| Plan: | Wiener |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1106BPSTD-OH01 |
Het plan van Arons en Gelauff architecten voldoet aan de voorwaarden die het stadsdeel in de verschillende SpvE's heeft vastgesteld. Het stadsdeel is bereid om, door middel van dit bestemmingsplan, mee te werken aan verdere ontwikkeling van dit plan. Het vertalen van het plan van Arons en Gelauff architecten naar een bestemmingsplan heeft geleid tot de volgende ruimtelijk uitgangspunten.
De bestemming 'Wonen' aan de Oostenburgervoorstraat heeft, met uitzondering van een deel dat tot 13 meter hoog mag worden gebouwd, een maximale bouwhoogte van 16 meter, waarbij het dak plat mag worden afgedekt. Hiermee sluit de bebouwing aan bij het stadsvernieuwingsblok aan de overzijde van de Oostenburgervoorstraat en wordt er een evenwichtig straatprofiel gerealiseerd. Naar aanleiding van inspraakreacties is de maximale bouwhoogte van een deel van het bouwblok op 13 meter gesteld, daar waar in het concept-ontwerpbestemmingsplan nog 16 meter als maximale bouwhoogte was opgenomen. Door deze aanpassing wordt de beleving van licht- en luchttoetreding in de tuinen van de bebouwing aan de Oostenburgergracht verbeterd. Het ontwerp van de ontwikkelaar voorziet ook op die plek in het blok in een verlaging van de bouwhoogte.
Op de hoek van de Oostenburgergracht en de Oostenburgervoorstraat is het mogelijk om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximale bouwhoogte, om een accent aan te brengen. Er zal alleen medewerking aan het hoogte-accent worden verleend als de ruimtelijke kwaliteit daarvan in voldoende mate is aangetoond. Daarnaast mag het accent geen aantasting van het stadsgezicht gaan vormen.
Bij de afweging voor het verlenen van deze omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van de maximale bouwhoogte, zal de ruimtelijke kwaliteit van het ontwerp zwaarwegend zijn. Hierbij zijn de verhoudingen van het gevelbeeld aan de Oostenburgergracht van groot belang. Dit gevelbeeld wordt gevormd door een geveldeel met een beperkte breedte van ongeveer 4 meter. Bij het maken van een hoogte-accent is het van belang dat de uitwerking een gevelbeeld oplevert dat passend is op deze lokatie.
Tevens mag het maken van een dergelijk hoogte-accent er niet toe leiden dat het gevelbeeld aan de Oostenburgervoorstraat uiteen zal vallen in verschillende elementen, waarmee de samenhang verloren gaat. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een te grote mate van hoogtedifferentiatie.
Op het binnenhof aan het water is bebouwing tot een hoogte van 9 en 12,5 meter mogelijk. Op de verbeelding heeft de bebouwingsmogelijkheid de bestemming 'Wonen - 1'. Deze bebouwing bestaat uit grondgebonden woningen die een heldere parcellering kennen. Om deze parcellering ook in het dak- en gevelbeeld leesbaar te maken is in de regels een verplichting voor een opbouw opgenomen. Deze opbouw mag niet breder dan de helft van een perceel zijn. De opbouw moet zich over de volle diepte van de bebouwing bevinden. hierbij moet de opbouw een eenheid met de voor en achtergevel vormen.
Op de kop van deze binnenhofbebouwing is een appartementen gebouw mogelijk. deze appartementen hebben de bestemming "Wonen" en zijn georienteerd op de openbareruimte die tussen het Wiener en de Oostenburger Dwarsstraat zal worden gerealiseerd.
Met betrekking tot de straatwand, de gevelopbouw en de aansluiting op belendingen zijn in het bestemmingsplan onderstaande regels opgenomen om de ruimtelijke structuur in en rondom het plangebied te handhaven en versterken.
Plinthoogte/functie
De Oostelijke eilanden bestaan grotendeels uit bebouwing uit de zeventiger- en tachtigerjaren van de vorige eeuw. De bebouwing uit deze periode kenmerkt zich door het ontbreken van een publieksfunctie of woonfuncties in de plint. De plint is in hoofdzaak in gebruik als berging voor de boven gelegen woningen. Hierdoor hebben de plinten over het algemeen een gesloten karakter. Het ontbreken van een actieve plint zorgt voor een doods straatbeeld, welke de buurt minder aantrekkelijk maakt.
