Sint Pancras 2012

6.2 Vormgeving bestemmingsplan

De regels van het bestemmingsplan Sint Pancras 2012 zijn qua vormgeving afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2008 (IMR0-2008), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2008 (PRBP-2008), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) en de recente wetswijziging.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft de vorm van een gedetailleerd plan. Dat betekent dat nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, het college van burgemeester en wethouders bevoegd is omgevingsvergunningen voor het bouwen te verlenen.

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

Hieronder volgt een beschrijving van de belangrijkste bepalingen uit de Regels van het bestemmingsplan.

1. Inleidende regels;
In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

2. Bestemmingsregels;
In het bestemmingsplan komen 23 bestemmingen voor, te weten:

Artikel 3 Agrarisch - Cultuurgrond
Artikel 4 Bedrijf
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
Artikel 6 Cultuur en Ontspanning
Artikel 7 Detailhandel
Artikel 8 Dienstverlening
Artikel 9 Gemengd
Artikel 10 Groen
Artikel 11 Horeca
Artikel 12 Maatschappelijk
Artikel 13 Recreatie - Volkstuinen
Artikel 14 Sport
Artikel 15 Tuin
Artikel 16 Tuin - Geestgronden
Artikel 17 Verkeer
Artikel 18 Water
Artikel 19 Wonen - Dubbel
Artikel 20 Wonen - Rij
Artikel 21 Wonen - Vrijstaand
Artikel 22 Wonen - Woongebouw
Artikel 23 Waarde - Archeologie 1
Artikel 24 Waarde - Archeologie 2
Artikel 25 Waarde - Archeologie 3
Artikel 26 Waarde - Karakteristieke en beeldbepalende panden

Hieronder volgt een beknopte toelichting op deze bestemmingen.

Artikel 3 Agrarisch - Cultuurgrond
Deze bestemming is gebruikt voor de gronden die als restanten van het agrarisch gebied binnen de bebouwing van Sint Pancras zijn gelegen. Volwaardige agrarische bedrijven zijn hier niet gevestigd.

Artikel 4 Bedrijf
De voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die passen binnen de woonomgeving. In de bestemming zijn risicovolle inrichtingen en geluidzoneringsplichtige inrichtingen niet inbegrepen. Daarom zijn alleen bedrijven die behoren tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijven toegestaan.

Ten behoeve van de bedrijfsvoering is ondergeschikte detailhandel toegestaan, indien deze voldoet aan een aantal voorwaarden. Zo mag deze detailhandel bijvoorbeeld slechts worden uitgeoefend in of vanuit een verkoopruimte met een vloeroppervlakte van ten hoogste 10% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 100 m2;

Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan. Dit betekent dat het oprichten van nieuwe vrijstaande bedrijfswoningen binnen het plangebied niet mogelijk is.

Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
Nutsgebouwtjes hebben een aparte bestemming gekregen. Ter plaatse van de aanduiding "zend-/ontvangstinstallatie" is bovendien een antenne met bijbehorende voorzieningen toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 40 meter. Deze installatie staat bij de sportvelden aan het Beverplein.

Artikel 6 Cultuur en Ontspanning
Het regionaal natuurmuseum Westflinge (gevestigd aan de Kerkplein 2) heeft deze bestemming gekregen. Omdat dit gebouw een karakteristiek pand is, is in aanvulling op deze bestemming de dubbelbestemming "Waarde - Karakteristieke en beeldbepalende panden" van toepassing Op deze wijze voorziet het bestemmingsplan in een bescherming van de karakteristieke uitstraling van het pand.

Artikel 7 Detailhandel
In het zuidelijke deel van de Bovenweg komen, buiten het concentratiegebied, enkele kleinschalige winkels voor. Deze winkels hebben de bestemming Detailhandel gekregen. Dat geldt ook voor het tuincentrum aan de Vronermeerweg. Deze grootschalige detailhandelsvestiging is vastgelegd door de aanduiding "tuincentrum", waar ook het aanvullend gelieerde assortiment (inclusief een coffeecorner) is toegestaan. Onder gelieerd assortiment wordt verstaan: barbecueartikelen, potterie, dierenbenodigdheden en tuinverlichting. Maximaal 15% van het totale voor verkoop in gebruik zijnde deel van het oppervlak van het tuincentrum mag worden gebruikt voor dit assortiment.

