waarop het bouwen van erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 m weer vergunningvrij is.
Wonen
In de bestemming Wonen zijn regels geformuleerd omtrent het hoofdgebouw van een woning, de plaats en de hoogte ervan. Het bouwvlak voor het hoofdgebouw is strak begrensd.
Op gronden met de bestemming Wonen mogen in principe hoofdgebouwen worden gebouwd. Daar waar echter voor de voorgevelrooilijn, in de voortuin, een aanbouw of bijgebouw is gesitueerd, is eveneens gekozen voor de bestemming Wonen. Daarmee wordt recht gedaan aan het uitgangspunt dat op de bestemming Tuin in principe niet mag worden gebouwd. Voor wat betreft de ligging van de voorgevelrooilijn, zoals bedoeld in het Besluit bouwvergunningvrij en licht- bouwvergunningplichtig, is de gevel van het hoofdgebouw relevant en niet die van een in de voortuin gelegen aanbouw of bijgebouw.
De maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw met een kap mag ten hoogste de oorspronkelijke nokhoogte bedragen. Dit is de nokhoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan. Deze nokhoogte is door de gemeente geïnventariseerd. Voor deze gebouwen is op de kaart een goothoogte aangegeven. Ingeval van hoofdgebouwen met een platte afdekking is op de kaart de bouwhoogte aangegeven.
In de algemene bouwregels is geregeld dat, indien in het dakvlak een dakkapel of dakopbouw wordt gebouwd met een breedte van meer dan de helft van de gevelbreedte, de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw wordt aangeduid. Aan de achterzijde van gebouwen geldt dat bij een dakkapel of dakopbouw met een breedte van 70% van de totale gevelbreedte de goot van de dakkapel of dakopbouw als goot van het hoofdgebouw wordt aangeduid. Dit is tevens de maximaal toegestane maat voor een dakkapel aan de achterzijde van een hoofdgebouw.
Ingeval van een hoofdgebouw met een asymmetrische kapvorm mag aan de achterzijde een dakopbouw over de gehele breedte van de woning worden gebouwd tot de maximaal toegestane goothoogte mits deze uitbreiding wordt voorzien van een geheel platte afdekking.
Naar aanleiding van vigerende bestemmingsplannen, waar de maximaal toegestane bouwhoogten op hele meters zijn afgerond, is op enkele plekken gebruik gemaakt van de extra geboden ruimte door het realiseren van dakopbouwen. Teneinde deze bij nader inzien ongewenste dakopbouwen verder te voorkomen, zijn exactere bouwhoogten op de kaart geregeld. Reeds bestaande dakopbouwen, die in de huidige vorm gehandhaafd moeten blijven, zijn in de bouwhoogte meegenomen. Daar waar extra dakopbouwen aanvaardbaar zijn, door bijvoorbeeld completering van een reeks, is in de bouwhoogte op de kaart ruimte geboden.
Voor een aantal woningen aan de Goudenregenstraat en het Goudenregenplein is de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-5" opgenomen. Hier is het toegestaan onder voorwaarden een extra bouwlaag te realiseren.
Aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven
Om een gewenste menging van wonen en werken in de woongebieden toe te kunnen staan, is binnen de bestemming Wonen het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit mogelijk. Hierbij geldt uiteraard dat de woonfunctie blijft prevaleren en geen hinder optreedt voor de woonomgeving.
Met het oog op een gemeentebrede eenduidige regeling van deze activiteiten zijn beleidsregels vastgesteld voor het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven binnen de bestemming Wonen.
Het betreft de "Beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijven".
Concreet betekent dit dat aan-huis-verbonden beroepen en (kleinschalige) bedrijfsmatige activiteiten binnen de woonfunctie passend worden geacht mits:
Tuin-1
De bestemming Tuin-1 betreft de bij een woning behorende gronden waarop geen bebouwing is toegestaan met uitzondering van een erker aan het hoofdgebouw alsmede lage erf- en terreinafscheidingen. In principe zal het hier gaan om de voortuinen. De erkers mogen over maximaal de bestaande pui van de woonkamer worden gebouwd. De diepte van een erker mag ten hoogste 50% van de diepte van de voortuin bedragen tot een maximale maat van 1,2 m en niet hoger zijn dan de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.
