Oude Stad

6.2 Juridische planopzet

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2008) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in het Stadsvernieuwingsplan Oude Stad, afwijkt van de nu gehanteerde standaard.

De regels van het bestemmingsplan vallen conform het SVBP in de volgende 4 hoofdstukken uiteen:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen zijn op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven

6.2.2 Bestemmingsregels

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

6.2.2.1 Bestemmingen

De volgende bestemmingen zijn aan de gronden in het plangebied toegekend.

Bedrijf (B; artikel 3)

Als bestemming "Bedrijf" zijn in dit bestemmingsplan met een specifieke aanduiding opgenomen de nutsvoorzieningen aan de Noorder Schoolsteeg, het Prinsenhof, de Magdalenahof en de Vogelkopsteeg. Bestaande bedrijvigheid komt verder voor binnen de bestemming Gemengde Doeleinden.

Centrum 

De bestemming 'Centrum' wordt alleen gebruikt als 'sprake is van een dorps- of stadskern in planologische/stedebouwkundige zin.' (SVBP 2008). Het betreft onder meer het gebied binnen de Haarlemse binnenstad waar het kernwinkelapparaat geconcentreerd is. Binnen de bestemming 'Centrum' wordt in het plangebied onderscheid gemaakt in Centrum 1 (C1), Centrum 2 (C2) en Centrum 3 (C3).

Centrum 1 (C1; artikel 4)

De Centrum 1 bestemming is voorbehouden aan de hoofdwinkelstraten binnen het kernwinkelgebied van Haarlem, de zogenaamde A-locaties. Op de begane grond is sprake van een aaneengesloten front van winkels en andere publieksgerichte functies. Tot dit laatste worden gerekend kantoren of ambachtelijke, maatschappelijke en zakelijke dienstverlening die naar aard, verschijningsvorm en gevolgen voor de omgeving vergelijkbaar zijn met reguliere detailhandel. Gedacht kan worden aan reis- en uitzendbureau's, apotheken, sleutelmakers, bankkantoren. Naast deze winkels en andere publiekaantrekkende functies, is ook een hotel of met een afwijkingsbevoegdheid winkelondersteunende daghoreca (h=1) mogelijk. Ook delen van het uitgaansgebied rondom de Grote Markt krijgen de Centrum 1 bestemming, maar dan in combinatie met aanduidingen voor de aanwezige (zwaardere) horecavoorzieningen. De woonfunctie komt op de begane grond niet voor. Voor een kelder geldt dat gebruik is toegestaan zoals op de begane grond.

Daarnaast is de begane grondfunctie ook op de verdieping toegestaan als dit op de verbeelding is aangegeven. Met het oog op versterking van de winkelfunctie wordt via een ontheffingsmogelijkheid eventuele uitbreiding van de winkelfunctie naar bovenliggende verdiepingen mogelijk gemaakt. Verder zijn de bovenverdiepingen bestemd voor wonen. Met het oog op de bevordering van "slapen boven winkels" wordt de short stayfunctie toegestaan.

Op de verdiepingen is horeca toegestaan indien en zoals in de regels en/of op de verbeelding aangegeven. Reeds bestaande horecavoorzieningen worden gerespecteerd.

Het Corry ten Boom museum in de Barteljorisstraat en de Verweyhal aan de Grote Markt worden mogelijk gemaakt door de aanduiding museum (mu) op te nemen op de verbeelding.

Centrum 2 (C2; artikel 5)

De straten die wel behoren tot het kernwinkelgebied maar meer als aanloop naar en nevenstraten van de hoofdwinkelstraten, hebben de bestemming Centrum 2 gekregen. Deze straten zijn ook erg van belang voor het beleven van het kernwinkelgebied en dienen dan ook hun winkel of uitgaanskarakter te behouden. In de Centrum 2 bestemming zijn op de begane grond dezelfde functies toegestaan als onder C1. In tegenstelling tot bij C1 komt op de begane grond de woonfunctie wel in beperkt mate voor. Het betreft hier bestaande woningen die binnen deze bestemming worden gerespecteerd. Hiervoor is op de verbeelding de aanduiding opgenomen “wonen op begane grond toegestaan”. Ook de bestaande horecavoorzieningen (categorie 2, 3) zijn met een aanduiding in het plan positief bestemd.