Om een minder gesloten plint te krijgen schrijft het bestemmingsplan voor de eerste bouwlaag een minimale hoogte van 3,50 meter voor, gemeten vanuit de bovenkant begane grondvloer tot de bovenkant van de vloer van de tweede bouwlaag.
De eerste bouwlaag van een gebouw heeft grote invloed op de beleving van de openbare ruimte. Niet alleen het gebruik van de begane grond maar ook transparantie en openheid van de gevel zijn hierbij bepalend. Gesloten gevels verstoren de gewenste openheid en hebben tevens een negatieve invloed op de sociale veiligheid. Om deze reden zijn op de eerste bouwlaag bergingen aan de straatzijde niet toegestaan.
Onder gevelverkoop wordt verstaan het vanuit de gevel van een gebouw – gelegen aan de openbare ruimte – verkopen van goederen of eetwaren. Open-puiverkoop betreft het exploiteren van een winkel of horecabedrijf, waarvan de voorgevel, op straatniveau geheel of grotendeels ontbreekt, dan wel geheel of grotendeels bestaat uit een afsluiting die tijdens de openingsuren kan worden geopend. Deze verkoopvormen hebben negatieve gevolgen, zoals hinder voor het overig gebruik van de openbare ruimte, vervuiling op straat, aantasting van de openbare orde en aantasting van het uiterlijk aanzien van het stadsbeeld. Daarom zijn gevelverkoop en open-puiverkoop niet toegestaan.
De bebouwing van de omgeving bestaat grotendeels uit stadsvernieuwingsblokken. De bouwblokken hebben een relatief vlakke gevel met weinig ornamentatie. De beperkte gelaagdheid die in de gevels aanwezig is wordt gevormd door architectonische middelen om de grote schaal van de gebouwen op te breken. Daarnaast wordt op sommige punten de vlakheid doorbroken door het gebruik van balkons.
Over het algemeen vormen de straatgevels in Amsterdam een harde overgang tussen openbaar en privé. Met uitzondering van de stoepen bij de grachtenpanden vormt de voordeur de overgang van het publieksdomein naar het private. Op de Oostelijke eilanden is deze overgang diffuser door de aanwezigheid van balkons aan de straatzijde. Bij sommige gebouwen die in een parkachtige omgeving zijn geplaatst is deze overgang minder hard.
Het gebruik van balkons aan de straatzijde is echter minder gewenst in het straatbeeld. De gevel verrommelt doordat de balkons het privédomein openleggen naar de straat. Ook blijkt dat balkons aan de openbare weg minder geschikt zijn voor gebruik als buitenruimte door het ontbreken van afschutting en bescherming.
Binnen de bestemming 'Wonen' is het gebruik van loggia's toegestaan. Loggia's zijn een tussenvorm van balkons en een gevel. De loggia vormt een wezenlijk onderdeel van de architectuur. Door zijn constructie blijft de voorgevel van het gebouw de heldere overgang tussen openbaar en privé, maar biedt deze wel de mogelijkheid om deze overgang iets minder hard te maken. Hierdoor kan de bebouwing beter aansluiten bij de typologie van de stadsvernieuwing.
Voor de achtergevel bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken voor balkons tot maximaal 3,5 meter diep (overschrijding bestemmingsgrens).
In de omgeving van het Wienerterrein zijn twee bebouwingstypologieën te onderscheiden. Aan de Oostenburgergracht staan de herenhuizen met in de meeste gevallen een kap, op de eilanden staan de woongebouwen met een platte afdekking. De nieuwbouw op het Wienerterrein vormt een onderdeel van de bebouwing van de eilanden en moet dan ook aansluiten bij deze typologie. Op de verbeelding zijn dan ook alleen maximale bouwhoogtes weergegeven. Hierdoor wordt het mogelijk om de bebouwing vlak af te dekken.
Op het binnenterrein zijn grondgebonden woningen voorzien. Deze woningen moeten als zelfstandige eenheden herkenbaar blijven. Er dient sprake te zijn van een duidelijke parcellering. Het is belangrijk dat ook in het daklandschap deze parcellering tot uitdrukking komt. Om dit mogelijk te maken is voor deze bebouwing een bouwhoogte van 9 meter opgenomen met de verplichting om over de diepte van elk van de herkenbare eenheden een strook van maximaal de helft van het pand te bebouwen. Deze strook krijgt een maximale bouwhoogte van 12,5 meter.
