22.2 Bouwregels
Op de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bouwregels.
22.2.1 Situering bebouwing
De voorgevel van gebouwen mag aan de straatzijde uitsluitend op de bestemmingsgrens (voorgevelrooilijn) worden gesitueerd.
22.2.2 Uitbreiding in de diepte van gebouwen
Uitbreiding van de diepte van gebouwen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, is toegestaan met inachtneming van het volgende:
-
a. onder uitbreiding wordt niet het realiseren van een vrijstaand gebouw begrepen;
-
b. de diepte van de uitbreiding bedraagt maximaal 2,50 meter, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen;
-
c. in afwijking van het voorgaande is uitbreiding in de diepte van gebouwen niet toegestaan in hoeken van bouwblokken en daar waar de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden niet grenzen aan tot tuin bestemde gronden;
-
d. de maximale goot- en bouwhoogte van de uitbreiding is in geval van een uitbreiding van een gebouw dat is aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' gelijk aan de hoogste respecievelijke goot- en bouwhoogte van dat gebouw, waarbij sprake dient te zijn van verlenging van de bestaande kap.
22.2.3 Bouwdiepte in geval van sloop-nieuwbouw
-
a. In geval van sloop-nieuwbouw mag de nieuwbouw tot maximaal 2,50 meter dieper zijn dan de achtergevel van de belendingen.
-
b. In afwijking van het voorgaande mag de nieuwbouw in hoeken van bouwblokken en daar waar de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden niet grenzen aan tot tuin bestemde gronden niet dieper zijn dan de bebouwing zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.
-
c. de maximale goot- en bouwhoogte van de bebouwing voor zover deze dieper is dan het te slopen of gesloopte gebouw, ingeval van nieuwbouw na sloop van een gebouw dat is aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding – orde 1', 'specifieke bouwaanduiding – orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding – orde 3', gelijk aan de hoogste respectievelijke goot- en bouwhoogte van het te slopen of gesloopte gebouw, waarbij sprake dient te zijn van behoud van de kapvorm.
22.2.4 Minimale bouwhoogte
-
a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden. Indien de vloer van de eerste verdieping onder het aangrenzend straatpeil ligt, bedraagt de bouwhoogte van de eerste bouwlaag minimaal 3,50 meter gemeten vanaf het aangrenzend straatpeil tot aan de bovenkant vloer van de tweede bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de verbeelding een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.
22.2.5 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen orde 1, 2 en 3
-
a. De goothoogte van gebouwen die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' bedraagt ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande goothoogte.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' bedraagt ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande bouwhoogte.
22.2.6 Maximale goot- en bouwhoogte overige gebouwen
-
a. De goothoogte van gebouwen die op de verbeelding niet zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere goothoogte.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen die op de verbeelding niet zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere bouwhoogte.
22.2.7 Geen ondergrondse bouwlagen
Het construeren van ondergrondse bouwlagen is niet toegestaan.
22.2.8 Dakbeëindiging
-
a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd.
-
b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient, wanneer een kap wordt geconstrueerd, de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van het gebouw minimaal 2 meter te bedragen. In geval het gebouw plat wordt afgedekt, geldt de maximale goothoogte als maximale bouwhoogte.
-
c. Dakterrassen zijn niet toegestaan;
-
d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:
-
1. de dakkapel niet meer dan 30 % van de lengte van het hellend dakvlak in gebruik neemt;
-
2. de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
-
3. boven de dakkapel minimaal 3 rijen dakpannen resteren;
-
4. de dakkapel ten minste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels (ingeval van een langskap) wordt geplaatst
-
5. ingeval de grootte van een dak meerdere dakkapellen mogelijk maakt, deze niet boven elkaar mogen worden geplaatst.
22.2.9 Geen open gevels
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop dan wel op een dusdanige wijze dat -de mogelijkheid tot het maken van- een open gevel ontstaat.
22.2.10 Geen gesloten plinten
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.
