Zuiderloo

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De gemeente Heiloo staat voor de uitdaging om de locaties Zuiderloo en Zandzoom de komende jaren verder te (laten) ontwikkelen. De twee locaties liggen aan de zuidkant van de kern Heiloo en vormen samen de voornaamste plek waar nieuwe ontwikkelingen een plek kunnen krijgen. Medio 2015 zijn de bestemmingsplannen voor beide gebieden wettelijk toe aan actualisatie. Tevens heeft de gemeente Heiloo tot doel een actueel planologisch kader op te stellen voor dit te ontwikkelen gebied. De gemeente Heiloo wil beschikken over actuele, digitaal raadpleegbare, bestemmingsplannen voor beide gebieden, die voldoen aan de eisen van de huidige tijd en waarin beleidswijzigingen van zowel gemeentelijk, regionaal, provinciaal als rijksbeleid en Europees beleid zijn doorvertaald.

 

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld voor de locatie Zuiderloo. Met dit bestemmingsplan wordt het voorliggend bestemmingsplan welke toeziet op de realisatie van circa 550 woningen geactualiseerd. De gemeente legt met dit bestemmingsplan opnieuw vast welke functies er in het gebied mogelijk zijn en onder welke voorwaarden dit mogelijk is. Daarnaast vormt het bestemmingsplan de juridische basis waarop de gemeente haar instrumentarium kan inzetten, zoals het gemeentelijk kostenverhaal.

 

Het bestemmingsplan vormt in feite het sluitstuk van een integrale ruimtelijke strategie die de gemeente nastreeft in het gebied. Het bestemmingsplan beschrijft de ambities van de gemeente Heiloo voor de komende tien jaar welke in hoofdlijnen toezien op het voortzetten van de reeds ingeslagen weg tot herontwikkeling van het gebied naar een prettige woon- en leefomgeving.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft de locatie Zuiderloo, ten zuiden van de kern Heiloo. Deze locatie heeft een oppervlakte van ca 45 hectare en wordt globaal gezien begrensd door de Zevenhuizerlaan, de Kennemerstraatweg, de Vennewatersweg en de Westerweg. De volgende afbeelding toont de begrenzing van het plangebied.

 

Begrenzing plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden, tot de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, de ruimtelijke plannen zoals weergegeven in de volgende tabel.

 

Plan	Vaststellingsdatum
Bestemmingsplan Zuiderloo	11 juli 2005
Uitwerkingsplan 1 Zuiderloo	30 oktober 2008
Uitwerkingsplan 2 Zuiderloo	30 oktober 2008
Uitwerkingsplan 4 Zuiderloo	30 oktober 2008
Partiële herziening Hoogeweg 26D	10 november 2008
Bestemmingsplan Zevenhuizerlaan 54 + 54a	18 maart 2013
Bestemmingsplan Westerweg 332	12 mei 2014
Uitwerkingsplan 5 Zuiderloo	25 november 2014
Uitwerkingsplan 6 Zuiderloo	25 november 2014

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan alle relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 volgt vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Planbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

De basis van het landschap in het plangebied werd circa 4000 jaar geleden gelegd, toen het strandwallenlandschap zich vormde. Door de hogere ligging van de strandwal te midden van een moerassige omgeving is vanaf circa 2000 v. Chr. (aanvankelijk nomadische) bewoning in het plangebied geweest. Om die reden ligt op het plangebied een archeologische dubbelbestemming.

 

Heiloo is ruim 1300 jaar geleden ontstaan als een agrarisch dorp op de middelste Noord-Kennemerstrandwal. Deze strandwal vormde te midden van de laag gelegen, natte strandvlakten een aantrekkelijke vestigingsplaats.

 

In de periode tot 1800 bleef Heiloo een kleine landelijke nederzetting, bestaande uit de heerlijkheden Heylo en Oesdom. Daarnaast komen er buurtschappen als Zevenhuizen, Oosterzij en Westerzij tot ontwikkeling. In het gebied tussen het toenmalige Limmen en Heiloo, kwam vooral ter hoogte van Heiloo, een aantal buitenplaatsen voor, vaak voortgekomen uit de eerste versterkte Laatmiddeleeuwse huizen.

 

Vanaf de 19e eeuw groeit Heiloo heel geleidelijk door een aantal factoren:

• de verharding (bestrating) van de eeuwenoude Kennemerstraatweg rond 1830;
• de aanleg van de spoorlijn Amsterdam-Alkmaar in 1862;
• de aanleg van de tram Haarlem-Alkmaar (begin 20e eeuw).

Tussen de twee wereldoorlogen vestigden zich meer renteniers, nu ook uit het handels- en bedrijfsleven. De bevolking werd bovendien aangevuld met militairen en middenstanders uit (toen) garnizoensstad Alkmaar. De beroepsbevolking was dus voor de Tweede Wereldoorlog al breder dan puur agrarisch. De elektrificatie van het spoor in 1930 had daarnaast tot gevolg dat er meer en snellere treinen gingen rijden, waardoor het voor meer mensen aantrekkelijk werd om in Heiloo te gaan wonen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn veel mensen tijdelijk in Heiloo gaan wonen en na de oorlog gebleven.    

 

Tot 1945 werd de ruimtelijke structuur van het dorp bepaald door de wegen op de strandwal, te weten de Westerweg, de Oosterzijweg, de Hoogeweg, de Heerenweg en de Kennemerstraatweg. Langs deze wegen ontstonden lange stroken lintbebouwing met representatieve bebouwing en achter de huizen ruime tuinen.

Ter plekke van het Witte Kerkje was de eerste verdichting van de bebouwing, waardoor deze locatie als oorspronkelijk centrum aangemerkt werd. Nadat het station rond 1865 ruim een kilometer ten zuiden van 'het oude dorpshart' was aangelegd, dicht bij de oorspronkelijke tuindersgebieden, ontstond ook hier vanaf eind 19e eeuw een tweede verdichting, die later als tweede centrumlocatie is gezien.

 

Na 1945 vonden grote planmatige uitbreidingen van het dorp plaats. Rond de nieuwe woonwijken van Heiloo zijn forse groene zones ontstaan met een dicht net van voet- en fietspaden. De uitbreidingen van Heiloo vonden vanaf 1945 niet alleen op de strandwal plaats, maar ook en in toenemende mate in de gebieden die deel uitmaakten van de strandvlakten.

2.2 Bestaande situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur

In de ruimtelijke structuur van het plangebied is nog duidelijk de geomorfologie en de bewoningsgeschiedenis van het gebied af te lezen. De noord-zuid gerichte standwal en -vlakten vormen de dragers van de landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur. Het landschap is in de Middeleeuwen ontgonnen door oost-west gerichte greppels te graven, zodat het water zo snel mogelijk kon worden afgevoerd naar de wederzijdse strandvlakten. De grond die daarbij vrij kwam werd naast de greppel gelegd en beplant. Het groen dat er groeide vormde een zogenaamde houtwal: een goed functionerende perceelsgrens die het vee binnen hield en het wild er buiten. Zo is het kenmerkende oost-west gerichte landschap ontstaan dat er heden ten dage nog steeds is. Zowel de waterhuishouding d.m.v. het greppelsysteem als de bodemopbouw op de strandwal, maakte deze geschikt voor bewoning terwijl de vlakten meer kwaliteiten hebben voor natuurbouw en agrarische doeleinden. Hoewel in de bebouwde kom het onderscheid tussen strandwal en strandvlakte is vervaagd, is nog steeds het verschil zichtbaar door het voorkomen van oppervlaktewater. In de gebieden die deel uitmaken van de strandwal komt nauwelijks oppervlaktewater voor terwijl in de gebieden die deel uitmaken van de strandvlaktes juist wel oppervlaktewater voorkomt.  

Bebouwing

De woningen en boerderijen in het gebied zijn vanouds verspreid gesitueerd aan oude, noord-zuidgerichte wegen en paden. De Hoogeweg, Spanjaardslaan en de Westerweg zijn daarbij de belangrijkste structurerende elementen. De Krommelaan vormt een dwarsverbinding tussen de noord-zuidwegen. De functie van deze weg is later overgenomen door de Vennewatersweg. Langs de belangrijkste noord-zuidas, de Kennemerstraatweg, is sprake van nagenoeg aaneengesloten bebouwing met zowel vrijstaande, dubbele als rijenwoningen. Ook de Zevenhuizerlaan is nagenoeg volledig bebouwd, hoofdzakelijk met vrijstaande en dubbele woningen. De volgende afbeelding toont de wegen waarlangs de bebouwing hoofdzakelijk te vinden is.

 

Bebouwing

 

Waardevolle cultuurhistorische landschapselementen

Bebouwing

De stolp en de hooischelf achter de woning aan de Westerweg 340 zijn aangemerkt als karakteristiek. Dit vanwege het ensemble van stolp en hooischelf. De boerderij is belangrijk als relict van agrarische bebouwing.

 

Landschapselementen: houtwallen en greppels

In het Zuiderloo-gebied zijn op meerdere plekken nog de bij de ontginningsgeschiedenis horende Middeleeuwse combinaties van greppels met houtwallen én de kenmerkende hagen langs de doorgaande wegen aanwezig. Meestal zijn de vroeger veelvuldig voorkomende houtwallen (met of zonder greppels) in de loop van de tijd, -met name door de komst van het prikkeldraad in de 19e eeuw en door de naoorlogse schaalvergroting-, verdwenen.

 

De nog aanwezige houtwallen lopen altijd oost-west, de hagen bevinden zich voornamelijk langs de oude doorgaande wegen. De hagen bestaan uit struiken die op maaiveldniveau werden aangebracht. Zij dienden vooral om te voorkomen dat de doorgaande (zand)wegen niet te veel buiten hun loop uitwaaierden, omdat bij slecht weer de naastgelegen percelen in gebruik werden genomen. Ook waren de hagen nuttig om de veel voorkomende verplaatsingen van vee te “leiden”. Fraaie hagen van meidoorn staan nog langs de Hoogeweg. De oost-westgerichte houtwallen en hagen zijn veelal van els.

 

In Zuiderloo zijn voorts houtsingels van inheemse beplanting aanwezig; dit zijn struiken of bomen die zijn aangebracht op maaiveldniveau; zij dienden als perceelgrens.

 

De houtwallen en hagen hebben naast hun cultuurhistorische waarde ook een ecologische rol zoals voor vogels en insecten.

  

De volgende afbeelding toont de waardevolle cultuurhistorische landschapselementen. De historische wegen zijn reeds onder “Bebouwing” aangegeven. 

 

Waardevolle cultuurhistorische landschapselementen

 

Bij de Hazelaar, de Haagbeuk en de Krommelaan zijn de Middeleeuwse combinaties van greppels met houtwal nog aanwezig (blauw = greppels, rood = houtwallen).

2.2.2 Functionele structuur

Wonen

De bestaande bebouwing in het plangebied heeft overwegend een woonfunctie. De meeste woningen komen voor langs de Kennemerstraatweg en de Zevenhuizerlaan. Verspreide woningen komen voor langs de historische noord-zuid en oost-westverbindingen in het gebied. Recentelijk zijn twee nieuwe woonstraten in het plangebied gerealiseerd.

 

Bedrijven

In het plangebied zijn verschillende agrarische bedrijven en aan de agrarische sector gelieerde bedrijven aanwezig. De meeste van deze bedrijven zullen door de geplande activiteiten hun functie verliezen. De bedrijfsgebouwen zullen dan afgebroken worden, de dienstwoningen kunnen een woonfunctie behouden. Naast deze agrarische (gelieerde) bedrijvigheid is in het plangebied nog de volgende andere bedrijvigheid aanwezig:

• bowling - Kennemerstraatweg 341; 
• volkstuinen - Hoogeweg.

Agrarische gronden

De gronden binnen het plangebied hebben voornamelijk een agrarische functie; waarvan het grootste deel in gebruik is als grasland.

 

Water en groen

De greppels en slootjes in het plangebied vervullen een functie voor de afvoer bij overvloedige regenval. Veel waterlopen hebben cultuurhistorische betekenis. De bosjes in het plangebied hebben in de huidige situatie geen (nadrukkelijke) recreatiefunctie, maar lenen zich daar in principe wel voor.

 

Verkeer en vervoer

In het plangebied hebben de Kennemerstraatweg en de Vennewatersweg een belangrijke ontsluitende functie. Vanuit de term 'duurzaam veilig' zijn dit 'gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom'. De overige wegen in het plangebied zijn erftoegangswegen. Alleen de Zevenhuizerlaan aan de noordkant van het plangebied heeft een wat belangrijkere functie als ontsluiting van de woongebieden aan de zuidkant van Heiloo.

 

De Kennemerstraatweg wordt intensief benut door diverse openbaar vervoerlijnen. Vanuit Zuiderloo is bovendien het treinstation in Heiloo snel en eenvoudig bereikbaar.

2.3 Toekomstige inrichting

Om de samenhang in het plangebied Zuiderloo vast te leggen is een stedenbouwkundig plan opgesteld, zie bijlage 1. Dit stedenbouwkundig plan is op 3 juni 2013 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo. Als verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zijn daarnaast voor Zuiderloo een beeldregieplan en een inrichtingsplan openbare ruimte opgesteld, zie bijlage 2 en 3. Deze plannen zijn tegelijk met het stedenbouwkundig plan vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Heiloo. In de navolgende paragrafen volgt een beschrijving van de verschillende plannen.

2.3.1 Stedenbouwkundig plan

In het stedenbouwkundig plan wordt de hoofdopzet van het gebied uitgelegd en vastgelegd. Bij de totstandkoming van het plan is met name ingezet op behoud van de in het plangebied aanwezige natuurlijke en cultuurhistorische waarden als ook de aansluiting bij de bijzondere lintstructuren, die zo typerend zijn voor Heiloo. Samen met de reeds aanwezige hagen, greppels en bosschages vormen deze elementen een belangrijke basis voor de stedenbouwkundige opzet. Naast de groenelementen zorgt een aaneengesloten systeem van greppels voor een robuuste afwatering van het gebied.

 

Andere bepalende elementen in het plan zijn de noord-zuid lopende linten. Naast de bestaande linten, de Hoogeweg en de Westerweg, wordt er in het plan een aantal nieuwe linten opgenomen. Eén hoofdontsluitingslint in het westelijk deel van het plangebied en één in het oostelijk deel. Op deze twee linten zijn de erftoegangswegen als lussen aangetakt. Daar waar mogelijk zijn de buurtwegen parallel aan de oost-west georiënteerde houtwallen gesitueerd.

 

De volgende afbeelding toont de toekomstige hoofdstructuur van Zuiderloo.

 

Stedenbouwkundige hoofdstructuur Zuiderloo

 

Linten

Centraal gelegen in het plangebied bevindt zich een uiterst groene enclave rond en in het verlengde van de Spanjaardslaan. Hier bevindt zich ook een concentratie van wat luxere (bestaande) woningen met een bijzondere architectuur. Van dit gegeven is dankbaar gebruik gemaakt door dit thema van noord naar zuid door te zetten en de (verlengde) Spanjaardslaan als groen lint vorm te geven, gebruik makend van het hier in ruime mate aanwezige groen. De ontsluiting van het beperkte aantal aan dit lint gelegen vrijstaande woningen zal via een weg met eenzelfde smal profiel als de huidige Spanjaardslaan plaatsvinden. Dit lint zal net als de Krommelaan ingericht worden als fietsstraat, vooral bestemd voor fietsverkeer waar de auto te gast is. Deze fietsstraten vormen twee midden in het plan gelegen groen omzoomde fietsroutes en worden de groene dragers van het plan. De in het verlengde van de Spanjaardslaan gelegen fietsroute zal op termijn kunnen worden doorgetrokken naar Zandzoom.

 

De woongebieden ter weerszijden van dit groene lint worden elk ontsloten door een nieuw lint. Deze twee noord-zuid lopende hoofdlinten verzorgen de verkeersafwikkeling naar de Vennewatersweg en voorkomen meer verkeersdruk op de Hoogeweg. Het ca. 15 m brede profiel wordt ingericht met royale groenstroken, een voetpad en wordt geflankeerd door een dubbele bomenrij. Voor de bebouwing aan deze linten wordt teruggegrepen op de typische Heilooër lintbebouwing met vrijstaande woningen, tweekappers en incidenteel driespanners.