De overige verdiepingen zijn voor wonen en de short stayfunctie bestemd. Dit is in het kader van het beleid 'Wonen boven winkels' of "Slapen boven winkels" gedaan. Bestaande centrumfuncties worden gerespecteerd door middel van een aanduiding die het mogelijk maakt dat de begane grond functies ook op de overige bouwlagen is toegestaan.

Op de begane grond en op de verdiepingen is horeca toegestaan indien en zoals in de regels en/of op de verbeelding aangegeven.

Centrum 3 (C3; artikel 6)

Het Brinkmann-complex neemt een prominente plek in in het hart van het kernwinkelgebied. De versterking van de aantrekkingskracht van de binnenstad zal ook gestalte moeten krijgen bij de herinvulling van het Brinkmanncomplex. Bij deze herinvulling moet ruimte zijn voor een mix van winkels, horeca en andere publieksaantrekkende functies. Een hotel (al dan niet met vergader- en congresfaciliteiten) of functies op het gebied van cultuur en ontspanning (bv. theater, debatcentrum, atelierruimten) behoren tot de mogelijkheden. Aan de groeiende behoefte aan accommodaties voor individuele sportbeoefening, kan tegemoet worden gekomen door ook een sportschool/fitnessaccommodatie mogelijk te maken. De bestaande woonfunctie in het bouwblok blijft gehandhaafd en kan worden uitgebreid.

Zeker zo belangrijk is ook de locatie van de functies binnen het complex. De bestemming Centrum 3 is toegesneden op het gehele bouwblok Brinkmann. Exacte plaatsbepaling vraagt maatwerk. Zo heeft en houdt de Grote Markt als hoofdfunctie verblijfs- en gebruiksgebied. De Barteljorisstraat heeft als hoofdfunctie winkelgebied. Het ligt voor de hand bij de locatie van functies hier rekening mee te houden. Horeca kan een prominente plek behouden aan de Grote Markt. De arcade aan de Smedestraat kan dichtgezet worden waarbij aandacht dient te zijn voor de uitstraling naar buiten. In lijn met het huidige beleid kan in de Smedestraat gekozen worden voor de hoofdfunctie horeca. Binnen de bestemming Centrum 3 is voldoende flexibiliteit om een programma te realiseren dat recht doet aan de prominente plek in de stad. In het bestemmingsplan worden de publieksaantrekkende functies mogelijk gemaakt in het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping. De hotelfunctie kan op alle verdiepingen.

Het is niet de bedoeling dat er een nieuw winkelcentrum wordt gerealiseerd. Wel bestaat de mogelijkheid tot toevoegen van grootschalige winkels binnen ruimtelijke en kwalitatieve condities. Het algemene beeld van het gevelaanzicht van de Grote Markt en Barteljorisstraat verandert niet. Wel zal op onderdelen de beeldkwaliteit worden versterkt (bv. ingang aan Grote Markt).

Cultuur en ontspanning (CO: Artikel 7)

Binnen deze bestemming is een uiteenlopende reeks activiteiten mogelijk uiteenlopend van atelier of creativiteitscentrum tot museum of bioscoop. Kleinschalige wellness worden hier ook toe gerekend. Deze functies zijn mogelijk in combinatie met ondergeschikte voorzieningen zoals (kleinschalige) horeca of een (kleinschalig) verkooppunt.

Gemengd

De straten die niet behoren tot het kernwinkelgebied of de uitgesproken woonstraten, hebben een bestemming Gemengd. Deze bestemming heeft tot doel de beperkte ruimte in het plangebied optimaal te gebruiken en functiemenging mogelijk te maken ter bevordering van de leefbaarheid van de buurt. Waar werkfuncties zijn toegestaan moeten zij passen binnen de categorie A en B van de zoneringslijst bedrijfsactiviteiten.

