Van Riebeeckweg 34

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan is het bouwvoornemen om het bestaande tuincentrum "Gooiersgroen" aan de Van Riebeeckweg 34 in Hilversum te slopen en ter plekke woningen te realiseren. Deze ontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Gekozen is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen zodat de ruimtelijke kaders kunnen worden vastgelegd en binnen deze kaders een bouwplan kan worden uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp (DO).

Afbeelding: de entree van het huidige tuincentrum aan de Van Riebeeckweg 34

1.2 Doelstelling

Doelsteling van het bestemmingsplan is het bieden van een juridisch planologisch kader voor de benodigde omgevingsvergunning om ter plaatse nieuwe woningen te kunnen bouwen. Zie in dat kader Hoofdstuk 5 Ruimtelijk plan.

1.3 Plangeschiedenis

Tuincentrum Gooiersgroen bestaat al ruim 90 jaar en bevindt zich in het centrum van Hilversum, tussen de bebouwing van huizen. In 1922 is men begonnen met een kwekerij, in de loop der jaren is dit uitgegroeid tot een kleinschalig en groen tuincentrum. Het tuincentrum heeft een oppervlakte van ruim 3.000 m2.

1.4 Functie van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan Van Riebeeckweg 34 regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden voor het betreffende gebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (kaart), regels en een toelichting. De verbeelding en de daarop aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De plantoelichting heeft geen rechtskracht. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen.

Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm vastgesteld. Een volledige papieren versie van het bestemmingsplan wordt gelijktijdig vastgesteld. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de papieren versie daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. In het inleidende hoofdstuk is al ingegaan op de aanleiding, doelstelling en functie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 wordt aangegeven waar het plangebied ligt en wat de exacte plangrenzen zijn. In hoofdstuk 2 wordt ook aangegeven welke bestemmingsplannen voor het plangebied gelden tot het verkrijgen van rechtskracht van het nieuwe bestemmingsplan. De hoofdstukken 3-5 vormen de kern van de toelichting. In hoofdstuk 3 worden de karakteristieken van het plangebied beschreven. Dit is een beschrijving van de bestaande situatie. Relevante beleidskaders van Rijk, provincie/regio/waterschap en gemeente staan centraal in hoofdstuk 4. De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen en bijbehorende facetten worden behandeld in hoofdstuk 5. Per planaspect wordt hierbij gemotiveerd aangegeven wat er komt. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de bestemmingsregeling, de (economische) uitvoerbaarheid, de inspraak en het ambtelijk overleg, en op de externe communicatie. Er wordt aangegeven hoe de regels gelet op de toelichting gelezen moeten worden en hoe bij de formulering van de bestemming en de regels rekening wordt gehouden met de handhaafbaarheid daarvan. Deze paragraaf vormt de relatie tussen het juridische plan en de toelichting. De ten behoeve van het bestemmingsplan verrichte onderzoeken zijn als bijlage opgenomen.

Hoofdstuk 2 Begrenzing plangebied en vigerende bestemmingsplannen

2.1 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het oostelijk deel van Hilversum, zie onderstaande afbeelding. Het plangebied ligt in een overwegende woonomgeving waar naast woningen ook enkele stedelijke voorzieningen zoals winkels en bedrijven zijn gevestigd.

De grenzen van het bestemmingsplan bestaan uit de kavels van het huidige tuincentrum die worden herontwikkeld. Dit betreft de kadastrale kavels 5991 / 5967 en een deel van 5990. Het perceel 5990 is in eigendom bij de huidige eigenaren van het tuincentrum (woonachtig op nummer 32). Het gedeeltelijk betrekken van kadastraal perceel 5990 is nodig omdat er voldoende ruimte moet zijn voor de in- en uitrit naar de parkeergarage en de opstelruimte/inrit voor de brandweer. Het wijzigen van de perceelsgrenzen is onderdeel van de planvorming en gelet op de eigendomsverhoudingen uitvoerbaar.

Afbeelding: Begrenzing plangebied met kadastrale perceelsnummers

2.2 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse gelden meerdere bestemmingsplannen die in onderstaande tekst zijn beschreven.

2.2.1 Van Riebeeck / Bonairelaan (2012)

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Van Riebeeck / Bonairelaan" dat op 26 september 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van Hilversum. Het perceel met het bestaande tuincentrum is bestemd als "detailhandel". De bestaande bebouwing is met een bouwvlak ingetekend.

Op grond van de planregels is een tuincentrum toegestaan ter plaatse van de aanduiding "tuincentrum". Hoewel deze ontbreekt bij het betreffende perceel mag worden aangenomen dat dit een kennelijke fout is aangezien er maar één bestemmingsvlak "detailhandel" is. Naast een tuincentrum zijn ook groen- en watervoorzieningen, verhardingen en parkeervoorzieningen toegestaan.

In de bouwregels is bepaald dat de gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. Er geldt een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 4 meter. Er is geen bebouwingspercentage weergegeven, dus het bouwvlak mag op grond van de planregels volledig worden bebouwd.

De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 1,00 meter voor zover deze zijn gelegen voor de voorgevelrooilijn. Achter de voorgevelrooilijn geldt een maximale hoogte van 2 meter. De bouwhoogte van luifels, palen en masten bedraagt maximaal 6,00 meter, antennes zijn toegestaan tot een hoogte van 15 meter. Andere bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd tot een hoogte van 3 meter.

2.2.2 Veegbestemmingsplan 2016

Het "Veegbestemmingsplan 2016" is op 14 december 2016 vastgesteld door de gemeenteraad.

Het perceel aan de Van Riebeeckweg 34 is bestemd als "detailhandel" en voorzien van een bouwvlak (de bestaande kas) en de functie-aanduiding "tuincentrum".

Regeling meervoudige bewoning

In het voorheen geldende bestemmingsplan "Regeling meervoudige bewoning" (2016) was het perceel aan de Van Riebeeckweg 34 voorzien van de "Gebiedsaanduiding overige zone - regeling meervoudige bewoning - 2". In het Veegbestemmingsplanplan 2016 is dit bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd. Ter plaatse geldt nu de "Gebiedsaanduiding overige zone - veegplan2016 - Regeling meervoudige bewoning".

Kern van de regeling blijft dat meervoudige bewoning niet is toegestaan. Van dat verbod kan worden afgeweken als kan worden voldaan aan de parkeernormen en als de kwaliteit, het woongenot en de gebruiksmogelijkheden van de gebouwen niet onevenredig worden aangetast. De regeling is overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan voor de Van Riebeeckweg 34.

Regeling parkeren

Met de vaststelling van het veegplan is de regeling ten aanzien van het parkeren vervangen door de onderstaande regeling. Deze geldende regeling is ook opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan voor de Van Riebeeckweg 34.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning of een andere toestemming voor bouwen en/of gebruik moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto's vaststaan dat in de juiste mate ruimte wordt gerealiseerd in, op of onder een gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, met dien verstande dat:

• de juiste mate van ruimte wordt bepaald met behulp van de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen Hilversum 2009 (aangepast aan 1e wijziging; ('Wabo-aanpassing' in 2010)) en indien deze beleidsregels worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging;
• de in sub a bedoelde ruimten voor het parkeren van auto's afmetingen hebben die moeten zijn afgestemd op gangbare personenauto's;
• indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor laden en lossen van goederen, in deze behoefte in voldoende mate moet zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort.

Het bevoegd gezag kan hier van afwijken voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

Hoofdstuk 3 Karakteristieken plangebied

3.1 Ruimtelijke structuur

3.1.1 Historie

Tuincentrum Gooiersgroen bestaat al ruim 90 jaar en bevindt zich in Hilversum, tussen de bebouwing van huizen. In 1922 is men begonnen met een kwekerij, in de loop der jaren is dit uitgegroeid tot een kleinschalig en groen tuincentrum.

3.1.2 Huidige situatie en stedenbouwkundige structuur

De huidige functie van het perceel is tuincentrum. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 3.000 m2. Het tuincentrum is gebouwd op een binnenterrein van een blok met vrijstaande en aaneengebouwde woningen langs de Van Riebeeckweg / Willem Barentszweg en Soestdijkerstraatweg. De omliggende woningen zijn gebouwd in één tot twee bouwlagen plus een kapverdieping. Aan de oostzijde zijn gestapelde woningen in drie lagen op een souterrain gebouwd. Op de onderstaande maquette is de omliggende bebouwing weergegeven.

Afbeelding: kadastrale kaart met ligging en omvang van de bestaande bebouwing

Afbeelding: aaneengebouwde eengezinswoningen aan de Van Riebeeckweg

Afbeelding: entree huidig tuincentrum aan de Van Riebeeckweg, met links de gestapelde woningen en rechts de grondgebonden eengezinswoningen

Op het binnenterrein is een kas gebouwd waar het tuincentrum is gevestigd. De onbebouwde ruimte rondom is deels ingericht als verkoopruimte waar planten staan uitgestald. Een ander deel van de onbebouwde ruimte is ingericht als plek voor opslag en overige buitenruimte van het tuincentrum, zie de foto's.

Afbeelding: luchtfoto van het huidige tuincentrum met de globale begrenzing van het perceel (gele lijn)

Afbeelding: buiten-uitstalling van planten

3.1.3 Groen-, water- en verkeersstructuur

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uitsluitend uit het terrein van het tuincentrum, er is geen openbare ruimte in de vorm van openbaar groen, verkeersareaal of waterpartijen in het plangebied.

3.2 Verkeer

3.2.1 Autoverkeer

Ontsluiting autoverkeer

Het tuincentrum heeft één in- en uitgang aan de Van Riebeeckweg. Het verkeer van en naar het tuincentrum wordt via deze 30 km/u weg afgewikkeld. Vanaf de Van Riebeeckweg zijn de gebiedsontsluitingswegen Oosterengweg (50 km/u) en Soestdijkerstraatweg (50 km/u) op korte afstand te bereiken.

Parkeren

Op het terrein van het tuincentrum zijn alleen aan de zijde van de Van Riebeeckweg enkele parkeerplaatsen beschikbaar op eigen terrein. Meer parkeergelegenheid is er aan de Van Riebeeckweg en omliggende straten, zie onderstaande foto.

Afbeelding: Van Riebeeckweg met links het tuincentrum (bron: Google street view)

Openbaar vervoer

Openbaar vervoer is op korte afstand aan de Soestdijkerstraatweg (bus) en station Hilversum Sportpark (trein) beschikbaar.

3.2.2 Langzaam verkeer

Het tuincentrum is per fiets bereikbaar via de Van Riebeeckweg waar aan beide zijden fietspaden zijn aangelegd. Voetgangers kunnen het tuincentrum bereiken via de stoepen aan weerszijden van de Van Riebeeckweg.

3.3 Cultuurhistorische waarden

3.3.1 Monumenten en beschermd stadsgezicht

Het tuincentrum heeft geen monumentale of cultuurhistorische waarde. Het gebied is geen onderdeel van een beschermd stads- en dorpsgezicht.

3.3.2 Archeologische waarden

Blijkens het geldende bestemmingsplan heeft het gebied een zeer lage archeologische verwachtingswaarde, het gebied is aangeduid als "Waarde - Archeologie - Na 1850 bebouwd gebied - Zeer laag". Inventariserend vooronderzoek is pas nodig bij grondroerende werkzaamheden (dieper dan 0,4 meter) als deze werkzaamheden zich uitstrekken over een oppervlakte van 10.000 m2 of meer. Dat is bij het perceel aan de Van Riebeeckweg 34 (circa 3.000 m2) niet aan de orde.