Het aantal parkeerplaatsen dat momenteel aanwezig is, is vastgelegd met behulp van de aanduiding "minimaal aantal parkeerplaatsen". Het verminderen van het aantal parkeerplaatsen kan worden gekenmerkt als strijdig gebruik.

Artikel 8 Dienstverlening
In de omgeving van de kruising Bovenweg/Bakkerslaan bevinden zich twee locaties die de bestemming Dienstverlening hebben gekregen. Het gaat respectievelijk om Bovenweg 139 en 180. Op het eerstgenoemde perceel zijn overigens ook enkele garageboxen aanwezig. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding vastgelegd.

Op het perceel Bovenweg 30 is een schoonmaakbedrijf (Balans- schoonmaak en bedrijfsdiensten) gevestigd. Het gaat daarbij naar zijn aard meer om een dienstverlenende functie dan om een bedrijfsfunctie. Daarom heeft het perceel de bestemming Dienstverlening gekregen.

Artikel 9 Gemengd
De in het concentratiegebied aan de Bovenweg voorkomende functies zijn in het bestemmingsplan ondergebracht in de meervoudige bestemming Gemengd. Dit maakt een uitwisseling van functies mogelijk. De functies die binnen deze bestemming zijn toegestaan zijn: bedrijven die behoren tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijk en wonen. De woonfunctie is uitsluitend op de verdiepingen toegestaan ter plaatse van de aanduiding "gestapeld".

Artikel 10 Groen
Binnen deze bestemming zijn alle tot normale groenvoorzieningen behorende functies toegestaan, zoals groen, infrastructuur, nutsvoorzieningen, voet- en fietspaden, sport- en speelvoorzieningen, water en oeverstroken.

Artikel 11 Horeca
De in het plangebied aanwezige horecabedrijven hebben de bestemming Horeca gekregen. Binnen deze bestemming zijn maximaal horecabedrijven uit categorie 2b van de staat van Horecabedrijven toegestaan. Cafe "Rust Wat" aan de Bovenweg 284 behoort tot categorie 2b en de horecagelegenheid aan de Bovenweg 67 behoort tot categorie 2a. Sportcafé De Oostwal aan het Beverplein behoort tot categorie 2b.

Bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de Staat van Horecabedrijven voor zover de toe te laten horeca past binnen de woonomgeving.

Artikel 12 Maatschappelijk
De bestemming maatschappelijk bevat een veelheid aan functies, zoals levensbeschouwelijke, medische, sociale, culturele en educatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. Zo kunnen alle scholen, zorgvoorzieningen, kerken, bibliotheek, begraafplaats en dergelijke omder deze bestemming worden gerangschikt. Voor de begraafplaats is recentelijk een bestemmingsplan vastgesteld, dat in dit plan is overgenomen (voor zover passend binnen de structuur en systematiek van dit bestemmingsplan).

Artikel 13 Recreatie - Volkstuinen
De voor "Recreatie - Volkstuinen" aangewezen gronden zijn bestemd voor volkstuinen. Bouwregels regelen de mogelijkheden om een clubhuis en materiaalhuisjes (voor de opslag van tuingereedschap) te realiseren.

Artikel 14 Sport
Alle gebouwde en ongebouwde sportvoorzieningen hebben deze bestemming gekregen. Indien er gebouwen worden opgericht, dient dit binnen de bouwvlakken plaats te vinden. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde gelden strikte regels ten aanzien van de maatvoering. Een zwembad is alleen toestaan ter plaatse van de gelijknamige aanduiding.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om bij de sportvelden een tribune te realiseren door middel van een afwijking bij een omgevingsvergunning.

Artikel 15 Tuin
Deze bestemming regelt het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van de naar het openbaar toegankelijke gebied gekeerde zijden van de woonpercelen. In principe geldt in deze bestemming dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen worden gerealiseerd. Deze komen qua maatvoering overeen met de situaties dat deze zonder omgevingsvergunning zijn toegestaan (conform bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht).

