| Plan: | Haarlem 023 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.641386200-0002 |
Inleiding
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht bestemmingsplannen op te stellen voor de hele gemeente. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een plankaart met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet gedacht worden aan de toepassing van ontheffingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar, de zogenoemde planperiode. Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart en de regels.
Het ontwikkelingsprogramma Haarlem (OPH) geeft twee lijnen aan om te komen tot een duurzaam goed woonmilieu: de lijn van de participatie en de lijn van de versterking van het woon- en leefklimaat. De sociale programmalijnen uit het OPH dragen hieraan bij, hetzij door participatie te bevorderen, hetzij door zorg te dragen voor randvoorwaarden. Middels participatie heeft de wijkraad een belangrijke steen bijgedragen bij de voorbereiding van dit plan.
De versterking van het woon- en leefklimaat heeft zowel een sociale als een ruimtelijk-fysieke component. Uitgangspunt is het zorgvuldig omgaan met de schaarse ruimte binnen Haarlem. Het mengen van functies, waarbij de veiligheid van de omgeving niet aangetast mag worden, is een belangrijk instrument om woonwijken levendig te maken.
Algemeen uitgangspunt voor het bestemmingsplan 023 is een bestemmingsregeling voor de bestaande en toekomstige bebouwing en functies, welke, binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening, zoveel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.
In dit plan heeft een en ander geleid tot de volgende principeopzet:
In dit soort situaties is het niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situatie deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend dan wel de extra beperking noodzakelijk zal zijn. Daarom is maatwerk nodig in de vorm van de genoemde voorwaardelijk opgenomen verruimingsbepalingen.
Inleidende regels
De regels zijn genummerd en bevatten (in relatie met de plankaarten) het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de toegelaten bebouwing en gebruik van de bebouwing.
De specifieke bestemmingen zijn opgebouwd uit:
Ten behoeve van de leesbaarheid en eenduidigheid in interpretatie van de regels, wordt de serie regels begonnen met een tweetal inleidende regels. Daarbij wordt aangegeven waar we het over hebben en wat er bedoeld wordt.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In het bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van een aantal begrippen waarbij gevoelsmatig wel een beeld aanwezig is wat bedoeld wordt. Omdat het bestemmingsplan vooral een juridisch instrument is, is het wel van belang om begrippen exact af te bakenen. Daar waar een begrip niet juridisch genoeg bekend is in het algemeen spraakgebruik, bijvoorbeeld via de omschrijving in een woordenboek als Van Dale, wordt het begrip in dit artikel nader omschreven.
Artikel 2 Wijze van meten
Daar waar het in het algemeen spraakgebruik wel duidelijk is wat wordt bedoeld met bijvoorbeeld de hoogte van een gebouw, is het in juridische zin toch van belang om aan te geven dat daarbij gemeten moet worden vanaf het 'peil' tot het hoogste punt van het gebouw. Daarbij wordt het begrip 'peil' uitgelegd onder de begrippen. Over de wijze waarop in algemene zin 'gemeten' moet worden bestaat dus geen verschil van mening.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Gemengd-1 en artikel 4 Gemengd-2
Aan de Schipholweg is binnen een viertal bouwvlakken kantoorruimte toegestaan met een oppervlakte van minimaal 30% en maximaal 70% per bouwvlak. Daarnaast zijn binnen deze bouwvlakken woningen toegestaan; zowel grondgebonden als gestapeld. Daarbij zijn ook huisgebonden beroepen of bedrijven toegestaan. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van woonwijken is het toegestaan woningen te gebruiken en in te richten voor beroepsmatige activiteiten aan huis. Wel is het van belang dat de woningen die hiervoor gebruikt worden in overwegende mate de uitstraling behouden van een woning en dat de verkeersaantrekkende werking beperkt blijft. Om die reden zijn beroepsmatige activiteiten aan huis in het bestemmingsplan niet onbeperkt toegestaan: maximaal 35% van de vloeroppervlakte van een woning mag gebruikt worden voor beroepsmatige activiteiten aan huis, tot een maximum van 50 m².