Tuin-2
De bestemming Tuin-2 betreft in principe de achtertuinen bij woningen. Bij enkele woningen aan de Oeverlanden is de bestemming Tuin-1 toegekend aan de achtertuin, aangezien hier de achtergevel de meest representatieve gevel is, en erfbebouwing aan deze zijde niet gewenst is. In de straat Koningsvaren is bij de meeste woningen sprake van maar één stuk grond rond de woning dat als tuin aangemerkt kan worden, en er derhalve geen onderscheid te maken valt tussen voor- en achtertuinen. Om bij deze woningen toch erfbebouwing toe te staan is ervoor gekozen om alle tuinen bij deze woningen de bestemming Tuin-2 te geven.
Er is voor gekozen om op zijtuinen eveneens de bestemming Tuin-2 te leggen, vanaf 1 meter achter de voorgevel.
Binnen de bestemming Tuin-2 wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en naast het hoofdgebouw van de woning te gebruiken voor uitbreiding van de woning door aanbouwen of voor de bouw van bijgebouwen, die altijd vrijstaand zijn. Op deze gronden mag het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m². Bij erven, groter dan 150 m2, worden meer erfbebouwingsmogelijkheden toegestaan, hier mag tot 75 m2 worden gebouwd.
Achter de woning mag over een diepte van ten hoogste 3 m achter de achtergevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd. Ook naast het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de zijgevel of het verlengde daarvan, over een breedte van ten hoogste 3 m worden aangebouwd. Als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan al een meer dan drie meter brede dan wel diepe aan- of uitbouw aanwezig is, mag de nieuwe aanbouw net zo diep zijn als de bestaande uitbouw. Op deze manier kunnen de gevels van aanbouwen gelijk getrokken worden en ontstaan er geen verspringingen. Voorwaarde hierbij is wel dat voor deze extra diepe uitbouw een bouwvergunning is afgegeven.
De bouwhoogte van aanbouwen mag de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,25 m tot een maximum van 4,5 m. Dit betekent dat op deze aanbouwen in principe geen kap mag worden geplaatst. Op een aantal plekken zal een kap op de aanbouwen, die zijn gelegen naast de woning, echter geen onaanvaardbare aantasting van de ruimtelijke kwaliteit betekenen.
Dakterrassen zijn op het gehele oppervlak van aanbouwen toegestaan, ten minste voor zover deze aanbouw recht achter het hoofdgebouw is gelegen, met een hekhoogte van 1 m. De hekhoogte voldoet aan het bepaalde in het Bouwbesluit. Dakterrassen op aanbouwen die zich niet recht achter de woning bevinden, bijvoorbeeld bij een hoekwoning, worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst bevonden.
De relatief grote erven die zijn gelegen op voormalige agrarische percelen langs de Jaagweg, zijn met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding- 4" geregeld. Hier zijn grotere aanbouwen en bijgebouwen dan in andere gevallen toegestaan. De gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van het oppervlak van het erf bedragen met een maximum van 75 m². Ten minste 50 m² van het erf dient onbebouwd te blijven. Op een aantal van deze percelen zijn echter nog grote, voormalige agrarische gebouwen aanwezig. Wanneer het gezamenlijk oppervlak groter is dan 75 m² mag het oppervlak ten hoogste het, ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan, aanwezige oppervlak bedragen, met dien verstande dat per gebouw het oppervlak ten hoogste 200 m² mag bedragen. De goothoogte van nieuwe aanbouwen en bijgebouwen mag in aansluiting met de woonfunctie ten hoogste 2,8 m bedragen. Ter plaatse van de bestaande caravanstalling is uitsluitend een bouwhoogte opgenomen conform de bestaande situatie.
De achtererven van de woningen in het gebied tussen de Vooruitstraat, de Herengracht en de Julianastraat zijn door de jaren heen reeds erg vol gebouwd. Daarnaast bestaan op enkele plekken uitbouwen over twee bouwlagen. De bestaande situatie is in het plan opgenomen en uitgewerkt door middel van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-6". Dit betekent dat de uitbouwen over twee bouwlagen op de kaart zijn meegenomen binnen de woonbestemming. Op deze erven is een afwijkende regeling opgenomen waarbij 70% van het erf mag worden bebouwd.
