| Plan: | Koninginnebuurt |
|---|---|
| Plannummer: | BP4080006 |
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.BP4080006-0003 |
De Koninginnebuurt is aangewezen als "beschermd stadsgezicht". Dit betekent dat het bijzondere ruimtelijke karakter van het plangebied op grond van de Monumentenwet dient te worden beschermd in het bestemmingsplan. Dit betekent dat het beschermen van de bestaande kwaliteiten het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt is. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:
De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te "bevriezen". De stad moet kunnen leven. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen de historisch stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te behouden.
In het kader van dit bestemmingsplan is een waarderingskaart van het plangebied opgesteld. De waarderingskaart is een combinatie van de waardering van afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, wordt gedetailleerd bestemd.
Enerzijds biedt dit bestemmingsplan bescherming voor de kwaliteit van de woonomgeving in die gebouwen en woongedeelten waar de functie nog strikt wonen is. Daarnaast biedt het bestemmingsplan ruimte voor een flexibele invulling aan de begane grond in gebouwen die gelegen zijn aan de grotere toegangswegen, waar het bestaande karakter reeds gemengd is, zoals de Tempeliersstraat.
Deze visie op het beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een bestemmingsplanregeling die het stadsgezicht op een passend wijze beschermt. De hoofdopzet van deze regeling bestaat uit de volgende elementen:
Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, is gedetailleerd bestemd. Voor dit bestemmingsplan is de mate van bescherming gekoppeld aan de indeling in orden. Zo is voor orde 3 panden een marge van een minimale en een maximale goothoogte aangegeven, terwijl voor orde 1 en 2 panden de bestaande goothoogte gehandhaafd dient te worden, evenals bijvoorbeeld de kap- of dakvorm. Om aan te geven welke onderdelen van een orde 2 pand cultuurhistorisch waardevol worden geacht is er voor de orde 2 panden een redengevende omschrijving opgesteld (zie bijlage 2 van de toelichting).
Ten behoeve van het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het plangebied worden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gebruikt.
Voorgevelrooilijn
De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. Uitgangspunt is dat voor bebouwing in het beschermd stadsgezicht de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.
Bescherming typologieën
Het plangebied is voornamelijk samengesteld uit twee typologieën bebouwing: individuele villa's en geschakelde ensemblebouw. Voor de villa's geldt dat er veel variatie in het daklandschap en gevelaanzichten bestaat. Elke villa in de Koninginnebuurt kent immers een individuele goothoogte, dakvorm en nokrichting. Voor de geschakelde bouw geldt juist dat de eenheid in een ensemble bewaard moet blijven. Bescherming van de verschillende typologieën vindt via verschillende manieren plaats, bijvoorbeeld door het vastleggen van bouwvlak, parcellering en goot- of nokhoogtes.
Bouwvlak
Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de historisch bepaalde situatie. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen. Zo blijven vrijstaande villa's in het groen zo vrij mogelijk staan en zullen de geschakelde woningen juist als stedenbouwkundige wand blijven fungeren.
Parcellering
De typologie van de villa's in de Koninginnebuurt kenmerkt zich door individuele historische panden. Het meer noordelijk gedeelte van de buurt kenmerkt zich door kleinschalige historische panden. Beide typologieën zijn waardevol voor de karakteristiek van de buurt. Samenvoegen van panden gaat ten koste van de fijnmazige structuur. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan samenvoeging van gebouwen worden toegestaan.
Hoogtes
In het gebied staan vrijstaande villa’s en kleine series herenhuizen, maar ook lange wanden met middenstandswoningen. Voor de geschakelde bouw geldt dat de eenheid in een ensemble bewaard moet blijven. De bestaande variatie (villa's) en eenheid (geschakelde bouw) in goothoogte wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de bestaande goothoogte gedetailleerd vast te leggen. Daarbij heeft afronding van de hoogtes naar boven plaatsgevonden en op hele meters. Onder strikte voorwaarden mag hiervan worden afgeweken.