In de plint, ter plaatse van de gemengde functieaanduiding worden voorts verschillende andere functies toegestaan op de begane grond, te weten maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport (zoals een fitnessruimte), detailhandel (alleen in het westelijk gedeelte en tot maximaal 350 m² vloeroppervlakte), horeca (alleen in het oostelijk deel tot maximaal 150 m²) en bedrijven uit ten hoogste categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Bij de horeca gaat het om één horecabedrijf dat als hoofdactiviteit heeft het verstrekken van maaltijden met daarbij zwakke en niet-alcoholische dranken, zoals een koffie-/theehuis, ijssalon, croissanterie, lunchroom, dagcafé of dagrestaurant (type Horeca-III). Ondergeschikte onderdelen van al deze functies zijn eventueel toegestaan op de eerste verdieping. De maximale totale vloeroppervlak per plandeel is 2.500 m² van dit soort functies.
Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' dient het parkeren (deels) verdiept plaats te vinden in de vorm van parkeergarages. De waterbassins dienen verbonden te worden met het omliggende watersysteem. Ten behoeve hiervan is de functie water ook opgenomen binnen de bestemming Gemengd-1 en Gemengd-2.
Binnen de bestemming Gemengd-1 is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorghotel' een zorghotel met bijbehorende medische faciliteiten tot een vloeroppervlakte van 6.000 m² toegestaan.
Binnen de bestemming Gemengd-2 is ter plaatse van de aanduiding 'horeca' een horecavestiging (horeca III) van maximale 400 m² vloeroppervlakte mogelijk.
Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' mogen geen woningen worden gebouwd.
In lid 2 zijn de bouwregels opgenomen, onderverdeeld in algemeen, hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen van grondgebonden woningen.
De minimale en maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen is gerelateerd aan bouwhoogtes en weergegeven middels maatvoeringaanduidingen, met dien verstande dat de maatvoering van gebouwen ten behoeve van parkeren in de bouwregels is opgenomen.
Ten slotte dient de bouwgrens (de begrenzing/de omtrek van de bouwvlakken) steeds voor 90% bebouwd te worden, met dien verstande dat de bebouwing tot 1 m terug mag liggen ten opzichte van de bouwgrens.
In de regels is opgenomen dat een minimale maat onbebouwd moet blijven ten behoeve van de aanleg van hofjes. De (deels) verdiepte parkeergarage telt hierbij niet mee als zijnde bebouwde grond. Hierdoor is het mogelijk dat onder een hofje een parkeergarage wordt gerealiseerd.
Artikel 5 Groen
De grotere groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als groen.
In lid 5.1 is bepaald welk gebruik is toegestaan, zoals groenvoorzieningen, speelfaciliteiten en voet- en fietspaden. Ook is onder de bestemmingsomschrijving de mogelijkheid opgenomen om ondergrondse vuilcontainers, straatmeubilair en inzamelplaatsen voor afval- en recyclecontainers te plaatsen.
In lid 5.2 is bepaald dat binnen deze bestemming uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 3 m en een maximale grondoppervlakte van 15 m² mogen worden gerealiseerd of behouden. Ook is in lid 5.2 bepaald dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gerealiseerd of behouden ten dienste van de bestemming. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om speeltoestellen, straatverlichting en hekwerken.
Binnen de bestemming Groen zijn langs de Amerikaweg en de Schipholweg specifieke functieaanduidingen opgenomen. Ter plaatse van deze aanduidingen is het mogelijk om één of twee verkeersontsluitingswegen aan te leggen.
Artikel 6 Maatschappelijk
De gronden van de VMBO-school zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. Ondergeschikte detailhandel en dienstverlening (zoals een fietsenmaker) is toegestaan.
In lid 6.2 zijn de bouwregels opgenomen voor gebouwen ten dienste van de hoofdfunctie, waaronder klaslokalen, een theater, een sporthal en een parkeergarage onder een verhoogd schoolplein, deze parkeergarage is zowel (deels) verdiept als bovengronds mogelijk.
Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding-1 is een basketbalveld op het dak van de sporthal toegestaan. De maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van die functie is op 6 m gesteld.
Artikel 7 Sport
De gronden van het Boerhaavezwembad zijn voorzien van de bestemming Sport. Binnen de bestemming zijn naast het zwembad ook andere functies toegestaan, zoals ondergeschikte horeca en medische sportfaciliteiten. De bouwhoogte mag maximaal 12 m bedragen. Ook is binnen de bestemming parkeren toegestaan.
Artikel 8 Verkeer
De in het plangebied voorkomende wegen met hoofdzakelijk een verkeersfunctie, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden etc. zijn ondergebracht in de bestemming Verkeer. In praktijk gaat het om wegen waar de maximale snelheid is gesteld op 50 km/h en/of welke de hoofdontsluiting vormen van het plangebied.
