Zuidelijke binnenstad

6.2 Wonen

6.2.1 Algemeen

Van de ruim 81.000 inwoners van de Amsterdamse binnenstad wonen er ongeveer 11.000 in het plangebied. Het plangebied telt circa 6.900 van de in totaal 48.000 woningen in de binnenstad. Opvallend is dat slechts 12% van het totaal aantal woningen in het gebied in handen is van woningbouwcorporaties, terwijl het gemiddelde van de gehele binnenstad op meer dan een derde ligt. Het percentage koopwoningen in het plangebied ligt echter veel hoger dan het gemiddelde van de binnenstad.

Diagram: Verdeling woningvoorraad Buurtcombinatie Grachtengordel Zuid naar eigendomsverhouding

Diagram: Verdeling woningvoorraad Buurtcombinatie Weteringschans naar eigendomsverhouding

Diagram: Verdeling woningvoorraad Binnenstad naar eigendomsverhouding

Binnen het plangebied is er wel verschil tussen bepaalde buurten. Zo wordt er op en rond de uitgaanspleinen Rembrandtplein en Leidseplein nauwelijks gewoond. Op de Herengracht en het gebied rond de Nederlandse Bank komen veel kantoren voor. Het plangebied is in zijn geheel niet te typeren als woongebied. Alleen het deel van de Weteringschansbuurt tussen Nieuwe Spiegelstraat en Vijzelstraat is met meer dan 60% inwoners een echte woonbuurt. De buurten ten westen en oosten van de Utrechtsestraat en de buurt van de Den Texstraat zijn gemengde buurten, waarbij het aantal inwoners en het aantal werkzame personen met elkaar in evenwicht zijn.

Het plangebied is in verschillende opzichten te bestempelen als een welgesteld deel van de binnenstad. Het gemiddelde inkomen per huishouden ligt met ongeveer 3.350 euro netto per maand ruim boven het gemiddelde van de binnenstad (2.700 euro). Het gemiddelde aantal hoogopgeleide inwoners ligt eveneens hoger dan in de rest van de binnenstad. De woningen zijn in vergelijking met andere delen in de binnenstad overwegend ruimer en duurder. Bewoners van het plangebied geven aan zeer tevreden te zijn over hun buurt. Zij geven de buurt gemiddeld het waarderingscijfer 8,2.

De buurtcombinatie Grachtengordel Zuid is het meest welgestelde deel binnen het plangebied. De Grachtengordel Zuid is, na de Grachtengordel West, de op één na meest welgestelde buurtcombinatie van de binnenstad. In dit deel wonen relatief weinig huishoudens met kinderen, maar vooral veel tweepersoonshuishoudens. Het percentage 50+ers is in verhouding hoog, evenals het percentage hoogopgeleiden en het gemiddelde huishoudinkomen (3.650 euro). De woningen in dit deel van het plangebied zijn overwegend groot. 28% is zelfs groter dan 90 m2. Het percentage niet-westerse allochtonen is met 8,8% het laagst van alle buurtcombinaties in de binnenstad. De gemiddelde woonduur is met 13,9 jaar het hoogste van de binnenstad. Een klein deel van de bewoners (17%) woont korter dan drie jaar in het gebied en ook het percentage huishoudens dat binnen twee jaar wil verhuizen is met 19% relatief laag. Deze percentages duiden op een geringe bevolkingsdynamiek.

Hoewel in mindere mate dan de Grachtengordel Zuid, behoort ook de buurtcombinatie Weteringschans tot de meer welgestelde buurtcombinaties van de binnenstad. In dit deel van het plangebied wonen naar verhouding iets minder éénpersoons- en iets meer tweepersoonshuishoudens dan in de binnenstad. De leeftijdscategorie van 20 tot 34 jaar, waaronder veel startende huishoudens, is in verhouding groot (34%). In de Weteringschansbuurt wonen bovengemiddeld veel westerse allochtonen (expats) - met 24,2% bijna 10% meer dan in de binnenstad als geheel - en ook het percentage hoogopgeleiden ligt boven het gemiddelde. Het gemiddelde huishoudinkomen is met 2.700 euro relatief hoog. Het gemiddelde woningoppervlak is minder groot dan in de Grachtengordel Zuid, slechts 19% van de woningen is groter dan 90 m2. De gemiddelde woonduur in dit deel ligt op 12,5 jaar. 27% van de inwoners woont al langer dan 20 jaar op het huidige adres.

In de Woonvisie van stadsdeel Centrum tot 2012 worden voor de buurtcombinaties Grachtengordel Zuid en Weteringschans de thema's 'topstad' en 'ongedeelde stad' benoemd: Bij topstad gaat het om het wonen als voorwaarde voor een sterke economische concurrentiepositie van Amsterdam, bij ongedeelde stad gaat het om gemengde wijken van arm en rijk, jong en oud. Verder wordt voor deze buurtcombinaties als doel genoemd: leefbaarheid en veiligheid vergroten door woningen toe te voegen.

6.2.2 Ontwikkeling

De laatste tien jaar is het aantal inwoners in het plangebied zeer licht gedaald van ruim 11.200 in 2000 naar 11.000 in 2010, terwijl het aantal woningen juist iets is toegenomen van ongeveer 6.600 in 2000 tot ongeveer 6.900 in 2010. De toename van het aantal woningen kan worden toegeschreven aan een aantal nieuwbouwprojecten in het plangebied. Daarnaast is het waarschijnlijk dat door een betere huisnummerregistratie het aantal geregistreerde woningen is toegenomen. Dat er minder mensen in meer woningen wonen kan worden verklaard doordat ongeveer 65% van de huishoudens, een eenpersoonshuishouden betreft.