Mantelzorg
Het is toegestaan om - na verlening van een ontheffing van het college van burgemeester en wethouders - binnen de bestemming Tuin-2 in het kader van het geven van mantelzorg afhankelijke woonruimte bij een woning te plaatsen, een zogenaamde 'kangoeroewoning'. Mantelzorg wordt omschreven als het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Kenmerkend voor mantelzorg is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is. Een ontheffing voor afhankelijke woonruimte wordt per woning slechts eenmaal verleend, om te voorkomen dat er verschillende afhankelijke woonruimtes bij een woning geplaatst kunnen worden. Zodra de mantelzorg beëindigd is trekken burgemeester en wethouders de ontheffing in. In de regels worden enkele voorschriften gegeven omtrent de situering en de maatvoering van afhankelijke woonruimtes.
Ondergrondse bouw
Ten tijde van de start van de formele procedure voor dit bestemmingsplan beschikt de gemeente nog niet over een planologische regeling voor ondergronds bouwen. Een regeling hiervoor is in ontwikkeling. Toch wil het gemeentebestuur enige duidelijkheid geven omtrent dit onderwerp. Daarom is aansluiting gezocht bij de jurisprudentie die hierover ontstaan is: de regels die van toepassing zijn op bovengrondse bouw zijn ook van toepassing zijn op ondergrondse bouw. De gemeente verbindt daar het regel aan dat qua diepte ondergrondse bouw beperkt moet blijven tot ten hoogste één bouwlaag.
Mag bovengronds de helft van de tuin worden bebouwd met bijgebouwen, dan mag ondergronds ook over de helft van het oppervlakte van de tuin een kelder worden gebouwd. Indien bovengronds reeds bebouwing is gepleegd, en de voorschriften bepalen dat slechts een bepaald percentage van de grond mag worden bebouwd, dan dient bij de berekening hoeveel oppervlakte aan ondergrondse bebouwing dan nog toegelaten is, gekeken te worden naar de vraag hoeveel het grondoppervlak van de kelder en de bovengrondse bouw in totaal is. Als een kelder recht onder een bovengronds bijgebouw is gelegen, worden beide gebouwen niet als aparte bijgebouwen gezien, maar als de bouwlagen van één en hetzelfde bijgebouw. Ligt een gedeelte van de kelder niet onder het bovengrondse bijgebouw, dan moet het stuk wat als het ware ondergronds buiten het bijgebouw uitsteekt opgeteld worden bij de oppervlakte van het bijgebouw. Samen mogen deze twee oppervlakten niet meer bedragen dan wat aan bebouwing is toegestaan.
Het bouwen van een kelder recht onder de woning is altijd toegestaan.
Algemeen
Bij verschillende voorzieningen en bedrijven is het toegestaan om - na het verlenen van een ontheffing door burgemeester en wethouders - een fietsenstalling, materiaalberging of een soortgelijk gebouw - in de nabijheid van het hoofdgebouw te plaatsen. In de regels wordt een maximale goot- en bouwhoogte gegeven. Aan het oppervlakte van het gebouw wordt geen maximummaat gebonden, aangezien dit geheel afhankelijk is van de functie van het hoofdgebouw waar de stalling/berging bij geplaatst moet worden. Bij een grote school zal dit oppervlak veel groter moeten zijn dan bij een klein bedrijfje. Doordat een ontheffing benodigd is kunnen burgemeester en wethouders hier nog controle op uitoefenen. Daarnaast zullen de kosten die met het maken van een stalling/berging gemoeid zijn er voor zorgen dat er geen stallingen/bergingen worden geplaatst die groter zijn dan nodig is. Er is voor gekozen om de gebouwen pas na het verlenen van een ontheffing mogelijk te maken. Omdat op dit moment niet duidelijk is waar bedrijven of instellingen een stalling zouden willen plaatsen, kan geen bouwgrens worden neergelegd. Door middel van de ontheffing kan het college altijd nog controle houden op de grootte van de stalling en op de locatie waar deze stalling komt te staan. Zo kan er voor gezorgd worden dat deze niet wordt geplaatst op onwenselijke locaties waar zij een hinder voor het verkeer of anderszins opleveren.
Horeca
De in het plangebied solitair aanwezige horeca is bestemd voor Horeca. Voor de horeca wordt gebruikgemaakt van de zogenaamde Staat van Horeca-activiteiten (zie bijlage 3 bij de voorschriften). Uit deze Staat kan worden opgemaakt welke soorten horeca ter plaatse worden toegestaan. Binnen de bestemming Horeca worden horecabedrijven toegestaan behorende tot ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten.