3.4 Bodem en watersysteem

3.4.1 Bodem

Bodemfunctie en bodemkwaliteit

De locatie ligt in bodemfunctie ‘achtergrondwaarde’.Op bodemloket zijn van de onderzoeklocatie of directe omgeving geen gegevens beschikbaar.

Gegevens gemeente

Via de rapportagemodule van de gemeente Hilversum is een rapport met de beschikbare bodeminformatie opgevraagd. Hieruit blijkt op de locatie een verkennend bodemonderzoek te zijn
uitgevoerd (Ghydos, 1197jb, 09-01-1998). Hierbij is zintuiglijk puin waargenomen. De bovengrond
bleek licht verontreinigd met chroom, zink en PAK. Ondergrond en grondwater zijn niet onderzocht.
Op de locatie ligt een HBO tank welke onklaar is gemaakt met zand volgens BOOT, zie Bijlage 3 Saneringsrapport olietank

3.4.2 Watersysteem

Beschrijving huidige verharding/bebouwing

Op de locatie is tuincentrum Gooiersgroen gevestigd. Het grootse gedeelte van het terrein is voorzien van een kas welke is verhard met tegels. Buiten is het terrein gedeeltelijk verhard met klinkers en tegels en gedeeltelijk onverhard. Op het terrein worden planten en bloemen verkocht en aanverwante producten.

Maaiveldpeil en grondwater

De gegevens omtrent de ondergrond zijn verkregen uit eerder uitgevoerde onderzoeken en de Grondwaterkaart van Nederland van de Dienst Grondwater van TNO. De locatie ligt op circa 4,6 meter boven NAP. De schematische voorstelling van de bodemopbouw is weergegeven in onderstaande tabel:

Het grondwater ligt op circa 3,7 m-mv. De stromingsrichting van het freatische grondwater is vermoedelijk westelijk gericht. De locatie ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

3.5 Kabels en leidingen

Het huidige tuincentrum is aangesloten op het rioolstelsel, electranet en drinkwatervoorzieningen.

3.6 Veiligheid

3.6.1 Sociale veiligheid

In de huidige situatie is het binnenterrein waar de planten zijn opgesteld alleen toegankelijk op momenten dat het tuincentrum geopend is. Er is geen openbare ruimte waar (een gevoel van) sociale veiligheid zou kunnen optreden.

3.6.2 Fysieke veiligheid

Het plangebied is in de huidige situatie goed bereikbaar vanaf de openbare weg (Van Riebeeckweg). Hulpdiensten kunnen het gebouw gemakkelijk bereiken, er is voldoende opstelruimte voor eventuele blusvoertuigen of ambulances op eigen terrein.

3.6.3 Externe veiligheid

Op en rond het terrein zijn geen inrichtingen gevestigd die vallen onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrichting (Bevi) en daarmee een risico kunnen vormen voor de omliggende woonomgeving. In de directe omgeving zijn ook geen inrichtingen of transportroutes die de externe veiligheid van de nieuwe woningen kan beinvloeden.

Hoofdstuk 4 Relevante beleidskader

In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen. Ook is aandacht besteed aan relevant Europees beleid.

4.1 Rijk

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit en schetst het Rijk hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Voor de middellange termijn tot 2028 heeft het Rijk 3 doelen geformuleerd:

• 1. de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken;
• 2. de bereikbaarheid verbeteren;
• 3. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Ad.1

De economische ontwikkeling van Nederland concentreert zich steeds meer in stedelijke regio’s omdat daar de meeste bedrijven en sectoren zijn gevestigd, het arbeidspotentieel het grootst is en kennis wordt ontwikkeld (onderzoek en onderwijs). Ruimtelijk kenmerken deze stedelijke regio’s in Nederland zich door een open structuur, (relatieve) kleinschaligheid en (internationaal gezien) lage dichtheden in interactie met hoogwaardige en toegankelijke landelijke en cultuurhistorische gebieden.

Ad. 2

De mobiliteit van personen (per auto en openbaar vervoer) en het goederenvervoer blijven de komende decennia nog groeien, met name in de stedelijke regio’s en op de belangrijke verbindingen naar Duitsland en België. Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden (waaronder knooppuntontwikkeling), meer keuzemogelijkheden bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange termijn (2040) op te vangen.

Ad. 3

De ruimtelijke verschillen in Nederland nemen toe onder invloed van urbanisatie, individualisering, vergrijzing en ontgroening.Vraag en aanbod van woningen, bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht (kwantitatief en kwalitatief ). De ambitie is dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut.Voor de aantrekkelijkheid van ons land is het nodig onze bijzondere waarden en internationaal onderscheidende kwaliteiten te koesteren en te versterken.

Het realiseren van woningen ter plaatse van een bestaand tuincentrum in het stedelijke gebied van de gemeente Hilversum draagt bij aan de doelstelling om de stedelijke ontwikkeling waar mogelijk op te lossen binnen het bestaande stedelijke gebied waar de benodigde voorzieningen voor woningen zoals winkels maar ook vervoersmogelijkheden al voorhanden zijn.

4.2 Provincie

4.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040; 'Kwaliteit door veelzijdigheid'

De structuurvisie is 21 juni 2010 vastgesteld door Provinciale Staten. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 is elke overheidslaag verplicht een structuurvisie op te stellen en haar ruimtelijke belangen te benoemen. Op basis van deze belangen kan elke overheid bepalen welke rol zij voor zichzelf ziet weggelegd en welke instrumenten zij toe wil passen om dit ruimtelijke belang te waarborgen of te bereiken

De provincie Noord Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op:

• 1. Klimaat bestendigheid;
• 2. Ruimtelijke kwaliteit;
• 3. Duurzaam ruimtegebruik.

Onder duurzaam ruimtegebruik verstaat de provincie Noord-Holland het plaatsen van de juiste functies op de juiste plek. De provincie Noord-Holland wil steden optimaal benutten en de landschappen open houden, maar ook ruimte bieden aan de economie en woningbouw. De provincie Noord-Holland ondersteunt gemeenten door de inzet van de Taskforce Ruimtewinst, Ruimte voor Ruimte-regeling, Herstructurering en Intensivering van Regionale Bedrijventerreinen en Culturele Planologie die zowel binnen als buiten Bestaand Bebouwd Gebied kunnen worden toegepast. In de structuurvisie worden vier voor Hilversum relevante speerpunten genoemd op het gebied van duurzaam ruimtegebruik:

• 1. Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor economische activiteiten;
• 2. Behoud en ontwikkeling van verkeer- en vervoersnetwerken;
• 3. Voldoende en op behoefte aansluitende huisvesting;
• 4. Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor recreatie en toerisme.

Voor het plangebied aan de Van Riebeeckweg zijn in de Structuurvisie geen specifieke beleidsdoelstellingen gekoppeld. Het bouwen van woningen op deze binnenstedelijke locatie past in het algemeen binnen de beleidskaders van de provincie om binnen het bestaande stedelijke gebied voldoende en passende huisvesting te realiseren.

4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie

Provinciale Staten hebben op 21 juni 2010 bovengenoemde Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) vastgesteld. De PRVS is op 1 november 2010 in werking getreden en daarna meerdere malen op onderdelen gewijzigd. . In deze verordening worden regels gegeven omtrent de inhoud van bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwde gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is.

Het perceel aan de Van Riebeeckweg is aangeduid als onderdeel van het provinciale grondgebied. Het perceel ligt (ver) buiten de gebieden waar beperkingen worden gesteld aan woningbouw zoals het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Op de afbeelding is dit weergegeven.

Het bouwen van de woningen op het perceel aan de Van Riebeeckweg past binnen de kaders van de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

4.2.3 Omgevingsvisie 2050 (ontwerp)

Op 12 juni 2018 is de ontwerp Omgevingsvisie 2050 ter inzage gelegd. Het plangebied is daarin niet aangewezen als een specifieke locatie, maar is onderdeel van het gebied waar "duurzaam ruimtegebruik" voorop staat.

Afbeelding; screenshot van www.ruimtelijkeplannen.nl met de ontwerp Omgevingsvisie

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de ambitie van de provincie is om vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming te laten zijn. Aangegeven is: "De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt".

De bouw van woningen op de plek van een bestaand tuincentrum midden in het bestaande stedelijke gebied past binnen de beleidskaders van de Omgevingsvisie om de woningbouw vooral in het bestaande verstedelijkte gebied te realiseren.

4.2.4 Watervisie 2021

Om Noord-Holland veilig, leefbaar en groen te houden en tegelijkertijd een goed investeringsklimaat te hebben, is het nodig om over grenzen heen te kijken. Oplossingen zullen meer buiten het eigenlijke waterdomein gaan vinden, met water als vanzelfsprekend onderdeel van ruimtelijke gebiedsontwikkelingen. Dijken kunnen bijvoorbeeld niet oneindig worden opgehoogd om de veiligheid te garanderen. Er zijn slimme en ruimtelijke alternatieven nodig. Innovatieve oplossingen, waarvoor de provincie volop ruimte willen bieden.

De Watervisie 2021 zoekt de koppeling van wateropgaven met ruimte, economie en natuur.Zo is er op en aan het water rust, maar ook ruimte voor vertier en activiteiten. Waar water en natuur zijn, ontstaat vaak als vanzelf recreatie. En die combinatie biedt weer kansen voor economische ontwikkeling. Als een dijk wordt versterkt omdat dat nodig is voor de veiligheid, kan ook meteen een strand worden aanleggen. En wandel- en fietspaden. Wellicht kan ondernemers ruimte worden gegeven voor de aanleg van een jachthaven of steiger. Als dat op de juiste manier wordt gedaan, neemt de biodiversiteit toe én wordt er gewerkt aan de economische ontwikkeling van het gebied. Zo ontstaan mogelijkheden voor natuur en recreatie, en versterkt Noord-Holland de status als watersportprovincie.

Onderdeel van het proces van onderhavig bestemmingsplan is de watertoets. Hiervoor is een waterparagraaf opgesteld welke wordt overlegd met de betreffende waterbeheerder. Zie in dat kader paragraaf 5.4.

4.2.5 Provinciale Woonvisie 2010 - 2020

De provinciale woonvisie ´Goed wonen in Noord - Holland´ heeft als doelstelling dat in 2020 de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen beschikken met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu.

In de Provinciale Woonvisie is het volgende aangegeven: "transformaties bieden kansen om bestaande bebouwde gebieden te revitaliseren. Te denken valt aan herstructureringen en het geven van nieuwe functies. Hiermee levert transformatie een bijdrage aan vitaal bestaand bebouwd gebied en tevens levert dit een bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen. Door transformatie kan de druk om buiten bestaand bebouwd gebied te bouwen worden verminderd".

Het transformeren van het binnenstedelijke perceel aan de Van Riebeeckweg van tuincentrum naar woningbouwlocatie past binnen de kaders van de provinciale woonvisie.

4.3 Regio

4.3.1 Regiokaart 2025

De regiokaart bevat het overzicht van vastgesteld ruimtelijk beleid van de zeven gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek. De regiokaart uit 2015 geeft de lopende en nieuwe ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten in de regio voor de komende 10 jaar weer. Er zijn opgaven opgenomen voor het landschap, recreatie, economie, wonen en bereikbaarheid. Omdat het project aan de Van Riebeeckweg uitgaat van woningbouw, wordt op deze opgave ingezoomd.