Er zijn vijf standaard typen te onderscheiden: Gemengd 1 (GD1), Gemengd 2 (GD2), Gemengd 3 (GD3), Gemengd 4 (GD4) en Gemengd 5 (GD5). In bestemmingsplan Oude Stad komen de bestemming Gemengd 1, 2, 4 en 5 voor.

GD1							GD2	GD4	GD 5
Begane grond
Wonen							Wonen	Wonen
Kantoor zonder loketfunctie							Kantoor	Kantoor	Kantoor
Praktijkruimte/ atelierruimte							Praktijkruimte/ atelierruimte	Praktijkruimte/ atelierruimte	Praktijkruimte/ atelierruimte
							Dienstverlening		Dienstverlening
							Detailhandel
Bedrijven							Bedrijven
							Horeca 1 (met afwijking)	Horeca 4 (met afwijking)	Horeca 4 (met afwijking)
Overige verdiepingen
Wonen							Wonen	Wonen
								begane grond functies	Kantoor
									Praktijkruimte/ atelierruimte

Tabel 6.1 Gebruiksmogelijkheden Gemengd

Binnen de bestemming Gemengd 1, 2 en 4 is ook beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap (tot 4 kinderen) en bed en breakfastvoorziening (tot 4 bedden, verdeeld over 2 kamers) mogelijk, zolang dit gerelateerd is aan de aanwezige woonfunctie. Met een aanduiding wordt het mogelijk gemaakt functies toe te laten dan wel uit te sluiten. Indien op de verbeelding aangeduid zijn ook horecafuncties toegestaan tot of volgens de aanduiding toegestane categorie. Bestaande activiteiten en horecavoorzieningen worden gerespecteerd.

Maatschappelijke functies zijn niet als afzonderlijke gebruiksmogelijkheid opgenomen in deze bestemming. Instellingen echter waarvan de activiteiten een kantooruitstraling hebben zijn passend aangezien kantoor mogelijk is gemaakt.

Gemengd 1 (GD 1; artikel 8)

Kenmerk van Gemengd 1 (GD 1) is dat het om (woon) panden gaat waar op de begane grond naast wonen ook kleinschalige (niet publieksaantrekkende) functies zoals kantoor zijn toegestaan. Ook is niet hinderlijke bedrijvigheid mogelijk. Dit betekent dat het bestemmingsplan (op de begane grond) wisseling van functies mogelijk maakt zoals beoogd wordt in het binnenstedelijk dynamisch milieu. Op de verdieping mag alleen gewoond worden. Voor het pand Spaarne 106 is een specifieke gebruiksregel opgenomen ten behoeve van de verstrekking van methadon.

Gemengd 2 (GD-2; artikel 9)

Straten die wel een winkelkarakter dragen maar niet in die mate als in de Centrum 1 of 2 straten, hebben de bestemming GD-2 gekregen. Bij GD-2 zijn publieksaantrekkende functies toegestaan zoals detailhandel en dienstverlening, naast de functies die toegestaan worden onder GD-1. Ook afzonderlijke panden waar nu nog een winkel of andere publieksaantrekkende functie gevestigd is krijgen deze bestemming. Voor het overige gelden dezelfde regels als onder GD-1. Via een afwijkingsbevoegdheid kan in deze bestemming horeca categorie 1 worden toegestaan.

Gemengd 4 (GD-4; artikel 10)

Het betreft hier (vooral grootschaliger) panden of gebouwen waar op de begane grond en overige verdiepingen zowel wonen als werkfuncties (kantoren en praktijkruimte) zijn toegestaan. Het beleid is gericht op verruiming van de hotelaccommodaties. Dat krijgt in deze bestemming gestalte door via een afwijkingsbevoegdheid de hotelfunctie mogelijk te maken.