Binnen het bestemmingsplan zijn binnen de bestemming 'Wonen' dakterrassen mogelijk door middel van het bij omgevingsvergunning afwijken. De dakterrassen mogen binnen de bestemming 'Wonen' alleen worden gebouwd daar waar het aanduidingsvlak 'specifieke bouwaanduiding - dakterrassen toegestaan' is weergeven op de verbeelding.
Op de bestemming 'Wonen -1' zijn dakterrassen over de volle diepte van de bebouwing toegestaan. Deze dakterrassen moeten zich tussen de voorgeschreven opbouwen bevinden. Op de opbouwen zelf zijn geen daktterrassen toegestaan.
De openbare ruimte in het plangebied kent twee bestemmingen: 'Verkeer', en 'Groen'.
Aan de Oostenburgerdwarsstraat bevindt zich een parkeerterrein. Het heeft de bestemming 'Verkeer'. Dit parkeerterrein zal mogelijk komen te vervallen. In dat geval zal het opnieuw worden ingericht als verblijfsgebied. Bij de inrichting van deze openbare ruimte dient de overgang van de Oostenburgervoorstraat en de Wittenburgervaart tot uitdrukking te komen. Hierbij is het belangrijk dat het hoogteverschil tussen de straat en het water op een heldere en leesbare manier worden opgelost.
Daarnaast zijn er de binnengebieden op het Wienerterrein, met de bestemming 'Groen'. Dit binnenterrein wordt toegankelijk voor publiek, maar is privé eigendom van de Vereniging van Eigenaren. Dat betekent dat het gebied in de toekomst optioneel afsluitbaar zal zijn, bijvoorbeeld in geval van overlast. Ook dit terrein wordt verder als verblijfsgebied ingericht waarbij het eveneens belangrijk is dat het hoogteverschil tussen de straat en het water op een heldere en leesbare manier worden opgelost.
Onder een deel van dit gebied komt de parkeergarage te liggen. Het dak van de garage dient minimaal 30 centimeter onder het maaiveld te liggen. Op gronden van beide bestemmingen mag voor het overige niet gebouwd worden, met uitzondering voor bouwwerken geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming. De bestemming 'Groen' mag niet worden gebruikt voor parkeren en rijwegen (fietspaden uitgezonderd).
NB: bij amendement zijn de gronden met bestemming 'Verkeer' gewijzigd naar 'Groen'.
Bij het herontwikkelen van het Wienerterrein is de relatie tussen het land en het water het uitgangspunt. In tegenstelling tot het beleid voor andere delen van de binnenstad is het maken van (privé)steigers op deze locatie gewenst. Het maken van de steigers draagt bij aan het versterken van de relatie land/water. De steigers dienen beperkt in omvang te blijven en mogen alleen worden gebruikt als afmeervoorziening. Het water is openbaar en dat dient ook op deze locatie zo te blijven.
De grondgebonden woningen zijn aan het water gelegen. Deze woningen hebben geen tuin maar een aangebouwd terras welke boven het water hangt. Door de situering aan het water en de terrassen boven het water wordt de relatie tussen het project en het water versterkt.
Ook vanuit het publieke domein dienen er mogelijkheden te zijn om het water te bereiken. Daarbij is de profilering van de oever van groot belang. Een geleidelijke overgang van de hoger gelegen binnentuin en weg naar het water is daarbij een must. Hiermee kan het historisch op deze plek aanwezige wervenkarakter worden hersteld.
Een klein deel van het plangebied heeft de bestemming 'Water'. Eind 2011 is het ontwerpbestemmingsplan 'Water', dat al het water in het stadsdeel beslaat, ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan 'Wiener' wordt daar voor een klein deel overheen gelegd. Op gronden met de bestemming 'Water' in het bestemmingsplan 'Wiener', zijn steigers en terrassen boven water toegestaan. De steigers zullen een gezamenlijk oppervlak van ongeveer 150 m2 hebben, dat is 20% van het aanduidingsvlak voor steigers. Een dergelijke mogelijkheid ontbreekt in het ontwerp bestemmingsplan 'Water'. In het bestemmingsplan 'Wiener' wordt de kadelijn (de grens tussen de bestemmingen 'Water' enerzijds en 'Wonen - 1' en 'Groen' anderzijds) gewijzigd. Het oppervlaktewater in het plangebied wordt daarmee met ongeveer 140 m2 vergroot.
Voor het realiseren van bouwwerken in of boven het water kan een watervergunning vereist zijn. Waternet is het bevoegd gezag. Het verdient aanbeveling dat de bouwer vroegtijdig met Waternet contact opneemt om een en ander te inventariseren en af te stemmen.