Burgwal

6.4 Bestemmingsregels

6.4.1 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

Bestaande nutsgebouwen met een groter oppervlak dan 10 m2 zijn bestemd als Bedrijf met de aanduiding (nv) nutsvoorziening. Kleinere nutsvoorzieningen zijn mogelijk gemaakt binnen andere bestemmingen.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' heeft tot doel de beperkte ruimte in het plangebied optimaal te gebruiken waar mogelijk. Uitgangspunt is functiemenging te stimuleren ter bevordering van de leefbaarheid van de buurt. De milieuhinder van werkfuncties moet passen binnen de categorie A en B van de bedrijvenlijst.

Er zijn vijf standaard typen te onderscheiden: Gemengd 1 (GD1), Gemengd 2 (GD2), Gemengd 3 (GD3), Gemengd 4 (GD4) en Gemengd 5 (GD5). In bestemmingsplan Burgwal komen de bestemming Gemengd 1, 2, 3 en 4 voor.

Gemengd 1				Gemengd 2	Gemengd 3	Gemengd 4
Begane grond
Wonen				Wonen	Wonen	Wonen
Kantoor (zonder loketfunctie)				Kantoor (met loket)	Kantoor	Kantoor
Praktijkruimte/ atelier				Praktijkruimte/ atelier	Praktijkruimte/ atelier	Praktijkruimte/ atelier
				Dienstverlening	Dienstverlening
				Detailhandel	Detailhandel
Bedrijven (lage hinder categorie)				Bedrijven (lage hindercategorie)	Bedrijven (lage hindercategorie)
Overige verdiepingen
Wonen				Wonen	Wonen	Wonen
					Kantoor	Kantoor
					Praktijkruimte/ atelier	Praktijkruimte/ atelier
					Bedrijven

Afbeelding 6.1 Gebruiksmogelijkheden Gemengde Doeleinden

Binnen de bestemming Gemengd 1, 2, 3 en 4 is ook beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap (tot 4 kinderen) en bed en breakfastvoorziening (tot 4 bedden, verdeeld over 2 kamers) mogelijk gemaakt.

In het bestemmingsplan Burgwal zijn binnen de bestemmingen Gemengd op de verbeelding enkele gebouwen aangeduid als horeca.

Binnen de bestemming 'Horeca' (hotel-restaurant-café) worden vijf typen onderscheiden. Horeca 5 komt niet voor in bestemmingsplangebied Burgwal. Om binnen de horeca een functiewisseling naar minder overlast gevende typen horeca mogelijk te maken is functiewisseling van Horeca 3 naar Horeca 2 en Horeca 1 toegestaan, en van Horeca 2 naar Horeca 1.

(H<_1): horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen en gelijkwaardige horecabedrijven. Deze horecabedrijven (complementaire daghoreca) hebben openingstijden die meestal gerelateerd zijn aan winkeltijden. Dit wil niet zeggen dat de daghoreca exact ook deze tijden moet hanteren, maar het moet hier wel een relatie mee hebben, het gaat erom dat er geen publiek naar de locatie getrokken wordt specifiek voor de horecafunctie. De locatie is gerelateerd aan detailhandel, er is (vrijwel) geen extra verkeersaantrekkende werking, het beoogd publiek is er al want komt voor andere (detailhandels)functies. Bepalend is de relatie met de winkeltijden c.q. ander functies.

(H<_2): horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes en gelijkwaardige horecabedrijven. Deze horecabedrijven (maaltijdverstrekking onafhankelijk van winkeltijden) onderscheiden zich door aard van de functie en openingstijden, hebben in de regel vooral fiets- en voetgangersverkeer en maar een beperkte verkeersaantrekkende werking voor autoverkeer. In de avonden zijn deze horecabedrijven meestal open tot ongeveer 23:00 uur. Een aparte groep hierbinnen zijn de bezorgdiensten die overlast kunnen geven door het aan en afrijden en brommerparkeren op de stoep.

(H<_3): horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals cafés en eetcafés en gelijkwaardige horecabedrijven. Horecabedrijven zoals cafés (verkoop alcohol als hoofdactiviteit, muziek/dansen en eten bijkomstig) onderscheiden zich door openingstijden (vroeg open en laat dicht), normaliter een geleidelijker instroom en uitstroom van bezoekers dan discotheken, minder verkeersaantrekkende werking (meer fiets/voetgangers verkeer), vaak een beperkte omvang, veel alcoholgebruik, potentieel zware overlast voor directe omgeving doordat alcoholverstrekking hoofddoel is.