Gemengd 5 (GD-5; artikel 11)

Binnen deze bestemming gaat het om panden waar niet gewoond mag worden. De uitstraling is die vooral van een grootschalig kantoorgebouw. Daarnaast zijn dienstverlenende activiteiten en praktijk/atelierruimten mogelijk. Deze functies zijn mogelijk in combinatie met ondergeschikte voorzieningen zoals (kleinschalige) horeca. De bestemming is opgenomen voor de nieuwe gemeentekantoren Raakspoort en Zijlpoort. In de laatste is tevens ruimte voor een fitnesscentrum/sportschool.

Groen (G; artikel 12)

De (openbare) groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als "Groen". In dit plangebied gaat het om de Wijngaardtuin aan de Noorder Schoolsteeg en de Prinsenhof aan de Jacobijnestraat. Ook de groenstroken langs het water van de Zijlvest en Kinderhuisvest krijgen de bestemming "Groen". Uitgangspunt is om deze groenstructuur te behouden. In verband met het beschermen van het stadsgezicht gelden daartoe zeer strikte bouwregels.

Horeca (H; artikel 13)

Aan de voormalige Wijnkerk(nu: Jopenkerk) wordt de enkelvoudige bestemming horeca gegeven. Hierin is tevens toegestaan een ondergeschikte brouwerijfunctie. Tot een maximum van 550 m2 is op de verdiepingen horeca mogelijk. De toegestane uitbouw heeft de Gemengd 1 bestemming, waarbij echter wonen op de begane grond is uitgesloten.

 

Maatschappelijk (M; artikel 14)

De bestemming “maatschappelijk” wordt gehanteerd voor bestaande bouwwerken of gronden die geheel gebruikt worden ten behoeve van onderwijs, openbaar bestuur, zorg- en welzijn, religie of maatschappelijke opvang.

Er zijn maatschappelijke activiteiten die qua schaal en/of hinder voor de omgeving (geluid, parkeren) maatwerk verlangen. Het maatwerk vindt altijd plaats door middel van een aanduiding binnen de bestemming maatschappelijk of via een specifieke gebruiksregel. Van dergelijke activiteiten komt alleen dagopvang voor daklozen voor in het bestemmingsplan Oude Stad. Via een specifieke gebruiksregel wordt deze activiteit in het pand Magdalenahof 2 in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Tuin 1 (T1; artikel 15)

Het groen in het plangebied wordt ten behoeve van het beschermd stadsgezicht zoveel mogelijk beschermd door de opgenomen groenbestemming enerzijds en verschillende tuinbestemmingen anderzijds. De Tuin 1 bestemming is in dit bestemmingsplan voornamelijk opgenomen voor (historische) tuinen/binnenplaatsen bij monumentale gebouwen (hofjes) en veel andere bij woningen behorende gronden die niet bebouwd mogen worden. Dit is gedaan om de openheid en het groen van deze binnengebieden zoveel mogelijk te behouden. Onder nader omschreven regels mogen bouwwerken van lichte constructie zoals erfafscheidingen worden opgericht. Zwaardere bouwwerken (bv. bergingen) zijn niet toegestaan. De hoogte van erfafscheidingen mag max. 1 m bedragen. Met het oog op het respecteren van historische binnentuinen en paden, is er een afwijkingsmogelijkheid om voor bv. historische muren een hoogte van max. 3 m toe te staan.

Parkeren in tuinen met bestemming "Tuin 1" is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven.

Tuin 2 (T2; artikel 16)

Op de als Tuin 2 bestemde gronden mogen onder voorwaarden wel aan- en bijgebouwen worden gebouwd. Deze bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogenaamde erven. Het is niet toegestaan dat de gronden in deze bestemming geheel worden volgebouwd. Dit is in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid.

In de bouwblokken in het plangebied is in de huidige situatie reeds bebouwing in de achtertuinen aanwezig. Het beleid is er niet opgericht om de binnengebieden vrij te krijgen van bebouwing maar toevoegen van extra bebouwing is niet wenselijk. Zodoende is het huidige legale gebruik mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. In de planregels zijn maxima bouwregels opgenomen. Legale bebouwing die de grenzen in deze regels overschrijden wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. Dakterrassen zijn onder voorwaarden toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 2' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor verharding ten behoeve van het parkeren van voertuigen.

