Ramplaankwartier

5.1 Visie op het plangebied

Beschermen kwaliteit woonomgeving

De visie op het plangebied bestaat uit het beschermen van de kwaliteit van de woonomgeving van het Ramplaankwartier. De gefaseerde ontstaansgeschiedenis heeft gezorgd voor de huidige variatie in bouwvormen en bouwrichtingen. Deze geheel eigen karakteristiek van het Ramplaankwartier is mede bepalend voor de kwaliteit van de woonomgeving.

Het bestemmingsplan Ramplaankwartier is daarom in hoofdzaak een consoliderend bestemmingsplan. Dit houdt in dat het bestemmingsplan vooral erop gericht is om de kwaliteiten in het plangebied te handhaven, bijvoorbeeld door de stedenbouwkundige structuur qua rooilijn, maximale goothoogten en maximaal aaneengesloten gevelbreedte vast te leggen. Het komt voor deze wijk neer op het voortzetten van het huidig gebruik en het (veelal) gedetailleerd aangeven van de bebouwingsmogelijkheden. Waar mogelijk wordt ruimte geboden om bestaande woningen uit te breiden (dakopbouwen, aan- en uitbouwen en dakkapellen).

Het bestaande openbare groen is bestemd als groen. Voortuinen bij woningen hebben de bestemming Tuin 1. Om de karakteristiek van de bebouwing langs de Elswoutlaan te behouden hebben ook de achtertuinen van de woningen langs de Elswoutlaan gedeeltelijk een bestemming Tuin 1 gekregen. Hiermee wordt de bouw van schuurtjes en aanbouwen beperkt. De overige achtertuinen hebben de bestemming Tuin 2.

Uitbreiding/aanpassing van de woning

Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, dan wel een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of de deur uit, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is onderzocht of uitbreiding van de woningen in het Ramplaankwartier mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen diverse aspecten een rol, zoals stedenbouw, architectuur, welstand en cultuurhistorische waarde. De wijk dankt de grote cultuurhistorische waarde vooral aan het feit dat de wijk nagenoeg oorspronkelijk is. Om de huidige ruimtelijke kwaliteit van de wijk te bewaren, is vergroting van de woning dan ook slechts beperkt toegestaan. In de planregels zijn uitbreidingsmogelijkheden in detail vastgelegd.

Beroepsmatige activiteiten aan huis

Werken aan huis kan een bijdrage leveren aan het plaatselijk (met name dienstverlenend) voorzieningenniveau. Het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis kan een stimulans geven aan de economische ontwikkeling, het starten van een bedrijf is op deze wijze heel laagdrempelig. Veel ondernemers zijn op deze manier begonnen. De vraag naar deze mogelijkheid zal de komende jaren alleen maar toenemen (stijging aantal zzp-ers). De mogelijkheid om vanuit huis (aan huis) te kunnen werken, is een van de elementen die de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad zal gaan bepalen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden van het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis beperkt. Overlast voor het wonen moet voorkomen worden, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Ook mag het werken de woonfunctie niet verdrijven. Kortom: de gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen.

Het gebruiken en inrichten van woningen en bijgebouwen voor beroepsmatige activiteiten aan huis is mogelijk mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo zijn alleen dienstverlenende beroepen mogelijk en mag er geen overlast voor de woonomgeving ontstaan. Bovendien geldt als uitgangspunt dat de woonfunctie gehandhaafd dient te blijven. De omvang van de beroepsmatige activiteiten wordt daarom in de regels gelimiteerd: 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning tot een maximum van 50 m2 mag voor beroepsmatige activiteiten aan huis worden gebruikt.

Bedrijven

In het bestemmingsplan worden alleen die bedrijven, (kleine) kantoren, (zakelijke) dienstverlenende en ideële bedrijven bestemd die zich duidelijk onderscheiden van de woonfunctie. In de toekomst blijft handhaving van de huidige karakteristiek (de overwegende woonfunctie met verspreid enige bedrijvigheid) uitgangspunt. In het plan wordt geen ruimte geboden voor de vestiging van detailhandel, dienstverlening of horeca op nieuwe locaties.

De bestaande winkelvoorzieningen in de wijk zijn geconcentreerd aan de Ramplaan. De bestaande bedrijven dragen bij aan de levendigheid en sociale interactie in de buurt. Ondernemers moeten hier dan wel een bedrijf kunnen en willen runnen. Verwacht wordt dat het risico op toekomstige leegstand met de tijd zal toenemen, vooral bij de winkelstrip aan de Ramplaan 36-52. Om leegstand, verloedering en eventueel waardevermindering van deze panden te voorkomen zijn ze zodanig bestemd dat de begane grond in de toekomst ook als woning in gebruik kan worden genomen.

Voor het café-restaurant is overeenkomstig het bestemmingsplan van 2002 verruiming tot een hotelfunctie (herberg) mogelijk mits uitbreiding van parkeerplaatsen uitsluitend op eigen terrein plaatsvindt.

Maatschappelijke voorzieningen en sportvoorzieningen

De onderwijsvoorzieningen, het verzorgingstehuis met bijbehorende gebouwen en de kerk zijn in het bestemmingsplan opgenomen met de bestemming Maatschappelijk. De mogelijkheden van deze functies blijven gelijk aan hoe het voorheen was.

In het Dr. Willem Dreesplantsoen nabij de Pieter Wantelaan wordt voorzien in nieuwbouw van een maatschappelijke instelling met woonfunctie. Op basis van het bestemmingsplan uit 2002 was deze bebouwing reeds mogelijk gemaakt. De plaats van de bebouwingsmogelijkheid is destijds zorgvuldig gekozen. Deze is zodanig gesitueerd dat de continuïteit van de belangrijke groenstructuur die loopt van Ramplaan tot Brouwersvaart niet wordt aangetast. Door de ligging in de oksel van de Pieter Wantelaan en Gillis Schoolmeesterlaan kan nieuwbouw mits zorgvuldig vormgegeven vanuit verschillende zichtassen de plek in stedenbouwkundige zin een meerwaarde geven.

In het Ramplaankwartier is één (bovenwijkse) sport- en recreatievoorziening aanwezig: tennispark Duinvliet. Voor het bestemmingsplan is continuering van deze voorziening in zijn huidige omvang uitgangspunt.

Indien een bestaande maatschappelijke voorziening zijn functie verliest is het wenselijk dat in hetzelfde pand een andere maatschappelijke voorziening gevestigd kan worden. In de regels wordt gelimiteerd welke maatschappelijke functies mogelijk zijn. Om die reden hoeven maatschappelijke voorzieningen in de regel niet specifiek benoemd te worden, zodat enige ruimte blijft voor uitwisseling van (maatschappelijke) functies.