(H= 4): horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen. Horecabedrijven zoals hotels en pensions onderscheiden zich door verkeersaantrekking (af en aanrijden van taxi's en/of bussen, gebruik van de hotelfunctie vooral door gasten, verder weinig publiekaantrekking, in de regel minder overlast dan bij cafés of discotheken mede door een beperkter alcoholgebruik ter plaatse en geen grote bezoekersaantallen.

H= 5: horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en gelijkwaardige horecabedrijven. Horecabedrijven zoals discotheken en bar-dancings onderscheiden zich door late openingstijden, instroom van bezoekers in nachtelijke uren, een plotselinge en grote uitstroom rond sluitingstijd, in de regel een hogere verkeersaantrekkende werking dan bij bijvoorbeeld cafe's, grotere bezoekersaantallen, en potentieel zware overlast door de verstrekking van grote hoeveelheden alcolhol in combinatie met afwijkende openingstijden.

Artikel 4, Gemengd 1

Kenmerk van Gemengd 1 (GD 1) is dat het om (woon) gebouwen gaat waar op de begane grond naast wonen ook kleinschalige (niet publieksaantrekkende) functies zoals kantoor zijn toegestaan. Deze bestemming is gebruikt als functie verruimende bestemming voor panden die op het moment bijvoorbeeld alleen voor wonen of alleen als kantoorruimte in gebruik zijn. Dit betekent dat het bestemmingsplan (op de begane grond) wisseling van functies mogelijk maakt zoals beoogd wordt in het binnenstedelijk dynamisch milieu. De toegestane bedrijvencategorie is daarom beperkt tot categorie B. De bedrijvigheid mag niet overlastgevend zijn en moet goed gemengd kunnen worden met de woonfunctie. Bedrijven met een hogere hinder categorie zijn via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt.

De maatschappelijke instellingen die als activiteit een kantooruitstraling hebben (stichtingen) zijn niet apart mogelijk gemaakt onder deze bestemming maar zijn passend aangezien kantoor mogelijk is gemaakt.

Op de verdieping mag alleen gewoond worden. Binnen de bestemming Gemengd 1 is in combinatie met de woonfunctie, gastouderschap en bed en breakfastvoorziening mogelijk gemaakt.

Artikel 5, Gemengd 2

Binnen deze bestemming gaat het om (woon)gebouwen waar op de begane grond naast wonen en praktijkruimte ook publieksaantrekkende functies toegestaan zijn, zoals detailhandel en dienstverlening. De maatschappelijke instellingen die als activiteit een kantooruitstraling hebben (stichtingen) zijn niet apart mogelijk gemaakt onder deze bestemming maar zijn passend aangezien kantoor mogelijk is gemaakt.

De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt .

Bestaande bedrijven binnen de gemengde bestemming met een hogere milieuhindercategorie worden specifiek aangeduid zoals groothandel in vaten

Op de verdieping mag alleen gewoond worden. Binnen de bestemming Gemengd 2 is in combinatie met de woonfunctie ook beroepsuitoefening aan huis, gastouderschap (tot 4 kinderen) en bed en breakfastvoorziening (tot 4 bedden, verdeeld over 2 kamers) mogelijk gemaakt.

Binnen het plangebied is alleen bij de aanduiding (si) een sexinrichting mogelijk gemaakt, op andere locaties is dit niet toegestaan.

De aanduiding (th) is opgenomen om daar een kindertheater te kunnen realiseren en bij de aanduiding (vm) is een tankstation zonder lpg mogelijk gemaakt.

Artikel 6, Gemengd 3

Binnen deze bestemming gaat het om gebouwen waar zowel op de begane grond als op de verdieping naast wonen ook werkfuncties (bedrijven) zijn toegestaan.

Artikel 7, Gemengd 4

Binnen deze bestemming gaat het om panden waar op de begane grond en overige verdiepingen zowel wonen als werkfuncties (kantoren en praktijkruimte) zijn toegestaan. De bestaande horeca voorzieningen zijn met een aanduiding in het plan mogelijk gemaakt en er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een hotel (h=4) mogelijk te maken.

De maatschappelijke instellingen die als activiteit een kantooruitstraling hebben (stichtingen) zijn niet apart mogelijk gemaakt onder deze bestemming maar zijn passend aangezien kantoor mogelijk is gemaakt.

Artikel 8, Groen

De (openbare) groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als "Groen': bermen en bomen langs de wegen maken onderdeel uit van de bestemming 'Verkeer'.