 

Tussengebieden

Tussen de linten komen de meer afwijkende woonvormen voor en wordt er ruimte geboden aan meerdere verkavelingsconcepten; naast stroken rijwoningen of hofjes kunnen hier ook bijzondere woonvormen worden geïntroduceerd (zoals verandawoningen, comfortwoningen en mogelijk kwadrantwoningen, die specifiek zijn ontworpen voor starters en 50-plussers). Het ligt in de bedoeling de definitieve invulling te laten afhangen van de marktvraag. De verschillende verkavelingsconcepten zullen worden ontsloten door erftoegangswegen, die aan de linten worden gelust. Met deze planopzet kan worden voorzien in de voor de actuele marktomstandigheden benodigde flexibiliteit terwijl aan de stedenbouwkundige opzet geen concessies behoeven te worden gedaan.

 

Zuidrand

Alle hoofdlinten sluiten aan op de Vennewatersweg. Om echter binnenplans verkeer te weren van deze doorgaande verkeersader, is in het ontwerp voorzien in een ventweg parallel aan de Vennewatersweg. Aan westelijke zijde zal deze ventweg worden doorgetrokken en wordt parallel aan de geplande tunnelbak een aansluiting met de Groeneweg gemaakt. Langs deze ventweg wordt een vrij gesloten bebouwing voorgesteld, die meer open wordt bij het westelijke gedeelte. Aan de zuidrand zal ruimte worden gereserveerd tussen de huidige Vennewatersweg en de toekomstige ventweg om verschillende verkeersoplossingen voor de Vennewatersweg mogelijk te maken.

 

Bijzondere plekken

In de stedenbouwkundige hoofdstructuur zijn een aantal bijzondere plekken aangegeven. Aan beide hoofdlinten ligt zo’n bijzondere plek. Bij het westelijke lint betreft dit het bestaande bosperceel, aangevuld met een tweetal speelterreinen, waar ook de mogelijkheid wordt benut om enige relatie met het archeologische verleden te tonen. Bij het oostelijke lint is ter plaatse van de aantakking van het groene lint een openbare ruimte waar verschillende structuren bij elkaar komen, wat specifiek wordt gekenmerkt door een meer aaneengesloten bebouwing met enkele hieraan gesitueerde markante gebouwen.

 

Westelijke locaties

Ten westen van de Hoogeweg vallen er nog drie locaties binnen het plangebied. Aan de Westerweg, ten westen van de spoorlijn, worden de voor de woonfuctie ter beschikking staande percelen ontsloten door een aan de Westerweg geluste ontsluitingsweg. Hier wordt vooralsnog voorzien in een nader te bepalen schakering van 2-kappers en vrijstaande woningen. Tussen de Hoogeweg en de spoorlijn is een tweetal door houtwallen omgeven 'kamers' ingericht met respectievelijk een zorg gerelateerd wooncluster en ten noorden hiervan een cluster woningen dat mogelijk middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap geëxploiteerd zou kunnen worden en ook aangemerkt zou kunnen worden als 'welstandsvrij bouwen'.

 

Verkeersstructuur

De verkeersstructuur in de stedenbouwkundige hoofdstructuur bestaat uit een helder stelsel van linten en erftoegangswegen. De vijf linten lopen van noord naar zuid, de Westerweg en Hoogeweg zijn bestaande linten. Eén lint vormt een centrale groene as met een fietsstraat waar de auto te gast is. Daarnaast komen er twee linten die de hoofdontsluiting voor het autoverkeer verzorgen, een lint tussen de Hoogeweg en het groene lint en de ander tussen het groene lint en de Kennemerstraatweg. Op deze linten zijn de erftoegangswegen als lussen aangetakt. Daar waar mogelijk zijn de erftoegangswegen parallel aan de georiënteerde houtwallen gesitueerd.

 

Als scheiding tussen de genoemde ontsluitingslinten is centraal in het plan een groen lint opgenomen, dat behoudens het autoverkeer van aanwonenden specifiek voor langzaam verkeer is bestemd. Dit lint wordt gekoppeld met de Krommelaan, die een gelijke functie krijgt. In combinatie met de omliggende fietspaden en de Hoogeweg is hiermee heel Zuiderloo optimaal voorzien van een fiets- en wandelnetwerk.

 

Aan de zuidkant van het plan fungeert een nieuw aan te leggen ventweg langs de Vennewatersweg als kortsluiting voor lokaal verkeer tussen het westelijk en oostelijk deel van het plangebied.

 

Er wordt ruimtelijk rekening gehouden met een reservering voor een toekomstige ondertunneling en verbreding van de Vennewatersweg met een gescheiden middenberm. Het autoverkeer van de Hoogeweg zal worden afgeleid naar de ventweg en via het lint de Vennewatersweg kunnen oprijden (en vice versa). De fietsers daarentegen kunnen de Hoogeweg blijven volgen en kruisen de Vennewatersweg middels een aparte fietsstrook.

 

Wat betreft het parkeren zal voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernorm. Daarbij wordt aangetekend dat langs de linten niet geparkeerd zal worden op het openbaar terrein, maar enkel op eigen erf. Daarnaast zal in het plan zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van parkeerpockets tussen de woningen.

2.3.2 Beeldregieplan Zuiderloo

In het beeldregieplan is allereerst de beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau weergegeven. Daarna volgt een beschrijving van de beeldkwaliteit voor de deelgebieden 'Linten', 'Tussen de linten' en 'Vennewatersweg'. Per deelgebied wordt ingegaan op de algemene gebiedskarakteristiek, de bebouwing, de erfindeling, alsmede het materiaalgebruik en de detaillering. Daarnaast geeft het beeldregieplan een algemene sfeerbeschrijving. Deze beschrijving wordt in navolgende tekst weergegeven.

 

Beschrijving algemene sfeer

De woonwijk Zuiderloo krijgt een eigen karakteristiek door haar beeldtaal en vorm. Dat kan liggen aan de kleur of de massa van iets hogere gebouwen en de compositie van de bebouwing in het silhouet van het woongebied. Het kan ook liggen aan de inrichting van een geplaveid plein met herenhuizen of juist een groen veld met monumentale bomen. Ook de routes door het woongebied heen, de doorkijkjes en de wijze waarop knikken in de straten uitzicht bieden op bijzondere woningen of groenelementen geven karakter aan de nieuwe parkachtige omgeving. De essentie van de planopzet van Zuiderloo is dat bestaande landschappelijke kenmerken van houtsingels en greppels in de nieuwe planstructuur worden ingebed.

 

Gekozen is om een woonmilieu te realiseren dat past bij de traditie en het karakter van Heiloo. Dit sluit aan bij de algemene wens naar een wijk met een meer dorpse uitstraling en minder een wijk met een strak grid met moderne architectuur. Dit is het vertrekpunt voor de zoektocht naar succesfactoren, die de ontwikkeling van Zuiderloo onderscheidend maakt. De premisse is dat ‘dorps wonen’ daarin de onderscheidende factor is en een organische verkaveling sluit aan op de wens tot dorps wonen. Een organische verkaveling leidt tot een kleinschalige woonomgeving, juist omdat er geen lange zichtlijnen aanwezig zijn. De straten lopen van plek naar plek en sommige plekken vormen pleinen of hoven, waaraan wordt gewoond. Een ander kenmerk vormen de linten die van oorsprong op de oude hoger gelegen strandwallen liggen. In Zuiderloo zijn de Westerweg en de Hoogeweg twee bestaande noord-zuid lopende linten, waaraan een drietal nieuwe linten zijn toegevoegd. Deze vijf linten liggen haaks op de vaak oost west lopende groenwallen. Tussen de groene houtwallen en de linten ontstaan afzonderlijke gebieden, die ook een eigen identiteit kunnen krijgen zonder afbreuk te doen aan de hoofdopzet van het plan.

De wijk wordt ruimtelijk afgerond met een hogere bebouwingsrand langs de Vennewatersweg waar, naast wonen, ook de meer verkeersaantrekkende functies kunnen worden gesitueerd. De Vennewatersweg heeft niet alleen een belangrijke verkeersfunctie, maar vormt ruimtelijk de beëindiging van de nieuwe wijk en is tevens de groene overgang naar het toekomstige woongebied De Zandzoom.

 

Om de dorpse sfeer ook daadwerkelijk tot stand te brengen is variatie in woningtypen en architectuur gewenst. Niettemin zijn in het beeldregieplan een aantal samenbindende elementen opgenomen die ervoor zorgen dat de plandelen die in de loop van de tijd groeien, wel passen in de algemene opzet.

 

Grote nuances in rooilijnen

De rooilijnen verschillen per deelgebied. Langs de linten staat de bebouwing niet in een strakke rooilijn maar kan verspringen. Langs de twee nieuwe hoofdlinten staat de voorgevelrooilijn niet evenwijdig aan de straat, maar staat evenwijdig aan een denkbeeldige middenlijn van het lint. De gestaffelde rooilijn, die in Heiloo vaker voorkomt zorgt voor een karakteristiek beeld. Uitzondering hierop vormt het centrale groene lint met de vrijstaande woningen op ruime kavels waar de voorgevels evenwijdig aan de weg staan en de glooiende lijn van de groene fietsstraat volgen. Voor de gebieden tussen de linten, waar langere rijen woningen voorkomen, kan zowel sprake zijn van een strakke rooilijn als van een verspringende rooilijn. Langs de ventweg van de Vennewatersweg komt een meer aaneengesloten rooilijn voor die licht kan verspringen en evenwijdig loopt aan de weg. Dit sluit aan bij de hogere dichtheid van dit gebied en de meer openbare functies die hier voorkomen.

 

Eenheid in erfscheidingen

De woningen langs de linten en de gebieden tussen de linten hebben in de regel voorerven, die van het openbaar gebied zijn afgeschermd door hagen, hekwerken en soms een muurtje. Veranda’s versterken de landelijke sfeer en in de gebieden tussen de linten kunnen deze direct aan de openbare weg liggen. Alleen in het gedeelte van de bebouwing langs de Vennewatersweg ten oosten van het oostelijke lint, waar vooral commerciële functies liggen grenst de bebouwing direct aan het openbare trottoir.

 

Moderne technologie

Zowel in de traditioneel vormgegeven woningen als in de moderne woningen zal door de architecten altijd rekening gehouden moeten worden met de integratie van moderne technologie. Op het gebied van waterhuishouding, ecologie, elektronica en energieprestatie vraagt dit om creatieve oplossingen.

 

Dorpse variatie

De bouwhoogte, de kapvorm en kaprichting, het handschrift van de architect, de wijze waarop de woning aan de straat ligt zullen variëren. De materialen en kleuren, zowel van de hoofdmassa en dak als van de onderdelen, zullen echter binnen een beperkt palet blijven, juist om bij de dorpse variatie de ook typisch dorpse eenheid te bewerkstelligen. Repetitie van bouwvolumes is wel mogelijk, mits deze repetitie voldoende wordt onderbroken. Juist daardoor zal het beeld ontstaan van een in de loop van de tijd gegroeid woongebied.

   

2.3.3 Inrichtingsplan openbare ruimte

De kwaliteit van de openbare ruimte van Zuiderloo is een essentiële factor in het succes van het nieuwe woongebied. De buitenruimte is multifunctioneel, uitnodigend, veilig en biedt de basis voor een prettige woonomgeving. De invulling openbare ruimte is eenvoudig en zo groen mogelijk, met zoveel mogelijk gras, bomen en greppels met enkel de hoogst noodzakelijk verharding. Basis hiervoor is de bestaande groenstructuur van het huidige landschap. Het toekomstig stratenpatroon van linten, woonstraatjes en plantsoenen lijkt in de tijd te zijn gegroeid en met woningen ingevuld. Dit leidt tot een samenhangende en herkenbare, kleinschalige, diverse en dus dorpse uitstraling met een hoogwaardige openbare ruimte die geborgenheid biedt en ruimte aan de voetganger en de fietser. Aansluitend op een overwegend traditionele invulling van het architectonisch beeld van gebouwen en buitenruimten leidt dit tot een Heilooër “couleur locale”.

 

In het inrichtingsplan wordt aan de hand van de onderwerpen water, groenstructuur, speelplekken, materialen, profielen en bijzondere plekken met behulp van kaartjes nader ingegaan op de openbare ruimte.

  

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
• een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.

 

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. vervolgens kijken of (een deel) van de regionale behoefte op te vangen is binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio;
3. mocht de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen plaatsvinden, dan zorgen dat de locatie, voor verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten is of kan worden.

De ladder voor duurzame verstedelijking richt zich op mogelijke stedelijke ontwikkelingen. Voorliggend plan is derhalve getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In toelichting paragraaf 3.1.3 wordt nader ingegaan op deze toetsing.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

 

In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro worden, na de 1e aanvulling die op 1 oktober 2012 in werking is getreden, de volgende vijftien onderwerpen beschreven: Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Rijksvaarwegen, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), Veiligheid rond rijksvaarwegen, Verstedelijking in het IJsselmeer, Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

 

Dit bestemmingsplan heeft geen betrekking op een van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan niet van dien aard dat het van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Voor het inpassen van de ruimtebehoefte voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur heeft de Sociaal Economische Raad (SER) een getrapt model voor zorgvuldig ruimtegebruik opgesteld. Met deze 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' moeten gemeenten nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard motiveren met hulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen bergen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente/provincie) dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. Ook voor Zuiderloo moet de 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' worden doorlopen.

 

Eerste trede

De eerste trede van de ladder is de vraag of het plan voorziet in een regionale behoefte. In het Regionaal Actie Programma (RAP) is in tabel 2.8 'Confrontatie huishoudenprognose en geplande productie en onttrekking volgens ABF (Socrates)' voor Heiloo het volgende opgenomen.

 

aantal huishoudens in 2010	aantal huishoudens in 2020	ontwikkeling 2010-2020	ontwikkeling incl. 30% (uitval)	geplande productie tot 2020	onttrekkingen (Socrates)	overplanning
9.670	10.403	733	953	987	60	-26

   

De woningbouwlocaties Zuiderloo, Zandzoom en Nieuw Varne (inmiddels omgedoopt tot Varne buiten) zijn nadrukkelijk opgenomen in het Regionaal Actie Programma. Heiloo heeft deze locaties nodig om aan de verwachte behoefte aan woningen te voldoen. De in het RAP opgenomen tabel heeft een looptijd tot 2020. Om de opgave tot 2020 te halen zal Heiloo in de periode 2015 - 2020 tegen de 100 nieuwbouwwoningen per jaar moeten realiseren. De woningbouwprojecten Zuiderloo,Nieuw Varne en met name Zandzoom hebben een planning die na 2020 doorloopt.

 

Oorspronkelijk waren voor de locatie Zandzoom 1.100 woningen beoogd. lnmiddels zijn de plannen bijgesteld naar circa 700 woningen. Voor Zuiderloo is de reële verwachting dat er in het plangebied geen 700 woningen gaan passen. Hoewel dit aantal wel in het bestemmingsplan is opgenomen is dit aantal, gezien de versnipperde grondposities (een aantal grotere ontwikkelaars en vele zelfrealisatoren), de te behouden groen en cultuurhistorische elementen en de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit, naar alle waarschijnlijkheid niet gehaald worden. De verwachting is dat er uiteindelijk circa 550 woningen zullen worden gerealiseerd. Hiervan zijn er in 2013 reeds 73 opgeleverd.

 

In het Onderzoek vraaggestuurd bouwen (19 september 2012) van de provincie Noord-Holland wordt duidelijk dat er zowel op de korte (tot 2020) als op de lange termijn (tot 2040) een flink tekort is aan woningbouwplannen in centrum-dorpse woonmilieus in de regio Alkmaar. De in Heiloo te realiseren woningbouwplannen vallen allen onder dit centrum-dorpse woonmilieu.

 

Naar de meest recente inzichten zal de bevolking in de regio Alkmaar niet voor 2040 afnemen. Dus ook voor de periode na 2020 zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Te meer gezien het feit dat door de vergrijzing de gemiddelde woningbezetting nog steeds af neemt. Er zijn dus steeds meer woningen nodig om hetzelfde aantal inwoners te huisvesten.

