Bomenbuurt

5.1 Visie op het plangebied

De Bomenbuurt is voorgedragen als "beschermd stadsgezicht". Dit betekent dat het beschermen van de bestaande kwaliteiten het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt is. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:

• a. de historisch gegroeide ruimtelijke hoofdstructuur en de samenhang van de openbare ruimte en de waardering van de kwaliteit van de daaraan gelegen bebouwing;
• b. de schaal en verscheidenheid van de bebouwing;
• c. de verscheidenheid en vervlechting van functies en activiteiten.

De op hand zijnde aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te "bevriezen". Het plangebied moet kunnen leven. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen de historisch stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te versterken. Algemene stedenbouwkundige uitgangspunten binnen beschermd stadsgezicht zijn:

• Behoud, bescherming en waar mogelijk versterking van het straat- en bebouwingsbeeld.
• Instandhouding en/of herstel van de monumenten en beeldbepalende gebouwen. Op de waarderingskaart respectievelijk aangegeven als orde 1 (rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten) en als orde 2 (beeldbepalende gebouwen).
• Bij beeldbepalende gebouwen (orde 2) dienen specifieke waarden van het pand (zoals opgenomen in de redengevende omschrijving (bijlage 5) binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing wordt uitgegaan van een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap.
• Bij bouwwerken die op de waarderingskaart zijn aangeduid als “orde 3” dient de schaal en algemene waarden binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing moet hiermee rekening worden gehouden.
• Voor bouwwerken die op de waarderingskaart zijn aangeduid als “nieuwbouw” is vervanging in beginsel mogelijk binnen de kaders van dit plan. Hiervoor gelden tevens criteria voor ruimtelijke kwaliteit, die zijn opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.
• Voor ensembles en seriebouw geldt dat de samenhang tussen de verschillende gebouwen moet worden gehandhaafd. Bij verbouwingen waarbij het beeld van gevel en/of kap wordt gewijzigd, dient dat in de afzonderlijke gebouwen zodanig te gebeuren dat de samenhang in het ensemble niet wordt verstoord. Daarom moet een bouwkundige ingreep worden afgestemd met de overige gebouwen in een ensemble of een serie identieke gebouwen.
• Behoud van stedenbouwkundige accenten. Voor de stedenbouwkundige accenten dient te worden uitgegaan van een restauratieve aanpak.

In het kader van dit bestemmingsplan is een waarderingskaart van de plangebied opgesteld (zie hoofdstuk 6.4 en bijlage 5). De waarderingskaart is een combinatie van de waardering van afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, wordt gedetailleerd bestemd.

De te beschermen waarden van de Bomenbuurt zijn nader te typeren als:

• een hoofdstructuur die een grote variatie bevat aan stedenbouwkundige vormen als assen,diagonalen, korte en lange straten, gebogen en geknikte straten, radiaalstraten en merendeels groene al dan niet besloten pleinen;
• de verspringende rooilijnen;
• de samenhang tussen de complexmatige bebouwing in U-vorm, of in de vorm van een halve veelhoek en de groene openbare ruimte die half door deze bebouwing wordt omsloten;
• de samenhang tussen de complexmatige bebouwing en binnengebieden die geheel door deze bebouwing worden omsloten;
• de in het stedenbouwkundig plan opgenomen groenstructuur, met name de groene long langs de Kleverlaan tussen Schoterweg en Delftlaan;
• de variatie aan eengezinsrijenhuizen en woningbouwcomplexen, in oorsprong zowel voor middenstand als voor arbeiders, verweven in de totale stedenbouwkundige aanleg, maar door de architectonische samenhang als duidelijke eenheid herkenbaar;
• de herkenbaar gebleven prestedelijke lijnen en elementen, bestaande uit o.a. historische bebouwing, een begraafplaats, een herkenbaar restant van de vroegere veenpolder, een begraafplaats en oude verbindingswegen.

Stedenbouwkundig instrumentarium

Deze visie op het beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een bestemmingsplanregeling die het stadsgezicht op een passend wijze beschermt. De hoofdopzet van deze regeling bestaat uit de volgende elementen:

• een dubbelbestemming 'Waarde - beschermd stadsgezicht' waarin gedetailleerde, strakke bouwregels zijn opgenomen die de bestaande situatie vastleggen met slechts beperkte ontwikkelingsmogelijkheden;
• strakke bouwvlakken op de verbeelding, waarbinnen de hoofdbebouwing
  moet zijn gesitueerd;
• om de karakteristieke structuur van de open binnenterreinen en tussen
  panden gelegen tuinen te behouden is voorzien in tuinbestemmingen met
  beperkte bebouwingsmogelijkheden, die doorgaans niet verder reiken dan wat vergunningsvrij op grond van bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht is toegestaan;
• de orde-aanduidingen op de verbeelding en in de planregels. De basis van de orde-aanduidingen is terug te vinden op de waarderingskaart;
• gelet op de gedetailleerde, strakke bestemmingsregels zijn specifieke
  afwijkingsmogelijkheden opgenomen, die passen bij de aard van het gebied en die tegemoet komen aan karakter van de levende stad.