Monumenten kennen wettelijk al een beschermde status. Orde 2 panden (zie ook bijlage 2 met de redengevende omschrijvingen) krijgen bescherming met een te handhaven goothoogte. Deze is afgerond naar boven op hele meters. Bij orde 3 en overige panden worden over het algemeen minimale en maximale bouwhoogten gehanteerd. Om daarmee enige flexibiliteit te bieden.
Voortuinen
In het noordelijk deel van de Koninginnebuurt zijn de straten door het ontbreken van voortuinen en openbaar groen vrij steenachtig van karakter. Hierdoor is de nabijheid van de binnenstad merkbaar. Langs de meer in het zuiden gelegen straten liggen voortuinen, vaak met groene erfafscheidingen. Privé- en openbaar groen gaan soms naadloos in elkaar over. Met name deze laatste karakteristieke groene voortuinen worden beschermd in het plan door ze te bestemmen als tuin 1, waar slechts minimaal gebouwd mag worden (bijvoorbeeld erfafscheidingen en erkers).
Daklandschap
De Koninginnebuurt kent een veelzijdig daklandschap. De panden verschillen onderling sterk qua kapvorm, kleur en materiaalgebruik. Naast de volledige kap is een bebouwing van 3 lagen met een afgeschuind dakschild aan de voorzijde ook een gebruikelijke dakvorm. Vanaf de straat gezien ontstaat een gelijk straatbeeld voor beide vormen. De panden zijn, met uitzondering van meer recente invullingen, op zichzelf herkenbaar en verschillen onderling sterk qua kapvorm, bouwstijl, kleur- en materiaalgebruik. De bouwhoogte is over het algemeen twee bouwlagen met een kap, of drie met een plat dak en een afgeschuind dakschild aan de voorzijde. Het straatbeeld is daardoor hetzelfde als bij twee bouwlagen met een kap. De kappen zijn veelvuldig onderbroken door verschillende typen topgevels, torentjes of dakkapellen, zodat een levendig straatbeeld is ontstaan. Het is belangrijk dat de hoofdkarakteristieken gehandhaafd blijven. Uitgangspunt is dan ook dat een gebouw voorzien dient te zijn van een kap en dat de bestaande nokrichting en dakvorm behouden blijven. Waar kappen in de loop der tijd verdwenen zijn, wordt gepoogd deze weer te herstellen. Dit is een reden om hoogte van bouwwerken in het bestemmingsplan te bepalen aan de hand van de goothoogte, zodat de mogelijkheid open blijft het bouwwerk nog te voorzien van een echte kap. Voorwaarde hierbij is dat bij deze categorie panden de maximale nokhoogte 4 meter bedraagt en dat de dakhelling gekoppeld is aan een minimale en maximale hellingshoek. Ook is het toegestaan onder voorwaarden om op orde 3 panden dakopbouwen te plaatsen. Deze passen, doordat ook zij een kap suggereren maar in feite een platte dakbedekking hebben, in de traditie van het afgeschuind dakschild als afdekking. Dakkapellen mogen worden opgericht maar hieraan worden stringente eisen gesteld ten aanzien van hoogte, breedte en afstand tot nok en dakvlak. Onder bepaalde voorwaarden mogen op (gedeeltelijk) platte daken ook dakterassen en daktuinen worden toegestaan.
Uitbreiding/aanpassing van de woning
Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, dan wel een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of kinderen die de deur uit gaan, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing.
In dit plan is hierin voorzien door regels op te nemen voor standaard uitbreidingen waarvan verwacht wordt dat deze geen onevenredige invloed hebben op het straatbeeld, de privacy en de bezonning van de directe omgeving, het daklandschap en de uitstraling van het beschermd stadsgezicht in het algemeen. Te denken valt hierbij aan aan- en uitbouwen, dakkapellen, bijgebouwen en andere ondergeschikte uitbreidingen. Voor niet standaard ingrepen die een grotere impact kunnen hebben op een van deze punten worden binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Met een relatief korte procedure wordt door de gemeente beoordeeld of deze ingrepen acceptabel zijn. Voorbeelden hiervan zijn: dakopbouwen, dakterrassen op hoofdbebouwing, bijzondere (afwijkende) dakkapellen etc.