De bouw van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen is toegestaan. De grondoppervlakte mag per gebouw niet meer bedragen dan 15 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m.
Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied
Het in het plangebied voorkomend verblijfsgebied met hoofdzakelijk een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen, eveneens met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden etc. zijn ondergebracht in de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. In de praktijk gaat het om een gebied waar de maximale snelheid is gesteld op 30 km/h.
De bouw van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen is ook hierbinnen toegestaan. De oppervlakte mag per gebouw niet meer bedragen dan 15 m² en de hoogte niet meer dan 3 m.
Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding-4 is het mogelijk om een glijbaan te bouwen ten behoeve van het zwembad, die over het fietspad hangt. Er moet een minimale vrije doorgang zijn van 3 m. Hierdoor conflicteert de glijbaan niet met het fietspad.
Artikel 10 Water
De in het plangebied voorkomende waterwegen en waterpartijen zijn ondergebracht in de bestemming Water. Het aanleggen van steigers of het gebruik van de waterlopen als ligplaats is tevens mogelijk binnen de bestemming Water. Voor het realiseren van steigers zijn door het Hoogheemraadschap aanvullende criteria opgesteld waaraan een steiger dient te voldoen. Deze regels zijn in het bestemmingsplan als zodanig overgenomen. Voor het oprichten van een steiger moet een eigenaar dus een bouwvergunning van de gemeente en een Keurvergunning van Hoogheemraadschap aanvragen.
In lid 10.1 is bepaald dat onder meer vaarwater met bijbehorende waterhuishoudkundige doeleinden zoals oevervoorzieningen zijn toegestaan.
In lid 10.2 zijn de bouwregels opgenomen voor gebouwen ten behoeve van gemalen, voor steigers en voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de hoofdfunctie.
Artikel 11 Wonen-1 en artikel 12 Wonen-2
Deze bestemming is bedoeld voor zowel grondgebonden als gestapelde woningen.
In lid 11.1 en 12.1 is bepaald welke vormen van gebruik zijn toegestaan. Naast woningen zijn ook aan-huis-gebonden beroepen of -bedrijven toegestaan.
In de plint en in de toren aan het waterbassin, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd' zijn voorts verschillende andere functies toegestaan op de begane grond, te weten maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport (zoals een fitnessruimte), detailhandel (alleen in het westelijk gedeelte en tot maximaal 350 m² vloeroppervlakte) en bedrijven uit ten hoogste categorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Uitsluitend in de toren aan het waterbassin is een horecavestiging toegestaan. Ondergeschikte onderdelen van deze functies zijn eventueel toegestaan op de eerste verdieping. De maximale totale vloeroppervlakte van dergelijke functies is per plandeel 2.500 m².
Ter plaatse van de aanduiding maatschappelijk is het mogelijk om een kinderdagverblijf op te richten van maximaal 1.000 m² vloeroppervlakte.
Ter plaatse van de aanduiding parkeergarage dient het parkeren te geschieden in een gebouwde (deels) verdiepte parkeergarage. Binnen de overige bestemmingsvlakken mogen parkeerplaatsen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak op maaiveld.
In lid 11.2 en 12.2 zijn de bouwregels opgenomen, onderverdeeld in algemeen, hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen van grondgebonden woningen.
De minimale en maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen is gerelateerd aan bouwlagen en weergegeven middels maatvoeringaanduidingen, met dien verstande dat de maatvoering van (deels) verdiepte parkeergarages in de bouwregels is opgenomen.
Ten slotte dient de bouwgrens (de begrenzing/de omtrek van de bouwvlakken) steeds voor 90% bebouwd te worden, met dien verstande dat de bebouwing tot 1 m terug mag liggen ten opzichte van de bouwgrens.
In de regels is opgenomen dat een minimale maat onbebouwd moet blijven ten behoeve van de aanleg van hofjes. De (deels) verdiepte parkeergarage telt hierbij niet mee als zijnde bebouwde grond. Hierdoor is het mogelijk dat onder een hofje een parkeergarage wordt gerealiseerd.
Binnen de bestemming Wonen-1 is ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' een verpleegtehuis toegestaan van maximaal 75 plaatsen en een maximale vloeroppervlakte van 6.000 m². Verder is ter plaatse van de aanduiding 'horeca' een horecavoorziening van maximaal 400 m² vloeroppervlakte mogelijk.
