Van Tubergen

In dit hoofdstuk worden de verschillende ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten binnen het plangebied beschreven. Deze uitgangspunten hebben betrekking op zowel bebouwing als op functies.

Ruimtelijke uitgangspunten

Het ruimtelijk hoofduitgangspunt voor het bestemmingsplan is behoud en versterking van de huidige situatie. Bestaande bestemmingen worden zo veel mogelijk in het huidige plan overgenomen, met uitzondering van het Van Breementerrein. Het bestemmingsplangebied heeft grotendeels een woonfunctie en deze blijft ook behouden. Binnen de bestemming 'Wonen' is beroepsoefening aan huis mogelijk.

De bestemming 'Gemengd 2' wordt uitgebreid met de functie maatschappelijke voorzieningen. Binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' zijn speelvoorzieningen toegestaan en kunnen wijzigingen ten behoeve van langzaam verkeer worden doorgevoerd.

De bestaande bedrijfspanden aan en Schouwtjeslaan 23a t/m 63, krijgen de bestemming 'Gemengd 3'. Voor wat betreft de begane grondverdieping is flexibiliteit geboden voor functieverandering. Op de boven de begane grond gelegen verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan.

De Zuider Emmakade 45 en Wilheminpark krijgen de bestemming Gemengd 4 om ook de uitwisseling van functies tussen de verdiepingen te bewerkstelligen.

Het bestaande bedrijfspand aan het Wilhelminapark 28 krijgt de bestemming 'Gemengd 5'. Er wordt flexibiliteit geboden voor functieverandering. Naast bedrijvigheid zijn hier ook maatschappelijke voorzieningen, kantoor en dienstverlening toegestaan. Dit geldt voor de begane grond en de boven de begane grond gelegen verdiepingen. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Voor het bestaande ECL-gebouw zijn de reeds toegestane uitbreidingen meegenomen. Er worden geen verdere uitbreidingen op het terrein mogelijk gemaakt.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De bescherming van de bestaande kwaliteiten van het plangebied is het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt. Voor het oprichten van gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden strenge voorwaarden en toetsingscriteria.

In paragraaf 2.2 is beschreven dat het plangebied is aangewezen als (genomineerd) beschermd stadsgezicht door de Rijksdienst Monumentenzorg. Een deel van het plangebied heeft een hoogwaardig en grotendeels gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig patroon met een karakteristieke architectonische invulling van villa's en geschakelde middenstandswoningen. De huidige karakteristiek is vooral bepaald door de bebouwing uit de eerste decennia van de 20ste eeuw. Van zeer grote betekenis is het deels in dit gebied gelegen Wilhelminapark. Het Wilhelminapark is in zijn oorspronkelijke conceptie bewaard gebleven. Handhaven, herstellen en versterken van deze kwaliteiten zijn de uitgangspunten. Het behouden van de architectonische waarden heeft concrete gevolgen voor dakkapellen, overstekken, kozijnen, erfafscheidingen, schilderwerk e.d. Voor de nieuwbouwwoningen uit de jaren '80 en '90 gelden minder strenge criteria.

Voor Wilhelminapark 28 is een uitbreidingsmogelijkheid opgenomen, die is overgenomen uit het vorige bestemmingsplan. Aangezien het pand inmiddels als orde 2 is aangewezen en de gehele buurt als beschermd stadsgezicht zal zeer zorgvuldig moeten worden omgegaan met de uitbreidingsmogelijkheid. Cultuurhistorisch en stedenbouwkundig is het een grote wens om de schuur vrij te laten staan in zijn omgeving, zonder aan en uitbouwen. Het heeft de voorkeur dat wanneer er toch een eventuele uitbreiding komt, deze in het noordelijk gedeelte van de kavel te bouwen.

Van Breementerrein

Na het vrijkomen van het Van Breementerrein aan het smalle gedeelte van de Schouwtjeslaan – voorheen waren hier een tankstation en wasstraat gevestigd – zijn verscheidene bestemmingen overwogen. Uiteindelijk is er, ook gelet op de overweggende woonfunctie in de directe omgeving, voor gekozen dit terrein hoofdzakelijk een woonbestemming te geven.

Ligging en afmetingen van het terrein leidden qua verkaveling niet tot een bepaalde vanzelfsprekende ruimtelijke opzet; uitgaande van bebouwing aan de bestaande openbare weg – de Schouwtjeslaan – zou ten noorden daarvan een groot terrein ongebruikt blijven liggen. Voor wat betreft de bestemming van het terrein in zijn totaliteit is een bouwinitiatief voor deze locatie gevolgd.