Beroepsmatige activiteiten aan huis
Werken aan huis kan een bijdrage leveren aan het plaatselijk (met name dienstverlenend) voorzieningenniveau. Het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis kan een stimulans geven aan de economische ontwikkeling. Het starten van een bedrijf is op deze wijze heel laagdrempelig. Veel ondernemers zijn op zo begonnen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden van het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis uiteraard beperkt. Overlast in relatie tot met name wonen moet voorkomen worden, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling in woonwijken niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Ook mag het werken de woonfunctie niet verdrijven. Kortom: de gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen.
Het gebruiken en inrichten van woningen en bijgebouwen voor beroepsmatige activiteiten aan huis is mogelijk mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo zijn alleen dienstverlenende beroepen mogelijk en mag er geen overlast voor de woonomgeving ontstaan. Bovendien geldt als uitgangspunt dat de woonfunctie gehandhaafd dient te blijven. De omvang van de beroepsmatige activiteiten wordt daarom in de regels gelimiteerd: 35 procent van het brutovloeroppervlak van een woning tot een maximum van 50 m2 mag voor beroepsmatige activiteiten aan huis worden gebruikt.
Tempelierstraat 2
Vlak voor de vaststelling van dit bestemmingsplan is een verzoek ingediend om aan de Tempelierstraat 2 een deel van het pand als zelfstandige kantoor- of praktijkruimte te (laten) gebruiken. In principe staat de gemeente hier positief tegenover, maar de aanvraag was onvoldoende concreet om in deze fase nog in het bestemmingsplan te kunnen verwerken. Hiervoor dient een aparte ruimtelijke procedure te worden gevoerd, met de bijbehorende inspraakmogelijkheid.
De bestaande detailhandel-, horeca-, dienstverlening- en/of kantoorfuncties worden door verschillende bestemmingen dan wel als 'gemengde doeleinden' in het plan opgenomen. Voor wat betreft de begane grondverdieping geeft dat enige flexibiliteit en biedt dit ruimte voor functieverandering in die gebouwen. De bebouwingsmogelijkheden behorende bij de 'oude' functie blijven gelden. Op deze wijze wordt voorkomen dat zich ongewenste grootschalige ontwikkelingen zullen voordoen.
In het bestemmingsplan worden alleen die bedrijven, (kleine) kantoren, (zakelijke) dienstverlenende en ideële bedrijven bestemd die zich duidelijk onderscheiden van de woonfunctie. In de toekomst blijft handhaving van de huidige karakteristiek (de overwegende woonfunctie met verspreid enige bedrijvigheid) uitgangspunt. In het plan wordt geen ruimte geboden voor de vestiging van detailhandel, dienstverlening of horeca op nieuwe locaties.
In het bestemmingsplan wordt voor gebouwen die in het bestemmingsplan uit 2000 als bestemming 'kantoor' hadden door middel van de bestemming Gemengd de mogelijkheid geboden tot functiemenging met onder andere wonen. Ook is er flexibiliteit met betrekking tot beroepsmatige activiteiten aan huis (dit heeft met name betrekking op kleinschalige kantoor- en dienstverlenende functies).
Wat betreft ontwikkelingsmogelijkheden per bedrijfslocatie wordt aangesloten bij de milieuzonering. Uitbreiding van een bedrijf is beperkt mogelijk en uitsluitend toegestaan als er sprake is van een goede milieuhygiënische en ruimtelijke inpassing. Vergroting van de milieuhygiënische problemen is in elk geval ongewenst. Een verdere toelichting wordt in de milieuparagraaf gegeven.
Indien een bestaande maatschappelijke voorziening zijn functie verliest is het wenselijk dat in hetzelfde pand een andere maatschappelijke voorziening gevestigd kan worden (bijvoorbeeld een culturele voorziening in een leegstaande school). In de regels is gelimiteerd welke maatschappelijke functies mogelijk zijn. Er blijft dus enige ruimte blijft uitwisseling van (maatschappelijke) functies.
Binnen de op de verbeelding opgenomen bestemmingen bestaat ruimte om zo nodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Ter bescherming van de parken en groenvoorzieningen is ervoor gekozen terughoudend te zijn qua bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming verkeer is ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-kilometer zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen.
Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan, zoals vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.