Artikel 13 Leiding - Gas (dubbelbestemming)
Langs de Amerikaweg ligt een gasleiding waarop de dubbelbestemming 'Leiding-Gas' (L-G) is gelegd. Voor de bescherming van de aardgastransportleiding gelden aan weerszijden ruimtelijke restricties, teneinde de belangen van deze leidingen te waarborgen.
Artikel 14 en 15 Archeologie (dubbelbestemming)
Voor de gronden met een dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1 en Waarde-Archeologie-2 (WR-A-1 en WR-A-2) gelden extra bouwregels en een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden.
Artikel 16 Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)
Binnen het plangebied ligt een waterkering met beschermingszones. Voor deze gronden is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering (WS-WK) opgenomen. Binnen deze bestemming zijn beperkende bouwregels met een ontheffingsbevoegdheid met adviesplicht voor het bouwen ten behoeve van onderliggende bestemming(en) opgenomen ter bescherming van de waterkerende functie.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 17 Antidubbeltelregel
In de regels is de in het Bro voorgeschreven definitie opgenomen, waarvan bij het lezen ervan niet meteen duidelijk is wat de achtergrond van die definitie is.
In 'gewoon' Nederlands wordt bedoeld, dat er na het volledig benutten van bouwmogelijkheden van een erf, er niet door het vervolgens verkleinen van de erfoppervlakte, vanwege de verschuiving van de erfgrens, daarop een nieuwe c.q. grotere bouwmogelijkheid voor een naburig erf ontstaat. Met de antidubbeltelregel wordt voorkomen dat met gebruikmaking van privaatrechtelijke overeenkomsten, de publiekrechtelijke regels worden ondergraven.
Artikel 18 Algemene bouwregels
De bouwgrenzen in de vorm van bouwvlakken geven het gebied aan waarbinnen mag worden gebouwd. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Van deze bouwgrenzen mag worden afgeweken in die zin dat de grenzen tot maximaal 1 m mogen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, erkers, hijsinrichtingen etc.
Artikel 19 Algemene ontheffingsregels
In de praktijk kunnen maatafwijkingen ontstaan ten opzichte van wat direct mogelijk wordt gemaakt. Ook kan, gelet op voortschrijdende ontwikkelingen, toch behoefte zijn aan een grotere hoogte van bouwwerken ten behoeve van algemeen nut. Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Binnen een kader van bescherming van belangen, is door middel van dit artikel een zekere mate van flexibiliteit mogelijk.
Artikel 20 Algemene wijzigingsregels
Met deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders plan wijzigen ten behoeve van de overschrijding van bestemmingsvlakken tot een nader bepaalde afstand en een nader bepaald percentage. En de dubbel-bestemming Waarde – Archeologie-2 of Waarde – Archeologie-1 van de plankaart verwijderen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat er redelijkerwijs geen archeologische waarden aanwezig zijn.
Artikel 21 Procedureregels
De regels uit de Wro omtrent de beslistermijn op een verzoek om een aanlegvergunning worden van overeenkomstige toepassing verklaard op de ontheffing.
Artikel 22 Overige regels
Deze regel geeft aan dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op de datum van het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 4 Overgangsrecht en slotregel
Artikel 23 Overgangsrecht
Het in het Bro voorgeschreven overgangsrecht is hier opgenomen.
Overgangsrecht is van toepassing op situaties (gebruik) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan van het nieuwe plan afwijken, dan wel op basis van een geldige bouwvergunning nog gebouwd mogen worden (bouwwerken). Met deze overgangsregels wordt duidelijk dat die afwijking toegestaan is, maar wel begrensd is tot de bestaande afwijking. Dus de bestaande afwijking qua gebruik mag niet vergroot worden en het bouwwerk mag alleen maar goed onderhouden worden en niet volledig worden herbouwd. Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Hoewel Haarlem een actief handhavingsbeleid kent, is het onmogelijk om alle eventuele strijdigheden tijdig te ontdekken. Om die strijdigheden uit te sluiten van het legaliserende effect van het overgangsrecht, wordt deze categorie nadrukkelijk uitgesloten van overgangsrecht. Ten behoeve van de bestuurlijke zorgvuldigheid en om in te kunnen spelen op praktische situaties, kent het overgangsrecht ook een ontheffingmogelijkheid.
Artikel 24 Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke wijze de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.