Maatschappelijk
De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn als zodanig bestemd met de bestemming Maatschappelijk. Voor de basisscholen en kinderopvang zal het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt worden genomen.
Op een aantal locaties wordt de mogelijkheid geboden voor uitbreiding van de scholen en eventueel andere voorzieningen, zoals kinderopvang, om in te kunnen inspelen op ontwikkelingen zoals groepsverkleining of de toepassing van het brede schoolconcept en dergelijke alsmede eventuele functieverandering, zoals verwoord in de beleidsnota Onderwijshuisvesting Sneeuwbal. Om uitbreiding mogelijk te maken, mag daar, waar op de plankaart tevens een percentage tussen haakjes is opgenomen, de helft van het maximale bebouwingspercentage in twee bouwlagen worden opgericht. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.
De rooilijn wordt in het geval van scholen in principe op vijf meter vanaf de perceelsgrens gelegd. Zo wordt voorkomen dat gebouwen te dicht op de openbare weg worden geplaatst. Daar waar het perceel grenst aan het openbaar groen wordt een dergelijke afstand niet aangehouden. Deze rooilijn wordt in enkele gevallen gelegd op minder dan 5 meter, namelijk in die gevallen waar nu al een gebouw op minder dan vijf meter van de perceelgrens afligt. Deze gedeelten kunnen immers niet zomaar worden wegbestemd. Op sommige plaatsen wordt de rooilijn verder van de perceelsgrens afgelegd, indien het gaat om grote schoolterreinen waarbij voldoende ruimte is om afstand te houden van omliggende bebouwing.
Het college van burgemeester en wethouders kan door middel van het verlenen van een binnenplanse ontheffing extra bebouwing mogelijk maken, zowel in twee bouwlagen als het maximale bebouwingspercentage overschrijden ten behoeve van tijdelijke noodlokalen.
Bedrijf-1 en Bedrijf-2
Aan de aanwezige bedrijven is de bestemming Bedrijf toegekend. De bedrijven zijn opgedeeld in twee bedrijfsbestemmingen, namelijk Bedrijf-1 (voor bedrijfsterreinen) en Bedrijf-2 (voor bedrijven in gemengde gebieden). Om inzicht te krijgen in de milieubelasting van de gevestigde bedrijven, wordt voor Bedrijf-1 gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "bedrijventerrein" en voor Bedrijf-2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Dit zijn lijsten waarin de meest voorkomende bedrijfsactiviteiten gerangschikt zijn naar de mate van de belasting van het milieu.
De Staat van Bedrijfsactiviteiten "bedrijventerrein" geldt voor bedrijven op een bedrijventerrein. De Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" geldt voor bedrijven in een gebied waar sprake is van een menging met de functie wonen (zie bijlage 4 voor een algemene toelichting). De beide Staten van Bedrijfsactiviteiten maken onderdeel uit van de voorschriften. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de milieucategorie zal zijn van de Staat waaronder het bedrijf valt. In het plangebied zijn thans ook bedrijven uit een hogere categorie aanwezig. Zij zijn als zodanig bestemd. De vestiging van andere bedrijven in deze hogere categorie is ter plaatse niet mogelijk.
Op de gronden die buiten het bouwvlak zijn gelegen, zijn activiteiten toegestaan conform de toelaatbare categorie, met dien verstande dat ter plaatse geen bebouwing is toegestaan. In de praktijk worden deze gronden veelal gebruikt voor stalling van voertuigen en machines in de buitenlucht.
Detailhandel
De bestemming Detailhandel is opgenomen voor de gronden die gebruikt worden voor detailhandel en dienstverlening. Ter plaatse van de aanduiding "bowlingbaan" is een bowlingbaan op de 2e bouwlaag met daarbij behorende en ondergeschikte horeca tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" toegestaan. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een combinatie van werken en wonen mogelijk te maken op de locatie begrensd door de Waterlandlaan, Purmerweg en Landsmeerlaan. Op deze locatie is wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening mogelijk.
Gemengd
Teneinde enige flexibiliteit ten aanzien van functiewisseling op daarvoor geschikte locaties in het plan in te brengen, zijn een aantal gemengde bestemmingen opgenomen. Binnen deze bestemmingen zijn meerdere functies toegestaan. Afhankelijk van de ligging in het plangebied en in relatie daarmee de toelaatbaar geachte functies, zijn zes verschillende gemengde bestemmingen samengesteld.
