Nieuwstad

6.4 Bestemmingsbepalingen

6.4.1 Bestemmingen

Bedrijf (B; Artikel 3)

De bestemming 'Bedrijf' is bedoeld voor bestaande bedrijfsgebouwen of gronden die uitsluitend zijn bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen. Bestaande bedrijven binnen de woonomgeving met een milieuhinder categorie A of B worden binnen de verzamelbestemming 'Gemengde Doeleinden' opgenomen. Bestaande bedrijven binnen de woonomgeving met een milieuhinder categorie C worden specifiek aangeduid.

De enkelvoudige bedrijfsbestemming is opgenomen voor de bedrijven gelegen nabij de Gonnetstraat. Wonen is toegestaan wanneer dit op de verbeelding via een aanduiding mogelijk is gemaakt. Het gaat hier om bedrijfswoningen en op één locatie om wonen. Er zijn op twee locaties aanduidingen opgenomen die realisatie van een sportschool dan wel een dansschool mogelijk maken binnen de bedrijfsbestemming.

Bestaande nutsgebouwen met een groter oppervlak dan 10 m2 zijn bestemd als Bedrijf met de aanduiding (nv) nutsvoorziening. Kleinere nutsvoorzieningen zijn mogelijk gemaakt binnen andere bestemmingen.

Centrum 2 (C2; Artikel 4)

De bestemming 'Centrum' wordt alleen gebruikt als 'sprake is van een dorps- of stadskern in planologische/stedebouwkundige zin.' (SVBP 2008). Het betreft onder meer het gebied binnen de Haarlemse binnenstad waar het kernwinkelapparaat geconcentreerd is. Binnen de bestemming 'Centrum' wordt onderscheid gemaakt in Centrum 1 (C1), Centrum 2 (C2) en Centrum 3 (C3). .

De Centrum 1 bestemming komt niet voor in dit bestemmingsplan maar wordt gebruikt in het kernwinkelgebied van Haarlem.

De Centrum 2 bestemming is opgenomen in de primaire aanloopstraat naar het kernwinkelgebied. Binnen deze bestemming vinden op de begane grond publieksaantrekkende functies een plek, zoals detailhandel, dienstverlening en kantoren met loketfunctie. De bestaande horecavoorzieningen (categorie 2, 3 en 4) zijn met een aanduiding in het plan positief bestemd.
Daghoreca wordt als passend gezien in deze aanloopwinkelstraat, maar kan in bepaalde vormen ook leiden tot ongewenste situaties in relatie met de woonfunctie. Om die reden wordt winkel-ondersteunende horeca zoals lunchrooms en ijssalons met een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt om regie te houden op deze functie. Wonen boven horeca hoeft geen probleem te zijn en is ook gewenst in dit gebied, maar het vraagt wel om een zorgvuldige afweging.

De overige verdiepingen zijn voor wonen bestemd. Dit is in het kader van het beleid 'Wonen boven winkels' gedaan. Hierbij zijn de bestaande centrum functies wel gerespecteerd door middel van een aanduiding die in enkele gevallen mogelijk maakt dat de begane grond functies ook op de overige bouwlagen is toegestaan. (zoals kantoor op de verdieping)

In enkele gevallen is binnen de bestemming Centrum 2 op de verbeelding de aanduiding opgenomen “wonen op begane grond toegestaan”. Het betreft hier bestaande woningen die binnen de bestemming centrum worden gerespecteerd.

Middels een aanduiding zijn functies bestemd die wel gewenst zijn in het gebied maar waarbij regie door de gemeente gewenst is zoals de (ca) -casino en (zw) zorgwonen en (be) belwinkels.

Centrum 3 (C3; Artikel 5)

De centrum 3 bestemming is opgenomen voor panden die nabij het stationsplein gelegen zijn. Binnen deze bestemming zijn op de begane grond detailhandel, kantoren en dienstverlening met loketfunctie, praktijkruimte, lunchrooms (h= 1) en restaurants (h<_2) toegestaan. Op de bovenverdiepingen is alleen de kantoorfunctie toegestaan.