Tuin 3 (T3; artikel 17)

De op de verbeelding voor 'Tuin 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De gronden die onder deze bestemming vallen mogen voor 100 procent worden bebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 4 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Legale bebouwing die hoger is dan 4 meter wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. Dakterrassen zijn onder voorwaarden toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Parkeren is binnen de bebouwing toegestaan in de Tuin 3 bestemming.

Verkeer (V; Artikel 18)

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming "Verkeer". In de regels wordt de bestemming 'Verkeer' zodanig ruim omschreven dat wijzigingen in de openbare ruimte doorgevoerd kunnen worden zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden. Binnen deze bestemming zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsgebouwtjes, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Ook terrassen, standplaatsen, uitstallingen en kiosken worden mogelijk gemaakt. Waar en of deze geplaatst worden, wordt geregeld in de benodigde vergunningen. Evenementen zijn toegestaan die voldoen aan de onder de specifieke gebruiksregels gestelde criteria.

Tenzij anders aangegeven op de verbeelding mag de oppervlakte van gebouwen (met uitzondering van autostalling) niet meer bedragen dan 10 m2 en de hoogte niet meer dan 3 meter.

Aparte autostallingsmogelijkheden buiten de straatruimten krijgen een aanduiding garage (ga).

Water (WA; Artikel 19)

De in het plangebied voorkomende waterlopen, -wegen en -partijen en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming "Water". Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij sprake is van het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen, meerpalen.

Voor het oprichten van een steiger is naast een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag (doorgaans burgmeester en wethouders) ook een keurvergunning van het Hoogheemraadschap van Rijnland nodig. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om in het kader van toerismebevordering grotere steigers aan te leggen. Woonschip ligplaatsen noch ligplaatsen voor hotel of horecaschepen zijn in het plangebied toegestaan.

Wonen (W; artikel 20)

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor woningen worden gebruikt.

Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Het kan dan gaan om bv. zzp'ers of beroepsbeoefenaren met praktijk aan huis. Bed & breakfast en gastouderopvang zijn binnen deze bestemming toegestaan.

6.2.2.2 Dubbelbestemmingen

Waarde-Archeologie (WR-A1B t/m WR-A5; artikel 21 )

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden opgenomen door middel van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Daarin hebben voor de historische stadskern van Haarlem archeologische waarnemingen en opgravingen aangetoond dat de stadskern vrijwel overal belangrijke archeologische waarden bevat. Gezien de aard van de archeologische waarden dient de aanvrager van een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 0 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen.

Alleen voor de uiterste zuidwest hoek van het plangebied geldt een lichter regime. Hier gelden de eisen pas bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak van 10.000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld.

Waarde-Beschermd stadsgezicht (WR-BS; artikel 22)

Een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt over alle andere bestemmingen. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd Stadsgezicht Haarlem (zie ook paragraaf 6.4). Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd Stadsgezicht te beschermen. De waarden van het beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bestemmingen vastgelegd.

Ten behoeve van de bescherming van het beschermd stadsgezicht zijn bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Behoud, bescherming en waar mogelijk versterking van het straat- en bebouwingsbeeld.
• Instandhouding en/of herstel van de monumenten en beeldbepalende gebouwen. Deze zijn op de verbeelding respectievelijk aangegeven als orde 1 (rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten) en als orde 2 (beeldbepalende gebouwen).
• Bij beeldbepalende gebouwen (orde 2) dienen specifieke waarden van het pand (zoals opgenomen in de redengevende omschrijving (bijlage 2) binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing heeft een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap de voorkeur.
• Bij bouwwerken die op de verbeelding zijn aangeduid als “orde 3” dient de schaal binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing moet hiermee rekening worden gehouden.
• Voor bouwwerken die op de waarderingskaart zijn aangeduid als “nieuwbouw” is vervanging in beginsel mogelijk binnen de kaders van dit plan. Hiervoor gelden tevens criteria voor ruimtelijke kwaliteit, die zijn opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.
• Voor ensembles en seriebouw geldt dat de samenhang tussen de verschillende gebouwen moet worden gehandhaafd. Bij verbouwingen waarbij het beeld van gevel en/of kap wordt gewijzigd, dient dat in de afzonderlijke gebouwen zodanig te gebeuren dat de samenhang in het ensemble niet wordt verstoord. Daarom moet een bouwkundige ingreep worden afgestemd met de overige gebouwen in een ensemble of een serie identieke gebouwen.