De in het plangebied aanwezige wijkcentra met (maatschappelijke) dienstverlening en detailhandel en wonen zijn bestemd voor Gemengd-1. Binnen deze bestemming worden de volgende functies toegestaan: wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca-activiteiten, voor zover deze voorkomen in categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten (zie voor een toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten bijlage 5). Op enkele plekken waar thans horeca is gevestigd die niet binnen de toelaatbare categorie valt, is door middel van een functieaanduiding de bestaande horeca positief bestemd. Detailhandel en dienstverlening zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan.
De bestemming Gemengd-2 is toegekend aan enkele delen van wijkcentra waar niet boven gewoond wordt. Ter plaatse is horeca toegestaan behorende tot ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten. Aanwezige horeca in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca- activiteiten is door middel van een functieaanduiding aangegeven.
Voor het gemengde gebied in Het Nieuwe Centrum langs de Waterlandlaan en omgeving is de bestemming Gemengd-3 opgenomen. Binnen deze bestemming is ruimte voor kantoorvoorzieningen, dienstverlenende bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Op enkele plekken wordt boven kantoren, dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen gewoond. Deze specifieke plekken zijn aangegeven met de aanduiding 'wonen', de gronden zijn dan tevens bestemd voor wonen vanaf de 2e bouwlaag. In de bestemming Gemengd-3 is voor de hoeklocatie Landsmeerstraat/Waterlandlaan een wijzigingsgebied 1 opgenomen. Op deze locatie worden wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening, met de bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt. Daarnaast is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen om de fietsenstalling aan de achterzijde van het gemeentehuis uit te breiden met 80 m2. Op het moment van totstandkoming van het ontwerp-plan ligt er een concreet plan voor deze uitbreiding, die echter nog niet zover is dat deze direct bestemd kan worden. Om deze reden wordt dit door middel van een ontheffingsbevoegdheid indirect mogelijk gemaakt.
In de rand van de Gors langs de Jaagweg bevindt zich ter plaatse van voormalige agrarische percelen een aantal gronden, waaraan op basis van de regeling van het vigerende bestemmingsplan ruimere gebruiksmogelijkheden zijn toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor Gemengd-4. Op deze percelen worden de volgende functies toegestaan: wonen, praktijkruimten, ateliers, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, een hoveniersbedrijf, kantoren en bedrijven behorende tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Ten behoeve van een heldere inrichting van het perceel en het waarborgen van de beeldkwaliteit zijn woningen uitsluitend binnen het bouwvlak met de aanduiding wonen toegestaan en dient bebouwing, met uitzondering van de woning, op een afstand van ten minste 5 m van de bestemming Water te worden gerealiseerd. Het gezamenlijk vloeroppervlak ten behoeve van de genoemde functies, exclusief het wonen, mag ten hoogste 150 m² bedragen. Het gezamenlijk oppervlak van gebouwen mag ten hoogste 25% van het bouwvlak bedragen met een maximum van 300 m². Ter plaatse zijn een hogere goot- en bouwhoogte toegestaan van respectievelijk 3,5 m en 8 m die meer aansluiten bij de bebouwing die op agrarische percelen is toegestaan.
De gronden met de bestemming Gemengd-5 zijn bestemd voor praktijkruimten, ateliers, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, garages en kantoren. Het betreffen panden die verspreid liggen in de woongebieden.
De bestemming Gemengd-6 is neergelegd op de gronden waarbij gewoond wordt en op de begane grond de volgende functies zijn toegestaan: praktijkruimten, ateliers, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren.
De bestemming Gemengd-7 is gecreëerd ten behoeve van poppodium P3 aan de Purmersteenweg. Binnen deze bestemming zijn een theater, concertzaal, popoefenruimtes en opslagplaatsen toegestaan. Tevens is horeca toegestaan, zowel ondergeschikt aan de concertzaalfunctie als zelfstandige horeca uit ten hoogste categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Daarnaast is het toegestaan om bedrijfsfeesten, presentaties en dergelijke evenementen te organiseren.