Voor het wonen wordt uitgegaan van het toevoegen van een substantieel aantal woningen, op zowel nieuwe uitbreidingslocaties als binnenstedelijke woningbouwlocaties. Daarbij wordt ondermeer ingezet op de transformatie van voormalige kantoren of bedrijfsgebouwen. Het transformeren van het perceel van het huidige tuincentrum naar woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen past binnen deze uitgangspunten.

4.3.2 Metropoolregio Amsterdam, ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040

De nota vormt het gemeenschappelijke vertrekpunt voor de raden voor het opstellen van de structuurvisies en is een uitwerking van de Structuurvisie Randstad 2040 van het rijk. De kern van de strategie is het ontwikkelen van wervende grootstedelijke vestigingsmilieus, die internationaal kunnen wedijveren met concurrerende metropolen. Kernwaarden intensiteit, bereikbaarheid en duurzaamheid. Voor het stedelijk gebied wordt gestreefd naar intensiveren en transformeren. Doel is niet zozeer verdichting maar vooral efficiënter ruimtegebruik, transformatie van verouderde gebieden naar moderne, gespecialiseerde of gemengde gebieden, behoud van sociale en culturele menging in de stedelijke gebieden, concentratie van regionale voorzieningen, publieke diensten en economische functies bij knooppunten van regionaal openbaar vervoer.

Voor het door ontwikkelen van de netwerkstad Noordvleugel tot een Europese metropool is vereist dat de internationale en interregionale bereikbaarheid gegarandeerd is. Hierbij zijn betere verbindingen nodig tussen Almere en Utrecht en Amersfoort. Er moet geïnvesteerd worden in een metropolitaan landschap. Het bestaande landschap voegt een onmisbare en onderscheidende kwaliteit toe aan de metropool. Met name de positie van de agrarische bedrijvigheid, de wateropgave en natuurontwikkeling vereisen een langjarige regionale strategie met forse investeringen. Dit alles moet bovenal duurzaam zijn. De nota is vastgesteld op 14 december 2007.

Het realiseren van 16 woningen op een binnenstedelijke locatie in Hilversum draagt bij aan de algemene doelstellingen zoals geformuleerd in de nota op het gebied van efficient ruimtegebruik van het stedelijk gebied door transformatie en intensivering.

4.3.3 Regionale woonvisie 2016-2030

De regio Gooi en Vechtstreek wil een complete regio zijn, waar het aanbod aan woningen en woonmilieus aansluit bij de woning vraag van nu en in de toekomst. Een complete regio is ook een regio waar wonen, werken, recreëren en gezondheid hand in hand gaan en elkaar versterken. Er wordt ingezet op een gevarieerde samenstelling van inwoners en woningvoorraad. Het behoud en aantrekken van middengroepen is belangrijk voor de sociaal en economische doelstellingen van de regio. De raad heeft de visie 8 maart 2017 vastgesteld.

Het nieuwbouwprogramma bevat voor de periode 2015 tot en met 2019 per jaar 750 woningen. Vanaf 2020 is een nieuwbouwproductie van 550 woningen per jaar nodig. In totaal komt het regionaal vraaggestuurde bouwprogramma op 9.250 nieuwbouwwoningen voor de periode 2015 tot 2030. Om waardevolle landschappen zo veel mogelijk te ontzien en toch aan de toekomstige vraag naar woningen te kunnen voldoen wil de regoio maximaal gebruik maken van de mogelijkheden van transformaties binnen bestaand stedelijk gebied. Denk hierbij aan leegkomende kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, scholen en kerken.

De regio Gooi- en Vechtstreek heeft de ambitie om tot 2030 minimaal 20% van de woningtoevoegingen door middel van transformatie aan de woningvoorraad toe te voegen. De bouw van 16 koopwoningen (laag- en middensegment) ter plaatse van het huidige tuincentrum binnen de bebouwde kom van Hilversum past binnen de beschreven kaders van de regionale woonvisie.

4.4 Gemeente

4.4.1 Structuurvisie Hilversum 2030

Op 15 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Hilversum 2030 vastgesteld. Deze visie schetst het beeld van Hilversum in 2030. Uitgangspunt is ontwikkelend beheren. Dit is een duurzame manier van stedelijke vernieuwing. Hierbij zijn (vaak kleinschalige) ontwikkelingen en beheermaatregelen organisatorisch en financieel in één proces ondergebracht. Deze aanpak maakt het mogelijk op ontwikkelingn in de samenleving te reageren en anticiperen. Eén van de speerpunten van de gemeentelijke visie is het zijn van een "goede woongemeente".

In 2030 is Hilversum een gewilde en aantrekkelijke plaats om in te wonen. Hilversum heeft voor elk wat wils, van dorps en lommerrijk tot meer groen stedelijk en centrumstedelijk. Ook wat de betaalbaarheid van woningen betreft, valt er in Hilversum veel te kiezen. De meeste voorzieningen liggen op fietsafstand. De ligging van Hilversum in het groen is in 2030 een van de belangrijkste kwaliteiten. Als een groene jas liggen de natuurgebieden rond Hilversum. De kostbare natuur is beschermd. Alle omliggende natuurgebieden zijn overgedragen aan natuurorganisaties. Deze natuurgebieden hebben de status van Nationaal Park (de Gooise Heuvelrug).

In de Structuurvisie is ten aanzien van het thema "wonen" aanggeven dat in de periode tot 2030 er netto tussen de 3.600 en 4.500 woningen toegevoegd worden. Daarbij zijn enkele grote nieuwbouwlocaties aangewezen. Daarnaast is in de Structuurvisie het volgende aangegeven:

"Voor het resterend aantal woningen (1000 à 1900) is ruimte gevonden in bestaand stedelijk gebied. Door inbreiding, door herontwikkeling van leegstaande panden of op vrijkomende locaties. Ook door woningsplitsing, bijvoorbeeld van grote monumentale villa’s, zijn extra woningen toegevoegd. De locaties en de aantallen woningen die in 2030 uiteindelijk zijn gerealiseerd, waren mede afhankelijk van de kansen en mogelijkheden die zich in de loop der jaren hebben aangediend. De inpassing in bestaand stedelijk gebied, geschiedt met respect voor de aanwezige stedenbouwkundige kwaliteiten en de bestaande woonmilieus".

De nieuwe woningen ter plaatse van het tuincentrum aan de Van Riebeeckweg zijn te beschouwen als een inbreidingslocatie die kan worden herontwikkeld als gevolg van vrijkomende ruimte. Door de bouw van woningen wordt bijgedragen aan de gemeentelijke doelstelling om voldoende woningen toe te voegen binnen het bestaande stedelijke gebied, zodat het groen rondom de stad Hilversum niet voor deze ontwikkeling hoeft te worden aangewend.

4.4.2 Parkeernota Hilversum 2017

In de Parkeernota Hilversum 2017 wordt nader invulling gegeven aan het parkeerbeleid voor de komende jaren (scope 2025). Uiteraard staat parkeren niet op zich; het heeft een nauw verwantschap met onder andere wonen, economie, centrum en mobiliteit. Gelet op de aanstaande veranderingen als gevolg van de Omgevingswet is het nog belangrijker geworden om parkeren goed te borgen in de stad en de mogelijkheid van flexibiliteit in te bouwen. Het bereikbaar en leefbaar houden van buurten is daarbij het uitgangspunt, waarbij klantvriendelijk parkeren voor bewoners, ondernemers en bezoekers van Hilversum nadrukkelijk betrokken is.

Het doel van de nieuwe parkeernota, waar al het autoparkeerbeleid in één document is ondergebracht,is veelledig:

• het beter inspelen op de veranderingen die in de hedendaagse samenleving zichtbaar zijn;
• het bereikbaar en leefbaar houden van de buurten van Hilversum;
• het creëren van een evenwichtige parkeerbalans door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen;
• effectiever gebruik beschikbare parkeerplaatsen;
• het verbeteren van processen rondom invoering betaald parkeren;
• het bijdragen aan een hoogwaardig woon- en werkklimaat van Hilversum.

Om de parkeerdruk die er op veel plaatsen in Hilversum is niet verder te laten toenemen, geldt al sinds jaar en dag een beleid dat bij de ontwikkeling van bouwplannen en/of functiewijzigingen de eigen broek moet worden opgehouden waar het parkeren betreft. Dit betekent dat een dergelijke ontwikkeling moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte; de extra toegevoegde parkeervraag moet op eigen terrein worden opgelost. Dit beleid wordt gecontinueerd in de toekomst en wordt op onderdelen aangepast.

De tot nu gebruikte parkeernormen zijn door de gemeenteraad vastgesteld in 2009 en zijn een afgeleide van de parkeerkencijfers van het CROW uit 2005. Het CROW heeft in 2012 nieuwe kencijfers gepubliceerd. Deze kennen meer onderscheid in functies en geven een nauwkeuriger beeld van de verwachte parkeervraag. Hierdoor wordt voorkomen dat er te veel of te weinig parkeerplaatsen worden aangelegd bij een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling.

Binnen de parkeernormen wordt onderscheid gemaakt tussen goedkope, middeldure en dure woningen. Om deze grenzen te bepalen wordt aansluiting gezocht bij de in het meest recente Woonbeleid opgestelde categorisering. Bij een nieuwe versie van het Woonbeleid kunnen de grenzen van de categorieën dus wijzigen. De grenzen die in de huidige situatie (prijspeil 2017) van kracht zijn, zijn in onderstaande tabel weergegeven.

In de langetermijnscenario’s van het Centraal Planbureau is zelfs in het lage scenario een groei van het autobezit te merken. Autodelen of het bewust wegdoen van een (tweede) auto heeft weliswaar een dempend effect, maar buigt het autobezit niet om. Ook voor Hilversum is te verwachten dat het autobezit de komende jaren licht blijft stijgen.

Aan de Van Riebeeckweg geldt momenteel geen betaald parkeren. Conform de kaart in het parkeerbeleid is de gemeente opgedeeld in de gebieden "centrum", "schil" en "buitenschil". De Van Riebeeckweg valt in het gebied "buitenschil", dit komt overeen met de gebiedstypering "rest bebouwde kom" in de CROW publicatie.

In het parkeerbeleid zijn de volgende parkeernormen opgenomen voor de verschillende koopwoningen:

De nieuwe woningen aan de Van Riebeeckweg vallen in de categorie "koop, tussen/hoek" en worden gebouwd in het gebied "rest". Voor de nieuwe woningen geldt derhalve een parkeernorm van 1,9 parfkeerplaats per woning, inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Het voornemen gaat uit van 16 woningen, de parkeervraag conform de geldende norm is daarmee 30,4 parkeerplaatsen. Uitgangspunt in de planvorming is de bouw van een ondergrondse parkeergarage op eigen terrein met een capactiteit van 31 plekken. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernota.

4.4.3 Structuurvisie Archeologie 'De ondergrondse stad'

De gemeente Hilversum heeft het archeologisch erfgoed en mogelijke verstoringen daarvan in kaart gebracht. Op 11 mei 2011 heeft de gemeenteraad de met Structuurvisie Archeologie ‘De ondergrondse stad’ ingestemd. Een belangrijk uitgangspunt wordt daarbij dat de verstoorder betaalt.

