| Plan: | Hoofdwinkelcentrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0406.BPHWC2011-VG02 |
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening (artikel 3 en 4)
In het gebied is één bedrijfsgebouw aanwezig dat uitsluitend gebruikt mag worden voor opslag. Dit gebouw is als zodanig bestemd. Een tweede gebouw heeft naar aanleiding van een inspraakreactie de aanduiding 'gemengd' gekregen. Hiermee wordt naast opslag ook publieksgerichte dienstverlening en kantoor mogelijk gemaakt. De bestaande openbare nutsvoorzieningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening.
Centrum - 1, - 2 en - 3 (artikel 5 t/m 7)
De bestemming Centrum - 1 is opgenomen voor alleen het bestaande centrumgebied. Binnen deze bestemming zijn detailhandel en publieksgerichte dienstverlening (alleen op de verdieping, tenzij bestaand) algemeen toegestaan alsmede horeca in ten hoogste categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten en het wonen op de verdieping. Overige horeca is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de bestaande vestigingen, rondom het Oude Raadhuisplein en in het westelijk deel van de Kerkstraat. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Er zijn verder specifieke gebruiksregels geformuleerd om ongewenste activiteiten uit te sluiten.
De bestemming Centrum - 2 is opgenomen ten behoeve van de centrumontwikkeling rondom de Keucheniusstraat. Hier zijn enkele specifieke bepalingen van toepassing. Zo is het maximale programma begrensd, is met aanduidingen aangegeven waar het parkeerdek en de parkeergarage komt en is wonen uitsluitend toegestaan aan de Tuinstraat en op de hoek Kerkstraat/Keucheniusstraat. Omdat het ontwerp nog niet is uitgewerkt, is er bovendien flexibiliteit ingebouwd ten aanzien van de locatie en de breedte van de Keucheniusstraat. Een reservering voor de Keucheniusstraat is middels een aanduiding op de kaart weergegeven.
De bestemming Centrum - 3 is opgenomen ten behoeve van het gebied ingesloten door de Havenstraat, Voorbaan, Kerkstraat en Raadhuisstraat waarvoor in het vigerende bestemmingsplan – met behoud van de karakteristiek – mogelijkheden worden geboden voor ontwikkelingen die in het onderhavige bestemmingsplan zijn overgenomen.
Gemengd (artikel 8)
De bestemming Gemengd is opgenomen ter plaatse van gronden waar zowel woningen als andere functies zijn toegestaan (detailhandel, publieksgerichte dienstverlening etc.). Voor de Kwik-fit aan de Ceintuurbaan is een specifieke aanduiding opgenomen. Hier mag ook bedrijvigheid in ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' plaatsvinden. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Langs de Ceintuurbaan is overigens geen detailhandel toegestaan en zijn nieuwe woningen ook uitgesloten.
Groen (artikel 9)
Binnen het plangebied komt uitsluitend structureel groen voor aan de voor- en achterzijde van de Oude Kerk. Deze gedeelten heeft dan ook een groenbestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en andere onderschikte voorzieningen toegestaan. Op de bestemming Groen achter de kerk is verder de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen in verband met de ondergrondse parkeergarage. Verder is er alleen sprake van verkeersbegeleidend groen, dit is mogelijk binnen de bestemmingen Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied.
Maatschappelijk (artikel 10)
De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Het gaat binnen het gebied om de Oude Kerk en het 'dienstencentrum' aan de Waterstraat. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met uitzondering van beperkte gebouwtjes zoals fietsenbergingen.
Tuin (artikel 11)
De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de voor- en zijtuinen bij woningen en gemengde bestemmingen. Het gaat hier om de delen van de tuinen waar in principe geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Op een aantal locaties zijn kleine aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig. Deze mogen behouden blijven en worden vernieuwd of herbouwd voor zover deze met een bouw- of omgevingsvergunning zijn gerealiseerd. In een aantal gevallen hebben percelen niet of nauwelijks bouwmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Het betreft voornamelijk gevallen waarbij er sprake is van een zeer kleine achtertuin, of zelfs gevallen waarbij de gronden enkel een 'Tuin' bestemming hebben. In deze gevallen is er in het bestemmingsplan een aanduiding opgenomen voor de bouw van een klein bijgebouw.
Verkeer, Verkeer - Garageboxen en Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 12 t/m 14)
De Ceintuurbaan heeft de bestemming Verkeer. De overige wegen, alle 30 km/h-wegen, hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen beide bestemmingen vallen de openbare ruimten en eventuele groenvoorzieningen.
Ten behoeve van de ontwikkeling rondom de Keucheniusstraat zijn enkele specifieke aanduidingen opgenomen om de toegang tot de parkeergebieden en de bevoorradingsruimte aan te duiden.
Binnen de bestemming Verkeer - Garageboxen zijn de aanwezige garageboxen in het plangebied toegestaan. Naast de stalling van voertuigen is de opslag voor huishoudelijk gebruik toegestaan.