Agrarisch
Ter plaatse van de gronden die thans worden gebruikt voor agrarische activiteiten en in relatie daarmee voor beheer en bescherming van de aanwezige natuur- en landschapswaarden en extensief recreatief medegebruik, is de bestemming Agrarisch neergelegd.
Gebouwen op deze gronden zijn niet toegestaan. Op de gronden mogen, ter behoud van de openheid, slechts erfafscheidingen worden opgericht met een bouwhoogte van ten hoogste 1 m en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
Cultuur en Ontspanning
Deze bestemming wordt onderverdeeld in twee categorieën.
Recreatie
De in het plangebied aanwezige en toekomstige recreatieve voorzieningen zijn bestemd voor dagrecreatieve voorzieningen zoals ligweiden, speelterreinen en schooltuinen.
De noodzakelijke hoeveelheid bebouwing op recreatieve gronden is, daar waar de exacte plaats niet dusdanig van belang is, geregeld door middel van een bebouwingspercentage binnen een bouwvlak. Bebouwing is alleen toegestaan binnen het aangegeven bouwvlak. Verblijfsrecreatie is niet toegestaan.
Sport
Gezien de omvang van de bebouwing van sportaccommodaties en de verkeersaantrekkende werking is door middel van de bestemming Sport de sportaccommodaties aan de betreffende plaats gekoppeld. Met een aanduiding is de daarbij behorende ondergeschikte horeca toegestaan tot ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub c Wro verlenen voor het uitbreiden van sporthallen met maximaal 200 m2. De evenementen die geregeld in sporthallen plaatsvinden die niets met sport te maken hebben, zoals beurzen, vlooienmarkten en braderieën, worden in dit plan planologisch toegestaan.
Openbaar gebied
In het openbaar gebied zijn een aantal daarin passende functies toegestaan. In eerste instantie gaat het om de bestemmingen Verkeer-1, Verkeer-2 en Groen. De bestemming Verkeer-1 wordt toegekend aan die wegen die door hun doorstroomfunctie een structuurbepalend karakter hebben. De overige gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden als Verkeer-2 bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dergelijke. De gronden die gebruikt worden voor het treinverkeer, zoals de rails en het station worden onder de bestemming Verkeer-1 opgenomen en aangeduid als 'railverkeer'.
De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere opzichzelfstaande groeneenheden die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd voor Groen. Binnen de bestemming Groen zijn een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten. Er mogen binnen deze bestemming in principe slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca' is tevens een reclamemast ten behoeve van horeca met een hoogte van 12 m en ter plaatse van de aanduiding 'zend- en ontvangstinstallatie' mag een zend- en ontvangstinstallatie worden opgericht met een hoogte van 40 m. Op de bestemming Verkeer-2 mag ter plaatse van de aanduiding 'horeca' eveneens een reclamemast met een maximale hoogte van 12 m worden opgericht.
Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van zes meter. Burgemeester en wethouders kunnen een binnenplanse ontheffing verlenen om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan.
Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan.
Ambulante handel op gronden met de bestemming Verkeer-2 is toegestaan bij georganiseerde markten en binnen de regelgeving van de Marktverordening Purmerend. Om een standplaats in te nemen zal wel altijd een standplaatsvergunning op grond van de Algemene plaatselijke verordening nodig zijn.
Wanneer blijkt dat op specifieke plaatsen de aanleg van extra parkeerplaatsen in het voor groenvoorzieningen bestemde gebied benodigd is, zal dit met een aparte procedure buiten het bestemmingsplan worden ingezet. De belangenafweging zal dan ook in dat kader plaatsvinden.
Water
De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor water zijn bestemd voor de waterhuishouding, met de daarbij behorende oevers. Dit water mag in principe niet worden gedempt of vergraven. Voor bouwwerken of werkzaamheden langs, in, of op het water dient een watervergunning bij het Hoogheemraadschap aangevraagd te worden. Voor de maximale afmetingen van steigers (max. 6 meter breed, max. 1 meter het water in) is aansluiting gezocht bij de regels die de Keur van het Hoogheemraadschap daarover stelt. Op deze wijze onstaan er geen verschillen in regelgeving. Voor werkzaamheden binnen het gebied van een waterkering dient contact opgenomen te worden met de waterbeheerder, heet Hoogheemraadschap.