Er geldt echter een afwijkende regel. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor het bouwen van een overkapping.

De bestemming “Tuin” gelegen achter de Twuyverweg wordt gescheiden door water. Wij willen deze gronden (zoveel mogelijk) open houden als doorzicht naar het aangrenzende buitengebied en om verrommeling van het gebied te voorkomen.

Artikel 16 Tuin - Geestgronden
De relatief open terreinen tussen de oude bebouwingslinten (geestgronden) hebben deze aparte bestemming gekregen. De bebouwingsmogelijkheden zijn hier zeer gering, waardoor de kenmerkende openheid in stand wordt gehouden.

Artikel 17 Verkeer
Deze bestemming omvat de openbare verkeersruimten (wegen, straten, parkeervoorzieningen). Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk - gedenkteken" is een gedenkteken toegestaan. Het gaat hier om het herdenkingsmonument aan de Bovenweg net boven de kruising met de spoorlijn.

Bouwwerken ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer zijn toegestaan voor zover (en in het geval dat) de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde situaties dit toelaten.

Artikel 18 Water
Deze bestemming behartigt voornamelijk de belangen van de waterhuishouding. Het dempen en vergraven van watergangen is daarom in beginsel niet toegestaan, zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De bedoelde omgevingsvergunning wordt slechts geweigerd, indien door uitvoering van het werk of de werkzaamheden een onevenredige aantasting plaatsvindt van het overwegend groene karakter van de oevers en/of de onbelemmerde doorvaart van de watergangen.

Met name vanwege het laatste belang is het aanmeren en het gebruik van woonschepen ten behoeve van het wonen aangemerkt als een gebruik dat strijdig is met de bestemming.

Artikel 19 Wonen - Dubbel, Artikel 20 Wonen - Rij, Artikel 21 Wonen - Vrijstaand en Artikel 22 Wonen - Woongebouw
De indeling van de bestemmingen volgt de woningtypen binnen het plangebied. Datzelfde geldt voor de maatvoeringen. De regels zijn zodanig geredigeerd dat de bestaande vormgeving zoveel mogelijk is vastgelegd. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Hiervoor is de (standaard-)maatvoering in het bestemmingsplan vastgelegd. Alle vrijstaande hoofdgebouwen in het lint (bijlage 3) krijgen een bouwvlak met een diepte van 15 m1, langskappen uitgezonderd. Ongeacht de maatvoering van de gebouwen binnen dit bouwvlak wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen hoofdgebouwen, aan, uitbouwen en bijgebouwen. De bouwwerken die buiten het bouwvlak vallen worden wel aangemerkt als aan-, uitbouwen en bijgebouwen. Deze gebouwen zijn in architectonische zin onderscheiden van het hoofdgebouw ondanks dat het gebruik van deze gebouwen gerelateerd is aan het hoofdgebouw.

Voor woningen voorzien van een langskap (kapvorm evenwijdig aan de weg) is een maatwerkbouwvlak opgenomen. Binnen de plansystematiek zijn de woningen als vrijstaande woningen bestemd, waarbij de aan- of uitbouwen niet in het bouwvlak zijn opgenomen. Hiervoor is gekozen omdat de verschijningsvorm van de aan- of uitbouw als ondergeschikt bouwwerk aan de woning, door ligging, constructie en/of afmeting daaraan, behouden blijft.

Een specifieke vorm betreft de garageboxen die op sommige plaatsen voorkomen. Omdat deze gebouwen niet specifiek toegewezen kunnen worden aan de aanliggende percelen, zijn deze "garageboxen, niet zijnde bijbehorende bouwwerken" genoemd. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de bebouwingsregels van de aangrenzende woonpercelen duidelijk gemaakt. Voor het bouwen van gebouwen in de vorm van garageboxen, niet zijnde bijbehorende bouwwerken, geldt dat ze uitsluitend gebruikt mogen worden voor berging van huishoudelijk materieel of stalling van motorvoertuigen, fietsen en bromfietsen.