 

Geconcludeerd wordt dat de locatie Zuiderloo nodig is om in de behoefte aan woningen te kunnen voorzien. Ook geeft Heiloo met deze woningbouwlocatie invulling aan de vraag naar centrum-dorpse woonmilieus.

 

Tweede trede

De tweede trede van de ladder is de vraag of de ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. De locatie Zuiderloo valt geheel binnen bestaand bebouwd stedelijk gebied. Hierbij is de motivering bij de Ladder voor duurzame verstedelijking compleet.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Op 21 juni 2010 is de structuurvisie Noord-Holland 2040 'Kwaliteit door veelzijdigheid' vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Na vaststelling is de structuurvisie nog verschillende keren herzien/gewijzigd.

 

In de structuurvisie legt de provincie vast welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening. De visie dient daarmee als leidraad voor de manier waarop de ruimte zich de komende dertig jaar zou moeten ontwikkelen. In het uitvoeringsprogramma behorende bij de structuurvisie is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren. Via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie toelichting paragraaf 3.2.2) is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

Het toekomstbeeld voor de provincie Noord-Holland is dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft. Om dit toekomstbeeld te realiseren heeft de provincie in de structuurvisie provinciale belangen benoemd. De volgende drie hoofdbelangen vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie:

• Ruimtelijke kwaliteit: hiervoor wordt vooral gefocust op behoud en ontwikkeling van Noord-Hollandse cultuurlandschappen, natuurgebieden en groen om de stad.
• Duurzaam ruimtegebruik: waarbij milieukwaliteiten, behoud en ontwikkeling van verkeers- en vervoersnetwerken, voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting en voldoende en gedifferentieerde ruimte voor landbouw, visserij en andere economische activiteiten een belangrijke rol spelen.
• Klimaatbestendigheid: voor voldoende bescherming tegen overstroming en wateroverlast, schoon drink-, grond- en oppervlaktewater en ruimte voor het opwekken van duurzame energie. De provincie vindt het belangrijk om de beperkte en onder druk staande ruimte goed en duurzaam te gebruiken. Onder duurzaam verstaat men het plaatsen van de juiste functies op de juiste plekken. De juiste plek wordt bepaald door een aantal factoren waaronder de behoefte aan voorzieningen ter plaatse en de bereikbaarheid van de locatie. Binnenstedelijke mogelijkheden worden hierbij geprefereerd. De provincie wil ervoor zorgen dat gemeenten en andere partijen zoveel mogelijk gebruikmaken van de mogelijkheden voor binnenstedelijk bouwen en verdichting.

In het uitvoeringsprogramma behorende bij de structuurvisie valt het plangebied binnen het project 'Integrale gebiedsontwikkeling Wonen in het Groen'. Het project Wonen in het Groen is een samenwerkingsproject van de provincie Noord-Holland, gemeente Heiloo, gemeente Castricum en gemeente Alkmaar. Deze partijen zijn in 2004 gezamenlijk gestart om invulling te geven aan hun wensen en ideeën voor het gebied tussen de kernen Castricum en Heiloo. Het doel is om een woonlandschap met groene allure plus ruimte voor luxe woonmilieus te realiseren. Onderdelen hiervan zijn:

• het realiseren van 2.000 á 2.400 woningen;
• een goede ontsluiting van het gebied via een nieuwe aansluiting op de A9;
• investeren in de kwaliteit van het landelijk gebied via natuur, water, recreatie en archeologie.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is aangewezen als 'Gebied voor woningbouw', zie de volgende afbeelding. Het realiseren van woningbouw in het plangebied is derhalve in overeenstemming met de structuurvisie.

 

Wonen in het groen

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de Structuurvisie is op 21 juni 2010 de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Op 3 februari 2014 is deze verordening opnieuw vastgesteld naar aanleiding van een beleidsarme wijziging ten opzichte van de eerder vastgestelde verordening.

 

De Provinciale Ruimtelijke Verordening stelt regels en voorwaarden waaraan de inhoud van onder ander (gemeentelijke) bestemmingsplannen moet voldoen. Er zijn regels voor zowel het bestaand bebouwd gebied als het landelijk gebied, regels voor uitsluitend het bestaand bebouwd gebied en regels voor uitsluitend het landelijk gebied.

 

Bestaand bebouwd gebied

Het bestaand gebied is de bestaande of de, volgens het geldende bestemmingsplan toegelaten, woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en kassen. Binnen het bestaand stedelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuw bedrijventerrein en kantoorlocatie of een uitbreiding van een bestaand terrein. De volgende afbeelding toont het bestaand bebouwd gebied.

 

Bestaand bebouwd gebied

 

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat een deel van het plangebied buiten het bestaand bebouwd gebied ligt. Bij het kaartblad 'bestaand bebouwd gebied' wordt echter opgemerkt dat de weergave op de kaart alleen illustratief is en dat de tekst in de verordening leidend is voor de begrenzing. In artikel 9 van de verordening staat in dit kader het volgende: 'als bestaand bebouwd gebied wordt aangewezen de bestaande of de bij een - op het moment van inwerkingtreding van de verordening - geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing'.  

 

In het geldende bestemmingsplan 'Zuiderloo' heeft het gehele plangebied van voorliggend bestemmingsplan reeds een (grotendeels uit te werken) woonbestemming. Volgens de tekst van de verordening kan het hele plangebied dus aangemerkt worden als bestaand bebouwd gebied.

         

Landelijk gebied

Het provinciaal beleid is er op gericht om verstedelijking in het landelijk gebied tegen te gaan. De aanleg/uitbreiding van bedrijventerreinen, woningbouw en andere stedelijke functies in het landelijk gebied is in eerste instantie niet toegestaan. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening worden echter wel verschillende voorwaarden genoemd waaronder verstedelijking toch mogelijk kan zijn. Zo moet de nut en de noodzaak van de ontwikkeling aangetoond worden  en moet de verstedelijking voldoen aan eisen van ruimtelijke kwaliteit. De volgende afbeelding toont het landelijk gebied.   

  

 

Landelijk gebied

 

Een klein deel van het plangebied ligt in het landelijk gebied. Volgens artikel 13, lid 1 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening mag een bestemmingsplan niet voorzien in nieuwe woningbouw in het landelijk gebied. In het tweede lid worden hierop echter de volgende uitzonderingen gegeven:

• nieuwe woningbouw is toegestaan indien de woningbouw in overeenstemming is met de provinciale woonvisie 2010-2020 en de door gedeputeerde staten en de regiogemeenten vastgestelde regionale actieprogramma's;
• nieuwe woningbouw is toegestaan indien de woningbouw in overeenstemming is met de door gedeputeerde staten vastgestelde provinciale woningbouwmonitor en provinciale woningbouwprognose.

Uit de Provinciale woonvisie 2010-2020 (zie toelichting paragraaf 3.2.3) en het regionaal woonbeleid (zie toelichting paragraaf 3.3) blijkt dat er vraag bestaat naar woningen in de regio, waarvan 700 woningen in Zuiderloo mogen worden gebouwd.    

      

Landbouwgebieden

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening wordt met betrekking tot de landbouwgebieden onderscheid gemaakt tussen gebieden voor grootschalige landbouw en gecombineerde landbouw. Op het plangebied van dit bestemmingsplan zijn met name de regels voor gecombineerde landbouwgebieden van toepassing (zie de volgende afbeelding).

       

Landbouwgebieden

 

Onder gecombineerde landbouw worden landbouwfuncties al dan niet in combinatie met landschapsbeheer, waterbeheer, natuur, recreatie, educatie, zorgboerderijen verstaan, waarbij het landschap bepalend is voor de ontwikkelingsruimte van agrarische bedrijven.

 

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen agrarische bestemmingen mogelijk. De regels met betrekking tot agrarische bouwpercelen in een gecombineerd landbouwgebied zijn derhalve niet van toepassing op voorliggend bestemmingsplan.

  

Duurzame energie

Voor het gehele grondgebied van de provincie Noord-Holland gelden regels met betrekking tot duurzame energie. Zo moeten bestemmingsplannen voor woningbouw, renovatie, (herstructurering) bedrijventerreinen, kantoorlocaties en glastuinbouw een beschrijving bevatten op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energie. Daarnaast dient nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking te voldoen aan de eisen van duurzaam bouwen.

 

In het kader van duurzaamheid heeft de raad van de gemeente Heiloo een eigen 'Duurzaam bouwen beleid' vastgesteld. In toelichting paragraaf 3.4.9 wordt hier nader op ingegaan.

3.2.3 Provinciale woonvisie 2010-2020

Op 25 mei 2010 is de Provinciale woonvisie 2010-2020 'Goed Wonen in Noord-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. De woonvisie is een verdere uitwerking van de structuurvisie, waarin de kwaliteit van wonen centraal staat.

 

De doelstelling voor 2020 is dat de inwoners van Noord-Holland beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Om hiertoe te komen zijn de volgende drie speerpunten benoemd:

1. betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning;
2. betere afstemming van voorzieningen in de woonomgeving op de vraag van bewoners;
3. verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

De provincie zet zich hierbij vooral in op de rol van procesleider, aanjager en expert. Vanuit deze rol stuurt de provincie aan op het maken van bestuurlijke afspraken in de Regionale Actie Programma's. In deze actieprogramma's worden de speerpunten en opgaven uit de woonvisie nader uitgewerkt.  

 

Het plangebied valt binnen het Regionaal Actie Programma voor de Regio Alkmaar. In toelichting paragraaf 3.3.1 wordt op dit actieprogramma verder ingegaan.

3.2.4 Monitor Woningbouw 2013

Op 8 oktober 2013 is de Monitor Woningbouw 2013 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland. Het belangrijkste doel van de monitor is het inzichtelijk maken van de voortgang bij het bereiken van woningbouwdoelstellingen, nu en in de toekomst. De basis van de monitor wordt gevormd door de doelstellingen, uitkomsten en afspraken in de regionale actieprogramma's.  

 

In het Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar (zie toelichting paragraaf 3.3.1) heeft de regio Alkmaar als doelstelling 13.770 woningen tot 2020 opgenomen. De jaarlijkse productie ligt tot op heden lager dan de in de RAP opgenomen doelstelling. De netto groei en het aantal afgegeven omgevingsvergunningen is de laatste jaren stabiel. Een sterke daling van de productie zoals in veel andere regio's is hierdoor niet te verwachten. De actuele verwachting is dat in 2015 de achterstand op de opgave ongeveer 1.700 woningen bedraagt. De doelstelling in het RAP is beduidend hoger dan de recente provinciale bevolkingsprognose (woningbehoefte van circa 9.000 woningen in de periode (2010-2020). De achterstand is daarmee niet problematisch omdat de daadwerkelijke behoefte lager ligt dan waar, bij het opstellen van het RAP is uitgegaan. Wat betreft de planvoorraad en de betaalbaarheid komt de verhouding in de plannen overeen met de doelstellingen.

    

3.2.5 Overeenkomst Nieuwe Strandwal

Begin 2014 hebben de gemeenten Alkmaar, Heiloo, Castricum en de provincie Noord-Holland een overeenkomst ondertekend betreffende het Programma Nieuwe Strandwal (voorheen Wonen in het Groen). Het Programma Nieuwe Strandwal heeft als doel een samenhangend ruimtelijk programma dat bijdraagt aan de ontwikkeling van het gebied zoals weergegeven op de volgende afbeelding, waarbij de aanleg van een woonwijk met groene allure gepaard gaat met de realisatie van natuur en recreatieve voorzieningen, een aansluiting op de A9 en bijbehorende toegangswegen en bedrijventerrein Boekelermeer.

 

Begrenzing plangebied Programma Nieuwe Strandwal

 

Het Programma Nieuwe Strandwal bestaat uit de volgende deelprogramma's:

1. Wonen;
2. Groen (ruimtelijke kwaliteit);
3. Bedrijventerrein;
4. Aansluiting A9.

Op voorliggend bestemmingsplan is met name het deelprogramma Wonen van toepassing. Doel van dit programma is: 'het vraag gestuurd realiseren van woningen binnen het plangebied zodat een bijdrage wordt geleverd aan de lokale en regionale woningbehoefte'. De realisatie van woningen in het plangebied Zandzoom draagt bij aan de verwezenlijking van dit doel.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar

De provincie Noord-Holland en alle gemeenten in Noord-Holland hebben met elkaar regionale actieprogramma's wonen opgesteld. Hiermee geven zij uitvoering aan de Provinciale woonvisie 2010-2020. In de regionale actieprogramma's wonen staan per regio afspraken over het aantal te bouwen woningen en de kwaliteit ervan. Deze afspraken worden nader kwalitatief uitgewerkt in de Regionale Woonvisie Regio Alkmaar, zie toelichting paragraaf 3.3.2. 

 

Op het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is het Regionale Actie Programma (RAP) Regio Alkmaar van toepassing. 

 

Kwantiteit

De regio Alkmaar heeft in z'n totaliteit tot 2020 ongeveer 13.000-14.000 woningen in de planning zitten. Om de, door de provincie geprognosticeerde, regionale huishoudensontwikkeling te faciliteren moeten er tot 2020 echter 14.260 woningen in de planning worden opgenomen. In de regio Alkmaar is dus geen sprake van een overplanning, maar zelfs van een klein tekort. Dit vult de regio vooralsnog niet in, omdat het aantal geprognosticeerde onttrekkingen niet op voorhand overal haalbaar wordt geacht.

 

Kwaliteit

Wat betreft de kwaliteit van de woningen wordt het volgende gesteld:

• de geplande productie bevat te veel appartementen, in totaal ca. 5.100. Dit aantal moet theoretisch teruggebracht worden tot ca. 2.000. Dat maakt echter de opgave voor grondgebonden nultredenwoningen weer groter;
• de vraag ligt vooral bij grondgebonden nultredenwoningen. Deze opgave is moeilijk in nieuwbouw te realiseren; ook de bestaande voorraad moet hierin een grote rol spelen (opplussen). Een ander alternatief zit in appartementen met een optimale prijs-kwaliteitverhouding, nabij voorzieningen en met grote buitenruimte: deze kunnen de vraag naar grondgebonden nultredenwoningen deels weer verschuiven naar appartementen.
• in de geplande periode is de verhouding huur-koop en goedkoop-duur redelijk passend bij de vraag.

Volgens het RAP mogen op de locatie Zuiderloo maximaal 700 woningen worden gebouwd. Voorliggend bestemmingsplan maakt 550 woningen mogelijk op deze locatie. Het maximale aantal uit het RAP wordt hiermee niet overschreden.

3.3.2 Regionale Woonvisie Regio Alkmaar

De regio Alkmaar heeft zijn beleid op het gebied van wonen vastgelegd in de regionale woonvisie. De gemeente Heiloo maakt, samen met de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-de Rijp, Heerhugowaard, Langedijk en Schermer deel uit van de regio Alkmaar. Op 1 juli 2013 heeft de raad van de gemeente Heiloo ingestemd met de de Regionale Woonvisie Regio Alkmaar.

 

In de regionale woonvisie wordt ingegaan op de woonsituatie nu en in de toekomst op het gebied van woonlasten, woonruimte en de verdeling van de woonruimte, duurzaamheid en de relatie tussen wonen, zorg en welzijn. 

 

De regio Alkmaar wil een aantrekkelijke regio zijn waar de huidige en toekomstige inwoners graag willen blijven wonen en een gewenste wooncarrière kunnen maken. De veranderende huishoudensamenstelling (vergrijzing, combinatie wonen met zorg, alleenstaande ouders na echtscheiding), betaalbaarheid en toevoegen van het juiste aanbod vormen de opgaven. Omdat het, anders dan voorheen, moeilijker is om oplossingen in de nieuwbouw te realiseren moet juist nu de focus op het waarborgen van de totale voorraad in de regio worden gelegd zowel huur als koop, zodat deze voor een ieder bereikbaar blijft of wordt. Daarnaast is het de uitdaging om te zorgen dat de aantallen nieuwbouw sowieso gerealiseerd worden met aandacht voor het betaalbare segment.