In verband met het beschermen van het stadsgezicht wordt het groene karakter van het plangebied zoveel mogelijk beschermd door onderscheid te maken in enerzijds groenbestemmingen en anderzijds de verschillende tuinbestemmingen (zie verbeelding en regels).

Binnen de bestemming 'Groen is de bouw van gebouwen ten behoeve van de groenvoorzieningen onder voorwaarden toegestaan, waaronder nutsgebouwtjes, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Tevens zijn speelvoorzieningen toegestaan en is er ruimte voor waterlopen.

Artikel 9, Maatschappelijk

Met de bestemming “maatschappelijk” wordt gedoeld op activiteiten, gebouwen of terreinen met een functie op het gebied van onderwijs, openbaar bestuur, cultuur, welzijn, religie, maatschappelijke opvang, uitvaartcentrum en/of gezondheid(szorg).

Er zijn ook maatschappelijke activiteiten die qua schaal en/of hinder voor de omgeving (geluid, parkeren) meer maatwerk verlangen zoals asielzoekerscentrum, verslaafdenzorg, begraafplaatsen, dierenasiel, justitiële inrichtingen, ziekenhuizen. Deze maatschappelijke voorzieningen worden niet mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan.

De maatschappelijke instellingen die als activiteit een kantooruitstraling hebben (stichtingen) worden als passend gezien in deze bestemming.

Binnen de maatschappelijke bestemming zijn ook de daarmee verbonden activiteiten toegestaan zoals de kloosterkeuken en slaapvertrekken van het Rosenstock Huessy huis.

Functieaanduidingen

Waar op de verbeelding een aanduiding Wonen (w) is opgenomen is ook de woonfunctie toegestaan, op de begane grond en de verdieping.

Waar op de verbeelding een aanduiding Onderwijs (o) is opgenomen is uitsluitend de functies basisschool, buitenschoolse opvang en peuterspeelzaalwerk toegestaan

Bij het Rosenstock Huessy huis is een functie aanduiding Gemengd (gd) opgenomen. Hier mag tot maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak ingezet worden voor commerciële activiteiten zoals detailhandel, praktijkruimte, bedrijf, atelier, kantoor en dienstverlening.

Artikel 10, Recreatie

De bestemming recreatie is bedoeld om een kleinschalige recreatieve voorziening mogelijk te maken zoals ijssalon, galerie, theehuisje of sanitaire voorzieningen tbv pleziervaart met beperkte bebouwingsmogelijkheden. Zie ook paragraaf 5.2

Artikel 11, Tuin 1

De op de verbeelding voor 'Tuin 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn slechts erkers, tuinen en verhardingen toegestaan. Onder voorwaarden kunnen uitsluitend andere bouwwerken worden toegestaan zoals erfafscheidingen en vlaggenmasten, dit mag tot een totaal van 25% van het Tuin 1 oppervlakte. Een aan- of uitbouw of een bijgebouw zoals een berging kan niet binnen deze bestemming worden gebouwd. Deze bestemming komt vaak voor aan de voorzijde van woningen. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan met name bij hoekwoningen het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 1' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven.

Artikel 12, Tuin 2

De op de verbeelding voor 'Tuin 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Deze bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogeheten erven. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is niet toegestaan dat de gronden met de bestemming 'Tuin 2' geheel worden volgebouwd. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid. In de planregels zijn daarom maximale bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m². De hoogte van de aan- en uitbouwen mogen tot 4 meter hoog en losse bijgebouwen tot 3 meter hoog. Legale bebouwing die hoger is dan 3 meter of meer dan 50% bedraagt van het bestemmingsvlak wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen.

Parkeren op gronden met de bestemming 'Tuin 2' is toegestaan in gebouwde voorzieningen én waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven.
Artikel 13, Tuin 3

De op de verbeelding voor 'Tuin 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De gronden die onder deze bestemming vallen mogen voor 100 procent worden bebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 4 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van andere bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen. Legale bebouwing die hoger is dan 3 meter wordt via een aanduiding op de kaart mogelijk gemaakt. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen.

Parkeren op gronden met de bestemming 'Tuin 3' is toegestaan in gebouwde voorzieningen én waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven.

Artikel 14, Verkeer

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Terrassen, standplaatsen, uitstallingen en kiosken worden mogelijk gemaakt binnen de verkeersbestemming, waar en of deze geplaatst worden, wordt geregeld in de benodigde vergunningen.