Artikel 23 Waarde - Archeologie 1, Artikel 24 Waarde - Archeologie 2 en Artikel 25 Waarde - Archeologie 3
De gemeentelijke beleidkaart archeologie is vertaald in de drie "archeologische" dubbelbestemmingen. Afhankelijk van de verwachte archeologische waarde geldt een strenger regiem. In artikel 24.2.1 lid c en artikel 25.2.1. lid c is een bepaling opgenomen wanneer geen archeologisch onderzoek is vereist. Deze vereiste geldt niet voor bouwplannen met een maximale oppervlakte van 50 m2 c.q. 500 m2 en met een gronddiepte van 40 cm.

Artikel 26 Waarde - Karakteristieke en beeldbepalende panden
Deze dubbelbestemming is opgenomen om de verschijningsvorm van karakteristieke bebouwing in het gebied te beschermen. Het gaat daarbij niet alleen om hoofdgebouwen, maar ook om bijgebouwen. Het gehele (kadastrale) perceel waarop een dergelijk pand zich bevindt is onder deze dubbelbestemming opgenomen.

3. Algemene regels
Artikel 27 Antidubbeltelregel
Deze regeling is verplicht gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 28 Algemene bouwregels
In de algemene bouwregels zijn de regels opgenomen die nageleefd dienen te worden bij het realiseren van dakkapellen en dakopbouwenbij woningen en bedrijfswoningen.

Artikel 29 Algemene gebruiksregels
Dit artikel geeft een aantal gebruiksvormen die absoluut als strijdig gebruik van de gronden in het bestemmingsplangebied worden beschouwd.

Artikel 30 Algemene afwijkingsregels
Met de in dit artikel opgenomen regels kan bij een omgevingvergunning van het plan worden afgeweken. Het gaat daarbij om verschillende maatvoeringen, profielen van wegen en dergelijke.

Artikel 31 Algemene wijzigingsregels
Zoals in de aanhef van paragraaf 6.1 reeds is aangegeven heeft het bestemmingsplan Sint Pancras 2012 een sterk consoliderend karakter. In hoofdstuk 4 is daarom op diverse plaatsen aangegeven dat onderzoek naar milieuaspecten niet nodig is. Kleine wijzigingen zijn echter niet bij voorbaat ongewenst. Met de wijzigingsregels wordt onder meer het schuiven met bouwvlakken en het realiseren van nutsgebouwtjes mogelijk gemaakt.

Daarnaast is als voortvloeisel uit de studie naar inbreidingslocaties (2005) in het bestemmingsplan op een aantal plaatsen de mogelijkheid opgenomen om via een wijzigingsbevoegdheid tot kleinschalige ontwikkeling van woningen te komen. Veelal gaat het daarbij om niet meer dan twee of drie woningen per locatie. In wijzigingsgebied 2 is het ten behoeve van het concentratiegebied mogelijk om detailhandel met woningen te realiseren. De detailhandel mag in dat geval alleen op de begane grond plaatsvinden. In totaal zijn er 8 verschillende soorten (combinaties van) wijzigingen binnen de wijziginggebieden mogelijk.

Artikel 32 Algemene aanduidingsregels
De algemene aanduidingsregels bevatten regels ten aanzien van de geluidzone van de spoorweg en een strook waarvan de verwerkelijking in de naaste toekomst gewenst is op grond van het bepaalde in artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening. Het betreft de te realiseren waterzone ten oosten van het Tuincentrum aan de Vronermeerweg. Deze waterzone is per ongeluk niet meegenomen in het plangebied Vronermeer-Noord, maar is wel nodig voor de realisering van water. De bestemmingswijziging is in artikel 30 mogelijk gemaakt (wijzigingsgebied 8).

Op gronden met de aanduiding "Geluidzone - spoor" is het niet toegestaan het aantal geluidgevoelige functies toe te laten nemen.

Artikel 33 Overige regels
In dit artikel is het beleid "Wonen langs de Lange Dijk" vertaald in de specifieke gebruiksbepalingen. Onder voorwaarden kan het bevoegd gezag daarvan bij een omgevingsvergunning afwijken. Het gaat daarbij om tweedelijns bewoning, ondergeschikte kamerverhuur, woningsplitsing en recreatieve bewoning.

4. Overgangs- en slotregels
De gebruikelijke en (deels) verplicht gestelde regels zijn hier opgenomen.