‘De ondergrondse stad’ is een logisch gevolg van internationale afspraken over behoud en bescherming van het archeologisch erfgoed die al in 1992 in het Europese Verdrag van Malta werden gemaakt en in 2006 zijn verankerd in nationale wetgeving. Als gevolg van deze afspraken gaat de gemeente de kennis over de ontwikkeling van het landschap en de bewoningsgeschiedenis gebruiken om vindplaatsen van archeologisch erfgoed in kaart te brengen. Inmiddels is een archeologische beleidskaart ontwikkeld die het mogelijk maakt archeologisch onderzoek in te plannen.

Wanneer sprake is van verstoring van de bodem (bijvoorbeeld bij bebouwing) dan stelt de archeologische beleidskaart (en bijbehorende regels) de initiatiefnemer in staat om te beoordelen waar onderzoek moet plaatsvinden. Allereerst wordt onderzocht of erfgoed aanwezig is, vervolgens om welk erfgoed uit welke periode het gaat. Uiteindelijk wordt het erfgoed opgegraven, worden de sporen van bewoning en gebruik vastgelegd en dienen de voorwerpen als illustratiemateriaal voor de geschiedenis van Hilversum.

In paragraaf 5.6 van deze toelichting is opgenomen op welke wijze is omgegaan met archeologie in het plangebied.

4.4.4 Duurzaam Hilversum 2016-2020

Het plan Duurzaam Hilversum 2016-2020 legt de basis voor een klimaatneutraal Hilversum in 2050. Samenwerking met partijen uit de regio en creativiteit zijn hierbij essentieel.

Klimaatverandering is een belangrijk thema. Op de Klimaattop van 2015 zijn afspraken gemaakt over het terugdringen van CO2-uitstoot en vergroening van de samenleving. Uiteraard draagt Hilversum hier met veel enthousiasme een steentje aan bij. De regio staat bekend om zijn mooie natuurgebieden; een unicum in de Randstad. Met het streven om in 2050 klimaatneutraal te zijn, willen de gemeente ook op andere manieren een groene omgeving creëren. Hilversum heeft een visie ontwikkeld met drie sporen. Samenwerking met partijen uit de regio en creativiteit zijn hierbij essentieel.

• 1. Energieplatform Hilversum, Green Deals. De eerste Green Deal is inmiddels met HilverZon gesloten. Doel is onder meer om 15.000 extra zonnepanelen te plaatsen voor 2020.
• 2. Voorbeeld en inspiratie vanuit gemeente Hilversum. De gemeente gaat voor een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie in 2020.
• 3. Steun verduurzaming maatschappij. De gemeente ondersteunt op verschillende manieren de verduurzaming in de maatschappij. Denk aan energieneutrale (nieuw)bouw en collectieve projecten.

Voor de woningen aan de Van Riebeeckweg wordt uitgegaan van het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Zo worden de woningen voorzien van zonnepanelen, er wordt uitgegaan van gasloos bouwen, alle woningen worden voorzien van een fietsenberging en de parkeergarage wordt uitgerust met oplaadmogelijkheden voor electrische auto's.

4.4.5 Gemeentelijk Rioleringsplan 2015-2020

De gemeente heeft de wettelijke taak voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater op basis van de Wet Milieubeheer. Deze zorgplicht is vanaf 1 januari 2008 nader uitgesplitst naar de drie zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Het gemeentelijke rioleringsplan is als verplichte planvorm vastgelegd in de Wet Milieubeheer en beschrijft hoe de gemeente invulling geeft aan haar taken.

De riolering is een onmisbare voorziening om stedelijk afvalwater en overtollig hemelwater uit de woonomgeving te verwijderen. Het zorgt in de eerste plaats voor de bescherming van de volksgezondheid en daarnaast voor de bescherming van het milieu en het voorkomen van wateroverlast. Hierbij is een goede integrale beleidsafweging van belang vanwege de interacties tussen riolering, oppervlaktewater, wegen en groen. Ook onderbouwt het Gemeentelijk Rioleringsplan de benodigde personele en financiële middelen die nodig zijn om invulling te geven aan de gemeentelijke rioleringszorg.

Een goed functionerende afvalwaterketen is niet vanzelfsprekend. Gemeente en waterschap moeten anticiperen op nieuwe ontwikkelingen zoals een veranderend klimaat met extreme neerslag en langere perioden van droogte. Ook zal het terugwinnen van grondstoffen en zuiveren van medicijnresten op de zuivering steeds belangrijker worden. Binnen het samenwerkingsverband ISARIZ trekken gemeenten en waterschap samen op om de kwaliteit te verbeteren en kwetsbaarheid te verminderen en tegelijkertijd de kosten voor de burger zoveel mogelijk te beperken.

Voor de nieuwe woningen wordt uitgegaan van het volledig afkoppelen van het hemelwater, zodat het riool daar niet mee wordt belast.

4.4.6 Welstandsnota Hilversum 2014

De welstandsnota heeft als doel vooraf helderheid te bieden over de welstandcriteria die door de gemeente worden gehanteerd bij het beoordelen van bouwinitiatieven. Waarbij behoudt van de bestaande kwaliteiten voorop staat. Het is belangrijk dat het bestemmingsplan en de welstandsnota goed op elkaar zijn aangesloten. Daarom is in Hilversum de afspraak gemaakt dat bestemmingsplannen met ontwikkelingsmogelijkheden vooraf om advies aan de commissie voor welstand en monumenten worden voorgelegd, waarbij het in eerste instantie gaat om de kwalitatieve paragrafen en de wijzigingsbevoegdheden.

Omdat in een bestemmingsplan de bestemming aan de grond wordt gegeven met de daarbij behorende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, behoren welstandscriteria niet via het bestemmingsplan, maar via de welstandsnota geregeld en eventueel gewijzigd te worden. Zie in dit kader paragraaf 5.1.2.

4.4.7 Woonvisie Hilversum 2016-2020

Hilversum wil een vitale en leefbare woongemeente zijn. De focus ligt hierbij op de ruimtelijke kwaliteit en dynamiek op de woningmarkt: het op gang brengen en houden van doorstroming, door strategisch woningen toe te voegen rekening houdend met de verschillende doelgroepen en de bestaande voorraad zo efficiënt mogelijk te benutten en toe te wijzen aan de veranderende behoefte.

In de structuurvisie Hilversum 2030 is bepaald dat Hilversum stuurt op geen extra groei van het inwoneraantal. De gemeente bouwt voor de autonome vraag en een betere kwaliteit van de woningvoorraad. De gemeenteraad heeft daarvoor al aantallen nieuw te bouwen woningen vastgesteld. In de begroting van 2016 is, in navolging van de opgave in de Structuurvisie Hilversum 2030, vastgelegd dat Hilversum zich inzet om jaarlijks 200 en vanaf 2018 250 extra woningen te realiseren. In het coalitieakkoord is verder afgesproken om 100 extra sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast is er commitment van Hilversum op de taakstelling van het Rijk voor het huisvesten van statushouders. De randvoorwaarde daarbij is 'geen langere wachttijden voor huidige woningzoekenden'.

Het uiteindelijke doel van de gemeente is, dat de woningvoorraad goed wordt benut en er voor alle inwoners van Hilversum een passende woning beschikbaar is. Dit doet de gemeente door ruimere keuzemogelijkheden en meer beweging binnen de voorraad te stimuleren. Met het nieuwbouwprogramma wordt primair gestuurd op het aanvullen van daadwerkelijke tekorten in de aanwezige woningvoorraad. Daarbij worden in kwantitatieve zin voldoende woningen toegevoegd om de autonome groei van de inwoners van Hilversum op te vangen. De focus ligt op het sociale huursegment voor de lage inkomens en het lage koopsegment en (lage) vrije sector huursegment voor de middeninkomens, waarmee de doorstroming bevorderd kan worden. In het hoge segment blijft ook een behoefte aan nieuwbouw en is de markt aan zet.

De realisatie van 16 betaalbare en toegankelijke koopwoningen in het middensegment van de woningmarkt draagt bij aan het gewenste woningaanbod en levert op wijkniveau een bijdrage aan een gewenste differentiatie van woningen. Het plan betreft 16 nieuwe en duurzame woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, zoals starters, jonge gezinnen, ouderen en 1 en 2 persoons huishoudens Hiermee worden nieuwe woningen beschikbaar gesteld voor starters en doorstromers. Dit past binnen de kaders van de gemeentelijke woonvisie.

Hoofdstuk 5 Ruimtelijk plan

5.1 Ruimtelijk structuur

5.1.1 Stedenbouwkundige structuur

De stedenbouwkundige opzet van het plan wordt in hoofdzaak bepaald door de vorm en de grenzen van het perceel waar de nieuwe woningen worden gebouwd. Uitgangspunt is dat de woningen zoveel mogelijk worden georiënteerd op de omliggende perceelsgrenzen waarbij een minimale afstand van 2 meter tot aan de perceelsgrens wordt aangehouden. Door de woningen als zodanig te positioneren ontstaat er een zo groot mogelijke onbebouwde binnentuin waar de bewoners kunnen vertoeven. Ook met de situering op 2 meter van de perceelsgrens wordt een aanvaardbare afstand tot omliggende woningen aangehouden.

Op de impressies is deze opzet weergegeven.

Afbeelding: impressies met principe van de stedenbouwkundige opzet. De exacte plek van de woningen en de plek van de eerste verdieping is nog onderwerp van nadere uitwerking

De woningen worden gebouwd met een basishoogte van 3 meter (één bouwlaag). Bij elke woning wordt over maximaal 60% van het grondoppervlakte van de woning een tweede bouwlaag gerealiseerd. De exacte plek van deze tweede bouwlaag per woning is nog onderwerp van nadere uitwerking, waarbij ondermeer zal worden gekeken naar de effecten van de verdieping op de omliggende percelen (w.o. bezonning).

De achterzijde van de eerste verdieping wordt uitgevoerd als een gesloten gevel dus zonder ramen, zodat er geen inkijk kan zijn vanaf de eerste verdieping van de nieuwe woningen in de tuin van de bestaande omliggende woningen. De gevel van de woningen wordt aan de achterzijde zoveel mogelijk uitgevoerd als groene gevel.

Het dak van de woningen worden waar mogelijk uitgevoerd als een groen dak. Dakterrassen op de woningen zijn gelet op de mogelijke aantasting van de privacy van omwonenden niet wenselijk zijn om die reden in de planregels van dit bestemmingsplan uitgesloten.

5.1.2 Eisen van Welstand

Het voornemen is op 7 juni 2018 behandeld in de Commissie voor Welstand en Monumenten. Het beoordelingskader is de welstandsnota, gebiedsgerichte criteria, gebied 5B, Van Riebeeck, Luw welstandsniveau. De commissie stemt in met de ingeslagen weg. Wel adviseert de commissie om bij de verdere uitwerking van het plan rekening te houden met de volgende opmerkingen:

• De commissie is positief ten aanzien van de open ruimten tussen de volumes op de verdiepingen, waardoor het plan transparanter wordt. Wel merkt de commissie op dat deze volumes nog te prominent ogen en zij doet de suggestie om bijvoorbeeld de volumes van twee woningen samen te voegen, danwel op een andere wijze meer lucht tussen de blokken te creëren.
• De commissie adviseert om meer verfijning aan te brengen in de voorgevels door deze niet in z’n geheel af te werken met stucwerk.
• De commissie adviseert om de tweede bouwlaag niet te verschuiven ten opzichte van de begane grondlaag, zodat een rustiger gevelbeeld wordt verkregen.
• De commissie vraagt aandacht voor de samenhang tussen de nieuwe bebouwing en de inrichting van het binnenterrein.
• De commissie vraagt aandacht voor de groene gevels, deze zijn deels zichtbaar vanuit de openbare weg. Het voorgestelde systeem moet ook aantrekkelijk ogen als de planten niet volgroeid zijn.