Leiding-Gas (dubbelbestemmingen)
De aanwezige Leidingen in het hele plangebied worden beschermd via de dubbelbestemmingen Leiding-Gas-1 en Leiding-Gas-2. Op grond van deze dubbelbestemmingen is voor bouwen op deze gronden een ontheffing mogelijk, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leidingen.
Waterstaat-Waterkering (dubbelbestemming)
De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering. Voor bouwwerken of bouwwerkzaamheden binnen de grenzen van het waterstaatswerk is een watervergunning van het Hoogheemraadschap vereist.
Archeologische waarde (dubbelbestemming)
In de Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijziging van de Monumentenwet 1988) is geregeld dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig te worden betrokken in de afweging tussen het te beschermen bodemarchief en andere maatschappelijke belangen. De gemeente Purmerend heeft een eigen archeologiebeleid opgesteld. Onderdeel van dit beleid zijn de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van Purmerend.
De archeologische verwachtingskaart voorspelt de verwachtingen met betrekking tot de situering van (nog) onbekende archeologische vindplaatsen. Op de kaart worden zones aangegeven met verschillende verwachtingen: hoge, middelhoge of lage verwachting. De archeologische verwachtingskaart is de basis geweest voor het opstellen van de beleidsadvieskaart. De beleidsadvieskaart wordt gebruikt voor de toetsing van ruimtelijke plannen op de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en geeft de maatregelen aan die van toepassing zijn bij bodemingrepen.
Het bestemmingsplan vormt het belangrijkste instrument voor de archeologische monumentenzorg. De opgestelde archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaarten worden als leidraad gebuikt voor zowel de planologische bescherming van archeologische waarden in het bestemmingsplan als voor het vaststellen van het benodigde archeologisch onderzoek dat bij voorbereiding van ruimtelijke plannen moet plaatsvinden.
De archeologische verwachtingskaart van de gemeente Purmerend laat zien dat het plangebied is gesitueerd in een gebied met een lage kans op archeologische sporen. Langs de middeleeuwse ontginningassen, is de kans op archeologische sporen echter middelhoog. Binnen het plangebied is één AMK-terrein (Archeologische Monumenten Kaart) aanwezig, gelegen aan de Purmersteenweg.
Ter plaatse van een lage archeologische verwachtingswaarde is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Ter plaatse van een middelhoge verwachtingswaarde dient bij grondwerkzaamheden, waarbij de bodemverstoring meer dan 500 m2 beslaat en dieper dan 0,50 cm onder maaiveld, eerst een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerd bureau. Ter plaatse van het AMK-terrein, met een hoge archeologische verwachtingswaarde, dient bij grondwerkzaamheden, waarbij de bodemverstoring meer dan 100 m2 beslaat en dieper dan 0,50 cm onder maaiveld, eerst een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerd bureau.
Wijzigingsgebieden
In het bestemmingsplan is een zestal wijzigingsgebieden opgenomen. In de regels staat duidelijk omschreven welke functies en onder welke voorwaarden de wijzigingen mogen plaatsvinden.
Bedrijfswoningen
Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan binnen de bestemmingen waar met de aanduiding "bedrijfswoning" dan wel met een bepaling dit is geregeld.
Woonwagenstandplaats
De bestaande woonwagenlocatie aan de Veenweidestraat is als zodanig in het plan opgenomen met het maximum aantal (9) standplaatsen.
Vuurwerk
Ingevolge het in 2002 in werking getreden Vuurwerkbesluit dient ook via het spoor van de ruimtelijke ordening expliciet aandacht te worden besteed aan de veiligheidsafstanden die gelden voor vuurwerkopslag. In dit bestemmingsplan is in het algemeen gebruiksvoorschrift de opslag van vuurwerk, in gevallen waarin op basis van het Vuurwerkbesluit een veiligheidsafstand van 20 m en meer geldt, als een vorm van strijdig gebruik aangemerkt (dit betreft opslagplaatsen waar meer dan 10.000 kg vuurwerk mag worden opgeslagen). De aard van het plangebied, overwegend woongebied, staat een dergelijke beperking van het gebruik toe. Het bestemmingsplan maakt detailhandel in consumentenvuurwerk met bijbehorende opslag tot 10.000 kg mogelijk ter plaatse van gronden waarop detailhandel toelaatbaar is gesteld. Opslag van meer dan 10.000 kg vuurwerk doet zich in het plangebied niet voor.