 

Voor de regio Alkmaar is de 'Doelgroep van beleid' de categorie inkomens tot €48.000 (grens soc. koop) met daarbinnen nadruk op de categorie €38.500 (grens sociale huur/huurtoeslaggrens).  Bij nieuwbouw zal in ieder geval minimaal 30% sociale woningbouw (huurtoeslaggrens €681,02 en koopwoningen bereikbaar voor inkomens tot €48.000) gerealiseerd moeten worden.

 

Om de visie waar te kunnen maken worden in de regionale woonvisie acties weergegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt. Om realisatie van de in het Regionaal Actie Programma opgenomen afspraken te stimuleren heeft de provincie een woonfonds. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het provinciale woonfonds kunnen regio’s concrete projectvoorstellen indienen. Bij de uitvoering van de acties zal onderzocht worden voor welke een beroep gedaan zal worden op het woonfonds.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie 2030

In 2013 is door de inwoners, de maatschappelijke instellingen, de ondernemers van Heiloo en de gemeente Heiloo de 'Toekomstvisie 2030: de kracht van Heiloo' opgesteld. Op 7 oktober 2013 heeft de raad van de gemeente Heiloo de kernwaarden van de toekomstvisie onderschreven.

 

Heiloo is in 2030 een dorp waar natuur, ruimte, bewustzijn en verbinding de belangrijkste waarden zijn. In Heiloo is in 2030 ruimte in de ruimste zin van het woord: er is fysieke ruimte, er is ruimte voor initiatieven, er wordt ruimte gegeven aan elkaar, en er is ruimte voor wonen, werken en recreëren. Heiloo ligt niet alleen in een groene omgeving, ook bij huis is de natuur dichtbij. Mensen in Heiloo gaan in 2030 bewust om met elkaar en met hun omgeving, en zij voelen zich met elkaar verbonden.

 

De uitgangspunten van de Toekomstvisie 2030 zijn:

• Heiloo blijft een zelfstandige gemeente maar werkt samen met gemeenten in de regio om de dienstverlening en het voorzieningenniveau op een kwalitatief hoog peil te houden;
• Heiloo is een forensengemeente;
• Inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties nemen verantwoordelijkheid voor een duurzame toekomst (People, Planet, Profit);
• Iedereen voert de regie over zijn eigen leven en is in principe verantwoordelijk voor het voorzien in eigen behoeften.

De toekomstvisie is de basis (geweest) voor een structuurvisie  en een strategische visie. Op de structuurvisie wordt in toelichting paragraaf 3.4.2 nader ingegaan.

3.4.2 Structuurvisie 2030

Op 3 november 2014 is de Structuurvisie 2030 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. De structuurvisie beschrijft hoe de gemeente denkt dat Heiloo er in 2030 op ruimtelijk gebied uit ziet. De structuurvisie is een uitwerking en verdieping van de ruimtelijke aspecten uit de Toekomstvisie 2030. Het zijn de ruimtelijke ontwikkelingen die op dit moment zijn te voorzien en die relevant zijn voor de toekomstige ruimtelijk-fysieke inrichting van Heiloo. Al deze aspecten vormen het vertrekpunt voor de structuurvisie en zijn de basis van de feitelijke opdracht voor Heiloo tot 2030. Deze opdracht is vertaald naar de volgende missie:

1. Het dorpse karakter van Heiloo versterken;
2. De diversiteit aan het woningaanbod vergroten;
3. Een goede balans tussen rood (bebouwing), groen (plantsoenen, bos, agrarische gebied etc.), blauw (oppervlakte water) en grijs (infrastructuur)realiseren;
4. Het bevorderen van duurzaamheid, waaronder energiezuinig en milieubewust leven;
5. Optimaliseren van maatschappelijke voorzieningen, recreatiemogelijkheden en accommodatiegebruik;
6. Verbeteren werkgelegenheid door optimaliseren bedrijvigheid, zakelijke dienstverlening, detailhandel, horeca en toerisme.

Aan de hand van de thema's wonen, werken, verplaatsen en verblijven, vermaken en verblijven, leren en zorgen en recreëren en bewaren wordt de missie verder uitgewerkt.

 

Met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan is met name het thema wonen van belang. Zuiderloo wordt op de structuurvisiekaart (zie de volgende afbeelding) namelijk aangewezen als een bestaande ontwikkelingslocatie waar woningbouw voortgezet moet worden.

 

Structuurvisiekaart Heiloo

 

Met betrekking tot de ontwikkeling van Zuiderloo (en Zandzoom) geeft de structuurvisie aan dat de bebouwing zich concentreert tot de oorspronkelijke strandwal, globaal gelegen tussen de Oosterzijweg en de spoorlijn. Ten westen van de spoorlijn en de zone rond de gemeentegrens met Castricum zal de bebouwing minder intensief zijn en zal openheid en groen de overhand hebben. De sturende rol van de gemeente ten aanzien van woningbouw is beperkt en wordt alleen ingezet om kwetsbare groepen te helpen. Wanneer er scheefgroei dreigt qua leeftijdsopbouw zal sturing op het woningaanbod kunnen worden ingezet om bepaalde groepen aan te trekken. Het sturende effect is echter beperkt daar nieuwbouw slechts een klein deel van het woningaanbod vormt.

3.4.3 Welstandsnota 2013

De Welstandsnota 2013 is in november 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. De welstandsnota gaat over architectuur; wat mag, wat mag niet en wat wenselijk is voor de architectuur van een bouwplan in Heiloo. De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert over bouwplannen aan de hand van beoordelingscriteria die in de welstandsnota zijn vastgelegd. De welstandsnota is echter meer dan een toetsingsinstrument voor ingediende bouwplannen. De welstandsnota wil ook een kennis- en inspiratiebron voor wat betreft de stedenbouwkundige en architectonische karakteristieken van Heiloo zijn. 

 

De volgende afbeelding toont de gebiedskaart uit de welstandsnota.

 

Gebiedskaart welstandsnota

  

Binnen het plangebied zijn de volgende gebieden aanwezig:

• overige historische linten;
• Zuiderloo.

In navolgende tekst wordt kort op deze gebieden ingegaan.

 

Overige historische linten

Heiloo wordt doorsneden door meerdere linten. Tegenwoordig hebben deze linten voornamelijk een woonfunctie. De individuele woonhuizen hebben overwegend één bouwlaag, een markant pannendak met een nokrichting haaks op de weg, grote, vaak erkervormige raampartijen en bescheiden metselwerkaccenten in de stenen gevels. Het kleurgebruik is wisselend. De daken zijn overwegend steil: zadeldak of mansardekap, in enkele gevallen een schilddak of andere dakvorm. De bouwvolumes zijn min of meer symmetrisch. Ook zijn er enkele woningblokken met twee of drie woningen onder één kap. De blokken zijn zowel met één als met twee bouwlagen uitgevoerd. De noklijn van de kap is meestal evenwijdig aan de straatrichting. De wisselend gesitueerde voorgevels zorgen voor karakteristieke 'sprongen' in de rooilijn. Erkers en verbijzonderingen aan de gevels zijn mede bepalend voor het straatbeeld.

 

Algemene uitgangspunten voor de overige historische linten zijn:

• Hoofdmassa's staan zo veel mogelijk los van elkaar, bij voorkeur met een substantiële tussenruimte, maar in ieder geval door een samenstelling van afzonderlijke hoofdmassa's met ondergeschikte aanbouwen.
• Het kleinschalige en gevarieerde karakter van de lintbebouwing als geheel moet behouden blijven en waar nodig hersteld worden.
• Incidenteel zijn op beeldbepalende plekken grotere volumes toegestaan, passend in het ruimtelijke karakter van het lint.
• Alzijdige vormgeving is vereist wanneer de locatie op een hoek is gelegen, passend in het ruimtelijke karakter van de afzonderlijke straatbeelden. De zijgevel wordt in dat geval opgevat als voorgevel.
• Stijgpunten, zonwering en technische ruimten moeten worden geïntegreerd in het gebouwontwerp.
• Schaalvergroting van de linten, zoals gebouwen met één grote overheersende vorm, is ongewenst. Grotere bouwvolumes mogen alleen toegepast worden op plekken waar een stedenbouwkundig accent gewenst is en/of als er sprake is van gebouwen met een bijzondere publieke functie, zoals een kerk, school en theater.
• De voorgevel en de publieksgerichte functies zijn gericht op het lint.
• Binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan moeten de verspringingen in de rooilijn behouden blijven.
• Bijbehorende bouwwerken tussen de lintbebouwing moeten zodanig worden geplaatst dat er zo veel mogelijk doorzicht behouden blijft naar het achtergebied.
• Ten behoeve van het karakteristieke doorzicht tussen de gebouwen streven  naar smallere, en eventueel diepere gebouwen. 
• Bij herstructurering van achterterreinen van linten moet de nieuwe bebouwing zich duidelijk onderscheiden van - en ondergeschikt zijn aan - het lint. Oneigenlijke grove en grootschalige uitstulpingen aan de achterzijde van de lintbebouwing zijn niet toegestaan.

Zuiderloo

Zuiderloo en Zandzoom zijn twee grote ontwikkelingsgebieden binnen de gemeente Heiloo alwaar het nu gemengd (agrarische) gebied de komende jaren zal veranderen naar een woongebied met enkele centrumfuncties. De plannen voor Zuiderloo en Zandzoom maken onderdeel uit van het omvattende plan 'Wonen in het groen'. Bouwinitiatieven worden welstandelijk beoordeeld aan de hand van de in de Welstandsnota opgenomen gebiedsgerichte criteria in samenhang met het naderhand op 3 juni 2013 specifiek voor Zuiderloo vastgestelde beeldregieplan (zie toelichting paragraaf 2.3.2).

3.4.4 Groenbeleidsplan Heiloo 2012-2022

Op 6 februari 2012 is het Groenbeleidsplan Heiloo 2012-2022 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In het groenbeleidsplan is beschreven hoe met het groen van Heiloo moet worden omgegaan zodat de beeldkwaliteit zijn waarde houdt. Naast een visie op het groen worden uitgangspunten voor de inrichting en acties ten behoeve van beheer benoemd. Als concrete vertaling van de integrale groenvisie worden zes kernuitgangspunten onderscheiden die de basis vormen voor een groen Heiloo tot 2021:

1. Respecteer de landschappelijke onderlegger en maak belangrijke groenelementen zichtbaar en bescherm ze! 
2. Behoud en versterk de groene structuur!
3. Groen voor groen!
4. Ga versnippering van groen tegen!
5. Stem beheer af op streefbeeld!
6. Versterk de identiteit van de woonomgeving!
7. Zorg voor meer betrokkenheid door inwoners bij het groen!

Om zorg te dragen voor een constante groene kwaliteit is een lijst met uitgangspunten opgesteld die als input gebruikt kan worden bij onder andere nieuwe stedenbouwkundige plannen. Voor verschillende elementen (dorpsentrees, gebiedsontsluitingswegen, hoofdroutes, woonstraten, parkeerplaatsen) staat aangegeven hoe groen hier gebruikt kan worden om de groene kwaliteit te verbeteren. Het Groenbeleidsplan geeft kortom aan hoe belangrijk groen is voor de uitstraling van Heiloo en op welke wijze de groenstructuur verbeterd kan worden.

 

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan voor Zuiderloo is zoveel als mogelijk de bestaande groenstructuur behouden en verbeterd door de toekomstige groenstructuur aan te laten sluiten op de bestaande groenstructuur.

3.4.5 Nota Cultuurhistorie 2011

Op 9 mei 2011 is de Nota Cultuurhistorie vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. Met de Nota Cultuurhistorie worden instrumenten aangereikt om op de lange termijn de bijzondere identiteit, en daarmee de hoge ruimtelijke kwaliteit van Heiloo veilig te stellen. De Nota Cultuurhistorie richt zich minder op regels, maar meer op voorlichting en bewustwording van de inwoners van Heiloo.  

 

Met de Nota Cultuurhistorie kiest Heiloo voor een duurzaam behoud van de eigen identiteit. De basis van deze ruimtelijke identiteit van Heiloo wordt, samengevat, door de volgende elementen gevormd:

• contrast bebouwde strandwal en lege strandvlaktes;
• stedenbouwkundige opbouw met sterk noord - zuid gericht wegenpatroon;
• herkenbaar oost - west gericht verkavelingpatroon, houtwallen en hagen;
• bewust gebruik van de (oostelijke) overgang van strandwal naar strandvlakte (door versterkte huizen, buitens, nijverheid en industrie);
• van oorsprong agrarisch karakter met stolpboerderijen, die gelegen zijn op de overgangen van strandwal en strandvlaktes;
• 19e  en 20e eeuwse tuinderactiviteiten aan de zuidzijde van Heiloo;
• groene scheiding van Alkmaar aan de noordzijde door Nijenburg;
• protestantse en katholieke dorpskernen die gescheiden worden door het gemeentebosje;
• invulling van de historische linten met losse, individuele en niet te grootschalige bebouwing;
• waterputten waar om heen de twee Middeleeuwse kernen van Heiloo zijn ontstaan; bij de Witte Kerk en op het terrein van Onze Lieve Vrouw ter Nood;
• nieuwere 20ste eeuwse uitbreidingswijken, overwegend met groene bermen en zachte overgangen tussen openbaar en privégebied;
• het geheel aan archeologische relicten, dat niet zichtbaar, in de bodem van Heiloo aanwezig is.

Omtrent de belangrijkste ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken van Heiloo zijn door het gemeentebestuur beleidslijnen vastgesteld. Hierin is onder andere aangegeven dat vastgehouden dient te worden aan de ontwikkelingsstructuur van Heiloo (wegenpatronen en verkavelingspatronen), het bewust gebruiken van de overgang van strandwal naar strandvlakte en het hanteren van groene bermen als overgang tussen openbaar en privégebied bij de aanleg van nieuwe woonwijken. In het stedenbouwkundig plan voor de locatie Zuiderloo (zie toelichting paragraaf 2.3.1) is derhalve zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande structuren.  

3.4.6 Bomenbeleidsplan Heiloo 2008

Het karakter van Heiloo wordt voor een groot deel bepaald door de grote hoeveelheid bomen. Er wordt gestreefd naar behoud van dit bomenbestand. Omdat landelijk wet- en regelgeving ontbreekt, is het aan de gemeente om een sturende rol in de omgang met bomen te vervullen. Om hieraan invulling te geven is op 3 november 2008 het Bomenbeleidsplan Heiloo 2008 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In dit bomenbeleidsplan wordt uiteengezet op welke wijze een boom als beeldbepalend of monumentaal wordt bestempeld en hoe de gemeente Heiloo daar de voor- en nadelen van ondervindt. Doel van het bomenbeleidsplan is het waarborgen en verstevigen van de huidige kwaliteit en kwantiteit en het karakter van Heiloo voor de toekomst. Om het voorgaande beleidsmatig in te kaderen worden in het bomenbeleidsplan de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd:

• herkenbaarheid;
• leefbaarheid;
• veiligheid;
• duurzaamheid.

Specifiek voor (her)inrichtingsprojecten wordt erop gewezen dat bomen vaak onderwerp van discussie zijn. De discussie is vaak 'bomen of bouwen', terwijl beide goed samen kunnen gaan: een 'volwassen' groene omgeving geeft immers een hoge kwaliteit van de woonomgeving. Het is daarom van belang om het aanwezige groen vroeg in het ontwerpproces te betrekken.

 

Binnen Zuiderloo zijn met name de historische elzenhakhoutwallen van belang. Deze worden zo veel mogelijk behouden.

3.4.7 Verkeersplan Heiloo

In 2008 is het Verkeersplan Heiloo vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In het verkeersplan is aangegeven hoe men om wil gaan met verkeer en vervoer bij ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Heiloo wil:

•  kwetsbare routes ontlasten;
• de kansen voor de fiets benutten;
• de groene omgeving in stand houden en benutten;
• de bereikbaarheid van winkelcentra en station garanderen;
• de nieuwe aansluiting op de A9 optimaal benutten;
• veiligheid en toegankelijkheid voor alle verkeersdeelnemers.

