| Plan: | De Meent |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.02bp00demeent-va01 |
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en één of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen op de verbeelding weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2008 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2008. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2008, te raadplegen via de website van het ministerie van IenM, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid zijn de regels in hoofdstukken geplaatst. Daarbij is ook weer aangesloten bij de SVBP2008, te weten:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is een vaste volgorde aangehouden, te weten:
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies, gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.
De bestemmingsomschrijving begint met de algemene bestemming. Daarna volgen eventuele specificaties in de vorm van aanduidingen.
Voorbeeld:
De voor '....' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
en tevens voor:
met de daarbij behorende voorzieningen.
.... (die dus voor zowel de algemene bestemming als de specifieke aanduiding gelden). De daarbij behorende voorzieningen zijn bewust niet in de bestemmingsomschrijving genoemd. Het gaat hier om voorzieningen die voor het verwezenlijken van de bestemming nodig en wenselijk zijn. Dat kunnen diverse voorzieningen zijn. Een limitatieve opsomming is niet makkelijk te geven. In de toelichting op de regel (hieronder) worden wel enkele voorbeelden gegeven van de bij de bestemming behorende voorzieningen.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen, kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van (dubbel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de regels.
Er zijn in het algemeen zes soorten aanduidingen te onderscheiden:
Samen met de op de verbeelidng aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de regels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op de verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken of terreinafscheidingen.De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:
De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaardregel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de bouwregels terecht is.
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of bijbehorend bouwwerk als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een gebruiksregel. Het kunnen afwijken van de gebruiksregels is ook hier beslist geen automatisme.Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij of zij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de gebruiksregels terecht is.
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningen).Zo kan bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een omgevingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de afwijkingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd, overigens binnen door de gemeenteraad aangegeven voorwaarden. Via een afwijking worden bestemmingen niet gewijzigd. De afwijking maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaardregel (bijvoorbeeld van de standaard bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is.
De afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder besluit tot afwijking of wijziging.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken.
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen.
Het (hoofd)gebouw mag enkel in het bouwvlak gebouwd worden. De bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken in het gehele bestemmingsvlak bohorende bij de betreffende woonbestemming zijn toegestaan. Met het begrip 'bijbehorend bouwwerk' is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw, onder vallen. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden moet zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Het begrip 'aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit' is door middel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Tevens mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning, daarbij kan gedacht worden aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker.
De woonfunctie moet te allen tijden blijven behouden. Daarom is geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het (hoofd)gebouw mag plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Catering is horeca en mag dus niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie 'detailhandel' en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld. Het houden van een Bed & breakfast is wel toegestaan, met dien verstande dat het aantal slaapplaatsen of personen niet meer dan vijf mag bedragen en geen seizoensgebonden werknemers worden gehuisvest.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van de woning de aan-huis-verbonden beroeps of de bedrijfmatige activiteiten uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een maximale 36-urige werkweek (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen niet meer dan 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is het niet toegestaan. Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden is niet toegestaan.
In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van werken in een woning geregeld via de ‘specifieke gebruiksregels’.
Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaard regels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld: goothoogten, hoogten, kubieke meters en oppervlakten) dan mag dat uiteraard gehandhaafd blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde vervangende maat. Deze staat in artikel 22.3 Vervangende maat. Dit is uiteraard alleen van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaard bepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Enkele begrippen zijn overgenomen uit de Woningwet/Bouwverordening en SVBP2008.
Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
Voor nutsvoorzieningen groter dan 15 m2 is de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' opgenomen. Nutsvoorzieningen kleiner dan 15 m2 zijn vergunningsvrij toegestaan, waardoor hiervoor geen specifieke bestemming noodzakelijk is.
De gronden waarop het winkelcentrum De Meent is gevestigd hebben de bestemming Centrum gekregen. Het betreft een gebied met een grote functiemenging, waarbij op de begandegrond overal detailhandel, dienstverling, bedrijven tot categorie 1 en horeca van categorie A of B is toegestaan.
Deze bestemming is gegeven aan de gronden naast het winkelcentrum. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke, sportieve, recreatieve, dienstverlenende voorzieningen, horeca van categorie A en B, bedrijven van categorie 1 en wonen toegestaan. In de sporthal is wel horeca van categorie C toegestaan.
Deze bestemming regelt het (openbaar) groen met de daarbij behorende voorzieningen zoals deze vaak voorkomen in bijvoorbeeld een plantsoen. Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het gebruik van deze gronden voor tenns- en golfsport is niet toegestaan.
Deze bestemming is gegeven aan de gronden in het plangebied met een maatschappelijke functie. Alleen op de locatie Mierenmeent 122 is hier sprake van.