22.2.11 Geen loggia's aan de straatzijde
Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.
22.2.12 Ontsluiting van hogere bouwlagen
In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.
22.2.13 Samenvoegen niet toegestaan
-
a. Samenvoegen van gebouwen is niet toegestaan.
-
b. In geval van sloop-nieuwbouw dient de gebouwbreedte van de te slopen bebouwing te worden teruggebracht.
22.2.14 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde
De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.
22.2.15 Onderdoorgang
Op de als 'onderdoorgang' aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 4 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies.
22.3 Nadere eisen
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 22.2en 22.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht, dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
22.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels
Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.
Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:
22.4.1 Bouwdiepte
het bepaalde in de artikelen 22.2.2 onder b en 22.2.3 onder a voor zover de lichttoetreding in de belendende bebouwing niet in onevenredige mate wordt aangetast;
22.4.2 Ondergrondse bouwlagen
het bepaalde in artikel 22.2.7 en voor zover van toepassing in de artikelen 22.2.2 onder b en 22.2.3 onder a, voor de bouw van een kelder tot een maximum van twee bouwlagen, indien en voor zover uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat de kelder geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en water) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
22.4.3 Minimale bouwhoogte
-
a. het bepaalde in artikel 22.2.4 onder a;
-
b. het bepaalde in artikel 22.2.4 onder b.
22.4.4 Maximale goothoogte
het bepaalde in artikel 22.2.5 onder a, voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk voor zover het straatbeeld dit toelaat;
22.4.5 Maximale bouwhoogte
het bepaalde in artikel 22.2.5 onder b en artikel 22.2.6 onder b, voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, koelinstallaties, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;
Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, koelinstallaties, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties is alleen mogelijk indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd en onder de voorwaarde dat:
-
a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
-
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst;
-
c. het daklandschap niet onevenredig wordt aangetast
22.4.6 Maximale goot- en bouwhoogte orde 1 en 2
het bepaalde in artikel 22.2.5 onder a en b in geval van gebouwen die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 2'
-
a. tot ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande goothoogte aan de straatzijde ten behoeve van het ophogen van lagere bouwdelen en/of het bebouwen van onbebouwde gronden binnen het bestemmingsvlak, met inachtneming van de overige bouwregels;
-
b. tot aan de bouwhoogte van de oorspronkelijke kap indien de oorspronkelijke kap wordt hersteld.
22.4.7 Maximale goot- en bouwhoogte orde 3
het bepaalde in artikel 22.2.5 onder a en b in geval van gebouwen die op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' tot ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goot- en bouwhoogte.
22.4.8 Dakterrassen
het bepaalde in artikel 22.2.5 onder b, artikel 22.2.6 onder b en artikel 22.2.8 onder c, voor een dakterras met bijbehorende afrastering, waarvan de hoogte ten hoogste 1,20 meter bedraagt ten opzichte van het desbetreffende dak. De afwijking kan alleen worden verleend voor dakterrassen ten behoeve van de woonfunctie.
Het dakterras mag op de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden alleen aan de achterzijde van het hoofdgebouw worden gerealiseerd, tot een diepte van maximaal de helft van het gebouw, mits de kapvorm wordt gerespecteerd en het dakterras geen aantasting van het daklandschap oplevert. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd.
22.4.9 Gesloten plinten
-
a. het bepaalde in artikel 22.2.10 ten behoeve van voorzieningen;
-
b. het bepaalde in artikel 22.2.10 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;
22.4.10 Loggia's
-
a. het bepaalde in artikel 22.2.11 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
-
b. het bepaalde in artikel 22.2.11 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;
22.4.11 Ontsluiting hogere bouwlagen
het bepaalde in artikel 22.2.12 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende gebouw in voldoende mate bereikbaar blijven.
22.5 Specifieke gebruiksregels
Op de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden gelden de volgende gebruiksregels.