Op basis van voorgaande wensen is aangegeven dat de Vennewatersweg, direct ten zuiden van het plangebied, onderdeel gaat uitmaken van de hoofdautostructuur. Volgens de categorisering is deze weg een Gebiedsontsluitingsweg A (GOW A). In een categorisering van het wegennet wordt het wegennet ingedeeld in de verkeersruimte (de gebiedsontsluitingswegen, GOW) en het verblijfsgebied (de erftoegangswegen, ETW). De gebiedsontsluitingswegen zorgen voor het ontsluiten en verbinden van de wijken. Op deze wegen heeft de doorstroming van het gemotoriseerde verkeer met een redelijke snelheid prioriteit. Op kruispunten wordt zo nodig gezorgd voor een lage snelheid en is uitwisseling mogelijk. Op gebiedsontsluitingswegen van het hoogste type (GOW A), zoals de Vennewatersweg, wordt het aantal kruispunten en conflictpunten zo veel mogelijk beperkt.

 

De opwaardering van de Vennewatersweg tot Gebiedsontsluitingsweg A en de nieuwe aansluiting van deze weg op de A9 zorgen voor een goede bereikbaarheid van de locatie Zuiderloo.

3.4.8 Parkeerbeleidsplan Gemeente Heiloo 2010

De raad van de gemeente Heiloo heeft in 2010 het Parkeerbeleidsplan Heiloo 2010 vastgesteld. In het parkeerbeleidsplan is aan de hand van de huidige parkeersituatie en bijbehorende problemen en opmerkingen een nieuw parkeerbeleid voor de gemeente Heiloo beschreven. Hierbij komen de volgende parkeerthema's aan bod:

• parkeren voor diverse deelgebieden;
• parkeernormen voor inbreiding- en nieuwbouwlocaties;
• parkeren bij scholen;
• grenzen gebied blauwe zone;
• uitgifte parkeerontheffingen;
• systematiek voor het vaststellen van parkeerknelpunten;
• parkeren van grote voertuigen;
• fietsparkeren bij winkelcentra en bij openbare voorzieningen;
• gehandicaptenparkeren;
• fiets- en/of autowrakken;
• heilooërprofiel. 

De kapstok voor het parkeerbeleid van de gemeente Heiloo is een groen, sociaal, veilig en duurzaam Heiloo waarbij de fiets op de eerste en de auto op de tweede plaats komt. Omdat ruimte schaars is, moet beschikbare (parkeer)ruimte zo efficiënt mogelijk worden benut, voordat er eventueel nieuwe ruimte wordt vrijgemaakt.

 

Aan de hand van parkeernormen wordt het aantal parkeerplaatsen dat in een gebied nodig is bepaald. Een parkeernorm geeft het aantal benodigde parkeerplaatsen per functie. Bij de hantering van parkeernormen hanteert de gemeente een sturend parkeerbeleid en niet een vraagvolgend. Wat betreft de parkeernormen wordt aansluiting gezocht bij de landelijk geldende parkeernormen zoals deze door het CROW als richtlijn is aangegeven in het ASVV. Voor het plangebied betekent dit dat de parkeernormen uit de volgende tabel moeten worden aangehouden.

 

Functie	Parkeernorm
Woning (duur)	2,10 parkeerplaats per woning
Woning (middelduur)	1,85 parkeerplaats per woning
Woning (goedkoop)	1,55 parkeerplaats per woning

3.4.9 Duurzaam bouwen beleid 2018

Op 3 maart 2014 is het 'Duurzaam bouwen beleid 2018' vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. Dit beleid, dat ambitieuzer is dan het landelijk beleid, heeft als doelstelling verduurzaming van alle woningen in Heiloo op de vijf duurzaam bouwen thema's (groen, water, energie, materialen, leefomgeving). De nadruk ligt hierbij op energie, waarin de redenering van de 'Trias Energetica' wordt gevolgd. Dat wil zeggen eerst de vraag naar energie terugdringen, vervolgens de restvraag proberen in te vullen met duurzame energie en tenslotte gebruik maken van energie-efficiënte apparatuur.

 

Het potentieel voor energiebesparing in de gebouwde omgeving op korte termijn zit vooral in de bestaande woningbouw (ca. 68%). Bij nieuwbouw gaat de gemeente in discussie met als doel 10% efficiënter dan de Rijksnorm te bouwen. De ontwikkelende partijen hebben hierbij de verantwoordelijkheid voor de uitvoering en controle van de duurzame maatregelen. En waar mogelijk zal het experiment gezocht worden om bouwinnovaties aan te jagen.

 

Planspecifiek

Ontwikkelaars, woningcorporaties, toekomstige kopers en particulieren met verbouwingsplannen zullen vroeg in het proces geïnformeerd worden. Via de afdeling projecten, bouw- en woningtoezicht, ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en handhaving zal verwezen worden naar onze samenwerking met het RUD NHN (regionale uitvoeringsdienst Noord Holland noord), voor een ‘advies op maat’ gesprek. Daarnaast wil de gemeente de te behalen ambitieniveaus zo veel mogelijk in de afspraken vastleggen. In de anterieure overeenkomst wordt hieraan invulling gegeven.

3.4.10 Woonvisie Heiloo 2007-2012

De vastgestelde Woonvisie Heiloo geeft een overzicht van het regionale en gemeentelijke beleid omtrent de volkshuisvesting en de zorgcomponent. De belangrijkste thema's zijn het huisvesten van starters, jonge gezinnen en, gezien de vergrijzing van de bevolking, senioren. Volgend op de Strategische Visie en het collegeprogramma zijn ook de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving en de woningbouwproductie speerpunten van beleid.

 

De grootste opgave op het gebied van volkshuisvesting is de aankomende vergrijzing. Er moet rekening gehouden worden met een extra en specifieke vraag naar woningen die geschikt zijn voor ouderen. Ook in het kader van de extramuralisering moet geïnvesteerd worden op het gebied van wonen en zorg.

 

Strategische nieuwbouw kan ingezet worden om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) van het ministerie van VROM komt dit duidelijk naar voren. Nieuwbouw in de dure sector leidt tot de langste verhuisketens en dus de meeste doorstroming. Uiteindelijk komen er ook goedkope huur- en koopwoningen vrij. Aangezien verhuisketens over gemeentegrenzen heen gaan wil dit niet zeggen dat de goedkope woningen altijd in Heiloo vrij komen.

 

Naast het bevorderen van de doorstroming kunnen er bij strategische nieuwbouw ook woningen aan de voorraad worden toegevoegd waar een tekort aan is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningen geschikt voor meerdere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld nultredenwoningen.

 

Planspecifiek

In de Woonvisie Heiloo 2007-2012 heeft Heiloo zich gecommitteerd om bij nieuwbouw minimaal 25% in categorie 1 en 15% in categorie 2 te realiseren. De daarbij behorende prijs- en inkomensklassen zijn gebaseerd op de Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland 2005-2015. Inmiddels is er een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld.

 

De volgende tabel geeft de situatie in 2015 weer. De woningcategorieën uit de Woonvisie Heiloo 2007-2012 zijn aangepast aan de huurprijsgrenzen overeenkomstig de Wet op de Huurtoeslag, evenals de koopprijsgrens. De overige prijsklassen zijn aangepast overeenkomstig de nieuwe Regionale Woonvisie Regio Alkmaar 2013-2020.

 

Inkomen in relatie tot woningprijs (2015)
Categorie	% te realiseren nieuwbouw in Heiloo	mogelijkheden in de koop	mogelijkheden in de huur
1	25	tot €177.975,-	kernvoorraad (tot €567,87)
2	15	€177.975,- tot €225.000,-	huurtoeslaggrens (€576,87 tot €710,68)
3	30	€225.000,- tot €325.000,-	vrije sector huur (> €710,68)
4	30	vanaf €325.000,-	vrije sector huur (> €710,68)

 

Hoewel er bij nieuwbouw regionaal minimaal 30% in categorie 1 en 2 moet worden gerealiseerd, is in Heiloo de verdeling zoals opgenomen in de Woonvisie Heiloo 2007-2012 van toepassing. Uitgangspunt is dat de verdeling in categorieën gemeentebreed worden gehaald. Per locatie zijn in overleg afwijkingen mogelijk. Voor Zuiderloo geldt, dat met een ontwikkelaar, in het kader van de samenwerkingsovereenkomst die met deze partij is gesloten, een woningbouwcategorisering is afgesproken van 30-40-30. Dit is ook expliciet besloten door de raad op 2 juli 2012, waarmee de raad voor die ontwikkelaar instemde met de afwijking van de in de Woonvisie 2007-2012 opgenomen verhouding 40-30-30. Daarmee is al voor meer dan de helft van het plangebied afgeweken van het beleid 40-30-30.

Het alsnog behalen van de in de Woonvisie opgenomen doelstelling voor geheel Zuiderloo is mede door deze samenwerkingsovereenkomst nagenoeg onhaalbaar.

 

Voor de resterende (particuliere) initiatieven wordt per ontwikkeling nagegaan welke categorisering kan worden toegepast. Bij de afwegingen worden betrokken het huidige beleid met betrekking tot de Woonvisie en het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan. Ook wordt per ontwikkeling gekeken naar de marktbehoefte van dat moment.

Uitgangspunt is om voor de ontwikkeling van het resterende deel van Zuiderloo conform de huidige woonvisie te ontwikkelen met het streven naar een invulling in woningcategorisering 40/30/30.

3.4.11 Woningbehoefte onderzoek

In opdracht van de gemeente Heiloo heeft Companen een marktbehoefte onderzoek uitgevoerd 4. In dit  onderzoek is meer specifiek ingezoomd op de locatie Zandzoom. Zuiderloo is als ontwikkellocatie in het betreffende onderzoek als een vaststaand gegeven beschouwd.  Uit het onderzoek blijkt dat er in de regio Alkmaar een plancapaciteit is die in kwantitatief opzicht aansluit op de door de provincie berekende woningbehoefte; die behoefte is gebaseerd op de nieuwe prognose die de provincie heeft opgesteld in het kader van het vraaggestuurd bouwen. Zo is er voor de periode 2015-2019 sprake van een plancapaciteit van 5.640 woningen. Als 70% daadwerkelijk tot realisatie komt, resulteert dat in een productie van ongeveer 4.000 woningen en dat is onvoldoende om in de woningbehoefte te voorzien. Dit betekent dat voor de korte termijn (komende vijf jaar) Heiloo te maken heeft met een beperkte concurrentie uit de andere regiogemeenten en daarmee Zuiderloo goed tot ontwikkeling gebracht kan worden. 

 

Voor de lange termijn (periode 2015-2024) ligt de situatie anders. Dan is er een plancapaciteit beschikbaar van circa 12.500 woningen en dat overschrijdt de kwantitatieve behoefte van circa 9.740 woningen. Met name in de periode 2020-2024 zal Heiloo met een aanzienlijk zwaardere concurrentie uit de regiogemeenten te maken krijgen.

Bovengenoemd rapport stelt dat er maximaal behoefte is aan 45 tot 60 woningen per jaar op basis van (boven)regionale migratie. De eigen woningbehoefte ligt rond de 40 woningen per jaar. De totale woningbehoefte komt op 85 tot 100 woningen per jaar. Er zijn echter diverse argumenten om een ruimer aantal aan te houden dan waar het rapport van uit gaat:

• In de Toekomst- en Structuurvisie wordt als doel gesteld om te groeien naar een inwoneraantal van 25.000.
• Volgens het 'Onderzoek vraaggestuurd bouwen' (19 september 2012) van de Provincie Noord-Holland is het centrum-dorpse woonklimaat een zeer gewild woonklimaat, waarvan in de regio Alkmaar te weinig woningbouwplannen zijn.
• Het is reëel te rekenen met overcapaciteit, omdat er altijd plannen afvallen.
• Volgens het onderzoek 'Waar willen we wonen 2014' van Bureau Louter staat Heiloo op de 17e plaats (van 403 gemeenten).

4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan/besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 „gevallen‟, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 'plannen' geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; 
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Planspecifiek

Op basis van het Besluit m.e.r. is een m.e.r.(-beoordeling) niet nodig. De ondergrens voor het verplicht opstellen van een m.e.r. wordt namelijk gevormd door D11.2 en daarin staat dat bij minimaal 2.000 woningen het opstellen van een m.e.r. noodzakelijk is. Voor Zandzoom en Zuiderloo te samen wordt onder dit minimum gebleven en volgt er vanuit het Besluit m.e.r. geen verplichting voor het opstellen van een m.e.r.

 

Op grond van de Natuurbeschermingswet kan ook een m.e.r.-verplichting ontstaan. Deze situatie kan zich voordoen indien het woningbouwprogramma significante effecten heeft op nabijgelegen N2000-gebieden. Significante effecten kunnen op voorhand niet uitgesloten worden. Zodoende dient onderzocht te worden of er effecten zijn te verwachten op Natura 2000. Het enige relevante verstoringsaspect/effecttype is 'verzuring en vermesting' door een mogelijke toename van stikstofdepositie. Het stikstofgevoelig Natura 2000-gebied Noord Hollands Duinreservaat ligt op circa 2,6 kilometer van het plangebied.

 

Stikstofdepositie op het Natura 2000 door het plan kan toenemen door de volgende bronnen:

• uitstoot van CV installaties;
• toename van verkeer op wegen rondom Heiloo (A9, N203).

Om de toename- en afname van stikstofdepostie op het Natura 2000-gebied inzichtelijk te maken is een nadere analyse nodig. Indien blijkt dat een toename van stikstofdepositie niet kan worden uitgesloten moet er nader onderzoek plaatsvinden. Dit dient dan in een Passende beoordeling gedaan te worden. Met het opstellen van een Passende beoordeling ontstaat ook een m.e.r.-verplichting. Uit de uitgevoerde nadere analyse, zie paragraaf 4.8.1, blijkt dat er geen toename in stikstofdepositie ontstaat welke schadelijk is voor de omliggende Nature 2000 gebieden.

 

Naast een verplichte m.e.r. bestaat er ook de mogelijkheid van een vormvrije m.e.r. De vormvrije m.e.r. wordt ingevuld met de plantoelichting behorende bij dit bestemmingsplan. Hierin zijn alle relevante milieuaspecten belicht en op onderdelen nader onderzocht. De plantoelichting geeft hiermee voldoende inzicht in de milieueffecten van het onderhavige bestemmingsplan.

4.2 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

 

Planspecifiek

Bodemonderzoek periode juni 2009-januari 2010

In de periode juni 2009-januari 2010 zijn in het plangebied verschillende onderzoeken uitgevoerd, zie bijlage 5. Het plangebied is hierbij onderverdeeld in vier terreindelen (zie bijlage bodemonderzoeken). Op de terreindelen A t/m C zijn in het verkennend bodemonderzoek en vervolgonderzoek grondwater maximaal lichte verontreinigingen in de grond en het grondwater aangetroffen. Daarnaast is op terreindeel C een asbestonderzoek uitgevoerd, waarbij zowel visueel als analytisch geen asbest is aangetroffen. De aangetroffen verontreinigingen op de terreindelen A t/m C zijn dusdanig gering, dat voor het instellen van een vervolgonderzoek geen aanleiding wordt gezien. Op deze terreindelen bestaan, op grond van de resultaten van de onderzoeken, geen risico's voor de volksgezondheid of de ecologie bij het huidige gebruik en het gebruik voor woningbouw.

 

Ter plaatse van terreindeel D zijn er drie percelen, waar de bodemkwaliteit momenteel niet voldoet voor het gebruik van de bodem voor woningbouw. Het betreft de percelen E1902, E2017 en E2018.

 

De aangetroffen verontreinigingen op de overige percelen van terreindeel D zijn dusdanig gering, dat voor het instellen van een vervolgonderzoek geen aanleiding wordt gezien. Op deze percelen bestaan, op grond van de resultaten van de onderzoeken, geen risico's voor de volksgezondheid of de ecologie bij het huidige gebruik en het gebruik voor woningbouw.

 

Verkennend bodemonderzoek vier percelen

In aanvulling op de onderzoeken uit de periode juni 2009-januari 2010 is voor een viertal percelen nogmaals een onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 6. Dit onderzoek heeft betrekking op drie landbouwpercelen:

1. gemeente Heiloo, sectie E, nummer 319 en 1281;
2. gemeente Heiloo, sectie E, nummer 2218;
3. gemeente Heiloo, sectie E, nummer 2033.