In het hiervoor geldende bestemmingsplan De Meent kenden de voormalige Koedijk gronden een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'Groen' te wijzigen naar 'Natuur'. Inmiddels zijn deze gronden verkocht aan het Gooisch Natuur Reservaat (GNR) en hebben deze in het voorliggende bestemmingsplan de bestemming 'Natuur' gekregen.
Deze bestemming regelt voornamelijk het gebruik van de voorzijde (voorerfgebied) en zijkant van een woning. Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers van in het bouwvlak gelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen. Daarnaast zijn ook parkeervoorzieningen toegestaan, mits deze niet zijn gebouwd. Een garage is daarmee niet mogelijk.
De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Tevens is de bestemming toegekend aan bermen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van verkeerzoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Tevens is ten behoeve van deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d.
Artikel 12 Verkeer - Verblijfsgebied
De gronden rondom het winkelcentrum hebben een aparte verkeersbestemming gekregen. Deze gronden zijn specifiek bedoeld voor voetgangers, fietsers en als parkeerplaatsen voor bezoekers. Met deze bestemming blijft het verblijfskarakter van de gronden behouden.
Deze bestemming regelt het gebruik van de Hilversumse Meentsingel noord, west en oost in het plangebied.
Algemene regeling Wonen
Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Er is onderscheid gemaakt tussen diverse woningtypen, te weten;
Bij het wonen horen vanzelfsprekend voorzieningen om het wonen 'prettig' en mogelijk te maken. Bewust is niet gekozen deze (limitatief) te noemen. Bij dergelijke voorzieningen moet worden gedacht aan bijvoorbeeld achtertuinen en het (gedeeltelijk) verharden daarvan ten behoeve van toegangspaden, in- en uitritten, bouwwerken, en dergelijke. Parkeervoorzieningen horen er ook bij en een gebouwde barbecue ook. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik van wonen hoort.
Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt. Bij het artikel "begrippen" in deze toelichting op de regels is daar bij stil gestaan. Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.
Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin. Ten aanzien van kamerbewoning zijn specifieke gebruiksregels opgesteld.
De woonbestemming is opgebouwd middels een bouwvlak, een achtererfgebied en indien sprake is van een erker dieper dan 1 meter of bebouwing in het voorerfgebied ook dat betreffende bouwdeel voor de voorgevellijn. De tuin betreft het voorerfgebied en is geregeld in de bestemming 'Tuin'. Het gaat dan meestal om de voor- en soms om de zijtuin. Daarbij heeft veelal de bestaande juridische situatie als uitgangspunt gediend. In een enkel geval is de feitelijke situatie ter plaatse als basis gebruikt, zodat aansluiting kon worden gevonden met de systematiek van de aangrenzende bouwblokken. Naast de regeling voor hoofdgebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden, is een regeling voor bijbehorend bouwwerk (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is in het bestemmingsvlak ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. In verschillende gevallen is bebouwing aanwezig in de voortuin, die ook binnen het bestemmingsvlak van de woonbestemming valt en daarmee dus binnen de regeling voor bijbehorende bouwwerken. Het gezamenlijk grondoppervlak van bijbehorend bouwwerk mag maximaal 50 m² zijn. Bovendien is geregeld dat de totale oppervlakte van de bijbehorend bouwwerk niet meer dan 50% van het bestemmingsperceel mag zijn.
Deze bestemming maakt het wonen in aaneengebouwde woningen mogelijk. Aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. Dit zijn veelal rijenwoningen. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw kan worden opgericht. Het bouwvlak mag voor 100 % worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
De Meent kent verschillende typeringen van aaneengesloten woningen, met elk een eigen specifieke regeling. Zo kennen de woningen met een schuindak over het gehele bouwvlak een maatvoering 'minimale - maximale dakhelling' waarmee de dakhelling is geregeld zodat vanuit stedebouwkundig oogpunt de uitstraling in de buurt gelijk blijft.
Voor een aantal woningen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen met de mogelijkheid om tot 10 meter goot- en bouwhoogte te bouwen. Hiervoor is de 'specifieke bouwaanduiding - goothoogte' opgenomen. Dit komt uit de bouwmogelijkheden van de bestemming 'Woondoeleinden - 1' uit het voorheen geldende bestemmingsplan.Dit bestemmingsplan stond een gelijke goot- en bouwhoogte toe. Met deze regeling blijft deze mogelijkheid behouden.
In de Wandelmeent is een aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen voor een buurthuis en aan de Zeggemeent is eenzelfde aanduiding opgenomen voor een politiebureau.
Deze bestemming maakt het wonen in gestapelde woningen mogelijk. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Daarnaast mag onder voorwaarden de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en bijgebouwen).
Deze bestemming regelt het wonen in twee-aaneengebouwde woningen. Twee-aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit twee hoofdgebouwen. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Daarnaast mag onder voorwaarden de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
In de Meikevermeent is een aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen voor de bestaande tandartspraktijk.