6.2.2.3 Nadere eisen

Binnen de dubbelbestemming Waarde archeologie is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) nadere eisen te stellen aan de gebruiks- en bouwregels indien uit onderzoek is gebleken dat beschermenswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

Binnen de dubbelbestemming Waarde beschermd stadsgezicht is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) nadere eisen te stellen aan de bouwregels.

Eisen kunnen gesteld worden aan:

Waarde archeologie	- situering - inrichting van de gronden - gebruik van de gronden
Waarde beschermd stadsgezicht	- plaats en afmetingen - nokrichting - kapvorm - dakhelling - indeling en vormgeving bebouwing

Bij de uitoefening van de bevoegdheid nadere eisen te stellen aan de bouwregels binnen de dubbelbestemming "Waarde-beschermd stadsgezicht" wordt aan een aantal criteria getoetst:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische waarden;
• c. bezonningssituatie van de omwonenden.

Zie voor de omschrijving van deze criteria hieronder bij paragraaf6.2.2.4

6.2.2.4 Afwijken bouwregels

Bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Waarde beschermd stadsgezicht	- dakopbouw/gootverhoging - kapvorm - dakkapellen - dakdoorbreking - dakterras - gevelindeling - samenvoegen - onderdoorgang/overbouwing
Groen	bouwhoogte overige andere bouwwerken
Tuin 2	bouwhoogte aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Tuin 3	bouw- en goothoogte aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Water	maximum afmetingen steigers

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van de bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid kan aan een aantal criteria worden getoetst.

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische waarden;
• c. de privacy en bezonningssituatie van de omwonenden;
• d. de verkeerssituatie ter plaatse;
• e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• f. brandveiligheid en rampenbestrijding.

Het straat- en bebouwingsbeeld

Het straat- en bebouwingsbeeld vormen een belangrijk onderdeel van het beschermd stadsgezicht in Haarlem. Het oorspronkelijk patroon van straten en bebouwing is praktisch nog geheel aanwezig. Bij de toetsing van aanvragen tot afwijking wordt gekeken of de aanvraag afbreuk hieraan doet. Hier wordt gekeken naar:

• oriëntatie van panden ten opzichte van de straat;
• samenhang met de belendende panden;
• samenhang met de overige omliggende panden;
• behoud dan wel versterken van de aanwezige trends.

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen, dakkapellen of dakterrassen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn.

Voor dit onderwerp zal in ieder geval getoetst worden aan:

• Nota Ruimtelijke Kwaliteit
• Nota Dak
• Parcelleringsregeling
• De aanwezigheid ven ensembles en seriebouw

De cultuurhistorische waarden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij gestreefd wordt naar het in standhouden dan wel versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek dan wel andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Voor dit onderwerp zal in ieder geval getoetst worden aan:

• Nota Ruimtelijke Kwaliteit
• Nota Dak
• De redengevende omschrijving van de ordepanden
• Parcelleringsregeling

De privacy en bezonning van de omwonenden

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient er rekening mee gehouden te worden dat bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake is van een onevenredige afname van de bezonning en de privacy. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naarmate de invloed van het betreffende gebruik op de omgeving toeneemt, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden. Voor bezonning is momenteel beleid in voorbereiding. Het doel hierbij is om te komen tot een 'Haarlemse bezonningsnorm'. Zodra dit beleid is vastgesteld vormt dit het toetsingskader. Besluitvorming over dit beleid vindt naar verwachting plaats in het derde kwartaal van 2013.