Locatie 1

In de grond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan Drins (bestrijdingsmiddel) aangetoond. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd gemeten. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan molybdeen aangetoond. De gemeten licht verhoogde gehalten zijn dermate laag dat geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er geen milieuhygiënische bezwaren tegen het voorgenomen gebruik van de locatie voor woningbouw.

 

Locatie 2

In de grond zijn licht verhoogde gehalten aan Drins, Chloordaan en Heptachloorepoxide (bestrijdingsmiddelen) aangetoond. De overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd gemeten. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan molybdeen en nikkel aangetoond. De gemeten licht verhoogde gehalten zijn dermate laag dat geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er geen milieuhygiënische bezwaren tegen het voorgenomen gebruik van de locatie voor woningbouw.

 

Locatie 3

In de grond en het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aan de geanalyseerde parameters aangetoond. De gemeten licht verhoogde gehalten zijn dermate laag dat geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er geen milieuhygiënische bezwaren tegen het voorgenomen gebruik van de locatie voor woningbouw.

 

Verkennend bodemonderzoek 2015

Gezien de datering van de verschillende onderzoeken is voor het hele plangebied in 2015 nog een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 7. Navolgend worden de conclusies van dit onderzoek weergegeven.

 

In de mengmonsters van de boven- en ondergrond zijn geen verontreinigingen met de onderzochte stoffen aangetroffen.

 

In het grondwater uit één peilbuis (peilbuis 21 - hoek Zevenhuizerlaan / Kennemerstraatweg) zijn verontreinigingen tot boven de interventiewaarden met som DDD/DDE/DDT en som chloordaan aangetroffen. In het grondwater van een andere peilbuis (peilbuis 81 - tussen de Westerweg en de spoorlijn) is een verontreiniging tot boven de interventiewaarde met zink geconstateerd. In het grondwater uit de overige peilbuizen zijn maximaal lichte verontreiniginen met de geanalyseerde parameters aangetroffen. In het grondwater uit geen van de peilbuizen zijn verontreinigingen met de onderzochte 13 'nieuwe' bestrijdingsmiddelen aangetroffen.

 

Aangezien in het grondwater uit peilbuis 81 de interventiewaarde voor zink wordt overschreden, bestaan er alhier mogelijk risico's voor de volksgezondheid. Teneinder hierover uitspraken te kunnen doen en na te kunnen gaan in hoeverre risico's voor de ecologie of verspreidingsrisico's aanwezig zijn, is nader onderzoek noodzakelijk.

 

In het plangebied bestaan, op grond van de resultaten van het onderzoek, verder geen risico's voor de volksgezondheid of de ecologie bij het beoogde gebruik, wonen met tuin. Wel blijft voor de hoek Zevenhuizerlaan/Kennemerstraatweg de beschikking van de Provincie Noord-Holland van eind 2009 van kracht, dat er een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is, die echter niet met spoed hoeft te worden gesaneerd. Er zijn wel beperkingen bij grondwateronttrekkingen vastgelegd.

            

Tijdens het onderzoek is zintuiglijk op het maaiveld bij het puinpad asbesthoudend materiaal aangetroffen. Het betreft hechtgeboden asbest. In de bodem is vooralsnog geen asbestverdacht materiaal aangetroffen, maar puin(houdende grond) is potentieel asbestverdacht. Om uit te sluiten of er asbest in de bodem van het puinpad aanwezig is, wordt aldaar de uitvoering van een asbestonderzoek aanbevolen.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de ontwikkeling van Zuiderloo (en Zandzoom) is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 8. Hierbij is onderzocht of er inzake luchtkwaliteit mogelijke belemmeringen zijn vanuit de Wet milieubeheer. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• er is geen sprake van een ‘gevoelige bestemming’. Toetsing aan de grenswaarden in het plangebied is op grond van de Wm niet noodzakelijk;
• de verkeersemissies leiden niet in betekenende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet nodig.

Gezien het voorgaande vormt luchtkwaliteit vanuit de Wet milieubeheer geen belemmering voor het initiatief.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen); 
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): 
  • verzorgingstehuizen;
  • psychiatrische inrichtingen; 
  • medisch centra; 
  • poliklinieken; 
  •  medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van nieuwe woningen in het plangebied Zuiderloo is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 9. In dit onderzoek is de geluidbelasting bepaald van de zoneplichtige wegen voor het prognosejaar 2025 (Wet geluidhinder). Daarnaast is in het kader van de goede ruimtelijke ordening het geluid van de niet zoneplichtige (30 km/u) wegen in kaart gebracht. Op basis van de eerder in L_etmaal, [dB(A)] naar L_den [dB] verleende hogere waarden is een minimale bouwafstand bepaald. Mogelijk dat het wenselijk is op kortere afstand woningbouw mogelijk te maken. Dan zullen aanvullende hogere waarden moeten worden doorlopen.

 

Wet geluidhinder

Vennewatersweg

De uitkomsten van de berekeningen zijn getoetst aan de afgegeven hogere waarden, zie de volgende tabel.

 

	Ten gevolge van:	Locatie	Bebouwingsafstand [m]	Letm [dB(A)]	Lden [dB]
1	Vennewatersweg	UW1 van Zuiderloo	20	57	56,6
2	Vennewatersweg	UW4 van Zuiderloo	20	54	53,6

  

Voor het bouwvlak UW1 langs de Vennewatersweg kan vanaf de aangegeven afstand van 20 meter voldaan worden aan de verleende hogere waarde van (afgerond) 57 dB.

 

Voor het bouwvlak UW4 langs de Vennewatersweg kan op een afstand van 20 meter niet worden voldaan aan de verleende hogere waarde van 54 dB. Vanaf een afstand van circa 30 meter kan aan de verleende hogere waarde worden voldaan. Indien op kortere afstand woningbouw gewenst is zal voor dit deelgebied een nieuwe hogere waarde procedure moeten worden doorlopen.

 

Westerweg

Voor de Westerweg is, ondanks dat de bouwvlakken tot deze weg doorlopen eerder geen hogere waarde verleend. Indien niet binnen de 48 dB-contour wordt gebouwd zal worden voldaan aan de Wet geluidhinder. De 48 dB-contour ligt op circa 40 meter afstand gerekend vanaf het hart van de weg. 

 

Kennemerstraatweg

Voor het wegverkeer als gevolg van de Kennemerstraatweg gelden de hogere waarden zoals weergegeven in de volgende tabel.

 

	Ten gevolge van:	Locatie	Bebouwingsafstand [m]	Letm [dB(A)]	Lden [dB]
1	Kennemerstraatweg	Hoek Kennemerstraatweg-Zevenhuizerlaan	17	62	60,4
2	Kennemerstraatweg	Hoek Kennemerstraatweg noordwest van de rotonde	28	57	55,4

 

Uit de berekeningen blijkt dat op beide locaties voldaan wordt aan de eerder afgegeven hogere waarde. Voor de eerste locatie, op de grens van het bouwvlak bedraagt de geluidbelasting circa 55 dB. De 48 dB-contour ligt op circa 40 meter gerekend uit het hart van de Kennemerstraatweg. Mogelijk dat deze afgegeven hogere waarde ook kan worden toegepast voor de overige bouwvlakken langs de Kennemerstraatweg: tussen huisnummers 349 en 349a, 349a en 349b. Voor deze vlakken gelden dezelfde afstanden zoals onder de eerste locatie zijn genoemd. Voor de tweede locatie ligt zowel de 55 dB-contour als de 48 dB-contour niet binnen het op de verbeelding aangegeven gebied waar nieuwe woningen staan geprojecteerd.

  

Overige wegen

De overige wegen, vormen geen belemmering voor woningbouw binnen het plangebied.

 

Railverkeerslawaai

De uitkomsten van de berekeningen zijn getoetst aan de afgegeven hogere waarden, zie de volgende tabel.

 

Ten gevolge van:	Locatie	Bebouwingsafstand [m]	Letm [dB(A)]	Lden [dB]
Spoortraject Heiloo-Castricum	UW4 van Zuiderloo	25	65	65

 

Door een aan de oostzijde van het spoor wellicht te realiseren geluidscherm met een hoogte van 1,5 meter worden de bestaande woningen in het plangebied gesaneerd. Door de realisering van dit scherm wordt bovendien bewerkstelligd dat op een afstand van 25 meter aan de oostzijde van het spoor wordt voldaan aan de verleende hogere waarde van 65 dB. De aan te houden afstand waar wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde (55 dB) komt daarmee op circa 50 meter gerekend uit het hart van het spoor, te liggen. Hiermee valt bouwvlak UW3 volledig buiten de contour van de voorkeursgrenswaarde en kan een toetsing in het kader van de Wet geluidhinder achterwege blijven.

 

Aan de westzijde van het spoor is in het kader van de genoemde geluidsanering over een afstand van 260 meter, ten noorden van de spoorwegovergang met de Vennewatersweg geen scherm voorzien. Om te voldoen aan de hogere waarde zal een afstand moeten worden aangehouden van circa 58 meter (gerekend uit het hart van het spoor). Op de in het hogere waarde besluit aangegeven afstand van 25 meter bedraagt de geluidbelasting als gevolg van het railverkeer circa 70 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraag 68 dB, op deze afstand is derhalve geen hogere waarde mogelijk.

 

Als extra variant is de optie 'aanvullende schermen' doorgerekend, waarbij het in het kader van de geluidsanering voorgenomen scherm aan de westzijde is doorgetrokken tot aan de Vennewatersweg. Hierbij wordt op een afstand van 25 meter wel voldaan aan de verleende hogere waarde van 65 dB.

 

Gezien voorgaande kan voor de genoemde bebouwingsafstanden worden uitgegaan van de op 14 december 2005, door Gedeputeerde Staten, vastgestelde en thans nog geldende hogere waarde vanwege weg- en railverkeer. Mocht op enig moment blijken, dat een kortere afstand dan de aangegeven bebouwingsafstand gewenst is dan zal op dat moment worden overwogen om daarvoor, na het voeren van een desbetreffende procedure, hogere geluidswaarden vast te stellen.

 

Ruimtelijke ordening

Goed woon- en leefklimaat

In het plangebied zijn een aantal wegen aanwezig of geprojecteerd waarvan mogelijk geluidhinder kan worden ondervonden, maar niet onder de Wet geluidhinder vallen. Deze zijn nader onderzocht of er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. In de volgende tabel staan de geluidbelastingen van deze wegen gerelateerd aan de afstanden weergegeven.

 

Naam weg	Afstand 50 dB [m]	Afstand 48 dB [m]
Oostelijke ontsluitingsweg	16	22
Westelijke ontsluitingsweg	18	24
Hoogeweg	17	23

          

Op basis van de Kwaliteitsindicatie geluid RIVM wordt geadviseerd maximaal een geluidbelasting van 50 dB op de gevels van woningen toe te staan.

 

Cumulatief geluidniveau

Met uitzondering van het gebied gelegen aan de westzijde van het spoor zal er binnen het plangebied sprake zijn van een 'redelijk' tot 'goed' woon- en leefklimaat. Aan de westzijde van eht spoor zal het aspect geluid worden gekwalificeerd als 'redelijk' tot 'zeer slecht' (55 tot 70 dB). Indien zal worden gekozen voor een verlengd geluidscherm aan de westzijde van het spoor zal alsnog sprake zijn van een 'goed' tot 'matig' (45 tot 60 dB) woon- en leefklimaat. 

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komt te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Door de Regionale Uitvoerings Dienst Noord Holland Noord (verder: RUD) is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige bedrijvigheid in het plangebied. Deze bedrijven zijn weergegeven in de volgende tabel.

 

Adres	Bedrijf	Soort bedrijf	Richtafstand
Hoogeweg 34	Pensionstal Sprenkeling	stoeterij, manege	50 meter
Hoogeweg 26D	Van der Steen	handelsonderneming, transportbedrijf	50 meter
Kennemerstraatweg 341	Bowling Heiloo	horecabedrijf (sport bowling met partycentrum)	30 meter
Kennemerstraatweg 347	Depot A. Hak	opslag depot materialen en materieel	30 meter
Kennemerstraatweg 351	Ingenieurburo	-	0 meter
Vennewatersweg 15	Tuincentrum Deka	tuincentra	30 meter
Vennewatersweg 2A	Texaco	tankstation	200 meter
Westerweg 332	-	voorheen metaalbewerkingsbedrijf	0 meter
Westerweg 340	Temming	fokken en houden van dieren (schapen)	30 meter
Westerweg 354	-	transportbedrijf Van der Steen	50 meter

 

Bij de uitwerking van bestemmingen zal rekening moeten worden gehouden met de genoemde afstanden. Dit is ook als dusdanig opgenomen in de planregels van voorliggend bestemmingsplan. De belemmerende werking hiervan is overigens gering omdat in de huidige situatie al woningen in de nabijheid van de bedrijven zijn gevestigd.

 

Wat betreft het bedrijf aan de Hoogeweg 34 heeft de gemeente een principe overeenstemming over de verplaatsing van het bedrijf. Voor het bedrijf aan de Hoogeweg 26d is deze oveeenstemming er nog niet. 

 

In het geldende bestemmingsplan Zuiderloo en het bestemmingsplan Hoogeweg 26d zijn beide bedrijven wegbestemd met het oog op de realisering van Zuiderloo. Wel is rondom het bedrijf aan de Hoogeweg 34 een geurcontour aanwezig van 50 meter. Binnen de geurcontour is geen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Nieuwe woonbestemmingen, die het realiseren van geurgevoelige objecten mogelijk maken, mogen binnen deze contour niet worden gevestigd. In dit kader is op de verbeelding de aanduiding 'milieuzone - geurzone' opgenomen. Ter plaatse van gronden met deze aanduiding is het verboden de gronden te gebruiken voor de functies wonen, tuin en erf. Wanneer echter maatregelen worden getroffen (beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van de paardenhouderij) is dit verbod niet van toepassing.

4.6 Externe veiligheid

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval door activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid wil met haar beleid burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen de effecten van een ongeval met gevaarlijke stoffen bieden en hanteert als basisnorm dat het risico om te overlijden aan een ongeluk met gevaarlijke stoffen voor omwonenden niet hoger mag zijn dan één op de miljoen (10^-6) per jaar. Dit is het zogenaamde plaatsgebonden risico.

 

Naast de norm voor het plaatsgebonden risico is een norm voor het groepsrisico gedefinieerd. Het groepsrisico geeft inzicht in hoeveel personen worden bedreigd door een calamiteit bij een risicovolle activiteit. Het aantal getroffen personen is per mogelijke calamiteit verschillend (omdat de effecten per type calamiteit verschillen). Een risicovolle activiteit kan leiden tot verschillende soorten calamiteiten met bijbehorende effecten (dus slachtoffers) en kansen. Een ander punt is de aanwezigheid van personen binnen het effectgebied (of invloedsgebied) van de calamiteit. Als er geen personen in het invloedsgebied aanwezig zijn kunnen er geen slachtoffers vallen en is het groepsrisico dan ook “nihil”. Het groepsrisico kan niet in 1 getal worden uitgedrukt. Maar wordt als een curve weergegeven in een grafiek waarin het aantal dodelijk slachtoffers is uitgezet tegen de kans dat een calamiteit met dit aantal slachtoffers kan optreden. Het groepsrisico kent geen harde grenswaarde. Wel is er een zogenaamde oriëntatiewaarde waarmee het berekende groepsrisico mee moet worden vergeleken. Deze waarde geldt als een richtwaarde waaraan getoetst moet worden en is een soort maat voor wat binnen Nederland nog als maatschappelijk geaccepteerde kans geldt voor calamiteiten waarbij meerdere dodelijke slachtoffers kunnen vallen. De oriëntatiewaarde is zodanig gedefinieerd dat bij iedere factor 10 toename van het aantal slachtoffers de kans hierop met een factor 100 moet afnemen. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat bij een groter aantal slachtoffers het maatschappelijk draagvlak hiervoor snel afneemt aangezien dit tot een ontwrichting van de locale samenleving kan leiden. De oriëntatiewaarde is geen “sanerings”waarde. Dit betekent dat als deze overschreden wordt dit niet tot een verplichte sanering hoeft te leiden. Wel moet altijd geprobeerd worden om het groepsrisico zo veel mogelijk te beperken. Verder moet iedere verandering van het groepsrisico door risicobronnen of veranderingen in de ruimtelijke omgeving worden verantwoord.