Werkwijze in dit bestemmingsplan

Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot en bouwhoogteserfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, is gedetailleerd bestemd. Voor dit bestemmingsplan is de indeling in orden gekoppeld aan de mate van bescherming in de planregels. Zo is voor orde 3 panden een marge van een minimale en een maximale goothoogte aangegeven, terwijl voor orde 1 en 2 panden de bestaande goothoogte gehandhaafd dient te worden. Om aan te geven welke onderdelen van een orde 2 pand cultuurhistorisch waardevol worden geacht is er voor de orde 2 panden een redengevende omschrijving (bijlage 5) opgesteld.

Algemeen zijn voor dit bestemmingsplan ten behoeve van het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het plangebied de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gehanteerd.

Voorgevelrooilijn

De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. De voorgevelrooilijn is dus een belangrijke vormgever van de historische kenmerken van het plangebied. Uitgangspunt is dat voor bebouwing in het beschermd stadsgezicht de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.

Bouwvlak

Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. In het bestemmingsplan zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de historisch bepaalde situatie. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen.

Parcellering

Het plangebied Bomenbuurt kenmerkt zich door historische panden. Samenvoegen van panden gaat ten koste van deze structuur en van de bouwhistorische waarden van vooral de historische tussenmuren. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan samenvoeging van gebouwen in de hoofdwinkelstraten worden toegestaan.

Hoogtes

Doordat elk pand een individuele goothoogte en dakvorm en nokrichting kent, zit er veel variatie in het daklandschap en gevelaanzichten. De bestaande variatie in goothoogte wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de bestaande goothoogte gedetailleerd vast te leggen. Onder strikte voorwaarden mag hiervan worden afgeweken.

Monumenten kennen wettelijk al een beschermde status. Orde 2 panden (zie ook bijlage) krijgen bescherming met een te handhaven goothoogte. Bij orde 3 en jonge panden worden over het algemeen minimale en maximale bouwhoogten gehanteerd.

Daklandschap

De kappen van de individuele panden vormen tezamen het daklandschap. Het traditionele zadeldak met de nok haaks op de straat komt daarbij het meeste voor. Het is belangrijk dat de hoofdkarakteristieken gehandhaafd blijven. Uitgangspunt is dan ook dat een gebouw voorzien dient te zijn van een kap en dat de bestaande nokrichting en dakvorm behouden blijven. Waar daken in de loop der tijd verdwenen zijn wordt gepoogd dit weer te herstellen. Dit is een reden om hoogte van bouwwerken in het bestemmingsplan te bepalen aan de hand van de goothoogte, zodat de mogelijkheid open blijft het bouwwerk nog te voorzien van een echte kap. Voorwaarde is de maximale nokhoogte van 4m. en een dakhelling gekoppeld aan een minimale en maximale hellingshoek. Dakkapellen mogen worden opgericht maar hieraan worden stringente eisen gesteld ten aanzien van hoogte, breedte en afstand tot nok en dakvlak. Onder bepaalde voorwaarden mogen op (gedeeltelijk) platte daken ook dakterassen en daktuinen worden toegestaan.

Uitbreidingsmogelijkheden

Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, dan wel een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of de deur uit, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing.

In dit plan hebben we hierin voorzien door regels op te nemen voor standaard uitbreidingen waarvan verwacht wordt dat deze geen onevenredige invloed hebben op het straatbeeld, de privacy en de bezonning van de directe omgeving,  het daklandschap en de uitstraling van het beschermd stadsgezicht in het algemeen. Te denken valt hierbij aan aan- en uitbouwen, dakkapellen, bijgebouwen en andere ondergeschikte uitbreidingen. Voor niet standaard ingrepen die een grotere impact kunnen hebben op een van deze punten worden binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Met een relatief korte procedure wordt door de gemeente beoordeeld of deze ingrepen acceptabel zijn. Voorbeelden hiervan zijn dakopbouwen,  dakterrassen, dakdoorbrekingen,  bijzondere (afwijkende) dakkapellen etc.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is onderzocht of uitbreiding van de woningen in de Bomenbuurt mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen diverse aspecten een rol, zoals stedenbouw, architectuur, welstand en cultuur historische waarde.

Per straat of straatdeel zijn trends toegekend in de vorm van dakopbouwen en kappen. Hiermee wordt voorkomen dat een kakofonie van opbouwen ontstaat. Het vastleggen van de aanwezige trends behoudt dan wel bevordert een rustig straatbeeld.

Definitie trends
Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen (uitbreiding ten opzichte van de oorspronkelijke woning), kapvormen of dakkapellen welke juridisch, technisch en vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit passend zijn en daardoor de 'blauwdruk' vormen van toekomstige uitbreidingen. In het geval dat er meerdere dakopbouwen zijn gerealiseerd wordt de meest voorkomende vorm als trends benoemd (50% criterium).

Er komen 6 verschillende trends voor in dit bestemmingsplangebied, deze zijn schematisch toegelicht in paragraaf 6.4.2.

Op onderstaande afbeeldingen is aangegeven waar de trends voorkomen. Als er geen trend is aangegeven zijn de standaard uitbreidingen toegestaan.