Met de opmerkingen van de Commissie voor Welstand en Monumenten zal rekening worden gehouden in het uit te werken Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO). In dit bestemmingsplan is het advies van de commissie vertaald door een vrij globale regeling op te nemen waarbij niet de exacte positie van de woningen, de overhangende delen en de plek van de 2e bouwlagen is ingetekend. Er zijn bewust uiterste bebouwingsgrenzen ingetekend en bouwhoogten bepaald. Op deze wijze kan in de verdere uitwerking nog wat worden geschoven met delen van de woningen, om een zo optimaal mogelijk resultaat te bereiken.

5.1.3 Milieubeoordeling

Op 7 juli 2017 is een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat vanaf 16 mei 2017 een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Onder de nu geldende regeling dient er een motivering te worden gegeven en is het verplicht een aanmeldnotitie op te stellen wanneer sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en de initiatiefnemer een particulier of een ondernemer is. Als het bevoegd gezag zelf initiatiefnemer is, dan neemt deze de beslissing of een vormvrije-milieueffectrapportage moet worden opgesteld in een zo vroeg mogelijk stadium (vóór de terinzagelegging van het ontwerpbesluit). In de aanmeldingsnotitie staat beschreven of de voorgenomen activiteit kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen valt onder categorie D11.2 van het Besluit m.e.r. als de activiteit betrekking heeft op

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De bouw van 16 woningen is ruim minder dan de gestelde drempelwaarde van 2.000 woningen. Ondanks dat dient te worden nagegaan of het project “naar aard en omvang” als een stedelijk ontwikkelingsproject moet worden beschouwd. Het project gaat uit van de bouw van 16 eengezinswoningen in het stedelijke gebied op de plek waar nu een tuincentrum staat. De woningen worden gebouwd in een omgeving waar overwegend eengezinswoningen met bijbehorende voorzieningen zijn gebouwd. De functie is derhalve naar aard en omvang inpasbaar in de omgeving.

In het onderhavige geval is geen sprake van een gevoelig gebied. Gezien de geringe planologische impact van het plan kan worden volstaan in met een beknopte m.e.r.-beoordeling. Het plan gaat uit van de bouw van 16 woningen in bestaand stedelijk gebied. De effecten van de bouw van 16 woningen zijn in deze toelichting beschreven en waar nodig nader onderzocht, in de paragrafen van Hoofdstuk 5 zijn de bevindingen hiervan beschreven. Hieruit kan worden opgemaakt dat de voorgenomen ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft.

5.1.4 Duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening moet in geval van "nieuwe stedelijke ontwikkelingen" worden gemotiveerd dat er behoefte bestaat aan de voorgenomen functie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij de Van Riebeeckweg wordt uitgegaan van 16 woningen.

Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Dat is bij de Van Riebeeckweg aan de orde omdat het plan met 16 woningen te beschouwen is als een "kleinschalige ontwikkeling".

Blijkens het beleid van de provincie Noord-Holland en de gemeente Hilversum voorziet de woningbouw in een behoefte. De woningen worden gebouwd in bestaand stedelijk gebied zodat aan de voorwaarden uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt voldaan.

In de RAP (Regionale Actieprogramma) Gooi- en Vechtstreek 2016-2020 is voor de gemeente Hilversum uitgegaan van het toevoegen van 3.194 woningen, waarvan 2.924 zogenaamde "harde plannen". De bouw van de woningen aan de Van Riebeeckweg past in dit kader.

5.2 Wonen

Het voornemen gaat uit van de bouw van 16 duurzame grondgebonden eengezinswoningen in het midden-koopsegment die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, zoals starters, jonge gezinnen, ouderen en 1 en 2 persoons huishoudens. De woningen zullen een oppervlakte (GO) hebben variërend van circa 80 m2 tot 110 m2 per woning.

De 16 koopwoningen worden voorzien van een gemeenschappelijke binnentuin en een ondergrondse parkeervoorziening. De verwachte verkoopprijzen liggen tussen de ca. € 275.000,- - 385.000,- vrij op naam (prijspeil november 2018) en dit is mede afhankelijk van de grootte, ligging in het plangebied en aanwezigheid van wel of geen kelder onder de woning. 

De realisatie van 16 betaalbare en toegankelijke koopwoningen in het middensegment van de woningmarkt draagt bij aan het gewenste woningaanbod en levert op wijkniveau een bijdrage aan een gewenste differentiatie van woningen.

5.3 Verkeer

Parkeren

Conform de gemeentelijke parkeernota (zie paragraaf 4.4.2) moet voor de 16 woningen worden voorzien in 30,4 parkeerplaatsen op eigen terrein, inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. In de planvorming wordt uitgegaan van de bouw van een parkeergarage onder de woningen met een capaciteit van 31 plaatsen waarmee aan de gemeentelijke parkeernorm (1,9 pp per woning) wordt voldaan. Op de onderstaande schets is het principe van de parkeergarage weergegeven.

Afbeelding: schets met globale ligging parkeergarage en plek in- en uitrit

Ontsluiting

De parkeergarage wordt ontsloten via een hellingbaan die uitkomt op de Van Riebeeckweg. Aan de zijde van de straat is er een stuk rechtstand zodat de auto's die uit de garage komen even kunnen wachten en goed overzicht hebben voordat ze de Van Riebeeckweg op draaien. Op deze manier kan het verkeer van en naar de parkeergarage op een veilige manier worden afgewikkeld en ontstaat er geen verkeersonveilige situatie voor het langzame verkeer. Op de onderstaande impressie is dit weergegeven.

Afbeelding: impressie met aansluiting in- en uitrit op de Van Riebeeckweg

Naast de in- en uitrit van de parkeergarage zal ruimte worden gereserveerd op eigen terrein voor opstelruimte voor hulpdiensten zoals een brandweerauto. Met de constructie van het dak van de parkeergarage zal met deze zware belasting rekening worden gehouden.

Langzaam verkeer

Voor fietsers en voetgangers zal ruimte worden gereserveerd naast de in- en uitrit van de parkeergarage. Deze ruimte zal voldoende maat hebben omdat dit ook gebruikt zal worden als rijroute voor het calamiteitenverkeer. Zie onderstaande impressie.

Afbeelding: impressie met inrit naar ondergrondse parkeergarage (rechts) en entree voor langzaam verkeer en calamiteitenverkeer (links)

5.4 Groen, blauw en natuur

5.4.1 Groen

Het groen in het plangebied zal vooral bestaan uit de gemeenschappelijke binnentuin die zal worden aangelegd die openbaar toegankelijk zal zijn. Bewoners kunnen via deze gemeenschappelijke buitenruimte de woning bereiken.

5.4.2 Blauw

In de nieuwe situatie zal er geen oppervlaktewater zijn, net als in de huidige situatie.

5.4.3 Natuur

Algemeen

Voor de bescherming van diersoorten is per 1 januari 2017 de Wet Natuurbescherming in werking getreden. In deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 98, Flora en faunawet en Boswet geintegreerd tot één wet. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten en diersoorten. Indien uit gegevens danwel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vergunning.

Ecologisch onderzoek

Door bureau Maerlant is een ecologische quick scan uitgevoerd, waarbij middels een veldbezoek is vastgesteld of met de ontwikkeling kan worden voldaan aan de bepalingen uit de Wet natuurbescherming. In het onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken, zie ook Bijlage 4 Ecologisch onderzoek.

Soorten

In het plangebied of binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden, zijn de volgende potentiële natuurwaarden aangetroffen waar rekening mee gehouden dient te worden: algemene broedvogels (niet jaarrond beschermd).

Effecten

Doordat de werkzaamheden op het land plaatsvinden, beperkt van aard zijn, en preventief afdoende maatregelen kunnen worden getroffen, zijn géén negatieve effecten op strikter beschermde soorten te verwachten.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt niet in beschermde gebieden krachtens Natura 2000, EHS / de Provinciale Verordening. Er is voldoende aannemelijk gemaakt, dat effecten van de plannen op bescherm-de gebieden in de ruimere omgeving uitgesloten zijn.

Broedende vogels

Als broedbiotoop zijn de aanwezige bomen en beplantingen aan de randen en nabij de te slopen bebouwing voor diverse algemene broedvogels geschikt. Bij voorgenomen sloop en grondwerk, inclusief het verwijderen van beplantingen aan de randen, dient men rekening te houden met eventueel broedende vogels. Indien men voornemens is de hierboven genoemde werkzaamheden in het voorjaar of de zomer uit te voeren, is het wenselijk beplantingen / bomen controleren op in gebruik zijnde nesten. Als nesten afwezig zijn of verlaten, zijn de ingrepen ook in deze periode zonder meer mogelijk. Het verstoren van broedende vogels is conform de Wet natuurbescherming niet toegestaan.

Conclusie

Buiten dat er rekening moet worden gehouden met het broedseizoen (zie kopje "broedende vogels") zijn er geen beperkingen vanuit de Wet natuurbescherming voor de sloop van het huidige tuincentrum en de voorgenomen bouw van woningen met bijbehorende parkeerkelder, tuinen en algemene ruimten.

Te nemen maatregelen

Ondanks dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Wet natuurbescherming, zal bekeken worden welke maatregelen ingepast kunnen worden om het gebied voor planten en dieren aantrekkelijk te maken. Te denken valt aan insectenhotel, een bijenkast, kasten voor vleermuizen en vogels; nestelmogelijkheden voor huis- en gierzwaluwen etc. Op het parkeerdek wordt een binnentuin aangelegd. Er komen deels dichte hagen rond het terrein waarin huismussen nestelmogelijkheden kunnen vinden. Deze maatregelen worden in het kader van het bouwplan verder uitgewerkt.

5.5 Duurzaamheid en leefbaarheid

5.5.1 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu, en is daarmee een integraal onderdeel van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Dit betekent dat de gezondheids- en milieuaspecten in alle fasen van de inrichting van de gebouwde omgeving, de bouw en het gebruik (inclusief sloop) betrokken dienen te worden. Hierbij wordt gestreefd naar een duurzame (stedelijke) ontwikkeling die leidt tot een extensiever energieverbruik / lage milieubelasting, integraal ketenbeheer en behoud en versterking van de kwaliteit van de gebouwde omgeving (ruimtelijke kwaliteit). Duurzaam bouwen betekent ook dat de gerealiseerde kwaliteit toekomstbestendig is, zodat ook toekomstige generaties daarin delen. Energiebesparing vormt bij duurzaam bouwen een belangrijk item. Bij nieuwbouw kan gedacht worden aan compacte bouwvormen, gunstige lichttoetreding en zongerichte verkaveling. Ook waterbesparing is een belangrijk aspect. Het installeren van waterbesparende voorzieningen is hiervan een voorbeeld. De gemeente Hilversum ondersteunt eigenaren-bewoners om hun huis te verduurzamen, meer informatie op www.energiebesparengenv.nl. Daarbij werkt de gemeente samen met diverse bewonersinitiatieven op wijkniveau, zoals Meentkracht en Heikracht. De woningcorporaties verduurzamen hun bezit door dit naar gemiddeld Energielabel B te brengen in 2020. Dat betekent renovatie en soms sloop van woningen met een laag energielabel en nieuwbouw van duurzamere woningen.