4.6.1 Wettelijk kader

Elk ruimtelijk besluit moet worden getoetst aan de wet- en regelgeving ten aanzien van externe veiligheid voor risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen.

 

Voor risicovolle bedrijven met gevaarlijke stoffen zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi ) en de bijbehorende regeling (Revi).

 

Voor transportroutes van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en het spoor gelden op dit moment de normen zoals vastgelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen 2012 (deze wordt vervangen door het Besluit externe veiligheid transportroutes, het besluit is op 11 november 2013 gepubliceerd).

 

Voor hoge druk aardgastransportleidingen zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico vastgelegd in het Besluit houdende milieukwaliteitseisen externe veiligheid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

4.6.2 Ligging plangebied en risicovolle objecten

De omgeving van het plangebied is getoetst op het aspect externe veiligheid. Hierbij is gebruik gemaakt van de gegevens in de provinciale risicokaart van Noord-Holland en gegevens van risicobronnen die bekend zijn bij de gemeente en de Veiligheidsregio. Op de volgende afbeelding is de ligging van het plangebied aangegeven met de dichtstbijzijnde risicovolle activiteiten.

 

Ligging plangebied met dichtsbijzijnde risicovolle activiteiten

 

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat het invloedsgebied van de volgende risicobron binnen het plangebied ligt:

1. LPG-tankstation BOHA, Vennewatersweg 2a en 2b te Heiloo. Op grond van het Bevi/Revi gelden er normen voor het plaatsgebonden risico en een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico.

4.6.3 Bevi-inrichtingen (LPG-tankstation BOHA)

LPG-tankstation BOHA is gevestigd aan de Vennewatersweg 2a en 2b te Heiloo. De doorzet aan LPG is in de vergunning gelimiteerd tot 500 m³ per jaar, verder worden op het achterterrein tankwagens(benzine/diesel) geparkeerd en worden deze tankwagens gelost of geladen vanuit de aanwezige ondergrondse tanks. Het bedrijf is net buiten het plangebied gelegen. In het kader van voorliggend bestemmingsplan is een rapportage opgesteld waarbij een toetsing is uitgevoerd aan de normen voor het plaatsgebonden risico en waarbij het groepsrisico is berekend, zie bijlage 10. 

 

Plaatsgebonden risico

Op de volgende afbeelding is de ligging van de door Prevent Adviesgroep B.V. bepaalde veiligheidsafstanden voor het plaatsgebonden risico ( PR=10^-6-contour) weergegeven.

 

Berekende veiligheidsafstanden plaatsgebonden risico ( PR=10^-6-contour)

 

Binnen de veiligheidafstanden voor het plaatsgebonden risico (PR=10^-6-contour) zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig.

 

Om te voorkomen dat, vanwege de nog uit te werken bestemming wonen, binnen deze veiligheidafstanden voor het plaatsgebonden risico nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten kunnen worden gerealiseerd is op de verbeelding een ‘veiligheidszone – Bevi’ weergegeven. In de regels is aangegeven dat binnen deze zone:

• geen nieuw kwetsbaar object of beperkt kwetsbaar object mag worden gebouwd;
• er geen kwetsbaar object aanwezig mag zijn.

Groepsrisico

Op de volgende afbeelding is het door Prevent Adviesgroep B.V. berekende groepsrisico weergegeven.

 

Berekend groepsrisico

 

Het groepsrisico is berekend met Safeti^NL voor de volgende situaties:

• de bestaande situatie met en zonder LPG-branchemaatregelen;
• de te bestemmen situatie met en zonder LPG-branchemaatregelen.

Het groepsrisico neemt bij een maximaal mogelijke invulling van de opnieuw te bestemmen “Uit te werken woonbestemmingen” toe, maar blijft bij het treffen van de LPG branchemaatregelen ruim onder de oriëntatiewaarde (feitelijke situatie).

 

Omdat de LPG branchemaatregelen nog niet zijn geborgd in wetgeving of in de omgevingsvergunning moet juridisch gezien de situatie worden beschouwd als situatie zonder LPG-branchemaatregelen (juridische situatie). Juridisch gezien kan het groepsrisico bij een maximaal mogelijke invulling van de opnieuw te bestemmen “Uit te werken bestemming wonen” toenemen tot boven de oriëntatiewaarde. Om dit te voorkomen zal de vergunning van het LPG-tankstation op dit punt worden aangepast.

4.6.4 Advies Veiligheidsregio Noord-Holland Noord

Ten aanzien van de mogelijkheden om de omvang van de ramp te beperken en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van personen binnen het invloedsgebied van het LPG–tankstation moet een advies worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. In het kader van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 Bro is dit advies ingewonnen en heeft de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord gereageerd, zie toelichting paragraaf 6.2.2.

4.7 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.7.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijksten hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

4.7.2 Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Waterbeheersplan 2010-2015

Op 14 oktober 2009 is het Waterbeheersplan 2010-2015 vastgesteld door Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. In dit waterbeheersplan beschrijft het Hoogheemraadschap de doelstellingen voor de periode 2010-2015 voor de drie kerntaken: veiligheid tegen overstromingen, droge voeten en schoon water.

 

De missie van het Hoogheemraadschap is erop gericht om ook de komende jaren, ondanks klimaat- en weersveranderingen, Noord-Holland boven het Noordzeekanaal veilig te houden tegen overstromingen en te zorgen voor droge voeten en schoon water. Het kerndoel hierbij is vierledig:

1. Het op orde houden van het watersysteem en dit onder dagelijkse omstandigheden doelmatig en integraal beheren.
2. De verontreiniging van het watersysteem door directe en indirecte lozingen voorkomen en/of beheersbaar houden.
3. Het op orde houden van de primaire waterkeringen en overige waterkeringen met een veiligheidsfunctie en deze onder dagelijkse omstandigheden doelmatig beheren.
4. Het in stand houden en ontwikkelen van een calamiteitenorganisatie die onder bijzondere omstandigheden onmiddellijk operationeel is en die beschikt over actuele calamiteitenbestrijdingsplannen voor veiligheid, wateroverlast en waterkwaliteit.

Uitgangspunten van het beleid van het Hoogheemraadschap hierbij zijn:

• het beheersgebied van het Hoogheemraadschap is beveiligd tegen overstromingen;
• dijkversterking blijft altijd mogelijk;
• alle inwoners van het beheersgebied van het Hoogheemraadschap hebben recht op het afgesproken beschermingsniveau tegen wateroverlast;
• watersystemen zijn gezond voor mens, plant en dier;
• problemen worden opgelost waar ze ontstaan;
• met de watervoorraad wordt zorgvuldig omgegaan;
• niet alles kan overal;
• samenwerking staat centraal
• water is een ordenend principe in de ruimtelijke inrichting;
• het waterbeheer is toekomstgericht.

Keur Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Eind 2009 is de 'Keur Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier' vastgesteld door het Hoogheemraadschap. De regels in de keur zijn onder te verdelen in twee categorieën: gebodsbepalingen en verbodsbepalingen. Met de geboden worden derden verplicht het aan hen toegewezen onderhoud aan waterstaatswerken uit te voeren. De verboden zijn er om te voorkomen dat wijzigingen worden aangebracht in waterstaatswerken, waardoor ze niet (goed) meer functioneren. Zo is het bijvoorbeeld verboden om zonder toestemming van het Hoogheemraadschap een steiger in het water aan te leggen of een sloot te dempen.

 

De regels uit de keur zijn vastgelegd in het keurdocument. De legger uit dit keurdocument bepaalt waar de geboden en verboden uit de keur van toepassing zijn.

4.7.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

De realisatie van de plannen voor woningbouw in Zuiderloo (en Zandzoom) zal gepaard gaan met een toename van het verhard oppervlak. Ten opzichte van het onverhard terrein ontstaat hierdoor een versnelde afvoer van water. Voorkomen dient te worden dat het water van de strandwal te snel en in grote hoeveelheden op het omliggende gebied wordt afgewenteld en daar tot problemen en tot wateroverlast leidt. Gestreefd wordt naar een veerkrachtig watersysteem, waarbij de kwelzone wordt versterkt en infiltratiemogelijkheden op de strandwal worden geoptimaliseerd.

 

In het plangebied Zuiderloo zullen de volgende maatregelen worden getroffen:

1. Om het water in het plangebied vast te houden zullen de groenvoorzieningen in het gebied worden gecombineerd met waterinfiltratiezones en –bekkens. Bij grote neerslaghoeveelheden zullen hier tijdelijk waterpartijen ontstaan. Voor de aanvoer van water naar deze bekkens zullen nieuwe waterlopen worden gegraven. Er zal echter ook zo veel mogelijk gebruik worden gemaakt van het eeuwenoude waterafvoersysteem van greppels, hetgeen altijd goed gefunctioneerd heeft.
2. In de voorschriften is vastgelegd dat voor de berging en infiltratie van hemelwater in het gehele gebied dat valt onder de uit te werken bestemmingen in samenhang met het Zandzoomgebied en de omliggende strandvlaktes, een oppervlakte wordt ingericht die minimaal gelijk is aan 20% van het verharde oppervlak in dit gebied dat direct loost op het oppervlaktewater. Daarbij gaat het niet zozeer om het creëren van wateroppervlakken alswel het creëren van plaatsen waar het hemelwater kan infiltreren. Dit gezien het feit dat, zoals eerder aangegeven, op de strandwal water snel via de bodem afvloeit.
3. Bij het ontwerp van de woonwijken en de infrastructuur zal zo weinig mogelijk een gesloten gerioleerde verharding worden toegepast. Het Heilooër profiel van bestrating met grasbermen vormt hierbij een goed uitgangspunt. Ook kan gedacht worden aan het toepassen van halfverharding.
4. In het gebied zal een verbeterd gescheiden rioolstelsel of een stelsel dat hieraan qua vuiluitworp gelijkwaardig is, worden aangelegd. Uitgangspunt is een zo groot mogelijke afkoppeling van ‘schone’ oppervlakken (daken) naar het oppervlaktewater. Het AfvalWaterKetenBedrijf heeft de voorkeur geen schoon regenwater naar de zuivering te laten komen.

De gemeente heeft verder het voornemen om vanaf de Breedelaan aan de noordkant van het plangebied langs de beoogde nieuwe noordzuidontsluitingsweg door het plangebied naar de Vennewatersweg een ondergrondse waterafvoer te realiseren. Deze dient om een oplossing te bieden voor de wateroverlast die bij overvloedige regenval van tijd tot tijd optreedt in Heiloo-Zuid. Via deze afvoer zal ook overtollig water worden afgevoerd uit Zuiderloo. De nieuwe afvoer takt aan op de bestaande afvoer langs de Vennewatersweg.

 

Buiten het plangebied zal nader worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor het bergen van water in het gebied van de strandvlaktes. Met name de oostelijke strandvlakte leent zich hiervoor. In het kader van de op te stellen uitwerkingsplannen moet duidelijk worden welke maatregelen elders feitelijk gerealiseerd kunnen en zullen worden. Door neerslagtoename als gevolg van klimaatsveranderingen vallen er op langere termijn gemiddeld hogere grondwaterstanden te verwachten in de strandwal. Hogere grondwaterspiegels kunnen in de randzones van de strandwal leiden tot een hogere kweldruk. Hiervoor zullen buiten het plangebied oplossingen moeten worden gezocht (onder andere waterberging, kruipruimteloos bouwen).

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

4.8.1 Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Planspecifiek

Rondom het plangebied liggen diverse Natura 2000-gebieden, waarvan de volgende binnen een afstand van tien kilometer van het plangebied:

• Noordhollands Duinreservaat (circa 1,5 kilometer);
• Eilandspolder (circa 6 kilometer);
• Noordzeekustzone (circa 7 kilometer);
• Schoorlse Duinen (circa 9,5 kilometer);
• Wormer- en Jisperveld & Kaleerpolder (circa 9,5 kilometer).

Het plangebied heeft geen relatie met deze omliggende Natura 2000-gebieden. Voor vrijwel alle mogelijke externe effectfactoren zoals geluid, licht, menselijke aanwezigheid, trillingen e.d. geldt dat gezien de afstand en de tussenliggende elementen, geen effecten op de Natura 2000-gebieden te verwachten zijn. Het enige aspect wat over een dergelijke afstand invloed heeft is stikstof/ammoniak. Derhalve is een stikstofberekening opgesteld, zie bijlage 11. In deze rapportage zijn de eerste vijf jaren van de planontwikkeling beschouwd, alsmede de eindsituatie. In de rapportage wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling geen onevenredige schadelijke gevolgen heeft voor de omliggende Natura 2000 gebieden. Een voortoets dan wel een passende beoordeling is niet noodzakelijk. In de rapportage is ook een doorkijk gemaakt naar Programmatische Aanpak Stikstof

4.8.2 Soortenbescherming

De Flora- en Faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

In het kader van de ontwikkeling van Zuiderloo hebben reeds eerder onderzoeken plaatsgevonden naar beschermde soorten in het kader van de Flora- en Faunawet in het gebied. Uit die onderzoeken is ondermeer gebleken dat vleermuizen en rugstreeppadden in het gebied voorkomen. Rugstreeppadden en vleermuizen zijn strikt beschermde soorten volgens de Flora- en Faunawet. Verblijfplaatsen, maar ook belangrijke vliegroutes en foerageergebied zijn beschermd volgens de wet en mogen in principe niet vernietigd worden. Derhalve is opnieuw onderzoek gedaan naar het voorkomen van rugstreeppadden en vleermuizen in het plangebied, zie bijlage 12. Ook tijdens dit onderzoek zijn enkele rugstreeppadden aangetroffen in het plangebied, even ten zuiden van de volkstuinen aan de Spanjaardslaan. Het gaat om 5 tot 10 dieren. Daarnaast zijn in het plangebied vijf soorten vleermuizen waargenomen. De vleermuizen gebruiken het plangebied als foerageergebied en als paargebied. Mogelijk bevindt zich een verblijf van de gewone dwergvleermuis in het plangebied. Er zijn verder negen baltslocaties van gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Vliegroutes zijn niet aangetroffen.

 

Naar aanleiding van de waarnemingen is in het onderzoek vervolgens gekeken of er sprake is van negatieve effecten en of mitigerende of compenserende maatregelen noodzakelijk zijn. In na volgende tekst wordt deze beoordeling per soort weergegeven.

 

Vleermuizen

Gewone dwergvleermuizen hebben hun verblijfplaatsen voornamelijk in bebouwing. Bij de realisatie van het project zal in het plangebied geen bebouwing worden gesloopt. Er gaan daarom geen verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Er zijn geen belangrijke vliegroutes aangetroffen. Ook blijven de huidige groene opstanden, de lanen en het bosje aan de Spanjaardslaan, behouden. De realisatie van het project zal daarom geen negatief effect hebben op de vleermuizen. Bij de realisatie van meer huizen zal, indien de spouwmuren toegankelijk zijn voor vleermuizen dmv van vliegopeningen en holtes, het aanbod aan mogelijke verblijfplaatsen toenemen. De groenstructuren worden versterkt en dit zal een positief effect hebben op het voedselaanbod en mogelijkheden voor vliegroutes voor vleermuizen.

 

Rugstreeppadden

Door de bouw van de woningen zal de zomerhabitat en voortplantingshabitat voor de rugstreeppad moeilijker bereikbaar zijn. Op de korte termijn kan er door de werkzaamheden lichte verstoring in de deelpopulatie in Zuiderloo ontstaan. De voorgenomen ingreep heeft daardoor mogelijk een negatief effect op de lokaal aanwezige populatie. Het is dan ook niet toegestaan de ingreep zonder aanvullende mitigerende maatregelen uit te voeren. Derhalve zullen de volgende maatregelen worden uitgevoerd, om zo aan de zorgplicht te voldoen:

• Ten noorden van de voortplantingshabitat zullen werkvoertuigen gaan rijden. Voordat dit gaat gebeuren zal deze tijdelijke weg worden afgeschermd met een paddenscherm. Het doden van dieren wordt op deze manier voorkomen. Een scherm van glad landbouwplastic van 50 cm hoog en 10 cm ingegraven voorkomt betreding van rugstreeppadden.
• Voordat er in Zuiderloo vergravingen plaatsvinden, waarbij in de periode maart - juli (tijdelijke) plassen kunnen ontstaan, worden deze locaties afgezet met een scherm. Dit voorkomt dat rugstreeppadden het water kunnen gaan gebruiken als voortplantingswater.