Deze bestemming regelt het wonen in vrijstaande woningen. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. Voor de bouwvlakken is letterlijk aangesloten bij de bouwvlakken uit het hiervoor geldende bestemmingsplan, zodat sprake blijft van vergelijkbare bouwmogelijkheden met het hiervoor geldende bestemmingsplan.
Voor een aantal woningen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen die toestaat om tot 10 meter goot- en bouwhoogte te bouwen. Dit komt uit de bouwmogelijkheden van de bestemming 'Woondoeleinden - 1' uit het voorheen geldende bestemmingsplan.
In dit artikel is de bescherming van de aanwezige gasleidingen en de bijbehorende onderhoudstroken geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat op deze gronden niet mag worden gebouwd. Indien werkzaamheden in of op de grond worden uitgevoerd, dan dient hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd te worden.
Artikel 19 Waarde - Archeologie - Hilversumse Meent - Laag
In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. In principe mag niet worden gebouwd bij een ingreep in de bodem (door een bouwwerk) indien de omvang van het bouwwerk groter is dan 2.500 m2 én de diepte van de ingreep meer is dan 40 cm. Bouwen is dan alleen mogelijk als na onderzoek blijkt dat de bouw geen schade toebrengt aan de eventueel in de bodem aanwezige archeologie. Is de ingreep dieper dan 40 cm, (bijvoorbeeld 70 cm) maar de omvang van het bouwwerk nog steeds niet meer dan 2.500m2 dan kan 'gewoon' worden gebouwd (er is dan ook geen onderzoek nodig; het is alleen nodig als beide maten worden overschreden).
Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden aanlegvergunningplichtig die voldoet aan bovengenoemde planomvang én diepte. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient advies te worden ingewonnen bij de ter zake deskundige.
In het hiervoor geldende bestemmingsplan De Meent is in de Beschrijving in Hoofdlijnen een beschermingsregime opgenomen voor de landschappelijke waarden. In dit bestemmingsplan is deze beschrijving in hoofdlijnen vertaald naar een regeling zoals opgenomen in dit artikel. Met dit artikel worden de bijzondere karakteristieke landschappelijke waarden (de groengordel rondom het bewoond gebied) beschermd.
Artikel 21 Anti-dubbeltelregel
Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
Artikel 22 Algemene bouwregels
Ondergeschikte bouwdelen
In dit lid worden de bouwonderdelen genoemd welke buiten beschouwing worden gelaten in de bouwregels.
Dakopbouwen t.b.v. noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties
In dit lid is vastgelegd wat de maximaal toegestane maten zijn voor dakopbouwen.
Vervangende maat
De bestaande maten van bestaande gebouwen geldt als vervangende maat.
Artikel 23 Algemene gebruiksregels
Algemeen
In dit lid is opgenomen welk gebruik als strijdig gebruik wordt verstaan.
Parkeren
Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 3 bedoelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
Vuurwerk
Het is verboden om vuurwerk op te slaan of te verkopen. In dit lid zijn de specifieke eisen hiervoor opgenomen.
Artikel 24 Algemene afwijkingsregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen vrijstelling kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In het Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken, die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan van het overgangsrecht, is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Bijlage bij Regels
Bijlage 1 Parkeernormen
De in Hilversum gehanteerde parkeernormen en de daarbij behorende beleidsregels zijn opgenomen in deze bijlage.
Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten
In de planregels wordt verwezen naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten. De lijst ´Staat van Bedrijfsactiviteiten´ is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009).
Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemingsplan vast te leggen is gebruik gemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:
In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.
Toepassing 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009), op de Voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen1). De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' kan in verschillende situaties gehanteerd worden, bijvoorbeeld:
In dit soort situaties zorgt de milieuzonering ervoor dat hinderlijke bedrijfsactiviteiten op voldoende afstand van woningen of andere gevoelige functies worden gesitueerd. Dit gebeurt door het aanhouden van richtafstanden tussen deze milieugevoelige en milieubelastende activiteiten.
Richtafstanden bepalend voor de categorie-indeling
In de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is voor elke bedrijfsactiviteit voor ieder van de ruimtelijke relevante milieuaspecten (zie hiervoor) een richtafstand ten opzichte van een 'rustige woonwijk' vermeld. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarnaast vermeldt de 'standaard SvB' indicaties voor verkeersaantrekkende werking.
Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied. De richtafstanden die zijn vermeld in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).
Te hanteren richtafstanden
De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) onderscheidt een tiental milieucategorieën. Per milieucategorie wordt inzicht verschaft in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningsvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.
Flexibiliteit
De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een afwijking van de gebruiksregels kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om deze afwijking te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.
Bijlage 3 Staat van Horeca-activiteiten
Als bijlage bij de regels is een Staat van Horeca-activiteiten opgenomen. Hierin wordt onderscheidt gemaakt tussen de verschillende categorieën van horeca-activiteiten.