Het bouwplan voor de Van Riebeeckweg 34 scoort op het aspect duurzaamheid goed, omdat dit aspect al in een vroeg stadium van de planvorming serieus meegenomen wordt in het bouwplan. De 16 woningen worden allen gasloos gebouwd. Elke woning wordt voorzien van zonnepanelen. De woningen worden ontworpen op basis van het ALL-ELECTRIC energieconcept. Hierbij speelt een lucht/water-warmtepomp t.b.v. ruimteverwarming en warmtapwaterbereiding een grote rol. Alle woningen worden uitgerust met een doordacht balansventilatie-systeem op basis van warmteterugwinning

De isolatiewaarde van de woningen wordt beter dan het huidige bouwbesluit, de EPC waarde zal hoger zijn dan 0,4 (Bouwbesluit). De woningen zijn voorzien van hoogwaardige scheidingsconstructies welke over een verhoogde mate van thermische isolatie beschikken. De Rc-waarden van de vloer- en gevelconstructies liggen ca. 20% hoger dan het niveau conform Bouwbesluit 2012.

De woningen worden waar mogelijk voorzien van een groen dak, waardoor enerzijds regenwater vertraagd kan worden afgevoerd en anderzijds leefgebied voor diverse planten en dieren wordt gecreëerd. Waterberging en hergebruik van regenwater gebeurt daarmee op het eigen terrein en er is aandacht voor natuurinclusief bouwen, waarover een ecoloog nog nader advies zal geven over de beste te nemen maatregelen. Elke woning krijgt een fietsenberging. In de parkeerkelder zullen voorzieningen worden aangebracht voor het opladen van electrische auto's.

De woningen in plan Groene Gooyers worden gerealiseerd op basis van een lange levensduur. Deze woningen kunnen flexibel gebruikt worden. Ze zullen energiezuinig zijn. De bouwmethode op basis van SIPS (houten sandwichpanelen met hoogwaardige isolatie) panelen is eenvoudig, licht in gewicht, flexibel, hoogwaardig, energiezuinig, recyclebaar en daarmee uitermate toekomstgericht. Bovendien zijn de panelen gedeeltelijk demontabel en eenvoudig elders te monteren. De daken van de woningen worden voorzien van een vegetatiedak, waardoor een gunstiger klimaat ontstaat binnen de woning. De betonnen parkeergarage zal deels met gerecycled beton als vulmiddel worden gebouwd. De te slopen kas is geheel te recyclen, evenals de bestrating.

5.5.2 Leefbaarheid

Afvalzorg

Net als in de omliggende buurt zal het afval worden opgehaald door middel van kliko's, er worden (vooralsnog) geen ondergrondse afvalcontainers gerealiseerd.

Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder liggen er geluidszones rond wegen, spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een geluidszone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidbelasting. Onder andere woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen volgens de Wet geluidhinder.

Als de geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe geluidgevoelige bestemming de voorkeursgrenswaarde van een geluidbron overschrijdt, en deze kan door redelijke maatregelen niet worden teruggebracht, moet gelijktijdig met de planprocedure door het bevoegd gezag in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidbelasting worden vastgesteld. Een hogere waarde voor de geluidsbelasting kan, onder voorwaarden, worden vastgesteld tot de maximale ontheffingswaarde voor de betreffende geluidbron.

In het kader van de nieuw te realiseren geluidgevoelige bestemmingen op het terrein van tuincentrum Gooiersgroen worden de volgende wegen beschouwd:

• Soestdijkerstraatweg (50 km/u);
• Van Riebeeckweg (30 km/uur);
• Willem Barentszweg (30 km/uur).

De Oostereind betreft een weg met 4 rijstroken, en heeft daarmee een zonebreedte van 350
meter. Het bouwplan ligt op ongeveer 350 meter van de Oostereind. Het tussenliggende gebied is bebouwd met voornamelijk middelhoogbouw. Gezien de afstand en de bebouwing tussen de weg en het bouwplan wordt de Oostereind niet meegenomen in het akoestisch onderzoek.
Het bouwplan ligt op ongeveer 350 meter van het spoor van Hilversum naar Utrecht. Het geldende geluidproductieplafond is vastgesteld op 55,4 dB, daarmee heeft het spoor een zonebreedte van 100 meter. Het spoor wordt daarom niet meegenomen in het onderzoek.

Door Sweco is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 1 Akoestisch onderzoek.

De geluidsbelasting ten gevolge van de volgens de Wet geluidhinder gezoneerde Soestdijkerstraatweg overschrijdt de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting, Lden 48 dB, op de uiterste bebouwingsgrens niet. De maximale geluidbelasting bedraagt 41 dB. Aanvullend onderzoek naar maatregelen is niet nodig en heeft daarom niet plaatsgevonden.

De gecumuleerde geluidsbelasting veroorzaakt door verkeer op de wegen die het plangebied omzomen bedraagt op de uiterste bebouwingsgrens ten hoogste Lden 46 dB. Deze geluidsbelasting is exclusief aftrek conform artikel 3.4 uit het RMG 2012. De gecumuleerde geluidsbelasting is zodanig laag dat bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de realisatie van de woningen met normale bouwkundige voorzieningen voldaan kan worden aan het gestelde in afdeling 3.1 Bescherming tegen geluid van buiten van het Bouwbesluit.

Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) het kader. In de Wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen moet worden onderzocht of het plan ertoe leidt dat grenswaarden voor de luchtkwaliteit worden overschreden of, wanneer deze al worden overschreden, het plan leidt tot een verdere overschrijding. In het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als 'niet in betekenende mate' er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden.

Het bestemmingsplan (16 woningen) staat een in de zin van NIBM kleinschalige ontwikkeling (minder dan 1.500 nieuwbouwwoningen) toe en is daarom niet in betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Het plangebied voldoet dus aan de normen van de Wet luchtkwaliteit; aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet nodig.

5.6 Cultuurhistorische waarden

Het gebied is geen onderdeel van een beschermd stads- en dorpsgezicht. Blijkens het geldende bestemmingsplan heeft het gebied een zeer lage archeologische verwachtingswaarde, het gebied is aangeduid als "Waarde - Archeologie - Na 1850 bebouwd gebied - Zeer laag". Inventariserend vooronderzoek pas nodig bij grondroerende werkzaamheden (dieper dan 0,4 meter) als deze werkzaamheden zich uitstrekken over een oppervlakte van 10.000 m2 of meer.

Uitgangspunt in de planvorming is de bouw van een parkeerkelder en ondergrondse bergingen van woningen. Het gezamenlijke oppervlakte zal maximaal 3.000 m2 zijn (de omvang van de kavel). De diepte bedraagt maximaal circa 3 meter. Omdat de grens van 10.000 m2 ondergrondse bebouwing lang niet wordt gehaald, is geen nader archeologisch onderzoek nodig.

5.7 Bodem en watersysteem

5.7.1 Bodem

Verkennend bodemonderzoek

Door bureau Milieutechniek ZVS Eemnes is in augustus 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd aan de Van Riebeeckweg 34 te Hilversum. Zie Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek.

Gedurende onderhavig onderzoek is de bovengrond lokaal een licht verhoogd gehalte aan lood waargenomen. De ondergrond is licht verontreinigd met lood, PAK en minerale olie. Het grondwater is niet verontreinigd bevonden. Echter, dergelijke gehalten komen veelvuldig voor in Nederland. Bovendien zijn de aangetroffen licht verhoogde gehalten geen ongewoon verschijnsel in de regio. Hoewel hiermee de hypothese ‘onverdacht’ komt te vervallen, is een nader onderzoek niet noodzakelijk.

Er zijn geen milieutechnische belemmeringen voor een bestemmingswijziging naar wonen.

Olietank

Op het terrein is een ondergrondse olietank aanwezig. Deze tank is in 1996 al inwendig gereinigd en gevuld met zand, zie Bijlage 3 Saneringsrapport olietank. De bodem rondom de gesaneerde tank is destijds onderzocht op verontreinigingen door producten/stoffen uit de tank, de verontreining is niet aangetroffen. De nog aanwezige olietank vormt daarmee ook geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging naar wonen.

5.7.2 Watersysteem

Huidige situatie

In de huidige situatie is het terrein vrijwel volledig bebouwd en verhard. Op de luchtfoto is dit te zien. Er is uitsluitend bovengrondse bebouwing gerealiseerd.

Afbeelding: luchtfoto met huidige situatie - volledig verhard / bebouwd

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt het perceel voor een belangrijk deel bebouwd en verhard. Aan de binnenzijde zal een gemeenschappelijke binnentuin worden gerealiseerd met groenvoorzieningen.

Oppervlakte verharding

In de huidige situatie is het terrein volledig bebouwd/verhard. In ieder geval wordt met de bouw van de woningen geen bebouwing/verharding toegevoegd ten opzichte van de huidige sitautie, zodat conform de bepalingen van de Keur van het Hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht er geen compensatie in de vorm van nieuw open water hoeft plaats te vinden.

Er zal zoveel mogelijk waterneutraal gebouwd en aangelegd worden, volgens het principe "vasthouden – bergen – afvoeren". Dat betekent onder meer: veel vergroening in het terrein, weinig verharding; waterberging op de vegetatiedaken en op het dek van de parkeergarage; dit beperkt ook eventuele hittestress.

Ondergrondse bebouwing - effect op grondwater

Uitgangspunt in de planvorming is de bouw van een parkeerkelder met een omvang van ongeveer 1.000 m2 en de bouw van kelders onder de woningen. De exacte omvang van de ondergrondse bebouwing is nog onderwerp van nadere uitwerking, wel staat vast dat er sprake is van maximaal één ondergrondse laag. Het grondwater zit op een diepte van 3,70 meter zodat de bouw van de kelder geen invloed heeft op de grondwaterstanden.

Materialen

Het gebruik van uitlogende materialen beïnvloedt de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater negatief en dient zoveel mogelijk voorkomen te worden. Indien dergelijke materialen toch toegepast worden, wordt indien dat mogelijk is uitgegaan van coating of andere technische maatregelen waardoor uitlogen en andere ongewenste effecten zoveel mogelijk worden voorkomen.

Het voorgaande is aan de orde bij de uiteindelijke realisatie van de toegestane ruimtelijke ontwikkeling. Het materiaalgebruik valt buiten de strekking van een bestemmingsplan. Voorts maakt het bestemmingsplan geen ontwikkelingen mogelijk die de waterkwaliteit in negatieve zin kunnen beïnvloeden.

Riolering

De nieuwe woningen zullen net als het huidige tuincentrum worden aangesloten op het al aanwezige rioolstelsel. Voor de nieuwe woningen wordt uitgegaan van het volledig afkoppelen van het hemelwater, zodat het riool daar niet mee wordt belast. Infiltratie van het hemelwater vindt plaats op eigen terrein. Hemelwater wordt ook ingezet als irrigatie van de begroeiing van het parkeerdek (binnentuin).

5.8 Kabels en leidingen

De nieuwe woningen worden aangesloten op het rioolstelsel, electranet en drinkwatervoorzieningen.

5.9 Veiligheid

5.9.1 Sociale veiligeheid

In de nieuwe situatie zal het gebied worden ingericht met woningen en een gemeenschappelijke buitenruimte die openbaar toegankelijk is. Vanuit de woningen is er vanuit meerdere hoeken goed zicht op deze gemeenschappelijke ruimte zodat het gevoel van veiligheid kan worden geborgd.

