Herbestemmen Raambordelen Binnenstad

Artikel 5 Gemengd - 3

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen;
b. kantoren;
c. kantoren met baliefunctie;
d. galeries;
e. detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening, met dien verstande dat deze functies niet zijn toegestaan in perceel Singel 295, met inachteming van het bepaalde in sublid 5.6.1;
f voorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in sublid 5.6.2;
g. besloten prostitutiebedrijf, niet zijnde raamprostitutiebedrijf, met inachtneming van het bepaalde in sublid 5.6.3;
h. bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in sublid 5.6.4;
i. inpandige en ondergrondse fietsenstallingen;
j. nutsvoorzieningen;
k. behoud en herstel van panden die op de verbeelding zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' [sba-2], en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' [sba-3], met in achtneming van het bepaalde in artikel 7.

5.2 Bouwregels

Op de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.

5.2.1 Situering bebouwing

Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor bebouwing op de binnenterreinen.

5.2.2 Uitbreiding in de diepte van gebouwen

Uitbreiding van de diepte van gebouwen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, is toegestaan met inachtneming van het volgende:

• a. onder uitbreiding wordt mede begrepen onderkeldering;
• b. onder uitbreiding wordt niet het realiseren van een vrijstaand gebouw begrepen;
• c. de diepte van de uitbreiding bedraagt ten hoogste 2,50 meter, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
• d. in afwijking van het voorgaande is uitbreiding in de diepte van gebouwen niet toegestaan in hoeken van bouwblokken en daar waar de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden niet grenzen aan tot 'Tuin - 1' of 'Tuin - 2' bestemde gronden.

5.2.3 Minimale bouwhoogte

• a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt ten minste 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van ten minste 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten minste 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de verbeelding een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.

5.2.4 Maximale goot- en bouwhoogte van orde 1 en orde 2 en orde 3 panden

• a. De goothoogte van panden die op de verbeelding zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' [sba-1] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' [sba-2] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' [sba-3] bedraagt ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande goothoogte.
• b. De bouwhoogte van panden die op de verbeelding zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' [sba-1] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' [sba-2] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' [sba-3] bedraagt ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande bouwhoogte.

5.2.5 Maximale goot- en bouwhoogte van overige gebouwen

• a. De goothoogte van gebouwen die op de verbeelding niet zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' [sba-1] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' [sba-2] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' [sba-3] bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere goothoogte.
• b. De bouwhoogte van gebouwen die op de verbeelding niet zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' [sba-1] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' [sba-2] of 'specifieke bouwaanduiding - orde 3' [sba-3] bedraagt ten hoogste de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere bouwhoogte.

5.2.6 Maximaal aantal bouwlagen ondergronds

Ondergrondse bebouwing bedraagt ten hoogste twee bouwlagen.

5.2.7 Dakbeëindiging

• a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd, met dien verstande dat voor zover de goothoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan lager is dan de maximale goothoogte, de bovenste bouwlaag binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden vanaf deze lagere goothoogte, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel dient te worden gebouwd.
• b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient, wanneer een kap wordt gemaakt, de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van een gebouw ten minste 2 meter te bedragen, dan wel dient het gebouw vanaf de goot plat te worden afgedekt.
• c. Dakterrassen zijn niet toegestaan.
• d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:

• de dakkapel niet meer dan 30% van de lengte van het hellend dakvlak benut;
• de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
• boven de dakkapel ten minste 3 rijen dakpannen resteren;
• de dakkapel tenminste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels ( ingeval van een langskap) wordt geplaatst.

5.2.8 Gevelindeling

Met uitzondering van straten waarvan de gevelindeling van gebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan overwegend afwijkt, dient de gevel een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.

5.2.9 Geen open gevels

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop en/of open puiverkoop, waardoor een open gevel ontstaat.

5.2.10 Geen gesloten plinten

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.

5.2.11 Geen loggia's aan de straatzijde

Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.

5.2.12 Ontsluiting van hogere bouwlagen

In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.

5.2.13 Samenvoegen percelen

1. Het is verboden om gebouwen samen te voegen.
2. In geval van sloop-nieuwbouw dient de gebouwbreedte van de te slopen bebouwing te worden teruggebouwd.

5.2.14 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde

De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.

5.3 Nadere eisen

Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de leden 5.2 en 5.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.