Daarnaast zullen verschillende compenserende maatregelen worden getroffen. Op deze manier zal er op de lange termijn, geen negatief effect zijn op de rugstreeppadden. De habitat die ze nu gebruiken blijft grotendeels onaangetast en er worden nieuwe migratieroutes aangelegd om deze te bereiken.

 

Ontheffing flora- en faunawet

Op 25 februari 2014 is op basis van het onderzoek uit oktober 2013 een ontheffingsverzoek ingediend bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland voor de rugstreeppad. Op 22 januari 2015 is door de Rijksdienst de gevraagde ontheffing afgegeven, zie bijlage 13. In de onthefffing staat beschreven onder welke voorwaarden werken en werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en welke maatregelen getroffen dienen te worden. De ontheffing is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan.

4.9 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologische Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

 

Planspecifiek

Op 9 mei 2011 is de Nota Cultuurhistorie vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In de nota Cultuurhistorie is ook het gemeentelijk beleid op het gebied van archeologie opgenomen. De archeologische waarde van een gebied wordt door de gemeente bepaald door het gebied te toetsen aan aspecten geomorfologie, historische wegen en bekende archeologische vindplaatsen. Het gehele plangebied Zuiderloo ligt op de strandwal. Het gebied is vanaf de prehistorie in gebruik genomen door nomaden. Op basis van deze feiten bezit het gehele gebied een zeer hoge archeologische verwachting. Aan deze waardering is de consequentie verbonden dat ontwikkelingen vanaf 50 m² en dieper dan 50 cm vergunningplichtig zijn. Voorliggend bestemmingsplan betreft een plan waarin nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Ten behoeve van het behoud van de archeologische waarde van het gebied is een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ opgenomen, die inhoudt dat voor werkzaamheden met een oppervlak van meer dan 50 m² en dieper dan 50 cm een archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd.

4.10 Cultuurhistorie

Door recente wijzigingen in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is sinds 1 januari 2012 het opnemen van een cultuurhistorische paragraaf verplicht. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de, in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

 

Planspecifiek

Zoals in de vorige paragraaf reeds aangegeven is op 9 mei 2011 de Nota Cultuurhistorie vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In de nota Cultuurhistorie beschrijft de gemeente Heiloo de belangrijkste ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken van Heiloo en heeft het op basis daarvan beleid vastgesteld. De identiteit van het dorp is door de eeuwen heen gevormd en bepaald door die kenmerken die passen bij haar historie; het zijn de elementen die laten zien waar de historie uit bestaat en hoe deze het dorp hebben gemaakt tot wat het is.

Een aantal van de beleidsuitspraken zijn specifiek op Zuiderloo van toepassing. Vasthouden aan het contrast tussen de bebouwde strandwal en de lege strandvlaktes betekent zo veel mogelijk bebouwing concentreren op en rond de strandwal en de strandvlaktes zo open mogelijk houden. Vasthouden aan de ontwikkelingsstructuur van Heiloo (noord-zuid gericht wegenpatroon en oost-west gerichte verkaveling) houdt bovendien in dat bij nieuwbouw onderzocht wordt hoe kan worden aangesloten op het historisch gegroeide wegenpatroon en het bijpassende verkavelingspatroon. Concreet betekent dit voor Zuiderloo:

• doorgaande wegen noord-zuid;
• dwarsverbindingen oost-west;
• verkaveling haaks op de Hoogeweg;
• zo veel mogelijk beschermen van het nog aanwezige Middeleeuwse systeem van greppels met houtwallen en hagen;
• stimuleren van het toepassen van houtwallen en hagen.

De cultuurhistorische waarden in de vorm van houtwallen, greppels, hagen en houtsingels worden onderkend en gewaardeerd. Om die reden wordt veel moeite gedaan om in de toekomstige woonwijk zoveel mogelijk van deze waarden intact te houden en waar mogelijk te versterken / restaureren. Historische greppels blijven benut en worden voor de waterhuishouding gebruikt. Door de afgesproken dichtheid van 25 woningen/ha zullen niet alle groenstructuren kunnen worden bewaard. Om die reden is er voor gekozen om niet alle op het onder paragraaf 2.2.1 opgenomen kaartje aangegeven cultuurhistorische landschapselementen op de verbeelding van het bestemmingsplan over te nemen. Voor de onderdelen die wel op de verbeelding zijn opgenomen is het beleid er op gericht deze zo veel mogelijk te handhaven.

 

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan (zie toelichting paragraaf 2.3.1) is getracht zo veel mogelijk rekening te houden met bovenstaande. Daarnaast zijn verschillende waardevolle elementen (zie toelichting paragraaf 2.2.1) als behoudenswaardig opgenomen op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan.   

4.11 Verkeer

De woningbouw ontwikkeling heeft een effect op de bestaande wegenstructuur. Deze effecten zijn opnieuw beschouwd door Goudappel Coffeng 14. Om de effecten in beeld te brengen is gebruik gemaakt van het Verkeersmodel regio Alkmaar. Op deze wijze krijgt men ook op een groter schaalmodel inzicht in de verschillende verkeersstromen.

 

Uit de verkeerskundige analyses blijkt dat er geen moeilijkheden verwacht worden op het gebied van de verkeersafwikkeling, uitgaande van variant 7: 2030 Zuiderloo en landzoom ontwikkeld, inclusief aansluiting A9. In deze variant was de grootste groei van het autoverkeer te zien op de Vennewatersweg, zowel de nieuwe aansluiting A9 als ook de ontwikkeling van Zuiderloo en Zandzoom zorgde voor een toename van verkeer op deze weg. De groei op de overige wegen, zeker in absolute zin, geeft geen directe aanleiding voor nadere analyses. De verkeersintensiteiten blijven (in veel gevallen ruim) binnen de richtlijnen. Variant 7 is voor deze studie maatgevend gebleken. De nieuwe aansluiting A9 zorgt voor een afname van verkeer op de Kennemerstraatweg, van ongeveer 25%. Deze afname zorgt voor 'Iucht' op deze weg. Deze 'Iucht' vullen Zuiderloo en Zandzoom deels op.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Opbouw regels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Bestemmingen

Algemeen

Dit bestemmingsplan kent een mengvorm aan verschillende bestemmingen en bestemmingsystematiek. Voor de bestaande woningen is het plan conserverend van aard en sluit de opgenomen regeling aan op hetgeen gebruikelijk is binnen de gemeente Heiloo. Het betreft dan in hoofdzaak de bestemmingen Gemengd, Groen, Wonen, Verkeer, Verkeer en Verblijf.

 

Voor de te ontwikkelen woongebieden zijn de bestemmingen Woongebied en Woongebied - Uit te werken opgenomen. De toedeling van deze bestemmingen kent een directe relatie met de grondpositie van de gemeente. Waar er vanuit de grondpositie of middels gesloten overeenkomsten gestuurd kan worden op verkaveling en kwaliteit van de woonomgeving is de bestemming Woongebied opgenomen. Voor de gronden welke in eigendom zijn van derden en er nog geen afspraken liggen is de bestemming Woongebied -  Uit te werken opgenomen. Hiervoor moet vooruitlopend op de uitwerking in overleg met de gemeente een verkavelingsplan opgesteld worden. In dat kader kijkt de gemeente mee of de gewenste woonkwaliteit gerealiseerd wordt.

 

Inleidende regels

In het hoofdstuk ‘Inleidende regels’ is een aantal begrippen verklaard welke gebruikt worden in de planregels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in het artikel ‘Wijze van meten’ bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan geïnterpreteerd dient te worden.

 

Bestemmingsregels

In het hoofdstuk ‘Bestemmingsregels’ zijn de in het plan opgenomen bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitbepalingen opgenomen.

 

De bestemmingen Woongebied en Woongebied - Uit te werken zijn specifieke bestemmingen welke opgesteld zijn om een vlotte ontwikkeling van Zuiderloo mogelijk te maken. In beide bestemmingen wordt verwezen naar het stedenbouwkundige plan en het IPOR. Deze twee stukken bepalen in belangrijke mate de verdere uitwerking. Bij de uitwerking zijn deze stukken richtinggevend.

 

De opgenomen bebouwingsregeling voor hoofdgebouwen en erfbebouwing sluit aan op de bestaande regelingen binnen de gemeente Heiloo. Op onderdelen kan hiervan worden afgeweken. Het college kan hier onder specifieke voorwaarden middels een omgevingsvergunning in voorzien.

 

Dubbelbestemmingen

De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ is over de andere bestemmingen heen gelegd. Deze dubbelbestemming regelt een bijzonder belang dat eerst afgewogen dient te worden alvorens de ondergelegen bestemming mag worden gerealiseerd. Concreet betekent dit voor de bestemming ‘Waarde - Archeologie’ dat het belang van het eventueel aantreffen van archeologische waarden in de grond, voorop wordt gesteld. Er geldt een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

 

Algemene regels

In het hoofdstuk ‘Algemene Regels’ worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld. Het gaat hier om de volgende regels:

 

Anti-dubbeltelregel:

Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen.

 

Algemene bouwregels

Binnen de algemene bouwregels is voor het plangebied overkoepeld voor de bestemmingen Woongebied en Woongebied -  Uit te werken de gemiddelde woningdichtheid per hectare en het maximaal aantal te realiseren woningen geregeld.

 

Algemene gebruiksregels

Hoewel in de Wet ruimtelijke ordening al is bepaald dat strijdig gebruik verboden is, is in het bestemmingsplan toch een artikel ‘Algemene gebruiksregels’ opgenomen. Hierin wordt een aantal voorbeelden gegeven van gevallen die worden aangemerkt als strijdig gebruik.

Specifiek voor het bestaande hinderveroorzakende bedrijf is een regeling opgenomen dat woningbouw pas mogelijk is indien de geurzone is komen te vervallen.

 

Algemene aanduidingsregels:

Hierin is een regeling opgenomen voor LPG. Met deze regeling wordt voorkomen dat er nieuwe gevoelige objecten binnen de opgenomen zone gerealiseerd worden.

 

Algemene afwijkingsregels:

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen een aantal algemene afwijkingen opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. 

 

Algemene wijzigingsregels:

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsmogelijkheden uit de bestemmingen en het artikel ‘Algemene afwijkingsregels’, een aantal wijzigingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft de oprichting van wat grotere nutsvoorzieningen, een enigszins andere situering en/of begrenzing van in het plan opgenomen grenzen en de mogelijkheid voor het (gedeeltelijk) laten vervallen van de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’.

 

Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk ‘Overgangs- en slotregels’ is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregels. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotbepaling is de officiële naam van de planregels bepaald. Onder deze naam kunnen de planregels van het bestemmingsplan aangehaald worden.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

‘Anderszins verzekerd’ betekent dat voor de desbetreffende gronden de kosten van de grondexploitatie al op een andere manier gedekt worden. Daarvan is sprake als:

1. de gemeente eigenaar is van de grond;
2. er (in beginsel) op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan een overeenkomst over de grondexploitatie gericht op de bouwplannen is gesloten en de gemeente kan aannemen dat de overeenkomst wordt nagekomen door de wederpartij.

In het eerste geval dekt de gemeente de kosten via de gronduitgifteprijs. In het tweede geval is voor die gronden voldaan aan het criterium ‘anderszins verzekerd’. Aangezien niet alle gronden in het bezit van de gemeente zijn, is de inzet om met de grondeigenaren tot minnelijke afspraken over de grondverwerving of over de realisatie te komen op een wijze dat het kostenverhaal verzekerd is. Hiervoor lopen gesprekken tussen de gemeente en de grondeigenaren.

  

Exploitatieplan

Naast onderhavig bestemmingsplan is een exploitatieplan opgesteld. Dit exploitatieplan is opgesteld voor de situatie dat niet voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan tot definitieve afspraken met de andere grondeigenaren gekomen kan worden over de grondverwerving, of de realisatie met bijbehorend kostenverhaal.

In het exploitatieplan is aangegeven wat de verhaalbare kosten zijn voor de ontwikkeling van het exploitatieplangebied Zuiderloo en hoe deze kosten worden verhaald op de grondeigenaren wanneer sprake is van zelfrealisatie.

Met het opstellen van een exploitatieplan is het voor de gemeente mogelijk, op basis van een wettelijke grondslag, te vragen om een exploitatiebijdrage.

 

Grondexploitatie

De gemeente voert een grondexploitatie voor haar grondeigendommen in het bestemmingsplangebied Zuiderloo. Uit de grondexploitatie blijkt dat het plan financieel uitvoerbaar is.

 

Naast het exploitatieplan wordt een gemeentelijke grondexploitatie vastgesteld die alle kosten en opbrengsten van de bouwgrondproductie van de gemeentelijke grondeigendommen gaat financieren binnen de bestemmingsplanhorizon. Uit de grondexploitatie blijkt dat het plan financieel uitvoerbaar is.

  

Vanuit de markt

De marktuitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling Zuiderloo is onderzocht door Companen.

Hieruit blijkt de uitvoerbaarheid van het plan vanuit de markt. De conclusies staan beschreven in toelichting paragraaf 3.4.11.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van Provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de overlegpartners en is van verschillende overlegpartners een reactie ontvangen. In bijlage 15 worden deze reacties weergegeven en voorzien van een gemeentelijke reactie.

6.2.3 Verslag inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 19 februari 2015 t/m 1 april 2015 ter inzage gelegen. Tijdens deze inspraakperiode zijn verschillende zienswijzen ingediend. In bijlage 16 worden de zienswijzen weergegeven en voorzien van een gemeentelijke reactie.

6.2.4 Verslag zienswijzen

In een separate bijlage 17 (nr. 17) is de Nota beantwoording zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan en ontwerp-exploitatieplan toegevoegd. Daarin zijn de ingekomen zienswijzen samengevat en van gemeentelijke commentaar voorzien.

• 1. Stedenbouwkundig plan Zuiderloo Heiloo, Wissing, documentnaam: 456-Stedenbouwkundig plan-20130212-rapportage, 27 februari 2013
• 2. Beeldregieplan Zuiderloo Heiloo, Wissing, documentnaam: 456-Zuiderloo-hb-20130225-beeldregieplan-v02, 22 maart 2013
• 3. Inrichtingsplan openbare ruimte
• 4. Marktbehoefte Zandzoom, Companen, projectnummer 399.100, 28 november 2014
• 5. Bodemonderzoeken periode juni 2009-januari 2010, Zuiderloo
• 6. Verkennend bodemonderzoek kadastrale percelen gemeente Heiloo, sectie E, nummer 319, 1281, 2033 en 2218; DIBEC Milieutechnisch advies; rapportnummer: 814.052_01-v1; 29 januari 2015
• 7. Verkennend bodemonderzoek plangebied 'Zuiderloo' te Heiloo, Landview Bodemonderzoek, Rapportnummer: 2015201, 21 april 2015
• 8. Rapportage luchtkwaliteitonderzoek Ontwikkellocaties Zandzoom & Zuiderloo Gemeente Heiloo, Langelaar Milieuadvies, 14016/02, 18 april 2015
• 9. Geluidonderzoek Bestemmingsplan Zuiderloo, Regionale Uitvoeringsdienst Noord-Holland Noord, Kenmerk: 127060, 30 april 2015
• 10. Berekening groepsrisico LPG tankstation Boha te Heiloo, Prevent Adviesgroep B.V., Projectnummer: 175 P1, 20 augustus 2014
• 11. Rapportage ecologische uitwerking stikstofberekening Zandzoom en Zuiderloo te Heiloo, Laneco, 17 april 2015
• 12. Natuuronderzoek Zuiderloo, Heiloo; Landschap Noord-Holland; rapport nr: 13.033; oktober 2013
• 13. Toekenning ontheffing ruimtelijke ingrepen, 22 januari 2015
• 14. Verkeersstudie Zandzoom en Zuiderloo
• 15. Nota beantwoording vooroverlegreacties voorontwerp-bestemmingsplan Zuiderloo
• 16. Nota beantwoording inspraakreacties voorontwerp-bestemmingsplan Zuiderloo
• 17. Nota Zienswijzen