Cultuur en ontspanning (CO: Artikel 6)

Deze bestemming is opgenomen om een museum mogelijk te maken. Hiervoor is ook de aanduiding museum (mu) opgenomen. Binnen deze bestemming is een museum mogelijk in combinatie met ondergeschikte voorzieningen zoals (kleinschalige) horeca en (kleinschalige) detailhandel die samen niet meer dan 10% van het totale bruto vloer oppervlakte (bvo) mogen bedragen en tot een maximum van 150 m2. Binnen de bestemming is ook een bedrijfswoning mogelijk.

Gemengd (GD 1: Artikel 7)

De bestemming 'Gemengd' heeft tot doel de beperkte ruimte in het plangebied optimaal te gebruiken waar mogelijk. Uitgangspunt is functie menging te stimuleren ter bevordering van de leefbaarheid van de buurt. De milieuhinder van werk functies moet passen binnen de categorie A en B van de bedrijvenlijst.

Er zijn vijf standaard typen te onderscheiden: Gemengd 1 (GD1), Gemengd 2 (GD2), Gemengd 3 (GD3), Gemengd 4 (GD4) en Gemengd 5 (GD5). Daarnaast wordt via Gemengd 6(GD6) maatwerk mogelijk gemaakt.

Met een aanduiding binnen Gemengde Doeleinden wordt het mogelijk gemaakt functies toe te laten dan wel uit te sluiten. Indien op de verbeelding aangeduid zijn ook horeca functies toegestaan. Ook via een afwijkingsbevoegdheid kan in de bestemmingen GD2 Horeca van categorie 1 worden toegestaan en binnen GD4 en GD5 horeca van categorie 4.

GD1	GD2	GD4	GD5
Begane grond
Wonen	Wonen	Wonen
Kantoor zonder loket functie	Kantoor	Kantoor	Kantoor
Praktijkruimte	Praktijkruimte	Praktijkruimte	Praktijkruimte
	Dienstverlening		Dienstverlening
	Detailhandel
Bedrijven (incl. atelier)	Bedrijven (incl. atelier)
		Atelier	Atelier
Verdieping
Wonen	Wonen	Wonen	Kantoor
		Kantoor	Praktijkruimte
		Praktijkruimte
		Atelier
Afwijkingsbevoegdheid
	Dag (h=1)	Hotel (h=4)

Tabel 6.1: Gebruiksmogelijkheden gemengde doeleinden

Kenmerk van Gemengd 1 (GD 1) is dat het om (woon) gebouwen gaat waar op de begane grond naast wonen ook kleinschalige (niet publieksaantrekkende) functies zoals kantoor zijn toegestaan. Deze bestemming is gebruikt als functie verruimende bestemming voor panden die op het moment bijvoorbeeld alleen voor wonen of alleen als kantoorruimte in gebruik zijn. Dit betekent dat het bestemmingsplan (op de begane grond) wisseling van functies mogelijk maakt zoals beoogd wordt in het binnenstedelijk dynamisch milieu. De toegestane bedrijvescategorie is daarom beperkt tot categorie B. De bedrijvigheid mag niet overlastgevend zijn en moet goed gemengd kunnen worden met de woonfunctie. Bedrijven met een hogere hinder categorie zijn door middel van een aanduiding op de verbeelding vast gelegd. De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding op de verbeelding mogelijk gemaakt.

Ook maatschappelijke bestemmingen die overlast kunnen geven zijn via een aanduiding opgenomen zoals kinderdagverblijf en zorgwonen. De maatschappelijke instellingen waarvan de activiteiten een kantoor uitstraling hebben vallen direct onder de kantoorfunctie.

Binnen de bestemming Gemengd 1 is ook gastouderopvang en bed & breakfast mogelijk, mits deze gekoppeld is aan de aanwezige woonfunctie.

Op de verdieping mag alleen gewoond worden.

Gemengd 2 (GD2; Artikel 8)

Binnen deze bestemming gaat het om (woon)gebouwen waar op de begane grond naast wonen, praktijkruimte en lichte bedrijfsfuncties ook publieksaantrekkende functies toegestaan zijn, zoals detailhandel en dienstverlening. De maatschappelijke instellingen waarvan de activiteiten een kantoor uitstraling hebben vallen direct onder de kantoorfunctie.

