Bosch en Vaart

6.7 Hoofdopzet verbeelding

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van behoud van de bestaande situatie waarbij vervanging binnen grenzen mogelijk wordt gemaakt. Voor wat betreft de voor- en achtergevelrooilijnen wordt in het bestemmingsplan aangesloten op de bestaande situatie. Dit houdt in dat de contouren van de originele hoofdbebouwing conserverend worden ingetekend op de verbeelding.

De gemeente Haarlem heeft op de volgende wijze onderzoek gedaan om de bestaande situatie goed in beeld te brengen ten behoeve van de totstandkoming van dit bestemmingsplan:

• bouwblokonderzoek, rapportage d.d. mei 2010;
• daarnaast zijn er meerdere locatiebezoeken gebracht aan het plangebied door de kerngroep(leden) om specifieke situaties te controleren c.q. in beeld te krijgen;
• waar nodig is er een analyse gemaakt van de luchtfoto's en de 360° foto's zoals beschikbaar via het gemeentelijke interne informatienetwerk Stroomlijn;
• waar nodig is ten behoeve van dit bestemmingsplan het gemeentelijke bouwarchief geraadpleegd met bouwvergunningen, omgevingsvergunningen en vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen.

Met de informatie van deze bronnen is een compleet beeld van het plangebied ontstaan op basis waarvan de bestemmingen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden en de bouwvlakken op de verbeelding konden worden vastgelegd en in de regels konden worden geregeld.

Regeling voor huidige bebouwing, bouw- en goothoogte

Bebouwingsgrenzen

Uitgaande van de bestaande bebouwing en bestaand gebruik zijn op de verbeelding bebouwingsgrenzen en in de regels bebouwingsregelingen aangegeven. De bebouwingsgrenzen geven het gebied aan waarbinnen mag worden gebouwd. In de meeste gevallen laten de bebouwingsgrenzen op de verbeelding en de bebouwingsregelingen in de regels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, de nodige kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen.

Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de vigerende bestemmingsplannen overgenomen. Voor woningen wordt uitgegaan van de algemene 'basiswoning' waarbij de grootte van het bouwblok bepalend is.

Hoogtescheidingsgrenzen en bestemmingsgrenzen

Behalve de bebouwingsgrenzen bevinden zich op de verbeelding tevens hoogtescheidingsgrenzen en bestemmingsgrenzen. Zowel de bebouwingsgrens als de hoogtescheidingsgrens geven een overgang in goothoogte en/ of bebouwingshoogte aan. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld twee verschillende bestemmingen die naast elkaar gesitueerd zijn dezelfde bouwhoogte hebben, die maar één keer wordt weergegeven. De bestemmingen worden gescheiden door de bestemmingsgrens.

Bebouwingspercentage

Binnen een aantal percelen is een bebouwingspercentage opgenomen. Binnen de bebouwingsgrenzen mag voor het aangegeven percentage aan bebouwing worden opgericht.

Bouwhoogte

De bestaande goothoogte van gebouwen is op de verbeelding aangegeven als maximale goothoogte. Via afwijkingsbevoegdheid mag de bestaande goothoogte met maximaal 1 meter worden verhoogd. Boven de goothoogte is een kap verplicht met een maximale hoogte van 4 meter, gemeten vanaf de goothoogte. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk:

• 1. via een afwijkingsbevoegdheid is een kap tot maximaal 5 meter toegestaan;
• 2. via een afwijkingsbevoegdheid is een platte afdekking in plaats van een kap mogelijk. In dat geval is de op de verbeelding aangegeven goothoogte tevens de maximale hoogte van het gebouw.

Ten aanzien van de vormgeving van de daken, de hellingshoek van de kap en het aanbrengen van dakkapellen en dakopbouwen zijn stedenbouwkundige bepalingen in de regels opgenomen.

Voor gebouwen die op de waarderingskaart zijn aangeduid als orde 1 of orde 2 is de bestaande goothoogte vastgelegd op de verbeelding. Voor orde 3 gebouwen en nieuwbouw is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een afwijkende goothoogte, dakhelling of plat dak. Voordat deze afwijkingsbevoegdheid wordt toegepast zal getoetst moeten worden aan aspecten zoals het straat- en bebouwingsbeeld en de bezonningssituatie op aangrenzende bouwpercelen. Ook kan via een afwijkingsbevoegdheid de goothoogte van orde 3 gebouwen, gebouwen die op de verbeelding staan aangeduid als nieuwbouw of in wanneer er sprake is van nieuwbouw worden verhoogd. Hiertoe zijn voorwaarden opgenomen in de regels.

De bouw van dakterrassen op aanbouwen en uitbouwen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Deze dakterrassen dienen in verband met de beeldkwaliteit van het bestemmingsplangebied niet zichtbaar te zijn vanaf de openbare weg. Daarnaast dient het terras minimaal 3 meter vanaf de voorgevel gesitueerd te zijn. Uitzondering hierop is de afwijkingsbevoegdheid voor dakterrassen op de erker binnen de tuinbestemming. In situaties van bijvoorbeeld een bovenwoning geeft dit de gelegenheid voor de bewoners van die bovenwoning een buitenruimte te creëren. Overigens gelden er privaatrechtelijke regels met betrekking tot de aan te houden afstand tot perceels- en erfgrenzen in geval van aanleg van een dakterras.

Nu het woongebied van Bosch en Vaart officieel de status Beschermd Stadsgezicht heeft gekregen houdt dit in dat het zonder of in afwijking van een sloopvergunning van het college van burgemeester en wethouders is verboden om een pand geheel of gedeeltelijk te slopen. Alleen in uitzonderingsgevallen zal deze vergunning worden verleend. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bouwvalligheid van bouwwerken die recent zijn (aan)gebouwd.