Tenzij anders aangegeven op de verbeelding mag de hoogte van gebouwen niet meer bedragen dan 3 meter en mag de oppervlakte (met uitzondering van autostalling) niet meer bedragen dan 10 m2.

Binnen de bestemming 'Verkeer' moet ruimte gelaten worden om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Gedacht kan worden aan ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-kilometer zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen. Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan. In de regels wordt de bestemming 'verkeer' zodanig ruim omschreven dat deze wijzigingen in de openbare ruimte doorgevoerd kunnen worden zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden.

Het karakteristieke gebogen stratenpatroon is vastgelegd in de bestemming 'Verkeer'. Daarop mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken voor voorzieningen van openbaar nut, speelvoorzieningen en bouwwerken ten dienste van de bestemming Verkeer. Deze wijze van bestemmen draagt bij aan de bescherming van het beschermd stadsgezicht.

Artikel 15, Water

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met de bestemming 'Water' mag niet worden gebouwd, behoudens waar het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen, meerpalen en dukdalven.

Het water is in beheer bij het Hoogheemraadschap Rijnland. Naast een toets aan het bestemmingsplan dient voor alle werkzaamheden op, onder en nabij watergangen ook een advies c.q. keurvergunning aangevraagd te worden. Ook voor het graven, verbreden of dempen van oppervlaktewater is een keur- c.q. een aanlegvergunning nodig. Het bestemmingsplan neemt de toetsingscriteria voor deze voorzieningen niet over.

In dit bestemmingsplan worden via een aanduiding steigers in het Spaarne mogelijk gemaakt. Woonschepen mogen uitsluitend voorkomen op ligplaatsen waar deze specifiek op de verbeelding zijn aangeduid. Bebouwing op de oever is niet toegestaan.

Het tuincentrum in het water van de Burgwal is mogelijk gemaakt door een aanduiding (dh) op te nemen. Er is wel specifiek opgenomen dat het enkel gebruikt worden als tuincentrum en het gebruik is gekoppeld aan de firma Makkelie. Dit betekent dat andere detailhandel niet is toegestaan en bij overname van het bedrijf er geen gebruik meer mag gemaakt worden van de functie in de waterbestemming.

De rondvaartvoorziening in het Spaarne is mogelijk gemaakt door de aanduiding (r) op te nemen.

De permanente, niet commerciële, ligplaats voor een vaartuig in het kader van promotie, educatie en bewustwording rond het thema duurzaamheid, is mogelijk gemaakt door de aanduiding ''ligplaats'' op te nemen.

Artikel 16, Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor woningen worden gebruikt. Op enkele plaatsen is (beperkte) uitbreiding van de bestaande woningen toegestaan. Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50m2. Binnen de bestemming Wonen is ook gast ouderschap en bed en breakfastvoorziening (tot 4 bedden, verdeeld over 2 kamers) mogelijk gemaakt.

6.4.2 Dubbelbestemming

Artikel 16 Waarde – beschermd stadsgezicht (dubbelbestemming)

Een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt over alle andere bestemmingen. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd Stadsgezicht Haarlem (zie ook paragraaf 6.8). Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd Stadsgezicht te beschermen. De waarden van het beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bebouwde bestemmingen vastgelegd.

Ten behoeve van de bescherming van het beschermd stadsgezicht zijn bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Behoud, bescherming en waar mogelijk versterking van het straat- en bebouwingsbeeld.
• Instandhouding en/of herstel van de monumenten en beeldbepalende gebouwen. Deze zijn op de verbeelding respectievelijk aangegeven als orde 1 (rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten) en als orde 2 (beeldbepalende gebouwen).
• Bij beeldbepalende gebouwen (orde 2) dienen specifieke waarden van het pand (zoals opgenomen in de redengevende omschrijving (bijlage 3) binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing heeft een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap de voorkeur.
• Bij bouwwerken die op de verbeelding zijn aangeduid als “orde 3” dient de schaal binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing moet hiermee rekening worden gehouden.
• Voor bouwwerken die op de waarderingskaart zijn aangeduid als “nieuwbouw” is vervanging in beginsel mogelijk binnen de kaders van dit plan. Hiervoor gelden tevens criteria voor ruimtelijke kwaliteit, die zijn opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.
• Voor ensembles en seriebouw geldt dat de samenhang tussen de verschillende gebouwen moet worden gehandhaafd. Bij verbouwingen waarbij het beeld van gevel en/of kap wordt gewijzigd, dient dat in de afzonderlijke gebouwen zodanig te gebeuren dat de samenhang in het ensemble niet wordt verstoord. Daarom moet een bouwkundige ingreep worden afgestemd met de overige gebouwen in een ensemble of een serie identieke gebouwen.