22.5.1 Bedrijven
-
a. Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie 1 of 2, met dien verstande dat:
-
1. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
-
2. in kelders en souterrains, voorzover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven behorende tot categorie 1 zijn toegestaan;
-
3. vuurwerkopslag niet is toegestaan.
-
b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn op van deze regels deel uitmakende bijlage 2 genoemde adressen, de aldaar met name genoemde bedrijven die vallen in een hogere milieucategorie toegestaan.
22.5.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
-
a. Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening zijn in de eerste bouwlaag van bebouwing toegestaan, met uitzondering van bebouwing langs grachten en waterwegen.
-
b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening wel toegestaan in de eerste bouwlaag van bebouwing op hoeken van grachten/waterwegen met straten.
22.5.3 Horeca
Indien en voor zover de eerste bouwlaag -legaal- in gebruik is als horeca 1- of 2- horeca gelegenheid, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder, souterrain) dienovereenkomstig worden gebruikt.
22.5.4 Kinderdagopvang
Per bouwblok is één kinderdagopvang toegestaan. Geen kinderdagopvang is toegestaan in:
-
a. bouwblokken waar al een school aanwezig is;
-
b. bebouwing gelegen in een zone van 50 meter gemeten vanaf de rand van de weg van de 50 km p/u wegen in het plangebied.
22.5.5 Voorzieningen
Het bedrijfsvloeroppervlak van voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 1000 m2bedragen.
22.5.6 Gebruik als tuin
De onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Horeca - 1.5' bestemde gronden worden gebruikt als 'Tuin - 1', met inachtneming van het bepaalde in artikel 26.
22.5.7 Geen short stay
Short stay is niet toegestaan.
22.6 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels
Toepassing van een bevoegdheid om bij omgevingsvergunnig af te wijken mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.
Het dagelijks bestuur kan bij omgevingsvergunning afwijken van de volgende gebruiksregels:
22.6.1 Bedrijven
-
a. het bepaalde in artikel 22.5.1onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
-
b. het bepaalde in artikel 22.5.1 onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
22.6.2 Voorzieningen
het bepaalde in artikel 22.5.5, voor vestiging of uitbreiding van een voorziening met een groter vloeroppervlak dan 1000 m2.
De omgevingsvergunning kan alleen worden wanneer:
-
a. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
-
b. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft.
22.7 Wijzigingsbevoegdheid
Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan.
Voor zover toepassing van een wijzigingsbevoegdheid een bestemmingswijziging inhoudt, blijven, voor zover van toepassing, aanduidingen op het betreffende perceel aanwezig en worden de daarbijbehorende regels meegenomen naar de nieuwe bestemming.
22.7.1 Inpandige parkeervoorzieningen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Horeca - 1.5' te wijzigen, met uitzondering van bebouwing aan waterwegen/grachten en de Amstel, teneinde in de kelder en het souterrain van gebouwen inpandige parkeervoorzieningen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze parkeervoorziening, met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de parkeervoorziening ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de parkeervoorziening geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat tot gevolg heeft;
-
c. de parkeervoorziening voldoet aan het algemene verkeers- en parkeerbeleid van het stadsdeel en de hogere overheden;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse parkeervoorziening geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
22.7.2 Orden
Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' te wijzigen in 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', indien en voor zover het desbetreffende pand onherroepelijk is aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument.
22.7.3 Toegelaten functies
Het dagelijks bestuur is bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming te wijzigen, opdat nadere regels kunnen worden gesteld aan de in artikel 22.1 genoemde functies.
Toepassing van deze bevoegdheid kan aan de orde zijn indien de hoofddoelstellingen van het Beleidsplan Binnenstad (dreigen te) worden aangetast. De hoofddoelstellingen zijn:
-
a. versterking van de centrumpositie en handhaving van de functiemenging;
-
b. het waarborgen van de kwaliteit van het historische stadsgezicht;
-
c. verbetering van veiligheid en leefbaarheid;
-
d. vebetering van de bereikbaarheid.