Wonen (artikel 15)
Na Centrum is 'Wonen' de meest voorkomende en daarmee eveneens een belangrijke bestemming in het plangebied. De hoofdgebouwen zijn opgenomen en toegestaan in de bouwvlakken, buiten de bouwvlakken zijn aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan binnen de daarvoor geldende regels.
Eventuele beroepen-aan-huis zijn onder voorwaarden toegestaan: zo moet het beroep worden uitgeoefend door de bewoner en moet de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijven. Voor het uitoefenen van bedrijven aan huis heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan.
Karakteristieke panden (en monumenten) hebben een aanduiding 'cultuurhistorische waarden' gekregen. Met deze aanduiding gelden er aanvullende regels, zodat ongewenste vergrotingen en/of verandering aan de betreffende panden voorkomen wordt.
Voor de bebouwing op het erf (de gronden buiten het bouwvlak die tot de bestemming Wonen behoren) is geregeld dat ten hoogste 50% van deze gronden mag worden bebouwd, met een maximum van 40 m². Indien de oppervlakte van het erf groter is dan 200 m², bedraagt het maximum bebouwingsoppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen 60 m².
Voor percelen die kleiner zijn dan 200 m² is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een bebouwingsoppervlakte van 60 m². De afwijking mag niet leiden tot onevenredige schaduwwerking en/of zichthinder voor aangrenzende percelen.
De goothoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m. De goothoogte van aan- en uitbouwen bedraagt niet meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag vermeerderd met 25 cm. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 4,5 m. Er is binnen de regels een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze hoogte, tot een bouwhoogte van maximaal 5,5 m, indien deze grotere hoogte niet leidt tot onevenredige schaduwwerking en/of zichthinder. De regelingen zijn veel ruimer dan in het vigerende plan. Ze sluiten aan op het huidige beleid voor erfbebouwing.
Waarde - Archeologie - 1, - 2 en - 3 (artikel 16 t/m 18)
Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingsmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is gehanteerd voor de gebieden die op de Gemeentelijke archeologische waardenkaart zijn aangegeven zoals uiteengezet in paragraaf 4.11.
Waarde - Cultuurhistorie (artikel 19)
Delen van het plangebied zijn aangewezen als Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Voor deze gebieden is een dubbelbestemming opgenomen waarbij zoveel mogelijk de bestaande karakteristieke elementen gehandhaafd worden. In het kader van het bestemmingsplan Dorp is een onderzoek verricht naar eventuele uitbreiding van het beschermde dorpsgezicht. Op basis van dit onderzoek is het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht uitgebreid. Dat geldt niet voor dit bestemmingsplan Hoofdwinkelcentrum, wel is hier een stukje beschermd dorpsgezicht bijgekomen dat eerst in bestemmingsplan Dorp lag. De karakteristieken van de verschillende gebieden zijn beschreven in de bij de regels behorende bijlage 3 'Toelichting beschermd dorpsgezicht'.
De dubbelbestemming kent een sloopregeling en een aanlegregeling waarmee ongewenste sloop- of aanlegactiviteiten kunnen worden voorkomen. In overleg met de gemeentelijke welstandscommissie (tevens monumentencommissie) kunnen bepaalde activiteiten wel uitgevoerd worden. Voorwaarde is dat de cultuurhistorische elementen zoveel mogelijk gehandhaafd worden.
Antidubbeltelregel (artikel 20)
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 21)
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van aanvullende werking van de bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening (zoals rooilijnen) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze onderwerpen. Dit artikel voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Algemene afwijkingsregels (artikel 22)
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan en voor nutsvoorzieningen zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Algemene wijzigingsregels (artikel 23)
In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
Overige regels (artikel 24)
Werking wettelijke regelingen
In dit artikel is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
In de planregels bij bestemmingsplannen wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling, een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Zo ook in dit bestemmingsplan. Sinds jaar en dag mag van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd en heeft de Afdeling er bezwaren tegen dat een plan impliciet kan worden gewijzigd, zoals het geval kan zijn als zonder verdere aanduiding een van-toepassingverklaring van een wettelijke regeling in de planregels is opgenomen. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold.
Parkeren
In paragraaf 4.1 (verkeer en parkeren) is een onderbouwing opgenomen voor de belangrijkste parkeernormen voor dit plangebied (detailhandel en wonen) zoals die in de regels zijn opgenomen. Naast de tabel met parkeernormen gelden er nog andere regels met betrekking tot compensatie en wijze van berekenen. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden ingebouwd om, indien noodzakelijk, onderbouwd te kunnen afwijken van de opgenomen parkeernormen.
Overgangsrecht (artikel 25)
Enkele bouwmogelijkheden in afwijking van de regels blijven bestaan voor gebouwen die afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd met een vergunning. Bestaande afwijkingen mogen niet worden vergroot. Uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bevoegd gezag. Lid 2 betreft de overgangsregels met betrekking tot het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het gebruik is slechts toegestaan indien de afwijzing hierdoor niet wordt vergroot.
Slotregel (artikel 26)
Het laatste artikel van de planregels betreft de slotregel van het onderliggende bestemmingsplan.