Naar verwachting zal het aantal inwoners in het plangebied de komende jaren verder afnemen. De schatting is dat het aantal inwoners (nu 11.000) afneemt in 2020 naar ruim 10.900 en in 2030 naar ongeveer 10.700. Dit is in lijn met de verwachting voor de hele binnenstad waarvoor wordt voorspeld dat de bevolking daalt van ruim 81.000 naar ruim 78.000 inwoners als gevolg van huishoudenverdunning en vergrijzing.

6.2.3 Uitgangspunten

Binnen (alle subcategorieën) van de bestemming 'Gemengd - 1' zijn woningen overal toegestaan. In straten binnen het plangebied die worden aangewezen als Detailhandelslint(plus) krijgen panden met bestaande detailhandel een 'Centrum' bestemming. Wonen op de begane grond en in het souterrain is binnen deze bestemming niet toegestaan. Door in deze straten de woonfunctie uit te sluiten in de plint, op de plekken waar nu geen woningen zitten, blijft het lint van winkels en andere (publieks)functies langs deze doorgaande routes zoveel mogelijk in stand en kunnen deze in de toekomst worden uitgebreid. Bestaande woningen binnen een detailhandelslint mogen gehandhaafd blijven.

Om het wonen boven winkels, andere publieksfuncties en bedrijven te bevorderen, moeten de zelfstandige ontsluitingen naar hoger gelegen verdiepingen wel worden gehandhaafd c.q. op een andere manier te worden gegarandeerd. Binnen de bestemming 'Centrum 4' voor warenhuizen is wonen helemaal niet toegestaan.

Aan de uitgaanspleinen hebben de panden de bestemming "Horeca". Wonen op de begane grond en in het souterrain is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Binnen de bestemmingscategorie 'Gemengd - 2' en "Horeca - 2", die geldt voor panden die groter zijn dan 1000 m² (in de Leidse- en Weteringbuurt geldt een brutovloeroppervlak van 1500 m² en waar op dit moment geen zelfstandige woning aanwezig is, is wonen niet toegestaan. Door de woonfunctie uit te sluiten worden deze panden behouden voor grootschaliger werkfuncties en andere functies die baat hebben bij vestiging in een relatief groot pand. Wel is een wijzigingsbevoegheid opgenomen, waarmee bij samengevoegde panden met een totaal brutovloeroppervlak groter dan 1000 m2, een deel van deze panden kan worden omgezet naar wonen, mits een brutovloeroppervlak groter dan 1000 m2 overblijft. Voorwaarde hierbij is, dat de parcellering (tussen de panden) wordt hersteld.

Binnen de bestemming 'Detailhandel', die geldt voor de Bloemenmarkt en de bestemming 'Maatschappelijk' die geldt voor basisonderwijspanden is wonen niet toegestaan.

Ten aanzien van het omzetten van woningen naar andere functies geldt dat de woningvoorraad in de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam. Alle woonruimte is beschermd, ongeacht de huur- of koopprijs. Om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad, zijn beleidsregels vastgesteld. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen woonruimte onder en boven de huurtoeslaggrens en de koopprijsgrens. Het beleid over het onttrekken van woningen onder deze grenzen is zeer streng vanwege het belang dat is gediend met het behoud van goedkope woningen in de binnenstad.

Short stay

Op 11 februari 2009 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie 'Short Stay, Kort wonen in Amsterdam' vastgesteld. Doel van dit beleid is om aan de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Van 'short stay' wordt gesproken als het een verblijf/wonen betreft van tenminste een week tot maximaal zes maanden. Voor de verhuur voor short stay van zelfstandige woningen met een huur boven de huurprijsgrens kan een vergunning voor woningonttrekking voor een periode van maximaal 10 jaar worden aangevraagd. Alle stadsdelen hebben voor de bestaande woningvoorraad een quotum aan short stay woningen gekregen. Stadsdeel Centrum heeft een quotum van 15% dat neerkomt op 430 woningen. In de Uitwerkingsnotitie Short Stay beleid en Verdeelbesluit stadsdeel Centrum” vastgesteld door het dagelijks bestuur en in werking getreden op 1 juli 2009, is dit quotum onderverdeeld naar verschillende gebieden van de binnenstad. Voor het plangebied gaat het om een quotum van 80 woningen voor de buurtcombinatie Grachtengordel Zuid en 65 woningen voor de buurtcombinatie Weteringschans, met uitzondering van de Leidsebuurt.

Verder is in de uitwerkingsnotitie bepaald wat in bestemmingsplannen geregeld dient te worden ten aanzien van short stay in woningen die vanaf 2008 zijn of worden gerealiseerd: 'Het dagelijks bestuur maakt in principe in nieuwe bestemmingsplannen geen short stay voor nieuwbouw en omzetting van niet-woonfuncties mogelijk. Alleen in de oostelijke binnenstad kan bij nieuwbouw short stay worden toegestaan'. In de bestemmingsplannen Oostelijke eilanden en Oostelijke binnenstad, beiden vastgesteld in 2010, is daarom gebruik ten behoeve van short stay in de bestemmingsomschrijving opgenomen in de gemengde bestemmingen. Gelet op de uitwerkingsnotitie is dit niet de bedoeling voor het plangebied Zuidelijke binnenstad. Short stay in dit deel van de binnenstad wordt alleen planologisch mogelijk gemaakt voor de ruimten waarvoor een woningonttrekkingsvergunning ten behoeve van short stay is afgegeven en onherroepelijk is geworden. In de regels wordt gebruik ten behoeve van short stay verboden. Short stay die op basis van een woningonttrekkingsvergunning onherroepelijk is toegestaan, wordt vervolgens door middel van een omgevingsvergunning met een 'kruimelafwijking' of met een 'projectafwijking' ook planologisch gelegaliseerd.