De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt en er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om horeca van categorie 1 mogelijk te maken.

Middels een aanduiding zijn functies bestemd die positief bestemd kunnen worden in het gebied maar waarbij regie door de gemeente gewenst is zoals de (be) belwinkels. Bestaande bedrijven binnen de gemengde bestemming met een milieuhinder categorie C worden specifiek aangeduid zoals groothandel in verfwaren, natuursteenbewerkingsbedrijf.

Op de verdieping mag alleen gewoond worden. Binnen de bestemming Gemengd 2 is ook beroepsuitoefening aan huis, gastouderopvang en bed & breakfast mogelijk, mits deze gekoppeld is aan de aanwezige woonfunctie.

Gemengd 4 (GD4; Artikel 9 )

Binnen deze bestemming gaat het om panden waar op de begane grond en overige verdiepingen zowel wonen als werk functies(kantoren en praktijkruimte) zijn toegestaan. De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt en er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een hotel (horeca van categorie 4) mogelijk te maken.

Middels een aanduiding zijn functies bestemd die positief bestemd kunnen worden in het gebied maar waarbij het niet gewenst die overal binnen de gemengd 4 bestemming mogelijk te maken zoals een veilinghuis en sauna. Voor die panden waar op dit moment kamerverhuur plaats vindt is dit door middel van een aanduiding opgenomen op de verbeelding, aangezien het niet wenselijk is of deze vorm van gebruik binnen de gehele bestemming mogelijk wordt gemaakt.

De maatschappelijke bestemmingen die overlast kunnen geven zijn via een aanduiding opgenomen zoals zorgwonen. De maatschappelijke instellingen waarvan de activiteiten een kantoor uitstraling hebben vallen direct onder de kantoorfunctie.

Gemengd 5 (GD5; Artikel 10)

Binnen deze bestemming gaat het om panden waar niet gewoond mag worden, functies als kantoor, praktijkruimte en dienstverlening zijn toegestaan. Deze bestemming is opgenomen voor panden in en nabij de Bolwerken. De geluidsbelasting van het station en de Bolwerken maken de panden minder geschikt voor de woonfunctie daarentegen zijn de panden zeer geschikt voor de kantoorfunctie door de ligging en de uitstraling.

De maatschappelijke bestemmingen die overlast kunnen geven zijn via een aanduiding opgenomen zoals kinderdagverblijf. De maatschappelijke instellingen waarvan de activiteiten een kantoor uitstraling hebben vallen direct onder de kantoorfunctie.

Gemengd 6 (GD6; Artikel 11 )

De bestemming Gemengd 6 is opgenomen voor de multifunctionele gebouwen aan het stationsplein. Aangezien in deze gebouwen meerdere functies op meerder verdiepingen voorkomen, is door middel van aanduidingen aangegeven welke functie in welk deel van het gebouw mag plaatsvinden. Hierbij is zo veel mogelijk aangesloten op het voorgaande bestemmingsplan,

Groen (G; Artikel 12 )

De openbare groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als 'Groen'; bermen en bomen langs wegen maken onderdeel uit van de bestemming 'Verkeer'.

De groenstructuur van de Bolwerken en het Kenaupark, samen met de Parklaan heeft een belangrijke cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde. Uitgangspunt in dit bestemmingsplan is om deze groenstructuur te behouden. Dit is gedaan door binnen de bestemming 'Groen' de bouw van gebouwen en andere bouwwerken te beperken.

Maatschappelijk (M; Artikel 13)

Met de bestemming “maatschappelijk” wordt gedoeld op activiteiten, gebouwen of terreinen met een functie op het gebied van onderwijs, openbaar bestuur, cultuur, welzijn, religie, maatschappelijke opvang, uitvaartcentrum en/of gezondheid(-szorg).

De maatschappelijke instellingen die als activiteit een kantoor uitstraling hebben (stichtingen) worden als passend gezien in deze bestemming.