De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

De brandveiligheid en rampenbestrijding

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de brandveiligheid en rampenbestrijding, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Afwijkingen binnen bestemming 'Waarde - beschermd stadsgezicht'

Binnen de dubbelbestemming Waarde - beschermd stadsgezicht is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om van de bouwregels af te mogen wijken ten behoeve van de volgende onderdelen:

• Wijziging gevelindeling: wanneer is sprake van herstel of verbetering.

Onder herstel wordt verstaan: het herstel van de gevelindeling, zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw.

Van verbetering is sprake indien bij panden, met name winkels en kantoren, waar de begane grond (plint) zich in de loop der tijd heeft getransformeerd zonder zich rekenschap te geven van de bovenliggende gevel de eenheid tussen plint en bovengevel wordt teruggebracht. Ook is sprake van verbetering als bij een in de loop der tijd afgesloten gevel, de blinde gevel wordt opgeheven of wanneer sprake is van een gevelwijziging waarbij de toegang tot de bovenliggende verdieping(en) wordt mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn de criteria van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van toepassing.

• Afwijkende kap of dakvorm: herstel of verbetering conform Nota Dak.

Een schilddak (schuine zijden aan alle kanten) of een plat dak met afgeschuind dakschild zijn standaard toegestaan. Afwijkingen daarvan zijn mogelijk bij herstel of verbetering. Iemand die bijvoorbeeld een zadeldak of mansardekap wil realiseren of vervangen, kan dat niet via de direct toegestane bouwregels waarin alleen een schilddak of plat dak met afgeschuind dakschild is toegestaan. Hiervoor is een nadere afwijking voor noodzakelijk. Hierbij wordt getoetst aan de uitgangspunten van de Nota Dak.

Onder herstel van de kapvorm wordt verstaan: het realiseren van een kap of dakvorm zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw.

Van verbetering is sprake indien voldaan wordt aan alle volgende voorwaarden: de bezonningsituatie verslechtert niet onevenredig, installaties en leidingen worden weggewerkt, bouwwerk en kap vormen een eenheid en de kap voldoet aan de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit / Nota Dak.

• Dakkapellen: passend in (aanwezige) trend / Nota Dak

Dakkapellen moeten voldoen aan de eisen uit de Nota Dak. Afwijkingen zijn toegestaan indien er sprake is van vervanging van dakkapellen die behoren bij de oorspronkelijke bouw of indien ze aansluiten op een bestaande trend. Daarnaast zijn afwijkingen mogelijk bij enkele specifieke bouwkundige situaties, zoals een afwijkende vloerhoogte ten opzichte van de goot of vanuit het karakter van de kap, die om een afwijkende dakkapel vragen.

• Dakterras op hoofdbebouwing: dubbelgebruik / Nota Dak

De Nota Dak heeft als uitgangspunt dubbelgebruik van elk plat dak. Afwijking is onder voorwaarden mogelijk op hoofdbebouwing. Dat hangt samen met terughoudendheid in de beïnvloeding van het straatbeeld en de privacy van omwonenden.

• Samenvoegen van gebouwen: vanwege cultuurhistorische belangen is het samenvoegen van panden ongewenst. Uit oogpunt van de stedelijke dynamiek is verandering van parcellering en pandindeling van alle tijden. Daarom kan onder voorwaarden aan het samenvoegen van panden worden meegewerkt. Doel is de invloed op de gevelindeling, de parcellering en het straatbeeld beperkt te houden.

Tabellen

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bouwmogelijkheden met afwijkingsmogelijkheden.