5.9.2 Fysieke veiligheid

Het plangebied is in de nieuwe situatie goed bereikbaar vanaf de openbare weg (Van Riebeeckweg). Hulpdiensten kunnen de woningen gemakkelijk bereiken, er is voldoende opstelruimte voor eventuele blusvoertuigen of ambulances op eigen terrein.

5.9.3 Externe veiligheid

In de nieuwe situatie zullen de woningen niet liggen binnen de risico contouren van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of routes waar gevaarlijke stoffen worden vervoerd (bron: https://nederland.risicokaart.nl/).

5.10 Planning en fasering

Volgens de huidige inzichten wordt de bestaande bebouwing in het najaar van 2019 gesloopt, waarna zal worden gestart met de bouw van de woningen. De bouwtijd bedraagt ongeveer een jaar zodat oplevering van de woningen in het najaar van 2020 wordt voorzien. Bovenstaande planning is indicatief en sterk afhankelijk van de lengte van de nog te voeren ruimtelijke procedures en vergunningentrajecten. Aan de planning kunnen derhalve geen rechten worden ontleend.

Hoofdstuk 6 Implementatie

6.1 Planmethodiek

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak behoeft te worden aangepast.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor een globale regeling met enkele stedenbouwkundige en ruimtelijke randvoorwaarden:

• a. het realiseren van een ondergrondse parkeergarage met toepassing van de gemeentelijke parkeernormen, met een in- en uitrit aan de zijde van de Van Riebeeckweg
• b. het bouwen van 16 eengezinswoningen in één bouwlaag (circa 3 meter), waarbij elke woning over maximaal 60% van het grondoppervlak mag worden voorzien van een tweede bouwlaag.
• c. het bouwen van de woningen langs de perceelsgrenzen, waarbij een minimale afstand van 2 meter wordt aangehouden
• d. het realiseren van kelders / bergingen onder de woningen, met uitzondering van het stuk perceel waar grote bomen staan, dat is globaal achter Soestdijkerstraatweg 65. De bomen blijven behouden en zouden door de bouw van de kelder beschadigd kunnen raken.

6.2 Bestemmingsregeling

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

6.2.1 Toelichting op de verbeelding

Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen op de verbeelding weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

6.2.2 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridische regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2012, te raadplegen via de website van het ministerie van IenM, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.

6.2.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid zijn de regels in hoofdstukken geplaatst. Daarbij is ook weer aangesloten bij de SVBP2012, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

• begrippen
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels

• anti-dubbeltelregel
• algemene bouwregels
• algemene gebruiksregels
• algemene aanduidingsregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

• overgangsrecht
• slotregel

6.2.2.2 Indeling bestemmingsregels

Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is een vaste volgorde aangehouden, te weten:

• Bestemmingsomschrijving

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies, gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen, kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van (dubbel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de regels.

• Bouwregels

Samen met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de regels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op de verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken of terreinafscheidingen. De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:

• a. (hoofd)gebouwen;
• b. bijbehorende bouwwerken (indien daarvan sprake is);
• c. bouwwerken, geen gebouw zijnde.

De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.

• Afwijking van de bouwregels

Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaardregel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de bouwregels terecht is.

• Specifieke gebruiksregels

Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of bijbehorend bouwwerk als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.

• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningen).Zo kan bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een omgevingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders.

6.2.2.3 De regels

In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken.

• (hoofd)gebouw en bijbehorende bouwwerken

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen.

Het (hoofd)gebouw mag enkel in een bouwvlak gebouwd worden. De bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied zijn toegestaan en uitsluitend in het bestemmingsvlak. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw. Met het begrip "bijbehorend bouwwerk" is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw, onder vallen. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden moet zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.

• aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit

Het begrip ‘aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit’ is doormiddel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning of de daarbij bijbehorende bouwwerken mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als werkruimte/kantoorruimte. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Ook mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning en bijbehorend bouwwerk. Denk aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker. In een functioneel ondergeschikt bijbehorend bouwwerk (zoals een bijkeuken of berging) is dit alleen mogelijk via een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan.

De woonfunctie moet primair behouden blijven. Daarom is geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de activiteit niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.

In de woning mag geen horeca en geen detailhandel plaatsvinden. Bed & breakfast waarbij niet meer dan 5 bedden worden aangeboden voor een overnachting valt niet onder horeca en mag in een woning plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie detailhandel en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen - 1

Deze bestemming maakt het wonen in aaneengebouwde woningen mogelijk. Aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. Dit zijn veelal rijenwoningen.

Bij het wonen horen vanzelfsprekend voorzieningen om het wonen 'prettig' en mogelijk te maken. Bewust is niet gekozen deze (limitatief) te noemen. Bij dergelijke voorzieningen moet worden gedacht aan bijvoorbeeld achtertuinen en het (gedeeltelijk) verharden daarvan ten behoeve van toegangspaden, in- en uitritten en bouwwerken, en dergelijke. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik hoort bij het wonen.

Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. Bij het onderdeel "begrippen" van deze toelichting op de regels is daar bij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, die blijkens de indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin.

In de bouwregels is bepaald dat het bouwvlak dat op de planverbeelding is aangegeven voor maximaal 80% mag worden bebouwd. De kelders zijn van deze bepaling uitgezonderd, de kelders zijn toegestaan onder 100% van het bouwvlak. Kelders zijn toegestaan met een maximale bouwdiepte van 3,50 meter. De kelders mogen niet worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding "kelders uitgesloten" omdat op die plek grote bomen staan waarvan de wortels door de bouw van de kelders zouden kunnen worden aangetast.

De woningen worden gebouwd in gedeeltelijk één laag (bouwhoogte 3 meter) en gedeeltelijk twee bouwlagen (bouwhoogte 6 meter). De plek waar het bouwdeel in twee lagen wordt gerealiseerd ligt niet vast omdat dit nog onderwerp is van nadere uitwerking van het bouwplan. In het bestemmingsplan is daarom bepaald dat op maximaal 60% van het (grond)oppervlakte van elke woning een tweede bouwlaag tot een hoogte van 6 meter is toegestaan. Als peil wordt daarbij de hoogte van de kruin van de Van Riebeeckweg aangehouden.

Nabij het appartementengebouw aan de Willem Barentszweg is een verbijzondering opgenomen. Het hoekblokje op de verdieping is daar een stramien naar achteren, verder van de flat is gepositioneerd, op een afstand van 17,5 meter. In die hoek is op de planverbeelding een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - verdieping.' opgenomen en in artikel 3.2.1 onder d3 van de regels is opgenomen dat ter plaatse van die aanduiding geen verdieping mag worden gerealiseerd.

Bij één woning ter hoogte van de in- en uitrit wordt uitgegaan van de bouw van een tweede laag over de volledige footprint (projectie) van de woning, zodat de in- en uitrit naar de parkeergarage er onderdoor kan lopen. Omdat het bebouwingspercetage in het bestemmingsplan wordt berekend aan de hand van de projectie van de bebouwing op de ondergrond, is er bij deze woning sprake van een bebouwingspercentage van 100% over 2 lagen, waar dat bij andere woningen maximaal 60% is. Op de onderstaande afbeelding is aangegeven voor welke woning deze uitzonderingsregel is opgenomen.

Uitgangspunt in de planvorming is de realisatie van groene (sedum)daken op (delen) van de woningen. Om dit mogelijk te maken is in de planregels bepaald dat de maximale bouwhoogte van 3 en 6 meter mag worden overschreden met maximaal 0,5 meter ten behoeve van een groen dak of een vergelijkbare voorziening.

Het dak van de woningen worden waar mogelijk uitgevoerd als een groen dak. Dakterrassen op de woningen zijn gelet op de mogelijke aantasting van de privacy van omwonenden niet wenselijk. In de planregels is daarom bepaald dat dakterrassen niet zijn toegestaan op de bovengrondse hoofdbebouwing. Voor deze formulering is bewust gekozen zodat de gewenste groene binnentuin op het dak van de ondergrondse parkeergarage niet gaat worden beschouwd als een dakterras.

De blokjes op de verdieping zullen een gesloten achterzijde krijgen zodat geen direct zicht vanuit de nieuwe woningen op de omliggende bestaande woningen ontstaat. In het bestemmingspla is ditvertaald dor op de planverbeelding de gevelzijden weer te geven waar de gevels in de tweede bouwlaag niet transparant mogen zijn en daarvoor is in artikel 3.2.1 van de regels een bepaling op genomen die luidt: "i. de gevels van de tweede bouwlaag die zijn gekeerd naar het figuur 'gevellijn' is het niet geoorloofd vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op naburig erf uitzicht geven." Met deze formulering is aansluiting gezocht bij het Burgerlijk Wetboek, artikel 5:50. Een ondoorzichtig, niet te openen raam is daardoor wel toegestaan zodat daglichttoetreding in de nieuwe woning mogelijk blijft.

Artikel 4 Waarde - Archeologie - Na 1850 bebouwd gebied - Zeer laag

In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. In tegenstelling tot de voorgaande bestemmingen geldt hier een ondergrens van bouwwerken van 10.000 m2. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden vergunningplichtig (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Voor het verlenen van een dergelijke omgevingsvergunning dient advies te worden ingewonnen bij ter zake deskundige.

In geval van de Van Riebeeckweg 34 wordt een kelder gebouwd die dieper reikt dan 0,4 meter. Omdat het oppervlakte van 10.000 m2 niet wordt overschreden, is er geen aanleiding om nader archeologisch onderzoek uit te voeren. De dubbelbestemming is desondanks opgenomen, omdat de archeologische verwachtingswaarde wel blijft gelden.

Ondanks dat voor de Van Riebeeckweg 34 geen nader archeologisch onderzoek nodig is, blijft de algemene zorgplicht gelden. Dit houdt in dat als bij werkzaamheden archeologisch waardevolle elementen worden aangetroffen, dit moet worden gemeld bij het bevoegde gezag.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.2 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid welke in artikel 9 lid 2 van de Woningwet is gegeven, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van (een aantal) regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling is zo geredigeerd dat een limitatieve opsomming is gegeven van de bepalingen die wel van toepassing zijn. Hierdoor ontstaat bij bouwaanvragen welke betrekking hebben op het plangebied geen twijfel over de toepasselijkheid van de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening.

6.3 Vervangende maat

De bestaande maten van bestaande gebouwen geldt als vervangende maat.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 3 bedoelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen vrijstelling kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken, die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan van het overgangsrecht, is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.

Artikel 10 Slotregel

In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bijlage bij Regels - Parkeernormen

De in Hilversum gehanteerde parkeernormen en de daarbij behorende beleidsregels zijn opgenomen in deze bijlage.

6.3 Handhaving

Het bestemmingsplan is bindend voor burgers, bedrijven, maatschappelijke instellingen en voor de overheid zelf. Het afdwingen van het naleven van het bestemmingsplan is, met behoud van ieders verantwoordelijkheid, in eerste instantie een taak van de gemeentelijke overheid. Er is veel aandacht besteed aan voorlichting met betrekking tot de consequenties die een gevolg zijn van het vaststellen van dit bestemmingsplan. Daarnaast is er veel aandacht voor een effectieve en doelgerichte controle op zaken die in het bestemmingsplan zijn geregeld. Voor de controle en handhaving van het bestemmingsplan is samenwerking in brede zin een noodzaak. Het zich niet houden aan de regels doet afbreuk aan de kwaliteit van het plangebied; daadwerkelijke handhaving heeft voor de samenleving een belangrijke waarde. Tegen illegale situaties zal worden opgetreden.