Er zijn ook maatschappelijke activiteiten die qua schaal en/of hinder voor de omgeving (geluid, parkeren) meer maatwerk verlangen. Het maatwerk vindt altijd plaats door middel van een aanduiding binnen de bestemming maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn alleen de specifiek in de regels aangegeven activiteiten toegestaan, zoals kinderdagverblijf, asielzoekerscentrum, verslaafdenzorg, begraafplaatsen, dierenasiel, justitiële inrichtingen, ziekenhuizen. Van deze activiteiten komt alleen een kinderdagverblijf voor in het bestemmingsplan Nieuwstad.

Horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt. Via een aanduiding zijn woningen mogelijk gemaakt op de locatie Prinsen Bolwerk 3.

Tuin 1 (T1; Artikel )

De bij de bestemmingen Wonen of Gemengde Doeleinden behorende gronden die niet bebouwd mogen worden, zijn bestemd als Tuin 1. Dit is gedaan om de openheid en het groen binnen het plangebied te behouden. Deze bestemming over het algemeen aan de voorzijde van woningen voor. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan, met name bij hoekwoningen, het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

De Tuin 1 bestemming is in dit bestemmingsplan opgenomen rondom de monumentale panden die gelegen zijn aan monumentale parken. De bestemming Tuin 1 in dit gebied is gewenst in verband met het behouden van het open en groene karakter van het 'Rondje Bolwerken'. De grote achtertuinen bij de villa's zijn relatief gaaf bewaard gebleven. Voor tuinen bij monumentale bebouwing aan een monumentaal park worden geen extra bouwmogelijkheden gegeven. Parkeren is gelimiteerd door een gebied in de tuin aan te wijzen waarbinnen geparkeerd mag worden. Voor het bepalen van deze gebieden is gekeken naar de huidige situatie en de zichtbaarheid van de locatie. (niet voor de bebouwing en zo mogelijk uit het zicht). Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 1' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor verharding ten behoeve van het parkeren van voertuigen.

Tuin 2 (T2; Artikel 15)

De onder andere bij de bestemming Wonen en Gemengde Doeleinden behorende gronden waar wel gebouwen zijn toegestaan worden bestemd als 'Tuin 2'. Deze bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogenaamde erven. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is niet toegestaan dat de gronden met de bestemming 'Tuin 2' geheel worden volgebouwd. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid. In de woonblokken in het plangebied is in de huidige situatie reeds bebouwing in de achtertuinen aanwezig. Het beleid is er niet opgericht om de binnengebieden vrij te krijgen van bebouwing maar toevoegen van extra bebouwing is niet wenselijk. Zodoende is de huidige legale gebruik mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. In de planregels zijn maxima bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m² . De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 3 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen. Legale bebouwing die hoger is dan 3 meter of meer dan 50% bedraagt van het bestemmingsvlak wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt.

Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 2' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor verharding ten behoeve van het parkeren van voertuigen.

Op het perceel aan het Ripperdapark 11 worden de bijgebouwen binnen de tuin bestemming gebruikt voor het in de woning aanwezige pension. Om die reden is in dit specifieke geval op het achterterrein de aanduiding h=4 (horeca van categorie 4) opgenomen.

Tuin 3 (T3; Artikel 16)

De op de verbeelding voor 'Tuin 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De gronden die onder deze bestemming vallen mogen voor 100 procent worden bebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 3 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Legale bebouwing die hoger is dan 3 meter wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt.

Parkeren is niet toegestaan in de Tuin 3 bestemming.

Verkeer (V; Artikel 17 )

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Terrassen, standplaatsen, uitstallingen en kiosken worden mogelijk gemaakt binnen de verkeersbestemming, waar en of deze geplaatst worden, wordt geregeld in de benodigde vergunningen.

Tenzij anders aangegeven op de verbeelding mag de hoogte van gebouwen niet meer bedragen dan 3 meter en mag de oppervlakte (met uitzondering van autostalling) niet meer bedragen dan 10 m2.

Binnen de bestemming 'Verkeer' moet ruimte gelaten worden om zo nodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Gedacht kan worden aan ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-kilometer zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen. Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan. In de regels wordt de bestemming 'verkeer' zodanig ruim omschreven dat deze wijzigingen in de openbare ruimte doorgevoerd kunnen worden zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden.