Na een grondig proces met een grote betrokkenheid van de omwonenden en belanghebbenden is het bouwplan een aantal keren aangepast. het aantal woningen, het gehele volume, de maximale goot- en nokhoogtes zijn naar beneden toe bijgesteld.

Zorgvuldig is gezocht naar een goed evenwicht – qua ruimtelijkheid en privacy-aspecten – tussen de omvang van de woonhof en de ruimte die aanwezig zal zijn tussen de hofwoningen en de bestaande woningen daaromheen. Bovendien zullen de hofwoningen vooral op de binnenhof zijn gericht en slechts in beperkte mate op de eigen (kleine) achtertuin. Er is nauwkeurig gekeken naar de bebouwing in de buurt. Het bouwplan voegt zich naar gemiddelde hoogtes en diepte van bestaande bebouwing in de directe omgeving.

Het plan heeft twee belangrijke karakteristieken: het afmaken van de bebouwingswand aan de Schouwtjeslaan en een woonhof op het binnenterrein. De bebouwing aan de Schouwtjeslaan staat in de rooilijn en is qua diepte vergelijkbaar met de buurwoningen. Voor goot- en bouwhoogte is een maat aangehouden die gemiddeld in de omgeving voorkomt. Er is nadrukkelijk gekozen voor het afmaken van de de wand om zo de Schouwtjeslaan rust en kwaliteit te kunnen geven. Deze toevoeging heeft meer waarde voor de buurt dan een open hof.

De afstand tussen de bestaande en nieuwe bebouwing is wisselend. Op een aantal plaatsen royaal maar op andere plaatsen behoorlijk klein. In verband met privacy zijn de nieuwe grondgebonden woningen vooral georiënteerd op het binnenpleintje, met een beperkt uitzicht aan achterzijde.

Gedurende het proces is het woningprogramma steeds kleiner geworden. In het bouwvlak zijn nu ongeveer 24 woningen mogelijk. In de regels is bij de hofwoningen een minimale beukmaat opgenomen zodat de woningen genoeg interne ruimte hebben om de orientatie voornamelijk op de hof te kunnen richten.

De bebouwing op het Van Breementerrein vormt een verdichting ten opzichte van het gemiddelde van de directe omgeving. Maar ook in de bestaande omgeving zijn er al grote verschillen in dichtheid te vinden. De dichtheid van de woningen aan de Prins Clausstraat en Soestdijkstraat is veel hoger dan aan het Wilhelminapark en de Koninginneweg. Dit maakt van deze buurt een gevarieerde buurt, met andere woorden; variatie in dichtheid is een eigenschap die de buurt rond het van Tubergenterrein als kwaliteit in zich heeft. Het verschil in dichtheid geeft een variatie in typen bebouwing, sferen en plekken.

Het parkeren dient geheel op eigen terrein te worden gerealiseerd. Op dit moment geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning. Dit is inclusief het bezoekersparkeren.

De omvang van de productie en attractie van verkeer van en naar de 24 woningen is zeer beperkt en zonder problemen te ontsluiten op de Schouwtjeslaan, mits de aansluiting verkeerskundig goed is ontworpen, met aandacht voor het fietsverkeer. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn aanpassingen en verdere herinirichting van de straat mogelijk.

Visie op het groen

Eerder in paragraaf 2.3 en 3.2 is het bestaande groen in het plangebied omschreven.

Het plangebied wordt omschreven als gemengde buurt met royale aanleg. Het gaat om de diverse plantsoenen die verspreid in het plangebied aanwezig zijn, welke voor een groot deel langs de Leidsevaart liggen. Er staat verschillende beplanting en openbaar groen. Het betreft voornamelijk kijkgroen.

De bomen langs de Leidsevaart maken deel uit van de hoofd bomenstructuur. Dit zijn lijnen die ruimtelijk en functioneel van belang zijn. Het is belangrijk deze groenstructuur te behouden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bescherming van het bestaande groen en daarmee de bestaande groene uitstraling van het plangebied. In dit bestemmingsplan wordt het bestaande openbaar groen beschermt binnen de bestemming groen, maar ook binnen de bestemmingen water en verkeer is groen mogelijk gemaakt. Daarnaast vormen de tuin-bestemmingen een bescherming van het bestaande privé groen.