6.2.2.5 Afwijken gebruiksregels

Bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Gemengd 1, 2	bedrijf dat niet in zoneringslijst, dan wel in een hogere categorie valt.
Maatschappelijk	maatschappelijke voorziening die in zoneringslijst onder categorie a of b valt.
Centrum 1, 2 en 3	horeca 1 (daghoreca)
Gemengd 2	horeca 1 (daghoreca)
Gemengd 4, 5	horeca 4 (hotel)
Centrum 1	voortzetting begane grondfunctie naar bovenverdiepingen

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde regels binnen bestemmingsomschrijving af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt in ieder geval getoetst aan de volgende criteria:

• invloed op de omgeving in vergelijking met de al toegestane functies

• effecten op (bestaande winkelstructuur en) het voorzieningenniveau
• verkeerssituatie ter plaatse
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken

invloed op de omgeving in vergelijking met de al toegestane functies

Het gaat hier vooral om vragen over de mate van overlast bij een concentratie van functies en in hoeverre de afwijkende bestemming naar zijn aard en uitstraling wezenlijk anders is dan de al toegestane functies.

effecten op (bestaande winkelstructuur en) het voorzieningenniveau

Is sprake van een gewenste aanvulling of versterking op de bestaande winkelstructuur en/of overige voorzieningen patroon.

de verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

6.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelbepaling (artikel 23)

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaren verschillen en wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Algemene gebruiksregels (artikel 24)

Deze bepaling geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan. Een dergelijke situatie doet zich binnen de bestemmingsregels niet voor. Wel komen aanvullende specifieke gebruiksregels voor binnen een aantal bestemmingen, waaronder Centrum 1, 2 en 3, Gemengd 1, 2 en 4, Horeca,Tuin 2 en 3, Verkeer, Water en Wonen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 25)

Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in bepaalde algemene afwijkingsregels voor het bevoegd gezag. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%. Ook is in dit artikel de zogenaamde toverformule opgenomen. Gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan is op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo strafbaar. In de diverse bestemmingen is opgenomen wat voor die bestemming in elk geval als strijdig gebruik moet worden aangemerkt. De toverformule houdt een afwijkingsmogelijkheid in voor het bevoegd gezag voor specifiek benoemde gebruiksverboden in het plan. Strikte toepassing zou anders leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 26)

Overgangsregels zijn van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bouwwerken) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan van het nieuwe plan afwijken, dan wel op basis van een geldige bouwvergunning nog gebouwd mogen worden (bouwwerken). Met deze overgangsregels wordt duidelijk dat die afwijking toegestaan is, maar wel begrensd is tot deze afwijking. Aan het bouwwerk mag het normale onderhoud gedaan, waaronder ook het gedeeltelijk vernieuwen gerekend mag worden. Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet van toepassing op bouwwerken die zijn gebouwd zonder vergunning of een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Ten behoeve van de bestuurlijke zorgvuldigheid en om in te kunnen spelen op praktische situaties, kennen de overgangsbepalingen ook een afwijkingsmogelijkheid.

Slotregel (artikel 27)

Dit artikel geeft aan op welke wijze dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

6.2.5 Bijlagen bij de regels

Bijlage 1 Zoneringslijst bedrijfsactiviteiten

In bijlage 1 van de planregels is vastgelegd welke soorten bedrijven toegestaan zijn, indien volgens de gebruiksregels onder een bepaalde bestemming het vestigen van bedrijven is toegelaten. Vanuit milieuoverwegingen (lawaai, stank, etcetera) zowel als vanuit ruimtelijke overwegingen ( een bedrijf met een vloeroppervlak van 90 m2 ziet er geheel anders uit dan een bedrijf met een vloeroppervlak van 350 m2) is het wenselijk niet alle bedrijven toe te laten. Daarom is als bijlage achter de regels een zogenaamde zoneringslijst opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. In deze bijlage wordt uiteengezet hoe de lijst is samengesteld en hoe de toesting aan de Bedrijvenlijst verloopt. Hierbij moet worden opgemerkt dat naast deze planologische toetsing ook altijd een toetsing in het kader van de Wet milieubeheer (onder meer het verlenen van een milieuvergunning) plaatsvindt wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Bijlage 2 Adressen waar begane grond functies zijn toegestaan op de verdiepingen
In bijlage 2 is vastgelegd op welke adressen het gebruik van de begane grond voortgezet mag worden op de verdiepingen. Dit laat onverlet het overig gebruik op de verdiepingen volgens de bestemmingsregels.