Aparte autostallingsmogelijkheden buiten de straatruimten zijn bestemd als (ga) Garage

Verkeer - railverkeer (V-RV Artikel 18 )

De spoorlijnen, het stationsgebouw en de spoorbrug die in het plangebied zijn als Verkeer - railverkeer bestemd. Binnen deze bestemming mogen voorzieningen worden gerealiseerd ten behoeve van het betreffende railverkeer zoals hoogspanningsmasten, geluidschermen en regelstations. Ook zijn stationsvoorzieningen mogelijk binnen deze bestemming zoals winkels en horeca ten behoeve van de reiziger, restauratieruimte, wachtruimtes, halteplaatsen, loketten en fietsenstallingen.

Water (WA; Artikel 19)

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met de bestemming 'Water' mag niet worden gebouwd, behoudens waar het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen, meerpalen en dukdalven.

Het water is in beheer bij het Hoogheemraadschap Rijnland. Naast een toets aan het bestemmingsplan dient voor alle werkzaamheden op, onder en nabij watergangen ook een advies c.q. keurvergunning aangevraagd te worden. Ook voor het graven, verbreden of dempen van oppervlaktewater is een keur- c.q. een aanlegvergunning nodig. Het bestemmingsplan neemt de toetsingscriteria voor deze voorzieningen niet over.

In dit bestemmingsplan worden via een aanduiding steigers aan de Nieuwe Gracht en Schotersingel mogelijk gemaakt. Woonschepen mogen uitsluitend voorkomen op ligplaatsen waar deze specifiek op de verbeelding zijn aangeduid. De ligplaatsen aan de Hooimarkt en Friese Varkensmarkt zijn aangewezen als ligplaatsen voor historische schepen. Op dit moment is niet elk schip ter plaatse een historisch schip. Bij het vervanging van het woonschip, dient het schip te worden vervangen door een historisch woonschip. Bebouwing op de oever is niet toegestaan.

Wonen (W; Artikel 20)

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor woningen worden gebruikt.

Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten zoals arts, tandarts en notaris. Gastouderopvang en Bed & breakfast zijn binnen de woonfunctie toegestaan.

6.4.2 Dubbelbestemmingen

Waarde-Archeologie (WR-A1B t/m WR-A5; Artikel 21 )

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden opgenomen door middel van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Voor categorie 1a geldt een bouwverbod tenzij ontheffing wordt verleend. Voor categorie 6 gelden geen bestemmingsplan regels ten aanzien van waarde-archeologie. Voor de overige categorieën dient een archeologisch rapport te worden overlegd bij de volgende bodem verstorende activiteiten dieper dan 30 centimeter onder maaiveld:

Categorie	bij een oppervlak
1b	> 0 m2
2	> 50 m2
3	> 500 m2
4	> 2.500 m2
5	> 10.000 m2

Categorie 1b: Voor de historische stadskern van Haarlem hebben archeologische waarnemingen en opgravingen aangetoond dat de stadskern vrijwel overal belangrijke archeologische waarden bevat die teruggrijpen op resten van het prehistorische, pre-stedelijke en stedelijk leven. Het betreft onder meer fundamenten van huizen, ophogingen, afvalkuilen, waterputten, slootvullingen, gebruiksvoorwerpen, gereedschappen en beerputten. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodem roerende activiteiten met een oppervlak groter dan 0 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Categorie 2: In de gebieden die tot deze categorie behoren zijn overal in de bodem archeologische resten van het prehistorische als het middeleeuwse dorps- en stedelijk leven te vinden. Deze archeologische sporen leveren een belangrijke bijdrage aan de bewoningsgeschiedenis van het gehele grondgebied van de huidige gemeente Haarlem. Er dient hier gestreefd te worden naar behoud. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodem roerende activiteiten met een oppervlak groter dan 50 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Categorie 3: Op de strandwallen en de zandopduikingen in de gemeente Haarlem kunnen relatief veel sporen van bewoning uit de prehistorie worden verwacht. In de periode na het Late Neolithicum zijn deze hoger gelegen gebieden in een vrij nat landschap geschikt geweest voor bewoning. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodem roerende activiteiten met een oppervlak groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Categorie 4: Het betreft de strandvlakte gelegen tussen de oudste en de op een na oudste strandwal. Ook de strandvlakte westelijk van de op een na oudste strandwal (waaronder de Leidse Buurt) valt binnen deze categorie. Archeologische vondsten hier hebben aangetoond dat in deze zones archeologische waarden te verwachten zijn in een relatief lagere dichtheid. Om die reden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodem roerende activiteiten met een oppervlak groter dan 2.500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Categorie 5: Dit geldt voor de gedeelten van het grondgebied van Haarlem die relatief laat voor bewoning geschikt gemaakt zijn. Daarom geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een bouw- en/of aanlegvergunning bij bodem roerende activiteiten met een oppervlak groter dan 10.000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