6.3.1 Preventief en repressief toezicht

Handhaving van het bestemmingsplan gebeurt bij de beoordelingen van aanvragen om een omgevingsvergunning (preventieve handhaving) en vervolgens bij controle van de verleende omgevingsvergunning, maar ook aan de hand van geconstateerde illegale situaties, klachten e.d. (repressieve handhaving).

6.3.2 De instrumenten

Een overtreder riskeert:

• a. dat publiekrechtelijke sancties plaatsvinden (dwangsom of bestuursdwang). Een last onder dwangsom is een veel toegepast middel om te zorgen, dat de overtreder door middel van het verbeuren van een bepaald bedrag ertoe moet weerhouden de overtreding voort te zetten. Mocht een dwangsom niet het gewenste effect hebben dan kan de gemeente bestuursdwang toepassen hetgeen er op neer komt dat de gemeente datgene doet wat de overtreder behoort te doen of verhindert dat hij/zij doet wat niet mag. Een en ander op kosten van de overtreder;
• b. dat strafrechtelijke vervolging plaatsvindt. Overtreding van bepaalde bestemmingsplanregels zijn strafbare feiten. De bevoegdheid tot het instellen van vervolging op grond van het strafrecht berust bij het Openbaar Ministerie. Daartoe wordt een proces-verbaal tegen de overtreder opgemaakt en vindt vervolgens strafrechtelijke vervolging plaats. Strafrechtelijke vervolging kan plaatshebben in combinatie met de onder 1 genoemde bestuursrechtelijke dwangmiddelen. Bijzonderheid hierbij is dat de Wet Economische Delicten op overtredingen van het bestemmingsplan van toepassing is, wat inhoudt dat de strafmaat aanzienlijk is;
• c. de bestuurlijke boete. Door de uitbreiding van de bestuurlijke handhaving met de bestuurlijke boete kan de handhaving verder worden geïntensiveerd. De gemeente krijgt daardoor extra mogelijkheden om daadkrachtig en snel op te treden tegen overtredingen.

Aan de hand van recente luchtfoto's kan achterhaald worden wat er aan bebouwing aanwezig is op alle percelen in het plangebied. Eventuele bebouwing die illegaal (zonder omgevingsvergunning) gebouwd is, en waartegen wordt, of alsnog kan worden opgetreden, wordt niet automatisch gelegaliseerd met het nieuwe bestemmingsplan. Dit geldt ook voor een eventueel gewijzigd gebruik van opstallen waarvoor geen toestemming is gevraagd cq. verleend. Van geval tot geval zal bezien moeten worden of sprake is van een situatie die alsnog voor legalisatie in aanmerking komt of niet.

6.3.3 Prioriteiten in de handhaving

Voor de handhaving van illegale situaties op het gebied van omgevingsrecht zijn beleidsregels vastgesteld. Het college moet jaarlijks haar beleidsvoornemens in het kader van handhaving van de bouwregelgeving bekend maken. Ook moet jaarlijks verslag worden gedaan over de uitvoering van het handhavingsbeleid. Het handhavingsbeleid vormt het kader voor een jaarlijks vast te stellen handhavingsprogramma.

In de beleidsregels zijn prioriteiten gesteld (hoog, middelhoog en laag). De hoogste prioriteit richt zich tot onveilige situaties in zijn algemeenheid en tot veranderingen van percelen en gebouwen zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Tegen overtredingen met een hoge prioriteit zal onmiddellijk handhavend worden opgetreden. Overtredingen uit de categorie met een middelhoge prioriteit, zoals erfafscheidingen, bijgebouwen en uitbreidingen aan de achterzijde zullen op de gebruikelijk wijze binnen de werkvoorraad worden afgehandeld.

Bovenstaande wil niet zeggen dat tegen geconstateerde illegale situaties met een lage prioriteit bijvoorbeeld aan de achterzijde niet zal worden opgetreden. Te denken valt om jaarlijks thematisch overtredingen met een lage prioriteit in het handhavingsprogramma op te nemen.

6.3.4 Planinformatie

Het bestemmingsplan komt niet zomaar tot stand, maar is met veel publiciteit omgeven. Het bestemmingsplan is altijd in te zien. Daarnaast zijn er ook folders over de bouwregelgeving verkrijgbaar. De gemeentelijke organisatie is er bovendien op ingesteld nadere uitleg te geven. Velen maken daarvan gebruik. Niemand hoeft dus het risico te lopen om als gevolg van een gebrek aan kennis verkeerde beslissingen te nemen.

6.4 Economische uitvoerbaarheid

Met de Wet ruimtelijk ordening beschikt de gemeente over mogelijkheden voor kostenverhaal op particuiere ontwikkelaars in een plangebied. Zijn de kosten van de ontwikkeling niet op een andere manier verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten met grondeigenaren over de kosten van de ontwikkeling) dan kan de gemeente een exploitatieplan vaststellen, waarin die kosten worden benoemd. Het exploitatieplan loopt mee met de procedure van het bestemmingsplan.

Daarmee wordt een exploitatieplan mede een toetsingsgrond bij omgevingsvergunningen. De gemeenteraad kan evenwel bij vaststelling van het bestemmingsplan besluiten om géén exploitatieplan vast te stellen. Dat kan de raad alleen doen, indien de kosten dus op een andere wijze zijn verzekerd en er verder geen extra eisen aan locaties hoeven te worden gesteld.

In geval van de Van Riebeeckweg wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten waarin financiële afspraken worden gemaakt in geval van eventuele succesvolle planschadeclaims. De kosten voor de bestemmingswijziging en omgevingsvergunning worden gedekt door de leges. Voor dit bestemmingsplan is om die reden afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

6.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.5.1 Inspraak

In het kader van de planvorming is op meerdere momenten met omwonenden overleg gevoerd.

Informatiebijeenkomst 4 oktober 2017

Op 4 oktober 2017 is een informatiebijeenkomst gehouden, de omwonenden zijn voor deze avond per brief uitgenodigd. Op deze avond hebben de huidige eigenaren van het tuincentrum aangegeven dat er geen opvolging in de zaak is en dat verkoop aan een ander tuincentrum op dit moment geen mogelijkheden biedt. Aangegeven is dat met de gemeente is gesproken over de mogelijke invullingen van het terrein en dat daar de optie voor woningbouw als beste uit is gekomen. Tijdens de avond zijn enkele (globale) studies gepresenteerd met een mogelijke invulling van het terrein. Bewoners hebben deze avond vragen kunnen stellen over de plannen en de gevolgen die dat voor de omgeving kan hebben. De gemeente Hilversum heeft op de avond toegelicht hoe de bestemmingsplanprocedure er uit ziet.

De aanwezige buurtbewoners waren overwegend positief op de nieuwe plannen. Ook zijn er vragen gesteld, wensen geuit en ideeën aangedragen. Van deze bijeenkomst is een notitie gemaakt die aan alle toen aanwezigen is verstuurd. Onder andere op verzoek van de aanwezige gemeenteambtenaar is aangegeven dat eenieder ook en vooral mensen die niet aanwezig konden zijn hun vragen en opmerkingen aan de initiatiefnemers kenbaar kunnen maken, zodat daar bij het ontwerp verder rekening mee kan worden gehouden.

Informatiebijeenkomst 18 april 2018

Op 18 april 2018 is een tweede informatiebijeenkomst waar de omwonenden voor zijn uitgenodigd. De architect heeft de opmerkingen en suggesties van de bijeenkomst op 4 oktober 2017 zoveel mogelijk verwerkt in het schetsontwerp. Dat is door de gemeente beoordeeld en van opmerkingen voorzien. Belangrijkste aanpassingen; in plaats van 18 woning 16 woningen en meer 'lucht' tussen de blokjes en aanpassing van de opstelplaats voor de Brandweer. Op basis van deze plannen is de gemeente in principe bereid om aan een bestemmingsplanwijziging van bedrijfs- naar een woonbestemming haar medewerking te verlenen.

Net als de vorige keer waren de aanwezigen positief over het plan inclusief de aanpassingen die naar aanleiding van de bijeenkomst op 4 oktober zijn gedaan. Zie ook Bijlage 5 Verslag informatiebijeenkomst 4 oktober 2017.

Inspraak bestemmingsplan

Conform de inspraakverordening van de gemeente Hilversum kan het college en de burgemeester ten aanzien van hun eigen bevoegdheden besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In geval van de Van Riebeeckweg 34 is er op twee momenten vooroverleg gevoerd met omwonenden, in de vorm van informatiebijeenkomsten op 4 oktober 2017 en 18 april 2018. Voor deze bijeenkomsten zijn de omwonenden uitgenodigd, van de bijeenkomsten is een verslag gemaakt dat aan een ieder is toegestuurd. Zie ook Bijlage 6 Verslag informatiebijeenkomst 18 april 2018

Gelet op het gevoerde vooroverleg met de omwonenden wordt in het kader van dit bestemmingsplan afgezien van inspraak over het voorontwerpbestemmingsplan. Wel zal in het kader van de bestemmingsplanprocedure het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd waarbij een ieder een zienswijze kan indienen.

6.5.2 Overleg

Het gemeentebestuur overlegt bij de voorbereiding van een bestemmingsplan met betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Ook andere instanties kunnen bij het vooroverleg worden betrokken. Met de brandweer is overleg gevoerd over het bouwplan.

6.5.3 Raadsvaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan Van Riebeeckweg 34 heeft voor een periode van zes weken (vanaf 8 februari 2019 tot en met donderdag 21 maart 2019) ter inzage gelegen. Dat is vooraf bekendgemaakt op de gebruikelijke manier (in de Gooi en Eembode en in de Staatscourant). Die periode heeft iedereen de gelegenheid gehad om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan. Van die mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er zijn 3 brieven met zienswijzen ingediend over het ontwerpbestemmingsplan. Alle zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen en zijn derhalve ontvankelijk.

In de zienswijzennota (zie Bijlage 7) worden de drie ingediende zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en (cursief) van een gemeentelijke beantwoording en een conclusie voorzien. De zijenswijzen zijn geanonimiseerd bijgevoegd bij de zienswijzennota.

Conclusies zienswijzen

De eerste zienswijze heeft geen gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan tot gevolg, omdat er geen belemmeringen zijn om garageboxen en woningen in elkaars nabijheid te realiseren.

Deze tweede zienswijze is voor een deel gevolgd door het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen door:

• a. op de verbeelding het gebied waar de bouwhoogte beperkt blijft tot maximaal één bouwlaag concreet aan te wijzen en op de verbeelding te zetten en daarvoor in artikel 3.2.1 onder d van de regels aan te vullen met de bepaling: "3. Het bepaalde onder 2 is niet van toepassing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - verdieping'.";
• b. op de verbeelding de gevelzijden weer te geven waar de gevels in de tweede bouwlaag niet transparant mogen zijn en daarvoor in artikel 3.2.1 van de regels een bepaling over op te nemen die luidt: "i. de gevels van de tweede bouwlaag die zijn gekeerd naar het figuur 'gevellijn' is het niet geoorloofd vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op naburig erf uitzicht geven.".

De derde zienswijze heeft geen gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan tot gevolg, voo de argumentatie daarvoor wordt kortheidshalve verwezen naar de beantwoording in de zienswijzennota.