Artikel 17 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden opgenomen door middel van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. In het bestemmingsplan Burgwal komen de categorieën 1B en 4 voor.

Categorie 1b: Voor de historische stadskern van Haarlem hebben archeologische waarnemingen en opgravingen aangetoond dat de stadskern vrijwel overal belangrijke archeologische waarden bevat die teruggrijpen op resten van het prehistorische, pre-stedelijke en stedelijk leven. Het betreft onder meer fundamenten van huizen, ophogingen, afvalkuilen, waterputten, slootvullingen, gebruiksvoorwerpen, gereedschappen en beerputten. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 0 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Categorie 4: Het betreft de standvlakte gelegen tussen de oudste en de op een na oudste strandwal. Ook de strandvlakte westelijk van de op een na oudste strandwal (waaronder de Leidse Buurt) valt binnen deze categorie. Archeologische vondsten hier hebben aangetoond dat in deze zones archeologische waarden te verwachten zijn in een relatief lagere dichtheid. Om die reden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 2.500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

6.4.3 Nadere eisen

Nadere eisen ten aanzien van:
Waarde - archeologie		- situering - de inrichting van de gronden - het gebruik van de gronden
Waarde - beschermd stadsgezicht		- plaats en afmetingen - kaprichting - kapvorm - dakhelling - indeling en vormgeving van de bebouwing

Binnen de dubbelbestemming Waarde - archeologie is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) nadere eisen te stellen aan de gebruiks- en bouwregels indien uit onderzoek is gebleken dat beschermenswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

Binnen de dubbelbestemming Waarde - beschermd stadsgezicht is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouwregels. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. cultuurhistorische waarden;
• 3. de zichtlijnen vanuit de omgeving naar het Teylers Museum binnen de bufferzone Teylers;
• 4. de privacy en bezonning van de omwonenden;
• 5. de verkeerssituatie ter plaatse;
• 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Zie voor de omschrijving van deze criteria hieronder bij paragraaf 6.4.4

6.4.4 Afwijken van de bouwregels

Dubbel)bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Groen	verhogen andere bouwwerken
Tuin 2	verhogen aan- uit en bijgebouwen
Tuin 3	verhogen aan- uit en bijgebouwen
Verkeer	verhogen andere bouwwerken
Water	maatvoering steigers
Waarde- archeologie
Waarde - beschermd stadsgezicht	dakkapellen dak/kap/ opbouwen dakterassen samenvoegen onderdoorgangen collectoren voor warmteopwekking of panelen voor electriciteitsopwekking

Afbeelding 6. Overzicht met afwijkingsmogelijkheden

Binnen de (dubbel)bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt afhankelijke van de aard van de afwijking aan een aantal criteria getoetst:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. cultuurhistorische waarden;
• 3. de zichtlijnen vanuit de omgeving naar het Teylers Museum binnen de bufferzone Teylers
• 4. de privacy en bezonning van de omwonenden;
• 5. de verkeerssituatie ter plaatse;
• 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
• 7. brandveiligheid en rampembestrijding

1. Het straat- en bebouwingsbeeld

Het straat- en bebouwingsbeeld vormt een belangrijk onderdeel van het beschermd stadsgezicht in Haarlem. Het oorspronkelijk patroon van straten en bebouwing is praktisch nog geheel aanwezig. Bij de toetsing van aanvragen tot afwijking wordt gekeken of de aanvraag afbreuk hieraan doet. Hier wordt gekeken naar:

• oriëntatie van panden ten opzichte van de straat;
• samenhang met de belendende panden;
• samenhang met de overige omliggende panden;
• behoud dan wel versterken van de aanwezige trends.

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn.) Hieronder vallen in ieder geval ensembles en deriebouw.

2. De cultuurhistorische waarden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden dan wel versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek, naar het oordeel van de gemeentelijke architectuurhistoricus, dan wel uit andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord. Het historisch daklandschap is hier een onderdeel van.

3. De zichtlijnen vanuit de omgeving naar het Teylers Museum binnen de bufferzone Teylers;

De bufferzone dient als extra bescherming om het zicht op het Teyler's museum binnen deze zone te garanderen.  