In het bestemmingsplan Nieuwstad komt grotendeels categorie 2 voor. Kleine delen van het gebied vallen in andere categorieën.

Waarde-beschermd stadsgezicht

(WR-BS; Artikel 22)

Een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt over alle andere bestemmingen. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd Stadsgezicht Haarlem (zie ook paragraaf 6.8). Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd Stadsgezicht te beschermen. De waarden van het beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bebouwde bestemmingen en dan met name in de bebouwingsregelingen van de panden vastgelegd.

6.4.3 Nadere eisen

Nadere eisen ten aanzien van:
Waarde - archeologie	- situering - de inrichting van de gronden - het gebruik van de gronden
Waarde - beschermd stadsgezicht	- plaats en afmetingen - kaprichting - kapvorm - dakhelling - indeling en vormgeving van de bebouwing

Binnen de dubbelbestemming Waarde - archeologie is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) nadere eisen te stellen aan de gebruiks- en bouwregels indien uit onderzoek is gebleken dat beschermenswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

Binnen de dubbelbestemming Waarde - beschermd stadsgezicht is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouwregels. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen, de kaprichting, kapvorm en dakhelling, de indeling en vormgeving van de bebouwing. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. cultuurhistorische waarden;
• 3. de privacy en bezonningssituatie van de omwonenden;
• 4. de verkeerssituatie ter plaatse;
• 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Zie voor de omschrijving van deze criteria hieronder bij paragraaf 6.4.4

6.4.4 Afwijken van de bouwregels

(Dubbel)bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Groen	verhogen andere bouwwerken
Tuin 2	verhogen bouwhoogte aan- uit en bijgebouwen kap
Tuin 3	verhogen bouwhoogte aan- uit en bijgebouwen kap
Verkeer	verhogen andere bouwwerken
Water	maatvoering steigers
Waarde-archeologie
Waarde- beschermd stadsgezicht	dakopbouw/gootverhoging kapverbinding dakkapellen dakterras samenvoegen onderdoorgang/ overbouwing

Binnen de (dubbel)bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. cultuurhistorische waarden;
• 3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
• 4. de verkeerssituatie ter plaatse;
• 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

1. Het straat- en bebouwingsbeeld

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden dan wel tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedte verhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
• behoud dan wel versterken van de aanwezige trends

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn.)

2. De cultuurhistorische waarden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden (waaronder het historische daklandschap), waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden dan wel versterken van deze waarden.

3. De privacy en bezonning van de omwonenden

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient er rekening mee gehouden te worden dat bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake is van een onevenredige afname van de bezonning en de privacy.

4. De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

5. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tabellen

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bouwmogelijkheden met afwijkingsmogelijkheden.

6.4.5 Afwijken van de gebruiksregels

Bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Bedrijf, Centrum 2 en 3, Cultuur en Ontspanning, Maatschappelijk, Gemengd 1 en 2, Tuin 1, 2 en 3, Water, Wonen	bedrijf dat niet in zoneringslijst voorkomt, dan wel in een hogere categorie valt.
Centrum 1, Gemengd 2,	daghoreca (h=1)
Gemengd 4	hotel (h=4)
Gemengd 4	kamerverhuurbedrijf (kv)
Tuin 1	parkeren buiten de aanduiding (p)

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde regels binnen bestemmingsomschrijving af te mogen wijken. Bij toepassing van deze bevoegdheid wordt gekeken of de nieuw functie passend is binnen de bestemming en een vergelijkbare invloed op de omgeving heeft als de al toegestane functies.