5.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels

Het dagelijks bestuur is bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:

5.4.1 Uitbreiding in de diepte van bebouwing

het bepaalde in sublid 5.2.2 sub c;

5.4.2 Minimale bouwhoogte

• a. het bepaalde in sublid 5.2.3 sub a;
• b. het bepaalde in sublid 5.2.3 sub b;

5.4.3 Maximale goothoogte

het bepaalde in sublid 5.2.5 sub a, voor het overschrijden van de op de verbeelding aangegeven goothoogte met ten hoogste 1 meter. De afwijking wordt alleen toegestaan voor zover het straatbeeld dit toelaat;

5.4.4 Maximale bouwhoogte

het bepaalde in sublid 5.2.5 sub b en sublid 5.2.4 sub b, voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;

Afwijking voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties wordt alleen verleend indien aantoonbare redenen uitwijzen, dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd, onder de voorwaarde, dat:
a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk zijn;
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte worden geplaatst en
c. rekening wordt gehouden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing;

5.4.5 Maximale goot- en bouwhoogte orde 3

het bepaalde in sublid 5.2.4 voor panden die op de verbeelding zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding orde - 3' [sba-3] tot ten hoogste de op de verbeelding aangegeven goot- en bouwhoogte:

Afwijking wordt alleen toegestaan voor zover het straatbeeld dit toelaat. Door de ophoging van panden mogen de variatie, de hoekaccenten en de toonaangevende elementen niet worden aangetast;

5.4.6 Dakterrassen

het bepaalde in sublid 5.2.5 sub b, sublid 5.2.4 sub b en sublid 5.2.7 sub c, voor een dakterras;

Het dakterras mag alleen aan de achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd, tot maximaal de helft van de diepte van het betreffende bouwblok, mits de kapvorm wordt gerespecteerd en het dakterras geen aantasting van het daklandschap oplevert. De bijbehorende afrastering mag ten hoogste 1,20 meter bedragen ten opzichte van het desbetreffende dak. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd;

5.4.7 Gesloten plinten

• a. het bepaalde in sublid 5.2.10 ten behoeve van voorzieningen;
• b. het bepaalde in sublid 5.2.10 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;

5.4.8 Loggia's

• a. het bepaalde in sublid 5.2.11 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
• b. het bepaalde in sublid 5.2.11 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;

5.4.9 Ontsluiting hogere bouwlagen

het bepaalde in sublid 5.2.12 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende pand in voldoende mate bereikbaar blijven;

5.4.10 Samenvoegen

het bepaalde in sublid 5.2.13, lid 1 voor het samenvoegen van gebouwen, mits het doorbreken van de parcellering geen onevenredige aantasting van de cultuurhistorische, de bouwhistorische stedenbouwkundige en functioneel-economische structuur tot gevolg heeft.

5.4.11 Waarde-cultuurhistorie

Voor zover één (of meerdere) van bovengenoemde ontheffingen betrekking heeft op gronden die zijn gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', wordt artikel 7 in acht genomen;

5.5 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels

Toepassing van een afwijkingsbevoegdheid mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.

5.5.1 Staat van Inrichtingen

Het dagelijks bestuur kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 5.6.4. voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

Het dagelijks bestuur kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 5.6.4. voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

5.5.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

Het dagelijks bestuur kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 5.5.2, sub b tot maximaal 300 m2.

Afwijking kan worden toegestaan indien:

• 1. de vestiging/uitbreiding het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• 2. de vestiging/uitbreiding geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
• 3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en
• 4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.

5.6 Specifieke gebruiksregels

Op de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksbepalingen:

5.6.1 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

• a. Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening zijn in alle bouwlagen van bebouwing toegestaan. Indien en voorzover detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening zijn toegestaan, mag de onder de eerste bouwlaag gelegen bijzondere bouwlaag (kelder of souterrain) eveneens voor detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening worden gebouwd en gebruikt, met dien verstande dat de kelder niet voor publiek toegankelijk mag zijn en dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
• b. Daar waar detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening uitsluitend in de eerste bouwlaag van bebouwing is toegestaan, mag het bedrijfsvloeroppervlak per vestiging niet meer dan 150 m2 bedragen.
• c. Detailhandel voorzover het betreft smartshops, souvenirwinkels en minisupermarkten en head-, seed- en growshops is niet toegestaan.
• d. Consumentverzorgende dienstverlening, voorzover het betreft massagesalons, geldwisselkantoren en telefoneerinrichtingen is niet toegestaan.

5.6.2 Voorzieningen

Voorzieningen voorzover het betreft automatenhallen zijn niet toegestaan.

5.6.3 Besloten prostitutiebedrijf

De oppervlakte van de besloten prostitutiebedrijven, zoals aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, mag niet worden vergroot.

5.6.4 Bedrijven

Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voorzover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieuhindercategorie 1 of 2.

5.6.5 Gebruik als tuinen en erven

De onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden mogen worden gebruikt als 'Tuin - 1';

5.7 Wijzigingsbevoegdheid

Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 6 en 7.

5.7.1 Orden

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' te wijzigen in 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', indien en voor zover het desbetreffende pand onherroepelijk is aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument.

5.7.2 Wijzigingsbevoegdheid toegelaten functies

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming zo te wijzigen, dat nadere regels worden gesteld aan de in lid 1 genoemde functies, indien sprake is van aantasting of dreigende aantasting van de karakteristiek van het plangebied.