4. De privacy en bezonning van de omwonenden

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient er rekening mee gehouden te worden dat bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake is van een onevenredige afname van de bezonning en de privacy. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naar mate de invloed van het betreffende gebruik op de omgeving toeneemt, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden. Voor bezonning is momenteel beleid in voorbereiding. Het doel hierbij is om te komen tot een 'Haarlemse bezonningsnorm'. Zodra dit beleid is vastgesteld vormt dit het toetsingskader. Besluitvorming over dit beleid vindt naar verwachting plaats in het derde kwartaal van 2013.

5. De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

6. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

7. De brandveiligheid en rampenbestrijding

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de brandveiligheid en rampenbestrijding, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Afwijkingen binnen bestemming 'Waarde - beschermd stadsgezicht'

Binnen de dubbelbestemming Waarde - beschermd stadsgezicht is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om van de bouwregels af te mogen wijken ten behoeve van de volgende onderdelen:

• Wijziging gevelindeling: wanneer is sprake van herstel of verbetering.

Onder herstel wordt verstaan: het herstel van de gevelindeling, zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw.

Van verbetering is sprake indien bij panden, met name winkels en kantoren, waar de begane grond (plint) zich in de loop der tijd heeft getransformeerd zonder zich rekenschap te geven van de bovenliggende gevel de eenheid tussen plint en bovengevel wordt teruggebracht. Ook is sprake van verbetering als bij een in de loop der tijd afgesloten gevel, de blinde gevel wordt opgeheven. Daarnaast zijn de criteria van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van toepassing.

• Afwijkende kap of dakvorm: herstel of verbetering conform Nota Dak.

Een schilddak (schuine zijden aan alle kanten) of een plat dak met afgeschuind dakschild zijn standaard toegestaan. Afwijkingen daarvan zijn mogelijk bij herstel of verbetering. Iemand die bijvoorbeeld een zadeldak of mansardekap wil realiseren of vervangen, kan dat niet via de direct toegestane bouwregels waarin alleen een schilddak of plat dak met afgeschuind dakschild is toegestaan. Hiervoor is een nadere afwijking voor noodzakelijk. Hierbij wordt getoetst aan de uitgangspunten van de Nota Dak.

Onder herstel van de kapvorm wordt verstaan: het realiseren van een kap of dakvorm zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw.

Van verbetering is sprake indien voldaan wordt aan alle volgende voorwaarden: de bezonningsituatie verslechtert niet onevenredig, installaties en leidingen worden weggewerkt, bouwwerk en kap vormen een eenheid en de kap voldoet aan de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit / Nota Dak.

• Dakkapellen: passend in (aanwezige) trend / Nota Dak

Dakkapellen moeten voldoen aan de eisen uit de Nota Dak. Afwijkingen zijn toegestaan indien er sprake is van vervanging van dakkapellen die behoren bij de oorspronkelijke bouw of indien ze aansluiten op een bestaande trend. Daarnaast zijn afwijkingen mogelijk bij enkele specifieke bouwkundige situaties, zoals een afwijkende vloerhoogte ten opzichte van de goot of vanuit het karakter van de kap, die om een afwijkende dakkapel vragen.

• Dakterras op hoofdbebouwing: dubbelgebruik / Nota Dak

De Nota Dak heeft als uitgangspunt dubbelgebruik van elk plat dak. Afwijking is onder voorwaarden mogelijk op hoofdbebouwing. Dat hangt samen met terughoudendheid in de beïnvloeding van het straatbeeld en de privacy van omwonenden.

• Samenvoegen van gebouwen: vanwege cultuurhistorische belangen is het

samenvoegen van panden ongewenst. Uit oogpunt van de stedelijke dynamiek is verandering van parcellering en pandindeling van alle tijden. Daarom kan onder voorwaarden aan het samenvoegen van panden worden meegewerkt. Doel is de invloed op de gevelindeling, de parcellering en het straatbeeld beperkt te houden.

6.4.5 Afbeeldingen bouwmogelijkheden

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bouwmogelijkheden met afwijkingsmogelijkheden.

6.4.6 Afwijken van de gebruiksregels

Bestemming:	Afwijking ten behoeve van:
Bedrijf, Maatschappelijk, Gemengd 1, 2, 3 en 4,	activiteit die niet in zoneringslijst, dan wel in een hogere categorie valt.
Gemengd 4	Hotel (h=4)

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde regels binnen bestemmingsomschrijving af te mogen wijken. Bij toepassing van deze bevoegdheid wordt gekeken of de nieuw functie passend is binnen de bestemming en een vergelijkbare invloed op de omgeving heeft als de al toegestane functies.